PASOS PARA EJECUTAR OBRAS DE REHABILITACION EN UN EDIFICIO

Lógicamente, el primer paso para realizar obras de rehabilitación en el edificio es tomar la decisión en la comunidad de propietarios y consensuar el alcance de las obras; posteriormente hay una serie de trámites y procesos necesarios para garantizar un desarrollo adecuado, de lo que nos vamos a ocupar en este artículo.

Es necesario saber que la rehabilitación afecta a estructuras, la reforma al confort y la reparación al mantenimiento, y cada una de ellas es susceptible de responsabilidades distintas.

El procedimiento comienza con el diagnóstico del estado del inmueble, llevado a cabo por un técnico competente e independiente, contratado por la Comunidad, y finaliza con la ejecución de las obras.

Antes que nada, es importante tener en cuenta una serie de consideraciones y necesidades para limitar los problemas que pueden derivarse de estas actuaciones como malas prácticas constructivas, demoras y dudas en la ejecución de las obras, sanciones por incumplimiento del deber de conservación, desviaciones presupuestarias, licencias y permisos, etc.

1. Funciones que solo puede asumir un técnico con la titulación profesional, como reconocer el estado del inmueble, establecer un diagnóstico y proponer las actuaciones de rehabilitación necesarias. Dichas titulaciones habilitadas son según la Ley de Ordenación de la Edificación las de arquitecto y arquitecto técnico.
   1. Redacción del proyecto. Es obligatorio redactarlo para todas las obras menos para las que no actúen sobre elementos estructurales, no alteren la configuración de la fachada y no afecten a edificios catalogados y las obras derivadas de una orden de ejecución. Es redactado por el arquitecto técnico.
   2. Proyecto de obras: es el conjunto de documentos definitorio del alcance de las obras y la justificación técnica de las soluciones, según las especificaciones requeridas por la normativa. El proyecto puede tener un desarrollo por fases: anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución. El básico es suficiente para la tramitación de la licencia, pero no para el inicio de las obras. Para el comienzo de las mismas es necesario tener redactado y visado por el Colegio Oficial el proyecto de ejecución que también sirve para tramitar la licencia.

Para la tramitación de la licencia es requisito la inclusión en el proyecto del estudio de seguridad y salud.

1. Dirección de las obras. Es obligatoria para la ejecución de las actuaciones requeridas por el proyecto. Ejecutada por el director de la ejecución de la obra, que asume la función de dirigir la ejecución material y controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y calidad de la edificación.

2. Licencia Urbanística. Está regulada en la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas. Cualquier obra está sujeta a la misma, menos las obras objeto de una Orden de Ejecución, o las obras consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local. Cuando se solicite la licencia, se ha de abonar la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos, fijada de acuerdo al tipo de obras y a la superficie afectada por las mismas. Una vez concedida la licencia, se abonará la cuota de liquidación del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, resultante de aplicar un porcentaje al coste real de las obras, excluido el IVA y cualquier otro concepto que no integre el coste de la ejecución material.

3. Contratación de la empresa constructora. El constructor ejecuta con medios humanos y materiales las obras de conformidad con el proyecto y con el contrato suscrito. El constructor tiene las siguientes obligaciones:
   1. Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación y a las instrucciones del director de obra y del director de ejecución de obra.
   2. Designar al jefe de obra que asuma representación técnica del constructor en la obra.
   3. Asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios.
   4. Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
   5. Suscribir las garantías necesarias.

Una vez redactado el proyecto de ejecución, la comunidad debe solicitar ofertas a diferentes empresas constructoras a efectos de seleccionar la más adecuada según sus intereses.

4. Ejecución de las obras.
   1. Solo pueden ejecutarse bajo dirección facultativa, una vez obtenida la licencia.
   2. Control y ejecución. Se deben ejecutar con sujeción al proyecto y a sus modificaciones, bajo órdenes e instrucciones de la dirección facultativa. Si existieran modificaciones del proyecto original durante la ejecución deben ser autorizadas siempre por la propiedad y si es necesario tramitando la modificación de la licencia inicial.
   3. Fin de las obras. Se reflejará en un acta de recepción, firmada por la propiedad y el constructor donde constará: fecha del Certificado Final de Obra, coste final de la ejecución material de la misma, declaración de la recepción de la obra con o sin reservas. Al acta de recepción se adjuntará el Certificado Final de Obra suscrito por la dirección facultativa.

5. Responsabilidades y Garantías de los Agentes. La Ley de Ordenación de la Edificación establece las responsabilidades y garantías así como los plazos de prescripción de las acciones, que afectan a los agentes intervinientes en el proceso. Las personas físicas o jurídicas sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, que intervienen en el proceso de edificación, responderán frente a los propietarios de los siguientes daños materiales ocasionados:
   1. Durante 10 años, de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que sean o afecten a los elementos estructurales.
   2. Durante 3 años, de los daños materiales causados por vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones que incumplan las condiciones de habitabilidad.
   3. Durante 1 año, daños causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Una vez estudiado detenidamente todo el proceso, se considera a la Comunidad de Propietarios del edificio a rehabilitar como promotor o contratista principal, por lo que debe poseer un seguro a todo riesgo de rehabilitación para estar cubierto de todos los daños que se puedan derivar y de las responsabilidades que conlleva.

Fuente: Madrid.es y elaboración propia

 

CÓDIGO DEONTOLOGICO DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

Reiteradamente destacamos la importante labor que los Administradores de Fincas realizan en las comunidades de propietarios, cumpliendo sus funciones con todas las garantías posibles, sin omitir que algunas actuaciones son merecedoras de la justa crítica social por la presión que reciben de las empresas. Conscientes de la necesidad de mostrar sus mejores herramientas ahora disponen de su propio código deontológico. Siempre oímos hablar del código deontológico de las diferentes profesiones pero, ¿qué es exactamente?

Un código deontológico es un documento que recoge un conjunto amplio de criterios con normas y valores que asumen quienes desempeñan una actividad profesional.

Este código consta de una exposición de motivos, tres capítulos, catorce artículos y una disposición adicional que establece la ética del comportamiento del administrador de fincas. Existen unos principios generales y luego unas reglas a tener en cuenta según los clientes y respecto al resto de colegiados. A continuación destacamos los siguientes:

Principios generales:

1. En el desarrollo de su actividad profesional el administrador de fincas está obligado a actuar aplicando la técnica profesional y relativa según cada caso por supuesto atendiendo a su formación mediante el estudio y conocimiento de las materias, doctrinas y experiencias para el correcto desarrollo profesional.
2. Debe respetar el principio de la ética profesional, siendo sus actuaciones basadas en la rectitud, integridad y honestidad con una conducta ordenada que no disminuyan el honor y la dignidad de los profesionales.

Respecto a los clientes:

1. La relación de los administradores de fincas con sus clientes debe basarse en las bases de confianza y de buena fe, pudiendo regularse esta relación por un contrato de prestación de servicios.
2. El administrador de fincas debe guardar secreto de las informaciones que reciba en el ejercicio de su profesión. Ha de dar cuenta de los bienes encomendados profesionalmente y ha de practicar las liquidaciones y abonar los saldos puntualmente en los periodos establecidos.
3. Abstenerse de recibir comisiones, descuentos o beneficios por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante, sin haber obtenido antes el consentimiento de éste.
4. Las modalidades de elección de proveedores y la facturación de sus productos o servicios serán completamente transparentes. En este sentido, velará también para que el ejercicio de las actividades anexas o conexas se ejecuten con total transparencia evitando que se genere cualquier conflicto de intereses.
5. Seguros de responsabilidad civil profesional y de caución. Sin perjuicio de la regulación legal vigente en cada momento, los Administradores de Fincas colegiados deberán disponer de unos seguros que garanticen:

A ) La responsabilidad en la que pueda incurrir, en general, por el error, mala praxis o incumplimiento de sus deberes en el ejercicio de su profesión y de cuya conducta deriven perjuicios patrimoniales a su cliente.

B ) la responsabilidad en la que pueda incurrir con respecto a los fondos, bienes y derechos que les hayan sido depositados o confiados en el ejercicio de su actividad profesional.

Respecto a su relación con los colegiados:

1. Las relaciones de cualquier clase entre los administradores de fincas deben realizarse bajo las bases de respeto y cortesía, prestándose las máximas facilidades para cumplir las obligaciones profesionales. Tienen obligación de prestarse mutua información sin afectar al secreto profesional, así como ayuda y colaboración.
2. Con el fin del fomento del empleo profesional, el administrador de Fincas deberá comunicar al colegio de Fincas donde cesen sus servicios, salvo que entre a desempeñar su puesto otro administrador colegiado.
3. Los administradores deberán colaborar y prestar ayuda a su Colegio, a cumplir los acuerdos dictados de su competencia y a contribuir económicamente a su sostenimiento.
4. Para el Administrador de Fincas debe ser un honor aceptar los cargos que le designen, realizar los cometidos que le encarguen y tomar parte activa en la vida colegial.

La firme apuesta de los Colegios Profesionales por dar un servicio de calidad a los ciudadanos se plasma en la aplicación práctica de éste Código.

Fuentes: CGCAFE y elaboración propia

 

¿ES RENTABLE TENER SEGURO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

Cuántas veces nos habremos preguntado si tenemos el seguro adecuado, si cubre todos los riesgos posibles, si estamos pagando lo justo. Esto sólo a nivel particular, pero a nivel Comunidad de propietarios también es interesante que nos hagamos algunas preguntas. ¿Nuestro seguro es realmente un multirriesgo o un todo riesgo? ¿La póliza está actualizada? A pesar de que no es obligatorio contratar un seguro multirriesgo en una Comunidad, sí que resulta necesario, si tomamos las estadísticas como prueba.

Lo primero que debemos hacer es constatar que tenemos contratado el seguro adecuado y por supuesto que sus coberturas se encuentran actualizadas. ¿Quién está cualificado para tal análisis?. No ofrece duda que en caso de enfermedad acudimos al médico, bueno algunos todavía acuden a los curanderos**… Con el paso del tiempo, los riesgos son diferentes y hay que tener en cuenta los nuevos de los que antes no éramos conscientes, como las goteras que son un riesgo clave a nivel particular y a nivel comunidad, seguido de los fenómenos atmosféricos, especialmente el viento y las tormentas, las roturas de cristales y en cuarto lugar los riesgos por responsabilidad civil por la incorporación de nuevos elementos a la finca.

Por Comunidades Autónomas, donde más siniestros se producen es en Madrid, seguida de Andalucía, Comunidad Valenciana, Galicia y Castilla y León. Analizando la relación entre los pagos por incidentes y el PIB regional, podemos deducir en qué lugares el impacto de las indemnizaciones por daños es más elevado: el resultado es que es muy superior en las Comunidades Autónomas situadas en el tercio norte del país, menos en el caso del País Vasco, en el que al ser su PIB regional tan elevado, la repercusión de las indemnizaciones es baja.

La Ley de Propiedad Horizontal no contempla la obligatoriedad de contratar un seguro, sin embargo permite sustituir la reserva obligatoria por un seguro multirriesgo o contrato de mantenimiento; sin embargo la Ley de Calidad para la Edificación, considera que dependiendo de la Comunidad Autónoma y del año de construcción del edificio, habrá que contratar obligatoriamente un seguro. En Madrid existe la obligación para edificios nuevos y los rehabilitados integralmente, aunque es cierto que de cualquier manera se recomienda tener un seguro de responsabilidad civil para cubrir daños que puedan afectar a terceros porque el Código Civil señala que quien causa un daño debe responder de sus consecuencias.

Por último, hay que darse cuenta de que no siempre la póliza contratada cubre los riesgos a los que se puede enfrentar la comunidad. Por ello, la mejor opción es acudir a una correduría de seguros de confianza y especializada en la que aconsejen a vuestra comunidad de la póliza multirriesgo de comunidades de propietarios más adecuada y actualizada según el caso concreto.

** Los curanderos de los seguros son los primos, amigos, cuñados y demás parientes, profesionales que todo lo quieren abarcar y saben más bien poco, comisionistas sin escrúpulos etc…Un seguro garantiza una tranquilidad, no merece la pena jugársela.

 

Fuentes: elaboración propia

 

¿Qué ocurriría si impactase un dron, un avión o un vehículo contra mi edificio?

Existen numerosos riesgos que puede sufrir una comunidad de propietarios, sobradamente conocidos algunos y menos presentes otros como impactos de otros elementos ajenos a la comunidad en el edificio, aunque puede que no sean muy probables, como es el impacto de animales, vehículos, ondas sónicas, aeronaves u objetos arrastrados por fenómenos meteorológicos.

Aunque la pregunta con la que titulamos este artículo parezca poco probable, sí que puede ocurrir; el pasado lunes 15 de mayo, una avioneta se estrelló contra tres edificios en EEUU, el piloto intentaba aterrizar en el aeropuerto de Nueva Jersey, pero su avioneta cayó, impactando a tres edificios residenciales causando incendios.

Citando un caso de impacto más cercano, el pasado 31 de agosto en Almería, unos ladrones empotraron un vehículo contra el escaparate de una tienda de una conocida marca de móviles y de otros artículos electrónicos. Los daños causados fueron el escaparate de una tienda y un tabique que pertenecía al edificio de una comunidad de propietarios.

En ambos casos, los daños soportados por los edificios tienen un coste económico. En el caso de la avioneta, se produjeron daños en el tendido eléctrico. En el alunizaje, los daños son en un tabique de la comunidad.

Ambos costes económicos teniendo contratado un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios que cubra estas situaciones, no supondrían un mayor gasto para la comunidad.

Igualmente, una onda sónica producida por una aeronave o astronave puede provocar un impacto en un edificio de cualquier tipo si supera la barrera del sonido causando daños materiales de los cuales se desprenden costes económicos. Costes que se pueden cubrir igualmente si el seguro de la comunidad incluye la garantía de choque, impacto y ondas sónicas.

En el uso de drones profesionales y aficionados es habitual presenciar aterrizajes en sitios inverosímiles y los edificios son como los gigantes para Don Quijote de la Mancha.

El impacto de un turismo, conducido por un copropietario hombre o mujer, contra la puerta de garaje del edificio es la causa más frecuente de litigio en la gestión de siniestros, motivado por el hecho de que es una causa excluida en algunos contratos de seguro o bien no son considerados terceros los propietarios en la garantía de responsabilidad civil.

En cualquiera de las situaciones mencionadas, los causantes del daños deberían de disponer de un seguro de responsabilidad civil, obligatorio en algunos casos, voluntario en otros, para responder económicamente de su acción, sin embargo la realidad es que ejercer la reclamación por los daños sufridos es un procedimiento largo y costoso al que pocos pueden enfrentarse sin el respaldo de un seguro de daños propios o de protección jurídica.

Que estos casos puedan parecer poco frecuentes no los hace imposibles, así que… ¿por qué arriesgarse?

Fuentes: fuentes del sector y elaboración propia

 

Tasación de daños en un incendio de la Comunidad de Propietarios

Si ocurre un incendio en nuestro edificio, para que la indemnización por los daños sufridos se corresponda con el valor de los bienes afectados, es necesario que un perito tase el importe de la indemnización económica a percibir y determine origen y causas del siniestro con el fin de reclamar al causante directamente o a través de la compañía de seguros del inmueble. La designación de perito es un derecho del Tomador de la póliza y una obligación de la Aseguradora y cada una de las partes puede nombrar el suyo, lógicamente los honorarios corren por cuenta de quien contrata sus servicios.

Para canalizar de forma correcta una solicitud de prestación económica a una compañía aseguradora, es determinante que el perito analice el alcance de cobertura en póliza comunitaria, indague la posible concurrencia con los seguros de los copropietarios y establezca una propuesta de indemnización o reparación por los bienes muebles e inmuebles dañados, en consonancia con las coberturas afectadas y sumas aseguradas contratadas. El resultado de ésta labor profesional puede ser contradictorio entre el perito designado por la comunidad de propietarios y el nombrado por la compañía de seguros.

Aplicar la concurrencia de seguros es una fuente de litigio con algunas aseguradoras que dan mayor importancia a la ley que al servicio y trasladan a los asegurados la difícil tarea de negociar con los departamentos de siniestros.

Para realizar una investigación del accidente los Peritos de incendios tienen en cuenta los siguientes aspectos:

– La investigación sobre las posibles fuentes del fuego.

– La tendencia de recorrido del fuego, con el fin de recrear el hecho y de establecer si se dio o no un avivamiento del mismo.

– Si pudo ser provocado o por el contrario ha sido un hecho accidental e imprevisible, a causa de la electricidad estática, irradiaciones de calor provenientes de una estufa, vela o por contacto entre superficies calientes, corto-circuito, proveniente del exterior etc.

El perito que envía la aseguradora es un profesional cualificado que debe ser objetivo en su valoración y aún así, nuestro consejo es que la Comunidad de Propietarios contrate los servicios de su propio perito e informe a la compañía de tal nombramiento.

Si la valoración del edificio, en el momento de contratar la póliza, se realizó “a valor de nuevo”, el siniestro se liquidará de la misma forma, es decir permitirá reponer lo dañado sin merma, sin embargo si optó por “el valor real “, habrá que deducir del importe de los daños, la depreciación por el uso, desgaste, o pérdida de valor. Será muy importante haber contratado bien los capitales para que la póliza esté ajustada a la realidad de lo que costaría reponer lo dañado teniendo en cuenta su calidad, año de construcción, superficie construida ( el terreno no se asegura, pero los solados sí ), instalaciones, equipamiento y demás aspectos que un mediador de seguros conoce a la perfección.

Si el perito considera que el continente (toda la edificación) está infravalorado en el contrato de seguro, propondrá una indemnización menor en aplicación de la “regla proporcional”. Si aprecia que la descripción de las características del edificio no se ajusta a la realidad, por ejemplo en el año de construcción, rehabilitación o materiales de las instalaciones, aplicará una depreciación por la “regla de equidad”.

La discrepancia de ambos peritos se resuelve mediante el nombramiento de un tercero, que se paga a medias, nombrado de común acuerdo o por designación judicial, de acuerdo a lo que establece el artículo 38 de la Ley de Contrato de Seguro.

La compañía de seguros está obligada a responder por los daños tasados en un plazo máximo de 40 días desde su peritación y a partir de los 90 días incurre en mora y aplicación del interés legal del dinero incrementado en el cincuenta por ciento.

Los siniestros de incendio tienen una frecuencia menor que los daños por agua, sin embargo su importe es muy elevado e intervienen muchas personas físicas y jurídicas con intereses contrapuestos, que justifican la conveniencia de estar asesorados por un corredor de seguros de confianza o comparar las ofertas de varias compañías leyendo las condiciones y exclusiones de sus pólizas, si algún propietario tiene cualificación profesional para ello. La diferencia del precio de los seguros viene motivada, sobre todo, en función de las coberturas, sumas aseguradas, forma de aseguramiento, procedimiento de liquidación de las prestaciones  y servicio post-venta.

Fuente: elaboración propia

 

Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (III): Los problemas legales

Los vecinos de una comunidad son, con frecuencia, una fuente de conflictos que pueden acabar en los tribunales, pese a haber una exhaustiva normativa sobre estos desencuentros: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Los motivos pueden ser muchos, pero según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) hay seis focos de conflictividad que provocan gran parte de las rencillas:

• La morosidad: sobre la que ya hemos hablado varias veces en este blog.
• Los ruidos: música, mudanzas, movimiento de mobiliario, obras, etc.
• Las reformas: El ruido, la suciedad o incluso la causa de posibles desperfectos en pisos colindantes pueden ser algunas consecuencias indirectas de las reformas que llegan a enemistar a los propietarios.
• Las obras comunitarias: puede haber conflictos al intentar ponerse de acuerdo sobre qué actuaciones hacer y después sobre el pago de la derrama.
• Las humedades: su origen no siempre está claro, por lo que el responsable tampoco.
• El uso de las zonas comunes: Más bien, el mal uso de las comunidades.

Pero además, en una Comunidad de propietarios se pueden generar multitud de problemas legales por el nombramiento de cargos de la junta directiva, la convocatoria de juntas, aprobación presupuestos, actividades molestas, adopción de acuerdos…etc.

La gestión y resolución de estas tensiones suelen pasar primero por la puerta del presidente de la comunidad, después por la junta de vecinos y, en última instancia, pueden llegar incluso a las manos de un juez.

Aunque lo más efectivo y seguro, inicialmente, es recurrir a los servicios del Administrador de Fincas, experto en temas legales y técnicos de la comunidad. Como profesional formado en materia de mediación puede ayudar a mejorar y facilitar la convivencia. Sin embargo el apoyo de una correduría que dé protección jurídica a la comunidad  resolverá legalmente la disputa y evitará gastos imprevistos si finalmente resulta necesario acudir a un sistema de mediación o judicial .

Como medida preventiva, aconsejamos asistir siempre a las juntas de propietarios, con espíritu constructivo, sin acritud y con el pensamiento claro de que allí se toman decisiones que afectan a la convivencia y al bienestar de los copropietarios y participar de las decisiones que se toman , porque de ello depende en gran medida el buen funcionamiento de la comunidad.

Fuente: elmundo.es y elaboración propia

 

Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (II): La morosidad

Desafortunadamente, la morosidad es el problema más habitual en la Comunidad de Propietarios. Siempre hay algún vecino, o con mucha frecuencia algún banco, que no cumple regularmente con los pagos que han sido pactados por todos los miembros de la comunidad, y se ha ido convirtiendo cada vez más en algo “normal”, aceptado con resignación por el resto de vecinos.

Estos  retrasos o impagos de las cuotas, ponen al borde de la quiebra a las comunidades y obligan a los propietarios que sí pagan a aumentar sus aportaciones.

Soluciones

En muchas ocasiones las comunidades no saben qué medidas llevar a cabo con los vecinos morosos, y si es posible sancionarlos de alguna forma.

La mejor forma de proceder, es mediante un aviso amistoso al moroso y si no causa efecto, esperar una semana y enviar un aviso o notificación mediante un burofax.

Pero si el moroso sigue sin pagar la deuda, la solución es reclamarle las cantidades adeudadas mediante el correspondiente procedimiento judicial. La Ley de Propiedad Horizontal prevé en su artículo 21 la posibilidad de exigir judicialmente dichas cantidades a través del procedimiento monitorio. Si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, un asesor nos indicará el procedimiento y respaldará durante todo este proceso. Todos los gastos son a cargo de la póliza.

Pero, ¿qué puede hacer la comunidad mientras dura este proceso? Lo que muchas comunidades no saben es que un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios es un verdadero escudo protector frente a los morosos ya que, no sólo ejerce la reclamación de cuotas sino que, entre otras muchas coberturas, adelanta las cuotas impagadas a la comunidad. Este seguro especial diseñado por José Silva Correduría de Seguros, tiene un coste anual por vecino de siete euros.

Fuente: prensa sectorial y elaboración propia