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Regulación en el uso de piscinas comunitarias

seguridad piscinas comunitariasEl ahogamiento e incidentes en piscinas son portada en los diarios con la llegada del verano. La apertura de las piscinas comunitarias cuentan con su regulación y normas a seguir a fin de evitar problemas, accidentes y disfrutar plenamente de su uso por parte de todos los propietarios y otros usuarios,  porque también pueden hacer uso de ella personas ajenas a la comunidad según estipulen las normas de régimen interno reguladoras, entre otras cuestiones, del horario de apertura y las normas básicas.

Cada Comunidad Autónoma dispone de su propia normativa, con grandes diferencias entre sí, sobre el uso de piscinas públicas. Pero respecto a las piscinas de las comunidades de vecinos, en las que no hay un criterio común para determinar si son o no públicas, cada Comunidad Autónoma procede según su criterio.

Las obligaciones que deben cumplir todas estas piscinas son las siguientes:

  • Deben existir unas normas de régimen interno destinadas a los usuarios. Deberán de estar en lugar visible a la entrada de las instalaciones y en el interior de las mismas.
  • La propia comunidad de vecinos debe velar porque se cumplan todas las normas de salubridad que exige la ley. El problema más frecuente es que en caso de no respetar las normas, es necesario solicitar la intervención de las fuerzas del orden.
  • Es obligación de la comunidad conservar las instalaciones. Todos deben contribuir al pago de las obras necesarias aprobadas por mayoría simple conforme al coeficiente de participación, se use o no la piscina, salvo que así se disponga en los Estatutos.

En caso de que aún siguiendo las normas se produzcan daños físicos a usuarios de las piscinas hay que distinguir entre los daños causados de forma fortuita o por culpa exclusiva de la víctima de los daños causados por negligencia de la comunidad. En cualquiera de las situaciones la Comunidad de Propietarios puede incurrir en gastos de defensa ante una reclamación y de indemnización por responsabilidad, frente a terceros. Algunos seguros multirriesgo excluyen expresamente la cobertura de reclamaciones de seguros obligatorios o por falta de adecuación de las instalaciones a la legislación vigente. De una falta de control y vigilancia del seguro adecuado puede responder el Presidente, el Administrador o la Junta de Gobierno.

La Ley de Propiedad Horizontal no obliga a todas las comunidades a contratar un seguro de responsabilidad civil, pero es altamente recomendable acudir a los servicios profesionales de una Correduría de Seguros experta porque el que causa un daño está obligado a repararlo o indemnizarlo.

Fuente: aselegal.com, 20minutos.es, y elaboración propia

 

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La Rehabilitación con imaginación y técnica. Un ático prefabricado

ático prefabricadoLa rehabilitación en su más amplia extensión, es la nueva revolución inmobiliaria que hará las ciudades más sostenibles. Esta es una idea original que nos pareció con merito suficiente para dedicarle nuestra atención y además poner énfasis en el posible agravamiento del riesgo en el seguro multirriesgo. Podemos sacar partido al techo del edificio, muy desaprovechado en ocasiones.

En el Eixample de Barcelona han surgido nuevo áticos de módulos prefabricados gracias a una empresa catalana , pionera en Europa con esta propuesta.

Según informó el ayuntamiento ha dado ya nueve licencias a esta empresa, tiene seis obras en marcha y prevé 17 en el 2015, aparte de 44 en proceso de concreción económica y más de 200 en estudio.  Además de otros 60 proyectos en la Ciudad Condal, Madrid, San Sebastián y Pamplona. 

Con esta propuesta se da una nueva vida a estos edificios rehabilitándolos, se mejora su eficiencia energética y beneficia al titular de los derechos de vuelo, al hipotético inquilino y a la comunidad de vecinos.

El proceso que realiza la empresa para llevar a cabo esta construcción vertical es el siguiente:

  • Localizar edificios que permitan, legal y arquitectónicamente, una ampliación vertical y que cuando se construyeron no agotaron su edificabilidad.
  • Ponerse en contacto con los propietarios para realizar una oferta de compra del derecho de vuelo que contempla dos maneras de retribución. El valor de la venta se repartiría proporcionalmente entre los vecinos, y por otro lado, la rehabilitación de las zonas comunes corre por cuenta de la empresa (ascensores, escaleras, fachadas, accesos…) para adaptar la nueva azotea cumpliendo con todos los requisitos de la Inspección Técnica de Edificios.
  • Una vez la comunidad apruebe la instalación, pueden comenzar las obras con el vaciado de la cubierta antigua. Imprescindible un Seguro de Todo Riesgo de la Construcción y Responsabilidad Civil específico para obras de rehabilitación o modificación de estructuras.
  • En un taller se inicia la construcción del ático. (El peso de la instalación no pone en riesgo la estructura del edificio, por lo que no se necesitan obras de consolidación ya que el peso añadido es inferior al eliminado)
  • En un máximo de 4 meses la azotea y el ático están listos y un camión traslada el módulo hasta el edificio. Riesgo de Montaje y Responsabilidad Civil.
  • Una gran grúa lo ubica en el tejado para lo que necesita unas 12 horas. En las semanas siguientes se realizan los últimos acabados (pavimentos, pinturas y las cubiertas ajardinadas).

Según explicó el fundador de la empresa, profesor universitario y arquitecto ,“este modelo de construcción consigue que los inversores obtengan un rápido y elevado retorno del capital; que los titulares de los derechos de vuelo rentabilicen su propiedad y los inquilinos de los áticos accedan a unas viviendas únicas a precios competitivos; que la comunidad de vecinos mejore su calidad de vida gracias a unos edificios más funcionales y eficientes; y, por último, que la ciudad preserve su patrimonio y embellezca su skyline”.

Para ello, la comunidad de propietarios que se encuentre interesada puede informarse de trámites necesarios, y ver si es posible legal y arquitectónicamente a través de un grupo de asesores profesionales de confianza, quienes informarán además si es conveniente modificar la póliza del seguro contratado para adecuarla a estas nuevas condiciones. La opinión de una Correduría de Seguros experta en seguros para Comunidades de Propietarios dará tranquilidad a los vecinos.
Fuente: 20minutos.es, elperiodico.com, y elaboración propia

 

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Barreras en la eliminación de barreras

barreras accesibilidad edificiosLas barreras arquitectónicas limitan que muchas personas vivan plenamente dentro de la sociedad, anulan en algunos casos su derecho al trabajo, a acceder a la cultura, y a la diversión. Se considera una barrera cualquier obstáculo que impida a personas con alguna discapacidad física realizar su vida cotidiana.

Muchas veces se encuentran en edificios residenciales y suponen dificultades para acceder a la propia vivienda. Recluyendo en algunos casos a personas en su domicilio porque no pueden salvar la distancia que hay hasta el exterior del edificio. El Real Decreto Legislativo 1/2013 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social obliga a que los edificios susceptibles de ajustes razonables sean accesibles antes del 4 de diciembre de 2017. En caso de incumplimiento, la Administración podrá sancionar a la comunidad de propietarios que no cumpla con las condiciones de accesibilidad.

Para regular esta situación se aprobó la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que introducía una modificación en la Ley de Propiedad Horizontal, generaba un marco normativo para llevar a cabo la eliminación de barreras y pretendía llenar las lagunas legales existentes. Sin embargo, según el Cermi (Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad), los problemas de accesibilidad en los edificios no se han solventado y el 70% de edificios residenciales en España siguen sin ser accesibles.

El problema  de que esto ocurra se encuentra en la financiación, ya que la Ley de Propiedad Horizontal establece que los costes derivados de las obras y actuaciones de adecuación de los edificios a las condiciones de accesibilidad sean asumidos por las comunidades de propietarios .

Para que no haya que renunciar a estas obras se ha aprobado por unanimidad una proposición de ley impulsada por el Grupo Socialista que insta al Gobierno a adoptar las medidas y realizar una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para que los costes derivados de las obras sean asumidos por las comunidades de propietarios con independencia de su coste, como ocurre actualmente y las Comunidades Autónomas y el Estado habiliten mecanismos de financiación para que los propietarios insolventes no tengan que hacer frente al pago de las mismas.

Es importante que una comunidad conozca todos los ajustes que debe realizar para eliminar estas barreras, y puede encontrar en su correduría de seguros información y asesoramiento sobre todos los aspectos a tener en cuenta para llevarlos a cabo. Es una obligación de quien ejerza la función de presidir la Comunidad de Propietarios de realizar los trabajos de adaptación para suprimir las barreras arquitectónicas.

Fuente: elmundo.es y elaboración propia

 

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La piscina en una comunidad

Seguro piscinasEn Madrid, las comunidades que tienen una piscina de uso comunitario en ésta época del año, tienen la responsabilidad de conocer sus normas de uso y cumplir los requisitos de acuerdo con el Decreto 80/1998, de 14 de mayo, de la Consejería de Sanidad y Servicios Sociales de la Comunidad de Madrid y el RD 742/2013 de 27 de septiembre. Cada Comunidad Autónoma regula el uso y disfrute de éste servicio.

Pero antes de su apertura, las comunidades necesitan tener concedida la Licencia Municipal de Actividad, para ello deben enviar a la Concejalía de Sanidad un análisis de agua con los parámetros exigidos en el Decreto 80/199 y Real Decreto 742/2013, y repetir estos análisis a mitad de la temporada de baño.

La documentación de apertura de estas instalaciones debe incluye:

  • CIF o NIF de la comunidad de vecinos.
  • Nombre, DNI, dirección y teléfono del Presidente.
  • Nombre del encargado o de la empresa de mantenimiento, dirección y teléfono de contacto.
  • Número de viviendas que constituyen la comunidad de vecinos.
  • Relación de productos químicos que vayan a utilizar en el tratamiento del agua durante la temporada de baño y de los productos que se hayan utilizado durante el invierno para su recuperación.
  • Libro de Registro Oficial de Piscinas.
  • Certificado de desinsectación y desratización.
  • Análisis del agua para comprobar que los parámetros de calidad estén dentro de los límites legales.
  • Información a la vista del público de las normas de régimen interno para los usuarios, de los productos químicos utilizados en el tratamiento del agua y direcciones y teléfonos de emergencias.
  • El título y contrato del socorrista, en comunidades de vecinos con más de 30 viviendas. Cuando sea obligatorio, en piscinas con unas dimensiones de vaso superiores a 500 m2, contrato de ATS/DUE y/o médico. Contar con los seguros obligatorios o recomendados de Responsabilidad Civil y Accidentes.

Cumpliendo estos requisitos el uso de la piscina será más seguro para los usuarios, que pueden ser los propios copropietarios de la Comunidad de Vecinos, familiares de los mismos, invitados externos y hasta intrusos, con el elevado riesgo de incurrir en responsabilidad civil por daños a terceros.

En relación al último punto, analizamos los riesgos que puede sufrir un socorrista en su actividad, las características de las instalaciones y las condiciones ambientales en la que se desarrolla su actividad y tenerlos en cuenta.

Entre estos riesgos identificamos:

  • Caídas al mismo nivel, por circular por zonas húmedas.
  • Caídas a distinto nivel: al subir a la silla de vigilancia, al acceder a la depuradora.
  • Condiciones ambientales extremas: exposición al sol, calor, frío, humedad.
  • Riesgo de contacto con productos químicos peligrosos por desconocimiento o manipulación inadecuada: agentes químicos tales como desinfectantes, alguicidas, etc., pero, sobre todo, la exposición a cloro.
  • Agentes biológicos: protozoos, hongos, bacterias y virus.
  • Riesgo de cortes y arañazos en las manos al limpiar los prefiltros y uso del limpia fondos.
  • Desgaste por el aspecto psicológico de la vigilancia que puede generar fatiga emocional, unido a largas jornadas laborales bajo condiciones ambientales que pueden resultar extremas.

Todas las situaciones enumeradas son asegurables mediante un Programa de Seguros adecuado, dirigido a  piscinas en la comunidad o en zonas deportivos o de ocio. Por eso, es muy recomendable contar con el apoyo de una correduría de seguros cuyos expertos ayudarán para adaptar las pólizas a todos estos requisitos y riesgos.

Fuente: cronicanorte.es, prevencionar.com y elaboración propia

 

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Guía elemental para vivir en una comunidad de propietarios

guia-comunidad-propietariosPara una buena convivencia en una comunidad el conocer las normas de uso elaboradas por los propios vecinos, respetarse como personas y comprender los aspectos más importantes de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la vida en las comunidades de propietarios, son buenos principios para ser más felices y aprovechar las ventajas de compartir propiedad. El desconocimiento de la normativa provoca dudas que dificultan este propósito, por eso, intentaremos aclarar algunas de ellas:

  • El cargo de presidente de la comunidad es obligatorio, solo se puede solicitar su relevo al juez en el plazo de un mes desde el nombramiento, aludiendo a razones de peso como incompatibilidad para el cargo, ausencia justificada o enfermedad que imposibilite.
  • En relación al ascensor: si el edificio no dispone de éste servicio pero viven personas con discapacidad o mayores de setenta años,aunque no tengan minusvalía,que lo soliciten, los vecinos estarán obligados a poner un ascensor cuando el importe repercutido, una vez descontadas las subvenciones,  no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si lo excede, será obligatorio si el propietario o propietarios que lo solicitan aceptan pagar el exceso.
  • Gastos pendientes en la venta de un inmueble: El adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios que se encuentren vencidas y sean exigibles. Es conveniente solicitar al transmitente una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad y averiguar con el administrador o el presidente de la Comunidad qué derramas existen (las que en esa fecha no han vencido).
  • En el caso de que haya algún vecino moroso: Se debe incluir este punto en el orden del día de una junta ordinaria o extraordinaria que contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas. Después, la junta debe aprobar la liquidación de la deuda y la decisión de reclamarla judicialmente y facultar al Presidente. Se debe emitir una certificación del acuerdo, por el secretario, con el visto bueno del presidente y comunicárselo fehacientemente al vecino deudor, para que ponga fin a esa situación. En el caso de que no pague , se acudirá a la vía judicial mediante un procedimiento monitorio, que se tramitará ante el juzgado de primera instancia en el lugar donde se halle la finca. Los gastos que genera la reclamación de cuotas pueden ser asegurados con una adecuada póliza de seguros.
  • Prescripción de las deudas: Solo se pueden reclamar los 4 últimos ejercicios y prescriben a los 15 años desde la fecha de su devengo, si en ese plazo la comunidad no suspende o paraliza la prescripción por los medios admitidos en derecho.
  • Cuota de participación: el Promotor o el propietario del inmueble establece la cuota de participación al efectuar la división del inmueble. Si se hacen obras en la comunidad hay que pagar conforme al coeficiente de propiedad que tenga cada vivienda o local asignada en el título constitutivo a no ser que se acuerde por unanimidad otra forma de participación .
  • Uso personal de espacios comunes: todo propietario tiene derecho a disfrutar las instalaciones de un inmueble, pero siempre y cuando no suponga un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo, éste es uno de los aspectos que generan mayor conflicto,por eso es conveniente afrontar su regulación con equidad y ser respetuoso con las decisiones aprobadas.
  • Daños generados por las instalaciones de la comunidad: El gasto será asumido por la comunidad de propietarios. La Escritura de División Horizontal describe cuales son elementos comunes y aquellos susceptibles de aprovechamiento individualizado, por tanto en caso de duda se deberá consultar su texto. Si el daño no esté incluido en la cobertura de un seguro, pagará directamente la comunidad. Los copropietarios suelen ser los afectados más directos. Los Daños por Agua es la causa más frecuente de daños a terceros.
  • Aparcar dos vehículos en una plaza de garaje: Suele estar permitido siempre que no se invadan las zonas comunes o la maniobra de otros vehículos. Es falsa la creencia de que los Seguros Multirriesgo no pagan si hay más de un vehículo por plaza, si el uso del garaje se ajusta a las normas municipales primero,a los Estatutos después o a las Normas de Uso aceptadas de forma unánime.
  • Ruido vecinal: Para solventar este hecho se debe acreditar que la emisión sobrepasa los decibelios máximos según el horario, mediante la realización de una medición por parte de un perito o de la policía. La contaminación acústica provoca muchas disputas y altera los nervios del ser humano.
  • Olores: Si una vez informado el vecino que está ocasionando los olores no hace nada para solucionarlo, el presidente convocará junta de propietarios. Si se acuerda iniciar acciones judiciales será necesario contratar abogado y procurador para la defensa de los intereses de la comunidad. Disponer de un Seguro de Protección Jurídica facilita la solución porque los gastos correrán por cuenta de la compañía de seguros. La contaminación ambiental se puede asegurar con una póliza específica.
  • Animales de compañía en la comunidad: Si los estatutos no lo prohíben los vecinos tienen derecho a tenerlos. En el caso de que ocasionen molestias excesivas para la comunidad conviene informar al Presidente para que convoque una Junta Extraordinaria con un Orden del Día exclusivo, si no puede resolverse por esa vía,se puede denunciar a su dueño reuniendo el mayor número de pruebas posibles, por eso resulta muy útil la Protección Jurídica para Comunidades de Propietarios.

Para estar al corriente de toda la legislación y obligaciones que tiene la comunidad lo más recomendable es contar con un servicio de asesoría y protección jurídica que garanticen la defensa de los intereses de la comunidad ante cualquier situación.

Fuente: libremercado.com y elaboración propia

 

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Nuevo Código Civil catalán: Novedades en los acuerdos de juntas de propietarios

Junta de propietariosCon la entrada en vigor del Libro V del Código Civil de Cataluña el 20 de Junio de 2015 el panorama en los acuerdos de juntas de propietarios de Cataluña cambiará y sus principales novedades son las siguientes:

– Se suprime la existencia de dos convocatorias, dado que la realidad revela la inutilidad de la doble convocatoria. Una convocatoria única por tanto, facilitará la participación de los propietarios en la vida de la Comunidad de Propietarios.

– Se incorpora para las notificaciones y requerimientos las nuevas tecnologías. El cambio hacia la sociedad del Conocimiento también ha llegado a las Juntas de Propietarios.

– Se simplifican las mayorías que queden reducidas al régimen general  de la mayoría simple; el régimen particular de las mayorías de cuatro quintas partes de los propietarios y cuotas y la unanimidad sólo en los supuestos estrictamente necesarios.

– Se ampliará la necesidad de aportar un certificado relativo a las deudas pendientes de pago en las transmisiones lucrativas del elemento privativo.

Los transmitentes deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden, o en el caso contrario, deben especificar los que tienen pendientes aportando un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por la secretaría, en el que consten además los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva.
El transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.  Dudas habrá que resolver en cuando a las derramas o cuotas extraordinarias aprobadas, pero no vencidas.

También se precisa el régimen de asistencia y participación en la junta.

Para estar al día de este tipo de cambios, y de que en todo momento estamos cumpliendo con la legislación vigente concerniente a nuestra comunidad, lo más recomendable es contar con los servicios de un Administrador de Fincas colegiado y por supuesto la  protección y asesoría jurídica  que ofrece una Correduría de Seguros como José Silva, que gracias a su profundo conocimiento del sector podrá asegurarnos que nuestra comunidad no se verá envuelta en ningún litigio, o incluso en el caso de que lo hiciera, tendríamos la defensa y los recursos que conseguirán el mejor beneficio para la comunidad.

Fuente: inmodiario.com y elaboración propia

 

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Conseguir ingresos en la comunidad de propietarios

lona publicidad fachada edificioGestionar el presupuesto de una comunidad de propietarios para cubrir todos los gastos necesarios es un ejercicio de imaginación y creatividad, especialmente si es necesario afrontar una rehabilitación o reforma de mayor envergadura. Aunque existe la posibilidad de la financiación, algunas precisan agudizar su ingenio colectivo, para conseguir los ingresos necesarios por otras vías. Hoy citamos algunas :

  1. Lonas publicitarias en andamios. Sin duda el recurso estrella, aunque no al alcance de cualquiera. La zona, ubicación y visibilidad del edificio serán decisivos para determinar si es posible y el precio del alquiler de la fachada. En los mejores casos, este recurso consigue cubrir el coste de la rehabilitación.
  2. Alquiler de terrazas. Es un fenómeno en auge, especialmente en grandes ciudades, para eventos de moda, fiestas de empresa o familiares. Al igual que ocurría con la fachada, la ubicación y las vistas de la ciudad serán determinantes para fijar el precio del alquiler de estos espacios.
  3. Alquiler de cubiertas para instalar servicios de telefonía. Opción no exenta de polémica, pero que también puede proporcionar ingresos muy atractivos a las comunidades, y aún más si más de una compañía telefónica se interesa por la cubierta.
  4. Alquilar la urbanización o portal como escenario de una película o un anuncio. Esta es la opción reservada para los más agraciados.
  5. Alquilar la vivienda de la portería. Son muchas las fincas, sobre todo en el centro de las ciudades, que conservan un piso exclusivo para uso del portero que no se está utilizando por jubilación o supresión del servicio.
  6. Alquiler de zonas comunes. Si se trata de una urbanización con piscina, zonas polideportivas o ajardinadas, se pueden alquiler por ejemplo para clases de natación u otras actividades deportivas o de ocio. Los edificios situados cerca de colegios pueden ser el escenario adecuado para las competiciones escolares.

Como veis en principio el único límite es la imaginación (aunque las características y ubicación de la comunidad serán un gran condicionante). Pero también hay que tener muy en cuenta que todas las rentas obtenidas deberán tributar en el IRPF de cada inquilino, e incluso en algunos casos, se devenga IVA. Además se debe contar previamente con los permisos necesarios, el de la comunidad y el municipal. Sin duda lo más adecuado, para que estas actividades sean siempre un beneficio y no un quebradero de cabeza, es contar con la asesoría jurídica necesaria para que todas las actividades que se realizan en la comunidad no supongan ningún conflicto jurídico u obligaciones desconocidas para los propietarios. Existen riesgos de daños a las propias instalaciones y a terceros en bienes y personas, por tanto será muy útil contar con el asesoramiento de una Correduría de Seguros que diseñará un Mapa de Riesgos que garantice la tranquilidad de todos los propietarios.

Fuente: elpais.com y elaboración propia

 

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