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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (III): Los problemas legales

Los vecinos de una comunidad son, con frecuencia, una fuente de conflictos que pueden acabar en los tribunales, pese a haber una exhaustiva normativa sobre estos desencuentros: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Los motivos pueden ser muchos, pero según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) hay seis focos de conflictividad que provocan gran parte de las rencillas:

  • La morosidad: sobre la que ya hemos hablado varias veces en este blog.
  • Los ruidos: música, mudanzas, movimiento de mobiliario, obras, etc.
  • Las reformas: El ruido, la suciedad o incluso la causa de posibles desperfectos en pisos colindantes pueden ser algunas consecuencias indirectas de las reformas que llegan a enemistar a los propietarios.
  • Las obras comunitarias: puede haber conflictos al intentar ponerse de acuerdo sobre qué actuaciones hacer y después sobre el pago de la derrama.
  • Las humedades: su origen no siempre está claro, por lo que el responsable tampoco.
  • El uso de las zonas comunes: Más bien, el mal uso de las comunidades.

Pero además, en una Comunidad de propietarios se pueden generar multitud de problemas legales por el nombramiento de cargos de la junta directiva, la convocatoria de juntas, aprobación presupuestos, actividades molestas, adopción de acuerdos…etc.

La gestión y resolución de estas tensiones suelen pasar primero por la puerta del presidente de la comunidad, después por la junta de vecinos y, en última instancia, pueden llegar incluso a las manos de un juez.

Aunque lo más efectivo y seguro, inicialmente, es recurrir a los servicios del Administrador de Fincas, experto en temas legales y técnicos de la comunidad. Como profesional formado en materia de mediación puede ayudar a mejorar y facilitar la convivencia. Sin embargo el apoyo de una correduría que dé protección jurídica a la comunidad  resolverá legalmente la disputa y evitará gastos imprevistos si finalmente resulta necesario acudir a un sistema de mediación o judicial .

Como medida preventiva, aconsejamos asistir siempre a las juntas de propietarios, con espíritu constructivo, sin acritud y con el pensamiento claro de que allí se toman decisiones que afectan a la convivencia y al bienestar de los copropietarios y participar de las decisiones que se toman , porque de ello depende en gran medida el buen funcionamiento de la comunidad.

Fuente: elmundo.es y elaboración propia

 

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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (II): La morosidad

stop morososDesafortunadamente, la morosidad es el problema más habitual en la Comunidad de Propietarios. Siempre hay algún vecino, o con mucha frecuencia algún banco, que no cumple regularmente con los pagos que han sido pactados por todos los miembros de la comunidad, y se ha ido convirtiendo cada vez más en algo “normal”, aceptado con resignación por el resto de vecinos.

Estos  retrasos o impagos de las cuotas, ponen al borde de la quiebra a las comunidades y obligan a los propietarios que sí pagan a aumentar sus aportaciones.

Soluciones

En muchas ocasiones las comunidades no saben qué medidas llevar a cabo con los vecinos morosos, y si es posible sancionarlos de alguna forma.

La mejor forma de proceder, es mediante un aviso amistoso al moroso y si no causa efecto, esperar una semana y enviar un aviso o notificación mediante un burofax.

Pero si el moroso sigue sin pagar la deuda, la solución es reclamarle las cantidades adeudadas mediante el correspondiente procedimiento judicial. La Ley de Propiedad Horizontal prevé en su artículo 21 la posibilidad de exigir judicialmente dichas cantidades a través del procedimiento monitorio. Si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, un asesor nos indicará el procedimiento y respaldará durante todo este proceso. Todos los gastos son a cargo de la póliza.

Pero, ¿qué puede hacer la comunidad mientras dura este proceso? Lo que muchas comunidades no saben es que un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios es un verdadero escudo protector frente a los morosos ya que, no sólo ejerce la reclamación de cuotas sino que, entre otras muchas coberturas, adelanta las cuotas impagadas a la comunidad. Este seguro especial diseñado por José Silva Correduría de Seguros, tiene un coste anual por vecino de siete euros.

Fuente: prensa sectorial y elaboración propia

 

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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (I): El mantenimiento

En un edificio se deben realizar distintas inspecciones y sustituciones de forma regular dentro de un programa de mantenimiento, además de la normativa vigente que obliga a ello, cada estación del año incide de forma distinta en las instalaciones y elementos exteriores.

Este mantenimiento es imprescindible para evitar que se produzcan daños que afecten a la resistencia, confort y seguridad del edificio y sus ocupantes. Y no menos importante, evitará que se produzcan averías más costosas. La prevención es rentable y se puede equiparar a un plan de pensiones porque habitualmente en la vejez los ingresos merman.

Muchas comunidades dejan de lado este mantenimiento, por desconocimiento, porque supone un gasto importante para los copropietarios (en realidad es una inversión), porque carecen de un líder que genere confianza a sus vecinos, o quizá también por la comodidad; sobre todo en comunidades con pocos vecinos, donde cada uno debe pagar más para cubrir los gastos y son reacios a invertir en mantenimiento, reformas o rehabilitación integral.

Esta apatía por acometer el mantenimiento de la Comunidad de Propietarios se ha cortado de raíz desde la publicación de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de junio de 2013 que en su artículo 10 dice que tendrán carácter obligatorio los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de las imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. De esta redacción se desprende una clara responsabilidad de quien ejerza el cargo de Presidente. Vamos a explicar en qué consiste un mantenimiento básico y cómo llevarlo a cabo para evitar problemas mayores.

¿En qué consiste el mantenimiento general?

Consiste en combinar los servicios de limpieza, prevención y adaptación legal, lo que incluye:

  • Limpieza y preservación de la higiene y el orden en las diferentes zonas comunes
  • Cuidado de las zonas verdes e instalaciones deportivas.
  • Mantenimiento de la piscina
  • Control del estado del sistema eléctrico, aparatos, maquinaria y accesos.
  • Seguridad y limpieza de trasteros y garaje
  • Los ascensores requieren de inspección de mantenimiento preventivo con una periodicidad mensual. Si no se realiza en los plazos estipulados puede provocar problemas y deficiencias.
  • Mantenimiento de las protecciones, tanto pasivas (elementos del edificio y la ruta de evacuación) y las activas (extinción del incendio como la alarma y los extintores).

Soluciones para un mantenimiento adecuado:

Contratar  a una empresa que se encargue de realizar un buen plan de mantenimiento periódico, que se ocupe de las inspecciones obligatorias y contractuales establecidas y documente todas las actuaciones a realizar en el edificio en prevención de sanciones de la Administración o pérdida de la garantía del equipamiento.

Contar, además, con un Administrador de fincas, facilitará mucho esta labor de coordinación a la comunidad, y en concreto a quien ocupe la responsabilidad de presidirla. Ya se sabe que no es fácil llevar una comunidad de propietarios: contadores, calefacción, agua, limpieza, tributos, tasas, mantenimiento… a lo que hay que sumar todas las gestiones que ello implica. Es necesario estar muy bien informado e invertir tiempo en estas gestiones, algo que puede garantizar un profesional colegiado de la administración de fincas.

Por otro lado, la propia higiene de los inquilinos, un comportamiento adecuado, pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y la Inspección de Eficiencia Energética ( IEE), ayudarán al mantenimiento del edificio.

Todo esto supone una planificación del gasto periódico en la comunidad, revisable cada dos años, pero no hay que perder de vista que representa un ahorro a largo plazo y una excelente inversión porque el edificio se revaloriza.

Finalmente, queremos recordar la importancia de contar con un buen seguro para la comunidad de propietarios, que nos respaldará ante los hechos accidentales que debamos afrontar para mantener nuestro edificio en las mejores condiciones de seguridad y confort.

Fuente: elaboración propia y prensa sectorial

 

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Mascotas en una comunidad de propietarios

 

mascotas en una comunidad de propietariosConvivir con un animal supone una fuente de cariño inagotable, además de hacernos sentir útiles y responsables de la vida de otro y aportarnos una gran cantidad de beneficios. Pero si vivimos en una comunidad de propietarios, tener un animal en casa puede generar algunos problemas si llegan a alterar la vida normal del resto de la vecindad.

Hay que tener claro que la comunidad nunca puede exigir la renuncia a un animal doméstico, pero la Ley de Propiedad Horizontal deja en manos de las comunidades crear sus propias normas para regular la convivencia. Por lo tanto, si en los Estatutos de la Comunidad se  prohibiese la presencia de los animales de compañía, sería totalmente ilegal y sin validez, al primar en todo momento los derechos individuales de los propietarios.

Por otro lado, las ordenanzas de cada municipio regulan las condiciones para la tenencia de animales de compañía: exigen la documentación necesaria, la identificación del animal, la obligación de controlar su higiene, etc.

Los conflictos más comunes en las comunidades suelen estar relacionados con los ruidos, los olores, las alergias, la propia incompatibilidad entre razas o su presencia en las zonas comunes.

Recientemente asistí a una reunión en la que un Administrador de Fincas contó una tierna anécdota ocurrida en una de las fincas que administra. Desde hacía tiempo dos vecinos mantenían una tensa relación a causa del perro de uno de ellos, uno subía con el animal en el ascensor y el otro protestaba porque su hija, alérgica al pelo de los animales, no podía utilizarlo. Así durante varios meses. Pedro, el padre de la niña, un día sufrió un desmayo en el portal y se desplomó; en ese momento entraba Javier, el dueño del perro, el animal inmediatamente comenzó a ladrar y dar vueltas alrededor de Pedro para reanimarlo, mientras su amo llamaba al servicio de urgencias; en unos minutos estaba siendo atendido y afortunadamente ambos han comprendido que el comportamiento del ser humano y del animal pueden ser perfectamente compatibles si cada uno respeta la privacidad del otro.

¿Qué deben hacer los dueños para evitar conflictos con los vecinos?

Las normas de convivencia de las comunidades de vecinos son las que recogen qué se puede y qué no se puede hacer, pero aunque no viniera recogido en las normas, un dueño, por responsabilidad, respeto a los demás vecinos y sentido común debería llevar a cabo lo siguiente:

  • En las zonas comunes los animales no deben molestar ni estar sueltos
  • Deben estar censados y vacunados
  • Si ensucian el ascensor o cualquier zona común, limpiarlo. (No puede prohibirse que suban en el ascensor, pero sí podrá exigirse que no coincidan con otras personas)
  • Recoger sus excrementos
  • No dejar a las mascotas en la terraza durante un periodo prolongado de tiempo. En el caso de Madrid, la Ordenanza Reguladora de la Tenencia y Protección de los Animales del Ayuntamiento de Madrid establece que deben pasar la noche en el interior de la vivienda

Además de conocer y asumir convenientemente todas las obligaciones de responsabilidad y seguridad con nuestros animales, es aconsejable contar con una asesoría adecuada por si tuviéramos algún conflicto en nuestra comunidad, y con un seguro de salud para nuestras mascotas que cubriera los gastos del veterinario, operaciones y asistencia sanitaria, como ya tratábamos en este artículo sobre el provecho que podemos sacar de este tipo de seguro.

Una mascota es un miembro más de nuestra familia y de la comunidad, al que hay que proporcionar cuidados y garantizar su calidad de vida respetando siempre la convivencia con el resto de vecinos.

 

Fuente: Elaboración propia.

 

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Dudas frecuentes en torno a la concesión de préstamos a la comunidad

crédito comunidades de vecinosHay ocasiones en las que las comunidades necesitan encontrar financiación, normalmente cuando van a llevar a cabo obras de mantenimiento y rehabilitación muy necesarias, incluso exigibles por Ley, que son muy costosas.

Una forma de conseguirla es acudir a la entidad financiera con la que opera nuestra Comunidad y solicitar un préstamo, para lo que pueden surgir algunas dudas: ¿Tendremos que firmar todos los propietarios el préstamo?, ¿qué documentación se requiere?, ¿quién responde al importe financiado?, ¿qué productos vinculados nos obligarán a suscribir?…

Según la Ley, las comunidades de propietarios tienen personalidad jurídica para contratar operaciones crediticias con el fin de llevar a cabo obras de rehabilitación, tal y como regula el art. 9.4 y 9.5.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

La comunidad de propietarios deberá aprobar en una Junta General la solicitud de financiación a las entidades financieras, y la cesión de información a terceros según LOPD. El presidente firmará el préstamo en representación de la comunidad de propietarios, nunca a título personal, por lo que no deben firmar el resto de propietarios.  De esta forma la comunidad será la que responda al importe financiado, así lo indica el art. 9 de la LPH que describe las obligaciones de los propietarios, y el art. 22 de la LPH no deja dudas sobre la capacidad de recobro que tienen las entidades financieras y otros acreedores de cara a un hipotético préstamo impagado por una comunidad.

En cuanto a la documentación, el presidente deberá reunir una fotocopia del libro de actas de la junta en la que se recoge el acuerdo, certificado del acuerdo de realización de la inversión y solicitud de financiación expedido por el administrador. En aquellas obras en las que sea preciso el proyecto técnico, se deberá aportar también la licencia municipal para la ejecución de las mismas. Además, es necesario presentar el presupuesto de las obras para las que se solicita financiación e informar del estado de las cuentas de la comunidad en un informe del administrador.

Es importante saber que ICO, El Instituto de Crédito Oficial, tiene una línea de financiación en unas condiciones ventajosas denominada ICO Empresas y Emprendedores donde los particulares y comunidades de propietarios pueden solicitar financiación para la rehabilitación de sus viviendas. Ya hemos hablado reiteradamente sobre ello, pero sigue siendo necesario recordar que ninguna entidad financiera, banco o caja, pueden obligar a suscribir seguros por el hecho de conceder préstamos para la rehabilitación. Son numerosas las situaciones identificadas de imposición de pólizas ineficaces.

Por último, queremos recordar la importancia de asegurar las obras de rehabilitación frente a daños materiales que pudieran producirse con un buen seguro ya que se trata de una inversión de gran envergadura. En José Silva somos expertos en seguros para comunidades de propietarios y nuestro objetivo es proteger el día a día de la comunidad.

Fuente: heraldo.es y elaboración propia

 

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Proyecto La Escalera

ayuda entre vecinosCon el crecimiento de la población y estilo de vida actual parece que las relaciones entre vecinos se están perdiendo, y cada vez se crean menos vínculos con los que viven cerca de nosotros. Ya no conocemos a todo el barrio, incluso puede que no conozcamos a quien vive en el piso de arriba aunque escuchemos sus pasos cada día.

El Proyecto la Escalera es una propuesta, tal y como indican en su web, creada para facilitar el encuentro y el apoyo mutuo entre vecinas y vecinos de una misma comunidad, fomentando la solidaridad y creando así comunidades más unidas.

Además, uno de sus fines es observar cómo nos relacionamos en comunidades para conocer qué condiciones obstaculizan y cuáles favorecen las relaciones en ese entorno. Con ese objetivo, Rosa Jiménez, en colaboración con la cooperativa Indaga, creó y coordina este proyecto de investigación.

¿Cómo funciona?

Cualquier comunidad de vecinos puede participar, tanto propietarios como inquilinos, sólo tendrán que descargarse e imprimir un sencillo kit que contiene un cartel informativo para colocarlo en el portal, cuatro tipos de pegatinas que los vecinos pueden pegar en su buzón: “te riego las plantas”, “comparto wifi”, “te subo la compra” y “te invito a un café” y pegatinas personalizables para que cada comunidad añada las opciones que necesite de cómo cree que puede ayudar al resto de vecinos o qué necesita de ellos.

Una vez que se pone en marcha el proyecto en una comunidad se mantiene un diálogo abierto que después trasladan a un espacio de trabajo con vecinas y vecinos en el que también participan perfiles técnicos y académicos. De esta forma quieren intentar responder a la pregunta de cómo vivimos en nuestras comunidades y, sobre todo, cómo nos gustaría hacerlo.

No existe una comunidad de vecinos ideal, ya que al estar compuestas por personas y sus diferencias, sus diferentes estilos de vida y sus deseos chocarán en algún momento. Pero con iniciativas como ésta pueden establecerse más y mejores relaciones entre vecinos y crear una red de apoyo. Esta buena relación supondrá que surjan menos conflictos, y/o que su resolución sea más sencilla.

Como expertos en el sector inmobiliario y todo aquello que rodea las Comunidades de Propietarios, nos ha parecido un proyecto muy interesante y una forma de mejorar las relaciones entre vecinos y complementar a los servicios de apoyo y asesoramiento que proporciona un buen seguro para la comunidad y la figura del administrador de fincas. Con todas estas herramientas aunque no vivamos en una comunidad ideal podemos lograr vivir en una comunidad bien avenida, solidaria, enriquecedora y segura.

Fuente: proyectolaescalera.org y elaboración propia

 

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El pago de las obras de cota cero no es obligatorio para los propietarios de los locales

ascensor cota ceroSegún una sentencia del Tribunal Supremo, los propietarios de locales comerciales no tienen obligación de pagar la obra para bajar el ascensor a cota cero en comunidades de propietarios si los estatutos les eximen del pago de los gastos de conservación y mantenimiento del ascensor.

Esta situación es frecuente ya que en muchos casos estos locales, a través del título constitutivo, están exentos de pagar pequeñas reformas del ascensor u otros arreglos. De esta forma si el edificio cuenta con un ascensor y los estatutos de la comunidad eximen a los propietarios de los locales o sótanos del pago del mantenimiento y conservación del mismo, la exención incluye también los gastos de bajada a cota cero.

Para el Tribunal Supremo las obras de bajada a cota cero equivalen a otras obras de mera reforma o sustitución del ascensor.

Requisitos y condiciones para bajar el ascensor a cota cero

En edificios que presentan mala accesibilidad, muchas comunidades de vecinos deciden situar el ascensor a cota cero, es decir al mismo nivel que la salida a la calle, para hacerle la vida más fácil a todos los vecinos, y sobre todo a personas con alguna dificultad de movimiento, o con movilidad reducida. ¿Qué requisitos y condiciones hay que cumplir?

En los casos en los que la petición de obra de accesibilidad la realicen propietarios que no sean ni personas mayores ni con movilidad reducida a causa de discapacidad, el art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, deja constancia que para su aceptación se requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.

En cambio, cuando la solicitud la realizan personas mayores de setenta años o con minusvalía, se aplicaría el art. 10.1, b) de la LPH, que manifiesta el carácter obligatorio de realizar las obras de accesibilidad (bajar el ascensor a cota cero, instalación de rampas u otros dispositivos mecánicos y electrónicos). En este caso no se necesitaría ningún acuerdo previo de la Junta de Propietarios y es una responsabilidad exclusiva de quien ejerza el cargo de presidente.

Cuando el importe repercutido anualmente no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, será obligatorio realizar la obra, una vez deducidas las subvenciones o ayudas públicas.

Antes de realizar cualquier obra, sería conveniente consultar la posibilidad de obtención de ayudas públicas y de contar con un buen Seguro Todo Riesgo Rehabilitación que respalde a la Comunidad de Propietarios para proteger el patrimonio de los propietarios (tiene el carácter de Promotor con sus derechos y obligaciones que establece la LOE) en caso de presentarse un siniestro durante su ejecución o incluso finalizadas las obras.

Fuente: gasteizhoy.com y elaboración propia

 

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