Aprovechamiento de las azoteas para financiar la rehabilitación de edificios antiguos

Proyecto de aprovechamiento de azotea en Barcelona

Según los últimos datos del Ministerio de Industria el parque de viviendas español es bastante antiguo: hay más de 25 millones de viviendas, de los que 6 tienen más de 50 años. Para rehabilitar estos edificios y que sean eficientes y sostenibles en los últimos años se han aprobado leyes, normas y subvenciones, pero aún así, existen problemas en la financiación para la rehabilitación de edificios en las comunidades de propietarios que deben acometer fuertes inversiones y gestionar luego el cobro de las subvenciones que no suelen cubrir todo el dinero invertido. Por lo que muchas de las subvenciones no se están consumiendo.

Una iniciativa novedosa con la que sería posible conseguir financiación para sufragar los gastos de rehabilitación en una comunidad es comprar los llamados “derechos de vuelo” de las azoteas y espacios en desuso a cambio de aumentar la edificabilidad del edificio y renovar por completo su fachada. La base del negocio no es comprar suelo, construir y vender del modo tradicional, sino detectar solares, estudiar su compra y procurar un beneficio tanto para los inversores privados constituidos en sociedad como para la comunidad de propietarios.

Interior de vivienda construida en una azotea por La Casa por el Tejado.

Este proyecto lo ha llevado a cabo la empresa La Casa por el Tejado (LCT), primero en Barcelona donde comenzaron hace cuatro años, y ahora en Madrid. La compañía catalana construye nuevas viviendas en fincas que aún no han agotado su edificabilidad, y, cuando las vende, paga una cantidad proporcional a cada vecino. De esta forma los beneficios que reciben pueden traducirse en rehabilitación integral de la finca y la llegada de más vecinos que contribuirán a la comunidad.

Es importante recordar que una vez conseguida la financiación para el plan de rehabilitación de nuestro edificio es aconsejable cubrir los imprevistos que no podemos controlar contratando las coberturas necesarias mediante un seguro de rehabilitación de edificios, que asegura la ausencia de sorpresas económicas.

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La responsabilidad del titular registral por cuotas impagadas a una comunidad de propietarios

Para contribuir al sostenimiento de los elementos comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal cada propietario debe contribuir en proporción a su cuota de participación. Así viene regulado en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, ley que ha sufrido reformas ante el problema que supone para una comunidad la morosidad de algunos vecinos para proteger a las Comunidades de Propietarios y garantizar el cobro de las deudas. Una de ellas es la extensión de la responsabilidad por esas deudas:

• Al propietario actual, por deudas de propietarios anteriores, en cuanto a la afección real del inmueble adquirido hasta el límite citado de las tres últimas anualidades y la corriente (art. 9. LPH).
• Al propietario anterior, por deudas posteriores a la transmisión, cuando no haya comunicado el cambio de titularidad a la Comunidad (art. 9. 1. LPH).

Por lo tanto, en principio, el obligado al pago es el propietario que deja de pagar la cuota comunitaria y el procedimiento adecuado que la ley prevé para exigírselo es el monitorio. Sin embargo, en la realidad se producen situaciones en las que resulta difícil ejecutar la condena porque el deudor y el titular registral de la finca son personas diferentes.

El mecanismo que la Ley de propiedad horizontal pone a disposición de las comunidades en estos casos es el siguiente:

“Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente”

La cuestión que se plantea entonces es si es posible reclamar el pago de la deuda con la comunidad a quien aparece como titular registral de una finca aunque no coincida con la persona de su actual propietario, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra éste, y en qué casos podría hacerse.

Según la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 22 abril 2015, dictada en el Recurso 319/2013, siendo ponente don Eduardo Baena Ruiz, fija como doctrina que:

“Cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre”.

Por lo tanto será responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, que se corresponde con el momento de su devengo, tal responsabilidad puede extenderse a otras personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el que está obligado a su pago, y esas personas son:

– El propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas por los anteriores titulares hasta el límite señalado en el art. 9 de la LPH, con afección real del piso o local al cumplimiento de esa obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad.

– El propietario anterior que haya omitido la comunicación de cambio de titularidad.

Por último, señalar que la prescripción de la acción de reclamación de cuotas de la Comunidad de Propietarios se rige por lo establecido en el artículo 1964 del Código Civil, y tras la modificación de este artículo a través de la Ley 42/2015 de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil es de cinco años, lo que deberán tener muy en cuenta las Comunidades de Propietarios para reclamar las deudas pendientes de sus miembros.

En el caso de tener que reclamar, si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, ésta nos ayudará, asesorará y respaldará durante todo el proceso. Además, la Aseguradora podría incluso anticipar las cantidades adeudadas para perjudicar lo menos posible el funcionamiento de la comunidad de propietarios. En definitiva por una tarifa plana, los asuntos legales de la Comunidad de Propietarios no alteran el presupuesto ordinario.

Fuente: abogadoscsc.es y elaboración propia

 

El juicio de equidad en la comunidad de propietarios

El juicio de equidad en la Comunidad de propietarios es un proceso previsto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que resuelve conflictos de mayorías exigidas para adoptar acuerdos. Será aplicable a los acuerdos fallidos que requieren mayoría simple para su adopción, ya que dependiendo del tipo de acuerdo que se adopte por la Comunidad se requerirá una mayoría cualificada (3/5 de los votos de los asistentes y cuotas de participación), la unanimidad o una mayoría simple.

Los acuerdos que necesitan mayoría simple de la Junta son muy diversos, como la aprobación de los presupuestos y las cuentas, obras ordinarias, funcionamiento de los servicios, cambio de la caldera, etc.

Si no se consigue esta mayoría simple, la LPH dispone lo siguiente: “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos , el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas”.

Los trámites para llevar a cabo este juicio de equidad son los siguientes:

• Se realizará un escrito dirigido al Juez por aquellos propietarios que solicitan el juicio de equidad, con sus datos personales.
• Hay que identificar al resto de propietarios que mantiene la postura contraria a los solicitantes del juicio de equidad y sus domicilios para que puedan ser citados.
• Se expondrán todas las circunstancias de la Junta celebrada, el punto conflictivo debatido y no aprobado, las distintas posturas que se debatieron y las razones argumentales que defienda la postura de la solicitud.
• Se presentará en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde radique la Comunidad de propietarios.
• El Juez citará a una comparecencia a las partes donde oirá las versiones y argumentos que se expongan, resolviendo en equidad este conflicto y buscando el beneficio común general.

En resumen, el proceso de equidad en la Comunidad de propietarios es el mecanismo para suplir la falta de entendimiento entre los vecinos que no alcanzan con sus votos la mayoría simple requerida para adoptar un acuerdo, a través de un procedimiento judicial en el que el Juez acudiendo  a razones de sentido común y lógica determine qué es lo más conveniente para los intereses de la Comunidad.

Por último,  recordar que este proceso de equidad en la Comunidad de propietarios también es el seguido cuando la Junta nombra al Presidente por sorteo o rotación y la persona designada no puede desempeñar dicho cargo por algún motivo, como desarrollábamos en éste otro artículo.

Fuente: mundojuridico.info y elaboración propia

 

Elección del Presidente de la Comunidad de Propietarios

El Presidente de la Comunidad es el órgano de gobierno que representa legalmente a la Comunidad en todos los asuntos que le afecten, pero ¿cómo y por qué se elige?

En cuanto al procedimiento del nombramiento La Ley de Propiedad Horizontal recoge en su artículo 13 el nombramiento del Presidente de la Comunidad de Propietarios, así como sus funciones y las del resto de órganos que forman parte de la Comunidad.

Este cargo ha de recaer necesariamente sobre uno de los propietarios, por lo que no cabe la posibilidad de nombrar a un tercero ajeno que no sea propietario, el procedimiento es el siguiente:

– Es la propia Asamblea de Propietarios quien ha de proceder al sistema de nombramiento por mayoría simple de los propietarios.

– El nombramiento del Presidente de la Comunidad de Propietarios se hará en una reunión convocada a tal efecto, mediante elección de la persona que va a desempeñar dicho cargo.

– Si no hay candidatos voluntarios , la ley establece la posibilidad de efectuar el nombramiento mediante los dos siguientes sistemas: Sorteo o Turno rotatorio.

– El cargo de presidente tendrá una duración de un año, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario.

– No existe impedimento alguno para que una misma persona pueda ser nombrada presidente de la comunidad durante varios años sucesivos si así lo decide la comunidad y lo acepta el propietario nombrado. Tampoco existe impedimento legal para que un vecino moroso no pueda ocupar el cargo de presidente de la comunidad.

En lo referente a las funciones del presidente de la comunidad de propietarios cuenta con una serie de derechos y obligaciones como:

– Representar a la Comunidad en todos los asuntos que le afecte.
– Convocar Junta ordinaria al menos una vez al año.
– Presidir las Juntas tanto ordinarias como extraordinarias.
– Ejercitar las acciones judiciales que acuerde la Junta ordinaria.
– Exigir el pago por vía judicial a los propietarios deudores.
– Visar los gastos y presupuestos.
– Hacer cumplir los acuerdos de la Junta.

La ley 8/2013 de 26 de junio atribuye más responsabilidades (https://segurosdecomunidadesdepropietarios.wordpress.com/2016/02/08/nuevas-responsabilidades-del-presidente-de-la-comunidad/) a la figura de Presidente, por tal motivo en ocasiones hay propietarios que no quieren ser elegidos Presidentes, bien sea por el trabajo que esta función tiene, como por motivos laborales, de enfermedad o por su avanzada edad. En estos casos y partiendo del hecho de que el nombramiento es obligatorio, el propietario designado que no quiere ser elegido, tendrá que acudir al Juzgado y exponer razonadamente los motivos de la negativa a la aceptación del cargo, solicitando la sustitución, mediante lo que se denomina un Proceso de equidad. El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios viene señalado en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal para solventar la falta de las mayorías simples necesarias para alcanzar un determinado acuerdo acudiendo sobre todo a razones de sentido común y lógica por el juez, pero también es el seguido cuando la Junta nombra al Presidente por sorteo o rotación, y la persona designada no puede desempeñar dicho cargo por algún motivo. En estos casos, deberá acudir dicha persona al juicio de equidad.

Para resolver dudas sobre este procedimiento o sobre funciones y responsabilidades de los órganos gestores de una Comunidad (entre los que se encuentra la figura del presidente) puede solicitar asesoramiento jurídico especializado en su correduría.

Fuente: laopiniondemalaga.es y elaboración propia