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Guía elemental para vivir en una comunidad de propietarios

guia-comunidad-propietariosPara una buena convivencia en una comunidad el conocer las normas de uso elaboradas por los propios vecinos, respetarse como personas y comprender los aspectos más importantes de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la vida en las comunidades de propietarios, son buenos principios para ser más felices y aprovechar las ventajas de compartir propiedad. El desconocimiento de la normativa provoca dudas que dificultan este propósito, por eso, intentaremos aclarar algunas de ellas:

  • El cargo de presidente de la comunidad es obligatorio, solo se puede solicitar su relevo al juez en el plazo de un mes desde el nombramiento, aludiendo a razones de peso como incompatibilidad para el cargo, ausencia justificada o enfermedad que imposibilite.
  • En relación al ascensor: si el edificio no dispone de éste servicio pero viven personas con discapacidad o mayores de setenta años,aunque no tengan minusvalía,que lo soliciten, los vecinos estarán obligados a poner un ascensor cuando el importe repercutido, una vez descontadas las subvenciones,  no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si lo excede, será obligatorio si el propietario o propietarios que lo solicitan aceptan pagar el exceso.
  • Gastos pendientes en la venta de un inmueble: El adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios que se encuentren vencidas y sean exigibles. Es conveniente solicitar al transmitente una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad y averiguar con el administrador o el presidente de la Comunidad qué derramas existen (las que en esa fecha no han vencido).
  • En el caso de que haya algún vecino moroso: Se debe incluir este punto en el orden del día de una junta ordinaria o extraordinaria que contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas. Después, la junta debe aprobar la liquidación de la deuda y la decisión de reclamarla judicialmente y facultar al Presidente. Se debe emitir una certificación del acuerdo, por el secretario, con el visto bueno del presidente y comunicárselo fehacientemente al vecino deudor, para que ponga fin a esa situación. En el caso de que no pague , se acudirá a la vía judicial mediante un procedimiento monitorio, que se tramitará ante el juzgado de primera instancia en el lugar donde se halle la finca. Los gastos que genera la reclamación de cuotas pueden ser asegurados con una adecuada póliza de seguros.
  • Prescripción de las deudas: Solo se pueden reclamar los 4 últimos ejercicios y prescriben a los 15 años desde la fecha de su devengo, si en ese plazo la comunidad no suspende o paraliza la prescripción por los medios admitidos en derecho.
  • Cuota de participación: el Promotor o el propietario del inmueble establece la cuota de participación al efectuar la división del inmueble. Si se hacen obras en la comunidad hay que pagar conforme al coeficiente de propiedad que tenga cada vivienda o local asignada en el título constitutivo a no ser que se acuerde por unanimidad otra forma de participación .
  • Uso personal de espacios comunes: todo propietario tiene derecho a disfrutar las instalaciones de un inmueble, pero siempre y cuando no suponga un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo, éste es uno de los aspectos que generan mayor conflicto,por eso es conveniente afrontar su regulación con equidad y ser respetuoso con las decisiones aprobadas.
  • Daños generados por las instalaciones de la comunidad: El gasto será asumido por la comunidad de propietarios. La Escritura de División Horizontal describe cuales son elementos comunes y aquellos susceptibles de aprovechamiento individualizado, por tanto en caso de duda se deberá consultar su texto. Si el daño no esté incluido en la cobertura de un seguro, pagará directamente la comunidad. Los copropietarios suelen ser los afectados más directos. Los Daños por Agua es la causa más frecuente de daños a terceros.
  • Aparcar dos vehículos en una plaza de garaje: Suele estar permitido siempre que no se invadan las zonas comunes o la maniobra de otros vehículos. Es falsa la creencia de que los Seguros Multirriesgo no pagan si hay más de un vehículo por plaza, si el uso del garaje se ajusta a las normas municipales primero,a los Estatutos después o a las Normas de Uso aceptadas de forma unánime.
  • Ruido vecinal: Para solventar este hecho se debe acreditar que la emisión sobrepasa los decibelios máximos según el horario, mediante la realización de una medición por parte de un perito o de la policía. La contaminación acústica provoca muchas disputas y altera los nervios del ser humano.
  • Olores: Si una vez informado el vecino que está ocasionando los olores no hace nada para solucionarlo, el presidente convocará junta de propietarios. Si se acuerda iniciar acciones judiciales será necesario contratar abogado y procurador para la defensa de los intereses de la comunidad. Disponer de un Seguro de Protección Jurídica facilita la solución porque los gastos correrán por cuenta de la compañía de seguros. La contaminación ambiental se puede asegurar con una póliza específica.
  • Animales de compañía en la comunidad: Si los estatutos no lo prohíben los vecinos tienen derecho a tenerlos. En el caso de que ocasionen molestias excesivas para la comunidad conviene informar al Presidente para que convoque una Junta Extraordinaria con un Orden del Día exclusivo, si no puede resolverse por esa vía,se puede denunciar a su dueño reuniendo el mayor número de pruebas posibles, por eso resulta muy útil la Protección Jurídica para Comunidades de Propietarios.

Para estar al corriente de toda la legislación y obligaciones que tiene la comunidad lo más recomendable es contar con un servicio de asesoría y protección jurídica que garanticen la defensa de los intereses de la comunidad ante cualquier situación.

Fuente: libremercado.com y elaboración propia

 

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Nuevo Código Civil catalán: Novedades en los acuerdos de juntas de propietarios

Junta de propietariosCon la entrada en vigor del Libro V del Código Civil de Cataluña el 20 de Junio de 2015 el panorama en los acuerdos de juntas de propietarios de Cataluña cambiará y sus principales novedades son las siguientes:

– Se suprime la existencia de dos convocatorias, dado que la realidad revela la inutilidad de la doble convocatoria. Una convocatoria única por tanto, facilitará la participación de los propietarios en la vida de la Comunidad de Propietarios.

– Se incorpora para las notificaciones y requerimientos las nuevas tecnologías. El cambio hacia la sociedad del Conocimiento también ha llegado a las Juntas de Propietarios.

– Se simplifican las mayorías que queden reducidas al régimen general  de la mayoría simple; el régimen particular de las mayorías de cuatro quintas partes de los propietarios y cuotas y la unanimidad sólo en los supuestos estrictamente necesarios.

– Se ampliará la necesidad de aportar un certificado relativo a las deudas pendientes de pago en las transmisiones lucrativas del elemento privativo.

Los transmitentes deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden, o en el caso contrario, deben especificar los que tienen pendientes aportando un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por la secretaría, en el que consten además los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva.
El transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.  Dudas habrá que resolver en cuando a las derramas o cuotas extraordinarias aprobadas, pero no vencidas.

También se precisa el régimen de asistencia y participación en la junta.

Para estar al día de este tipo de cambios, y de que en todo momento estamos cumpliendo con la legislación vigente concerniente a nuestra comunidad, lo más recomendable es contar con los servicios de un Administrador de Fincas colegiado y por supuesto la  protección y asesoría jurídica  que ofrece una Correduría de Seguros como José Silva, que gracias a su profundo conocimiento del sector podrá asegurarnos que nuestra comunidad no se verá envuelta en ningún litigio, o incluso en el caso de que lo hiciera, tendríamos la defensa y los recursos que conseguirán el mejor beneficio para la comunidad.

Fuente: inmodiario.com y elaboración propia

 

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Conseguir ingresos en la comunidad de propietarios

lona publicidad fachada edificioGestionar el presupuesto de una comunidad de propietarios para cubrir todos los gastos necesarios es un ejercicio de imaginación y creatividad, especialmente si es necesario afrontar una rehabilitación o reforma de mayor envergadura. Aunque existe la posibilidad de la financiación, algunas precisan agudizar su ingenio colectivo, para conseguir los ingresos necesarios por otras vías. Hoy citamos algunas :

  1. Lonas publicitarias en andamios. Sin duda el recurso estrella, aunque no al alcance de cualquiera. La zona, ubicación y visibilidad del edificio serán decisivos para determinar si es posible y el precio del alquiler de la fachada. En los mejores casos, este recurso consigue cubrir el coste de la rehabilitación.
  2. Alquiler de terrazas. Es un fenómeno en auge, especialmente en grandes ciudades, para eventos de moda, fiestas de empresa o familiares. Al igual que ocurría con la fachada, la ubicación y las vistas de la ciudad serán determinantes para fijar el precio del alquiler de estos espacios.
  3. Alquiler de cubiertas para instalar servicios de telefonía. Opción no exenta de polémica, pero que también puede proporcionar ingresos muy atractivos a las comunidades, y aún más si más de una compañía telefónica se interesa por la cubierta.
  4. Alquilar la urbanización o portal como escenario de una película o un anuncio. Esta es la opción reservada para los más agraciados.
  5. Alquilar la vivienda de la portería. Son muchas las fincas, sobre todo en el centro de las ciudades, que conservan un piso exclusivo para uso del portero que no se está utilizando por jubilación o supresión del servicio.
  6. Alquiler de zonas comunes. Si se trata de una urbanización con piscina, zonas polideportivas o ajardinadas, se pueden alquiler por ejemplo para clases de natación u otras actividades deportivas o de ocio. Los edificios situados cerca de colegios pueden ser el escenario adecuado para las competiciones escolares.

Como veis en principio el único límite es la imaginación (aunque las características y ubicación de la comunidad serán un gran condicionante). Pero también hay que tener muy en cuenta que todas las rentas obtenidas deberán tributar en el IRPF de cada inquilino, e incluso en algunos casos, se devenga IVA. Además se debe contar previamente con los permisos necesarios, el de la comunidad y el municipal. Sin duda lo más adecuado, para que estas actividades sean siempre un beneficio y no un quebradero de cabeza, es contar con la asesoría jurídica necesaria para que todas las actividades que se realizan en la comunidad no supongan ningún conflicto jurídico u obligaciones desconocidas para los propietarios. Existen riesgos de daños a las propias instalaciones y a terceros en bienes y personas, por tanto será muy útil contar con el asesoramiento de una Correduría de Seguros que diseñará un Mapa de Riesgos que garantice la tranquilidad de todos los propietarios.

Fuente: elpais.com y elaboración propia

 

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El daño por agua, el siniestro más frecuente en las comunidades de propietarios

Daños agua comunidad propietariosEl daño por agua, ya sea por falta de un mantenimiento adecuado o por fallos humanos, es el siniestro más común en el sector inmobiliario, en las comunidades de propietarios y hogares españoles. Según datos recogidos desde José Silva Correduría de Seguros y CAFMadrid, estos incidentes suponen un coste anual de 170 millones de euros, produciéndose hasta 440.000 al año. Como media, cada comunidad sufre un siniestro de este tipo al año.

Los siguientes siniestros más habituales, aunque generan costes inferiores, son los relacionados con los daños en cristales, con gastos de 11,6 millones de euros y se registran hasta 66.000 declaraciones al año. A continuación tenemos los incendios, menos frecuentes, pero más costosos, llegando a los 44 millones de euros anuales.

A pesar de estos datos, que reflejan la alta incidencia de siniestros en las comunidades, no todas cuentan con un seguro que les ayude a equilibrar sus cuentas. Analizándolo por comunidades autónomas, Cataluña, donde existe la figura del seguro obligatorio, tiene el mayor ratio de comunidades de propietarios aseguradas, y la Comunidad de Madrid se sitúa la sexta en ese ranking. A pesar de que el seguro no es obligatorio de forma genérica, sí lo es para edificios nuevos o rehabilitados a partir de 1999 cuando se publica la LOE, para incendios y daños a terceros cuando el edificio se rehabilita de forma integral.

En cuanto a la antigüedad del edificio como factor para la producción de siniestros, las mismas fuentes concluyen que la introducción de medidas de seguridad y prevención en las comunidades disminuye considerablemente el coste de los siniestros, sobre todo en los inmuebles con mayor antigüedad.

Por último, el informe también refleja el desconocimiento de los propietarios sobre si su edificio está o no asegurado. Esto es importante no sólo por el hecho de que el propietario debe ser partícipe y decidir sobre lo que ocurre en su comunidad, sino que también puede que esté pagando innecesariamente en su póliza individual una cobertura de su participación en los elementos comunes del edificio, que puede suponer un sobreseguro si la comunidad también dispone de seguro. Seguir el consejo de una Correduría de Seguros experta en gestionar el seguro de la Comunidad de Vecinos es la mayor garantía para la salvaguarda del patrimonio de los propietarios y acudir a un segurocomparador.

Fuente: Immodiario y elaboración propia

 

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Importe, requisitos y solicitud de ayudas para la rehabilitación de edificios

rehabilitación edificiosHemos hablado en muchas ocasiones en este blog sobre la importancia de la rehabilitación de edificios para optimizar la calidad de vida y la economía de la comunidad de propietarios, así como de la importancia de contar con un seguro para la rehabilitación de edificios que afronte los incidentes que puedan surgir en el proceso. El Ministerio de Fomento ha puesto al alcance de todo el que lo solicite una serie de ayudas para la rehabilitación, dentro de su Plan Estatal 2013-2016. Se estima que 1,2 millones de edificios en España pueden ser aptos para estas ayudas, que podrán subvencionar hasta el 35% del coste de la rehabilitación. En este artículo profundizaremos sobre la cuantía de estas ayudas, requisitos exigidos y proceso para su solicitud.

Se diferencian 4 programas, cada uno con sus cuantías y requisitos específicos:

  1. Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria. Enfocado a obras y trabajos de conservación, eficiencia energética y accesibilidad. Las cuantías en este caso no podrá superar los 11.000€/vivienda o 100 m2 si se trata de un local, sin poder superar el 35% del coste total de la actuación.

Deberá tratarse de edificios de carácter residencial al menos en un 70%, construidos antes de 1981, contar con un Acuerdo de la Comunidad de Propietarios, un Informe de Evaluación de Edificios y un proyecto de la actuación que se realizará.

  1. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas, dirigido a rehabilitación en edificios y viviendas, urbanización o reurbanización de espacios públicos y edificación en sustitución de edificios demolidos. El importe de la ayuda podrá alcanzar hasta 30.000€ si se trata de una construcción de vivienda en sustitución de otra demolida, igualmente sin superar el 35% del importe de la actuación.

En este caso se requiere que sean áreas delimitadas de carácter residencial al menos en un 60% , formadas por un mínimo de 100 viviendas, e igualmente contar con un Acuerdo de la Comunidad de Propietarios, un Informe de Evaluación de Edificios y un proyecto de la actuación.

  1. Programa de apoyo a la implantación del Informe de evaluación de los edificios, en este caso se dirige a casos en que se realiza un informe de evaluación de edificios previo a la rehabilitación. La ayuda será de 20€/vivienda o 100 m2 de superficie útil de local, hasta un máximo de 500€/edificio o 50% del coste del informe. Para esta ayuda sólo se requiere el informe de actuación y la factura de los honorarios del profesional que lo realiza.
  1. Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas, que se reserva a proyectos de mejora de barrios, centros y casos históricos, renovación de áreas funcionalmente obsoletas o para la sustitución de infravivienda, eco-barrios, y actuaciones de regeneración y renovación de zonas turísticas. Igualmente las ayudas pueden alcanzar hasta 30.000€ si se trata de una construcción tras una demolición, sin poder superar el 40% del coste subvencionable de la actuación. El ámbito estará delimitado y deberá tener continuidad espacial.

En todos los casos, la gestión de estas ayudas es competencia de las Comunidades Autónomas, de modo que los interesados deberán dirigirse a aquellas que le corresponda.  El Plan puede impulsar la economía de nuestro país, sin embargo al calor de este potencial negocio cabe la posibilidad de que surjan nuevos halcones con imposiciones a las Comunidades de Propietarios de condiciones leoninas, productos vinculados no necesarios y obligaciones de aseguramiento no profesional. Mucha atención a los Administradores de Fincas para que velen por los intereses de sus clientes profesionalmente. Para asegurar de forma adecuada o exigir a las figuras intervinientes el programa de seguros necesario es sumamente conveniente contar con el asesoramiento de la Correduría de Seguros.

 

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Regulación y herramientas legales para luchar contra el ruido

ruido vecinosEl ruido es uno de las causas de queja y enfrentamiento más frecuentes en las comunidades de propietarios: las reformas del vecino de al lado, el taconeo del piso de arriba, la música alta a horas intempestivas… Son molestias que, aparte de romper el reposo de nuestro hogar, pueden llegar a afectar a la salud en forma de estrés, insomnio o incluso insuficiencias cardiacas.

A todos nos ha afectado alguna vez, pero no todos conocemos la legislación, regulación y sanciones que se ocupan del ruido. La diferencia más significativa la encontramos entre el ruido generado por actividades sometidas a licencia o autorización (reformas, obras, actividades comerciales…) y el generado por la actividad doméstica y relaciones de vecindad. En el primer caso, la llamada “Ley del Ruido” establece niveles limitados de ruido dependiendo de la hora y la zona urbanística, centrándose especialmente en las zonas concebidas para el descanso:

  • En zonas residenciales de día no deben superarse los 40 db, y de noche 30 db.
  • En ciudades dormitorio, los límites descienden a 35 db de día, y 25 de noche.

Existe una pauta a nivel nacional que se ocupa de algunos casos, aunque la mayoría de comunidades autónomas y municipios tienen su normativa propia. Además cada comunidad de propietarios, a su vez, puede establecer las normas que considere convenientes para preservar la tranquilidad y la convivencia dentro de la misma, como por ejemplo restringir las zonas comunes en horarios determinados.

Los casos de ruidos domésticos suelen ser los más asiduos y molestos, e incluso los más complicados de solucionar. Como es lógico, el primer paso en una situación de este tipo será dirigirse al vecino para intentar solucionar el problema mediante el diálogo. Si se agota esta vía y el problema persiste, el siguiente paso sería hablar con el presidente de la comunidad, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal. También el administrador de fincas podrá mediar y solicitar la cesación de las actividades molestas.

Si esta vía tampoco resuelve el problema, el Ayuntamiento a través de su Unidad Medioambiental realizará mediciones y finalmente se podrá interponer una demanda judicial, que deberá previamente ser votada en una Junta de Propietarios ( para el caso de que el problema afecte a la Comunidad de Propietarios). Para que la demanda consiga su objetivo, hay que disponer de mediciones de ruido de la Policía Local, en diferentes horarios y días (para demostrar que el ruido se mantiene en el tiempo), y que servirán de prueba en la demanda; incluso se puede plantear encargar un estudio a una empresa especialista en medición de ruidos. En nuestro país es sobradamente conocido que la justicia es lenta y costosa por lo tanto resulta de gran utilidad disponer de un seguro de Protección Jurídica en la Comunidad o a nivel de Familia que se haga cargo de los gastos de profesionales y posibles costas.

Si la demanda llega a buen puerto, se podrá obtener el cese de los ruidos molestos, incluso en ciertos casos se puede privar al vecino del derecho al uso de la vivienda así como establecer una indemnización de daños y prejuicios.

Se trata de trámites jurídicos que pueden resolver el conflicto de manera eficaz, pero requieren de procesos algo complejos que es necesario conocer. Lo más recomendable es que la comunidad de propietarios cuente en todo momento con asesoría jurídica que garantice que el proceso judicial culminará con éxito, ya que en caso contrario estos gastos desestabilizarán completamente el presupuesto de la comunidad. Una Correduría de Seguros experta en soluciones para Comunidades conoce qué productos se adaptan a cada caso.

Fuente: elconfidencial.com y elaboración propia

 

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Los edificios deberán ser accesibles por ley

accesibilidad comunidades silla de ruedasA partir de 2017 se dará un paso más hacia la eliminación de barreras para personas con discapacidad, pero también se añade otra obligación para las comunidades de propietarios. El 4 de diciembre de 2017 es la fecha límite para realizar los ajustes necesarios en cualquier edificio que permitan a las personas con discapacidad disponer de los elementos comunes al igual que cualquier otro vecino, lo que puede afectar a la entrada del inmueble, también a los jardines, el garaje…. Y cualquier otro servicio comunitario. Dependiendo de las características de cada inmueble, las reformas podrán consistir en la instalación de rampas, salvaescaleras, ascensores u otros elementos mecánicos o electrónicos que faciliten la circulación.

Aunque muchos edificios ya han sido adaptados previamente o han dado algunos pasos para mejorar su accesibilidad, son mayoría los que aún conservan algunos escalones o elementos que dificultan la autonomía de personas en silla de ruedas o con movilidad reducida. Incluso se encuentran edificios con pocas plantas que directamente carecen de ascensor. Un simple andador que facilita la estabilidad al caminar, necesita la adaptación de los accesos.

El diagnóstico y ejecución de soluciones supone un reto, pero el mayor desafío que deberá afrontar la comunidad para cumplir con esta legislación será a nivel económico. Estas obras pueden tener un alto coste. Paradójicamente quien más necesita las obras, resulta ser el más débil económicamente. Se podrá recurrir a la solidaridad vecinal, facilitando los acuerdos para tal fin, al esfuerzo empresarial de las empresas fabricantes e instaladoras, reduciendo el precio de las obras necesarias, como forma de patrocinio o mecenazgo, las instituciones locales y autonómicas, facilitando las normas y requisitos, las fundaciones, dedicando especial atención a ésta necesidad social, o al asesoramiento profesional adecuado de los Administradores de Fincas colegiados para coordinar las complejas tareas de acometer éste cambio.

Sin duda se trata de un enorme reto a afrontar en las comunidades, y por extensión para el Corredor de Seguros que tiene reservado un importante papel para minimizar los riesgos por daños propios y a terceros de obras tan complejas. Junto con la gestión de la obra necesaria será muy importante además contar con un seguro para la rehabilitación y mantenimiento del edificio que ayudará a afrontar los gastos y posibles contratiempos que surjan al realizar la adaptación.

Fuente: Elpais.com y elaboración propia

 

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