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La responsabilidad penal del Administrador de Fincas

Responsabilidad penal del administrador de fincasEn todos los colectivos existen profesionales que cometen ilícitos penales que merecen sanción penal, y aunque no es nada común que el profesional de la Administración de Fincas caiga en conductas de este tipo, es preciso ahondar en la casuística de los supuestos que se han dado para actuar de forma preventiva y conocer mecánicas de actuación que eviten errores donde se puedan derivar responsabilidades de esta índole.

Éstas son algunas conductas de interés que han aparecido en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales:

  • Apropiarse de los fondos de la cuenta corriente de una comunidad

Con la nueva redacción del Código Penal la conducta que antes se sancionaba como apropiación indebida ha pasado a ser ahora una administración desleal que comete el administrador cuando perjudica patrimonialmente a su principal( generalmente las Comunidades de Propietarios) distrayendo el dinero cuya disposición tiene a su alcance.

  • El delito de intrusismo

Este es un tipo penal que ha dado lugar a muchas reivindicaciones por los administradores de fincas y con razón, ya que sería deseable que se reconociera por Ley la atribución concreta de la gestión de las comunidades de vecinos unido a la titulación específica y que sea esta la de administrador de fincas colegiado.

El Tribunal Supremo recoge en una sentencia que la marca “Administrador de Fincas” se refiere solamente a la colegiación necesaria para el ejercicio de esa profesión, pero no establece como requisito para la obtención del título oficial correspondiente el seguimiento de unos estudios específicos y la superación de unas pruebas concretamente dirigidas a acreditar la capacitación necesaria para el ejercicio de esa profesión. Por ello, el Tribunal Supremo excluye que el ejercicio de esta actividad sin estar colegiado no conlleva la comisión del delito de intrusismo, por lo que se hace preciso una reforma legal para reglamentar el ejercicio de la profesión de administración de fincas con la concesión de una titulación propia ejercida por quienes pertenecen a cualquiera de los colegios territoriales.

  • Falsedad documental y administración desleal

En este supuesto se da por ejemplo en el caso de un administrador de fincas que se prevale de su condición para desviar a fines propios fondos de la comunidad, simulando actas de aprobación de cuentas con partidas que no se corresponden con el patrimonio de la comunidad.

En este caso suele concurrir una conducta de falsedad en documentos, porque para poder derivar los fondos a su cuenta tiene que realizar varias falsedades documentales.

  • Imprudencia profesional del administrador de fincas

En las actuaciones de los administradores de fincas pueden darse circunstancias en las que ocurran imprudencias que sean determinantes de muerte o lesiones de los miembros de la comunidad por omisiones graves o menos graves. La Ley de Propiedad Horizontal recoge en el artículo 20 que son obligaciones del administrador de fincas las siguientes:

  1. a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  2. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  3. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
  4. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  5. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  6. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Por lo tanto la no ejecución de alguna de ellas que conlleve una imprudencia y que suponga una muerte o lesiones podrá conllevar un ilícito penal. La clave en estos casos será entender si ha habido infracción del deber de diligencia en la actuación profesional del Administrador de Fincas para determinar la responsabilidad penal.

  • Delito de corrupción entre particulares.

Esta es una modalidad delictiva que se introdujo en el Código Penal para sancionar conductas de particulares que estuvieran relacionados con conductas de corrupción entre particulares sin intervención de la Administración, y que castiga la conducta de las “comisiones” para mejorar a unas personas en perjuicio de otras a la hora de llevar a cabo relaciones comerciales o contratar determinados servicios en una comunidad, por ejemplo cuando se suscribe un seguro de una compañía concreta por ser agente exclusivo de la misma, cuando se contrata un mantenimiento de ascensores por el beneficio personal o cuando se recomienda una empresa de servicios en la que se tienen intereses.

 

Fuente: elderecho.com y elaboración propia

 

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PRÁCTICAS INCORRECTAS DEL MERCADO ASEGURADOR

reclamacion seguroLos datos estadísticos del Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (D.G.S.) analizados en nuestro blog aportan datos sobre el comportamiento del sector, también se destacan algunas prácticas del mercado que el supervisor considera no apropiadas, algunas de ellas las comentamos a continuación.

ASUNTO PRIMERO: El reclamante denunciaba la falta de emisión por parte de la aseguradora de la oferta motivada.

INFORME FINAL: El Servicio de Reclamaciones consideró incumplido el artículo 7.2 del texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor.

El reclamante exponía que había sufrido lesiones como ocupante de un automóvil al sufrir un accidente de circulación. Había procedido a reclamar a la entidad aseguradora del responsable, en calidad de tercero perjudicado, la oferta motivada. El reclamante consideraba que la entidad no había presentado oferta ni respuesta motivada en el plazo legalmente establecido. Por su parte, la entidad manifestaba que el reclamante había sido indemnizado, correspondiéndose el pago con la oferta motivada realizada conforme al artículo 7.2 del texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor, aprobado por Real Decreto Legislativo 8/2004, de 29 de octubre.

El Servicio de Reclamaciones concluyó que la entidad había remitido al perjudicado una oferta motivada al objeto de proceder al cumplimiento de lo establecido en el artículo 7 del texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2004, de 29 de octubre. Sin embargo, de la documentación aportada al expediente se deducía que la presentación de esa oferta motivada realizada por la entidad, se había remitido tras un plazo superior al de tres meses establecido en el artículo 7.2 de la normativa precitada. En este sentido, la entidad, a partir de la fecha de presentación de la reclamación del perjudicado, y en el plazo de 3 meses desde la misma, debió, si consideraba que no era suficiente la información recibida, dar una respuesta motivada conforme al artículo 7.4 del texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor. Todo ello sin perjuicio de que la entidad en la presentación de la oferta motivada no había incluido los documentos o informes a que está obligada por la citada normativa.

CONCLUSIÓN: Si las aseguradoras, en el plazo de 3 meses que establece el artículo 7.2 de la norma precitada, no disponen de información suficiente, deben proceder a remitir, al menos, una respuesta motivada al perjudicado indicando de manera motivada tal extremo.

ASUNTO SEGUNDO: La entidad no consideraba que los perjuicios causados a su asegurado por un tercero debían incluirse en la valoración de los daños y perjuicios totales causados al mismo.

INFORME FINAL: El Servicio de Reclamaciones consideró que los daños estéticos debían formar parte de la valoración del siniestro a los efectos del cálculo del límite de la garantía de defensa jurídica.  El reclamante había comunicado a su entidad aseguradora un siniestro derivado de la realización de determinadas obras por parte de su vecino que le habían ocasionado daños, por lo que solicitaba que la entidad aseguradora reclamase a dicho vecino los daños y perjuicios producidos. El importe de los daños peritados ascendían a de 278,91 €, más 120 € correspondientes a los perjuicios causados en concepto de reparación de la unidad estética de la estancia afectada de su vivienda.

La entidad aseguradora alegaba que tras diversas gestiones extrajudiciales, había estudiado la vía de la reclamación judicial. No obstante, el importe de los daños tasados por su perito eran inferiores a 300 euros que es la cantidad mínima garantizada para emprender una acción judicial en la medida en que la valoración de los daños directos ascendían únicamente a 278,91 €, por ser los 120 € restantes  daños estéticos que no consideraba objeto de cobertura en la póliza.

El Servicio de Reclamaciones concluyó que en los supuestos de culpa extracontractual debe darse cumplimiento al principio del resarcimiento integral de los daños, conforme al artículo 1.902 del Código Civil, debido a que el perjudicado en ningún caso puede quedar en peor situación que la que tenía en el momento anterior al siniestro. Por ello, no podía deducirse del importe de los daños peritados el importe de los perjuicios derivados del siniestro. En el caso examinado, el informe pericial determinaba daños y perjuicios por importe de 278,91 € y 120 € respectivamente, lo que haría un total de la reclamación de 398,91 €, lo que superaría el importe de 300 € previsto en la póliza. Por ello la entidad debía proceder a cubrir la defensa jurídica solicitada por el asegurado.

CONCLUSIÓN: En los supuestos de culpa extracontractual, debe darse cumplimiento al principio del resarcimiento integral de los daños, conforme al artículo 1.902 del Código Civil.

ASUNTO TERCERO: La entidad consideraba que el supuesto de hecho objeto de controversia estaba subsumido en las exclusiones de la póliza y, por tanto, fuera de cobertura.

INFORME FINAL: Este Servicio apreció un incumplimiento del artículo 18 de la Ley de Contrato de Seguro

El reclamante exponía en su escrito inicial de reclamación que tenía contratada una póliza de seguro de responsabilidad civil para su negocio de lavandería y que había declarado un siniestro a la entidad aseguradora por la reclamación de una clienta motivada por daños producidos a un edredón durante el ejercicio de su actividad. La aseguradora había rehusado el siniestro.

La aseguradora reclamada argumentaba que los daños se habían ocasionado como consecuencia de un error de tratamiento del edredón cuando se encontraba en depósito del asegurado. Alegaba que, de acuerdo con el artículo 3.1.a) y b) de las condiciones generales de la póliza, no se cubrían las responsabilidades profesionales derivadas de omisiones o errores técnicos con ocasión de los trabajos ni los daños sufridos en los bienes propiedad de terceros que por cualquier motivo se hallasen en poder del asegurado o de las personas de quienes éste sea responsable.

En relación con la primera exclusión, este Servicio concluyó que la entidad debía acreditar que efectivamente se había producido una omisión o un error técnico a efectos de entender subsumido el supuesto de hecho en la precitada exclusión. Por lo tanto, en la medida en que no se probó tal circunstancia, no podía aplicarse la exclusión.

En lo que se refiere a la segunda exclusión, este Servicio concluyó que el ejercicio de este tipo de actividad (lavandería) exige necesariamente el depósito y manipulación por parte del asegurado o sus dependientes de las prendas de los clientes. En la póliza objeto de la reclamación, el acaecimiento de un siniestro en los términos discutidos, si bien sería objeto de cobertura por la responsabilidad civil de explotación, estaría asimismo delimitada por una exclusión que, en definitiva, implicaría que siniestros como el producido nunca estarían cubiertos. De esta manera, en el informe del Servicio de Reclamaciones se concluye que, si bien, mediante las exclusiones puede delimitarse el riesgo cubierto, lo que no puede ocurrir en la práctica, es que se elimine totalmente su cobertura. Por lo tanto, este Servicio apreció un incumplimiento del artículo 18 de la Ley de Contrato de Seguro y por tanto la entidad debía cubrir el siniestro.

CONCLUSIÓN: Si bien mediante las exclusiones recogidas en las condiciones generales de una póliza, puede delimitarse el riesgo cubierto, lo que no puede ocurrir en la práctica, es que se elimine totalmente su cobertura.

ASUNTO CUARTO: Imposición de condiciones al tomador de una póliza vinculada a un préstamo, para el ejercicio del derecho de oposición a la prórroga del mismo.   

INFORME FINAL:  El Servicio de Reclamaciones consideró que la aseguradora no podía imponer como condición para la cancelación de un seguro para un nuevo periodo, la acreditación del consentimiento del beneficiario del mismo (en este caso la entidad financiera prestamista). El reclamante había intentado, sin éxito por la negativa de la aseguradora, ejercer su derecho a la oposición a la póliza de vida vinculada a un préstamo.

La entidad alegaba que para proceder a la anulación del contrato era preciso que el asegurado aportase la documentación que le habían solicitado en varias ocasiones que consistía en la conformidad de la entidad bancaria concedente del préstamo, al existir una cesión de derechos a favor de la misma en el contrato. En el contrato aportado al expediente se incluía como primer beneficiario designado en caso de fallecimiento a la entidad bancaria.

El artículo 87 de la Ley de Contrato de Seguro establece que “el tomador de seguro puede revocar la designación de beneficiario en cualquier momento, mientras que no haya renunciado expresamente y por escrito a tal facultad (…)”. La misma ley establece una serie de facultades que corresponden al tomador (en este caso el reclamante) y entre ellas se encuentra el ejercicio del derecho de oposición a la prórroga de un contrato.

El criterio del Servicio de Reclamaciones fue considerar que no podía imponerse al reclamante la obligación de acreditar el consentimiento de la entidad bancaria concedente del préstamo, que simplemente figuraba como beneficiaria del seguro, como condición para poder ejercer su derecho a no renovar su póliza.

CONCLUSIÓN: El hecho de que un contrato de seguro esté vinculado a un préstamo no puede causar una merma en los derechos contenidos en la Ley de Contrato de Seguro para tomadores y asegurados.

El colofón a éste resumen de resoluciones es que algunas aseguradoras no aplican correctamente las cláusulas de sus propias pólizas, que para el tomador son contratos de adhesión con difícil interpretación. Utilizar los servicios profesionales de una Correduría de Seguros, que no representan un coste para el consumidor, es una garantía extra a la que renuncia quien busca la inmediatez de internet o basa su decisión exclusivamente en el low cost.

Fuente: D.G.S. y elaboración propia

 

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Siniestros en bajantes comunitarios

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El agua y las redes de suministro y evacuación causan la mayor parte de los siniestros en los edificios. Las bajantes, son tuberías que dan confort a la vida en comunidad, es difícil imaginar que cualquier vecino tuviese que salir de su vivienda para darse una ducha o deshacerse de la materia orgánica, están consideradas como elemento común, por lo tanto la Comunidad de propietarios es la responsable de su mantenimiento y de los daños que puedan ocasionar tanto a los co-propietarios como a terceros por daños personales o materiales.

¿Es de interés que estén cubiertos estos siniestros por el seguro de la comunidad? Entre las diferentes coberturas que tiene el seguro de la comunidad se encuentra la cobertura de daños causados por agua, que cubre tanto los daños causados por las conducciones de agua potable como de agua residual, siendo recomendable que cubran las conducciones comunitarias, puesto que las privativas deberían estar cubiertas por los seguros del hogar individuales.

La mayoría de pólizas de seguro de comunidades multirriesgo incluyen además una limpieza anual de los bajantes de la comunidad, de cara a evitar posibles emboces y los daños que estos pueden ocasionar. Según la Memoria Social del Seguro del año 2015 los siniestros que causa el agua le suponen a las compañías de seguros la mayor frecuencia de pagos. Esta cobertura, parece por tanto, de especial importancia para el equilibrio del presupuesto de las comunidades de propietarios. También es importante asegurarse que incluya las garantías para la localización y la reparación de averías, así como la Responsabilidad Civil de daños por agua a terceros.

Así, si se produce una avería podremos hacer uso del servicio de reparaciones, que suele responder en plazos muy cortos de tiempo y estaremos y estaremos a salvo de otros problemas de convivencia.

En caso contrario, si decidiéramos resolver una avería a través de alguna empresa por nuestra cuenta, aunque el seguro cubriera el coste, deberemos exigirle una copia de la póliza de responsabilidad civil que debe tener contratada dicha empresa, ya que si se produjera un fallo en la reparación de la avería el seguro de la comunidad, en principio, no lo cubriría.

Como vemos lo más aconsejable ante la avería de un bajante comunitario es hacer uso del servicio de reparaciones de nuestra compañía aseguradora.

Fuente: elaboración propia

 

Un vecino músico en la Comunidad

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Un vecino músico tiene muchas papeletas para convertirse en un vecino conflictivo en su comunidad, y es que, siendo sinceros, oír la misma interpretación (ya sea de canto o musical) una y otra vez mientras se ensaya, sobre todo si es a deshoras, puede resultar molesto para sus vecinos.

Para evitar este tipo de conflictos, el horario en el que se puede hacer ruido está legislado por cada ayuntamiento, y por norma general de 8/9 de la mañana a 10/11 de la noche está permitido hasta 35 dB, aunque hay ciudades que tienen protegida la hora de la siesta. Pero aun respetando el horario y decibelios permitidos pueden surgir conflictos que se agravan en el caso de tratarse de una vivienda de alquiler, donde las quejas irán dirigidas al propietario de la vivienda.

Por eso es aconsejable llevar a cabo las siguientes recomendaciones en el caso de que hayamos alquilado una vivienda y seamos el nuevo vecino músico:

  • Por supuesto, respetar el horario permitido por el ayuntamiento de nuestra ciudad para nuestros ensayos, y evitar tocar a la hora de la comida y la siesta aunque esté permitido. Consultar los Estatutos, la normativa municipal en su web y dirigirse al Administrador de Fincas.
  • Cerrar puertas y ventanas y tocar en la habitación más alejada del colindante para que llegue el menor sonido posible.
  • Evitar enfrentamientos con los vecinos siendo respetuosos e intentando llegar a un acuerdo. Preguntar por alguna situación personal como el trabajar en turno de noche y descansar de día, intentar llegar a un acuerdo sobre las horas en las que descansa para evitar ensayar en ese horario.
  • Si no es posible cumplir ese horario y necesitamos unas horas determinadas de ensayo, ya que es nuestra profesión, siempre existe la posibilidad de insonorizar nuestra vivienda, para lo que tendríamos que solicitar autorización al dueño de la vivienda en caso de alquiler.

Por otro lado, además de asegurar el descanso de los vecinos es importante también asegurar nuestros instrumentos, por eso queremos aprovechar para recordar que en el caso de encontrarnos de alquiler si queremos asegurar nuestros bienes es necesario contratar un seguro que incluya los instrumentos musicales, detallarlos expresamente si el valor unitario de los mismos los califica de objetos especiales, ya que el seguro del propietario no los cubriría.

Lo aconsejable en este caso sería un seguro a “primer riesgo” en valor de continente , porque la vivienda no es de nuestra propiedad y un valor de contenido coincidente con el valor real o a nuevo, en todo caso, cobertura de Responsabilidad Civil por los daños que pudieras causar a terceros, algunos instrumentos son voluminosos y pesados.

Aunque todavía son poco conocidos los seguros de instrumentos musicales, ya resulta factible comprar la tranquilidad de tenerlos asegurados ante un robo, daños por caída u otras causas desde 90 euros anuales aproximadamente. Si le quieres… protégelo.

Fuente: unespa.es y elaboración propia.

 

Pérdida del alquiler, ¿cómo asegurar el cobro?

alquiler--647x231.JPGAlquilar una vivienda o local, es una fuente de ingresos también para algunas Comunidades de Propietarios que obtienen rentas presupuestadas, destinadas a cubrir los gastos de mantenimiento del inmueble. Sin embargo son múltiples los motivos por los que un arrendatario puede incumplir su obligación de pagar las mensualidades de renta de alquiler. Si la situación persiste, debe iniciarse un procedimiento judicial conocido como procedimiento de desahucio con el que se obtendrá una resolución judicial que ordenará el desalojo del arrendatario de la vivienda o local, y en su caso, el pago de la cantidad debida hasta la recuperación de la posesión.

Pero ante el impago del alquiler, y con independencia de la acción judicial de desahucio mencionada anteriormente, existen una serie de garantías con el fin de que el propietario logre el cobro de lo adeudado por el arrendatario:

  • Fianza: aunque su fin es asegurar la indemnización por los desperfectos que se puedan producir, también se utiliza para hacer frente al posible impago de rentas.
  • Aval bancario: esta opción no está al alcance de muchos inquilinos.
  • Seguro de alquiler: al contratarlo el propietario se asegura de antemano de cobrar la renta, tener cubiertos los daños vandálicos (hasta el límite estipulado en la póliza) y de que recibirá asistencia jurídica para el desahucio en el caso de necesitarla.

Pero, ¿cuantas mensualidades cubriría la póliza? Todas las rentas impagadas a partir del segundo mes (ya que el primer mes se supliría con la fianza) hasta el momento de la recuperación del inmueble. El límite será el número de mensualidades contratadas en la póliza , actualmente se puede optar por 6, 9. 12 o 24 meses

La póliza puede confeccionarse como un auténtico “llave en mano” si se añaden otras garantías opcionales como la sustitución de la llave y el bombín tras el lanzamiento; la cobertura de impago de luz, agua y teléfono; la limpieza del piso tras la salida del inquilino; la posibilidad de comparar el estado del inmueble antes y después para valorar el retorno de la fianza; el certificado energético; y asistencia urgente de fontanería, electricista y cerrajería.

Con la contratación de un seguro de alquiler estaremos más tranquilos como propietarios, sabiendo que en el peor de los casos, si tuviéramos que iniciar un procedimiento de desalojo, la aseguradora defendería o reclamaría los derechos del arrendador en vía judicial en todos los conflictos directamente relacionados con el alquiler, dando cobertura a:

  • El juicio de desahucio por falta de pago de rentas.
  • Los honorarios y gastos de abogado.
  • Los derechos del procurador.
  • Los gastos de otorgamiento de poderes para pleitos, así como las actas, requerimientos y demás actos necesarios para la defensa de los intereses del asegurado.
  • Deterioros inmobiliarios y/o el robo del continente del inmueble causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo y que se constaten tras su desalojo forzoso o salida voluntaria del inmueble.
  • Aunque éste tipo de seguros resultan económicos, alrededor del 4 % del importe anual de la renta de alquiler, existen ventajas añadidas como la deducción fiscal en el IRPF según la Comunidad Autónoma, del “importe de las primas de contratos de seguro sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos”.

Fuente:  cafur.es y elaboración propia

 

Cobertura de daños estéticos

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Los seguros multirriesgo, tanto los de comunidad de propietarios como los de hogar, pueden llegar a ser tan completos que muchas veces no sabemos el alcance real que tiene nuestra póliza. Entre tantas coberturas destaca una incorporada recientemente a éstas pólizas-paquete, que complementan el objeto principal del seguro como es la reparación o indemnización de los daños: los daños estéticos o reposición estética.

Pero, ¿qué se entiende por daños estéticos? La propia definición nos orienta en la dirección que las compañías de seguros han querido dirigirse. Son los desperfectos que afectan a la estética del contenido y continente de una vivienda tras un siniestro y que alteran las características originales de la vivienda o edificio. Por lo tanto, son los daños que se han ocasionado de forma indirecta por un accidente anterior o como consecuencia de su reparación, y que pueden afectar al continente, al contenido, o a ambos. Es decir no hay reposición estética si previamente no hemos sufrido un siniestro amparado en el contrato de seguro, en definitiva se aplica después de reparar el daño principal.

Veamos en qué consiste a través de este ejemplo: Hemos sufrido una fuga de agua en el cuarto de baño, y a la hora de arreglar la avería se han roto varios azulejos al tener que quitarlos para acceder a la tubería. Si disponemos de esta cobertura el seguro se haría cargo de reponer dichos azulejos, pero puede que ya no se fabriquen esos mismos azulejos y sea imposible encontrarlos en el mercado. En ese caso cubrirá la sustitución de todos los azulejos por unos nuevos de calidades similares, ya que sustituir dos o tres por otros parecidos, pero no iguales, más que un arreglo sería una chapuza, sufriendo así un daño estético. Técnicamente podrían denominarse daños consecuenciales. Tener ésta cobertura nos asegura tener una casa armoniosa y no una trinchera, pero hay que observar los límites económicos y la delimitación espacial, no es lo mismo disponer de una suma asegurada de mil euros que de tres mil, o que se aplique a la estancia afectada u otras estancias colindantes.

Esta cobertura puede estar incluida por defecto en la póliza, en las Condiciones Generales, o puede ser añadida de manera adicional, en el momento de la contratación del seguro o a través de un suplemento al mismo. Por último, tendremos que tener en cuenta una cuestión importante, y es que ésta garantía novedosa sólo cubre al asegurado. Si ocasionamos daños estéticos a un tercero tendríamos que comprobar si nuestra póliza se haría cargo de este siniestro mediante la garantía adicional de Responsabilidad Civil, situación frecuente a causa de la rotura de tuberías o fugas ocasionales del agua.

Fuente: Elaboración propia

 

¿Qué hacer con un vecino ruidoso?

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Cuando vivimos en una comunidad de propietarios, la convivencia con el resto de vecinos puede generar pequeñas dificultades que se resuelven con algo de cortesía y mucha empatía o verdaderos problemas que afectan al rendimiento. Sabio es el dicho “para evitarte conflictos, que tu lengua no se adelante a tu pensamiento”. El tipo de vecinos que nos encontremos es como una lotería y nos puede tocar un residente problemático, molesto o ruidoso con el que tener que lidiar en nuestro día a día.

Pongámonos en el caso de tener un colindante (ya sea una vivienda o local) ruidoso que perturba nuestro descanso y tras comunicar y advertirle el hecho, no se ha solucionado esta situación. ¿Cómo podemos actuar entonces? Actualmente podemos utilizar dos vías, la primera acudir a la ley que regula lo concerniente a una comunidad, la Ley de propiedad Horizontal, la cual establece en su artículo 7: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.” La segunda, utilizar los servicios de un Mediador en asuntos civiles y mercantiles, cuyas funciones regula la ley 5/2012 de 6 de julio y que algunos colegios profesionales de Administradores de Fincas tienen disponibles.

Mientras tanto, los pasos a seguir para atajar el problema podrían ser los que aconseja el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid):

  1. En primer lugar, hay que acudir al causante de las molestias e intentar solucionar el problema.
  2. Si la situación no mejora, hay que ponerlo en conocimiento de quien ejerza el cargo de presidente de la comunidad para que medie en el conflicto. Es aconsejable que dicha comunicación sea fehaciente (copia firmada por el vecino que ocasiona los problemas con cumplimentación de sus datos personales, burofax y por último carta notarial).
  3. Si tras las amonestaciones el problema persiste, los propietarios reunidos en junta, convocada a tal efecto, podrán tomar medidas legales entablando una acción de cesación (a través de los tribunales para acabar con su actitud). Es vital que dicho punto venga reflejado en el orden del día, y de ser acordado en Junta de Propietarios el interponer una Demanda judicial, es importante aportar junto a ella:
  • Comunicación fehaciente de apercibimiento efectuado al infractor o infractora; puede resultar dificultoso identificar a la persona o personas causantes, en cuyo caso se dirigirá al titular del inmueble o quien figure como arrendatario.
  • Certificación del acuerdo comunitario en el que se aprobaron dichas
  • Actas policiales que amparan la demanda.

Por ese motivo es aconsejable avisar a la policía para que levante acta de dichas perturbaciones cuando se produzcan y no quede en “tu palabra contra la mía”. Habrá que solicitar el acceso y fotocopiar el acta levantada por los agentes de la “patrulla verde” en dicha intervención y recoger dicha acta en la Jefatura de Policía.

Normalmente los propios Ayuntamientos disponen de Ordenanza sobre protección contra ruidos y vibraciones en la que se hace referencia a la convivencia diaria y a los límites sonoros dependiendo del momento del día en que se produzcan. Le recomendamos acceda a la página web de su Ayuntamiento para observar si la misma recoge dichas Ordenanzas.

Conviene recordar que “hay conflictos que solo el tiempo dirá si por lo menos son solucionables por desgaste” y “un saludo en lo posible no se le niega a nadie, no darlo genera conflicto y guerra”, Si a pesar de todo lo comentado llega el caso de tener alguna duda sobre el procedimiento judicial a seguir llegado el caso, su Correduría de Seguros especializada en comunidades de propietarios les asesorará, pero además de prestarle apoyo legal puede contratar protección jurídica que le respaldará durante todo el proceso, que no resulta fácil ni barato. Alcanzar “la paz” en una comunidad de propietarios puede suponer más de un año de gestiones y un desembolso superior a los 18.000 euros.

Fuente: fincadmin.com y elaboración propia