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PASOS PARA EJECUTAR OBRAS DE REHABILITACION EN UN EDIFICIO

Lógicamente, el primer paso para realizar obras de rehabilitación en el edificio es tomar la decisión en la comunidad de propietarios y consensuar el alcance de las obras; posteriormente hay una serie de trámites y procesos necesarios para garantizar un desarrollo adecuado, de lo que nos vamos a ocupar en este artículo.

Es necesario saber que la rehabilitación afecta a estructuras, la reforma al confort y la reparación al mantenimiento, y cada una de ellas es susceptible de responsabilidades distintas.

El procedimiento comienza con el diagnóstico del estado del inmueble, llevado a cabo por un técnico competente e independiente, contratado por la Comunidad, y finaliza con la ejecución de las obras.

Antes que nada, es importante tener en cuenta una serie de consideraciones y necesidades para limitar los problemas que pueden derivarse de estas actuaciones como malas prácticas constructivas, demoras y dudas en la ejecución de las obras, sanciones por incumplimiento del deber de conservación, desviaciones presupuestarias, licencias y permisos, etc.

  1. Funciones que solo puede asumir un técnico con la titulación profesional, como reconocer el estado del inmueble, establecer un diagnóstico y proponer las actuaciones de rehabilitación necesarias. Dichas titulaciones habilitadas son según la Ley de Ordenación de la Edificación las de arquitecto y arquitecto técnico.
    1. Redacción del proyecto. Es obligatorio redactarlo para todas las obras menos para las que no actúen sobre elementos estructurales, no alteren la configuración de la fachada y no afecten a edificios catalogados y las obras derivadas de una orden de ejecución. Es redactado por el arquitecto técnico.
    2. Proyecto de obras: es el conjunto de documentos definitorio del alcance de las obras y la justificación técnica de las soluciones, según las especificaciones requeridas por la normativa. El proyecto puede tener un desarrollo por fases: anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución. El básico es suficiente para la tramitación de la licencia, pero no para el inicio de las obras. Para el comienzo de las mismas es necesario tener redactado y visado por el Colegio Oficial el proyecto de ejecución que también sirve para tramitar la licencia.

Para la tramitación de la licencia es requisito la inclusión en el proyecto del estudio de seguridad y salud.

  1. Dirección de las obras. Es obligatoria para la ejecución de las actuaciones requeridas por el proyecto. Ejecutada por el director de la ejecución de la obra, que asume la función de dirigir la ejecución material y controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y calidad de la edificación.
  1. Licencia Urbanística. Está regulada en la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas. Cualquier obra está sujeta a la misma, menos las obras objeto de una Orden de Ejecución, o las obras consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local. Cuando se solicite la licencia, se ha de abonar la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos, fijada de acuerdo al tipo de obras y a la superficie afectada por las mismas. Una vez concedida la licencia, se abonará la cuota de liquidación del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, resultante de aplicar un porcentaje al coste real de las obras, excluido el IVA y cualquier otro concepto que no integre el coste de la ejecución material.
  1. Contratación de la empresa constructora. El constructor ejecuta con medios humanos y materiales las obras de conformidad con el proyecto y con el contrato suscrito. El constructor tiene las siguientes obligaciones:
    1. Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación y a las instrucciones del director de obra y del director de ejecución de obra.
    2. Designar al jefe de obra que asuma representación técnica del constructor en la obra.
    3. Asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios.
    4. Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
    5. Suscribir las garantías necesarias.

Una vez redactado el proyecto de ejecución, la comunidad debe solicitar ofertas a diferentes empresas constructoras a efectos de seleccionar la más adecuada según sus intereses.

  1. Ejecución de las obras.
    1. Solo pueden ejecutarse bajo dirección facultativa, una vez obtenida la licencia.
    2. Control y ejecución. Se deben ejecutar con sujeción al proyecto y a sus modificaciones, bajo órdenes e instrucciones de la dirección facultativa. Si existieran modificaciones del proyecto original durante la ejecución deben ser autorizadas siempre por la propiedad y si es necesario tramitando la modificación de la licencia inicial.
    3. Fin de las obras. Se reflejará en un acta de recepción, firmada por la propiedad y el constructor donde constará: fecha del Certificado Final de Obra, coste final de la ejecución material de la misma, declaración de la recepción de la obra con o sin reservas. Al acta de recepción se adjuntará el Certificado Final de Obra suscrito por la dirección facultativa.
  1. Responsabilidades y Garantías de los Agentes. La Ley de Ordenación de la Edificación establece las responsabilidades y garantías así como los plazos de prescripción de las acciones, que afectan a los agentes intervinientes en el proceso. Las personas físicas o jurídicas sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, que intervienen en el proceso de edificación, responderán frente a los propietarios de los siguientes daños materiales ocasionados:
    1. Durante 10 años, de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que sean o afecten a los elementos estructurales.
    2. Durante 3 años, de los daños materiales causados por vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones que incumplan las condiciones de habitabilidad.
    3. Durante 1 año, daños causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Una vez estudiado detenidamente todo el proceso, se considera a la Comunidad de Propietarios del edificio a rehabilitar como promotor o contratista principal, por lo que debe poseer un seguro a todo riesgo de rehabilitación para estar cubierto de todos los daños que se puedan derivar y de las responsabilidades que conlleva.

Fuente: Madrid.es y elaboración propia

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El pago de las obras de cota cero no es obligatorio para los propietarios de los locales

ascensor cota ceroSegún una sentencia del Tribunal Supremo, los propietarios de locales comerciales no tienen obligación de pagar la obra para bajar el ascensor a cota cero en comunidades de propietarios si los estatutos les eximen del pago de los gastos de conservación y mantenimiento del ascensor.

Esta situación es frecuente ya que en muchos casos estos locales, a través del título constitutivo, están exentos de pagar pequeñas reformas del ascensor u otros arreglos. De esta forma si el edificio cuenta con un ascensor y los estatutos de la comunidad eximen a los propietarios de los locales o sótanos del pago del mantenimiento y conservación del mismo, la exención incluye también los gastos de bajada a cota cero.

Para el Tribunal Supremo las obras de bajada a cota cero equivalen a otras obras de mera reforma o sustitución del ascensor.

Requisitos y condiciones para bajar el ascensor a cota cero

En edificios que presentan mala accesibilidad, muchas comunidades de vecinos deciden situar el ascensor a cota cero, es decir al mismo nivel que la salida a la calle, para hacerle la vida más fácil a todos los vecinos, y sobre todo a personas con alguna dificultad de movimiento, o con movilidad reducida. ¿Qué requisitos y condiciones hay que cumplir?

En los casos en los que la petición de obra de accesibilidad la realicen propietarios que no sean ni personas mayores ni con movilidad reducida a causa de discapacidad, el art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, deja constancia que para su aceptación se requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.

En cambio, cuando la solicitud la realizan personas mayores de setenta años o con minusvalía, se aplicaría el art. 10.1, b) de la LPH, que manifiesta el carácter obligatorio de realizar las obras de accesibilidad (bajar el ascensor a cota cero, instalación de rampas u otros dispositivos mecánicos y electrónicos). En este caso no se necesitaría ningún acuerdo previo de la Junta de Propietarios y es una responsabilidad exclusiva de quien ejerza el cargo de presidente.

Cuando el importe repercutido anualmente no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, será obligatorio realizar la obra, una vez deducidas las subvenciones o ayudas públicas.

Antes de realizar cualquier obra, sería conveniente consultar la posibilidad de obtención de ayudas públicas y de contar con un buen Seguro Todo Riesgo Rehabilitación que respalde a la Comunidad de Propietarios para proteger el patrimonio de los propietarios (tiene el carácter de Promotor con sus derechos y obligaciones que establece la LOE) en caso de presentarse un siniestro durante su ejecución o incluso finalizadas las obras.

Fuente: gasteizhoy.com y elaboración propia

 

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La rehabilitación comienza a ser una realidad: EL IDAE destina 200 millones de euros en ayudas para mejorar el rendimiento energético de los edificios

Programa PAREER Rehabilitación Energética de Edificios del IDAEEl Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía, ha puesto en marcha un programa específico de ayudas y financiación para la rehabilitación energética de edificios, así que puede ser buen momento para plantearse hacer reformas en los edificios e impulsar la actividad inmobiliaria en nuestro país.

El Programa de Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios  (PAREER-CRECE) tiene como fin incentivar y promover la realización de actuaciones de reforma que favorezcan el ahorro, la mejora de la eficiencia energética, el aprovechamiento de las energías renovables y la reducción de emisiones de dióxido de carbono en los edificios construidos, con independencia de su uso y de la naturaleza jurídica de sus titulares. Todo ello a través de actuaciones que se encuentren dentro de estas tipologías:

– Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica (muros, ventanas y techos).

– Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación (calderas y aparatos de aire acondicionado).

– Sustitución de energía convencional por biomasa en las instalaciones térmicas.

– Sustitución de energía convencional por energía geotérmica en las instalaciones térmicas.

Las actuaciones , por separado o conjuntas, deberán mejorar la calificación energética total del edificio en al menos una letra con respecto a su calificación energética inicial . ¿Y quién podrá beneficiarse de ellas? tanto propietarios como las comunidades de vecinos o las agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios residenciales de uso vivienda, constituidas como Propiedad Horizontal, podrán beneficiarse de estas ayudas y solicitarlas hasta el 31 diciembre de 2016, a través de este formulario.

Un Seguro de Protección Jurídica o incluso algunos Seguros Multirriesgo de Comunidades, aportan ayuda para conocer la calificación energética de nuestro edificio y qué reformas convendría realizar. Para garantizar la seguridad y responsabilidades que implican este tipo de obras, lo más aconsejable es contar con un Seguro todo riesgo rehabilitación. Desde 250 euros/ por obra, el Administrador de Fincas Colegiado se puede sentir tranquilo cuando asesore a su comunidad.

Fuente: ocu.org y elaboración propia

 

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La cooperativa, posible solución para la rehabilitación de inmuebles

Restauración edificioCuando es necesario realizar arreglos por causas accidentales en un inmueble, si la comunidad de propietarios tiene contratado un seguro del edificio éste podrá hacerse cargo de los trabajos necesarios. Sin embargo, cuando se trata de meras tareas de mantenimiento o se plantea una rehabilitación completa, la consecución de los recursos económicos necesarios puede convertirse en una odisea porque no todos los vecinos pueden aportar la cuota que por coeficiente le corresponde, por ejemplo por obligación de la ITE  o por otras obligaciones legales como el Reglamento de Baja Tensión para inmuebles .

Desde el inicio de la crisis financiera la consecución de financiación para cualquier proyecto inmobiliario es complicada, y más aún cuando el importe medio de la rehabilitación supera los 21.000 euros en una comunidad de propietarios que ha llegado a un consenso para reformar el edificio. Ante esta situación, la constitución de una cooperativa se revela como una opción válida para acercar la financiación a la comunidad de vecinos, al dotarla de personalidad jurídica propia. Esta vía además le daría acceso a las coberturas de seguro necesarias en un programa de rehabilitación al poder actuar tanto como Tomador o como Asegurado, en los contratos de seguro.

De esta opción se habló en la XVII Jornada del Cooperativismo de Viviendas en Madrid, donde fue avalada por la Confederación de Cooperativas de Viviendas (Concovi) y por profesionales Colegiados de la Administración de Fincas, como Ángel Hernández, presidente de CafSalamanca y Zamora, que también señaló la opción de crear agrupaciones o mancomunidades para negociar con entidades financieras.

En definitiva, todos los expertos allí reunidos coincidieron en que el parque de viviendas necesitadas de rehabilitación permitiría la mejora del patrimonio inmobiliario, mejoraría su eficiencia energética (6 de cada 10 casas se construyeron sin cumplir la normativa ) y la reactivación de la economía.

Fuente: Cincodias.com y elaboración propia

 

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