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Regulación y herramientas legales para luchar contra el ruido

ruido vecinosEl ruido es uno de las causas de queja y enfrentamiento más frecuentes en las comunidades de propietarios: las reformas del vecino de al lado, el taconeo del piso de arriba, la música alta a horas intempestivas… Son molestias que, aparte de romper el reposo de nuestro hogar, pueden llegar a afectar a la salud en forma de estrés, insomnio o incluso insuficiencias cardiacas.

A todos nos ha afectado alguna vez, pero no todos conocemos la legislación, regulación y sanciones que se ocupan del ruido. La diferencia más significativa la encontramos entre el ruido generado por actividades sometidas a licencia o autorización (reformas, obras, actividades comerciales…) y el generado por la actividad doméstica y relaciones de vecindad. En el primer caso, la llamada “Ley del Ruido” establece niveles limitados de ruido dependiendo de la hora y la zona urbanística, centrándose especialmente en las zonas concebidas para el descanso:

  • En zonas residenciales de día no deben superarse los 40 db, y de noche 30 db.
  • En ciudades dormitorio, los límites descienden a 35 db de día, y 25 de noche.

Existe una pauta a nivel nacional que se ocupa de algunos casos, aunque la mayoría de comunidades autónomas y municipios tienen su normativa propia. Además cada comunidad de propietarios, a su vez, puede establecer las normas que considere convenientes para preservar la tranquilidad y la convivencia dentro de la misma, como por ejemplo restringir las zonas comunes en horarios determinados.

Los casos de ruidos domésticos suelen ser los más asiduos y molestos, e incluso los más complicados de solucionar. Como es lógico, el primer paso en una situación de este tipo será dirigirse al vecino para intentar solucionar el problema mediante el diálogo. Si se agota esta vía y el problema persiste, el siguiente paso sería hablar con el presidente de la comunidad, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal. También el administrador de fincas podrá mediar y solicitar la cesación de las actividades molestas.

Si esta vía tampoco resuelve el problema, el Ayuntamiento a través de su Unidad Medioambiental realizará mediciones y finalmente se podrá interponer una demanda judicial, que deberá previamente ser votada en una Junta de Propietarios ( para el caso de que el problema afecte a la Comunidad de Propietarios). Para que la demanda consiga su objetivo, hay que disponer de mediciones de ruido de la Policía Local, en diferentes horarios y días (para demostrar que el ruido se mantiene en el tiempo), y que servirán de prueba en la demanda; incluso se puede plantear encargar un estudio a una empresa especialista en medición de ruidos. En nuestro país es sobradamente conocido que la justicia es lenta y costosa por lo tanto resulta de gran utilidad disponer de un seguro de Protección Jurídica en la Comunidad o a nivel de Familia que se haga cargo de los gastos de profesionales y posibles costas.

Si la demanda llega a buen puerto, se podrá obtener el cese de los ruidos molestos, incluso en ciertos casos se puede privar al vecino del derecho al uso de la vivienda así como establecer una indemnización de daños y prejuicios.

Se trata de trámites jurídicos que pueden resolver el conflicto de manera eficaz, pero requieren de procesos algo complejos que es necesario conocer. Lo más recomendable es que la comunidad de propietarios cuente en todo momento con asesoría jurídica que garantice que el proceso judicial culminará con éxito, ya que en caso contrario estos gastos desestabilizarán completamente el presupuesto de la comunidad. Una Correduría de Seguros experta en soluciones para Comunidades conoce qué productos se adaptan a cada caso.

Fuente: elconfidencial.com y elaboración propia

 

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Los edificios deberán ser accesibles por ley

accesibilidad comunidades silla de ruedasA partir de 2017 se dará un paso más hacia la eliminación de barreras para personas con discapacidad, pero también se añade otra obligación para las comunidades de propietarios. El 4 de diciembre de 2017 es la fecha límite para realizar los ajustes necesarios en cualquier edificio que permitan a las personas con discapacidad disponer de los elementos comunes al igual que cualquier otro vecino, lo que puede afectar a la entrada del inmueble, también a los jardines, el garaje…. Y cualquier otro servicio comunitario. Dependiendo de las características de cada inmueble, las reformas podrán consistir en la instalación de rampas, salvaescaleras, ascensores u otros elementos mecánicos o electrónicos que faciliten la circulación.

Aunque muchos edificios ya han sido adaptados previamente o han dado algunos pasos para mejorar su accesibilidad, son mayoría los que aún conservan algunos escalones o elementos que dificultan la autonomía de personas en silla de ruedas o con movilidad reducida. Incluso se encuentran edificios con pocas plantas que directamente carecen de ascensor. Un simple andador que facilita la estabilidad al caminar, necesita la adaptación de los accesos.

El diagnóstico y ejecución de soluciones supone un reto, pero el mayor desafío que deberá afrontar la comunidad para cumplir con esta legislación será a nivel económico. Estas obras pueden tener un alto coste. Paradójicamente quien más necesita las obras, resulta ser el más débil económicamente. Se podrá recurrir a la solidaridad vecinal, facilitando los acuerdos para tal fin, al esfuerzo empresarial de las empresas fabricantes e instaladoras, reduciendo el precio de las obras necesarias, como forma de patrocinio o mecenazgo, las instituciones locales y autonómicas, facilitando las normas y requisitos, las fundaciones, dedicando especial atención a ésta necesidad social, o al asesoramiento profesional adecuado de los Administradores de Fincas colegiados para coordinar las complejas tareas de acometer éste cambio.

Sin duda se trata de un enorme reto a afrontar en las comunidades, y por extensión para el Corredor de Seguros que tiene reservado un importante papel para minimizar los riesgos por daños propios y a terceros de obras tan complejas. Junto con la gestión de la obra necesaria será muy importante además contar con un seguro para la rehabilitación y mantenimiento del edificio que ayudará a afrontar los gastos y posibles contratiempos que surjan al realizar la adaptación.

Fuente: Elpais.com y elaboración propia

 

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Contar con un administrador de fincas colegiado nos protege contra el fraude

administrador de fincas colegiadoA pesar de las muchas ventajas que supone incorporar los servicios de un administrador de fincas, todavía muchas comunidades son reticentes a contar con uno de ellos, en ocasiones debido a la desconfianza generada por  las malas prácticas de individuos que haciéndose llamar administradores de fincas, no han hecho sino utilizar los recursos de las comunidades en beneficio propio.

Estos casos existen por la débil regulación legal y la reticencia a pagar por los servicios recibidos;  los verdaderos profesionales del sector no pueden ignorarlos, sino luchar contra esta lacra y dar a conocer, reiteradamente, a las comunidades de propietarios las diferencias y garantías que ofrecen los administradores de fincas colegiados. El apoyo de los Colegios Profesionales ante las instituciones y Agentes Sociales es imprescindible:

1.- Garantía de solvencia jurídica, técnica y contable. El Administrador de Fincas Colegiado tiene acreditada su formación, mediante la titulación que le habilita para la colegiación y los numerosos cursos de formación continua en materias técnicas, legislativas, comunicación y tecnológicas. La comunidad por tanto puede contar con un profesional que conocerá y dominará sus derechos y necesidades. Como en otras profesiones el nivel de servicios justificará el coste de los mismos.

2.- Asesoramiento en diferentes materias complejas. Cuenta para eso con un Equipo propio, Colaboradores externos de confianza y el  apoyo del Colegio.

3.- Garantía de cumplimiento de obligaciones, continua y actualizada. Los Administradores de Fincas Colegiados cuentan con seminarios, eventos y formación permanente, así como información constante acerca de las novedades normativas o técnicas que pueden afectar a la gestión de las comunidades de propietarios.

4.- Garantías legales como el Seguro de responsabilidad civil que asegura una adecuada compensación a terceros por errores u omisiones del Administrador o sus empleados y colaboradores, en caso de que pueda generar algún daño patrimonial como consecuencia de su trabajo o de la Custodia de la Documentación. También cuenta con un seguro de caución o aval, para aquellos supuestos de apropiación indebida o imposibilidad de justificación contable. Los errores son humanos, pero justo es repararlos y tranquilidad es saber que se pueden reparar.

5.- Control deontológico y profesional de las actuaciones del Administrador de Fincas Colegiado por parte su Colegio provincial y Consejo General, lo que implicar que la Institución vigila la praxis de cada administrador y pueda ser sancionado, inhabilitado temporalmente o incluso expulsado si se detecta una mala práctica.

6.-  Convenios con distintas administraciones públicas que facilitan la labor de su administrador colegiado y consiguientemente benefician a su comunidad.

7.Servicios de mediación y arbitraje para las comunidades que lo requieran y estén gestionadas por un administrador colegiado. Con garantía de seguros que cubren su actuación y evitan costosos procedimientos judiciales en casos de conflicto.

Éstas son sólo algunas de las muchas ventajas de las que una comunidad puede beneficiarse gracias a los servicios de un administrador de fincas colegiado, al contar con un respaldo tanto del propio Colegio como de los seguros para administradores de fincas, que garantizan la protección y respuesta eficaz contra el fraude. Recuerde que un buen Administrador de Fincas le presentará la mejor Correduría de Seguros para asegurar los edificios.

Fuente: laopiniondemalaga.es, mercado-dinero.es y elaboración propia

 

 

 

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Hacienda espera a los propietarios por la subvención recibida para la adaptación de antenas

Instalar antena tdtFinalizado el plazo de entrada en vigor del denominado “dividendo digital”, la nueva adaptación de las antenas digitales, los problemas no se acaban para las numerosas comunidades de propietarios que solicitaron subvenciones para cubrir este gasto, es muy importante conocer las obligaciones con Hacienda que supone esta “ayuda”.

Para la gran mayoría de comunidades de propietarios la obligación de declarar no llegará hasta 2016, al haberse percibido las ayudas en 2015. En ese momento, cada propietario deberá declarar su parte correspondiente de la subvención percibida, en función de la cuantía de la misma y de la cantidad de propietarios que constituyan la comunidad. De no hacerlo, será sancionado. Para Hacienda, la subvención no se ha otorgado a la comunidad, sino a cada uno de los propietarios. En aquellas comunidades de vecinos que no están asesorados por un Administrador de Fincas colegiado, es muy probable que no tengan en cuenta este aspecto.

Además, a la hora de solicitar la subvención, la comunidad está obligada a presentar el Modelo 184, que recopila el listado de propietarios (incluyendo su DNI) y su cuota de participación en la subvención. Este trámite ha supuesto un trabajo añadido para el administrador de la comunidad, al obligarle a contactar con cada propietario para obtener los datos fiscales que es necesario presentar a la Agencia Tributaria. Un valor añadido mas que no suele estar reconocido socialmente.

Han sido muchas las comunidades obligadas a hacer la adaptación de la antena, y también muchas las que han solicitado la subvención para afrontar el gasto. Por estas razones es muy importante conocer la obligación que esta ayuda implica frente a la Agencia Tributaria y contar con la garantía de disponer de una buena Protección Jurídica que aporta un asesoramiento necesario para la comunidad para cumplir con las obligaciones fiscales de cada propietario y evitar sanciones. Es una utilidad más de la que pueden hacer uso los Presidentes de la Comunidad para no incurrir en responsabilidades legales.

Fuente: Asturias24.es y elaboración propia

 

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Claves para ahorrar en la comunidad

comunidad propietariosA la hora de disponer de cualquier servicio, nos encontramos con una gran variedad de posibilidades y empresas a las que contratar cada tarea, de esta elección dependerá el gasto final que nos supondrán. Al pensar en ahorrar y recortar gastos, no debemos lanzarnos simplemente a por las ofertas más económicas, sino que habrá que buscar siempre un equilibrio entre la calidad, la seguridad y el precio, así como contemplar el rendimiento de cada inversión realizada a medio o largo plazo. Por ejemplo, si decidimos cambiar toda la iluminación de nuestra comunidad por lámparas de bajo consumo, en un primer momento este cambio supondrá un gasto excepcional que parecerá ir en contra de la política de ahorro que estamos persiguiendo; sin embargo la calidad y durabilidad de esta nueva iluminación logrará reducir considerablemente la factura eléctrica, además de reducir la compra de nuevas bombillas, logrando un ahorro considerable.

Esto es sólo un ejemplo, pero en este artículo reunimos otras medidas muy sencillas y al alcance de cualquier comunidad de propietarios, que facilitarán un ahorro importante:

  1. Electricidad. Como acabamos de comentar, y aunque es una de las medidas más conocidas y extendidas en la actualidad, cambiar las antiguas bombillas por otras de bajo consumo o por LED disminuirá el gasto eléctrico de la comunidad. También la instalación de sensores de movimiento en los descansillos supondrá un gran ahorro al reducir el tiempo en que se mantiene encendida esta iluminación.
  2. Calefacción. Hoy en día es uno de los gastos principales de las comunidades con calefacción, a la espera de que dentro de menos de dos años se generalicen los contadores individuales. Mientras tanto, comparar precios de combustible y elegir el mejor proveedor puede suponer un ahorro de hasta un 6%.
  3. Ascensor. Comparar precios y servicios entre proveedores puede ayudarnos a ahorrar hasta un 15% en mantenimiento.
  4. Administración. Contar con un administrador de fincas suele ser la opción más conveniente para cualquier comunidad, teniendo en cuenta que siempre debe ser colegiado (hay que huir de los AAFF que no ofrezcan servicios de calidad sin la garantía que aporta su pertenencia a un Colegio Profesional ). Dependiendo de los servicios necesarios, la elección del profesional adecuado, puede reportar un ahorro significativo.
  5. Reparaciones. Estos gastos que muchas veces son imprevistos pueden desequilibrar los presupuestos de la comunidad. Contar con un “manitas” de confianza o incluso con una empresa de servicios generales habitual puede ahorrarnos mucho dinero. Las empresas de reparación de urgencia ocasionales salen muy caras.
  6. Seguros. En el mercado encontrará tantas pólizas como colores… y contar con un seguro que se adapte perfectamente a las necesidades de cada comunidad, comparando las posibilidades y aseguradoras que existen en el mercado, puede suponer un ahorro de hasta el 50%. Por eso el papel de una Correduría en este aspecto es esencial, ya que conocerá el mercado y las posibilidades existentes para dar una solución a medida de cada comunidad de vecinos, y con el mejor precio. Un adecuado seguro multirriesgo puede suplir la obligatoriedad de constituir un fondo.

Como veis se trata de 6 puntos esenciales con los que debe encontrarse prácticamente cualquier comunidad, y que serán la clave para disminuir los gastos sin que ello afecte al bienestar de los propietarios, e incluso al contrario, ya que muchas de estas medidas aumentarán la tranquilidad y la calidad de vida dentro de la comunidad.

Fuente: 20minutos.es y elaboración propia

 

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Las comunidades de propietarios tampoco pagarán tasas judiciales

protección jurídicaUna cal y otra de arena para las comunidades de propietarios, después de la obligación de declaración de gastos a Hacienda y la de adaptar las antenas. Tras una consulta vinculante del Consejo General de Administradores de Fincas de España al Ministerio de Hacienda, éste ha establecido que las comunidades de propietarios también estarán exentas del pago de tasas judiciales, al igual que las personas físicas, al considerar que la comunidad no tiene personalidad jurídica. Sin embargo las numerosas obligaciones legales y la complejidad de su gobierno hace que se asemejen al funcionamiento de una pyme donde el Consejo de Administración delega en el Administrador de Fincas colegiado.

La consulta surgió a raíz de la entrada en vigor del Real Decreto-ley por el que se vuelve a suprimir, no hay que olvidar que fue una medida impopular adoptada por el gobierno actual, el pago de tasas judiciales a las personas físicas a partir del 1 de marzo de 2015, pero no a las personas jurídicas. Ante este decreto la aplicación a las comunidades de propietarios estaba en duda, por lo que esta consulta era necesaria para su aclaración, en trámites judiciales en los que, por desgracia, se puede ver envuelta por reclamación de cuotas pendientes, actuaciones administrativas o alteración del buen gobierno de la finca.

Estas situaciones en las que debe recurrir a un proceso judicial o de mediación, altera el presupuesto anual. Para estos procesos como para cualquier otra cuestión en la que la comunidad requiera intervención de profesionales externos, lo más adecuado es poder contar con la asesoría que le proporciona la Protección Jurídica que le confirme sus derechos, obligaciones y cuál es la vía o proceso judicial necesarios para resolver los conflictos de la comunidad. En numerosas ocasiones el 5% del Fondo de Reserva es insuficiente y provoca el miedo de los copropietarios a entablar pleitos. La Ley permite que ese fondo pueda sustituirse por una cobertura de seguros adecuada.

Vía: idealista.com y elaboración propia

 

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Sanciones para edificios por no ser rehabilitados

rehabilitación de edificiosEn muchos casos la rehabilitación de edificios es sólo cuestión de seguridad y eficiencia para los propios vecinos, pero también en muchas ocasiones la rehabilitación se convierte en obligatoria a partir de una ordenanza municipal, hecho especialmente frecuente en el casco histórico de nuestras ciudades.

Es el caso de un inmueble del centro de Pamplona, cuyo consistorio ha ordenado ya en tres ocasiones la rehabilitación del edificio, y al no haberse llevado aún a cabo se le aplicará una sanción de 600 euros. Esta sanción además irá acumulándose mensualmente en caso de que no se cumpla el requerimiento.

A pesar de que los propietarios alegan que ya han encargado un proyecto de ejecución de obra, no hay que olvidar que para evitar sanciones hay que presentar ante el Ayuntamiento la justificación de la contratación, así como una fecha prevista de finalización.

Aunque en muchas ocasiones estas obras pueden resultar costosas y difíciles de asumir por la comunidad de propietarios, no hay que olvidar que la rehabilitación de edificios consigue un ahorro económico importante tanto a largo como a corto y medio plazo, gracias a la eficiencia energética, mejoras en el aislamiento, prevención de reparaciones, etc.

Fuente: Pamplonaactual.com y elaboración propia

 

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