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Pérdida del alquiler, ¿cómo asegurar el cobro?

alquiler--647x231.JPGAlquilar una vivienda o local, es una fuente de ingresos también para algunas Comunidades de Propietarios que obtienen rentas presupuestadas, destinadas a cubrir los gastos de mantenimiento del inmueble. Sin embargo son múltiples los motivos por los que un arrendatario puede incumplir su obligación de pagar las mensualidades de renta de alquiler. Si la situación persiste, debe iniciarse un procedimiento judicial conocido como procedimiento de desahucio con el que se obtendrá una resolución judicial que ordenará el desalojo del arrendatario de la vivienda o local, y en su caso, el pago de la cantidad debida hasta la recuperación de la posesión.

Pero ante el impago del alquiler, y con independencia de la acción judicial de desahucio mencionada anteriormente, existen una serie de garantías con el fin de que el propietario logre el cobro de lo adeudado por el arrendatario:

  • Fianza: aunque su fin es asegurar la indemnización por los desperfectos que se puedan producir, también se utiliza para hacer frente al posible impago de rentas.
  • Aval bancario: esta opción no está al alcance de muchos inquilinos.
  • Seguro de alquiler: al contratarlo el propietario se asegura de antemano de cobrar la renta, tener cubiertos los daños vandálicos (hasta el límite estipulado en la póliza) y de que recibirá asistencia jurídica para el desahucio en el caso de necesitarla.

Pero, ¿cuantas mensualidades cubriría la póliza? Todas las rentas impagadas a partir del segundo mes (ya que el primer mes se supliría con la fianza) hasta el momento de la recuperación del inmueble. El límite será el número de mensualidades contratadas en la póliza , actualmente se puede optar por 6, 9. 12 o 24 meses

La póliza puede confeccionarse como un auténtico “llave en mano” si se añaden otras garantías opcionales como la sustitución de la llave y el bombín tras el lanzamiento; la cobertura de impago de luz, agua y teléfono; la limpieza del piso tras la salida del inquilino; la posibilidad de comparar el estado del inmueble antes y después para valorar el retorno de la fianza; el certificado energético; y asistencia urgente de fontanería, electricista y cerrajería.

Con la contratación de un seguro de alquiler estaremos más tranquilos como propietarios, sabiendo que en el peor de los casos, si tuviéramos que iniciar un procedimiento de desalojo, la aseguradora defendería o reclamaría los derechos del arrendador en vía judicial en todos los conflictos directamente relacionados con el alquiler, dando cobertura a:

  • El juicio de desahucio por falta de pago de rentas.
  • Los honorarios y gastos de abogado.
  • Los derechos del procurador.
  • Los gastos de otorgamiento de poderes para pleitos, así como las actas, requerimientos y demás actos necesarios para la defensa de los intereses del asegurado.
  • Deterioros inmobiliarios y/o el robo del continente del inmueble causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo y que se constaten tras su desalojo forzoso o salida voluntaria del inmueble.
  • Aunque éste tipo de seguros resultan económicos, alrededor del 4 % del importe anual de la renta de alquiler, existen ventajas añadidas como la deducción fiscal en el IRPF según la Comunidad Autónoma, del “importe de las primas de contratos de seguro sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos”.

Fuente:  cafur.es y elaboración propia

 

Cobertura de daños estéticos

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Los seguros multirriesgo, tanto los de comunidad de propietarios como los de hogar, pueden llegar a ser tan completos que muchas veces no sabemos el alcance real que tiene nuestra póliza. Entre tantas coberturas destaca una incorporada recientemente a éstas pólizas-paquete, que complementan el objeto principal del seguro como es la reparación o indemnización de los daños: los daños estéticos o reposición estética.

Pero, ¿qué se entiende por daños estéticos? La propia definición nos orienta en la dirección que las compañías de seguros han querido dirigirse. Son los desperfectos que afectan a la estética del contenido y continente de una vivienda tras un siniestro y que alteran las características originales de la vivienda o edificio. Por lo tanto, son los daños que se han ocasionado de forma indirecta por un accidente anterior o como consecuencia de su reparación, y que pueden afectar al continente, al contenido, o a ambos. Es decir no hay reposición estética si previamente no hemos sufrido un siniestro amparado en el contrato de seguro, en definitiva se aplica después de reparar el daño principal.

Veamos en qué consiste a través de este ejemplo: Hemos sufrido una fuga de agua en el cuarto de baño, y a la hora de arreglar la avería se han roto varios azulejos al tener que quitarlos para acceder a la tubería. Si disponemos de esta cobertura el seguro se haría cargo de reponer dichos azulejos, pero puede que ya no se fabriquen esos mismos azulejos y sea imposible encontrarlos en el mercado. En ese caso cubrirá la sustitución de todos los azulejos por unos nuevos de calidades similares, ya que sustituir dos o tres por otros parecidos, pero no iguales, más que un arreglo sería una chapuza, sufriendo así un daño estético. Técnicamente podrían denominarse daños consecuenciales. Tener ésta cobertura nos asegura tener una casa armoniosa y no una trinchera, pero hay que observar los límites económicos y la delimitación espacial, no es lo mismo disponer de una suma asegurada de mil euros que de tres mil, o que se aplique a la estancia afectada u otras estancias colindantes.

Esta cobertura puede estar incluida por defecto en la póliza, en las Condiciones Generales, o puede ser añadida de manera adicional, en el momento de la contratación del seguro o a través de un suplemento al mismo. Por último, tendremos que tener en cuenta una cuestión importante, y es que ésta garantía novedosa sólo cubre al asegurado. Si ocasionamos daños estéticos a un tercero tendríamos que comprobar si nuestra póliza se haría cargo de este siniestro mediante la garantía adicional de Responsabilidad Civil, situación frecuente a causa de la rotura de tuberías o fugas ocasionales del agua.

Fuente: Elaboración propia

 

¿Qué hacer con un vecino ruidoso?

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Cuando vivimos en una comunidad de propietarios, la convivencia con el resto de vecinos puede generar pequeñas dificultades que se resuelven con algo de cortesía y mucha empatía o verdaderos problemas que afectan al rendimiento. Sabio es el dicho “para evitarte conflictos, que tu lengua no se adelante a tu pensamiento”. El tipo de vecinos que nos encontremos es como una lotería y nos puede tocar un residente problemático, molesto o ruidoso con el que tener que lidiar en nuestro día a día.

Pongámonos en el caso de tener un colindante (ya sea una vivienda o local) ruidoso que perturba nuestro descanso y tras comunicar y advertirle el hecho, no se ha solucionado esta situación. ¿Cómo podemos actuar entonces? Actualmente podemos utilizar dos vías, la primera acudir a la ley que regula lo concerniente a una comunidad, la Ley de propiedad Horizontal, la cual establece en su artículo 7: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.” La segunda, utilizar los servicios de un Mediador en asuntos civiles y mercantiles, cuyas funciones regula la ley 5/2012 de 6 de julio y que algunos colegios profesionales de Administradores de Fincas tienen disponibles.

Mientras tanto, los pasos a seguir para atajar el problema podrían ser los que aconseja el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid):

  1. En primer lugar, hay que acudir al causante de las molestias e intentar solucionar el problema.
  2. Si la situación no mejora, hay que ponerlo en conocimiento de quien ejerza el cargo de presidente de la comunidad para que medie en el conflicto. Es aconsejable que dicha comunicación sea fehaciente (copia firmada por el vecino que ocasiona los problemas con cumplimentación de sus datos personales, burofax y por último carta notarial).
  3. Si tras las amonestaciones el problema persiste, los propietarios reunidos en junta, convocada a tal efecto, podrán tomar medidas legales entablando una acción de cesación (a través de los tribunales para acabar con su actitud). Es vital que dicho punto venga reflejado en el orden del día, y de ser acordado en Junta de Propietarios el interponer una Demanda judicial, es importante aportar junto a ella:
  • Comunicación fehaciente de apercibimiento efectuado al infractor o infractora; puede resultar dificultoso identificar a la persona o personas causantes, en cuyo caso se dirigirá al titular del inmueble o quien figure como arrendatario.
  • Certificación del acuerdo comunitario en el que se aprobaron dichas
  • Actas policiales que amparan la demanda.

Por ese motivo es aconsejable avisar a la policía para que levante acta de dichas perturbaciones cuando se produzcan y no quede en “tu palabra contra la mía”. Habrá que solicitar el acceso y fotocopiar el acta levantada por los agentes de la “patrulla verde” en dicha intervención y recoger dicha acta en la Jefatura de Policía.

Normalmente los propios Ayuntamientos disponen de Ordenanza sobre protección contra ruidos y vibraciones en la que se hace referencia a la convivencia diaria y a los límites sonoros dependiendo del momento del día en que se produzcan. Le recomendamos acceda a la página web de su Ayuntamiento para observar si la misma recoge dichas Ordenanzas.

Conviene recordar que “hay conflictos que solo el tiempo dirá si por lo menos son solucionables por desgaste” y “un saludo en lo posible no se le niega a nadie, no darlo genera conflicto y guerra”, Si a pesar de todo lo comentado llega el caso de tener alguna duda sobre el procedimiento judicial a seguir llegado el caso, su Correduría de Seguros especializada en comunidades de propietarios les asesorará, pero además de prestarle apoyo legal puede contratar protección jurídica que le respaldará durante todo el proceso, que no resulta fácil ni barato. Alcanzar “la paz” en una comunidad de propietarios puede suponer más de un año de gestiones y un desembolso superior a los 18.000 euros.

Fuente: fincadmin.com y elaboración propia

 

Aumenta el número de viviendas unipersonales

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En cualquier ciudad el anonimato es un valor en alza, algo difícil de comprender para quien tiene gusto por el pueblo. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en España está aumentando el número de jóvenes que deciden vivir solos. Además, a través de las encuestas se puede concluir que los hogares de cuatro o más personas están disminuyendo más o menos al mismo ritmo, a consecuencia de los cambios sociales. La creciente demanda de pisos para “singles” la componen jóvenes que se emancipan y no se sienten cómodos compartiendo piso y divorciados que ya no necesitan tanto espacio en casa, entre otros casos. En el caso de los hombres lo más frecuente es que los hogares unipersonales estén formados por solteros (el 59,8%) y en el de las mujeres, por viudas (48,1%).

La Encuesta Continua de Hogares, publicada por el Instituto Nacional de Estadística a principios de abril, indica que en 2015 el número de personas que vivían solas aumentó de nuevo, como lo ha hecho en años anteriores, hasta alcanzar la cifra de 4.584.200, un 25% del total de hogares en España, siendo la segunda opción más habitual después de los hogares formados por dos personas (el 30,6% del total). Así resulta fácil comprender que no se conozca a los vecinos de la escalera de la Comunidad de Propietarios.

Como consecuencia, el mercado de vivienda está respondiendo a esta tendencia con una mayor oferta de pisos y apartamentos de pocos metros cuadrados, tanto en venta como en alquiler con precios también ajustados para poder ser asumidos por una persona (hay que tener en cuenta que muchos son jóvenes para los que puede ser todo un desafío independizarse). El arrendador o propietario puede ofrecer su vivienda en alquiler porque el sector asegurador le asegura las rentas anualmente mediante un seguro y evita el riesgo de que el inmueble se deprecie.

En circunstancias adversas, y ante la ocurrencia de un siniestro en la vivienda, esto puede representar una pérdida que afecte en menor o mayor medida al patrimonio y a la responsabilidad de las personas, que en este tipo de viviendas recaería individualmente. Por este motivo queremos recalcar la importancia de disponer de un seguro de hogar multirriesgo, de esta forma no tendríamos que hacer frente solos a una situación delicada económicamente, sea propietario o inquilino.

Para informarse sobre qué tipo de seguro de hogar es el idóneo a para su vivienda y sus circunstancias no dude en contactar con un asesor de confianza para recibir consejo especializado.

Fuente: estadísticas sectoriales y elaboración propia

 

Incendios en comunidad de propietarios: cómo y por qué hay que prevenirlos

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Además de las medidas de protección contra incendios que cada uno debería tener en su vivienda, no cabe duda de que los espacios comunes de un edificio cuentan con instalaciones potencialmente peligrosas que pueden dar lugar a explosiones e incendios, y por lo tanto, será necesario tomar las correspondientes medidas de protección.

En la protección contra el fuego las medidas preventivas de una comunidad se pueden clasificar en pasivas (las medidas que afectan al proyecto o a la construcción del edificio) y activas. Hoy queremos hablar sobre las medidas activas que podemos llevar a cabo en nuestra comunidad de propietarios para prevenir incendios y evitar otro tipo de riesgos relacionados.

Alerta y señalización

En primer lugar, si la comunidad es antigua y no dispone de detectores automáticos y pulsadores de alarma, animar a los vecinos para que los instalen tanto en viviendas como en zonas comunes (y que estén siempre activos) servirá para detectar un conato de incendio. También es importante la alerta y señalización de la evacuación, y todas las vías de evacuación deben estar señalizadas.

Extinción

En lo referente a los sistemas de extinción, hoy en día la mayoría de edificios de nueva construcción cuentan con ellos, pero si su edificio es antiguo se debe instar al resto de vecinos a equiparlo con el mayor número de elementos de protección contra incendios posibles. La simple instalación de extintores portátiles en los rellanos de las escaleras puede ser suficiente para frenar el avance del fuego hasta la llegada de los bomberos. Otro sistema es la Boca de Incendio Equipada, más conocida por sus siglas (BIE). Es un equipo completo de protección y lucha contra incendios que se instala de forma fija sobre la pared y está conectado a una red de abastecimiento de agua.

Mantenimiento de zonas comunes

Pero aunque instalemos toda clase sistemas de alerta y extinción, no podemos descuidar el mantenimiento diario de las zonas comunes. Realizar esta serie de recomendaciones y medidas de seguridad por parte de los miembros de la comunidad puede evitar en gran medida los riesgos y consecuencias de un incendio:

  • No alterar los huecos de ventilación de escaleras ni los sistemas de apertura o cierre de puertas cortafuegos.
  • Mantener en todo momento despejadas de objetos las vías de evacuación, como pasillos y escaleras.
  • Revisar periódicamente las puertas cortafuegos y los sistemas de extinción.
  • Las puertas cortafuegos deben estar siempre cerradas en los vestíbulos de independencia de cada planta, garaje o trasteros, para así evitar la propagación del humo y el fuego, pero jamás cerradas con llave.
  • No alterar los sistemas de apertura y cierre de las puertas con cerrojos o candados que dificulten la evacuación o el acceso de los servicios de emergencia.
  • No acumular productos inflamables que generen gases como disolventes o aerosoles en trasteros ni darle otro uso que no sea el de almacenamiento.
  • No fumar dentro del ascensor.
  • Más de un vecino debe tener las llaves de acceso al cuarto de máquinas para garantizar que los bomberos puedan acceder en caso de emergencia.
  • Si se cuenta con hidrantes o columnas secas para el abastecimiento de agua de los servicios de bomberos, deberán estar señalizados y bien mantenidos.

Ya se sabe que los accidentes son inesperados, pero no siempre son inevitables. Una comunidad de vecinos bien protegida, coordinada y llevando a cabo medidas de mantenimiento de sus instalaciones y sistemas de detección y extinción del fuego reducirá de manera significativa este riesgo que sólo durante el año pasado produjo un total de 112 víctimas mortales (el 50% durante los meses de invierno) y se ahorrará dinero en la prima del seguro porque las empresas de seguros premian con bonificaciones la buena prevención. Según la Memoria Social del Seguro, sigue siendo el siniestro que más pérdidas produce. Por lo que es importante recordar que entre esas medidas de protección se encuentra la de contar con un buen seguro que proteja nuestro patrimonio más cercano y necesario las viviendas y la comunidad de propietarios.

Fuente: fundacionmapfre.org y elaboración propia

 

Mantenimiento de los edificios en otoño e invierno

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Aunque el verano ha sido largo y caluroso en breve notaremos el cambio de estación y las alteraciones de temperaturas, debemos estar preparados para los fenómenos meteorológicos que se avecinan y que en algunas ocasiones pueden causar daños en los elementos de nuestras viviendas y edificios. Estos siniestros pueden ser previsibles, ya que se recogen en caso de que el edificio disponga de un plan de mantenimiento que incluye el Libro del edificio. Pero, ¿cuál es la normativa que lo regula y qué incluye?

La LEY 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación LOE en su Artículo 7, Documentación de la obra ejecutada, establece que: “Una vez finalizada la obra, se entregará por parte del Promotor, toda la documentación relativa al proceso edificatorio en donde conste al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de Uso y Mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia constituirá el Libro del Edificio, que será entregada a los usuarios finales del edificio” además , según el artículo 16 de dicha ley, son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente, y son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada. Este libro pone a disposición de la comunidad de propietarios todos los datos para:

  • La utilización adecuada de los espacios, elementos constructivos e instalaciones. Quien cause un daño tiene que repararlo o indemnizar por los mismos.
  • Poder llevar a cabo el mantenimiento y conservación. Tarea generalmente delegada en el Administrador de Fincas colegiado.
  • Ejecutar las obras posteriores de reforma, reparación o rehabilitación. En algunas de ellas la responsabilidad de su ejecución recae en quien ejerza el cargo de presidente.
  • Acreditar el cumplimiento de las obligaciones de la comunidad de propietarios.
  • Facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades por daños materiales.
  • Poder contratar los servicios y suministros necesarios.
  • Ejercitar, en su caso, el resarcimiento de los daños materiales causados por vicios y defectos de la construcción que estén asegurados.

Entre los documentos que lo forman se encuentran las instrucciones de uso y mantenimiento. Se estructuran por subsistemas, para los usuarios del edificio, recomendaciones sobre cómo actuar en caso de emergencia. Entre ellas las actuaciones en caso de sismo, fugas o rotura de la instalación de fontanería, vientos fuertes y tormentas, incendio, fugas de gas e inundación.

Si su edificio sufre cualquier tipo de incidencia anteriormente descrita es conveniente solicitar la intervención de un técnico para comprobar el alcance de los daños y tomar las medidas pertinentes, y comunicarlo a su correduría de seguros en el caso de tener contratado un seguro de comunidad de propietarios o de Todo Riesgo Rehabilitación que cubra estas contingencias. Para saber más sobre las coberturas de desastres naturales por parte del seguro, en este otro artículo profundizamos sobre este tema, qué cubre y qué no cubre el seguro, qué tipo de seguro, y en qué casos.

Fuente: medios sectoriales y elaboración propia.

 

¿Vivimos en casas bien aseguradas?

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Desgraciadamente la respuesta es negativa. Más de la mitad de las viviendas en España no tiene seguro de hogar o no es el adecuado, habiéndose duplicado el número de viviendas sin seguro de hogar en los últimos seis años como consecuencia de la crisis, según los datos sectoriales.

Además, este dato pone al descubierto el peligro que corren los propietarios, ya que la siniestralidad en inmuebles acapara más de cinco millones de incidencias al año, lo que significa que estas viviendas no disponen de una póliza que proteja el patrimonio de sus propietarios frente a los riesgos más comunes como incendios, inundaciones o robos.

Si hablamos de cifras, más del 30% de las casi 26 millones de viviendas en España no tiene un seguro de hogar que les proteja de estos riesgos, que se producen con una probabilidad muy alta: ¡cada diez segundos se produce una gotera en una casa, cada dos minutos y 11 segundos un incendio, y cada minuto y 29 segundos un robo!

Por esto, prescindir de un seguro de hogar para “ahorrar” puede salir bastante caro, obligando a los propietarios de la vivienda a costear parte de la reparación de un siniestro, que puede resultar bastante costoso. Aunque desde aquí ya hemos hablado en numerosas ocasiones sobre todas las coberturas y ventajas de contratar seguros de hogar y seguros para la comunidad de propietarios, es importante no perder de vista este hecho, ya que en situaciones económicamente difíciles el seguro puede salvarnos del desembolso de una gran cantidad de dinero en un momento crítico.

Fuente: europapress.es y elaboración propia