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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (I): El mantenimiento

En un edificio se deben realizar distintas inspecciones y sustituciones de forma regular dentro de un programa de mantenimiento, además de la normativa vigente que obliga a ello, cada estación del año incide de forma distinta en las instalaciones y elementos exteriores.

Este mantenimiento es imprescindible para evitar que se produzcan daños que afecten a la resistencia, confort y seguridad del edificio y sus ocupantes. Y no menos importante, evitará que se produzcan averías más costosas. La prevención es rentable y se puede equiparar a un plan de pensiones porque habitualmente en la vejez los ingresos merman.

Muchas comunidades dejan de lado este mantenimiento, por desconocimiento, porque supone un gasto importante para los copropietarios (en realidad es una inversión), porque carecen de un líder que genere confianza a sus vecinos, o quizá también por la comodidad; sobre todo en comunidades con pocos vecinos, donde cada uno debe pagar más para cubrir los gastos y son reacios a invertir en mantenimiento, reformas o rehabilitación integral.

Esta apatía por acometer el mantenimiento de la Comunidad de Propietarios se ha cortado de raíz desde la publicación de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de junio de 2013 que en su artículo 10 dice que tendrán carácter obligatorio los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de las imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. De esta redacción se desprende una clara responsabilidad de quien ejerza el cargo de Presidente. Vamos a explicar en qué consiste un mantenimiento básico y cómo llevarlo a cabo para evitar problemas mayores.

¿En qué consiste el mantenimiento general?

Consiste en combinar los servicios de limpieza, prevención y adaptación legal, lo que incluye:

  • Limpieza y preservación de la higiene y el orden en las diferentes zonas comunes
  • Cuidado de las zonas verdes e instalaciones deportivas.
  • Mantenimiento de la piscina
  • Control del estado del sistema eléctrico, aparatos, maquinaria y accesos.
  • Seguridad y limpieza de trasteros y garaje
  • Los ascensores requieren de inspección de mantenimiento preventivo con una periodicidad mensual. Si no se realiza en los plazos estipulados puede provocar problemas y deficiencias.
  • Mantenimiento de las protecciones, tanto pasivas (elementos del edificio y la ruta de evacuación) y las activas (extinción del incendio como la alarma y los extintores).

Soluciones para un mantenimiento adecuado:

Contratar  a una empresa que se encargue de realizar un buen plan de mantenimiento periódico, que se ocupe de las inspecciones obligatorias y contractuales establecidas y documente todas las actuaciones a realizar en el edificio en prevención de sanciones de la Administración o pérdida de la garantía del equipamiento.

Contar, además, con un Administrador de fincas, facilitará mucho esta labor de coordinación a la comunidad, y en concreto a quien ocupe la responsabilidad de presidirla. Ya se sabe que no es fácil llevar una comunidad de propietarios: contadores, calefacción, agua, limpieza, tributos, tasas, mantenimiento… a lo que hay que sumar todas las gestiones que ello implica. Es necesario estar muy bien informado e invertir tiempo en estas gestiones, algo que puede garantizar un profesional colegiado de la administración de fincas.

Por otro lado, la propia higiene de los inquilinos, un comportamiento adecuado, pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y la Inspección de Eficiencia Energética ( IEE), ayudarán al mantenimiento del edificio.

Todo esto supone una planificación del gasto periódico en la comunidad, revisable cada dos años, pero no hay que perder de vista que representa un ahorro a largo plazo y una excelente inversión porque el edificio se revaloriza.

Finalmente, queremos recordar la importancia de contar con un buen seguro para la comunidad de propietarios, que nos respaldará ante los hechos accidentales que debamos afrontar para mantener nuestro edificio en las mejores condiciones de seguridad y confort.

Fuente: elaboración propia y prensa sectorial

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Dudas frecuentes en torno a la concesión de préstamos a la comunidad

crédito comunidades de vecinosHay ocasiones en las que las comunidades necesitan encontrar financiación, normalmente cuando van a llevar a cabo obras de mantenimiento y rehabilitación muy necesarias, incluso exigibles por Ley, que son muy costosas.

Una forma de conseguirla es acudir a la entidad financiera con la que opera nuestra Comunidad y solicitar un préstamo, para lo que pueden surgir algunas dudas: ¿Tendremos que firmar todos los propietarios el préstamo?, ¿qué documentación se requiere?, ¿quién responde al importe financiado?, ¿qué productos vinculados nos obligarán a suscribir?…

Según la Ley, las comunidades de propietarios tienen personalidad jurídica para contratar operaciones crediticias con el fin de llevar a cabo obras de rehabilitación, tal y como regula el art. 9.4 y 9.5.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

La comunidad de propietarios deberá aprobar en una Junta General la solicitud de financiación a las entidades financieras, y la cesión de información a terceros según LOPD. El presidente firmará el préstamo en representación de la comunidad de propietarios, nunca a título personal, por lo que no deben firmar el resto de propietarios.  De esta forma la comunidad será la que responda al importe financiado, así lo indica el art. 9 de la LPH que describe las obligaciones de los propietarios, y el art. 22 de la LPH no deja dudas sobre la capacidad de recobro que tienen las entidades financieras y otros acreedores de cara a un hipotético préstamo impagado por una comunidad.

En cuanto a la documentación, el presidente deberá reunir una fotocopia del libro de actas de la junta en la que se recoge el acuerdo, certificado del acuerdo de realización de la inversión y solicitud de financiación expedido por el administrador. En aquellas obras en las que sea preciso el proyecto técnico, se deberá aportar también la licencia municipal para la ejecución de las mismas. Además, es necesario presentar el presupuesto de las obras para las que se solicita financiación e informar del estado de las cuentas de la comunidad en un informe del administrador.

Es importante saber que ICO, El Instituto de Crédito Oficial, tiene una línea de financiación en unas condiciones ventajosas denominada ICO Empresas y Emprendedores donde los particulares y comunidades de propietarios pueden solicitar financiación para la rehabilitación de sus viviendas. Ya hemos hablado reiteradamente sobre ello, pero sigue siendo necesario recordar que ninguna entidad financiera, banco o caja, pueden obligar a suscribir seguros por el hecho de conceder préstamos para la rehabilitación. Son numerosas las situaciones identificadas de imposición de pólizas ineficaces.

Por último, queremos recordar la importancia de asegurar las obras de rehabilitación frente a daños materiales que pudieran producirse con un buen seguro ya que se trata de una inversión de gran envergadura. En José Silva somos expertos en seguros para comunidades de propietarios y nuestro objetivo es proteger el día a día de la comunidad.

Fuente: heraldo.es y elaboración propia

 

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Importancia de la licencia de obras en comunidades de propietarios

Derrumbamiento edificio en Los Cristianos, TenerifeA raíz de la tragedia ocurrida el pasado jueves 14 de abril en Los Cristianos, Tenerife, de la que todavía se desconocen las causas del derrumbe, queremos remarcar la importancia de seguir todas las etapas necesarias para cualquier reforma o rehabilitación de un edificio y de que la comunidad vele por ello, ya que todo apunta a que la causa podría estar relacionada  con unas obras de reforma en los bajos del edificio desplomado que no habían obtenido todavía el preceptivo permiso municipal.

Las fuentes detallan que los técnicos municipales habían advertido a los propietarios que los trabajos que estaban realizando requerían de una licencia de obra mayor, se considera así aquella que modifique elementos comunes del edificio, sus condiciones de seguridad, el conjunto estructural, que afecten a la ubicación de las instalaciones de saneamiento y ventilación, o al aspecto exterior de la fachada o cubierta de la edificación.

En el caso de una comunidad de propietarios siempre que se vaya a llevar a cabo cualquier tipo de obras o reformas en un edificio de viviendas será necesaria la obtención de una licencia de obras para comunidades de propietarios y en la mayoría de los casos se deberá obtener con antelación al inicio de estas. Los pasos a seguir para éste trámite en resumen son los siguientes:

  • Entrega de documentación acorde al procedimiento que corresponde.
  • Estudio de la solicitud por parte del organismo municipal competente.
  • Envío del proyecto a los órganos municipales que proceda.
  • Si la resolución de la petición es favorable todos los pasos deberán atender a unos plazos de entrega y de respuesta.

Una vez concedida la licencia de obras en comunidades de propietarios los organismos municipales tienen la potestad de realizar un seguimiento del estado intermedio de las obras.

Si a la falta del permiso en las obras unimos el hecho de que se trataba de un edificio de construcción antigua y sin rehabilitar vemos también la importancia de de la rehabilitación para la seguridad y eficiencia de los edificios, sin olvidar contar con el seguro de rehabilitación correspondiente, tema que tratábamos en este otro artículo donde explicábamos los pasos a seguir.

Fuente: elmundo.es y arquitea.com

 

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Problemas en la financiación para la rehabilitación de edificios. Pool de Aseguradores Privados.

rehabilitación de edificiosUna de las razones por las que no llega a agotarse todo el dinero disponible para subvencionar la rehabilitación de viviendas (subvenciones de las que ya hemos hablado anteriormente) es la falta de financiación de las comunidades, y es que las ayudas existentes pueden cubrir hasta el 50% de la inversión, pero el resto deben aportarlo los vecinos.

Para obtener financiación, a través de la línea ICO Las Entidades de Crédito están dispuestas a financiar la parte que no cubra la ayuda, siendo financiables todos los conceptos que supongan rehabilitaciones encaminadas a la mejora de las viviendas y edificios, incluida la mano de obra y minutas de arquitectos, aparejadores o ingenieros siempre que sean emitidas por tercero independiente y se aporte justificante de pago. Pero puede que no todos los vecinos estén de acuerdo en solicitar la financiación y por tanto en firmar el préstamo, en ese caso existe la posibilidad de realizar préstamos individuales por los porcentajes de propiedad de cada vecino y previo documento de autorización de la propia comunidad de propietarios para formalizar estos préstamos.

Pero nos encontramos aquí con otro problema, y es que incluso encontrando financiación si una comunidad se acoge a alguna de las ayudas para la rehabilitación de edificios, en el caso de que existan vecinos morosos tendrán que costear los impagados con cargo a las cuotas colectivas. Esta desconfianza hace que muchos de los proyectos no se lleven a cabo y no se consuman la totalidad de las ayudas.

Una de las soluciones para este caso, podría ser la creación de un fondo de garantía estatal que cubra los pagos de los vecinos morosos, similar al de los seguros agrarios, o un Pool de Aseguradores Privados que asuman el riesgo del impago, mediante una prima de seguro.

Pero al no existir un fondo de garantía, a estas dificultades (búsqueda de financiación privada y riesgo de impagos por parte de vecinos morosos), se unen los riesgos propios de la realización de la obra de rehabilitación.

Para que todo esto no eche por tierra el plan de rehabilitación de nuestro edificio es aconsejable consultar la mejor opción de financiación, y cubrir los imprevistos que no podemos controlar contratando coberturas con un seguro de rehabilitación de edificios.

Fuente: laopiniondemurcia.es y elaboración propia

 

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Rehabilitación energética de edificios, es tarea para expertos: pasos a seguir

rehabilitacion edificiosCasi el 60% de las viviendas españolas fueron construidas antes de 1980 y cuentan con aislamientos deficientes y escasas medidas orientadas a la eficiencia energética; a este parque de viviendas se unen muchas de las construcciones realizadas en la época del “boom” inmobiliario, que se desarrollaron sin los adecuados criterios de eficiencia energética ni de protección térmica.  Por eso es necesario en muchos casos una rehabilitación del edificio, incorporando nuevos materiales y sistemas, que no sólo aumentarán el confort de los ciudadanos, sino que permitirá alcanzar los objetivos de seguridad, ahorro de energía y de calidad del aire.

La rehabilitación energética completa del edificio es una gran inversión que conlleva una serie de actuaciones que conviene conocer para realizar una planificación eficaz, para la que contamos con un programa de ayudas. Para ello, veamos los pasos y actuaciones a seguir:

Primer paso: Auditoría Energética del edificio

Consiste en realizar un estudio para establecer el diagnóstico energético del edificio y las medidas que se deben llevar a cabo para mejorar la calificación energética del edificio y por tanto, consumir menos energía. Este estudio es llevado a cabo por empresas de servicios energéticos, o un técnico que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, o haya acreditado la cualificación profesional necesaria para suscribir certificados de eficiencia energética.

Segundo paso: Actuaciones sobre los elementos

La rehabilitación energética eficiente debe centrarse sobre todo en solucionar el escaso aislamiento térmico, las fugas de aire y una ventilación inadecuada:

– Aislamiento: Actuar sobre la envolvente del edificio e instalar ventanas térmicas.

– Estanqueidad: Identificar fugas de aire, sellar huecos y tapar agujeros en paredes.

– Ventilación: Instalación de recuperadores de calor y sistemas de ventilación natural eficientes.

Tercer paso: Instalaciones eficientes

Instalar aparatos eficientes que consuman poca energía:

  • Calderas de condensación
  • Bomba de calor aire-agua
  • Radiadores de bajo consumo
  • Suelo radiante a bajas temperaturas
  • Sistemas de aire acondicionado inverter
  • Energías renovables
  • Sustituir ascensores antiguos por modelos más eficientes
  • Uso de bombillas LED
  • Electrodomésticos con eficiencia energética mínima A++

Cuarto paso: Ayudas a la rehabilitación

El Programa de Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios Existentes (PAREER-CRECE) tiene como objetivo promover la realización de actuaciones integrales (envolvente e instalaciones) de edificios existentes (construidos antes de 2014), con independencia de su uso y de la naturaleza jurídica de sus titulares, así como contribuir a alcanzar los objetivos establecidos en la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética y en el Plan de Acción 2014-2020.

Lo componen cuatro tipos de ayudas:

Tipología 1: Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica.

Tipología 2: Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación.

Tipología 3: Sustitución de energía convencional por biomasa en las instalaciones térmicas.

Tipología 4: Sustitución de energía convencional por energía geotérmica en las instalaciones térmicas.

Por último, ante una inversión de tal envergadura habrá que asegurar el riesgo estructural, constructivo y ornamental. Para ello existen seguros para la rehabilitación de edificios, enfocados a Comunidades de Propietarios como promotoras en aquellas obras de rehabilitación que realicen,  para poder responder legalmente de los daños e imprevistos que puedan surgir y cumplir con lo que establece la LOE.

Fuente: caloryfrio.com y elaboración propia

 

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Los administradores de fincas hacen propuestas para impulsar la rehabilitación y la regulación de la vivienda

administración de fincasUna de las propuestas que los Colegios de Administradores de Fincas han trasladado, junto al consejo general que reúne a estas entidades, a diferentes formaciones políticas, es la de incentivar el alquiler fiscalmente y buscar nuevas formas de acceso a la vivienda, como la compra temporal o parcial, o el derecho de uso, entre otras.

También trasladaron  una serie de propuestas para mejorar la regulación de la vivienda e impulsar la rehabilitación. En cuanto la regulación de la vivienda proponen distintas reformas en la legislación:

– Una nueva Ley de Propiedad Horizontal para los edificios del siglo XXI, ya que los costes y las obligaciones de los propietarios son mucho mayores.

– Incorporar la tecnología para que se regule su uso en las comunidades de propietarios y mejorar su administración.

– En cuanto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, eliminar la necesidad de registrar los contratos para no perjudicar la seguridad y el dinamismo del alquiler.

Para  conseguir un mantenimiento adecuado de los edificios y rehabilitar todos aquellos en mal estado de conservación proponen una serie de medidas para dotar al mercado de la financiación necesaria:

– Constitución de un fondo acumulativo para financiar estos proyectos. En los proyectos de eficiencia energética las inversiones pueden pagarse con los ahorros obtenidos.

– Deducciones fiscales. La vivienda soporta una gran carga fiscal, que es necesario reducir, de tal modo que el IVA, tasas e impuestos municipales puedan ser reducidos para las obras de conservación, rehabilitación y supresión de barreras arquitectónicas.

– Una oficina única de tramitación de las ayudas para tener acceso a la información de forma precisa y ágil.

– Unificar las normas que afectan a los edificios y que las principales obligaciones sean similares en todo el país y se mantengan de manera continuada en el tiempo

Por último, demandan una regulación adecuada de la actividad de los administradores de fincas, de modo que “pueda darse una gestión profesional, eficaz, segura y responsable a las crecientes obligaciones técnicas, jurídicas, laborales y fiscales que afectan al mundo inmobiliario”.

Todas estas propuestas tienen como objetivo facilitar el trabajo entre los propietarios y los Administradores de Fincas, para intermediar y asesorar en esta relación y en las obligaciones del profesional lo más adecuado es contar con asesoría jurídica especializada en Administradores de Fincas.

Fuente: 20minutos.es y elaboración propia

 
 

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¿Hay concienciación de la población sobre la eficiencia energética de edificios?

vivienda eficiencia energéticaEl pasado mes de julio el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) emprendió una campaña de comunicación con la realización de una encuesta sobre certificación energética de los edificios. Según ese estudio, más de un 50% de los encuestados aseguró que conocía esa certificación, pero solo un 36% manifestó que la tendrían en cuenta a la hora de vender o alquilar una vivienda.

Para aportar información útil y didáctica en cuanto a las características energéticas de las viviendas y los edificios en general el IDAE incluye, en su último boletín electrónico (noviembre de 2015), un documento en el que recoge las que considera “Las claves para conocer y actuar en materia de Certificación Energética de los Edificios“, y acabar así con la idea extendida de que es un trámite o un mero impuesto.

Pero, ¿qué es el certificado energético? Es una exigencia derivada de la Directiva 2002/91/CE, por la que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios, tanto de nueva construcción, como existentes. Según la Disposición Transitoria primera del Real Decreto 235/2013, desde el 1 de junio de 2013 es obligatoria la emisión de estos certificados de eficiencia energética para la compraventa y alquiler de viviendas y edificios, tanto nuevos como ya construidos.

El sistema de evaluación establece siete niveles de certificados en función de las emisiones de dióxido de carbono y del consumo de energía del edificio. Conforme a la normativa nacional, se parte de la G (la menos eficiente) a la A (la más eficiente).

Para calcularlo los factores que intervienen para valorar la eficiencia energética de un edificio son múltiples pero se pueden englobar en dos categorías:

el consumo energético del edificio y
– las emisiones de CO2 derivadas de generar la energía térmica y eléctrica que el edificio necesita.

Además de la calificación energética, deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los edificios, y, en el caso de edificios existentes, un documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética del edificio. Las acciones que pueden emprenderse para mejorar la certificación energética del edificio son en tres ámbitos fundamentales: la envolvente del edificio, sus instalaciones energéticas y sus sistemas de gestión y control.

Como ya com­entábamos al principio del artículo,  muchos usuarios consideran esta certificación como un trámite, un coste más y una medida innecesaria. Sin embargo -explican desde IDAE-, este trámite, que es voluntario (si no se vende o alquila el inmueble), conlleva múltiples ventajas. Las consecuencias de realizar medidas de eficiencia energética en la edificación y mejorar la calificación son las siguientes:

Mayor valor teórico de mercado: la propiedad se diferenciará del resto de inmuebles en su venta o alquiler. Para los ocupantes, aportará una imagen verde.
Menores costes: por el ahorro que supone que el inmueble funcione con menor energía, y que necesite de un menor mantenimiento.
Mayores ingresos: al estar más solicitadas, estas edificaciones tienen unas tasas de vacantes en alquiler más bajas y en ventas mayores.
Mejora el confort de los habitantes.

Según los resultados de la encuesta, un 36% manifiesta que tendría en cuenta ese certificado a la hora de vender o alquilar una vivienda. La campaña de comunicación “ha conseguido -informan desde IDAE- que casi el 40% de las personas que la vieron y que viven en un bloque de pisos reconozca que piensa informarse con mucha o bastante probabilidad acerca de las ayudas para la rehabilitación energética (a través de la línea Pareer-Crece del IDAE ) y que una de cada cuatro personas piense plantear, a su comunidad de vecinos, la posibilidad de solicitar ayudas para la rehabilitación energética”.

Como siempre, podemos solicitar información en nuestra Correduría de seguros si decidimos tomar una, varias o todas las medidas contempladas: mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica, de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación y la sustitución de energía convencional por energía solar, biomasa o geotermia en las instalaciones térmicas, ya que son decisiones que suelen conllevar obras de gran envergadura y en las que es imprescindible contar con un seguro todo riesgo rehabilitación.

Fuente: energias-renovables.com y elaboración propia

 

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