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Conflictos entre propietarios por tenencia de mascotas

perroEs una realidad que hoy en día un gran número de hogares españoles convive con una mascota, principalmente perros y gatos. Y aunque estas mascotas suelen limitar su actividad diaria a las paredes de cada hogar, es inevitable que en ciertos momentos utilicen los espacios comunes del edificio, y es por ello que pasan a ser competencia de la comunidad de propietarios.

Normalmente los estatutos de cada comunidad de propietarios incluyen normas concernientes a la tenencia de mascotas. Hoy comentaremos un caso ocurrido recientemente en Sada (A Coruña), donde un propietario ha conseguido expulsar los perros que convivían en su comunidad.

El denunciante, diagnosticado con “fobia canina”, solicitó al resto de vecinos que se deshicieran de sus perros, pero en un primer momento no lo consiguió; por un lado la presidenta de la comunidad rechazó realizar ninguna acción argumentando que se trataba de un momento económico delicado, eludiendo su responsabilidad, que está entre las competencias del presidente de la comunidad, y por la que debe preocuparse del bienestar de todos los vecinos y del posible daño que puedan crear en otros. Ley de Propiedad Horizontal, reformada por la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas en su artículo 10.

Por otro lado, este propietario acudió al Juzgado de Primera Instancia que rechazó de nuevo su petición, al considerar que no buscaba el beneficio de la comunidad, sino el interés personal propio al padecer una canino fobia.

El vecino afectado apeló a la Audiencia Provincial de A Coruña, que ha terminado dándole la razón y revocando la sentencia inicial del Juzgado de Primera Instancia. En este caso sí se ha considerado que el denunciante buscó el beneficio de la comunidad, ya que en el artículo 16 de su Reglamento de Régimen Interno dice que “se prohíbe la tenencia en los apartamentos o fuera de ellos, de perros, gatos o cualesquiera otros animales que puedan causar molestias, suciedades o ser motivo de peligro o riesgo para las personas”. Este reglamento fue aprobado en 2009, cuando los propietarios de los perros ya eran dueños de los pisos y por tanto tenían total conocimiento del reglamento de la comunidad.

Ahora los afectados deberán acatar esta decisión o presentar un Recurso de Casación ante el Tribunal Supremo, lo que podría implicar la revisión del artículo 16 de su reglamento y obligar a la junta de propietarios a pronunciarse de nuevo.

Este caso evidencia la necesidad de contar con una asesoría jurídica  a la hora de afrontar casos como este,  también para conocer y asumir convenientemente todas las obligaciones de responsabilidad , seguridad, etc. que incumben a la comunidad de propietarios y especialmente a los presidentes que toman decisiones que puede acarrearles incluso delitos penales.

Fuente: laopinioncoruna.es y elaboración propia

 

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Cómo denunciar el subarrendamiento de una vivienda

discusión propietariosEntre las numerosas tareas que debe resolver el administrador de fincas en su labor diaria, encontramos algunas relacionadas con aspectos jurídicos o de convivencia  entre propietarios y arrendatarios de viviendas, lo que puede suponer una necesaria  protección y asesoramiento jurídico específico para comunidades. Hoy comentaremos un caso que puede que se haya producido, asimismo, en alguna de vuestras comunidades; Se trata del subarrendamiento de una vivienda: ¿qué hacer en este caso? ¿Quién tiene derecho a denunciar, y cuál sería el procedimiento?

Existen dos figuras que pueden denunciar en un caso como este: el arrendador o la comunidad de propietarios.

  • El arrendador o casero, puede rescindir el contrato de arrendamiento por cesión o subarriendo no consentidos, siempre y cuando no lo hubiese permitido expresamente y por escrito.
  • La comunidad de propietarios, en aquellos supuestos de utilizar la vivienda para realizar actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad, que dañen la finca o sean molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Disponer de un seguro de Protección de Alquileres ayudaría a interponer una demanda en los juzgados (previo requerimiento fehaciente al infractor), entablando contra los propietarios una acción de cesación por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Si se obtiene una sentencia estimatoria, se declararán extinguidos definitivamente todos los derechos de los ocupantes de la vivienda y su expulsión inmediata.

Fuente: elconfidencial.com y elaboración propia

 

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Cómo disminuir el consumo de energía y la huella de carbono de nuestros edificios

edificiosLa huella de carbono de un edificio, o lo que es lo mismo, la emisión de Gases Efecto Invernadero (GEI), provocan un gran impacto ambiental y afectan al cambio climático; de hecho el 36% del consumo de energía en España procede de los edificios. Este consumo excesivo afecta también al bolsillo de los habitantes del edificio.

El consumo de energía de un edificio puede generarse u optimizarse en cualquiera de sus cuatro etapas principales: Diseño, Construcción, Mantenimiento y Derribo. Sin embargo, es en la 3ª etapa, la de mantenimiento y funcionamiento del edificio, cuando se consume el 84% de la energía de su ciclo de vida, debido al uso de calefacción, agua caliente y electricidad.

Aún no existe una concienciación y una adecuada gestión del mantenimiento de edificios, pero existen muchas posibilidades para disminuir el consumo energético y disminuir tanto la huella de carbono como el gasto económico de sus vecinos:

  • Utilizar fuentes de energía renovables (solar térmica, solar fotovoltaica, microturbinas eólicas, etc.) para disminuir la dependencia energética externa.
  • Mejorar el rendimiento de los equipos de iluminación, climatización, refrigeración, generación de electricidad, etc.
  • Reducir la demanda de energía gracias a la propia construcción del edificio: correcto aislamiento térmico, mejorar los puentes térmicos, etc. La Rehabilitación, además es una oportunidad para reducir el paro en nuestro país.
  • Reducir la demanda mediante sistemas de gestión de las instalaciones que midan en tiempo real las necesidades de consumo según los horarios de sus habitantes, temperatura o humedad exterior, orientación y sombras del edificio, etc.

Aunque pueda dar la impresión de que se trata de medidas complejas y que supondrían un desembolso económico y trabajos complejos para ponerlas en marcha, esta inversión podría proporcionar resultados casi desde el momento de su puesta en funcionamiento, y llegar a ser amortizada en un plazo relativamente corto, de 0 a 10 años como máximo. Una decisión acertada.

Fuente: inarquia.es y elaboración propia

 

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La prevención para el adecuado mantenimiento de edificios

mantenimiento y reparación de edificiosEn la mayoría de las ocasiones, la dificultad para llegar a  un acuerdo a la hora de acometer tareas de rehabilitación del edificio, así como el coste económico que suponen, suelen provocar que la comunidad de propietarios no las lleve a cabo hasta que es demasiado tarde.

Esta falta de prevención y adecuado programa de mantenimiento conlleva un envejecimiento prematuro de los edificios, y obliga a acometer intervenciones de urgencia que normalmente suponen un desembolso mayor. Reciclar, reparar y rehabilitar, es la fórmula 3R para incrementar la actividad económica de nuestro país y comenzar a sacar a los ciudadanos de la profunda crisis que nos atenaza desde hace siete años.

El invierno es la época en la que es necesario ejecutar la mayor parte de estas tareas; con la llegada del frío y las lluvias, proliferan las humedades, goteras, filtraciones o problemas de canalización, que en los casos más crónicos pueden conducir a la rehabilitación del edificio. Los seguros multirriesgos de la comunidad de propietarios, suelen contener limitaciones o exclusiones de cobertura por falta de mantenimiento adecuado.  Sin embargo, si se hubieran revisado periódicamente los tejados, canalizaciones o cubiertas no sería necesario llegar a esos extremos y el desembolso necesario sería inferior, además de contar con la tranquilidad de saber que la aseguradora atenderá aquellos casos fortuitos o accidentales.

Lo más adecuado para vigilar su estado y minimizar los daños en el edificio es seguir las recomendaciones del programa recomendado por la Correduría   y por supuesto suscribir un buen seguro de edificios, que se ocupe de la salud del inmueble y sus instalaciones fijas que existan a sus servicio (electricidad, calefacción, agua, etc.)

Fuente: Diarioinformacion.com y elaboración propia.

 

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¿Se requiere o no unanimidad para realizar obras en elementos comunes?

decidir hacer una obra en la comunidad de propietariosA la hora de realizar una obra obligatoria o urgente en la comunidad de propietarios, podemos decir que más que la obra en sí, es aún más complicada la adopción de un acuerdo entre todos los propietarios para llevarla a cabo, si no cuentan con el inestimable apoyo de un Administrador de Fincas colegiado. A este proceso de decisión, se añade la confusión que se puede generar a la hora de distinguir si es necesario contar con unanimidad para adoptar un acuerdo, lo que puede conducir a requerir asistencia jurídica para que la toma de decisiones responda a las exigencias de la ley.

La ley exige distintas mayorías según cuáles sean los acuerdos a adoptar, que clasificamos a continuación:

  • Se necesitará unanimidad para la ejecución de obras en elementos comunes, que formen parte de la estructura del edificio, tales como los forjados, fachada, rehabilitación del edificio, etc.
  • Se requiere mayoría absoluta simple cuando las obras no afectan a la estructura o estabilidad de los elementos comunes, ni suponen una modificación en las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros (en estos casos sí que se requeriría unanimidad).

Una vez establecido un acuerdo con la mayoría requerida, se deben obtener las preceptivas licencias para realizar la obra y presentarlas a la Comunidad antes de proceder a realizar el trabajo.

Fuente: Laopinion.es y elaboración propia

 

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Comienza el plazo para que las comunidades declaren sus gastos a Hacienda

pago impuestos HaciendaDurante todo este mes de febrero que acaba de comenzar y hasta el próximo 2 de marzo, las comunidades de propietarios tienen una nueva obligación,  informar a Hacienda de todas las operaciones realizadas con terceros durante 2014 y que superen los 3.005,06€, como parte del plan del Gobierno para luchar contra la economía sumergida.

El representante de la comunidad de propietarios, apoyado por su Administrador de Fincas Colegiado, deberá presentar el modelo 347, donde se hará constar todos los pagos por servicios de albañilería, jardinería, vigilancia, limpieza, etc. excluyendo aquellos más habituales de agua, luz, ­gas y seguros, siempre que su destino sea el uso comunitario. La no presentación del modelo 347 implicará sanciones que van desde los 300€ como mínimo, hasta los 20.000. El Presidente de la Comunidad puede incurrir en responsabilidad exigible si no adopta las medidas necesarias para la presentación.

Deberán indicarse tanto los nombres, apellidos, razón social o NIF/CIF de cada persona o entidad en la declaración, como el importe total de las operaciones realizadas y las cuantías percibidas en metálico superiores a 6.000€. Asimismo habrá que incluir los contratos de alquiler de locales para negocios o cualquier otro elemento comunitario, consignando los datos de los arrendatarios así como las referencias catastrales para localizar los inmuebles alquilados.

Sin duda se trata de una responsabilidad más que debe asumir el administrador de fincas colegiado, para lo que puede necesitar asesoría y protección jurídica para asegurarse de que se gestiona correctamente esta nueva obligación de las comunidades de propietarios.

Fuente: lavozdegalicia.es y elaboración propia

 

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Hacienda comienza a devolver el “céntimo sanitario” a las comunidades de propietarios

Ahorro comunidad céntimo sanitarioAunque la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la que se consideró al “céntimo sanitario” como no conforme a la legislación europea data de febrero de 2014, ha sido a partir del pasado mes de diciembre cuando se han empezado a recibir las devoluciones reclamadas.

El Impuesto sobre Ventas Minoristas de Determinados Hidrocarburos (IVMDH),  estuvo en vigor desde enero de 2002 hasta enero de 2013 y se trataba de un impuesto sobre los carburantes aplicado en algunas comunidades autónomas cuyos ingresos eran destinados a financiar la sanidad y actuaciones medioambientales.  Las cifran son muy elevadas, a modo de ejemplo, si partimos de que el impuesto se aplicaba a razón de 0,01025€ por litro de calefacción, resulta que, una comunidad tipo, con un consumo anual de 60.000 litros puede recuperar hasta 615€ por año.

En abril de 2014, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid animó a las comunidades de propietarios a reclamar por los ejercicios de 2010, 2011 y 2012, mediante un procedimiento establecido por la Agencia Tributaria a través de Internet, y para lo que es necesario anexar las facturas de combustible de los años concernientes. Una vez presentada la reclamación, el plazo para notificar la resolución, por parte de la Administración, es de 6 meses, si es favorable, determinará el importe y los intereses de demora devengados mediante liquidación provisional. Una comunidad de propietarios de Madrid ya recibió en Diciembre del año pasado una devolución de Hacienda por importe de 2.259,09€, intereses de demora incluidos, correspondientes a los ingresos de los ejercicios de 2010, 2011 y 2012.

Está claro que todas aquellas comunidades que cuenten con un Administrador de Fincas colegiado que haya conservado sus facturas de combustible para calefacción, y que reciban el apoyo de la protección jurídica , que nuestra Correduría de Seguros aconseja, necesaria en caso de que la resolución de Hacienda sea desfavorable, podrán recibir en un plazo relativamente corto una importante devolución correspondiente al “céntimo sanitario”, que aliviará su presupuesto anual o le permitirá acometer obras de rehabilitación estructural o de eficiencia energética.

Fuente: elconfidencial.com y elaboración propia

 

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