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Tratamiento de plagas en comunidades de propietarios y viviendas. Daños estructurales

fumigación edificioEs durante el verano cuando recibimos visitas no deseadas de algunos “bichejos” que acuden a nuestra vivienda acompañados del aumento de temperaturas. Una de las visitas más temidas es la de la reina de las plagas, las cucarachas, y es que más de un tercio de las plagas registradas en España durante 2014 se debieron a estos insectos.

En los últimos años ha aumentado el número de plagas debido a que la crisis ha hecho que se intente reducir costes, se han reducido las intervenciones habituales en gestión de plagas y se han espaciado las operaciones de limpieza y recogida de basuras.

Este menor control , se puede pagar muy caro, pues algunas plagas causan daños estructurales en los edificios como los siguientes:

  • Las termitas y carcomas pueden llegar a colapsar una construcción y provocar serios daños en muebles, tarimas y estructuras de madera.
  • Los excrementos de las palomas causan manchas permanentes y corrosión prematura de algunas estructuras de metal. Su restauración requiere una importante inversión económica.
  • Los ratones y la cucaracha alemana podrían ocasionar cortocircuitos con riesgo de incendio, tanto en la red eléctrica como en electrodomésticos.

Los seguros multirriesgo para comunidades de propietarios y hogar, excluyen expresamente cualquier daño causado por las plagas y su lento actuar llegar a provocar el derrumbe de un edificio completo, sin poder obtener indemnización por el siniestro.

Para saber si somos víctimas de una plaga antes de que las consecuencias sean muy evidentes podemos observar algunos indicios como los rastros de excrementos (en el caso de cucarachas o roedores), o los restos de serrín alrededor de muebles (si se trata de insectos de la madera). Los excrementos de cucarachas tienen forma de polvo negro, de menos de un milímetro de ancho pero si se trata de una zona con abundante agua las cucarachas producirán manchas marrones de forma irregular.

También pueden dejar rastro en forma de estuches de huevos y pieles después de la muda. Si nos encontramos algún ejemplar vivo deambulando por la vivienda o descubrimos sus nidos significará que su presencia es ya muy abundante.

No se ataca exclusivamente por medios químicos, en la mayoría de ocasiones lo que evita que aparezcan al año siguiente es el control de los técnicos, que conocen los ciclos biológicos de reproducción de las especies y se tiende a centrarse cada vez más en la prevención, en lugar de en los tratamientos de choque químicos.

A fin de evitar esta desagradable situación y sus caras consecuencias hay que estar atento a todas estas pistas, no descuidar la gestión de plagas  y por último contar con un buen seguro que cubra los daños del edificio que una comunidad pueda sufrir, en la medida de lo posible y siempre asesorados por profesionales como la Correduría de Seguros.

 

Fuente: elpais.com y elaboración propia

 

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VENDING en las comunidades de vecinos para obtener ingresos

máquina vendingLa financiación de una comunidad de vecinos está constituida principalmente por las cuotas aportadas por los propios vecinos; sin embargo, existen otras vías para conseguir ingresos adicionales que suponen una ayuda económica para hacer frente a todos los gastos de una gran comunidad.

Si se trata de una comunidad grande, la instalación de un vending puede ser una buena idea. Existen muchos tipos de vending y habrá que elegir cuál es el más adecuado para nuestra comunidad. Suministro de bebidas, pan, leche, prensa etc. ¡La salvación de una emergencia durante el fin de semana!

Si se trata de una urbanización con piscina o instalaciones deportivas, la clásica máquina de bebidas es idónea, pudiendo incluso ser muy útil una máquina expendedora de artículos deportivos: gorros de baño, chanclas de goma, pelotas de pádel, etc.

En relación a qué normativa regula la instalación de vending en las comunidades de vecinos, debemos consultar en primer lugar los Estatutos de la Comunidad y comprobar que no hay prohibición expresa de dicha actividad. Si existiese, podría solucionarse mediante el cambio de dichos Estatutos, mediante la celebración de una reunión y con la aprobación unánime de todos los vecinos.

También, y dado que se trata de una actividad comercial, hay que cumplir ciertos requisitos legales y pedir las licencias oportunas. Cualquier duda administrativa o legal puede ser resuelta por el Administrador de Fincas o por el seguro de Protección Jurídica de la comunidad.

La contratación de las máquinas a una empresa externa se realizará a través del presidente de la comunidad y respetará siempre las normas de la misma. Es importante que su colocación no moleste a los vecinos, no constituya un riesgo para ellos y no sea nociva para su salud.

Una vez que hemos colocado nuestras máquinas de venta automática, si estas no se ajustan a lo acordado con la empresa, el mismo presidente puede decidir retirarlas o incluso iniciar acciones legales. Es importante tener un seguro de comunidad adecuado que incluya asesoramiento legal para estos casos y que incluya la garantía de Avería de Maquinaria si se adquiere la misma, en cualquier caso es conveniente hacer constar su existencia en las Condiciones Particulares de la póliza.

Si todo va bien, y la comunidad genera beneficios, es necesario tributar por IVA según establece la Ley General Tributaria. Es clave, por tanto, contar en nuestra comunidad con una correduría de seguros para resolver cualquier duda legal y/o administrativa relacionada con la actividad comercial que se quiere emprender.

Fuente: hostelvending.com y elaboración propia

 

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Cómo puede defenderse la comunidad ante la morosidad de bancos y cajas

Morosidad bancosLa morosidad de los propietarios con la comunidades alcanzó el año pasado los 1.854 millones de euros, un 3,15% más que en 2013. Buena parte, el 24%, es responsabilidad de bancos y cajas co-propietarios de estos inmuebles, a menudo vacíos tras un desahucio y que no se hacen cargo de las cuotas ordinarias y extraordinarias. Asunto sobradamente conocido, pero al que el Gobierno hace oídos sordos.

Para defenderse una comunidad de propietarios debe denunciar esta situación ante los tribunales sin coste alguno, según asegura Facua. Además, en los casos en los que la cantidad reclamada sea inferior a 2000 euros no precisarán abogado ni procurador. Desde marzo las comunidades están exentas de pagar las tasas judiciales, salvo excepciones.

Antes de interponer la demanda la comunidad de propietarios debe convocar una reunión en cuyo orden del día incluya la liquidación de la deuda y la autorización al presidente o administrador para reclamarla judicialmente. Tras la aprobación debe dirigirse de forma fehaciente al moroso para comunicarle el acuerdo. Aquí comienza el primer escollo, porque las entidades financieras no suelen inscribir los inmuebles en el registro. Si no pagara puede interponer entonces la denuncia.

Los pasos a seguir en el caso que una comunidad se vea obligada a reclamar son sencillos, habría que presentar una demanda en los juzgados de lo civil, indicando quién el propietario del inmueble y detallar el número de impagos y las cantidades adeudadas.

Junto al escrito de demanda, deben adjuntarse:

  • copias de las actas de la comunidad en las que se aprobasen los importes de las respectivas cuotas reclamadas
  • justificantes de los posibles gastos ocasionados por el previo requerimiento de pago
  • nota simple del inmueble para acreditar que el demandado es su propietario y desde qué fecha (se solicita en los registros de la propiedad)
  • certificación, emitida por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, del acuerdo de liquidar la deuda y reclamarla judicialmente a través del presidente o el administrador
  • documento que acredite la condición de presidente o administrador de la comunidad de la persona que firma la demanda.

Según establece la reforma aprobada en junio de 2013, el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal las comunidades pueden exigir también a los bancos las cantidades adeudadas por los anteriores propietarios, pueden reclamarse las cantidades pendientes de pago por el anterior propietario durante el año en que se adjudicó la vivienda el banco y las correspondientes a los tres años anteriores (antes de la reforma era solo el año anterior).

Si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, ésta nos ayudará, asesorará y respaldará durante todo este proceso, sin sobrecostes y sin alterar el presupuesto ordinario de la Comunidad de Propietarios, porque incluso la Aseguradora puede anticipar las cantidades adeudadas.

Fuente: 20minutos.es y elaboración propia

 

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¿Está segura tu bicicleta en una comunidad de propietarios?

bicicleta-edificioEn los años ochenta Jaime Chávarri y Fernando Fernán Gómez nos recordaron que las bicicletas son para el verano, recientemente la crisis económica y el estilo de vida de los europeos del norte, ayudado por el nuevo marketing de las empresas que ven bajar el mercado chino de la bicicleta hace resurgir con fuerza el uso de la bicicleta como medio de transporte, práctica deportiva o puro placer. Si uno tiene bici, probablemente sabrá que aparcadas en la calle no suelen durar mucho, ya que son una golosina para los ‘cacos’ profesionales o gamberros. Sin embargo, aun teniéndolas en casa no están exentas de tal peligro. Se estima que en 9 de cada 10 robos producidos en los trasteros y garajes de comunidades de propietarios, el objetivo del hurto son bicicletas. ¿Es posible asegurar una bicicleta? ¿Cómo?

Está claro que están de moda, cada vez hay más, mejores y de mayor variedad en el mercado. Es por eso que su valor medio se ha visto incrementado a unos 500€ (pudiendo alcanzar los 6.000€ de valor algunos modelos de alta gama). Los amigos de lo ajeno lo saben y aprovechan todo lo que tienen a su favor: la facilidad para robarlas y posteriormente venderlas en el mercado negro (ahora incluso con la ayuda de internet), y el poco riesgo que corren de que les pillen (las bicis carecen de número de identificación), incluso si les detienen tienen poco que perder, pues el castigo es leve.

Hay fuentes que sitúan la sustracción de bicicletas en torno a 100.000 unidades al año en nuestro país. Esto supone que el valor total del material robado ascendería, como mínimo, a unos 50 millones de euros.

Esto ha llamado poderosamente la atención de las organizaciones criminales o ‘mafias’, que se frotan las manos solo con pensar en la poca seguridad de los trasteros y garajes comunes . De hecho una vez allí y puestos a hacerse con todo el botín, tras las bicicletas, los artículos más comúnmente sustraídos suelen ser herramientas, equipos de sonido, equipamientos deportivos, material de pesca y montaña, o incluso cascos de moto. Todo ello tiene un floreciente mercado, aparentemente de segunda mano.

A veces, los ‘cacos’ no saben lo que van a robar hasta que llegan al lugar, por lo que aunque no se tenga nada de gran valor en muchas ocasiones al final se pierden posesiones de otro valor sentimental, lo cual se suma al disgusto y la inseguridad generada de haber sido allanados en nuestra propia vivienda y causan destrozos que como bien dice el refrán vale más el collar que el galgo.

En el garaje de una Comunidad de Propietarios, lugar muy habitual para aparcar la bici, no es posible incluir la garantía de robo para estos vehículos, al ser un elemento privado que no dispone de medidas de seguridad. Sin embargo si es posible plantear su aseguramiento a la Compañía de Seguros si en una zona común se acota y cierra convenientemente e incluyendo la garantía de vehículos en garaje, adaptada para bicicletas.

En un trastero privado ubicado dentro del edificio o como anexo en viviendas unifamiliares es posible asegurar la bicicleta dentro del Contenido del seguro Multirriesgo del Hogar, previa comprobación si el contrato requiere su declaración como objeto especial.

También es posible asegurar los daños propios de la bicicleta y los causados a terceros por su uso, mediante la contratación de un seguro específico para bicicletas con un costo mínimo de 80 euros anuales.

El mejor consejo es la prevención, por lo que recomendamos tener cuidado siempre al entrar y salir del garaje, asegurarse de que las puertas pasan por todas las revisiones necesarias, intentar disponer de algún tipo de control de acceso, y por supuesto, disponer de la ayuda de una Correduría de Seguros para contratar el seguro ante los posibles robos. También los sistemas de vigilancia y las cámaras de seguridad ayudan a identificar a los autores del delito o incluso disuadirlos.

Fuente: idealista.com y elaboración propia

 

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Regulación en el uso de piscinas comunitarias

seguridad piscinas comunitariasEl ahogamiento e incidentes en piscinas son portada en los diarios con la llegada del verano. La apertura de las piscinas comunitarias cuentan con su regulación y normas a seguir a fin de evitar problemas, accidentes y disfrutar plenamente de su uso por parte de todos los propietarios y otros usuarios,  porque también pueden hacer uso de ella personas ajenas a la comunidad según estipulen las normas de régimen interno reguladoras, entre otras cuestiones, del horario de apertura y las normas básicas.

Cada Comunidad Autónoma dispone de su propia normativa, con grandes diferencias entre sí, sobre el uso de piscinas públicas. Pero respecto a las piscinas de las comunidades de vecinos, en las que no hay un criterio común para determinar si son o no públicas, cada Comunidad Autónoma procede según su criterio.

Las obligaciones que deben cumplir todas estas piscinas son las siguientes:

  • Deben existir unas normas de régimen interno destinadas a los usuarios. Deberán de estar en lugar visible a la entrada de las instalaciones y en el interior de las mismas.
  • La propia comunidad de vecinos debe velar porque se cumplan todas las normas de salubridad que exige la ley. El problema más frecuente es que en caso de no respetar las normas, es necesario solicitar la intervención de las fuerzas del orden.
  • Es obligación de la comunidad conservar las instalaciones. Todos deben contribuir al pago de las obras necesarias aprobadas por mayoría simple conforme al coeficiente de participación, se use o no la piscina, salvo que así se disponga en los Estatutos.

En caso de que aún siguiendo las normas se produzcan daños físicos a usuarios de las piscinas hay que distinguir entre los daños causados de forma fortuita o por culpa exclusiva de la víctima de los daños causados por negligencia de la comunidad. En cualquiera de las situaciones la Comunidad de Propietarios puede incurrir en gastos de defensa ante una reclamación y de indemnización por responsabilidad, frente a terceros. Algunos seguros multirriesgo excluyen expresamente la cobertura de reclamaciones de seguros obligatorios o por falta de adecuación de las instalaciones a la legislación vigente. De una falta de control y vigilancia del seguro adecuado puede responder el Presidente, el Administrador o la Junta de Gobierno.

La Ley de Propiedad Horizontal no obliga a todas las comunidades a contratar un seguro de responsabilidad civil, pero es altamente recomendable acudir a los servicios profesionales de una Correduría de Seguros experta porque el que causa un daño está obligado a repararlo o indemnizarlo.

Fuente: aselegal.com, 20minutos.es, y elaboración propia

 

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La Rehabilitación con imaginación y técnica. Un ático prefabricado

ático prefabricadoLa rehabilitación en su más amplia extensión, es la nueva revolución inmobiliaria que hará las ciudades más sostenibles. Esta es una idea original que nos pareció con merito suficiente para dedicarle nuestra atención y además poner énfasis en el posible agravamiento del riesgo en el seguro multirriesgo. Podemos sacar partido al techo del edificio, muy desaprovechado en ocasiones.

En el Eixample de Barcelona han surgido nuevo áticos de módulos prefabricados gracias a una empresa catalana , pionera en Europa con esta propuesta.

Según informó el ayuntamiento ha dado ya nueve licencias a esta empresa, tiene seis obras en marcha y prevé 17 en el 2015, aparte de 44 en proceso de concreción económica y más de 200 en estudio.  Además de otros 60 proyectos en la Ciudad Condal, Madrid, San Sebastián y Pamplona. 

Con esta propuesta se da una nueva vida a estos edificios rehabilitándolos, se mejora su eficiencia energética y beneficia al titular de los derechos de vuelo, al hipotético inquilino y a la comunidad de vecinos.

El proceso que realiza la empresa para llevar a cabo esta construcción vertical es el siguiente:

  • Localizar edificios que permitan, legal y arquitectónicamente, una ampliación vertical y que cuando se construyeron no agotaron su edificabilidad.
  • Ponerse en contacto con los propietarios para realizar una oferta de compra del derecho de vuelo que contempla dos maneras de retribución. El valor de la venta se repartiría proporcionalmente entre los vecinos, y por otro lado, la rehabilitación de las zonas comunes corre por cuenta de la empresa (ascensores, escaleras, fachadas, accesos…) para adaptar la nueva azotea cumpliendo con todos los requisitos de la Inspección Técnica de Edificios.
  • Una vez la comunidad apruebe la instalación, pueden comenzar las obras con el vaciado de la cubierta antigua. Imprescindible un Seguro de Todo Riesgo de la Construcción y Responsabilidad Civil específico para obras de rehabilitación o modificación de estructuras.
  • En un taller se inicia la construcción del ático. (El peso de la instalación no pone en riesgo la estructura del edificio, por lo que no se necesitan obras de consolidación ya que el peso añadido es inferior al eliminado)
  • En un máximo de 4 meses la azotea y el ático están listos y un camión traslada el módulo hasta el edificio. Riesgo de Montaje y Responsabilidad Civil.
  • Una gran grúa lo ubica en el tejado para lo que necesita unas 12 horas. En las semanas siguientes se realizan los últimos acabados (pavimentos, pinturas y las cubiertas ajardinadas).

Según explicó el fundador de la empresa, profesor universitario y arquitecto ,“este modelo de construcción consigue que los inversores obtengan un rápido y elevado retorno del capital; que los titulares de los derechos de vuelo rentabilicen su propiedad y los inquilinos de los áticos accedan a unas viviendas únicas a precios competitivos; que la comunidad de vecinos mejore su calidad de vida gracias a unos edificios más funcionales y eficientes; y, por último, que la ciudad preserve su patrimonio y embellezca su skyline”.

Para ello, la comunidad de propietarios que se encuentre interesada puede informarse de trámites necesarios, y ver si es posible legal y arquitectónicamente a través de un grupo de asesores profesionales de confianza, quienes informarán además si es conveniente modificar la póliza del seguro contratado para adecuarla a estas nuevas condiciones. La opinión de una Correduría de Seguros experta en seguros para Comunidades de Propietarios dará tranquilidad a los vecinos.
Fuente: 20minutos.es, elperiodico.com, y elaboración propia

 

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Barreras en la eliminación de barreras

barreras accesibilidad edificiosLas barreras arquitectónicas limitan que muchas personas vivan plenamente dentro de la sociedad, anulan en algunos casos su derecho al trabajo, a acceder a la cultura, y a la diversión. Se considera una barrera cualquier obstáculo que impida a personas con alguna discapacidad física realizar su vida cotidiana.

Muchas veces se encuentran en edificios residenciales y suponen dificultades para acceder a la propia vivienda. Recluyendo en algunos casos a personas en su domicilio porque no pueden salvar la distancia que hay hasta el exterior del edificio. El Real Decreto Legislativo 1/2013 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social obliga a que los edificios susceptibles de ajustes razonables sean accesibles antes del 4 de diciembre de 2017. En caso de incumplimiento, la Administración podrá sancionar a la comunidad de propietarios que no cumpla con las condiciones de accesibilidad.

Para regular esta situación se aprobó la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que introducía una modificación en la Ley de Propiedad Horizontal, generaba un marco normativo para llevar a cabo la eliminación de barreras y pretendía llenar las lagunas legales existentes. Sin embargo, según el Cermi (Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad), los problemas de accesibilidad en los edificios no se han solventado y el 70% de edificios residenciales en España siguen sin ser accesibles.

El problema  de que esto ocurra se encuentra en la financiación, ya que la Ley de Propiedad Horizontal establece que los costes derivados de las obras y actuaciones de adecuación de los edificios a las condiciones de accesibilidad sean asumidos por las comunidades de propietarios .

Para que no haya que renunciar a estas obras se ha aprobado por unanimidad una proposición de ley impulsada por el Grupo Socialista que insta al Gobierno a adoptar las medidas y realizar una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para que los costes derivados de las obras sean asumidos por las comunidades de propietarios con independencia de su coste, como ocurre actualmente y las Comunidades Autónomas y el Estado habiliten mecanismos de financiación para que los propietarios insolventes no tengan que hacer frente al pago de las mismas.

Es importante que una comunidad conozca todos los ajustes que debe realizar para eliminar estas barreras, y puede encontrar en su correduría de seguros información y asesoramiento sobre todos los aspectos a tener en cuenta para llevarlos a cabo. Es una obligación de quien ejerza la función de presidir la Comunidad de Propietarios de realizar los trabajos de adaptación para suprimir las barreras arquitectónicas.

Fuente: elmundo.es y elaboración propia

 

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