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Archivos Mensuales: septiembre 2015

¿Es posible mejorar las cuentas de la Comunidad de Propietarios mediante el ahorro de energía en el ascensor ?

ahorro mantenimiento ascensorCuando el gasto que supone en una comunidad el uso y mantenimiento de un ascensor alcanza el 40% del presupuesto es necesario aplicar medidas para reducir esta cifra el máximo posible. Para ello habría que empezar por intentar ahorrar en lo que produce más gasto de un ascensor: la luz. Instalando de manera eficiente tecnología LED y dispositivos que detecten cuando se encuentra vacío para mantenerla apagada se puede ahorrar hasta un 80%.

Podemos hacer uso de la domótica con un sistema de llamada inteligente , mediante el cual se optimizarán los movimientos y además de ahorrar tiempo conseguiremos un ahorro energético de hasta un 50% sobre la maniobra convencional, y sustituyendo los cables tradicionales de acero por cintas planas, cubiertas de poliuretano, se podrá reducir la factura eléctrica de la comunidad hasta en unos 400 euros anuales.

Por otro lado, encontramos dos tipos de sistemas de tracción para los ascensores: los hidráulicos, y los electromecánicos. Los primeros son los menos eficientes y no hay forma de mejorar su eficiencia si no es por su sustitución. En cambio los electromecánicos pueden ser más o menos eficientes en función del tipo (multivoltaje, de una o dos velocidades o de imanes permanentes; éste es el más eficiente ya que, entre otros aspectos, no lleva engranajes.) La forma más efectiva de mejorar su eficiencia es mediante la utilización de variadores de frecuencia con los que se logra suavizar los arranques y las frenadas de los sistemas de tracción. Se puede conseguir un ahorro de hasta un 50% al disminuirse esos picos de consumo.

Por último, el buen uso del equipo y su mantenimiento periódico alargará la vida útil del ascensor y puede hacer más eficientes los equipos y por tanto menos consumidores de energía. El mantenimiento es sin duda uno de los apartados más gravosos del presupuesto de una comunidad, debido a que el disfrute con plena seguridad del servicio que nos presta un ascensor nos obliga a:

  • Revisiones mensuales rutinarias.
  • Reparación de averías cuando se produzcan.
  • Sustitución de piezas desgastadas.
  • Implementar las modificaciones que nos obligue la Administración Pública, con vista a los avances tecnológicos que aumentan la seguridad de los aparatos.

En este apartado es necesario además contar con un buen seguro de la comunidad de propietarios que cubra la responsabilidad civil del ascensor con el que podremos ahorrar, y un Seguro de Avería de Maquinaria adicional.

Fuente: 20minutos.es y elaboración propia

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El cambio de uso de viviendas a oficinas

de vivienda a oficinaPara rentabilizar el gran número de inmuebles vacíos que ha dejado tras de sí el estallido de la burbuja se ha optado en muchos casos por la conversión de los pisos en oficinas. Pero esta fórmula se está encontrando con las objeciones de la Concejalía de Urbanismo en varias ciudades. La tendencia que se ha producido en estos últimos meses  ha colapsado los servicios urbanísticos con una gran cantidad de solicitudes y se están denegando muchas de las licencias que se presentan.

El Plan General de Ordenación Urbana, vigente desde 1988, establece una serie de condiciones para que los inmuebles puedan albergar un uso de oficinas y pone trabas a que este tipo de servicios se presten lindando con pisos que dispongan de un uso residencial. Es decir, se opone a que en el mismo rellano convivan viviendas con oficinas.

Uno de los motivos es garantizar una serie de condiciones de acceso que no todos los edificios cumplen. A los edificios de oficinas se les exige una serie de requisitos por la concurrencia de personas en el inmueble así como por los planes de evacuación ante emergencias, para levantar un edificio de oficinas el consistorio requiere de una calificación expresa del solar diferenciada del uso residencial. La transformación de una vivienda en oficina requiere también de una modificación de uso y como tal debe ajustarse a unas condiciones establecidas en la norma urbanística.

El proceso para modificar el uso original de un inmueble, local o vivienda a otro uso compatible con los permitidos por las Normas Urbanísticas y las Ordenanzas Municipales vigentes del municipio en cuestión consiste solicitar una licencia de cambio de uso para su autorización. Esta solicitud de cambio de uso la pueden realizar personas particulares, personas jurídicas (empresas, sociedades, asociaciones, entidades) y Comunidades de Bienes o Propietarios, que pretendan llevar a cabo el cambio de uso del inmueble o local. Habría que presentar la instancia de solicitud general, acompañada de la documentación exigida entre la que se encuentra el proyecto técnico de Cambio de Uso que refleje la edificación existente, el cambio y las modificaciones a llevar a cabo. Los servicios técnicos del ayuntamiento revisarán la documentación aportada y tras la inspección correspondiente, emitirán un informe favorable o desfavorable para autorizar y tramitar el cambio de uso.

Contar durante todo el proceso con la asesoría de nuestra correduría que nos resolverá dudas sobre documentación a entregar y tasas a pagar y además nos ofrece un programa de Seguros para Obras de Rehabilitación o Mantenimiento de Edificios.

Fuente: elmundo.es y elaboración propia

 

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Derecho de uso de una vivienda. Nueva forma sostenible para vivir y rehabilitar inmuebles.

derecho uso viviendaEntre el alquiler y la compra, las dos formas habituales de habitar una vivienda, existe una tercera opción intermedia que se ha empezado a extender en España: el derecho de uso. Esta opción de cesión de la vivienda está regulada en el Código Civil, es un derecho real que permite a una persona física o jurídica tener y utilizar una cosa o bien mueble o inmueble, del cual no es propietario; los derechos y obligaciones del usuario se establecen en el título constitutivo, si éste no existe se regula por lo que la legislación diga al respecto. Al ser un derecho personalísimo no puede ser enajenado ni tampoco arrendado. No c onfundirlo con el usufructo.

Se trata de un modelo habitacional más asequible muy desarrollado en los países nórdicos. Una cooperativa en Barcelona ha sido pionera en levantar viviendas donde el cooperativista no compra ni alquila, sino que paga una cuota mensual más económica por ser usuario de la vivienda de manera indefinida.

Las ventajas que presenta este modelo son varias: por un lado libera de estar hipotecado, y aunque hay que pagar una cuota mensual ésta es más baja que la de un alquiler al tratarse de una cooperativa sin ánimo de lucro. Por ejemplo, en algunos edificios de Barcelona se paga entre 150 y 450 euros por viviendas que estarían en realidad entre 300 y 700 euros de alquiler. Además este derecho de uso se puede heredar.

A modo de ejemplo, las condiciones son que el cooperativista de una entrada inicial dependiendo de la ubicación del edificio (alrededor de los 15.000 y 20.000 euros) y después se pagaría una cuota mensual que varía de los 150 a los 700 euros por un piso de 70 m2, en función de si la repercusión del suelo es baja o elevada.

Aunque se tendría derecho de uso de manera indefinida si el usuario quisiera cambiarse , la cooperativa le devolvería la entrada inicial, más el IPC, más las mejoras realizadas por él, en el inmueble. Este aspecto sin duda alguna requiere una lectura detenida y la suscripción de un seguro de daños y responsabilidad civil o el habitual multirriesgo del hogar.

En lo que afecta a la comunidad de propietarios, la cooperativa cuenta con un reglamento propio de la comunidad de vecinos, con sus estatutos y, por último, con el derecho civil. Toda esta regulación ampara los conflictos que se pueden presentar entre los vecinos, como en cualquier otra comunidad. La convivencia se presume mejor, porque el incumplimiento de las normas de uso puede conllevar la expulsión del usuario.

En los casos más graves (impagos o comportamientos que afecten a la convivencia o al buen funcionamiento de la comunidad), será la comunidad la que tendrá que considerar qué es motivo de expulsión y que no, qué circunstancias harían al cooperativista perder el derecho de uso y dejaría por tanto de ser socio.

En el caso de que hubiera un cooperativista moroso, el juez equipararía este tipo de contrato de derecho de uso a la LAU. No hay una ley expresa para regular conflictos entre vecinos, pero en circunstancias poco habituales como este tipo de modelo nuestra correduría ofrece asesoría y apoyo jurídico de gran ayuda, especialmente en la suscripción de los seguros y la gestión de los siniestros.

 

Fuente: idealista.com y elaboración propia

 

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Tratamiento de plagas en comunidades de propietarios y viviendas. Daños estructurales

fumigación edificioEs durante el verano cuando recibimos visitas no deseadas de algunos “bichejos” que acuden a nuestra vivienda acompañados del aumento de temperaturas. Una de las visitas más temidas es la de la reina de las plagas, las cucarachas, y es que más de un tercio de las plagas registradas en España durante 2014 se debieron a estos insectos.

En los últimos años ha aumentado el número de plagas debido a que la crisis ha hecho que se intente reducir costes, se han reducido las intervenciones habituales en gestión de plagas y se han espaciado las operaciones de limpieza y recogida de basuras.

Este menor control , se puede pagar muy caro, pues algunas plagas causan daños estructurales en los edificios como los siguientes:

  • Las termitas y carcomas pueden llegar a colapsar una construcción y provocar serios daños en muebles, tarimas y estructuras de madera.
  • Los excrementos de las palomas causan manchas permanentes y corrosión prematura de algunas estructuras de metal. Su restauración requiere una importante inversión económica.
  • Los ratones y la cucaracha alemana podrían ocasionar cortocircuitos con riesgo de incendio, tanto en la red eléctrica como en electrodomésticos.

Los seguros multirriesgo para comunidades de propietarios y hogar, excluyen expresamente cualquier daño causado por las plagas y su lento actuar llegar a provocar el derrumbe de un edificio completo, sin poder obtener indemnización por el siniestro.

Para saber si somos víctimas de una plaga antes de que las consecuencias sean muy evidentes podemos observar algunos indicios como los rastros de excrementos (en el caso de cucarachas o roedores), o los restos de serrín alrededor de muebles (si se trata de insectos de la madera). Los excrementos de cucarachas tienen forma de polvo negro, de menos de un milímetro de ancho pero si se trata de una zona con abundante agua las cucarachas producirán manchas marrones de forma irregular.

También pueden dejar rastro en forma de estuches de huevos y pieles después de la muda. Si nos encontramos algún ejemplar vivo deambulando por la vivienda o descubrimos sus nidos significará que su presencia es ya muy abundante.

No se ataca exclusivamente por medios químicos, en la mayoría de ocasiones lo que evita que aparezcan al año siguiente es el control de los técnicos, que conocen los ciclos biológicos de reproducción de las especies y se tiende a centrarse cada vez más en la prevención, en lugar de en los tratamientos de choque químicos.

A fin de evitar esta desagradable situación y sus caras consecuencias hay que estar atento a todas estas pistas, no descuidar la gestión de plagas  y por último contar con un buen seguro que cubra los daños del edificio que una comunidad pueda sufrir, en la medida de lo posible y siempre asesorados por profesionales como la Correduría de Seguros.

 

Fuente: elpais.com y elaboración propia

 

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