RIESGO DE INCENDIO EN ZONAS RURALES

Este verano, de nuevo hemos vuelto a sufrir los incendios en zonas rurales, volviendo a ser Galicia, León y Asturias las comunidades con mayor número de incendios. En las zonas rurales es muy peligroso este tipo de incendios porque los habitantes de las casas de la zona se ven obligados a desalojarlas.

Los incendios que más preocupan son aquellos de alta intensidad, difíciles de sofocar por medio de la extinción. Madrid, Asturias, Canarias y Andalucía son las comunidades donde más esfuerzos se han puesto en identificar las zonas de alto riesgo de incendio. La situación se vuelve más dura cuando la mayor parte de los incendios (96%) obedecen a causas humanas, siendo de los cuales aproximadamente la mitad intencionados. Los grandes incendios forestales se pueden evitar persiguiendo legalmente estos delitos, utilizando políticas preventivas de incendios, potenciando el pastoreo y la limpieza.

En cuanto a la prevención de fuegos, los gallegos deben cumplir una serie de pautas. El pasado mes de julio, un incendio se originó en el monte de A Grela en La Coruña, aproximándose a las instalaciones de un complejo comercial. La normativa establece lo siguiente:

• Para las casas aisladas, desde el límite de la casa hasta los 10 metros, no debe haber ni maleza ni árboles. Desde los 10 hasta los 30 metros no puede haber maleza, pinos, eucaliptos ni acacias (especies que arden fácilmente), y el resto de árboles (robles, castaños) deben estar bien separadas entre sí. De los 30 a los 50 metros no puede haber maleza y los árboles bien separados entre sí.
• Para las aldeas y villas, desde el límite hasta los 30 metros no puede haber maleza ni pinos, eucaliptos o acacias. De los 30 a los 50 metros no puede haber maleza y los árboles tienen que estar bien separados entre sí. En las nuevas edificaciones de uso residencial, comercial, industrial o servicios, se mantendrá una franja de seguridad de 50 metros.

Los responsables de la limpieza de las franjas son los propietarios, los arrendatarios, usufructuarios o titulares de los terrenos. Dicha limpieza debe hacerse antes del 30 de junio de cada año. Si no se limpia, el ayuntamiento notificará dicho deber y si se incumple:

• Ordenará los trabajos de limpieza repercutiendo costes en los propietarios.
• Obligar a facilitar el acceso para cumplir subsidiariamente la limpieza.
• Inicio de procedimiento sancionador.
• En caso de incendio, podrá limpiar o hacer trabajos preventivos sin autorización previa.

En este caso, contemplamos como uno de los seguros más convenientes a tener en cuenta tanto el seguro multirriesgo de comunidades de propietarios como el seguro de hogar multirriesgo, que cubran perfectamente el riesgo de incendio y los gastos inherentes como el desalojo forzoso, la pérdida de alquileres, traslado de mobiliario, alquiler de vivienda provisional y gastos personales de primera necesidad, además del asesoramiento jurídico para iniciar reclamaciones.

Fuentes: campogalego.com y elaboración propia

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LA RECLAMACIÓN DE CONTRATOS EN LOS BIENES MUEBLES

Un Administrador de Fincas Colegiado necesita comprar o alquilar bienes para desarrollar su actividad y que funcionen; Si el proveedor, fabricante o distribuidor no cumple lo establecido, o bien da largas o se niega a la resolución del contrato, el profesional como consumidor se encuentra indefenso. La principal aportación de una póliza de protección jurídica es garantizar nuestros derechos cuando han sido vulnerados pero, ¿quién puede beneficiarse de esta garantía? Podrá hacerlo el administrador colegiado como persona física o cualquier empleado de la persona jurídica a través del cual ejerce su actividad. Algunos Colegios profesionales como CafMadrid, han comprendido bien el problema e incorporan a sus servicios una póliza colectiva para tal fin.

¿Qué me ofrece esta garantía? Lo más importante, tranquilidad en cuanto a defensa y reclamaciones derivadas de los contratos de compra de mobiliario propios de la actividad, contratos de arrendamiento mobiliario, contratos de depósito, maquinaria, equipos electrónicos e informáticos, útiles, mercancías. Leasing o renting y comercio electrónico.

Lo bueno de esta garantía es que no existe un límite de veces que se pueda usar, y los gastos concretos que cubre son los de derechos, tasas y costas judiciales, así como los correspondientes a honorarios de notarios, abogados e intermediación. Los únicos gastos que no cubre son los que ocurran en el ámbito familiar o privado del asegurado, salvo que opcionalmente se quieran asegurar de forma expresa. El abogado en casa.

Infórmate de un  seguro de protección jurídica que cubra todos estos aspectos y si echas alguno en falta también se puede modificar la póliza con la ayuda de tu correduría de seguros de confianza.

Fuentes: elaboración propia

 

 

IRNOS DE VACACIONES CON TODO BIEN ATADO

Por fin llegaron las ansiadas vacaciones: maletas, billetes de avión, casa cerrada…un momento, ¿está bien cerrada? ¿cortamos el agua? ¿Le dejamos las llaves a la vecina?

Todas estas preguntas debemos hacernos si nos vamos de vacaciones. Especialmente hay una serie de tareas a las que debemos prestar especial atención ya no sólo por proteger nuestro hogar y pertenencias, sino también para que nuestra ausencia no ocasione ningún perjuicio a la comunidad:

• Comprobar que los suministros del hogar están perfectamente cortados, evitemos una fuga de agua o de gas dejando bien cerrados grifos y llaves de paso, ya que esto también puede afectar a otros vecinos. Daños propios y a terceros.
• Contar con un sistema de detección de incendios de modo que si hubiera algún incendio, se avisa rápidamente a la central, antes de que se extienda al resto del edificio, si carece de conexión remota, su pitido lo podrán oir los vecinos.
• Asegurar bien los toldos, persianas o macetas o cualquier objeto que tengamos en la terraza para que en el caso de que hubiera una tormenta de verano, no se produzca ningún accidente con esos objetos. Los seguros cubren los daños cuando superan los límites que establece la póliza y suele oscilar entre los 75-90 km por hora para el caso de viento.
• Dejar el vehículo correctamente estacionado en su plaza sin ocupar territorio común ni de los vecinos. Lo encontrarás sin el “recado” de otro usuario.
• Comprobar que todas las ventanas y puertas que dan al exterior y al interior están correctamente cerradas y bien aseguradas en contra de los posibles amigos de lo ajeno. Además si el agua entra por huecos sin cerrar es una causa de exclusión de las aseguradoras.
• Recoger los tendederos extensibles porque también pueden ser una forma de acceso para los ladrones.
• Dejar unas llaves a una persona de confianza para que pueda acceder en caso de que exista una avería que sólo se pueda arreglar entrando a su domicilio. Se evita así que la compañía de seguros aplique exclusión por falta de diligencia en la reparación.

Por supuesto, sin duda es básico tener contratado un seguro de hogar multirriesgo, aunque la realidad es que no todos los vecinos lo tienen con todas las coberturas debidas, o no toman todas las precauciones que hablábamos, así que también la comunidad debe estar protegida con su correspondiente seguro multirriesgo.  Lo más recomendable como siempre es contar con la asesoría de una correduría de seguros que revise que tenemos todas las coberturas necesarias. ¡Y a disfrutar tranquilo de las vacaciones!

Fuente: Estamos seguros y elaboración propia

 

PASOS PARA EJECUTAR OBRAS DE REHABILITACION EN UN EDIFICIO

Lógicamente, el primer paso para realizar obras de rehabilitación en el edificio es tomar la decisión en la comunidad de propietarios y consensuar el alcance de las obras; posteriormente hay una serie de trámites y procesos necesarios para garantizar un desarrollo adecuado, de lo que nos vamos a ocupar en este artículo.

Es necesario saber que la rehabilitación afecta a estructuras, la reforma al confort y la reparación al mantenimiento, y cada una de ellas es susceptible de responsabilidades distintas.

El procedimiento comienza con el diagnóstico del estado del inmueble, llevado a cabo por un técnico competente e independiente, contratado por la Comunidad, y finaliza con la ejecución de las obras.

Antes que nada, es importante tener en cuenta una serie de consideraciones y necesidades para limitar los problemas que pueden derivarse de estas actuaciones como malas prácticas constructivas, demoras y dudas en la ejecución de las obras, sanciones por incumplimiento del deber de conservación, desviaciones presupuestarias, licencias y permisos, etc.

1. Funciones que solo puede asumir un técnico con la titulación profesional, como reconocer el estado del inmueble, establecer un diagnóstico y proponer las actuaciones de rehabilitación necesarias. Dichas titulaciones habilitadas son según la Ley de Ordenación de la Edificación las de arquitecto y arquitecto técnico.
   1. Redacción del proyecto. Es obligatorio redactarlo para todas las obras menos para las que no actúen sobre elementos estructurales, no alteren la configuración de la fachada y no afecten a edificios catalogados y las obras derivadas de una orden de ejecución. Es redactado por el arquitecto técnico.
   2. Proyecto de obras: es el conjunto de documentos definitorio del alcance de las obras y la justificación técnica de las soluciones, según las especificaciones requeridas por la normativa. El proyecto puede tener un desarrollo por fases: anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución. El básico es suficiente para la tramitación de la licencia, pero no para el inicio de las obras. Para el comienzo de las mismas es necesario tener redactado y visado por el Colegio Oficial el proyecto de ejecución que también sirve para tramitar la licencia.

Para la tramitación de la licencia es requisito la inclusión en el proyecto del estudio de seguridad y salud.

1. Dirección de las obras. Es obligatoria para la ejecución de las actuaciones requeridas por el proyecto. Ejecutada por el director de la ejecución de la obra, que asume la función de dirigir la ejecución material y controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y calidad de la edificación.

2. Licencia Urbanística. Está regulada en la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas. Cualquier obra está sujeta a la misma, menos las obras objeto de una Orden de Ejecución, o las obras consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local. Cuando se solicite la licencia, se ha de abonar la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos, fijada de acuerdo al tipo de obras y a la superficie afectada por las mismas. Una vez concedida la licencia, se abonará la cuota de liquidación del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, resultante de aplicar un porcentaje al coste real de las obras, excluido el IVA y cualquier otro concepto que no integre el coste de la ejecución material.

3. Contratación de la empresa constructora. El constructor ejecuta con medios humanos y materiales las obras de conformidad con el proyecto y con el contrato suscrito. El constructor tiene las siguientes obligaciones:
   1. Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación y a las instrucciones del director de obra y del director de ejecución de obra.
   2. Designar al jefe de obra que asuma representación técnica del constructor en la obra.
   3. Asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios.
   4. Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
   5. Suscribir las garantías necesarias.

Una vez redactado el proyecto de ejecución, la comunidad debe solicitar ofertas a diferentes empresas constructoras a efectos de seleccionar la más adecuada según sus intereses.

4. Ejecución de las obras.
   1. Solo pueden ejecutarse bajo dirección facultativa, una vez obtenida la licencia.
   2. Control y ejecución. Se deben ejecutar con sujeción al proyecto y a sus modificaciones, bajo órdenes e instrucciones de la dirección facultativa. Si existieran modificaciones del proyecto original durante la ejecución deben ser autorizadas siempre por la propiedad y si es necesario tramitando la modificación de la licencia inicial.
   3. Fin de las obras. Se reflejará en un acta de recepción, firmada por la propiedad y el constructor donde constará: fecha del Certificado Final de Obra, coste final de la ejecución material de la misma, declaración de la recepción de la obra con o sin reservas. Al acta de recepción se adjuntará el Certificado Final de Obra suscrito por la dirección facultativa.

5. Responsabilidades y Garantías de los Agentes. La Ley de Ordenación de la Edificación establece las responsabilidades y garantías así como los plazos de prescripción de las acciones, que afectan a los agentes intervinientes en el proceso. Las personas físicas o jurídicas sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, que intervienen en el proceso de edificación, responderán frente a los propietarios de los siguientes daños materiales ocasionados:
   1. Durante 10 años, de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que sean o afecten a los elementos estructurales.
   2. Durante 3 años, de los daños materiales causados por vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones que incumplan las condiciones de habitabilidad.
   3. Durante 1 año, daños causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Una vez estudiado detenidamente todo el proceso, se considera a la Comunidad de Propietarios del edificio a rehabilitar como promotor o contratista principal, por lo que debe poseer un seguro a todo riesgo de rehabilitación para estar cubierto de todos los daños que se puedan derivar y de las responsabilidades que conlleva.

Fuente: Madrid.es y elaboración propia

 

CÓDIGO DEONTOLOGICO DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

Reiteradamente destacamos la importante labor que los Administradores de Fincas realizan en las comunidades de propietarios, cumpliendo sus funciones con todas las garantías posibles, sin omitir que algunas actuaciones son merecedoras de la justa crítica social por la presión que reciben de las empresas. Conscientes de la necesidad de mostrar sus mejores herramientas ahora disponen de su propio código deontológico. Siempre oímos hablar del código deontológico de las diferentes profesiones pero, ¿qué es exactamente?

Un código deontológico es un documento que recoge un conjunto amplio de criterios con normas y valores que asumen quienes desempeñan una actividad profesional.

Este código consta de una exposición de motivos, tres capítulos, catorce artículos y una disposición adicional que establece la ética del comportamiento del administrador de fincas. Existen unos principios generales y luego unas reglas a tener en cuenta según los clientes y respecto al resto de colegiados. A continuación destacamos los siguientes:

Principios generales:

1. En el desarrollo de su actividad profesional el administrador de fincas está obligado a actuar aplicando la técnica profesional y relativa según cada caso por supuesto atendiendo a su formación mediante el estudio y conocimiento de las materias, doctrinas y experiencias para el correcto desarrollo profesional.
2. Debe respetar el principio de la ética profesional, siendo sus actuaciones basadas en la rectitud, integridad y honestidad con una conducta ordenada que no disminuyan el honor y la dignidad de los profesionales.

Respecto a los clientes:

1. La relación de los administradores de fincas con sus clientes debe basarse en las bases de confianza y de buena fe, pudiendo regularse esta relación por un contrato de prestación de servicios.
2. El administrador de fincas debe guardar secreto de las informaciones que reciba en el ejercicio de su profesión. Ha de dar cuenta de los bienes encomendados profesionalmente y ha de practicar las liquidaciones y abonar los saldos puntualmente en los periodos establecidos.
3. Abstenerse de recibir comisiones, descuentos o beneficios por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante, sin haber obtenido antes el consentimiento de éste.
4. Las modalidades de elección de proveedores y la facturación de sus productos o servicios serán completamente transparentes. En este sentido, velará también para que el ejercicio de las actividades anexas o conexas se ejecuten con total transparencia evitando que se genere cualquier conflicto de intereses.
5. Seguros de responsabilidad civil profesional y de caución. Sin perjuicio de la regulación legal vigente en cada momento, los Administradores de Fincas colegiados deberán disponer de unos seguros que garanticen:

A ) La responsabilidad en la que pueda incurrir, en general, por el error, mala praxis o incumplimiento de sus deberes en el ejercicio de su profesión y de cuya conducta deriven perjuicios patrimoniales a su cliente.

B ) la responsabilidad en la que pueda incurrir con respecto a los fondos, bienes y derechos que les hayan sido depositados o confiados en el ejercicio de su actividad profesional.

Respecto a su relación con los colegiados:

1. Las relaciones de cualquier clase entre los administradores de fincas deben realizarse bajo las bases de respeto y cortesía, prestándose las máximas facilidades para cumplir las obligaciones profesionales. Tienen obligación de prestarse mutua información sin afectar al secreto profesional, así como ayuda y colaboración.
2. Con el fin del fomento del empleo profesional, el administrador de Fincas deberá comunicar al colegio de Fincas donde cesen sus servicios, salvo que entre a desempeñar su puesto otro administrador colegiado.
3. Los administradores deberán colaborar y prestar ayuda a su Colegio, a cumplir los acuerdos dictados de su competencia y a contribuir económicamente a su sostenimiento.
4. Para el Administrador de Fincas debe ser un honor aceptar los cargos que le designen, realizar los cometidos que le encarguen y tomar parte activa en la vida colegial.

La firme apuesta de los Colegios Profesionales por dar un servicio de calidad a los ciudadanos se plasma en la aplicación práctica de éste Código.

Fuentes: CGCAFE y elaboración propia

 

¿ES RENTABLE TENER SEGURO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

Cuántas veces nos habremos preguntado si tenemos el seguro adecuado, si cubre todos los riesgos posibles, si estamos pagando lo justo. Esto sólo a nivel particular, pero a nivel Comunidad de propietarios también es interesante que nos hagamos algunas preguntas. ¿Nuestro seguro es realmente un multirriesgo o un todo riesgo? ¿La póliza está actualizada? A pesar de que no es obligatorio contratar un seguro multirriesgo en una Comunidad, sí que resulta necesario, si tomamos las estadísticas como prueba.

Lo primero que debemos hacer es constatar que tenemos contratado el seguro adecuado y por supuesto que sus coberturas se encuentran actualizadas. ¿Quién está cualificado para tal análisis?. No ofrece duda que en caso de enfermedad acudimos al médico, bueno algunos todavía acuden a los curanderos**… Con el paso del tiempo, los riesgos son diferentes y hay que tener en cuenta los nuevos de los que antes no éramos conscientes, como las goteras que son un riesgo clave a nivel particular y a nivel comunidad, seguido de los fenómenos atmosféricos, especialmente el viento y las tormentas, las roturas de cristales y en cuarto lugar los riesgos por responsabilidad civil por la incorporación de nuevos elementos a la finca.

Por Comunidades Autónomas, donde más siniestros se producen es en Madrid, seguida de Andalucía, Comunidad Valenciana, Galicia y Castilla y León. Analizando la relación entre los pagos por incidentes y el PIB regional, podemos deducir en qué lugares el impacto de las indemnizaciones por daños es más elevado: el resultado es que es muy superior en las Comunidades Autónomas situadas en el tercio norte del país, menos en el caso del País Vasco, en el que al ser su PIB regional tan elevado, la repercusión de las indemnizaciones es baja.

La Ley de Propiedad Horizontal no contempla la obligatoriedad de contratar un seguro, sin embargo permite sustituir la reserva obligatoria por un seguro multirriesgo o contrato de mantenimiento; sin embargo la Ley de Calidad para la Edificación, considera que dependiendo de la Comunidad Autónoma y del año de construcción del edificio, habrá que contratar obligatoriamente un seguro. En Madrid existe la obligación para edificios nuevos y los rehabilitados integralmente, aunque es cierto que de cualquier manera se recomienda tener un seguro de responsabilidad civil para cubrir daños que puedan afectar a terceros porque el Código Civil señala que quien causa un daño debe responder de sus consecuencias.

Por último, hay que darse cuenta de que no siempre la póliza contratada cubre los riesgos a los que se puede enfrentar la comunidad. Por ello, la mejor opción es acudir a una correduría de seguros de confianza y especializada en la que aconsejen a vuestra comunidad de la póliza multirriesgo de comunidades de propietarios más adecuada y actualizada según el caso concreto.

** Los curanderos de los seguros son los primos, amigos, cuñados y demás parientes, profesionales que todo lo quieren abarcar y saben más bien poco, comisionistas sin escrúpulos etc…Un seguro garantiza una tranquilidad, no merece la pena jugársela.

 

Fuentes: elaboración propia

 

¿Qué ocurriría si impactase un dron, un avión o un vehículo contra mi edificio?

Existen numerosos riesgos que puede sufrir una comunidad de propietarios, sobradamente conocidos algunos y menos presentes otros como impactos de otros elementos ajenos a la comunidad en el edificio, aunque puede que no sean muy probables, como es el impacto de animales, vehículos, ondas sónicas, aeronaves u objetos arrastrados por fenómenos meteorológicos.

Aunque la pregunta con la que titulamos este artículo parezca poco probable, sí que puede ocurrir; el pasado lunes 15 de mayo, una avioneta se estrelló contra tres edificios en EEUU, el piloto intentaba aterrizar en el aeropuerto de Nueva Jersey, pero su avioneta cayó, impactando a tres edificios residenciales causando incendios.

Citando un caso de impacto más cercano, el pasado 31 de agosto en Almería, unos ladrones empotraron un vehículo contra el escaparate de una tienda de una conocida marca de móviles y de otros artículos electrónicos. Los daños causados fueron el escaparate de una tienda y un tabique que pertenecía al edificio de una comunidad de propietarios.

En ambos casos, los daños soportados por los edificios tienen un coste económico. En el caso de la avioneta, se produjeron daños en el tendido eléctrico. En el alunizaje, los daños son en un tabique de la comunidad.

Ambos costes económicos teniendo contratado un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios que cubra estas situaciones, no supondrían un mayor gasto para la comunidad.

Igualmente, una onda sónica producida por una aeronave o astronave puede provocar un impacto en un edificio de cualquier tipo si supera la barrera del sonido causando daños materiales de los cuales se desprenden costes económicos. Costes que se pueden cubrir igualmente si el seguro de la comunidad incluye la garantía de choque, impacto y ondas sónicas.

En el uso de drones profesionales y aficionados es habitual presenciar aterrizajes en sitios inverosímiles y los edificios son como los gigantes para Don Quijote de la Mancha.

El impacto de un turismo, conducido por un copropietario hombre o mujer, contra la puerta de garaje del edificio es la causa más frecuente de litigio en la gestión de siniestros, motivado por el hecho de que es una causa excluida en algunos contratos de seguro o bien no son considerados terceros los propietarios en la garantía de responsabilidad civil.

En cualquiera de las situaciones mencionadas, los causantes del daños deberían de disponer de un seguro de responsabilidad civil, obligatorio en algunos casos, voluntario en otros, para responder económicamente de su acción, sin embargo la realidad es que ejercer la reclamación por los daños sufridos es un procedimiento largo y costoso al que pocos pueden enfrentarse sin el respaldo de un seguro de daños propios o de protección jurídica.

Que estos casos puedan parecer poco frecuentes no los hace imposibles, así que… ¿por qué arriesgarse?

Fuentes: fuentes del sector y elaboración propia