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Alquiler ilegal en pisos turísticos

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Cientos de apartamentos turísticos ofrecen alquileres a través de portales de Internet a bajo precio y suponen una importante competencia a los hoteles y hostales. “Apartamento cerca del centro ideal para el turismo. El precio es 45 euros al día por habitación” y con un simple clic ya tendríamos alojamiento reservado para nuestras vacaciones. Este hecho provoca rechazo en algunos barrios donde tiene más impacto y los vecinos observan cómo se va produciendo una gentrificación, término de origen anglosajón con el que se conoce el fenómeno de la expulsión de la población de un barrio por la penetración de personas con mayor nivel adquisitivo, sobre todo en zonas turísticas y cercanas al centro de las ciudades.

Esta práctica se regula de forma diferente en cada comunidad autónoma desde que en 2013 el Gobierno decidió sacar estos alojamientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y encomendar a las Comunidades Autónomas a ocuparse de la materia. La legislación por lo tanto varía y mientras que en Canarias sólo se permite el alquiler de viviendas turísticas si el apartamento está fuera de las zonas turísticas, en Andalucía se puede alquilar cualquier tipo de vivienda siempre que el propietario viva en ella. Barcelona es la que lidera con un plan de choque los controles y multas sobre este tipo de plataformas, ya que es necesario que el anunciante solicite una licencia al Ayuntamiento y confirmar que la vivienda tiene cédula de habitabilidad y está asegurada, estando actualmente estas concesiones muy restringidas.

Indistintamente de su regulación y situación geográfico, es muy importante que estas viviendas destinadas a alquileres temporales, que incluso pueden ser días, se encuentren aseguradas aunque no sea obligatorio . Los seguros de hogar pueden incluir la cobertura de responsabilidad civil para que el dueño esté protegido contrata los posibles daños que la vivienda pueda causar a terceros (sin que haya sido consecuencia de una acción del inquilino). Pueden producirse daños a terceros por rotura de cristales, de tuberías, desprendimientos de la fachada cuyas indemnizaciones quedarían cubiertas por el seguro del dueño de la vivienda o el de la comunidad de propietarios según el caso. El propietario de ésta forma adquiere la seguridad que le brinda una Aseguradora y el asesoramiento profesional de un Mediador experto.

En cambio los daños accidentales no estarán cubiertos si son consecuencia de una acción, voluntaria o accidental del inquilino, ya que la póliza del seguro de hogar contratada por el propietario sólo cubre al tomador y asegurado, por eso es recomendable que quien suela practicar este tipo de alquiler habitualmente suscriba un seguro de Responsabilidad Civil para poder hacer frente a los siniestros que pueda causar en las viviendas donde se aloja, sin omitir la importante garantía de la RC locativa.

Fuente: elpais.com y elaboración propia.

 

Perfil de la vivienda tipo asegurada en España

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Aunque en España todavía no es obligatorio, el seguro de hogar es una de las pólizas más populares. Según la patronal Unespa es la segunda en cuanto a nivel de penetración entre las familias españolas, por detrás del seguro de auto, y el 68,1% tienen asegurada su vivienda principal. Para saber qué tipo de viviendas son las más aseguradas la Encuesta de Presupuestos Familiares (EPF) publicada por el Instituto Nacional de Estadística permite realizar algunas inferencias sobre el tipo de hogares que adquieren seguros, y en el caso del seguro de la vivienda es el que parece menos dependiente del tamaño del hogar en términos de miembros que habitan en la misma. También incluye informaciones sobre las características de la vivienda donde se asienta el hogar encuestado por lo que es posible tener información sobre el nivel de implantación del seguro de la vivienda relacionado con las características de la misma.

La existencia de un préstamo hipotecario ( a pesar de que no resulta obligatorio salvo que el préstamos esté titulizado )es un elemento importante a la hora de asegurar una vivienda y el 92% de las viviendas con préstamo hipotecario tienen seguro de hogar ( venta impuesta por las entidades financieras), pero la gran mayoría de las viviendas sigue manteniendo su seguro de hogar una vez cancelado el préstamo hipotecario y el 80% de las viviendas en propiedad o sin préstamo hipotecario están aseguradas. Las viviendas en alquiler, por su parte, registran una tasa de aseguramiento también muy elevada, del 68,5%. Las viviendas de alquiler de renta antigua son las que tienen una tasa de aseguramiento menor, aunque es superior al 50%.

Las viviendas situadas en edificios con más de diez viviendas son las que registran una mayor tasa de aseguramiento, que llega hasta el 82%, siendo similar el nivel de aseguramiento de los unifamiliares adosados, de las casas independientes y de los bloques de menos de diez vecinos, en torno al 70%. Además, el aseguramiento está correlacionado con su tamaño y número de habitaciones, cuanto mayor es la superficie de una vivienda, mayor es el nivel de aseguramiento, estabilizándose a partir de viviendas con seis habitaciones. El nivel de aseguramiento de un país es un reflejo de su desarrollo económico.

En conclusión, los residentes en edificios tienden a suscribir más un seguro de hogar que aquellos que optan por construcciones unifamiliares. Lo hacen, por un lado, para estar protegidos frente a eventuales reclamaciones de vecinos y, por otro, para tener cobertura frente a los daños que les cause a su vez un tercero.

Es importante recordar, en estos casos, la importancia del seguro de la comunidad de propietarios para que la mayor parte de incidencias que puedan ocurrir queden cubiertas. Las más frecuentes que atienden estas pólizas, entre los 906.000 partes declarados al seguro de comunidades cada año son los daños producidos por roturas de cañerías, fugas de agua y goteras. Constituyen el principal siniestro para el seguro de comunidades junto a la garantía de responsabilidad civil.

Un buen seguro de hogar junto con una póliza completa y adaptada a las características de la comunidad de propietarios a la que pertenece, sin duplicar coberturas, protegerá a su vivienda contra estas incidencias y a un costo razonable, sin incurrir en la trampa del low cost.

Fuente: unespa.es y elaboración propia

 

Puntos vitales en la gestión de una comunidad de propietarios

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  1. El Reglamento, los Estatutos, y la Ley de Propiedad Horizontal

El Reglamento de Régimen Interno no podrá contener derechos u obligaciones (prohibiciones) contrarios a lo que especifiquen los Estatutos, y ambos, tampoco podrán contener derechos u obligaciones (prohibiciones) contrarios a lo que especifique la Ley de Propiedad Horizontal.

  1. Elementos comunes y privados

En un edificio, urbanización o complejo; existen dos clases de elementos, instalaciones o servicios: unos que son comunes (necesitarás un acuerdo del resto de vecinos para su modificación) y otros privados de cada propietario (son de uso exclusivo e independiente de cada vecino).

Puede darse el caso de que haya elementos comunes de uso privativo, como la terraza o ático, que no constan como privados en las escrituras cuyo disfrute y uso corresponde al propietario, aunque el propietario no podrá realizar ninguna alteración que afecte a la configuración sin previa autorización de la junta de propietarios.

  1. Órganos de gobierno

La Junta de propietarios es el máximo órgano de gobierno de la comunidad (la figura de presidente por ejemplo está sometido a sus previas decisiones). La Junta ostenta las responsabilidades más importantes de la comunidad: la reforma o modificación de los Estatutos, la aprobación del Reglamento de Régimen Interior, el nombramiento y remoción de los cargos de la comunidad, la aprobación del presupuesto anual y la liquidación de cuentas, la aprobación de los presupuestos de ejecución de las obras de reparación de la finca (sean ordinarias y extraordinarias) y aquellos otros acuerdos de interés general para la comunidad.

Los Órganos de Gobierno de una comunidad son los que ejecutan los acuerdos emanados desde la Junta de Propietarios. Estos Órganos son Presidente, Vicepresidente, Administrador y Secretario. Salvo el cargo de Presidente que debe existir siempre y en todas las Comunidades, los otros tres pueden no existir. En este caso, el Presidente asumiría dichas responsabilidades. Desde la reforma de la LPH de junio de 2013 las obras obligatorias es una responsabilidad de quien ocupe el cargo de presidente.

  1. El administrador de fincas

Contar con un administrador de fincas tiene muchas ventajas en la gestión de una comunidad. Por un lado, ventajas para el presidente, ya que ser nombrado presidente es una carga para cualquier propietario y un administrador le ayudará a ejercer su función de una manera más fácil con la revisión de todos los documentos que necesite la comunidad y asesoramiento. Por otro lado, ventajas para los propietarios quienes pueden percibir la comunidad como algo complejo y problemático. Un administrador les ayudará a sacarle el máximo partido a los presupuestos de la comunidad, los mantendrá informados de lo que está ocurriendo en ella y puede actuar de intermediario imparcial en cualquier problema o conflicto entre vecinos, entre la comunidad y un vecino o viceversa.

  1. El seguro de la comunidad

Para evitar problemas futuros que puedan surgir en las comunidades de propietarios es fundamental contratar una póliza de seguro que sea adecuada para cada tipo de comunidad, ajustando los valores de la edificación a sus valores de nuevo para no estar ni por encima, ni por debajo, ajustando el seguro a las características del edificio y evitar de esta forma el infraseguro o el sobreseguro . Pero no sólo nos ofrecen coberturas contra riesgos, sino que ofrecen protección jurídica, asesoramiento telefónico, prestaciones de defensa, reclamaciones jurídicas y reclamación de impago de cuotas de copropietarios y servicios como la ITE, ayuda en la rehabilitación energética o tareas de gestoría.

En una compañía de seguros especializada un equipo de profesionales (procuradores, abogados, peritos) y de expertos en seguros de comunidades de propietarios ayudará en la gestión de una comunidad para que los gastos queden controlados.

Fuente: nuevosvecinos.com y elaboración propia

 

Síndrome de Diógenes. ¿Qué puede hacer la Comunidad de Propietarios?

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Muchas comunidades se enfrentan a un grave problema cuando uno de sus vecinos padece alguna enfermedad en las que los pacientes tienden a acumular cosas de una forma excesiva y patológica. Hay dos trastornos en los que este síntoma es especialmente evidente: el Síndrome de Acumulación Compulsiva y el Síndrome de Diógenes, donde no adquieren cosas, sino que no las tiran, es decir, acumulan los residuos que se van produciendo en el domicilio (en particular, basuras y restos orgánicos).

Los vecinos suelen dar la voz de alarma en estos casos ya que la acumulación de basura origina olores y da lugar a plagas de insectos y roedores. El seguro Multirriesgo de la Comunidad de Propietarios no cubre los daños por estas causas, pero sin embargo disponer del seguro de Protección Jurídica ayuda a resolver el problema legal, porque los gastos de peritaje, abogado, procurador e informes están incluidos sin costo adicional.  Es necesario actuar, ya no solo por un problema de malos olores y plagas originados en la vivienda, sino por un tema humanitario y de convivencia social, pero, ¿qué pasos debe seguir la Comunidad de propietarios en estos casos?

Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, el procedimiento debe perseguir un doble objetivo. Por un lado informar a las autoridades competentes tanto en materia judicial como de salud; por otro lado establecer un canal de ayuda para que las personas que están afectadas , puedan mejorar sus condiciones y calidad de vida.

En primer lugar se debe presentar un documento que recoja los hechos y la problemática que se está observando en la comunidad. Este escrito debe dirigirse a dos instancias dentro del ayuntamiento. Se presentara en el Registro General del Ayuntamiento en que este ubicada la vivienda, dirigiéndolo por un lado a Salud Publica, para solicitar inspección sanitaria y se gire visita al inmueble y por otro a los Servicios Sociales de la zona, para iniciar una valoración social de ayuda y apoyo al propietario afectado por el síndrome de Diógenes.

El Ayuntamiento está obligado a actuar en estos casos para subsanar el problema en virtud del art. 25.2 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local y art. 42.3.c de la Ley General de Sanidad, dado que tiene competencias en materia de Prestación de los servicios sociales y de promoción y reinserción social, Protección de la salubridad pública y control sanitario de edificios y lugares de vivienda y convivencia humana.

Si el propietario no admite la ayuda, en este caso se debería interponer denuncia en el juzgado, si se dispone del seguro de Protección Jurídica, todo el procedimiento será a cargo de la compañía de seguros. En el supuesto de acordar medidas judiciales, se solicitará que cese la actividad del afectado o subsidiariamente su desalojo durante un periodo máximo de tres años, si es propietario, o el desahucio permanente si es inquilino.

En estos casos el Administrador de Fincas puede encontrar apoyo en la asistencia jurídica que le presta su correduría de seguros, pero lo más importante es actuar cuanto antes ya que cuando la intervención social es precoz o se da en una fase inicial, las posibilidades de éxito y mejora del afectado por el síndrome, son mayores.

Si la Comunidad de Propietarios tiene conocimiento de la situación, asume el riesgo de que la Aseguradora excluya los siniestros que puedan tener su origen o resultar agravados por tal circunstancia.

Fuente: informativojuridico.com, 20minutos.es y elaboración propia

 

Cómo instalar un punto de recarga para vehículos eléctricos en el garaje comunitario

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Los vehículos eléctricos poco a poco van conquistando al consumidor, la reducción de su precio y la favorable legislación trae consigo un nuevo elemento en las comunidades de propietarios como es la instalación de puntos de carga en sus instalaciones. Un miembro de la comunidad de propietarios que adquiera un vehículo de estas características y lo aparque en el garaje puede solicitar la instalación de un punto de recarga que forzosamente discurrirá por elementos comunes, y en los edificios obligados a realizar la inspección del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión según el Real Decreto 842/2002 de 2 de agosto, que se puede consultar en este enlace, probablemente sea necesario una nueva instalación eléctrica.

Pero, ¿cómo se llevaría a cabo? En el caso de los garajes de propiedad horizontal está implicada la comunidad, y para facilitar al máximo la instalación de puntos de recarga en viviendas plurifamiliares el Gobierno ya aprobó modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para regir y facilitar la instalación de puntos de recarga: “Si se trata de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual del garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación”, dejando claro que “el coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos de la misma”, a excepción de los residentes en Cataluña donde rige una LPH específica para la región que no ha introducido este supuesto y deja la decisión a cargo de la junta vecinal.

Sí que es necesario cumplir con la Instrucción Técnica Complementaria de Baja Tensión (ITC – BT52), cuyo Real Decreto 1053/2014 entró en vigor el 31 de junio de 2015 para indicar la infraestructura necesaria en la recarga de vehículos eléctricos. Dicho decreto indica varias opciones:

– Instalar un armario o cuarto de contadores a continuación del contador general, desde el que se suministrará energía a cada plaza mediante derivaciones independientes.

– Instalación de una derivación común desde el contador general para todo el garaje y posterior instalación de un contador a cada una de las plazas.

– Instalación de una derivación desde los contadores de las viviendas, con lo que no sería necesario el contador en la plaza de garaje.

Aunque legalmente un copropietario tiene derecho a la instalación de su punto de recarga, lo cierto es que se ubicará en los elementos comunes y habrá que contar con la opinión del resto de vecinos y la ayuda de un técnico cualificado y se defina por dónde han de transcurrir las canalizaciones que van desde el cuarto general de contadores hasta el punto de recarga del propietario, quien decida el trazado y en base a qué criterios. Disponer de un seguro de Protección Jurídica ayuda en la convivencia y en cómo evitar los siempre desagradables conflictos vecinales.

Otro importante aspecto es que el punto de recarga puede ser origen de siniestros y causante de daños a los elementos comunes y de otros terceros, por ejemplo los vehículos aparcados, trasteros etc. Por tanto aconsejamos suscribir un seguro de Responsabilidad Civil General o adaptar el seguro Multirriesgo del Hogar haciendo expresa solicitud a la Aseguradora de la inclusión del nuevo elemento privativo en zona común.

Según la Asociación Empresarial para el Desarrollo e Impulso del Vehículo Eléctrico (AEDIVE) una solución posible sería que la comunidad fijase en sus normas de régimen interno unos criterios comunes. Es aquí donde la figura del Administrador de Fincas juega un papel fundamental coordinando a los distintos proveedores ya que conoce la legislación, y por lo tanto está capacitado para aconsejar a la Comunidad de Propietarios sobre la situación de la instalación general eléctrica del inmueble, testar entre los vecinos el potencial de propietarios que podrían adquirir un vehículo eléctrico en los próximos años y analizar la mejor solución colectiva que no penalice al primer propietario que decida instalarse un punto de carga y que prevea un crecimiento en el número de vehículos eléctricos y de infraestructuras vinculadas en el edificio.

Para llevar a cabo estas instalaciones contará siempre  además con el respaldo de los servicios que le presta su correduría de seguros y el seguro multirriesgo de su comunidad de propietarios (que puede calcular aquí)   , correctamente adaptado a la nueva instalación.

Fuente: aedive.es y elaboración propia

 

 

Obligatoriedad de las obra de accesibilidad en comunidades. La rehabilitación

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Tan importante es asegurarse ante posibles accidentes en la vida profesional o personal, como adoptar medidas de prevención para minimizar el riesgo de accidente. La mayoría de los edificios ubicados en el caso urbano de las ciudades no fueron planificados para favorecer el acceso a los mismos de personas con dificultades de movilidad. La regulación normativa sobre accesibilidad universal en edificios sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente su reforma del año 2013, reconoce el derecho a la realización de las obras y actuaciones que resulten necesarias para satisfacer el requisito de accesibilidad universal, el uso adecuado de los elementos comunes, mencionado explícitamente la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación exterior.

Este derecho puede instarlo, según la citada ley, la persona propietaria de la vivienda si en ella viven, trabajan, prestan servicios voluntarios personas con discapacidad o que, simplemente, sean mayores de setenta años. Por lo tanto, si en una comunidad de propietarios la petición de realización de una obra de accesibilidad se insta por una persona sin discapacidad o mayor de 70 años ¿Es obligatoria? La respuesta es clara: sería obligatoria siempre que en dicha vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, y sin que elimine el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de la citada mensualidades, sea asumido por quienes las haya solicitado.

Si el importe excede las doce mensualidades de gastos ordinarios es necesario el acuerdo, en una junta convocada al efecto, si se adopta válidamente la comunidad quedara obligada al pago de los gastos que origine la obra o instalación.

La accesibilidad universal se convierte así en una obligación de las comunidades de propietarios por medio de los trabajos y las obras que resulten necesarias para obtenerla, debido a que su no realización, supone en muchas situaciones una discriminación de algunos vecinos del inmueble al no poder salir y entrar de sus domicilios o no poder utilizar los elementos comunes a los que contribuyen a su mantenimiento pero no en su disfrute. La responsabilidad de ésta obra obligatoria corresponde a quien ejerza la función de Presidente que puede y debe tomar la decisión de ejecutarla si quiere eludir futuras reclamaciones que apuntan a su propio patrimonio.

Por último, queremos recordar la importancia de contar con un seguro de rehabilitación de edificios adecuado a la reforma que se vaya a realizar para asegurar la ausencia de sorpresas económicas.

Fuente: comunidadhorizontal.com y elaboración propia

 

Aparcamiento exterior en una comunidad de propietarios

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Algunas comunidades de propietarios disponen de un aparcamiento exterior para los vecinos, que puede que no esté vallado y accedan a él vehículos ajenos a la comunidad o pertenecientes a los locales que se encuentren en ella. Pero, ¿cómo está regulado este acceso? La regulación del uso del aparcamiento exterior es competencia de la comunidad de propietarios, que puede decidir mantenerlo cerrado a vehículos que no sean propiedad de los miembros de la comunidad, es decir, a los clientes de los locales instalados en dicha comunidad. Desde el punto de vista asegurador identificamos dos fuentes de riesgo, la posibilidad de que los elementos comunes sufran daños causados por los usuarios del aparcamiento y que estos a su vez reciban daños de las instalaciones comunitarias, en definitiva daños propios y a terceros de los cuales es necesario informar a la Aseguradora al representar un agravamiento del riesgo.

Excepto en el caso de que estuviera previsto en el título constitutivo de la comunidad de propietarios que se facilite el uso del aparcamiento exterior a sus clientes durante su horario de apertura. De lo contrario es decisión de la comunidad ofrecer esa facilidad a los locales, regulando el uso y horario.

En definitiva, la única obligación de la comunidad con respecto a los locales es mantener libre el acceso a los mismos para los peatones, pero no para los vehículos.

Pero si una comunidad decide restringir el uso del aparcamiento para sus propietarios y aun así alguien ajeno hace uso continuado, ¿cuál sería la mejor manera de proceder? Si se conoce la identidad de la persona que hace uso de la plaza de aparcamiento lo más recomendable es que el presidente de la comunidad se lo notifique para que retire su vehículo, ya que la policía municipal no puede intervenir en estos casos y la grúa municipal no puede retirar vehículos mal estacionados en un recinto privado.

Si no se conoce la identidad o persiste después de haber informado de este hecho la comunidad deberá decidir cómo actuar en una Junta extraordinaria, planificando qué hacer en caso de que esta situación se repita en el futuro. En el caso de plantearse acudir a los tribunales la asistencia jurídica que presta su seguro le aconsejará y le guiará durante el proceso, no obstante disponer de un seguro de Protección Jurídica facilita acudir a un procedimiento de reclamación amistoso, judicial o de arbitraje porque la póliza evita derramas para defender los intereses comunitarios.

Fuente: comunidades.com y elaboración propia

 
 
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