¿QUÉ OBRAS SE PUEDEN REALIZAR EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y VIVIENDAS EN LAS NUEVAS FASES?

Todas las obras en viviendas y Comunidad de Propietarios, con excepción de las cometidas para reparar la falta de un suministro básico o garantizar la habitabilidad y seguridad del edificio, fueron inmediatamente paralizadas tras la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 del 14 de marzo, con el que se declaraba el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19. Esta coyuntura no solo supuso una contrariedad para muchas Comunidades de Propietarios y vecinos que se hallaban realizando obras de rehabilitación o reformas en sus instalaciones y viviendas, sino un verdadero quebradero de cabeza e incluso un gran perjuicio a nivel económico y organizativo.

A partir del 4 de mayo, mediante la Orden SND/385/2020, se comenzaron a permitir hacer reformas en locales vacíos, viviendas no habitadas y zonas de los edificios en las que no tuviesen acceso los vecinos o residentes. Ello significaba, como informó el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, que no se podían hacer obras en portales o núcleos de comunicación del edificio, dada la imposibilidad de eliminar las interferencias entre los habitantes del inmueble y los operarios de las obras. Tampoco se podían hacer obras parciales en una vivienda si estaba habitada, como la reforma de la cocina, el baño, la pintura, acuchillado de parqué. Para la realización de dichas obras era necesario seguir un estricto protocolo. Si las obras siempre suponen una molestia e incomodidad para las Comunidades de Propietarios, en este momento se convertían en un verdadero desafío.

Finalmente, a partir del 25 de mayo, la Orden SND/440/2020, por la que se modifican diversas órdenes para una mejor gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 en aplicación del Plan para la transición hacia una nueva normalidad, ha dado luz verde a la realización de todas las reformas en edificios, viviendas y locales, situados en las comunidades autónomas que hayan pasado a fase 1 y posteriores. Por lo tanto, a día de hoy las Comunidades de Propietarios y los dueños de vivienda o locales pueden realizar cualquier tipo de obra en sus propiedades sin necesidad de que los inmuebles estén deshabitados, vacíos o cerrados y las empresas de reformas ya han retomado su actividad al 100%, paralizada a causa de la epidemia de coronavirus que estamos viviendo nuestro país. La Fundación Laboral de la Construcción ha publicado unas medidas preventivas para obras y empresas de construcción.

Las obras y reformas, tanto si son realizadas por una Comunidad de Propietarios en sus instalaciones como si se efectúan en una vivienda o local particular, siempre pueden conllevar riesgos e inconvenientes que en un primer momento no hemos sabido o podido prever. Por este motivo debemos ser prudentes y precavidos, y antes de disponernos a realizarlas es necesario que contemos con un seguro todo riesgo rehabilitación para Comunidasdes de Propietarios o un seguro de hogar multirriesgo que nos proteja ante cualquier eventualidad que pueda suceder y nos aporte un plus de tranquilidad y seguridad. Si tienes alguna duda no dudes en consultar con tu correduría de confianza sobre estos productos. La crisis del coronavirus nos ha mostrado que no podemos descartar ningún escenario de riesgo y que por lo tanto debemos tomar todas las medidas de protección necesarias para cada situación. Aprendamos esta valiosa lección.

 

Fuentes: Boletín Oficial del Estado, Colegio de Administradores de Fincas de Madrid y elaboración propia.

 

¿QUÉ LIMITACIONES Y OBLIGACIONES TIENEN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DURANTE EL ESTADO DE ALARMA?

Tras la orden del Gobierno que paraliza todas las actividades no esenciales con el fin de evitar el colapso en el sistema sanitario de nuestro país, mediante el Real Decreto-ley 10/2020 de 29 de marzo, han surgido multitud de dudas y cuestiones respecto a cómo afecta esta medida a los trabajadores que desempeñan su labor en los edificios residenciales y a las obras y reformas que se están efectuando o se tenían planeado realizar en un corto periodo de tiempo en las Comunidades de Propietarios.

Para aclarar esta situación, el Colegio General de Colegios de Administradores de Fincas ha emitido un comunicado en el que explica que la actividad de los Administradores de Fincas colegiados es esencial para preservar el correcto funcionamiento de la vida en comunidad, más aun si cabe en un momento de confinamiento general de la población en sus viviendas. Desde el CGCAFE también informan que, según el último decreto del Gobierno, no se verán afectados los trabajadores que presten servicios de limpieza, mantenimiento, reparación de averías urgente y vigilancia, ya que son los encargados de efectuar labores que garantizan la habitabilidad, seguridad y salubridad del inmueble y, en consecuencia, de los vecinos.

No obstante, como nos encontramos en un estado de alarma en el que las Comunidades de Propietarios deben tomar una serie de medidas y precauciones esenciales para evitar la transmisión del virus Covid-19 en sus instalaciones, también es necesario que ajusten el horario de sus empleados para adaptarlo en función de las necesidades de cada edificio. Por estas razones, los siguientes servicios deberán configurarse de la siguiente manera:

• Los servicios de portería y conserjería por cuenta propia, o contratados a través de empresas externas serán los responsables del mantenimiento y vigilancia de las instalaciones comunes, limpieza y recogida domiciliaria de basuras. Es aconsejable que utilicen las primeras horas del día para realizar las labores cotidianas y que fuera del horario de las funciones básicas, únicamente atiendan los asuntos de carácter urgente contando con todas las precauciones posibles.

• El servicio de jardinería por cuenta propia o a través de una empresa de servicios, solo deberá realizar un servicio esencial de vigilancia y control del riego para la supervivencia de las especies, dejando suspendidas el resto de tareas de mantenimiento, como por ejemplo recorte de setos, limpieza de hojas, siega del césped, etcétera.

• Se aconseja que el servicio de vigilancia de seguridad sea únicamente nocturno y que el conserje o portero ayude a esta labor durante el día.

• También se podrá contar con servicios de desinfección de empresas externas cuando sea necesario.

• Los servicios de reparaciones de averías urgentes como fontaneros, albañiles, electricistas, cerrajeros, antenistas, ascensoristas, etcétera solo deberán ser utilizados cuando su labor sea necesaria para mantener en funcionamiento las instalaciones de suministro y evacuación de aguas, climatización, frío o calor, suministro eléctrico, comunicaciones, ascensores y otros elementos esenciales.

• Tanto las obras particulares en viviendas como las obras de todo tipo en zonas o instalaciones comunes de los edificios deben ser inmediatamente paralizadas, salvo que supongan la falta de un suministro básico o que entrañe que el edificio o una parte del mismo no fuera habitable o seguro.

• Las Comunidades de Propietarios deben conocer que todos los trámites administrativos y procesales de las Comunidades de Propietarios están paralizados, por lo que solo deben solicitar el servicio presencial de su Administrador de Fincas cuando sea estrictamente necesario, urgente o inaplazable. Para los demás trámites los administradores deben usar el teletrabajo y atender las incidencias de manera telefónica o por medios telemáticos.

• Las corredurías de seguros son consideradas servicio esencial por el RDL 10/2020 de 29 de marzo, por lo cual seguirán brindando asistencia de asesoramiento, contratación y tramitación de siniestros, aunque solo deberá ser presencial cuando sea estrictamente necesario.

Desde la Correduría de Seguros José Silva, experta en seguros de comunidades de propietarios y uno de los principales pilares en el asesoramiento de pólizas de seguros para los Administradores de Fincas desde el año 1990, deseamos ofrecer toda nuestra ayuda, apoyo y disposición a las Comunidades de Propietarios y Administradores de Fincas en estos duros momentos que debemos afrontar juntos. De forma telemática todo el equipo da soporte a las necesidades cotidianas.

Fuentes: Boletín Oficial del Estado, Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España y elaboración propia.

 

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE UN PROPIETARIO DE PLAZA DE GARAJE

La irrupción del alquiler turístico, la escasez de vivienda pública y en muchos casos la pura especulación ha provocado que en los últimos cinco años el precio medio del alquiler de la vivienda se haya incrementado un 50% en las principales ciudades de nuestro país. Aunque más silencioso, paralelamente a esta burbuja inmobiliaria podemos observar que ha surgido un boom de inversores que buscan plazas de garaje, situadas en los centros de las urbes o en los barrios colindantes, con el objetivo de ponerlas en el mercado del alquiler y obtener así una rápida rentabilidad inmobiliaria. No es de extrañar, ya que las plazas de garaje alcanzan unos precios más asequibles que el resto de los activos inmobiliarios, los gastos derivados de su mantenimiento son menos costosos que los de una vivienda y se consiguen alquilar más fácilmente.

En muchas ocasiones, el hecho de que el dueño de una plaza de garaje no lo sea también de una vivienda del edificio donde está situada, es motivo de conflictos y disputas con la Comunidad de Propietarios, que suelen acrecentarse cuando la plaza de garaje es utilizada para ser alquilada a un tercero. ¿El dueño de una plaza de parking tiene la obligación de pagar las cuotas comunitarias?, ¿tiene derecho a participar en las decisiones a través de la junta de propietarios? Para contestar a estas cuestiones lo que primero que debemos conocer es si las viviendas y el garaje constituyen una misma comunidad o si el garaje es una comunidad independiente de las viviendas.

Si el aparcamiento se encuentra integrado en la Comunidad de Propietarios del edificio, el dueño de una plaza de garaje tendrá la obligación de pagar la cuota asignada por coeficiente sobre los elementos comunes y aprobada en junta general para atender los gastos ordinarios, averías, y reparaciones de todos los elementos comunes que conforman el inmueble (rampas, escaleras, ascensor, portal, consejería, limpieza, vigilancia, etcétera). A su vez, el propietario de la plaza de parking tendrá el derecho a participar en la toma de decisiones a través de la junta de propietarios, derecho al uso de la plaza, a cederla en arrendamiento y a la utilización de las instalaciones comunes para entrada y salida y operaciones de maniobra.

En el caso de que viviendas y garaje pertenezcan a Comunidades de Propietarios independientes, pese al hecho de ubicarse en el mismo inmueble, el propietario de una plaza de garaje queda excluido de la obligación de abonar cualquier cuota para gastos comunes o reparaciones de las zonas comunes del edificio, aunque en caso de tener que afrontar una reparación estructural (fachada o tejado) sí que deberá participar. Por otra parte sí que tendrá la obligación de hacer frente a todos los gastos referentes al garaje comunitario, como son el seguro, la luz, el agua, la limpieza, el mantenimiento de los sistemas de vigilancia y protección contra robo e incendios, las puertas de acceso, etcétera.

Pero al margen de que el aparcamiento se encuentre integrado o no en la Comunidad de Propietarios de un edificio, el propietario de una plaza de garaje (o el arrendatario) tendrá que cumplir una serie de obligaciones de carácter general, como por ejemplo mantener en buen estado de conservación su plaza de aparcamiento, respetar las instalaciones generales de la comunidad y elementos comunes, no realizar actividades molestas ni contrarias a la convivencia, consentir las reparaciones que sean acordadas por la junta de propietarios e indemnizar o reparar los daños a terceros colindantes o elementos comunes. Por ejemplo en caso de incendio de un vehículo aparcado en la plaza de garaje su propietario tendrá que hacer frente a todos los daños y no siempre están cubiertos por el seguro del vehículo.

Por su parte, la Comunidad de Propietarios debe contar con un buen plan de protección que garantice la seguridad y habitabilidad del edificio, es decir, un buen seguro multirriesgo que incluya coberturas de defensa, asesoramiento y asistencia jurídica. Para esta labor es muy recomendable contar con la ayuda de una correduría de seguros de confianza, que informe a la comunidad sobre que póliza se adapta mejor a sus necesidades y particularidades.

Fuentes: Ley de la Propiedad Horizontal, parkingsygarajes.com y elaboración propia.

 

¿CÓMO DEBEN AFRONTAR LA GOTA FRÍA LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

Va a ser difícil poder olvidar la peor gota fría registrada en nuestro país en más de un siglo, que ha azotado con especial violencia a diversas localidades de la Comunidad Valenciana, Comunidad de Madrid, Murcia, Andalucía y Castilla-La Mancha, y se ha saldado con siete personas fallecidas, múltiples peticiones de ayuntamientos y comunidades autónomas de declaración de zona catastrófica y unos daños económicos que el Consorcio estima en 80 millones de euros.

Conocida técnicamente como DANA (depresión aislada en niveles altos), este fenómeno meteorológico que ataca plenamente a la vertiente mediterránea de la península Ibérica se caracteriza por ser común cada principio de otoño y crear unas condiciones climáticas adversas (lluvias fuertes con vientos y tormentas a las que llamamos coloquialmente gota fría) que provocan numerosos daños. Estos efectos son más intensos conforme mayor sea la diferencia de temperaturas que haya entre la masa fría de aire que se queda aislada y la temperatura del aire que proviene del mar, si ésta es templada se evaporará rápidamente y se condensará al llegar a la masa de aire frío, generando nubes de gran tamaño y precipitaciones descomunales. Tales cantidades de agua en tan poco tiempo provocan que las alcantarillas y la red de distribución de las ciudades afectadas alcancen su límite y se colapsen, originando así las temidas inundaciones.

El cambio climático que estamos viviendo favorece el aumento de las temperaturas de las aguas marinas, especialmente del Mediterráneo que ha registrado valores de 4 grados por encima de lo normal según fuentes de la Agencia Estatal de Meteorología (AEMET), y parecer evidenciar que episodios de la gota fría como los acontecidos este año van a ser más comunes de lo que nos gustaría prever. ¿Deberemos acostumbrarnos año tras año a ciudades y pueblos inundados, miles de evacuados o rescatados, cortes en los servicios y daños en infraestructuras? ¿Cómo deben actuar las Comunidades de Propietarios de los edificios residenciales o urbanizaciones ante este riesgo?

Con el objetivo tratar de minimizar las consecuencias de la gota fría, las Comunidades de Propietarios deben analizar previamente las disposiciones que se deben tomar para proteger al edificio y optar por la alternativa que más se adecue al tipo de construcción, su situación, características y rentabilidad. Para ello, en primer lugar se deben identificar las acciones que se deben llevar a cabo para reducir los daños en la edificación, en equipamientos y servicios y en personas y bienes. A continuación se deben adoptar medidas de aislamiento que reduzcan la vulnerabilidad del edificio, entre las cuales conviene contemplar las siguientes:

• Sellado de las paredes exteriores mediante recubrimientos impermeables.
• Solado a prueba de humedad o impermeable.
• Elevación de los umbrales de puertas y ventanas.
• Revisión de la cimentación, su impermeabilización y sistema de drenaje
• Impermeabilización de la planta baja o sótano en forma de “caja hermética”.
• Revisión de desagües y tuberías.
• Revisión de las fosas sépticas y pozos negros.
• Utilización de materiales resistentes.

La mayoría de estas soluciones requerirán de un proyecto y unas obras de acondicionamiento que es posible que afecten a la estructura, los servicios, los accesos de entrada, etcétera, por lo que será necesario que la comunidad cuente con un seguro todo riesgo rehabilitación que preste cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar a la ejecución de una obra.

Pero sin duda la medida estrella para que un edificio cuente con la protección necesaria ante los efectos de la gota fría, y la menos costosa, es que la Comunidad de Propietarios tenga contratado un seguro multirriesgo para comunidades que cubra los daños ocasionados por agua y fenómenos climatológicos y garantice a los propietarios la tranquilidad y confianza que tanto necesitan, que sepa gestionar ante el Consorcio de Compensación de Seguros y aporte la documentación precisa, sin costes añadidos, ya que cuenta con la posibilidad de ejercer la acción de Reclamación de los daños y la Protección Jurídica. Para ello, es de vital importancia conocer y asesorarse con los servicios de una Correduría de Seguros de confianza, profesional, independiente y conocedora de las diferentes coberturas y garantías que ofrecen las aseguradoras a través de sus pólizas, las cuales evolucionan con las nuevas situaciones y riesgos a las que debe enfrentarse toda Comunidad de Propietarios.

 

Fuentes: elpais.com, aemet.es y elaboración propia.

 

¿DEBERÁN ADAPTARSE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS AL 5G?

Nos encontramos inmersos en la era de la revolución de Internet y las nuevas tecnologías, y así lo confirman todos los datos. En nuestro país el 93% de la población tiene acceso a la red, existen más de 54 millones de líneas móviles y el tiempo que cada ciudadano pasa de media conectado supera las 5 horas diarias. Teléfonos, ordenadores, televisores, relojes, casas e incluso coches cada vez dependen más de Internet, requiriendo un gran uso de datos y una estabilidad constante. Para satisfacer las necesidades de esta creciente tendencia digital y de la proliferación de los dispositivos móviles conectados a la red, muchas operadoras ya han comenzado a implantar el 5G, es decir, la quinta generación de las tecnologías y estándares de comunicación inalámbrica que promete ser entre 10 y 100 veces más rápida que las actuales conexiones.

Sin embargo, al margen de las múltiples ventajas que esta nueva tecnología de comunicación nos aportará, debemos estar al tanto de que inicialmente también supondrá algunas incomodidades, como por ejemplo la adaptación de algunos sistemas colectivos de recepción. Para que la llegada del 5G sea efectiva, antes será necesario liberar el espectro que ahora ocupa la señal de televisión (el de 700 MHz) y ser traspasado a las operadoras de telecomunicaciones para que desarrollen esta nueva señal. Los espectadores tendrán que solventar esta transición adquiriendo un decodificador en el caso que su modelo de televisor no sea compatible con la nueva tecnología de emisión, pero en el caso de las Comunidades de Propietarios el asunto se agrava, ya que tendrán que volver a enfrentarse a una nueva transformación tecnológica con el recuerdo todavía reciente del apagón analógico del año 2010 que tantos problemas supuso. En ésta ocasión lo que parece probable es que nadie tendrá que cambiar de televisor y durante varios meses las cadenas emitirán simultáneamente desde las frecuencias nuevas y antigua.

Debido a que el servicio de televisión digital terrestre dejará de emitir en su actual frecuencia antes del 30 de junio de 2020, las Comunidades de Propietarios deberán realizar obras para implementar una infraestructura que les permita acceder a los nuevos servicios de telecomunicación o adaptar la que ya poseen antes de esta fecha límite. Previamente, esta decisión deberá ser aprobada en Junta de Propietarios por al menos un tercio de los vecinos que, a su vez, deben representar un tercio de las cuotas de participación de todos los elementos comunes de la finca. Los propietarios que no den su consentimiento no tendrán derecho a los nuevos servicios de telecomunicaciones y por lo tanto no deberán hacer frente al coste correspondiente de las obras, pero si en un futuro solicitan el acceso, deberán pagar el coste que les corresponda por su cuota de participación junto a los intereses legales correspondientes. Conviene señalar que, con al menos dos meses de antelación, deberá notificarse a todos los vecinos la fecha de comienzo de las obras de readaptación de la antena o la instalación de una nueva.

El Administrador de fincas es una figura clave a la hora de realizar estas obras de adaptación de las antenas colectivas al 5G, ya que es el encargado de velar por los intereses de la comunidad. Por ello deberá orientar a los propietarios y supervisar todo el proceso de reformas, para que en el menor tiempo y coste posibles se disponga de la nueva tecnología en todos los hogares. También debe estar al tanto de las posibles subvenciones que se puedan solicitar, que para este caso están contempladas en el Real Decreto 392/2019, que regula la concesión directa de ayudas que oscilan entre 104,3 € y 677,95 €, en función de la infraestructura previamente instalada en la comunidad.

Algo fundamental a la hora de realizar cualquier tipo de obra, es que la Comunidad de Propietarios disponga de un seguro que le preste cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden producirse y de las responsabilidades que conllevan. La adaptación al denominado Segundo Dividendo Digital probablemente será una “obra menor” y los posibles daños a terceros, incluidos los copropietarios, pueden tener cobertura dentro del seguro multirriesgo, siempre y cuando así se haya pactado en el contrato de seguros. Los daños al propio edificio requerirán de un seguro específico para obras de reforma. Para la contratación de estas pólizas es muy recomendable contar con la ayuda de una correduría de seguros de confianza, que informe a la comunidad sobre que Seguro de Rehabilitación o Seguro Multirriesgo se adapta mejor a sus necesidades y particularidades. Si necesitas mas información sobre este cambio digital puedes acceder a las páginas oficiales televisiondigital.es o avancedigital.gob.es, ¡no te pierdas con lo digital!.

Fuentes: Boletín Oficial del Estado y elaboración propia.

 

DESPRENDIMIENTO DE UNA CORNISA SOBRE UNA CALLE TRANSITADA DE MADRID

La mañana del pasado 13 de Mayo, el Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid fue requerido con carácter de urgencia para acudir a la calle del General Ricardos, eje principal del distrito de Carabanchel. El motivo era la caída de una cornisa de grandes dimensiones sobre la vía pública en el momento que numerosos peatones y vehículos transitaban por ella. Nada más aproximarse al lugar de los hechos los bomberos pudieron comprobar la gravedad del suceso, ya que a la altura del número 112 parte de la fachada de un edificio de cuatro plantas se había derrumbado y quedado esparcido por la acera. Tras retirar los cascotes y elementos desprendidos, rescatar a los heridos y asegurarse que eran atendidos por los facultativos de Samur-Protección Civil y Summa, los bomberos procedieron a desalojar el inmueble y a retirar los elementos inestables del mismo.

En el siniestro resultaron heridas tres personas con contusiones craneales, cifra que podría haber empeorado considerablemente de no ser porque la caída de la cornisa de diez metros fue amortiguada por una marquesina de la primera planta del inmueble. Tras un primer reconocimiento se determinó que una viga principal de la primera planta estaba afectada, motivo por el cual los vecinos no podrán volver a sus viviendas hasta que el problema sea subsanado.

Incidentes como el descrito, más allá de los daños mencionados, pueden poner en jaque a toda una Comunidad de Propietarios, ya que además de incurrir en enormes gastos de reparaciones, incluso podría llegar a ser denunciada y reclamadas indemnizaciones. Así lo establecen tanto el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, como el artículo 1907 del Código Civil que disponen que los propietarios de un inmueble son los responsables directos de los daños que puedan originar a un tercero. Así mismo, debemos recordar que la Comunidad de Propietarios no posee personalidad jurídica, por lo que serán los individuos que la componen los sujetos de derechos y obligaciones, y sus representantes (Junta Directiva, Presidente de la Comunidad, Administrador) podrían ser imputables por los daños y perjuicios que puedan causar en el ejercicio de sus funciones.

Para evitar estos accidentes, tanto la rehabilitación de los edificios como un programa de mantenimiento que se ocupe de la inspección de las distintas partes del inmueble resultan indispensables, pero para atender las consecuencias de los siniestros será necesario que cuenten con un buen plan de seguros. Con la contratación de las siguientes pólizas, toda comunidad se asegurará una buena protección y evitará comprometer el patrimonio individual de los propietarios, siempre y cuando el programa de seguros se adapte a lo que necesitan:

Seguro de Responsabilidad Civil: Cuando hablamos de Responsabilidad Civil por daños, nos estamos refiriendo a la obligación de resarcir a un tercero que surge como consecuencia del daño derivado del incumplimiento de contratos, o bien del producido por simple culpa o negligencia. Por este motivo, este tipo de seguros debe contar, al menos, con las siguientes coberturas:

• Cobertura Cruzada: referente a lesiones o muerte provocadas por otros contratistas o subcontratas.

• Responsabilidad profesional y empresarial: daños patrimoniales y consecuenciales.

• Gastos de defensa, protección jurídica y fianzas civiles.

• Responsabilidad del inmueble por daños personales, patrimoniales y consecuenciales

Seguro de Protección Jurídica: Que garantice un asesoramiento jurídico independiente e imparcial a la Comunidad de Propietarios y defienda sus necesidades, derechos e intereses, así como la de los propietarios, junta de gobierno y especialmente de quien ejerce el cargo de presidente como representante legal de la finca. Estas son sus principales coberturas:

• Tasas y costas ocasionadas por procedimientos judiciales.
• Honorarios de abogados, notarios, procuradores y peritos.
• Responsabilidad penal por hechos no intencionales.
• Responsabilidad civil si no hay seguro o es insuficiente o ineficaz.
• Defensa en caso de reclamación por la propia aseguradora de indemnizaciones pagadas.
• Derechos referentes a reclamaciones sobre el inmueble al tercero, causante de los daños a zonas comunes del edificio.
• Reparación, conservación o mantenimiento de los elementos comunes del inmueble.
• Colocación o sustitución de instalaciones fijas del inmueble y anexos, vigilancia, seguridad y limpieza.
• Adelanto de gastos reclamados de forma judicial.
• Asistencia jurídica telefónica.

A la hora de contratar este tipo de seguros para una Comunidad de Propietarios, debemos tener en cuenta que muchas compañías ofrecen esta garantía de protección jurídica y reclamación por daños entre las coberturas adicionales en sus modalidades de Seguros multirriesgo para Comunidades de Propietarios. Por último, queremos recordarte que para garantizar la elección de la póliza adecuada, es imprescindible que la Comunidad de Propietarios cuente con la colaboración de una correduría de seguros de confianza, es decir, un mediador especializado, independiente e imparcial, que realice un análisis objetivo y le recomiende las coberturas y las entidades que mejor se adapten a las necesidades del inmueble.

 

Fuentes: elpais.com y Elaboración propia

 

PLAZO DE PRESCRIPCIÓN POR DAÑOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Siempre que deseo tratar y profundizar sobre el tema de plazos de prescripción por daños en Comunidades de Propietarios, recuerdo un caso concreto que por su complejidad y excelente resolución por parte de nuestra Correduría es el ejemplo perfecto para ilustrar esta temática, que en muchas ocasiones puede resultar intrincada para los no versados en la materia.

En el mes de julio del año 2016 recibí la llamada de Irene, una Administradora de Fincas de una Comunidad de Propietarios que es nuestra cliente desde hace varios años. Tras interesarme por saber qué tal le habían resultado los exámenes de selectividad a su hija Cristina, una excelente estudiante, me informó que dicha comunidad había sufrido unos importantes daños por rotura de tuberías de agua que afectaban a elementos comunes y a terceros copropietarios. En principio, como el incidente parecía algo habitual, ya que como indican las estadísticas sectoriales el agua es la causa más frecuente de siniestralidad en los Seguros Multirriesgo de inmuebles, le informé que me pondría en contacto con la empresa aseguradora y que en menos de 24 horas acudiría un profesional y se encargaría de localizar el foco del problema. A las pocas horas ya teníamos un pre-informe donde se nos indicaba que no había sido posible localizar el lugar exacto de la rotura, y que lo más recomendable era proceder a la apertura de calas en distintos pisos, concretamente en la zona del cuarto de baño principal, colindante con uno de los dormitorios.

Tras comunicar a los vecinos de la comunidad la situación, todos los afectados se opusieron a los trabajos propuestos, debido a que algunas viviendas tenían mármol, otras alicatados, otras espejo, y alguna estuco en la pared donde se debían realizar las obras. A cambio trasladaron la sugerencia de utilizar algún aparato para medir el grado de humedad antes de causar daños, solución que no pudo ser llevada a cabo ya que la compañía de seguros carecía de empresas que dispusieran de herramienta fiable para tal cometido. Como mediadores de la póliza procedimos a explicarle la situación a Irene, la Administradora de Fincas y a Paco, el Presidente de la comunidad, y pusimos en su conocimiento los derechos que les asisten en el contrato de seguro. Tras una amigable reunión, acordamos informar a la aseguradora que conforme a la ley de contrato de seguro procederíamos a localizar y reparar por cuenta del Tomador y les iríamos informando puntualmente para que pudieran verificar y tasar los daños.

No fue nada sencillo coordinar la presencia de cinco propietarios y los profesionales elegidos, sin embargo con paciencia y profesionalidad conseguimos una fecha para acometer los trabajos. Finalmente resultó que había dos siniestros distintos, pero coincidentes en el tiempo y en lugares cercanos, uno en la bajante general de PVC y otro en la cisterna privativa de una vivienda, por lo cual los perjudicados tenían daños de dos causas distintas y con aseguradoras diferentes. Ante esta situación aconsejamos a la Comunidad de Propietarios el nombramiento de un perito independiente, un derecho desconocido para la mayoría de asegurados.

Finalizados los trabajos de reparación del origen, pasado el tiempo suficiente para el secado de los daños y con todos los afectados de vuelta de sus vacaciones se procedió a reparar las consecuencias, incluido la reposición estética imprescindible para dejar las estancias en armonía de color y materiales. El siniestro globalmente superó los 17.000 euros que gestionamos con las diversas aseguradoras y la concurrencia de los distintos seguros. Todo un proceso en el que nuestro departamento de siniestros invirtió 90 días y un total de 127 horas de trabajo en equipo. ¿Qué valor añadido representa, en el aspecto económico, para nuestros clientes? Pues 3.810 euros en concepto de honorarios que les ahorramos por confiar en los servicios de nuestra Correduría.

Al hilo de éste caso se nos brinda la oportunidad de explicar qué plazos de prescripción resultan aplicables en situaciones de daños causados por la Comunidad de Propietarios a comuneros o entre propietarios sometidos al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal. En primer lugar conviene resaltar que el Tribunal Supremo resolvió ésta cuestión recientemente, concretamente la Sala 1ª en recurso 133/2016 de fecha 14-11-2018, donde la cuestión jurídica consistía en determinar si la reparación de los daños ocasionados por el incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento previsto en el artículo 10.1 de la LPH correspondía a un plazo de un año (aplicando el artículo 1902 del Código Civil), o al plazo de cinco años (aplicando el artículo 1964 ). El Alto Tribunal determinó que las acciones que se puedan ejercitar al amparo de la LPH y no tengan un plazo específico en la misma están sometidas al plazo genérico de prescripción del artículo 1964 del Código Civil, y por lo tanto, la acción de reclamación por obras de conservación del inmueble y elementos comunes o rotura de una tubería prescribe a los cinco años. Esta obligación legal afecta tanto a la Comunidad de Propietarios como a todo propietario. Otro asunto son aquellos daños causados mediando culpa o negligencia, por omisiones o actos, en las que el plazo sería de un año, según el artículo 1968 del Código Civil, el mismo plazo que para las acciones previstas en el artículo 1902 por responsabilidad extracontractual.

En definitiva, debe quedarnos claro que para determinar cuál es el plazo de prescripción por daños en una Comunidad de Propietarios, previamente debemos conocer si existe una regulación específica para su ejercicio en la Ley de Propiedad Horizontal. Ello determinará que un propietario, en función a la causa, puede ejercer la acción ante la Comunidad de Propietarios y al revés en dos plazos distintos: uno o cinco años.

 

José Silva. Socio fundador en JOSE SILVA CORREDURIA DE SEGUROS.

 

CAMPAMENTOS DE VERANO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

En el mes de junio del año pasado, asistimos a un hecho luctuoso, el fallecimiento de un niño por ahogamiento, durante el desarrollo de un campamento, en las instalaciones comunitarias de la finca. Al frente de la organización se encontraba un grupo de jóvenes residentes que con buena intención y las ganas de obtener unos ingresos para el verano, promocionaron sus servicios entre los vecinos. Todo simple, sin analizar los posibles riesgos y el consentimiento tácito de la junta de gobierno. Tuvimos conocimiento del hecho a través del Administrador de Fincas y después de contrastar la cobertura del seguro multirriesgo, pusimos en conocimiento de la aseguradora el escrito de reclamación que los padres hicieron llegar al presidente. Inicialmente la compañía de seguros rehusó la responsabilidad por considerarlo un hecho ajeno al tomador del seguro. Después de varias reuniones del director técnico de la correduría con la responsable de prestaciones del asegurador, se alcanzó un acuerdo de indemnización 6 meses después del suceso. Afortunadamente la póliza estaba muy bien planteada desde sus inicios, la mediación experta se hizo notar y ahora la compañía de seguros probablemente ejercerá la acción de repetición a los responsables directos. Nuestro cliente quedó muy satisfecho del servicio profesional recibido.

Hace no demasiados años, organizar las largas vacaciones escolares de los más pequeños era una tarea que los progenitores solían solucionar enviándolos a pasar unos días en el pueblo con los abuelos o los tíos, pasando una quincena en la playa o la montaña en familia y, si era posible, un periodo de campamento. Los tiempos han cambiado, y en la actualidad la oferta de actividades para el verano de los niños es abrumadora, campamentos y colonias urbanas de fútbol, tenis, golf, natación, de circo y artes plásticas, de idiomas, de aventura, de cine o de cocina.

Si bien es cierto que la mayoría de actividades que se desarrollan en los campamentos tienen el objetivo de mejorar el sentido del grupo, ayudar a establecer y fortalecer nuevas relaciones con otros niños, también se realizan numerosas actividades educativas que complementan a las realizadas en la escuela, aunque con carácter más lúdico y de diversión, que potencian sus valores intelectuales, ecológicos y solidarios. Además, las excursiones, los juegos de orientación, los talleres, el montaje y desmontaje de tiendas de campaña, la organización de la mochila, y otras tareas distintas de las que hacen durante el resto del año.

Aparte de los campamentos tradicionales y los especializados en diversas temáticas, en los últimos años han repuntado los campamentos residenciales. Durante los periodos no lectivos o vacacionales muchas Comunidades de Propietarios se han animado a poner en marcha en sus instalaciones y espacios comunes programas de campamentos y escuelas urbanas, que incluyen la realización de actividades pedagógicas, lúdicas y deportivas que fomenten el compañerismo, la creatividad, la espontaneidad y el desarrollo de facultades intelectuales y físicas en un espacio de aprendizaje continuo. Este nuevo tipo de campamentos urbanos ofrecen múltiples beneficios, ya que aportan mucha comodidad y seguridad a madres y padres que también tienen derecho a disfrutar del verano, se aprovecha el entorno cotidiano del niño, donde se siente seguro para realizar actividades lúdicas, deportivas y recreativas, y ayuda a la cohesión entre los vecinos de la comunidad.

Sin embargo, toda Comunidad de Propietarios que tenga planeado llevar a cabo este tipo de actividades en sus instalaciones debe tener en cuenta que ha de cumplir una serie de pasos y medidas previas imprescindibles:

• La instalación de un campamento de verano en los jardines de la finca supone la utilización de un elemento común para un fin privativo, por lo cual será necesario el acuerdo unánime de los propietarios. En dicho acuerdo, deberá quedar reflejado la forma de contribuir a los gastos derivados por aquellos propietarios que hagan uso del campamento, la responsabilidad en caso de accidente eludiendo a aquellos propietarios que no hicieran uso del mismo así como incluir un importe determinado para los gastos que se deriven.

• La Comunidad de Propietarios deberá exigir a la empresa contratada para la realización del campamento toda la documentación relativa a la seguridad social, además de comprobar que disponga de un seguro de accidentes, un seguro de responsabilidad civil y un seguro médico.

• Es indispensable que la Comunidad de Propietarios posea un seguro multirriesgo o un seguro de responsabilidad civil, ya que en caso de accidente, si el servicio es contratado directamente por la comunidad la responsabilidad recaerá sobre la misma, mientras que si es contratado por determinados propietarios, estos serán los directamente responsables, por lo que deberán contratar para ello un seguro de responsabilidad civil.

Como se deduce del caso narrado, toda Comunidad de Propietarios deberá ponerse en contacto previamente con una correduría de seguros de confianza donde le asesorarán y resolverán todas sus dudas. La Correduría de Seguros José Silva es la respuesta idónea para estos casos, ya que además de ser especialista en Comunidades de Propietarios, posee en su gran catálogo de seguros una póliza específica para estos casos: la póliza de campamentos de Berkley. Se trata de un programa combinado de seguros que protege tanto los organizadores del campamento como a los participantes ante los riesgos más habituales en este tipo de actividades. Si deseas más información o tienes alguna duda sobre esto u otro seguro, no dudes en ponerte en contacto a través de su página web o llamándonos por teléfono 915353009.

 

¿ACABARÁN SIENDO LAS JUNTAS DE VECINOS DIGITALES?

La Administración de Fincas es una profesión que siempre ha destacado por poseer una voluntad de actualización constante, de adaptación a los cambios y de evolución continua, y así lo ha demostrado al convertir las nuevas tecnologías en un gran aliado para optimizar la gestión de las Comunidades de Propietarios. Su uso les ayuda en la automatización de algunos procesos, a generar, presentar, analizar su información y, sobre todo, a ahorrar en tiempo. Debemos tener en cuenta que la jornada laboral de un Administrador de Fincas consiste en una aglomeración de actividades, como son juntas ordinarias, extraordinarias e informativas, reuniones con proveedores, contactos con servicios, tramitación de incidencias y siniestros y un largo etcétera de tareas, que gracias al uso de herramientas digitales pueden agilizarse de manera considerable. No es de extrañar entonces, que este gremio haya tomado la decisión de redactar una nueva propuesta de Ley de Propiedad Horizontal (LPH) con una serie de medidas que plantean la modernización de las Comunidades de Propietarios, que en su opinión hasta ahora han ido un paso por detrás de las necesidades cambiantes de la sociedad y de los propios vecinos.

La iniciativa estrella de esta nueva propuesta, que los Administradores de Fincas de España presentarán próximamente ante el Ministerio de Fomento, es que la LPH permita que cualquier propietario pueda asistir y votar en una junta mediante videoconferencia o cualquier otra herramienta telemática de comunicación similar. En la actualidad, la normativa establece que los acuerdos solo podrán ser adoptados por los propietarios que asistan a las juntas de forma presencial o mediante representación, sin contemplar la posibilidad de que sean celebradas vía streaming, sistema que según la mayoría de los Administradores de Fincas sería un gran avance, ya que las agilizaría, favorecería su gestión e incluso la comodidad de los propietarios.

En los últimos años ya hemos podido observar como el uso de algunas herramientas digitales ha empezado a ser algo común en las Comunidades de Propietarios: mensajes de móvil, correos electrónicos, grupos en WhatsApp o redes sociales, portales gestionados por el administrador y plataformas especializadas se han hecho un hueco en la vida comunera, y todo parece indicar que han llegado para quedarse. No es de extrañar, ya que esta tecnología ofrece multitud de soluciones online a medida, como por ejemplo gestión de incidencias, comunicados, documentos compartidos, debates, etcétera, y por si esto fuera poco, parece que propicia la participación de los vecinos en el día a día de su comunidad. Sin embargo, debemos tener en cuenta que en los edificios residenciales habita todavía un amplio porcentaje de personas de cierta edad, que no han sabido adaptarse a los nuevos cambios tecnológicos, a los que no se les puede dejar al margen en el caso de que se digitalicen las relaciones entre propietarios. Tampoco hay que olvidar que, no en pocas ocasiones, la mala utilización de estos nuevos canales de comunicación produce malos entendidos e incluso conflictos entre vecinos que pueden convertirse en una problemática real para el Administrador de fincas, que se verá obligado a mediar y recordar que el uso de estas aplicaciones, como los grupos de whatsapp, es exclusivo para temática relacionada con la comunidad.

Por otra parte, debemos tener en cuenta que aunque el uso de estas nuevas tecnologías pueden aportar a las Comunidades de Propietarios múltiples beneficios, también lleva implícito nuevos riesgos, como por ejemplo un ataque informático a los dispositivos tecnológicos de una Comunidad de propietarios o la infección con un virus informático de los mismos. Tanto es así que la ciberseguridad se ha convertido en una de las principales preocupaciones para los Administradores de Fincas, que conscientes de que esta nueva amenaza solo se puede mitigar con una buena prevención y protección, recurren al asesoramiento de una Correduría de Seguros de confianza que les oriente en la contratación de un Seguro de ciberriesgo que se adapte a sus necesidades y al de las comunidades que gestionan.

Fuentes: elpais.com, Ley de la Propiedad Horizontal y elaboración propia.

 

¿INFLUYE LA NUEVA REFORMA DE LA LPH EN LOS PISOS TURÍSTICOS?

La tecnología está cambiando el mundo, a las personas y nuestra forma de vivir. El pasado 19 de diciembre entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda, que recoge varias modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dicho decreto, que deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados antes de un mes, conlleva una batería de reformas vinculadas al alquiler de viviendas, entre las que destacan la ampliación del plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada (de 3 a 5 años, 7 si el arrendador es persona jurídica), el aumento del plazo de prórroga tácita (de 1 a 3 años), o la limitación de los avales, que no podrán superar los 2 meses de la renta mensual de alquiler.

Pero sin duda, una de las reformas más esperadas, y que más concierne a las Comunidades de Propietarios es la relacionada con los conocidos como “pisos turísticos”. La legalidad de este tipo de alquileres es una cuestión que lleva produciendo controversia desde hace ya años, principalmente provocada por una ausencia de normativa de carácter general. Hasta este momento, las comunidades autónomas eran las responsables de establecer una normativa al respecto, lo que ocasionaba que nos encontrásemos ante 17 legislaciones distintas, por no mencionar las regulaciones propias que muchos municipios tenían establecidas. Si a ello le sumamos un cambio constante de leyes por parte de las administraciones, bien por decisión propia o por obligación, tras sentencias judiciales, y el gran crecimiento de este tipo de turismo provocado por el auge de Internet y las nuevas tecnologías, no es de extrañar que este asunto se haya acabado convirtiendo en un problema cada vez mayor, que ha originado multitud de protestas vecinales derivadas de las molestias y alteraciones de la convivencia que muchos usuarios de este tipo de pisos ocasionan.

Hasta la entrada en vigor de la nueva reforma, las únicas vías posibles para evitar la aparición de pisos turísticos en una Comunidad de Propietarios eran, o bien mediante una reforma de los estatutos que requeriría la unanimidad de los propietarios, o a través de la “acción de cesación” contemplada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene como finalidad que cualquier actividad que pueda resultar molesta, nociva, insalubre o peligrosa deje de desarrollarse. Pero a partir de la actual modificación de la Ley sobre Propiedad Horizontal que establece el nuevo el real decreto-ley, las Comunidades de Propietarios podrán limitar o vetar la actividad del alquiler turístico en el inmueble por mayoría simple cualificada, es decir, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Otra novedad es que la Comunidad podrá establecer cuotas especiales a las viviendas turísticas, aumentando su participación en los gastos comunes de la finca, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% .

Pero algo que hay que tener en cuenta es que la ley no tendrá carácter retroactivo, lo cual llevado a la práctica significa que las viviendas de uso turístico que ya cuenten con la licencia preceptiva o que estén inscritas en el registro oficial, no podrán ser vetadas por las CCPP, aunque se cuente con la nueva mayoría exigible de tres quintas partes de los propietarios. Esta medida podrá ser aplicada a los nuevos pisos turísticos, pero también a los que operan ilegalmente, ya que el Real Decreto traslada este tipo de alquileres desde la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a la legislación sobre actividad turística, por lo que pasarán a ser tratados como una actividad económica. Ello permitirá a los propietarios de una comunidad vetar su actividad económica, ya que al tratarse de una actividad irregular no se considerará que exista derecho adquirido alguno, aunque operen desde antes de la entrada de la nueva ley.

Queremos presuponer que esta regulación del alquiler turístico favorecerá la solución de los conflictos y problemas de convivencia que esta práctica lleva años generando en muchas de nuestras ciudades, pero debemos ser cautos y estar a la expectativa de los acontecimientos. Las Comunidades de Propietarios están llamadas a ser uno de los grandes protagonistas de este cambio, convirtiéndose en una parte activa para la resolución de cualquier tipo de problemática que un piso turístico pueda provocar en su inmueble. Una de las medidas imprescindibles para conseguir dicho objetivo es exigirle a todo propietario de un piso destinado al alquiler turístico que posea un buen Seguro de alquiler que cuente con coberturas de impago, daños por actos de vandalismo y defensa jurídica. Desde la Correduría de Seguros José Silva, especializados en seguros para inmuebles, estaremos encantados de asesorarte y darte información sobre éste o cualquier otro tipo de póliza que pueda necesitar vuestra Comunidad de Propietarios.

Fuentes: boe.es y elaboración propia.