¿SE PUEDE ALQUILAR LA PORTERÍA DE UN EDIFICIO COMO VIVIENDA?

El oficio de portero o portera tiende a desaparecer de nuestros edificios silenciosamente, casi sin que nos demos cuenta, damnificado por las sucesivas crisis económicas que arrastramos desde el año 2008 y que tanto están perjudicando a las Comunidades de Propietarios de nuestro país, principalmente debido a la morosidad. Ese profesional que aporta seguridad al inmueble, se dedica a la limpieza, a recoger los paquetes y a la conservación y vigilancia de las zonas comunes, y conoce mejor que nadie el edificio y a sus habitantes, parece haber perdido el aprecio de esta sociedad moderna en la que vivimos. Progresivamente están siendo sustituidos por videoporteros, servicios de limpieza o conserjes externos y la actual crisis originada por la pandemia del Covid-19 podrían suponer la total extinción de esta figura de nuestros portales.

Esta situación está dando lugar a que, tras la jubilación o a la supresión del servicio de portería, el piso que está destinado a ser la vivienda de portería se encuentre en este momento deshabitado y sin utilidad aparente. Por esta razón, muchas Comunidades de Propietarios se plantean conseguir unos ingresos extras que sirvan para sufragar, en parte, gastos y derramas. ¿Es posible alquilar o vender esta vivienda? ¿Es necesario algún tipo de acuerdo entre los propietarios? ¿Hay algún requisito legal?

El artículo 17 apartado 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dicta que “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”. Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. Así lo reitera igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2012, que determina que “Los contratos de arrendamientos de vivienda de portería requieren el acuerdo de la mayoría cualificada exigida en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.” En caso de venta del inmueble, la Junta de Propietarios debe acordar por unanimidad que la vivienda del portero pase de elemento común a privativo, proceso que se conoce como desafectación, con el correspondiente cambio de los coeficientes de participación y elevación a escritura pública.

Sin embargo, para calcular estas mayorías es necesario tener en cuenta ciertos requisitos exigidos por la ley:

• Solo podrán votar en una Junta los propietarios se encuentren al corriente de pago en la comunidad.

• Cada propietario supone un voto, independientemente del número de locales o viviendas que posea en la comunidad.

• Los propietarios que no asisten a la Junta se computan como votos favorables a efectos del recuento de estas mayorías cualificadas exigidas, no así en las decisiones que requieran mayorías simple.

• Las decisiones tomadas en Junta de Propietarios deben notificarse a los no asistentes, que tendrán el plazo de 30 días naturales para oponerse.

Además, para que el ayuntamiento permita alquilar o vender la vivienda del portero será imprescindible que posea una cédula de habitabilidad, es decir, el documento que certifica la legalidad de la misma y que acredita que reúne los requisitos técnicos e higiénico-sanitarios mínimos. Los requisitos de la cédula de habitabilidad varían en cada Comunidad Autónoma, aunque en general se tienen en cuenta aspectos como la superficie útil, la distribución del espacio, la altura mínima y la salubridad y seguridad de la vivienda. También se suele exigir que el inmueble figure en el Catastro como destinado a uso habitacional.

Tanto la venta como el alquiler supone percibir ingresos por lo cuales será necesario autoliquidar los impuestos correspondientes, por ejemplo plusvalía, actos jurídicos documentados, transmisiones patrimoniales onerosas y realizar la atribución de rentas a los propietarios por los ingresos extraordinarios. También supone gastos de gestión y tramitación del profesional que se ocupe de ello, que puede ser el Administrador de Fincas, mediante un encargo como trabajo extraordinario. Además, se deberá informar a la compañía de seguros con la que se haya suscrito el seguro multirriesgo de la Comunidad de Propietarios del cambio de uso.

Como podemos observar, son varios los requisitos para poder alquilar o vender la vivienda del portero. Por este motivo es altamente recomendable que las comunidades que planeen hacerlo cuenten con un seguro multirriesgo de CCPP que incluya la Protección Jurídica, cobertura que garantiza un asesoramiento y defensa jurídica independiente e imparcial. Para su contratación es imprescindible recurrir al asesoramiento profesional de una Correduría de Seguros de confianza, independiente y conocedora de las diferentes coberturas y garantías que ofrecen las aseguradoras a través de sus pólizas.

Fuentes: Ley de la Propiedad Horizontal, Tribunal Supremo y elaboración propia.

 

LA IMPORTANCIA DE LA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL EN TIEMPO DE CORONAVIRUS

Una de las diversas cuestiones que está dejando patente la difícil situación derivada de la pandemia Covid-19 es, sin duda, la importancia que tiene en nuestras vidas la libertad de movimientos. Las numerosas medidas llevadas a cabo debido a la emergencia sanitaria, para intentar poner freno al elevado número de contagios por coronavirus, como restricciones o cierres perimetrales, y por supuesto el pasado confinamiento, han afectado de pleno a la movilidad de la ciudadanía de nuestro país.

La mayoría de nosotros nunca se había tenido que enfrentar a los efectos que genera la incapacidad de poder moverse con total independencia o la imposibilidad de abandonar nuestro hogar. Sin embargo, ya antes de la pandemia, 2,5 millones de personas con alguna dificultad para desplazarse precisaban de la ayuda de terceros para salir de sus casas, y 100.000 personas no podían abandonar sus viviendas debido a la falta de accesibilidad universal en las Comunidades de Propietarios donde residen. Tanto es así, que el estudio “Movilidad reducida y accesibilidad del edificio”, elaborado por la Fundación Mutua de Propietarios en colaboración con la Confederación Española de Personas con Discapacidad Física y Orgánica (COCEMFE), revela datos tan preocupantes como que un 63% de los edificios no son accesibles de la calle al portal, un 22% carece de ascensor y tan solo un 0,6% de las Comunidades de Propietarios en España son universalmente accesibles.

Aunque los Administradores de Fincas colegiados llevan trabajando desde hace años para conseguir garantizar la accesibilidad en todos los edificios residenciales, se encuentran con numerosas dificultades a la hora de intentar lograr este objetivo. El desconocimiento legal y en muchas ocasiones los motivos económicos impiden la materialización de la accesibilidad en gran parte de las Comunidades de Propietarios. Por este motivo, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) se ha sumado al Manifiesto de la Fundación Mutua de Propietarios donde se traslada al gobierno la petición de que los fondos europeos destinados a la rehabilitación de vivienda, integrados en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la Economía española, también establezcan ayudas específicas para todos los edificios residenciales que deban afrontar obras de accesibilidad para garantizar el derecho a una vida independiente.

No debemos olvidar que, la normativa vigente atribuye a las Comunidades de Propietarios la responsabilidad de garantizar la accesibilidad en el edificio. Tanto la Ley 15/1995 de límites al dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas como la ley 26/2011 del 1 de agosto, establecen como obligación para las CCPP, la ejecución de obras o dotación de servicios comunes para la supresión de barreras. La normativa determina que cualquier vecino con movilidad reducida, que padezca alguna discapacidad o que sea mayor de 70 años puede exigir la realización de obras o reformas para la adaptación del inmueble. Estas actuaciones se deberán llevar a cabo incluso sin acuerdo previo en Junta de propietarios, siempre que su coste anual no exceda doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Según el artículo 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, si el presupuesto de la obra supera esta cifra, la Comunidad estará en la obligación de ejecutar y costear las obras de accesibilidad cuando así lo determinen la mayoría de los propietarios.

Pero más allá de obligaciones, a estas alturas todos debemos ser empáticos y ser conscientes de que resulta imprescindible que las personas con discapacidad sean autónomas para que puedan participar en igualdad de condiciones y ejercer su derecho a la educación, al empleo o al ocio. Es necesario que las actuaciones para favorecer la accesibilidad universal en las Comunidades de Propietarios se perciban como una mejora real de la calidad de vida de todos sus vecinos. Por ello hay que apostar por derribar de una vez por todas las barreras arquitectónicas que lo impiden, y que en medio de una pandemia se convierten en insalvables.

Desde la Correduría de Seguros José Silva, experta en seguros de Comunidades de Propietarios, deseamos poner nuestro granito de arena para impulsar la accesibilidad universal en los edificios residenciales, y por este motivo ofrecemos un producto específicamente diseñado para prestar cobertura a las Comunidades de Propietarios frente a la amplia variedad de riesgos que les pueden afectar a la hora de ejecutar una obra de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas: el Seguro todo riesgo rehabilitación. Además de poseer una necesaria cobertura de responsabilidad civil, este seguro protege a los propietarios frente las consecuencias económicas de los daños materiales imprevistos que sufran por toda clase de obras de rehabilitación o reforma, en su concepto más amplio, durante su ejecución, y durante el periodo de mantenimiento. No dudes en ponerte en contacto con nosotros si deseas más información sobre esta u otra póliza para tu Comunidad de Propietarios. Estaremos encantados de poder ayudarte.

Fuentes: CAFMadrid, Fundación Mutua de Propietarios, COCEMFE y elaboración propia.

 

IMPUGNACIÓN DE JUNTAS DE PROPIETARIOS CONVOCADAS DURANTE LA PANDEMIA.

La realización de Juntas de Propietarios, órgano superior e irremplazable de una Comunidad de Propietarios que decide todas las cuestiones comunitarias y goza plenamente de las facultades para las actuaciones en el inmueble, está siendo sin duda uno de los principales quebraderos de cabeza para los Administradores de Fincas y expertos en materia de propiedad horizontal durante la pandemia. Entre los asuntos graves a tratar se encuentran los impagados, que pueden desembocar en una situación de “insolvencia material” para afrontar los pagos ordinarios y extraordinarios en las Comunidades de Propietarios. Tanto es así, que aunque la regulación de la nueva normalidad permite la celebración de reuniones, siempre que se respetase una distancia mínima de seguridad entre los asistentes de 1,5 metros y el uso de mascarillas, la realidad es que resulta difícil encontrar espacios suficientes y dotados de medios de ventilación e higiene que garanticen la seguridad de los asistentes.

Desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España se difundió el pasado mes de julio una circular donde exponían la imposibilidad de celebrar este tipo de reuniones cumpliendo con todos los criterios establecidos. Del mismo modo, pidieron a las autoridades competentes la posibilidad de suspender las juntas con el objetivo de poder gestionar las futuras convocatorias buscando siempre el momento en el que más conviniese celebrar su junta general a cada comunidad y más garantías pudiese ofrecer para cumplir con las medidas de seguridad en función a las circunstancias y necesidades de cada edificio. Incluso, como solución a esta complicada problemática, plantearon una alternativa a las juntas presenciales mediante el uso de los medios tecnológicos que permitirían realizar reuniones de propietarios sin riesgo de contagio: las juntas de propietarios virtuales. Por este motivo, también solicitaron a las administraciones públicas que regulasen la posibilidad de que las Comunidades de Propietarios pudiesen celebrar sus juntas por videoconferencia u otros medios telemáticos seguros. En Cataluña se adoptaron medidas que incluyen la suspensión de la obligatoriedad de convocar y celebrar juntas de propietarios o la opción de celebrarlas telemáticamente, siempre que quedase garantizada la identidad de los asistentes. En Galicia se elaboró una guía de actuación. La Generalitat Valenciana dictó normas para su celebración y prohibió expresamente su realización en zonas comunes si no permiten el mantenimiento de la distancia de seguridad y demás obligaciones sanitarias.

Durante el pasado año muchas Comunidades de Propietarios, ante la necesidad de afrontar algunos temas que se consideraban inaplazables o que debían ser aprobados con urgencia, celebraron Juntas de Propietarios a pesar de la oposición y la ausencia de muchos de sus comuneros por temor a un posible contagio. No siendo la opción de la delegación una imposición posible, ya que es un derecho del propietario que no puede ser impuesto como obligación para legitimar a la comunidad y a su presidente a celebrar una junta cuando existen recomendaciones de que no se celebren reuniones, esta situación puede desembocar en la posible impugnación de los acuerdos y medidas que hayan sido tomados en estas juntas. El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general “cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.” Por lo tanto, el evidente perjuicio sanitario ante el riesgo de contagio existente podría derivar en una impugnación viable, siempre que con carácter previo uno o más propietarios hayan comunicado al presidente su oposición a la celebración de la junta por correo electrónico, burofax, o por cualquier medio que permita acreditar con posterioridad la existencia de la previa comunicación.

Pero debemos tener presente que la Ley de Propiedad Horizontal señala que los acuerdos generales deben impugnarse en el plazo de 3 meses, salvo los contrarios a la LPH o estatutos que deben serlo en el plazo de 1 año. De lo contrario el acuerdo será firme y no será oponible. Conviene destacar que la impugnación a que se refiere esta ley es la judicial, no interrumpiendo el plazo de impugnación lo que en ocasiones se entiende como la impugnación en la junta del acuerdo, o con escritos del comunero ausente. La no impugnación judicial provocará la asunción de la validez del acuerdo y la aplicación del consentimiento por la vía de la caducidad de la acción impugnatoria que permite la LPH.

Como podemos observar, en cualquier momento tanto las Comunidades de Propietarios como los propietarios de viviendas o locales pueden verse inmersos en complicados y costosos procesos judiciales, por lo que es altamente recomendable que ambos cuenten con seguros que incluyan la Protección Jurídica, con una suma asegurada para gastos jurídicos suficiente, cobertura que garantiza un asesoramiento y defensa jurídica independiente e imparcial. Para su contratación es imprescindible recurrir al asesoramiento profesional de una Correduría de Seguros de confianza, independiente y conocedora de las diferentes coberturas y garantías que ofrecen las aseguradoras a través de sus pólizas.

Fuentes: Boletín Oficial del Estado, Ley de la Propiedad Horizontal, elderecho.com y elaboración propia.

 

EL USUFRUCTO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Un usufructuario es aquella persona que tiene el derecho de uso y disfrute de un determinado bien sin ser el dueño del mismo. En el caso de un bien inmobiliario, como una vivienda o local, el usufructuario puede utilizarlo y obtener las rentas o rendimientos que genere, como por ejemplo fruto de un arrendamiento, pero no podrá venderlo porque no es de su propiedad. El nudo propietario es la persona titular de ese derecho ya que es el verdadero dueño del inmueble. En Comunidades de Propietarios, donde uno o más vecinos sean usufructuarios de viviendas o locales, esta situación suele plantear multitud de cuestiones e interrogantes, por ejemplo:

¿Es el usufructuario responsable de los gastos de la comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo noveno establece que el propietario debe “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades”. Por lo citado, la respuesta a esta pregunta es que el usufructuario no es el responsable de los gastos de la comunidad. La obligación de pago corresponde al propietario de la vivienda, y así lo ha manifestado el Tribunal Supremo en su sentencia de 25 de mayo de 2005 en la que indica que la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios. En consecuencia, en caso de impago, la comunidad tendrá que dirigir su reclamación siempre al nudo propietario ya que es a quien legalmente incumbe la obligación de contribuir a los gastos generales.

¿Puede ser nombrado presidente de la comunidad el usufructuario de una de las viviendas?

La LPH indica en su artículo 13.2 que “El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”, de lo que se puede desprender que solo el nudo propietario de una vivienda puede ser elegido presidente de la comunidad y, por lo tanto, el usufructuario no puede ejercer este cargo pues las facultades que otorga el uso y disfrute de la vivienda recogidas en el Código Civil, no equivalen a una titularidad de dominio.

¿Puede el titular del usufructo exigir la reparación de daños en la vivienda?

Nos encontramos en ocasiones que la vivienda en usufructo sufre daños originados en elementos comunes para cuya reparación es imprescindible acceder al interior de la misma, en estos supuestos es necesario contar con doble autorización, la de la nuda propiedad y del usufructuario si está ocupando la misma. Esta cautela generalmente demora la respuesta de la compañía de seguros o de la propia Comunidad de Propietarios.

¿Puede asistir y votar en las juntas de propietarios el usufructuario?

Este caso viene claramente recogido en el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el único en el que se hace referencia directa al usufructuario. En el se establece que “Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora”. De esta manera, el único deber para el usufructuario en relación con los propietarios sería el de asistir a las juntas a fin de representar al nudo propietario siempre y cuando éste no muestre su desacuerdo con esta representación.

Aunque gran parte de las cuestiones relacionadas con el usufructo en las Comunidades de Propietarios pueden ser resueltas acudiendo a la Ley de Propiedad Horizontal o al Código civil, este hecho no evita que puedan surgir conflictos que no dejen más remedio que recurrir a vías judiciales para ser zanjados. Por este motivo siempre es recomendable que tanto el vecino usufructuario, el nudo propietario y la Comunidad cuenten con seguros que incluyan la Protección Jurídica, cobertura que garantiza un asesoramiento y defensa jurídica independiente e imparcial. Para su contratación es altamente recomendable buscar el asesoramiento de una Correduría de Seguros de confianza, profesional, independiente y conocedora de las diferentes coberturas y garantías que ofrecen las aseguradoras a través de sus pólizas.

Fuentes: LPH, Código Civil y elaboración propia.

 

RESPONSABILIDAD DEL PRESIDENTE Y ADMINISTRADOR EN LAS DEUDAS DE COMUNIDAD

El presidente y el administrador de la finca “son quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan.” Así lo interpreta el Tribunal Supremo. Lo que hasta ahora era una cuestión muy debatida, el plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad, en la que se podían distinguir dos corrientes doctrinales en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales; una minoritaria que sostenía que es de aplicación el plazo de 5 años establecido en el artículo 1.966.3ª del Código Civil, y otra mayoritaria que entendía que el plazo debía ser de 15 años por aplicación del artículo 1.964, ha sido recientemente zanjada por el Tribunal Supremo mediante la STS nº 242/2020 de 3 de junio de 2020.

Esta sentencia, que fija como doctrina el plazo de prescripción de 5 años para reclamar deudas de comunidad, afecta únicamente a las reclamaciones de cuotas impagadas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, la cual ya había modificado el plazo de 15 años del artículo 1964 del Código civil, haciéndolo coincidir con el de 5 años establecido en el artículo 1.966.3ª. No se puede obviar que este periodo contemplado por la sentencia es prácticamente coincidente con la crisis financiera vivida en nuestro país que a partir del año 2008 provocó miles de daciones de viviendas en pago a entidades financieras, que en muchas ocasiones han desatendido el pago de las cuotas de comunidad.

Los argumentos que el Tribunal Supremo sostiene para validar este criterio pueden resumirse en que:

• Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada.

• El aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa.

• Considera que resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.

Si bien, esta sentencia considera expresamente que “es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria”. Por este motivo, y por la gran responsabilidad que conlleva sus funciones, resulta imprescindible que las personas físicas o jurídicas que ejercen los cargos de Administradores de Fincas y presidentes de Comunidades de Propietarios cuenten con la protección y el amparo que le brindan los seguros de Protección Jurídica y de Responsabilidad Civil, tanto en pólizas individuales como incluido en productos multirriesgo. Para su contratación es altamente recomendable buscar el asesoramiento de una Correduría de Seguros de confianza, profesional, independiente y conocedora de las diferentes coberturas y garantías que ofrecen las aseguradoras a través de sus pólizas, las cuales evolucionan con las nuevas situaciones y riesgos a las que debe enfrentarse toda Comunidad de Propietarios y los profesionales de la Administración de Fincas.

Fuentes: Boletín Oficial del Estado, Código Civil, elderecho.com y elaboración propia.

 

¿CÓMO AFRONTAR LA MOROSIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS A CAUSA DEL CORONAVIRUS?

Que la actual crisis del coronavirus ha puesto contra las cuerdas a numerosos sectores de la economía y está teniendo un efecto demoledor en muchos ámbitos de la sociedad de nuestro país no sólo es un hecho que comprobamos en los distintos medios de comunicación donde nos informamos, sino una realidad que podemos constatar en nuestro día a día. El 94% de las empresas han visto como sus ventas se reducen más del 58% a causa de la pandemia, lo que se está traduciendo en que cada vez que paseamos por nuestras calles observemos más escaparates vacíos de negocios que han tenido que cerrar sus puertas de manera definitiva.

Incluso en nuestros propios edificios podemos empezar a sentir la repercusión de la crisis económica provocada por el Covid-19, ya que la morosidad ha repuntado un 50% durante los meses del estado de alarma, de marzo a mayo, según los cálculos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAE), debido a la devastacióneconómica de muchas familias que se han quedado sin ingresos y sin trabajo. Este aumento de los impagos de las cuotas en las Comunidades de Propietarios podría crecer significativamente sobre todo debido a los sobrecostes que generan las medidas sanitarias preventivas de obligado establecimiento en la nueva normalidad. Las fincas tienen que adaptarse a un nuevo mundo en el que hay que priorizar la desinfección de los edificios para evitar contagios, lo que supone más gastos sobre todo para las comunidades que tienen instalaciones comunes como piscina, gimnasio, pistas deportivas, parques infantiles, jardines o salas comunes. Servicios que durante el confinamiento han permanecido cerrados y ahora ven restringido su uso.

Aunque desde que se decretó el Estado de Alarma, el pasado 14 de marzo, el Gobierno ha impuesto distintas medidas como prohibir los cortes de luz, gas y agua, y prorrogar de forma automática hasta el 15 de septiembre de 2020 la vigencia del bono social eléctrico y ha aprobado una orden ministerial que regula las ayudas al alquiler destinadas a los inquilinos afectados por la crisis del coronavirus, el incremento del gasto en desinfección (que puede oscilar entre un 15% y un 20% de media) y en automatización de sistemas para regular accesos y controlar aforos hace necesario aprobar derramas que no todos los propietarios podrán atender e incluso en ocasiones ni siquiera podrán ser aprobadas por la limitación a las reuniones.

Muchas Comunidades de Propietarios se enfrentan a una avalancha de propietarios morosos que no podrán liquidar las cuotas ordinarias de su comunidad, lo que incluso podría poner en jaque el correcto funcionamiento de sus servicios comunes y los servicios de profesionales como el Administrador de Fincas. Para hacer frente y poder revertir a tiempo esta situación es necesario actuar con anticipación, pero siempre de acuerdo a la ley, sabiendo lo que se puede hacer y lo que no. Disponer de un seguro de Protección Jurídica en estos momentos puede representar un gran alivio. La Ley de Propiedad Horizontal establece un procedimiento concreto que requiere el previo acuerdo de la comunidad para proceder a una reclamación judicial.

Tiene especial importancia que se cumplan con algunos requisitos formales: es necesario que las cuotas mensuales que debe pagar cada piso o local queden debidamente reflejadas en el libro de actas, un requerimiento previo de pago y que la deuda esté debidamente desglosada entro otros. Es por ello que hoy resulta más necesario que nunca revisar si la Comunidad de Propietarios dispone de un Seguro Multirriesgo que incluya la Protección Jurídica y si esta cobertura les garantiza un asesoramiento y defensa jurídica independiente e imparcial cuando lo necesite (tanto en procedimientos judiciales presenciales como telemáticos) y que defienda sus necesidades, derechos e intereses. Si necesitas más información sobre este tipo de pólizas o deseas realizar una consulta sobre la amplitud de vuestra póliza comunitaria, recuerda que somos una Correduría de Seguros de Confianza, donde interpretamos las cláusulas, asesoramos correctamente sobre las mejores opciones y los mejores precios de los seguros para Comunidades de Propietarios.

De nuevo estamos en tiempo de solidaridad y el sistema de funcionamiento en las Comunidades de Propietarios puede facilitar la transición hasta que la situación económica pueda mejorar. Negociar con proveedores, atender los gastos comunes por parte de aquellos que están sufriendo menos la crisis, reducir servicios y comunicarse mucho entre los vecinos. En caso de siniestro en los elementos comunes, solicitar la indemnización y diferir su reparación, siempre que su circunstancia lo permita.

Fuentes: BOE, CGCAFE y elaboración propia.

 

¿QUÉ OBRAS SE PUEDEN REALIZAR EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y VIVIENDAS EN LAS NUEVAS FASES?

Todas las obras en viviendas y Comunidad de Propietarios, con excepción de las cometidas para reparar la falta de un suministro básico o garantizar la habitabilidad y seguridad del edificio, fueron inmediatamente paralizadas tras la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 del 14 de marzo, con el que se declaraba el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19. Esta coyuntura no solo supuso una contrariedad para muchas Comunidades de Propietarios y vecinos que se hallaban realizando obras de rehabilitación o reformas en sus instalaciones y viviendas, sino un verdadero quebradero de cabeza e incluso un gran perjuicio a nivel económico y organizativo.

A partir del 4 de mayo, mediante la Orden SND/385/2020, se comenzaron a permitir hacer reformas en locales vacíos, viviendas no habitadas y zonas de los edificios en las que no tuviesen acceso los vecinos o residentes. Ello significaba, como informó el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, que no se podían hacer obras en portales o núcleos de comunicación del edificio, dada la imposibilidad de eliminar las interferencias entre los habitantes del inmueble y los operarios de las obras. Tampoco se podían hacer obras parciales en una vivienda si estaba habitada, como la reforma de la cocina, el baño, la pintura, acuchillado de parqué. Para la realización de dichas obras era necesario seguir un estricto protocolo. Si las obras siempre suponen una molestia e incomodidad para las Comunidades de Propietarios, en este momento se convertían en un verdadero desafío.

Finalmente, a partir del 25 de mayo, la Orden SND/440/2020, por la que se modifican diversas órdenes para una mejor gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 en aplicación del Plan para la transición hacia una nueva normalidad, ha dado luz verde a la realización de todas las reformas en edificios, viviendas y locales, situados en las comunidades autónomas que hayan pasado a fase 1 y posteriores. Por lo tanto, a día de hoy las Comunidades de Propietarios y los dueños de vivienda o locales pueden realizar cualquier tipo de obra en sus propiedades sin necesidad de que los inmuebles estén deshabitados, vacíos o cerrados y las empresas de reformas ya han retomado su actividad al 100%, paralizada a causa de la epidemia de coronavirus que estamos viviendo nuestro país. La Fundación Laboral de la Construcción ha publicado unas medidas preventivas para obras y empresas de construcción.

Las obras y reformas, tanto si son realizadas por una Comunidad de Propietarios en sus instalaciones como si se efectúan en una vivienda o local particular, siempre pueden conllevar riesgos e inconvenientes que en un primer momento no hemos sabido o podido prever. Por este motivo debemos ser prudentes y precavidos, y antes de disponernos a realizarlas es necesario que contemos con un seguro todo riesgo rehabilitación para Comunidasdes de Propietarios o un seguro de hogar multirriesgo que nos proteja ante cualquier eventualidad que pueda suceder y nos aporte un plus de tranquilidad y seguridad. Si tienes alguna duda no dudes en consultar con tu correduría de confianza sobre estos productos. La crisis del coronavirus nos ha mostrado que no podemos descartar ningún escenario de riesgo y que por lo tanto debemos tomar todas las medidas de protección necesarias para cada situación. Aprendamos esta valiosa lección.

 

Fuentes: Boletín Oficial del Estado, Colegio de Administradores de Fincas de Madrid y elaboración propia.

 

¿QUÉ LIMITACIONES Y OBLIGACIONES TIENEN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DURANTE EL ESTADO DE ALARMA?

Tras la orden del Gobierno que paraliza todas las actividades no esenciales con el fin de evitar el colapso en el sistema sanitario de nuestro país, mediante el Real Decreto-ley 10/2020 de 29 de marzo, han surgido multitud de dudas y cuestiones respecto a cómo afecta esta medida a los trabajadores que desempeñan su labor en los edificios residenciales y a las obras y reformas que se están efectuando o se tenían planeado realizar en un corto periodo de tiempo en las Comunidades de Propietarios.

Para aclarar esta situación, el Colegio General de Colegios de Administradores de Fincas ha emitido un comunicado en el que explica que la actividad de los Administradores de Fincas colegiados es esencial para preservar el correcto funcionamiento de la vida en comunidad, más aun si cabe en un momento de confinamiento general de la población en sus viviendas. Desde el CGCAFE también informan que, según el último decreto del Gobierno, no se verán afectados los trabajadores que presten servicios de limpieza, mantenimiento, reparación de averías urgente y vigilancia, ya que son los encargados de efectuar labores que garantizan la habitabilidad, seguridad y salubridad del inmueble y, en consecuencia, de los vecinos.

No obstante, como nos encontramos en un estado de alarma en el que las Comunidades de Propietarios deben tomar una serie de medidas y precauciones esenciales para evitar la transmisión del virus Covid-19 en sus instalaciones, también es necesario que ajusten el horario de sus empleados para adaptarlo en función de las necesidades de cada edificio. Por estas razones, los siguientes servicios deberán configurarse de la siguiente manera:

• Los servicios de portería y conserjería por cuenta propia, o contratados a través de empresas externas serán los responsables del mantenimiento y vigilancia de las instalaciones comunes, limpieza y recogida domiciliaria de basuras. Es aconsejable que utilicen las primeras horas del día para realizar las labores cotidianas y que fuera del horario de las funciones básicas, únicamente atiendan los asuntos de carácter urgente contando con todas las precauciones posibles.

• El servicio de jardinería por cuenta propia o a través de una empresa de servicios, solo deberá realizar un servicio esencial de vigilancia y control del riego para la supervivencia de las especies, dejando suspendidas el resto de tareas de mantenimiento, como por ejemplo recorte de setos, limpieza de hojas, siega del césped, etcétera.

• Se aconseja que el servicio de vigilancia de seguridad sea únicamente nocturno y que el conserje o portero ayude a esta labor durante el día.

• También se podrá contar con servicios de desinfección de empresas externas cuando sea necesario.

• Los servicios de reparaciones de averías urgentes como fontaneros, albañiles, electricistas, cerrajeros, antenistas, ascensoristas, etcétera solo deberán ser utilizados cuando su labor sea necesaria para mantener en funcionamiento las instalaciones de suministro y evacuación de aguas, climatización, frío o calor, suministro eléctrico, comunicaciones, ascensores y otros elementos esenciales.

• Tanto las obras particulares en viviendas como las obras de todo tipo en zonas o instalaciones comunes de los edificios deben ser inmediatamente paralizadas, salvo que supongan la falta de un suministro básico o que entrañe que el edificio o una parte del mismo no fuera habitable o seguro.

• Las Comunidades de Propietarios deben conocer que todos los trámites administrativos y procesales de las Comunidades de Propietarios están paralizados, por lo que solo deben solicitar el servicio presencial de su Administrador de Fincas cuando sea estrictamente necesario, urgente o inaplazable. Para los demás trámites los administradores deben usar el teletrabajo y atender las incidencias de manera telefónica o por medios telemáticos.

• Las corredurías de seguros son consideradas servicio esencial por el RDL 10/2020 de 29 de marzo, por lo cual seguirán brindando asistencia de asesoramiento, contratación y tramitación de siniestros, aunque solo deberá ser presencial cuando sea estrictamente necesario.

Desde la Correduría de Seguros José Silva, experta en seguros de comunidades de propietarios y uno de los principales pilares en el asesoramiento de pólizas de seguros para los Administradores de Fincas desde el año 1990, deseamos ofrecer toda nuestra ayuda, apoyo y disposición a las Comunidades de Propietarios y Administradores de Fincas en estos duros momentos que debemos afrontar juntos. De forma telemática todo el equipo da soporte a las necesidades cotidianas.

Fuentes: Boletín Oficial del Estado, Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España y elaboración propia.

 

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE UN PROPIETARIO DE PLAZA DE GARAJE

La irrupción del alquiler turístico, la escasez de vivienda pública y en muchos casos la pura especulación ha provocado que en los últimos cinco años el precio medio del alquiler de la vivienda se haya incrementado un 50% en las principales ciudades de nuestro país. Aunque más silencioso, paralelamente a esta burbuja inmobiliaria podemos observar que ha surgido un boom de inversores que buscan plazas de garaje, situadas en los centros de las urbes o en los barrios colindantes, con el objetivo de ponerlas en el mercado del alquiler y obtener así una rápida rentabilidad inmobiliaria. No es de extrañar, ya que las plazas de garaje alcanzan unos precios más asequibles que el resto de los activos inmobiliarios, los gastos derivados de su mantenimiento son menos costosos que los de una vivienda y se consiguen alquilar más fácilmente.

En muchas ocasiones, el hecho de que el dueño de una plaza de garaje no lo sea también de una vivienda del edificio donde está situada, es motivo de conflictos y disputas con la Comunidad de Propietarios, que suelen acrecentarse cuando la plaza de garaje es utilizada para ser alquilada a un tercero. ¿El dueño de una plaza de parking tiene la obligación de pagar las cuotas comunitarias?, ¿tiene derecho a participar en las decisiones a través de la junta de propietarios? Para contestar a estas cuestiones lo que primero que debemos conocer es si las viviendas y el garaje constituyen una misma comunidad o si el garaje es una comunidad independiente de las viviendas.

Si el aparcamiento se encuentra integrado en la Comunidad de Propietarios del edificio, el dueño de una plaza de garaje tendrá la obligación de pagar la cuota asignada por coeficiente sobre los elementos comunes y aprobada en junta general para atender los gastos ordinarios, averías, y reparaciones de todos los elementos comunes que conforman el inmueble (rampas, escaleras, ascensor, portal, consejería, limpieza, vigilancia, etcétera). A su vez, el propietario de la plaza de parking tendrá el derecho a participar en la toma de decisiones a través de la junta de propietarios, derecho al uso de la plaza, a cederla en arrendamiento y a la utilización de las instalaciones comunes para entrada y salida y operaciones de maniobra.

En el caso de que viviendas y garaje pertenezcan a Comunidades de Propietarios independientes, pese al hecho de ubicarse en el mismo inmueble, el propietario de una plaza de garaje queda excluido de la obligación de abonar cualquier cuota para gastos comunes o reparaciones de las zonas comunes del edificio, aunque en caso de tener que afrontar una reparación estructural (fachada o tejado) sí que deberá participar. Por otra parte sí que tendrá la obligación de hacer frente a todos los gastos referentes al garaje comunitario, como son el seguro, la luz, el agua, la limpieza, el mantenimiento de los sistemas de vigilancia y protección contra robo e incendios, las puertas de acceso, etcétera.

Pero al margen de que el aparcamiento se encuentre integrado o no en la Comunidad de Propietarios de un edificio, el propietario de una plaza de garaje (o el arrendatario) tendrá que cumplir una serie de obligaciones de carácter general, como por ejemplo mantener en buen estado de conservación su plaza de aparcamiento, respetar las instalaciones generales de la comunidad y elementos comunes, no realizar actividades molestas ni contrarias a la convivencia, consentir las reparaciones que sean acordadas por la junta de propietarios e indemnizar o reparar los daños a terceros colindantes o elementos comunes. Por ejemplo en caso de incendio de un vehículo aparcado en la plaza de garaje su propietario tendrá que hacer frente a todos los daños y no siempre están cubiertos por el seguro del vehículo.

Por su parte, la Comunidad de Propietarios debe contar con un buen plan de protección que garantice la seguridad y habitabilidad del edificio, es decir, un buen seguro multirriesgo que incluya coberturas de defensa, asesoramiento y asistencia jurídica. Para esta labor es muy recomendable contar con la ayuda de una correduría de seguros de confianza, que informe a la comunidad sobre que póliza se adapta mejor a sus necesidades y particularidades.

Fuentes: Ley de la Propiedad Horizontal, parkingsygarajes.com y elaboración propia.

 

¿CÓMO DEBEN AFRONTAR LA GOTA FRÍA LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

Va a ser difícil poder olvidar la peor gota fría registrada en nuestro país en más de un siglo, que ha azotado con especial violencia a diversas localidades de la Comunidad Valenciana, Comunidad de Madrid, Murcia, Andalucía y Castilla-La Mancha, y se ha saldado con siete personas fallecidas, múltiples peticiones de ayuntamientos y comunidades autónomas de declaración de zona catastrófica y unos daños económicos que el Consorcio estima en 80 millones de euros.

Conocida técnicamente como DANA (depresión aislada en niveles altos), este fenómeno meteorológico que ataca plenamente a la vertiente mediterránea de la península Ibérica se caracteriza por ser común cada principio de otoño y crear unas condiciones climáticas adversas (lluvias fuertes con vientos y tormentas a las que llamamos coloquialmente gota fría) que provocan numerosos daños. Estos efectos son más intensos conforme mayor sea la diferencia de temperaturas que haya entre la masa fría de aire que se queda aislada y la temperatura del aire que proviene del mar, si ésta es templada se evaporará rápidamente y se condensará al llegar a la masa de aire frío, generando nubes de gran tamaño y precipitaciones descomunales. Tales cantidades de agua en tan poco tiempo provocan que las alcantarillas y la red de distribución de las ciudades afectadas alcancen su límite y se colapsen, originando así las temidas inundaciones.

El cambio climático que estamos viviendo favorece el aumento de las temperaturas de las aguas marinas, especialmente del Mediterráneo que ha registrado valores de 4 grados por encima de lo normal según fuentes de la Agencia Estatal de Meteorología (AEMET), y parecer evidenciar que episodios de la gota fría como los acontecidos este año van a ser más comunes de lo que nos gustaría prever. ¿Deberemos acostumbrarnos año tras año a ciudades y pueblos inundados, miles de evacuados o rescatados, cortes en los servicios y daños en infraestructuras? ¿Cómo deben actuar las Comunidades de Propietarios de los edificios residenciales o urbanizaciones ante este riesgo?

Con el objetivo tratar de minimizar las consecuencias de la gota fría, las Comunidades de Propietarios deben analizar previamente las disposiciones que se deben tomar para proteger al edificio y optar por la alternativa que más se adecue al tipo de construcción, su situación, características y rentabilidad. Para ello, en primer lugar se deben identificar las acciones que se deben llevar a cabo para reducir los daños en la edificación, en equipamientos y servicios y en personas y bienes. A continuación se deben adoptar medidas de aislamiento que reduzcan la vulnerabilidad del edificio, entre las cuales conviene contemplar las siguientes:

• Sellado de las paredes exteriores mediante recubrimientos impermeables.
• Solado a prueba de humedad o impermeable.
• Elevación de los umbrales de puertas y ventanas.
• Revisión de la cimentación, su impermeabilización y sistema de drenaje
• Impermeabilización de la planta baja o sótano en forma de “caja hermética”.
• Revisión de desagües y tuberías.
• Revisión de las fosas sépticas y pozos negros.
• Utilización de materiales resistentes.

La mayoría de estas soluciones requerirán de un proyecto y unas obras de acondicionamiento que es posible que afecten a la estructura, los servicios, los accesos de entrada, etcétera, por lo que será necesario que la comunidad cuente con un seguro todo riesgo rehabilitación que preste cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar a la ejecución de una obra.

Pero sin duda la medida estrella para que un edificio cuente con la protección necesaria ante los efectos de la gota fría, y la menos costosa, es que la Comunidad de Propietarios tenga contratado un seguro multirriesgo para comunidades que cubra los daños ocasionados por agua y fenómenos climatológicos y garantice a los propietarios la tranquilidad y confianza que tanto necesitan, que sepa gestionar ante el Consorcio de Compensación de Seguros y aporte la documentación precisa, sin costes añadidos, ya que cuenta con la posibilidad de ejercer la acción de Reclamación de los daños y la Protección Jurídica. Para ello, es de vital importancia conocer y asesorarse con los servicios de una Correduría de Seguros de confianza, profesional, independiente y conocedora de las diferentes coberturas y garantías que ofrecen las aseguradoras a través de sus pólizas, las cuales evolucionan con las nuevas situaciones y riesgos a las que debe enfrentarse toda Comunidad de Propietarios.

 

Fuentes: elpais.com, aemet.es y elaboración propia.