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Archivos Mensuales: enero 2019

¿ACABARÁN SIENDO LAS JUNTAS DE VECINOS DIGITALES?

acabaran siendo las juntas de vecinos digitalesLa Administración de Fincas es una profesión que siempre ha destacado por poseer una voluntad de actualización constante, de adaptación a los cambios y de evolución continua, y así lo ha demostrado al convertir las nuevas tecnologías en un gran aliado para optimizar la gestión de las Comunidades de Propietarios. Su uso les ayuda en la automatización de algunos procesos, a generar, presentar, analizar su información y, sobre todo, a ahorrar en tiempo. Debemos tener en cuenta que la jornada laboral de un Administrador de Fincas consiste en una aglomeración de actividades, como son juntas ordinarias, extraordinarias e informativas, reuniones con proveedores, contactos con servicios, tramitación de incidencias y siniestros y un largo etcétera de tareas, que gracias al uso de herramientas digitales pueden agilizarse de manera considerable. No es de extrañar entonces, que este gremio haya tomado la decisión de redactar una nueva propuesta de Ley de Propiedad Horizontal (LPH) con una serie de medidas que plantean la modernización de las Comunidades de Propietarios, que en su opinión hasta ahora han ido un paso por detrás de las necesidades cambiantes de la sociedad y de los propios vecinos.

La iniciativa estrella de esta nueva propuesta, que los Administradores de Fincas de España presentarán próximamente ante el Ministerio de Fomento, es que la LPH permita que cualquier propietario pueda asistir y votar en una junta mediante videoconferencia o cualquier otra herramienta telemática de comunicación similar. En la actualidad, la normativa establece que los acuerdos solo podrán ser adoptados por los propietarios que asistan a las juntas de forma presencial o mediante representación, sin contemplar la posibilidad de que sean celebradas vía streaming, sistema que según la mayoría de los Administradores de Fincas sería un gran avance, ya que las agilizaría, favorecería su gestión e incluso la comodidad de los propietarios.

En los últimos años ya hemos podido observar como el uso de algunas herramientas digitales ha empezado a ser algo común en las Comunidades de Propietarios: mensajes de móvil, correos electrónicos, grupos en WhatsApp o redes sociales, portales gestionados por el administrador y plataformas especializadas se han hecho un hueco en la vida comunera, y todo parece indicar que han llegado para quedarse. No es de extrañar, ya que esta tecnología ofrece multitud de soluciones online a medida, como por ejemplo gestión de incidencias, comunicados, documentos compartidos, debates, etcétera, y por si esto fuera poco, parece que propicia la participación de los vecinos en el día a día de su comunidad. Sin embargo, debemos tener en cuenta que en los edificios residenciales habita todavía un amplio porcentaje de personas de cierta edad, que no han sabido adaptarse a los nuevos cambios tecnológicos, a los que no se les puede dejar al margen en el caso de que se digitalicen las relaciones entre propietarios. Tampoco hay que olvidar que, no en pocas ocasiones, la mala utilización de estos nuevos canales de comunicación produce malos entendidos e incluso conflictos entre vecinos que pueden convertirse en una problemática real para el Administrador de fincas, que se verá obligado a mediar y recordar que el uso de estas aplicaciones, como los grupos de whatsapp, es exclusivo para temática relacionada con la comunidad.

Por otra parte, debemos tener en cuenta que aunque el uso de estas nuevas tecnologías pueden aportar a las Comunidades de Propietarios múltiples beneficios, también lleva implícito nuevos riesgos, como por ejemplo un ataque informático a los dispositivos tecnológicos de una Comunidad de propietarios o la infección con un virus informático de los mismos. Tanto es así que la ciberseguridad se ha convertido en una de las principales preocupaciones para los Administradores de Fincas, que conscientes de que esta nueva amenaza solo se puede mitigar con una buena prevención y protección, recurren al asesoramiento de una Correduría de Seguros de confianza que les oriente en la contratación de un Seguro de ciberriesgo que se adapte a sus necesidades y al de las comunidades que gestionan.

Fuentes: elpais.com, Ley de la Propiedad Horizontal y elaboración propia.

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¿INFLUYE LA NUEVA REFORMA DE LA LPH EN LOS PISOS TURÍSTICOS?

influye la nueva reforma de la lph en los pisos turisticosLa tecnología está cambiando el mundo, a las personas y nuestra forma de vivir. El pasado 19 de diciembre entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda, que recoge varias modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dicho decreto, que deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados antes de un mes, conlleva una batería de reformas vinculadas al alquiler de viviendas, entre las que destacan la ampliación del plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada (de 3 a 5 años, 7 si el arrendador es persona jurídica), el aumento del plazo de prórroga tácita (de 1 a 3 años), o la limitación de los avales, que no podrán superar los 2 meses de la renta mensual de alquiler.

Pero sin duda, una de las reformas más esperadas, y que más concierne a las Comunidades de Propietarios es la relacionada con los conocidos como “pisos turísticos”. La legalidad de este tipo de alquileres es una cuestión que lleva produciendo controversia desde hace ya años, principalmente provocada por una ausencia de normativa de carácter general. Hasta este momento, las comunidades autónomas eran las responsables de establecer una normativa al respecto, lo que ocasionaba que nos encontrásemos ante 17 legislaciones distintas, por no mencionar las regulaciones propias que muchos municipios tenían establecidas. Si a ello le sumamos un cambio constante de leyes por parte de las administraciones, bien por decisión propia o por obligación, tras sentencias judiciales, y el gran crecimiento de este tipo de turismo provocado por el auge de Internet y las nuevas tecnologías, no es de extrañar que este asunto se haya acabado convirtiendo en un problema cada vez mayor, que ha originado multitud de protestas vecinales derivadas de las molestias y alteraciones de la convivencia que muchos usuarios de este tipo de pisos ocasionan.

Hasta la entrada en vigor de la nueva reforma, las únicas vías posibles para evitar la aparición de pisos turísticos en una Comunidad de Propietarios eran, o bien mediante una reforma de los estatutos que requeriría la unanimidad de los propietarios, o a través de la “acción de cesación” contemplada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene como finalidad que cualquier actividad que pueda resultar molesta, nociva, insalubre o peligrosa deje de desarrollarse. Pero a partir de la actual modificación de la Ley sobre Propiedad Horizontal que establece el nuevo el real decreto-ley, las Comunidades de Propietarios podrán limitar o vetar la actividad del alquiler turístico en el inmueble por mayoría simple cualificada, es decir, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Otra novedad es que la Comunidad podrá establecer cuotas especiales a las viviendas turísticas, aumentando su participación en los gastos comunes de la finca, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% .

Pero algo que hay que tener en cuenta es que la ley no tendrá carácter retroactivo, lo cual llevado a la práctica significa que las viviendas de uso turístico que ya cuenten con la licencia preceptiva o que estén inscritas en el registro oficial, no podrán ser vetadas por las CCPP, aunque se cuente con la nueva mayoría exigible de tres quintas partes de los propietarios. Esta medida podrá ser aplicada a los nuevos pisos turísticos, pero también a los que operan ilegalmente, ya que el Real Decreto traslada este tipo de alquileres desde la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a la legislación sobre actividad turística, por lo que pasarán a ser tratados como una actividad económica. Ello permitirá a los propietarios de una comunidad vetar su actividad económica, ya que al tratarse de una actividad irregular no se considerará que exista derecho adquirido alguno, aunque operen desde antes de la entrada de la nueva ley.

Queremos presuponer que esta regulación del alquiler turístico favorecerá la solución de los conflictos y problemas de convivencia que esta práctica lleva años generando en muchas de nuestras ciudades, pero debemos ser cautos y estar a la expectativa de los acontecimientos. Las Comunidades de Propietarios están llamadas a ser uno de los grandes protagonistas de este cambio, convirtiéndose en una parte activa para la resolución de cualquier tipo de problemática que un piso turístico pueda provocar en su inmueble. Una de las medidas imprescindibles para conseguir dicho objetivo es exigirle a todo propietario de un piso destinado al alquiler turístico que posea un buen Seguro de alquiler que cuente con coberturas de impago, daños por actos de vandalismo y defensa jurídica. Desde la Correduría de Seguros José Silva, especializados en seguros para inmuebles, estaremos encantados de asesorarte y darte información sobre éste o cualquier otro tipo de póliza que pueda necesitar vuestra Comunidad de Propietarios.

Fuentes: boe.es y elaboración propia.

 

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