La prevención para el adecuado mantenimiento de edificios

En la mayoría de las ocasiones, la dificultad para llegar a  un acuerdo a la hora de acometer tareas de rehabilitación del edificio, así como el coste económico que suponen, suelen provocar que la comunidad de propietarios no las lleve a cabo hasta que es demasiado tarde.

Esta falta de prevención y adecuado programa de mantenimiento conlleva un envejecimiento prematuro de los edificios, y obliga a acometer intervenciones de urgencia que normalmente suponen un desembolso mayor. Reciclar, reparar y rehabilitar, es la fórmula 3R para incrementar la actividad económica de nuestro país y comenzar a sacar a los ciudadanos de la profunda crisis que nos atenaza desde hace siete años.

El invierno es la época en la que es necesario ejecutar la mayor parte de estas tareas; con la llegada del frío y las lluvias, proliferan las humedades, goteras, filtraciones o problemas de canalización, que en los casos más crónicos pueden conducir a la rehabilitación del edificio. Los seguros multirriesgos de la comunidad de propietarios, suelen contener limitaciones o exclusiones de cobertura por falta de mantenimiento adecuado.  Sin embargo, si se hubieran revisado periódicamente los tejados, canalizaciones o cubiertas no sería necesario llegar a esos extremos y el desembolso necesario sería inferior, además de contar con la tranquilidad de saber que la aseguradora atenderá aquellos casos fortuitos o accidentales.

Lo más adecuado para vigilar su estado y minimizar los daños en el edificio es seguir las recomendaciones del programa recomendado por la Correduría   y por supuesto suscribir un buen seguro de edificios, que se ocupe de la salud del inmueble y sus instalaciones fijas que existan a sus servicio (electricidad, calefacción, agua, etc.)

Fuente: Diarioinformacion.com y elaboración propia.

 

¿Se requiere o no unanimidad para realizar obras en elementos comunes?

A la hora de realizar una obra obligatoria o urgente en la comunidad de propietarios, podemos decir que más que la obra en sí, es aún más complicada la adopción de un acuerdo entre todos los propietarios para llevarla a cabo, si no cuentan con el inestimable apoyo de un Administrador de Fincas colegiado. A este proceso de decisión, se añade la confusión que se puede generar a la hora de distinguir si es necesario contar con unanimidad para adoptar un acuerdo, lo que puede conducir a requerir asistencia jurídica para que la toma de decisiones responda a las exigencias de la ley.

La ley exige distintas mayorías según cuáles sean los acuerdos a adoptar, que clasificamos a continuación:

• Se necesitará unanimidad para la ejecución de obras en elementos comunes, que formen parte de la estructura del edificio, tales como los forjados, fachada, rehabilitación del edificio, etc.
• Se requiere mayoría absoluta simple cuando las obras no afectan a la estructura o estabilidad de los elementos comunes, ni suponen una modificación en las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros (en estos casos sí que se requeriría unanimidad).

Una vez establecido un acuerdo con la mayoría requerida, se deben obtener las preceptivas licencias para realizar la obra y presentarlas a la Comunidad antes de proceder a realizar el trabajo.

Fuente: Laopinion.es y elaboración propia

 

Comienza el plazo para que las comunidades declaren sus gastos a Hacienda

Durante todo este mes de febrero que acaba de comenzar y hasta el próximo 2 de marzo, las comunidades de propietarios tienen una nueva obligación,  informar a Hacienda de todas las operaciones realizadas con terceros durante 2014 y que superen los 3.005,06€, como parte del plan del Gobierno para luchar contra la economía sumergida.

El representante de la comunidad de propietarios, apoyado por su Administrador de Fincas Colegiado, deberá presentar el modelo 347, donde se hará constar todos los pagos por servicios de albañilería, jardinería, vigilancia, limpieza, etc. excluyendo aquellos más habituales de agua, luz, ­gas y seguros, siempre que su destino sea el uso comunitario. La no presentación del modelo 347 implicará sanciones que van desde los 300€ como mínimo, hasta los 20.000. El Presidente de la Comunidad puede incurrir en responsabilidad exigible si no adopta las medidas necesarias para la presentación.

Deberán indicarse tanto los nombres, apellidos, razón social o NIF/CIF de cada persona o entidad en la declaración, como el importe total de las operaciones realizadas y las cuantías percibidas en metálico superiores a 6.000€. Asimismo habrá que incluir los contratos de alquiler de locales para negocios o cualquier otro elemento comunitario, consignando los datos de los arrendatarios así como las referencias catastrales para localizar los inmuebles alquilados.

Sin duda se trata de una responsabilidad más que debe asumir el administrador de fincas colegiado, para lo que puede necesitar asesoría y protección jurídica para asegurarse de que se gestiona correctamente esta nueva obligación de las comunidades de propietarios.

Fuente: lavozdegalicia.es y elaboración propia

 

Hacienda comienza a devolver el “céntimo sanitario” a las comunidades de propietarios

Aunque la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la que se consideró al “céntimo sanitario” como no conforme a la legislación europea data de febrero de 2014, ha sido a partir del pasado mes de diciembre cuando se han empezado a recibir las devoluciones reclamadas.

El Impuesto sobre Ventas Minoristas de Determinados Hidrocarburos (IVMDH),  estuvo en vigor desde enero de 2002 hasta enero de 2013 y se trataba de un impuesto sobre los carburantes aplicado en algunas comunidades autónomas cuyos ingresos eran destinados a financiar la sanidad y actuaciones medioambientales.  Las cifran son muy elevadas, a modo de ejemplo, si partimos de que el impuesto se aplicaba a razón de 0,01025€ por litro de calefacción, resulta que, una comunidad tipo, con un consumo anual de 60.000 litros puede recuperar hasta 615€ por año.

En abril de 2014, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid animó a las comunidades de propietarios a reclamar por los ejercicios de 2010, 2011 y 2012, mediante un procedimiento establecido por la Agencia Tributaria a través de Internet, y para lo que es necesario anexar las facturas de combustible de los años concernientes. Una vez presentada la reclamación, el plazo para notificar la resolución, por parte de la Administración, es de 6 meses, si es favorable, determinará el importe y los intereses de demora devengados mediante liquidación provisional. Una comunidad de propietarios de Madrid ya recibió en Diciembre del año pasado una devolución de Hacienda por importe de 2.259,09€, intereses de demora incluidos, correspondientes a los ingresos de los ejercicios de 2010, 2011 y 2012.

Está claro que todas aquellas comunidades que cuenten con un Administrador de Fincas colegiado que haya conservado sus facturas de combustible para calefacción, y que reciban el apoyo de la protección jurídica , que nuestra Correduría de Seguros aconseja, necesaria en caso de que la resolución de Hacienda sea desfavorable, podrán recibir en un plazo relativamente corto una importante devolución correspondiente al “céntimo sanitario”, que aliviará su presupuesto anual o le permitirá acometer obras de rehabilitación estructural o de eficiencia energética.

Fuente: elconfidencial.com y elaboración propia

 

Todo lo que debes saber sobre la instalación de contadores individuales en los radiadores

Aunque aún quedan prácticamente 2 años para la entrada en vigor de la nueva normativa (1 de enero de 2017), es importante empezar a conocer todas sus características para resolver las dudas que pueden surgir en cualquier comunidad de propietarios y poder tomar decisiones sin el agobio del último día.

A grandes rasgos, consiste en que todos aquellos hogares con calefacción central en España estarán obligados a instalar contadores individuales en los radiadores que permitan conocer el consumo de cada vecino y adaptar el pago que realiza cada uno de ellos al consumo efectuado. En otros países de Europa esta medida lleva en práctica más de 20 años.

Esta medida se calcula que afectará a alrededor de 1,7 millones de familias que tienen calefacción central en España, ya sea mediante sistemas en anillo (el agua recorre toda la vivienda y retorna a la caldera) como sistemas en columna, donde circula en columnas verticales que recorren todo el edificio.

Este nuevo sistema se espera que implique un ahorro de dinero, en la medida en que cada usuario adaptará su consumo según sus necesidades y el control que quiera tener en su factura, algo que hasta ahora no podía hacer.

Este ahorro en el consumo permitirá amortizar el desembolso inicial que supone la instalación de los reguladores y los repartidores de costes, sin que sea necesario hacer ninguna obra. Su instalación será obligatoria, pudiendo aplicarse multas a aquellos vecinos que se nieguen a instalarlos. En muchos edificios, con cierta antigüedad, supondrá un incremento del riesgo de daños por agua, por la manipulación de las conducciones, especialmente aquellas cuyo material es el hierro.

Cada comunidad o administrador de fincas podrá elegir el presupuesto que le parezca más conveniente, entre aquellos proveedores que cumplan los estándares europeos exigibles. Se trata de una necesidad que será obligatorio cubrir, por tanto, para aminorar los riesgos, aconsejamos revisar el actual seguro del edificio o contratar un seguro para la comunidad de propietarios, con una Correduría experta.

Fuente: elconfidencial.com y elaboración propia.

 

La cooperativa, posible solución para la rehabilitación de inmuebles

Cuando es necesario realizar arreglos por causas accidentales en un inmueble, si la comunidad de propietarios tiene contratado un seguro del edificio éste podrá hacerse cargo de los trabajos necesarios. Sin embargo, cuando se trata de meras tareas de mantenimiento o se plantea una rehabilitación completa, la consecución de los recursos económicos necesarios puede convertirse en una odisea porque no todos los vecinos pueden aportar la cuota que por coeficiente le corresponde, por ejemplo por obligación de la ITE  o por otras obligaciones legales como el Reglamento de Baja Tensión para inmuebles .

Desde el inicio de la crisis financiera la consecución de financiación para cualquier proyecto inmobiliario es complicada, y más aún cuando el importe medio de la rehabilitación supera los 21.000 euros en una comunidad de propietarios que ha llegado a un consenso para reformar el edificio. Ante esta situación, la constitución de una cooperativa se revela como una opción válida para acercar la financiación a la comunidad de vecinos, al dotarla de personalidad jurídica propia. Esta vía además le daría acceso a las coberturas de seguro necesarias en un programa de rehabilitación al poder actuar tanto como Tomador o como Asegurado, en los contratos de seguro.

De esta opción se habló en la XVII Jornada del Cooperativismo de Viviendas en Madrid, donde fue avalada por la Confederación de Cooperativas de Viviendas (Concovi) y por profesionales Colegiados de la Administración de Fincas, como Ángel Hernández, presidente de CafSalamanca y Zamora, que también señaló la opción de crear agrupaciones o mancomunidades para negociar con entidades financieras.

En definitiva, todos los expertos allí reunidos coincidieron en que el parque de viviendas necesitadas de rehabilitación permitiría la mejora del patrimonio inmobiliario, mejoraría su eficiencia energética (6 de cada 10 casas se construyeron sin cumplir la normativa ) y la reactivación de la economía.

Fuente: Cincodias.com y elaboración propia

 

La importancia del seguro de comunidades. Memoria Social del Seguro 2013

La Memoria Social del Seguro aporta datos como que en nuestro país hay 733.364 pólizas de seguro de Comunidades de Propietarios contratadas, que generan casi 815.000 siniestros, con un coste cercano a los 350 millones de euros, para quien lo prefiera en pesetas más de 58.800.000.000, miles de millones. Las comunidades aseguradas están muy regularmente distribuidas según su antigüedad, con alguna ligera sobrerrepresentación de las más modernas. Si la magnitud que tenemos en cuenta es el coste de la siniestralidad, observaremos que esta ligera sobrerrepresentación de las comunidades de menor edad incluso se intensifica un poco, lo cual revela la importancia que en este seguro tiene la inducción de medidas de prevención y seguridad en las comunidades, sobre todo con mayor antigüedad, como una forma indirecta de reducir los problemas y siniestros ocurridos en las mismas. La rehabilitación integral por tanto es beneficiosa tanto para las Aseguradoras, que reducen el costo de los siniestros, como para los Asegurados que verán reducida su prima de riesgo.

Si observamos la siniestralidad desde el punto de vista de las coberturas, observamos que, el daño por agua es el siniestro que se produce más veces, en torno a 440.000 al año, generando costes de 170 millones de euros, o, si se prefiere, 465.000 euros diarios. Las comunidades sufren como media un daño causado por el agua en el año; algo similar ocurre con la responsabilidad civil por daños agua, en el caso de que esté contratada ésta garantía opcional.

También resultan extraordinariamente frecuentes los siniestros de daños en cristales, que son más de 66.000 al año y generan unos gastos de 11,6 millones de euros. Los incendios, que son menos frecuentes, sin embargo tienen elevados costes cuando se producen, razón por la cual las estimaciones indican que este tipo de siniestros en el caso de las comunidades están generando un coste de 44 millones de euros al año, casi 121.000 euros diarios.

La Comunidad de Madrid tiene cerca de 100.000 comunidades de vecinos aseguradas que generan 62.944.298 euros de costes en siniestros. Castilla y León tiene 43.259 edificios asegurados que presentan siniestros por importe de  21.826.318 euros, Castilla la Mancha 19.225 edificios y 7.744.820 euros de siniestros, Canarias 18.940 Comunidades de Propietarios que declaran siniestros por importe de 7.568.804 euros.

Una vez más, sin embargo, estos datos son equívocos y deben abordarse en forma de ratio que aporte mayores informaciones desde el punto de vista de la densidad. Este enfoque sitúa Cataluña por delante del resto de las comunidades, con una ratio superior a 250 comunidades aseguradas por cada 10.000 habitantes. Sin embargo, relega a la Comunidad de Madrid a la sexta posición, situando comunidades relativamente pequeñas, como Asturias o La Rioja, entre las que mayor densidad de aseguramiento de comunidades tiene. La ciudad autónoma de Ceuta, Extremadura y el País Vasco aparecen como las tres regiones donde la densidad de aseguramiento de las comunidades de vecinos es comparativamente más reducida.

Para quien todavía piense que los seguros no sirven para nada, tomen nota de las estadísticas, durante el año 2013 los siniestros  pagados por las Aseguradoras representaron un coste diario de 120.778 euros  por incendios, los de robo 45.173 euros, en responsabilidad civil 109.651 euros, en daños por agua 502.324 euros, por cristales 31.953 euros, por fenómenos atmosféricos o climatológicos 69.994 euros, por daños eléctricos 21.968 euros y por otras causas 48.311 euros.

Si a éstos datos reales sobre hechos ocurridos en las Comunidades de Propietarios, añadimos los siniestros sufridos por las viviendas u hogar, que integran el conjunto de las comunidades de propietarios, nos encontramos que además se declaran más de  10 millones de siniestros por la garantía de daños propios y cerca de 7 millones por otras prestaciones derivadas de daños al patrimonio que en conjunto alcanzan indemnizaciones por encima de 680 millones de euros.

Las conclusiones son reveladoras de la importancia económica y social del seguro, del valor añadido que tiene para la economía de las familias disponer de un asesoramiento profesional de una Correduría de Seguros especialista y que disponer de un buen contrato de seguro es contrario a precio barato.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de ICEA, la DGS y FP y el INE.