Para contribuir al sostenimiento de los elementos comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal cada propietario debe contribuir en proporción a su cuota de participación. Así viene regulado en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, ley que ha sufrido reformas ante el problema que supone para una comunidad la morosidad de algunos vecinos para proteger a las Comunidades de Propietarios y garantizar el cobro de las deudas. Una de ellas es la extensión de la responsabilidad por esas deudas:
- Al propietario actual, por deudas de propietarios anteriores, en cuanto a la afección real del inmueble adquirido hasta el límite citado de las tres últimas anualidades y la corriente (art. 9. LPH).
- Al propietario anterior, por deudas posteriores a la transmisión, cuando no haya comunicado el cambio de titularidad a la Comunidad (art. 9. 1. LPH).
Por lo tanto, en principio, el obligado al pago es el propietario que deja de pagar la cuota comunitaria y el procedimiento adecuado que la ley prevé para exigírselo es el monitorio. Sin embargo, en la realidad se producen situaciones en las que resulta difícil ejecutar la condena porque el deudor y el titular registral de la finca son personas diferentes.
El mecanismo que la Ley de propiedad horizontal pone a disposición de las comunidades en estos casos es el siguiente:
“Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente”
La cuestión que se plantea entonces es si es posible reclamar el pago de la deuda con la comunidad a quien aparece como titular registral de una finca aunque no coincida con la persona de su actual propietario, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra éste, y en qué casos podría hacerse.
Según la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 22 abril 2015, dictada en el Recurso 319/2013, siendo ponente don Eduardo Baena Ruiz, fija como doctrina que:
“Cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre”.
Por lo tanto será responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, que se corresponde con el momento de su devengo, tal responsabilidad puede extenderse a otras personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el que está obligado a su pago, y esas personas son:
– El propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas por los anteriores titulares hasta el límite señalado en el art. 9 de la LPH, con afección real del piso o local al cumplimiento de esa obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad.
– El propietario anterior que haya omitido la comunicación de cambio de titularidad.
Por último, señalar que la prescripción de la acción de reclamación de cuotas de la Comunidad de Propietarios se rige por lo establecido en el artículo 1964 del Código Civil, y tras la modificación de este artículo a través de la Ley 42/2015 de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil es de cinco años, lo que deberán tener muy en cuenta las Comunidades de Propietarios para reclamar las deudas pendientes de sus miembros.
En el caso de tener que reclamar, si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, ésta nos ayudará, asesorará y respaldará durante todo el proceso. Además, la Aseguradora podría incluso anticipar las cantidades adeudadas para perjudicar lo menos posible el funcionamiento de la comunidad de propietarios. En definitiva por una tarifa plana, los asuntos legales de la Comunidad de Propietarios no alteran el presupuesto ordinario.
Fuente: abogadoscsc.es y elaboración propia