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Archivos Mensuales: marzo 2018

¿QUIÉN ASUME LOS DAÑOS POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO?

Goteras en zonas comunes de un edificio debidas a filtraciones en la cubierta, grietas en la fachada, baldosas que se desprenden… La acción degradante del paso del tiempo suele ser la causa de estos problemas en las edificaciones antiguas, pero en ocasiones estos desperfectos aparecen en inmuebles de nueva construcción. Distinguimos dos tipos de daños, los que sufre la propia edificación y aquellos que afectan a terceros como consecuencia de los primeros, tanto dentro del inmueble como en zonas aledañas ¿Puede tu Comunidad de Propietarios reclamar la reparación de estos defectos o vicios de construcción? ¿Cuáles son los plazos para hacerlo? ¿Quién es el responsable de su reparación?

En primer lugar debemos saber que las garantías varían en función de la gravedad y peligrosidad específica de cada defecto de construcción: cuanto más se comprometa la estabilidad de la obra o la seguridad de sus habitantes, mayor es el plazo de cobertura previsto. Para ello la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) contempla tres tipos de defectos:

  • Los defectos de remate, terminación, o acabado. Su reparación es sencilla y no suele ser excesivamente cara. Tienen un plazo de garantía de un año desde la recepción de la obra. Si el constructor o el promotor suscribieron un seguro de Todo Riesgo Construcción o Rehabilitación, ésta es una garantía habitual en éstas pólizas, es una tranquilidad saber que una compañía de seguros puede responder.

  • Los defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad (ruina funcional), son aquellos que afectan a la insonorización, ahorro de energía, aislamiento térmico, protección del medio ambiente y otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. Estos defectos son más complicados de detectar, por lo cual la LOE fija para ellos una garantía de tres años. También éste riesgo es asegurable por cuenta del constructor o el promotor, sin embargo debido a su mayor coste no es habitual su contratación, aún sabiendo su importancia. Cuando se comparan precios entre empresas es muy importante averiguar cuál aporta garantías mediante seguros adecuados.

  • Los defectos estructurales (ruina física), son aquellos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen de modo directo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.El plazo para su reclamación es de diez años. Para estos riesgos el promotor ya tiene obligación de suscribir el denominado seguro decenal para los inmuebles cuyo destino principal sea el de vivienda. Sin este seguro el promotor no podrá hacer la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad, lo que le imposibilitará obtener financiación hipotecaria o comercializar las viviendas.

Los responsables de subsanar los desperfectos, dentro de los plazos legales mencionados, en la terminación o los acabados serán la promotora y la constructora de la edificación, a los cuales habrá que enviarles mediante burofax un listado donde se concreten las anomalías existentes de este tipo. La reparación de los defectos de habitabilidad, funcionalidad, seguridad o estructurales suele ser elevada, por lo cual es aconsejable que un técnico especializado realice un informe pericial en el que el incluya una enumeración de los daños, sus causas, cuáles son las alternativas para solucionarlo, un presupuesto orientativo de reparación y quiénes serían los profesionales responsables. Éstos suelen ser el promotor, la constructora, el proyectista o incluso el director de la obra. Una vez elaborado el informe se debe enviar una copia y una carta de reclamación por escrito al promotor y a los demás profesionales responsables, en la que figuren los datos identificativos de la Comunidad de Propietarios y del inmueble perjudicado. Cumplidos los plazos legales, la responsabilidad recae sobre la propiedad del inmueble, en el caso de propiedad horizontal, la Comunidad de Propietarios; Si se trata de propiedad vertical, el propietario único. Las compañías de seguros ofrecen coberturas para los hechos accidentales por fenómenos climatológicos, el Consorcio de Compensación de Seguros para los extraordinarios por ciclogénesis, ambos fenómenos de la naturaleza abarcan los efectos de la lluvia, el viento, la nieve, el granizo y pedrisco. La falta de mantenimiento indudable es una responsabilidad no asegurable.

Llegados a este punto conviene recordar que toda Comunidad de Propietarios es Promotor en aquellas Obras de Rehabilitación que realice, por tanto está obligada legalmente a responder de los daños que puedan causar. En este caso el Seguro decenal de rehabilitación de edificios y obra nueva se convierte en algo indispensable si tu Comunidad de Propietarios planea realizar obras de este tipo. No dudes en consultar en tu Correduría de Seguros si tienes alguna duda sobre este u otro seguro que pueda necesitar tu Comunidad de Propietarios.

 

Fuentes: boe.es y elaboración propia.

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ACCIDENTES LABORALES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

ACCIDENTES LABORALES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS¿Te has parado a pensar con cuántos trabajadores a cargo puede contar una Comunidad de Propietarios? Conserjes, limpiadores, jardineros ( la igualdad de género es habitual en las fincas y empresas proveedoras) o incluso socorristas, si el inmueble posee piscina, son los más comunes; Con todos la Comunidad tienen una serie de obligaciones y responsabilidades en materia de Prevención de Riesgos Laborales. Las medidas que se le exige a las CCPP son las mismas que a cualquier tipo de empresa que tenga trabajadores a cargo, y aunque en muchas ocasiones son totalmente desconocidas, ello no le librará de las sanciones de responsabilidad Civil, Administrativa y Penal que le puede acarrear su incumplimiento. Entre otras, estas medidas son:

  • Evaluar los posibles Riesgos Laborales.
  • Adoptar un plan de medidas de emergencia.
  • Impartir Formación e Información a los trabajadores sobre los riesgos de sus puestos de trabajo.
  • Disponer de los equipos de trabajo y de seguridad necesarios.
  • Proporcionar a los trabajadores la posibilidad de reconocimientos médicos.

Sin embargo, son muchas las Comunidades que optan por contratar empresas de servicios para que realicen estos trabajos. ¿Debe velar por la seguridad laboral una Comunidad que no tenga trabajadores a cargo? La respuesta es afirmativa, básicamente debido a que la Comunidad de Propietarios es la responsable legal de todos los espacios comunes de la finca, y por lo tanto, si una persona que ofrece un servicio externo sufre un accidente, sería responsabilidad de la Comunidad de Propietarios (al no tener personalidad jurídica propia responderán los copropietarios). Por lo tanto debe ofrecer toda la información necesaria en materia de Seguridad laboral a todas aquellas personas externas que realicen algún tipo de trabajo en sus instalaciones.

Otro punto importante es el de las obras y reformas que se realicen con motivo de reparaciones, mantenimiento o mejora del inmueble. Conviene subrayar que al contratar una empresa para dichos trabajos, la Comunidad se convierte automáticamente en Promotora de esas obras, recayendo en la figura del Presidente su representación. En tal condición, tendrá las mismas obligaciones que cualquier otra empresa que contrate los servicios, y además estará sujeta a las responsabilidades que la normativa de Prevención de Riesgos Laborales establece. Designar un coordinador de seguridad y salud, antes del inicio de la obra, y a un arquitecto técnico para que elabore los documentos en materia preventiva, son requisitos necesarios para que la Comunidad cumpla con sus obligaciones como Promotora. En el caso de contratación de trabajadores autónomos para la realización de las obras, se considerará a la Comunidad como contratista, pasando así a ser Promotora-Contratista, y asumiendo las obligaciones establecidas tanto para la Promotora como para el contratista. Por eso es imprescindible que la Comunidad conozca a qué riesgos se expone el trabajador encargado de realizar la obra y qué medidas tiene para evitarlos o reducirlos. La accesibilidad en las fincas obliga a ejecutar pequeñas obras para cumplir con la ley de rehabilitación, renovación y regeneración urbana, que a pesar de estar paralizada continúa fomentando inversiones en el sector de la construcción.

La mejor solución para evitar accidentes laborales en un edificio de viviendas, es conocer las obligaciones y responsabilidades en materia de Prevención de Riesgos Laborales, publicarlas y hacerlas cumplir a todos los profesionales ocupados en las tareas, estén éstos a su cargo, sean de empresas externas o realizando cualquier tipo de obra o servicio en el edificio. Aunque lo prioritario es prevenir los accidentes y sus consecuencias, siguiendo esta normativa también se evitarán sanciones y multas que, reiteramos, finalmente todos los copropietarios deberán afrontar. Contar con un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios que cubra entre otras materias la Responsabilidad Civil para obras menores o bien seguros específicos para tal fin, resulta imprescindible para cualquier CCPP, y conviene contemplarlo como una inversión que revierte en el beneficio de sus ocupantes.

Fuentes: empleo.gob.es, prevent.es y elaboración propia.

 

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RESPONSABILIDAD POR DAÑOS EN ZONAS DE OCIO DE UN EDIFICIO

RESPONSABILIDAD POR DAÑOS EN ZONAS DE OCIO DE UN EDIFICIOCada vez es más habitual que las nuevas construcciones de edificios para viviendas, oficinas y parques tecnológicos cuenten con instalaciones complementarias de uso común como piscinas, pistas de tenis, de baloncesto o pádel para uso y disfrute de propietarios, inquilinos e invitados, pero un alto porcentaje de CCPP desconocen la obligatoriedad de cumplir ciertos criterios técnico-sanitarios en estas zonas diseñadas para el ocio. Un claro ejemplo es el Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, donde se establecen las normas y actuaciones que se deben aplicar para la protección de la salud y la seguridad de los usuarios de piscinas comunitarias.

Toda Comunidad de Propietarios (sin personalidad jurídica, pero con obligaciones) debe saber que, incumplir estas normas legales le ocasionará graves problemas a sus miembros, si en sus instalaciones complementarias se produce algún tipo de accidente. Si esto ocurriese, lo primero que se exigiría a una Comunidades de Propietarios para que sus integrantes puedan quedar libres de cualquier responsabilidad es la de cumplir escrupulosamente con todas las normas reguladoras, tanto de la legislación Estatal como de las Comunidades Autónomas y de las Ordenanzas Municipales. Su incumplimiento, además de la sanción administrativa, influiría en la responsabilidad civil exigible a los propietarios ante cualquier accidente que produjese daños materiales, lesiones corporales o algo más grave.

Conviene señalar que la responsabilidad civil o penal recae sobre todos los miembros de la comunidad , determinándose por coeficiente la cantidad que cada propietario debe aportar para contribuir a la indemnización del afectado en caso de demostrarse alguna negligencia. El presidente y el resto de miembros de la junta de propietarios, podrían incurrir por partida doble en su calidad de propietarios y directivos si sus decisiones fuesen incorrectas.

De forma general, se puede decir que la comunidad de propietarios no tendrá que responder de forma pecuniaria en caso de accidente de algún usuario en las zonas de ocio, en supuestos de fuerza mayor. Es decir, si la comunidad cumple con toda la normativa establecida, puede que exista algún percance, pero siempre responderá la compañía de seguros en aplicación de la responsabilidad objetiva. Tampoco habrá responsabilidad por parte de la comunidad de propietarios si el percance se ha producido por culpa exclusiva de la víctima.

Aunque se cumpla la normativa estatal, comunitaria y municipal podría ser insuficiente para la exoneración de responsabilidad, y la justicia determinará en cada caso concreto si la Comunidad de Propietarios ha adoptado medidas complementarias que pueden resultar exigibles. Las Comunidades de Propietarios tienen que extremar el cuidado para mantener en adecuadas condiciones de seguridad todas sus instalaciones en zonas de tránsito y ocio para evitar el riesgo de accidentes. Como ejemplo, en una zona común en la que estaban depositados sacos de escombro, una persona anciana se rompió la cadera al caer encima; La aseguradora no se hizo cargo de los daños por “desviarse a sabiendas de la ley”. Es importante mantener el pavimento en adecuadas condiciones de conservación y mantenimiento. La Comunidad siempre debe fijar un horario determinado para el uso de estas instalaciones, indicándolo con claridad en el acceso al recinto para general conocimiento de sus usuarios, con expresa prohibición de uso fuera de tal horario.

Por todo esto, si tu Comunidad de Propietarios posee alguna de estas instalaciones comunes, exige conocer el alcance de la póliza porque resulta imprescindible que cuente con un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios, asesorado profesionalmente, no dudes en acudir a los servicios profesionales de una Correduría de Seguros experta para que te asesore. En algunas Comunidades Autónomas es obligatorio asegurar los edificios de viviendas para riesgos de daños y responsabilidad civil.

Fuentes: boe.es y elaboración propia.

 

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