Responsabilidad Civil del administrador de fincas

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal permite que el cargo de Administrador de la Comunidad pueda ser ejercido por cualquier propietario, mayoritariamente está siendo ejercido por profesionales con dedicación exclusiva y agrupados bajo la tutela de los Colegios Profesionales, ya que un Administrador de Fincas ha de tener conocimientos en materia legal, jurídica, contable o fiscal, pudiendo ejercer él mismo todos los ámbitos o contando con un equipo humano y profesionales externos que lo respalden al respecto.

Estos administradores, ya sea como personas físicas o como personas jurídicas, pueden incurrir en responsabilidad civil y penal durante el ejercicio de su cargo. Para que se manifieste una responsabilidad civil, es necesario constatar la existencia de una acción u omisión, que tendrá relación con un daño, mediante un nexo claro de causalidad, tal y como detallábamos en este artículo. El Administrador de la comunidad tiene que responder de sus propios actos y de los de sus empleados, colaboradores, socios, becarios, auxiliares, maquinaria, mobiliario, estructuras, instalaciones y edificaciones, por daños patrimoniales que afectan a un conjunto de bienes y derechos de naturaleza patrimonial de la víctima.

En el caso del Administrador de comunidades profesional, los términos contractuales se establecen a partir de las funciones definidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, obligando a las personas previamente vinculadas por este contrato de manera que si una de ellas incumple la prestación del mismo, causando por ello daños a la otra, vendrá obligada a indemnizarle. Puede reclamar al administrador de fincas cualquiera que sufra directamente un daño patrimonial, ya sea persona física o jurídica.

Desde el punto de vista del seguro, el contrato de seguro de responsabilidad civil se regula mediante el artículo 73 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro que dispone que: “Por el seguro de responsabilidad civil el asegurador se obliga, dentro de los límites establecidos en la Ley y en el contrato, a cubrir el riesgo del nacimiento a cargo del asegurado de la obligación de indemnizar a un tercero los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato de cuyas consecuencias sea civilmente responsable el asegurado, conforme a derecho”. De ahí la importancia de la contratación de seguros específicos para administradores de fincas que incluyan buenas coberturas de responsabilidad civil y caución.

Fuente: comunidades.com y elaboración propia

 

Incendio en una zona común ¿quién es el responsable?

Cuando se produce un incendio que afecta a una zona común de un edificio a veces es difícil establecer a quién corresponde la subsanación de los daños que se produzcan. Tomemos como ejemplo un caso muy complejo: en un edificio se produce un incendio en una vivienda alquilada sin seguro de hogar a causa del cortocircuito de un electrodoméstico propiedad del inquilino. Dicho incendio afecta a la fachada y diferentes zonas comunes ¿quién es el responsable de los desperfectos?

En el peor de los casos, si la comunidad de propietarios no dispone de seguro, la comunidad asumiría el arreglo y después podría reclamarle el dinero a quien pueda corresponder. Es decir, si el incendio ha sido provocado se le reclamaría al incendiario, si no se puede demostrar tal situación la reclamación tendrá que dirigirse al propietario del mobiliario donde se originó (el inquilino) y si ha sido en la instalación eléctrica se le reclamaría al propietario. Demostrar la causa, el causante, probar los daños, tasar los mismos y conseguir recuperar el importe desembolsado, es una ardua tarea, tanto si se opta por la vía amistosa, arbitral o judicial que puede suponer una cuantía económica superior a los desperfectos. Con una tarifa plana se puede tener la certeza del coste, si se contrata un seguro de Protección Jurídica Familiar.

Al tratarse de una zona de uso de común, si la comunidad dispone de un seguro de daños habrá que revisar la póliza de seguro del edificio donde se especifique su uso, que normalmente, salvo declaración en contrario en las condiciones particulares de la póliza, podrá ser destinado a viviendas constituidas en régimen de propiedad vertical u horizontal o bien a oficinas. Serán viviendas de uso permanente el domicilio habitual del Tomador, del Asegurado o de una tercera persona a quien se tiene cedida o alquilada por un periodo de doce meses o más, que se encuentra ocupada habitualmente y sin deshabitar más de cuarenta y cinco días consecutivos al año, y serán viviendas de uso no permanente las que no reúnan las condiciones anteriores. Definir correctamente el uso del inmueble evita la aplicación de la regla de equidad. Por lo que generalmente el seguro se haría cargo del coste en esta ocasión. Posteriormente la compañía de seguros podrá ejercer el derecho de repetición contra el causante.

Como vemos es una situación compleja, que se agrava más si no se dispone de seguros de hogar y multirriesgo de la comunidad, ya que en caso de que nos correspondiera abonar las indemnizaciones tendrían que salir de nuestro bolsillo, o del de todos los miembros de la comunidad, pudiendo ser en muchos casos inasumible cualquier derrama en tal sentido. Se trata de una situación complicada que se puede resolver fácilmente contratando cobertura por ambas partes, inquilino o arrendatario y la comunidad, con un buen seguro que los respalde.

Fuente: elaboración propia

 

Cómo hacer más seguro nuestro garaje

Los garajes y trasteros se han convertido en uno de los lugares más cómodos para los ladrones, un par de minutos son suficientes para robar un vehículo ya que la delincuencia especializada en el robo de coches ha desarrollado una sorprendente habilidad para abrir y desbloquear en pocos segundos los sistemas de seguridad, una labor que el ladrón realiza con mayor tranquilidad en el interior de un garaje. Pero puede que no tengan como único fin llevarse los vehículos y los objetos de valor que se encuentren ellos, sino también robar mediante fuerza e intimidación a los vecinos que acceden al parking diariamente.

Según los datos del Balance de Criminalidad presentado por el Ministerio del Interior, durante 2015 y, aunque el porcentaje ha descendido respecto al año anterior, han sido sustraídos 39.164 coches en España, más de cien al día. Esto nos sitúa en la tercera posición de toda Europa, por detrás de Reino Unido e Italia.

Aunque no existen datos sobre el número de robos que se producen en el interior de un garaje, los informes de diferentes aseguradoras constatan un incremento de esta casuística. En el Balance de Criminalidad del Ministerio de Interior sí se recoge que son las grandes ciudades como Madrid y Barcelona las que registran una mayor incidencia de robo de vehículos, y además, los expertos señalan el mes de julio y la noche del sábado como los de mayor incidencia.

La protección del garaje particular o comunitario es, sin duda, la mejor medida preventiva para esta situación. Para no sentir miedo al acceder a nuestro garaje y protegerlo no sólo contra los robos, sino contra todos los incidentes que puedan ocurrir en él, el mercado ofrece soluciones:

• Instalar sistemas de seguridad: Controlar el acceso y presencia de vehículos no autorizados o personas sin identificación en los garajes a través de diferentes sistemas de seguridad como pueden ser las barreras físicas, los lectores biométricos, el reconocimiento de matrículas, las cámaras de videovigilancia o una iluminación eficaz es el mejor modo de prevenir y anticiparse a las actuaciones de los ladrones.
• Protección contra incendios: El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios del Código Técnico de la Edificación obliga a disponer de extintores cada 15 metros como máximo, Bocas de Incendio Equipadas (BIE) en garajes de más de 500 m2, sistemas de detección de incendios cuando la altura del edificio supere los 50 metros y siempre que los aparcamientos tengan una superficie construida que exceda de 500 m2, y un alumbrado de emergencia en todos los edificios cuya ocupación sea mayor de 100 personas (entre otros).
• Protección del seguro: tener suscrita una póliza de seguro multirriesgo para comunidades de propietarios hará frente a los robos en la misma, de los elementos comunes, y además, puede incluir expresamente, opcionalmente, el robo de vehículos con matrícula en el garaje. Las bicicletas y otros vehículos no matriculados, tienen la oportunidad de ser asegurados mediante póliza específica para los mismos, desde un precio anual de 30 euros.

Fuente: abc.es y elaboración propia

 

La importancia del seguro multirriesgo en las comunidades de propietarios

Según la Memoria Social del Seguro 2015 elaborada por Asociación Empresarial del Seguro (UNESPA), las comunidades de propietarios sufrieron a lo largo de 2014 un total de 936.000 siniestros, lo que supone alrededor de 375 millones de euros en coberturas e indemnizaciones para compensar diversos siniestros que afectan a las zonas comunes de los edificios. Con estos números es fácil comprender que siendo importante tener un buen seguro, más todavía lo es que el mediador y la compañía elegidos cumplan con sus compromisos de servicio post-venta ¿de qué sirve tener el más barato si me crea muchos problemas?

Como vemos la cifra de los gastos que genera un edificio derivados de su mantenimiento o cualquier siniestro que ocurra es bastante significativa, y de no ser por la existencia del seguro multirriesgo de la comunidad de propietarios sus miembros deberían pagar de manera equitativa una cantidad mayor cada año, sin contar con los problemas que puedan surgir entre ellos por falta de acuerdos o de sintonía.

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) ha evaluado la siniestralidad en las zonas comunes de los edificios y ha llegado a la conclusión de que los daños por agua, es decir, la rotura o el atranco de tuberías o canalizaciones en las zonas comunes del inmueble, son los siniestros más habituales que cubre este tipo de seguros, seguido de la rotura de cristales y los incendios, pero ¿qué es lo habitual que cubra un seguro multirriesgo de comunidad de propietarios?

Las pólizas de seguro para comunidades de propietarios se contratan para hacer frente a los daños causados por o en el conjunto de bienes que forman parte de la edificación, pero también puede incluirse el mobiliario, lo que incluye desde objetos artísticos o instalaciones deportivas, hasta aquellas personas que representan legalmente el interés de la comunidad, como el presidente y el resto de la junta de gobierno. Un seguro básico incluye cobertura contra incendios, roturas, daños causados por agua o por fenómenos climatológicos, a lo que podría añadirse coberturas opcionales como responsabilidad civil, asistencia jurídica, robo y otras garantías como:

– Infidelidad de empleados

– Avería de maquinaria y equipos electrónicos

– Accidentes de empleados

– Daños estéticos

Aunque contar con un seguro de este tipo no es obligatorio a nivel estatal, exceptuando las comunidades de Madrid y Valencia, donde los edificios de viviendas deben contar con una póliza que cubra los incendios y daños a terceros, lo recomendable es que la comunidad disponga de una protección de los elementos comunes y que cada propietario complemente con un seguro de hogar multirriesgo para evitar quedar al descubierto de su propiedad particular. El importe destinado al seguro del inmueble puede sustituir al fondo de reserva obligatorio. Acudir a un mediador de seguros profesional e independiente, es decir, sin vínculos contractuales o afectivos, nos garantizará que cada póliza cubra lo necesario, en función al tipo y características del edificio y no se dupliquen coberturas que incrementan el precio.

Fuente: unespa.es, cafmadrid.es y elaboración propia

 

Instalación de extintores en las comunidades de propietarios, ¿es obligatorio?

Es común encontrarse extintores en las escaleras de los edificios de viviendas, en ocasiones en todas las plantas, en otras alternas, pero no en todos, lo que hace preguntarse ¿es obligatoria la colocación de extintores en las comunidades de propietarios? ¿Cuál es la normativa?

Todo el reglamento relacionado con las condiciones de protección contra incendios en los edificios estaba recogido en la Norma Básica de Edificación, la NBE-CPI 96, (aprobada por Real Decreto 2177 de 4 en Octubre de 1996) y hacía obligatorio en los edificios entregados con posterioridad a esa fecha. Por lo tanto la instalación de extintores era obligatoria en aquellos edificios inaugurados a partir de 1996 (construidos o rehabilitados). El estudio y la prevención de incendios es materia de especialistas y a pesar del amplio conocimiento sobre la materia, sigue siendo un siniestro que produce grandes daños materiales y personales.

Pero por otro lado, desde el año 2006 la dotación de Instalaciones de Protección Contra Incendios mínimas exigibles se establece en el Código Técnico de la Edificación (CTE) (Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo y posteriores modificaciones) y en su Documento Básico SI de Seguridad, donde se establecen reglas y procedimientos que permiten cumplir las exigencias básicas de seguridad en caso de incendios, y en general, todas ellas están dirigidas a reducir a límites aceptables el riesgo de que los usuarios de un edificio sufran daños derivados de un incendio, como consecuencia de las características de su proyecto, construcción, uso y mantenimiento.

Según Real Decreto los edificios construidos en España a partir de 2006 deben disponer, obligatoriamente, de sistemas de seguridad contra incendios.

En cualquier caso es muy aconsejable su colocación, ya que en caso de originarse un incendio contribuirá a minimizar el impacto de las llamas y puede salvar la vida de personas. Además, aunque no sea obligatorio, cuanto más antiguo es el edificio, más recomendable es su instalación por el riesgo de sufrir incendios por deterioro de las instalaciones.

Dependiendo del tipo de edificio las Aseguradoras exigen unas determinadas medidas de seguridad para prevenir y extinguir incendios, extintores, BIES, rociadores, columnas secas, detectores, redes de hidrantes etc.

Puede solicitar información sobre este tema en su correduría de seguros.

Fuente: elaboración propia

 

Alquiler ilegal en pisos turísticos

Cientos de apartamentos turísticos ofrecen alquileres a través de portales de Internet a bajo precio y suponen una importante competencia a los hoteles y hostales. “Apartamento cerca del centro ideal para el turismo. El precio es 45 euros al día por habitación” y con un simple clic ya tendríamos alojamiento reservado para nuestras vacaciones. Este hecho provoca rechazo en algunos barrios donde tiene más impacto y los vecinos observan cómo se va produciendo una gentrificación, término de origen anglosajón con el que se conoce el fenómeno de la expulsión de la población de un barrio por la penetración de personas con mayor nivel adquisitivo, sobre todo en zonas turísticas y cercanas al centro de las ciudades.

Esta práctica se regula de forma diferente en cada comunidad autónoma desde que en 2013 el Gobierno decidió sacar estos alojamientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y encomendar a las Comunidades Autónomas a ocuparse de la materia. La legislación por lo tanto varía y mientras que en Canarias sólo se permite el alquiler de viviendas turísticas si el apartamento está fuera de las zonas turísticas, en Andalucía se puede alquilar cualquier tipo de vivienda siempre que el propietario viva en ella. Barcelona es la que lidera con un plan de choque los controles y multas sobre este tipo de plataformas, ya que es necesario que el anunciante solicite una licencia al Ayuntamiento y confirmar que la vivienda tiene cédula de habitabilidad y está asegurada, estando actualmente estas concesiones muy restringidas.

Indistintamente de su regulación y situación geográfico, es muy importante que estas viviendas destinadas a alquileres temporales, que incluso pueden ser días, se encuentren aseguradas aunque no sea obligatorio . Los seguros de hogar pueden incluir la cobertura de responsabilidad civil para que el dueño esté protegido contrata los posibles daños que la vivienda pueda causar a terceros (sin que haya sido consecuencia de una acción del inquilino). Pueden producirse daños a terceros por rotura de cristales, de tuberías, desprendimientos de la fachada cuyas indemnizaciones quedarían cubiertas por el seguro del dueño de la vivienda o el de la comunidad de propietarios según el caso. El propietario de ésta forma adquiere la seguridad que le brinda una Aseguradora y el asesoramiento profesional de un Mediador experto.

En cambio los daños accidentales no estarán cubiertos si son consecuencia de una acción, voluntaria o accidental del inquilino, ya que la póliza del seguro de hogar contratada por el propietario sólo cubre al tomador y asegurado, por eso es recomendable que quien suela practicar este tipo de alquiler habitualmente suscriba un seguro de Responsabilidad Civil para poder hacer frente a los siniestros que pueda causar en las viviendas donde se aloja, sin omitir la importante garantía de la RC locativa.

Fuente: elpais.com y elaboración propia.

 

Perfil de la vivienda tipo asegurada en España

Aunque en España todavía no es obligatorio, el seguro de hogar es una de las pólizas más populares. Según la patronal Unespa es la segunda en cuanto a nivel de penetración entre las familias españolas, por detrás del seguro de auto, y el 68,1% tienen asegurada su vivienda principal. Para saber qué tipo de viviendas son las más aseguradas la Encuesta de Presupuestos Familiares (EPF) publicada por el Instituto Nacional de Estadística permite realizar algunas inferencias sobre el tipo de hogares que adquieren seguros, y en el caso del seguro de la vivienda es el que parece menos dependiente del tamaño del hogar en términos de miembros que habitan en la misma. También incluye informaciones sobre las características de la vivienda donde se asienta el hogar encuestado por lo que es posible tener información sobre el nivel de implantación del seguro de la vivienda relacionado con las características de la misma.

La existencia de un préstamo hipotecario ( a pesar de que no resulta obligatorio salvo que el préstamos esté titulizado )es un elemento importante a la hora de asegurar una vivienda y el 92% de las viviendas con préstamo hipotecario tienen seguro de hogar ( venta impuesta por las entidades financieras), pero la gran mayoría de las viviendas sigue manteniendo su seguro de hogar una vez cancelado el préstamo hipotecario y el 80% de las viviendas en propiedad o sin préstamo hipotecario están aseguradas. Las viviendas en alquiler, por su parte, registran una tasa de aseguramiento también muy elevada, del 68,5%. Las viviendas de alquiler de renta antigua son las que tienen una tasa de aseguramiento menor, aunque es superior al 50%.

Las viviendas situadas en edificios con más de diez viviendas son las que registran una mayor tasa de aseguramiento, que llega hasta el 82%, siendo similar el nivel de aseguramiento de los unifamiliares adosados, de las casas independientes y de los bloques de menos de diez vecinos, en torno al 70%. Además, el aseguramiento está correlacionado con su tamaño y número de habitaciones, cuanto mayor es la superficie de una vivienda, mayor es el nivel de aseguramiento, estabilizándose a partir de viviendas con seis habitaciones. El nivel de aseguramiento de un país es un reflejo de su desarrollo económico.

En conclusión, los residentes en edificios tienden a suscribir más un seguro de hogar que aquellos que optan por construcciones unifamiliares. Lo hacen, por un lado, para estar protegidos frente a eventuales reclamaciones de vecinos y, por otro, para tener cobertura frente a los daños que les cause a su vez un tercero.

Es importante recordar, en estos casos, la importancia del seguro de la comunidad de propietarios para que la mayor parte de incidencias que puedan ocurrir queden cubiertas. Las más frecuentes que atienden estas pólizas, entre los 906.000 partes declarados al seguro de comunidades cada año son los daños producidos por roturas de cañerías, fugas de agua y goteras. Constituyen el principal siniestro para el seguro de comunidades junto a la garantía de responsabilidad civil.

Un buen seguro de hogar junto con una póliza completa y adaptada a las características de la comunidad de propietarios a la que pertenece, sin duplicar coberturas, protegerá a su vivienda contra estas incidencias y a un costo razonable, sin incurrir en la trampa del low cost.

Fuente: unespa.es y elaboración propia