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Archivos Mensuales: junio 2016

Protección de datos en la comunidad de propietarios

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Las comunidades de propietarios, como cualquier otra organización o empresa que maneja datos de carácter personal y contrata con terceros la prestación de servicios, están obligadas a cumplir la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD). En muchos casos las comunidades de vecinos desconocen las obligaciones de protección de datos, lo que puede suponer sanciones económicas de hasta 600.000 euros.

En primer lugar puede surgir la duda de quién es el responsable de la protección de datos del fichero de datos personales de los integrantes de la Comunidad, como explicábamos en este otro artículo según la LOPD el responsable del fichero es la Comunidad de Propietarios y el encargado del tratamiento es el Administrador de Fincas. Por lo tanto para garantizar y proteger todo lo que concierne al tratamiento de los datos personales las comunidades deberán tener conocimiento de la ley para evitar errores y tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Las comunidades de propietarios no deben facilitar el libro de actas a entidades bancarias, ni tampoco el Administrador de Fincas.
  • Solicitud de información de la policía judicial a comunidades de propietarios: Si la Policía es portadora de un mandato judicial o requerimiento del Ministerio Fiscal, donde se requieran los datos, no hará falta ningún otro requisito y se habrán de facilitar los datos solicitados. Si no, será necesario que se acredite que la obtención de los datos es necesaria para la prevención de un peligro real y grave para la seguridad pública o para la represión de infracciones penales.
  • La instalación de servicios de vídeo-vigilancia: la instalación requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación y deberán cumplir con el deber de informar a los afectados, expresado en la LOPD y la Instrucción 1/2006, de 8 de noviembre, de la Agencia Española de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras, como colocar en las zonas videovigiladas al menos un distintivo informativo ubicado en un lugar suficientemente visible y comunicar a la Agencia la creación del fichero donde se registran las grabaciones y el nombramiento en Junta General de Propietarios de los órganos de gobierno habilitados para la visualización. Las imágenes deberán ser canceladas en el plazo máximo de un mes desde su captación y sólo podrán ser visionadas por la persona o personas concretas que designe el responsable del fichero. Además, una vez instaladas, las cámaras de seguridad no podrán estar orientadas hacia elementos privativos.
  • No exhibir en el tablón de anuncios los datos de los propietarios morosos: sólo estará justificado si no se ha podido notificar la deuda o el acuerdo de liquidación de la misma en el domicilio que tiene designado el propietario o, en su defecto, en el piso o local perteneciente a la comunidad, y se acredite este intento de comunicación.

Para profundizar más sobre las obligaciones legales y cómo cumplir con las medidas de protección de datos previstas por la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) puede informarse y recibir asesoría jurídica de una correduría especializada en comunidades de propietarios, con lo que evitará incumplimientos y futuras sanciones.

Las sanciones de la AEPD, en general, no son asegurables, salvo que las mismas sean consecuencia de un error u omisión profesional.

Fuente: comunidadhorizontal.com, y elaboración propia

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¿Qué asuntos requieren acuerdos por mayoría en las comunidades de propietarios?

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Para adoptar acuerdos en una comunidad la Ley de Propiedad Horizontal se requiere de una serie de mayorías, que varían en función de la relevancia de los asuntos que se traten.

La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, como por ejemplo cambiar el sistema de cuotas de participación, y por tanto, cuotas de pago.

Hay decisiones que precisan de una gran cantidad de votos favorables, y requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, por ejemplo:

  • Cuando se vaya a instalar o suprimir algún servicio común del edificio, como, el de portería, servicio de vigilancia, servicio de limpieza, servicio de jardinería, o cualquier otro servicio común, aun cuando suponga modificar los Estatutos de la Comunidad.
  • El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
  • El establecimiento o supresión de equipos o sistemas de aprovechamiento común (no privativo) que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
  • Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

En estos casos, además de contar con un acuerdo, es imprescindible antes de cualquier obra o rehabilitación en la comunidad suscribir un seguro todo riesgo construcción, ya que la comunidad ejerce como promotora de la obra y por tanto debe asumir su responsabilidad.

La mayoría que más se suele utilizar es la mayoría simple, que precisa la mayoría de los votos (más del 50% del total) que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación para los siguientes asuntos:

  • En el caso de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes cuando se realicen para la supresión de barreras arquitectónicas, incluido la instalación del ascensor, aunque haya que modificar los Estatutos o el Título Constitutivo de la Comunidad.
  • Para el resto de acuerdos no mencionados anteriormente, por ejemplo, comprar un uniforme al portero, poner macetas en los descansillos, etc.
  • Cancelar el seguro multirriesgo del edificio o efectuar cambios contractuales en el mismo.

Para otro tipo de acuerdos se requiere la mayoría de los propietarios asistentes (y representados) en segunda convocatoria:

  • Nombrar y renovar los cargos de la comunidad
  • Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos de la comunidad
  • Aprobar las cuentas anuales de la comunidad
  • Determinar las normas de régimen interior
  • Ratificar la subsanación de los defectos o errores del acta

Fuente: comunidades.com y elaboración propia.

 

Humedades en comunidades de propietarios: ¿cómo afrontar el problema?

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En un edificio pueden surgir problemas de humedad proveniente del suelo, por condensación o por filtraciones a través de las impermeabilizaciones, que se manifiestan principalmente en las plantas altas o áticos, bajas, sótanos y garajes.

Pero en estos casos, ¿de quién es realmente la responsabilidad? ¿De la comunidad de propietarios, el ayuntamiento o el particular afectado? En primer lugar, habrá que saber dónde está el origen de las mismas, para lo que es necesario el informe de un técnico. Una vez identificada la causa, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha elaborado una guía resumen que puede ayudar a esclarecer a quien corresponde su reparación según el artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal:

  • Terrazas y cubiertas: tienen la consideración de elementos comunes del edificio aunque el propietario del ático tenga atribuido su uso privativo, y por lo tanto le corresponda el mantenimiento ordinario. Pueden darse dos supuestos: si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, en cuyo caso corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios, o si han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, y será el propietario del ático quien deba costear las reparaciones necesarias. Si ambos tienen seguro en compañías distintas, es muy recomendable nombrar un perito único para agilizar los trámites.
  • Ventanas: si la ventana estaba construida de origen, al ser un cerramiento tiene la consideración de elemento común del edificio. En este caso, la comunidad será responsable de ejecutar las obras necesarias, salvo que los daños o posibles obras realizadas con posterioridad a la entrega del inmueble sean imputables al propietario. Las pólizas de seguros en general excluyen los daños causados por falta de mantenimiento, vetustez o defectos de cierre.
  • Tuberías: si las humedades tienen su origen en la parte comunitaria de la tubería le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios, pero si el daño se encuentra en la parte privativa de la tubería y sólo da servicio al propietario, la reparación corresponderá a este último. La condensación está motivada por una ventilación inadecuada por defecto constructivo o por obstrucción en obras posteriores.
  • Garaje, sótano y trasteros: pueden estar causadas por una mala conservación de la red de saneamiento obstruyendo las conducciones, e incluso bombas o válvulas de retención, o por un deterioro o falta de limpieza de la red municipal. Si se trata de un defecto producido en la red municipal el Ayuntamiento deberá encargarse de las reparaciones correspondientes, de la limpieza de la zona común afectada y del arreglo de los daños causados. Las redes subterráneas están excluidas en algunas pólizas multirriesgo y la reclamación de daños a terceros es una garantía opcional.

En resumen, siempre dependerá, en primera instancia, de la naturaleza de la humedad, cuyo origen debe determinarse de manera fehaciente por un especialista, que determinará si es un elemento común o privativo.

Es importante que tanto las comunidades como los propietarios realicen labores de mantenimiento periódicas para evitar algunas de las causas enumeradas anteriormente y que cuenten con un seguro completo para poder hacer frente a los gastos que acarrean estos imprevistos.

El asesoramiento de la Correduría de Seguros especialista en el área de inmuebles es garantía de buen hacer.

Fuente: elderecho.com, cafmadrid y elaboración propia

 

Uso y riesgo de los depósitos de combustible en las Comunidades de Propietarios

img_0281.jpgEn una comunidad de propietarios pueden existir varios tipos de depósitos de combustible, como los de gasóleo y gases licuados (propano y butano), cuya conservación y mantenimiento es una cuestión muy importante y obligatoria. Hay que tenerlas en buen estado y pasar las inspecciones y revisiones establecidas por las distintas Administraciones, por ejemplo:

Uso, conservación y mantenimiento

Para un buen uso y mantenimiento es indispensable seguir estas indicaciones:

  • Han de ser realizadas por un técnico, requiriendo posteriormente la autorización oficial para su puesta en servicio.
  • No realizar ninguna modificación en la instalación sin consentimiento de la compañía suministradora.
  • Se cumplirán en todo momento las instrucciones dadas por la Compañía Suministradora.
  • Siempre que se advierta alguna deficiencia en el funcionamiento de la instalación se debe acudir al técnico competente del distribuidor.
  • El grado de peligrosidad de esta instalación es superior a las demás, razón por la cual se extremarán las medidas de seguridad.

Revisiones periódicas

Los depósitos de gasóleo de las comunidades de propietarios, se rigen por el Reglamento de Instalaciones Petrolíferas, y están obligados a las siguientes inspecciones:

  • Cada 10 años: Depósitos interiores de capacidad superior a 3.000 l. y depósitos exteriores de capacidad superior a 5.000 l.
  • Además, cada 5 años deberán efectuar una revisión periódica que puede ser llevada a cabo por un instalador autorizado, o por el mantenedor. Los depósitos de menor capacidad, cada 10 años deberán efectuar una revisión periódica por instalador o mantenedor autorizado.

Por otra parte, las instalaciones enterradas están obligadas a realizar pruebas de estanqueidad con esta periodicidad:

  • Cada 5 años: Tuberías enterradas y tanques de almacenamiento que no sean de doble pared con detección automática de fugas ni estén enterrados en cubeto estanco con tubo buzo, deberán realizar la prueba tanto en depósito como en tuberías, pudiéndose llevar a cabo con producto en el tanque y la instalación en funcionamiento.
  • Cada 10 años: Los tanques de almacenamiento del grupo anterior deberán hacer una prueba de estanqueidad, en tanque vacío, limpio y desgasificado, tras examen visual de la superficie interior y medición de espesores.

El cumplimiento de esta normativa de seguridad evitará cuantiosas multas, y lo más importante, que se produzcan daños muy importantes en los elementos materiales por explosiones, fugas, derrames, etc. El buen uso y mantenimiento, unido a la protección de un buen seguro aportará tranquilidad y seguridad a los miembros de la comunidad. Si se produjera un derrame accidental o gradual, desde la entrada en vigor de la Ley 26/2007 de 23 de octubre, es necesario indemnizar y reparar el daño causado, sea material, personal o ambos y dejar el medio exactamente igual que estaba antes de la acción contaminante, es decir hay restaurar, pagar, limpiar, descontaminar e incurrir en importantes gastos judiciales.

Los seguros multirriesgo de comunidad nunca incluyen cobertura por los daños de responsabilidad medioambiental, aunque algunos aportan solución limitada para los daños por contaminación accidental que puede llegar a confundir a los profanos en la materia aseguradora.

Fuente: pcmanagement.es, boe.es y elaboración propia.

 

Cambio de uso de local a vivienda

Proyecto16-01Probablemente la idea de transformar un local en vivienda tuvo su origen en Nueva York en los años 50, concretamente de los conocidos barrios Tribeca, Soho y Barrio Oeste, protagonistas de una industria floreciente debido a que al tratarse de locales comerciales, despachos u oficinas, el alquiler era mucho más bajo que el de una vivienda. En España esta práctica hace años que se ha extendido y con la crisis se encuentra en auge, además puede ser una solución para darle uso a un local donde un negocio ha fracasado y en calles con poco tirón comercial, pero tranquilas. Pero, ¿ésta práctica es legal? ¿Se necesita alguna licencia o permiso del Ayuntamiento?

Para poder cambiar el uso de local a vivienda necesitamos saber si urbanísticamente el plan general de urbanismo del Ayuntamiento lo permite, ya que no siempre es así. Para ello debemos solicitar un informe de compatibilidad urbanística y solicitamos que nos indique por escrito si en dicha ubicación puede transformarse el local en vivienda.

Si ha sido positivo, el siguiente trámite a realizar es solicitar, también del Ayuntamiento, la licencia de obras para poder habilitar o transformar dicho local en vivienda adjuntando un proyecto de obras redactado por técnico cualificado. Una vez obtenida podremos iniciarlas de inmediato haciéndonos responsables de que la obra está dentro de la legalidad.

Pero no todos los locales pueden convertirse en viviendas, podemos encontrarnos con:

  • Limitación en el número de viviendas por hectárea superada: Si en el momento de construirse el edificio se crearon el máximo número de viviendas permitidas y ya se superan, no se podrá convertir el local en vivienda.
  • Imposibilidad de cumplir con cualquier apartado del Código Técnico de la Edificación: De cara a tener una vivienda, hay que estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad y de Salubridad.
  • Los vecinos no permiten el cambio de uso: en algunas localidades para solicitar un permiso de obras mayores es imprescindible tener la conformidad de la comunidad de vecinos; hay que enviar una comunicación fehaciente a cada uno de ellos, dejar a su disposición el proyecto (el administrador de fincas, es la persona idónea para custodiar y ayudar en la toma de decisiones) y esperar a que nadie se oponga.
  • Que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

En el caso de solicitar un cambio de uso  en una Comunidad de Propietarios ésta puede encontrar apoyo y guía durante todo el proceso y la realización de trámites en el servicio jurídico que presta la cobertura de Asesoramiento Jurídico de los seguros de Protección Jurídica recomendados por su correduría de seguros.

Fuente: fotocasa.es y elaboración propia