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Archivos Mensuales: mayo 2015

Importe, requisitos y solicitud de ayudas para la rehabilitación de edificios

rehabilitación edificiosHemos hablado en muchas ocasiones en este blog sobre la importancia de la rehabilitación de edificios para optimizar la calidad de vida y la economía de la comunidad de propietarios, así como de la importancia de contar con un seguro para la rehabilitación de edificios que afronte los incidentes que puedan surgir en el proceso. El Ministerio de Fomento ha puesto al alcance de todo el que lo solicite una serie de ayudas para la rehabilitación, dentro de su Plan Estatal 2013-2016. Se estima que 1,2 millones de edificios en España pueden ser aptos para estas ayudas, que podrán subvencionar hasta el 35% del coste de la rehabilitación. En este artículo profundizaremos sobre la cuantía de estas ayudas, requisitos exigidos y proceso para su solicitud.

Se diferencian 4 programas, cada uno con sus cuantías y requisitos específicos:

  1. Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria. Enfocado a obras y trabajos de conservación, eficiencia energética y accesibilidad. Las cuantías en este caso no podrá superar los 11.000€/vivienda o 100 m2 si se trata de un local, sin poder superar el 35% del coste total de la actuación.

Deberá tratarse de edificios de carácter residencial al menos en un 70%, construidos antes de 1981, contar con un Acuerdo de la Comunidad de Propietarios, un Informe de Evaluación de Edificios y un proyecto de la actuación que se realizará.

  1. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas, dirigido a rehabilitación en edificios y viviendas, urbanización o reurbanización de espacios públicos y edificación en sustitución de edificios demolidos. El importe de la ayuda podrá alcanzar hasta 30.000€ si se trata de una construcción de vivienda en sustitución de otra demolida, igualmente sin superar el 35% del importe de la actuación.

En este caso se requiere que sean áreas delimitadas de carácter residencial al menos en un 60% , formadas por un mínimo de 100 viviendas, e igualmente contar con un Acuerdo de la Comunidad de Propietarios, un Informe de Evaluación de Edificios y un proyecto de la actuación.

  1. Programa de apoyo a la implantación del Informe de evaluación de los edificios, en este caso se dirige a casos en que se realiza un informe de evaluación de edificios previo a la rehabilitación. La ayuda será de 20€/vivienda o 100 m2 de superficie útil de local, hasta un máximo de 500€/edificio o 50% del coste del informe. Para esta ayuda sólo se requiere el informe de actuación y la factura de los honorarios del profesional que lo realiza.
  1. Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas, que se reserva a proyectos de mejora de barrios, centros y casos históricos, renovación de áreas funcionalmente obsoletas o para la sustitución de infravivienda, eco-barrios, y actuaciones de regeneración y renovación de zonas turísticas. Igualmente las ayudas pueden alcanzar hasta 30.000€ si se trata de una construcción tras una demolición, sin poder superar el 40% del coste subvencionable de la actuación. El ámbito estará delimitado y deberá tener continuidad espacial.

En todos los casos, la gestión de estas ayudas es competencia de las Comunidades Autónomas, de modo que los interesados deberán dirigirse a aquellas que le corresponda.  El Plan puede impulsar la economía de nuestro país, sin embargo al calor de este potencial negocio cabe la posibilidad de que surjan nuevos halcones con imposiciones a las Comunidades de Propietarios de condiciones leoninas, productos vinculados no necesarios y obligaciones de aseguramiento no profesional. Mucha atención a los Administradores de Fincas para que velen por los intereses de sus clientes profesionalmente. Para asegurar de forma adecuada o exigir a las figuras intervinientes el programa de seguros necesario es sumamente conveniente contar con el asesoramiento de la Correduría de Seguros.

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Regulación y herramientas legales para luchar contra el ruido

ruido vecinosEl ruido es uno de las causas de queja y enfrentamiento más frecuentes en las comunidades de propietarios: las reformas del vecino de al lado, el taconeo del piso de arriba, la música alta a horas intempestivas… Son molestias que, aparte de romper el reposo de nuestro hogar, pueden llegar a afectar a la salud en forma de estrés, insomnio o incluso insuficiencias cardiacas.

A todos nos ha afectado alguna vez, pero no todos conocemos la legislación, regulación y sanciones que se ocupan del ruido. La diferencia más significativa la encontramos entre el ruido generado por actividades sometidas a licencia o autorización (reformas, obras, actividades comerciales…) y el generado por la actividad doméstica y relaciones de vecindad. En el primer caso, la llamada “Ley del Ruido” establece niveles limitados de ruido dependiendo de la hora y la zona urbanística, centrándose especialmente en las zonas concebidas para el descanso:

  • En zonas residenciales de día no deben superarse los 40 db, y de noche 30 db.
  • En ciudades dormitorio, los límites descienden a 35 db de día, y 25 de noche.

Existe una pauta a nivel nacional que se ocupa de algunos casos, aunque la mayoría de comunidades autónomas y municipios tienen su normativa propia. Además cada comunidad de propietarios, a su vez, puede establecer las normas que considere convenientes para preservar la tranquilidad y la convivencia dentro de la misma, como por ejemplo restringir las zonas comunes en horarios determinados.

Los casos de ruidos domésticos suelen ser los más asiduos y molestos, e incluso los más complicados de solucionar. Como es lógico, el primer paso en una situación de este tipo será dirigirse al vecino para intentar solucionar el problema mediante el diálogo. Si se agota esta vía y el problema persiste, el siguiente paso sería hablar con el presidente de la comunidad, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal. También el administrador de fincas podrá mediar y solicitar la cesación de las actividades molestas.

Si esta vía tampoco resuelve el problema, el Ayuntamiento a través de su Unidad Medioambiental realizará mediciones y finalmente se podrá interponer una demanda judicial, que deberá previamente ser votada en una Junta de Propietarios ( para el caso de que el problema afecte a la Comunidad de Propietarios). Para que la demanda consiga su objetivo, hay que disponer de mediciones de ruido de la Policía Local, en diferentes horarios y días (para demostrar que el ruido se mantiene en el tiempo), y que servirán de prueba en la demanda; incluso se puede plantear encargar un estudio a una empresa especialista en medición de ruidos. En nuestro país es sobradamente conocido que la justicia es lenta y costosa por lo tanto resulta de gran utilidad disponer de un seguro de Protección Jurídica en la Comunidad o a nivel de Familia que se haga cargo de los gastos de profesionales y posibles costas.

Si la demanda llega a buen puerto, se podrá obtener el cese de los ruidos molestos, incluso en ciertos casos se puede privar al vecino del derecho al uso de la vivienda así como establecer una indemnización de daños y prejuicios.

Se trata de trámites jurídicos que pueden resolver el conflicto de manera eficaz, pero requieren de procesos algo complejos que es necesario conocer. Lo más recomendable es que la comunidad de propietarios cuente en todo momento con asesoría jurídica que garantice que el proceso judicial culminará con éxito, ya que en caso contrario estos gastos desestabilizarán completamente el presupuesto de la comunidad. Una Correduría de Seguros experta en soluciones para Comunidades conoce qué productos se adaptan a cada caso.

Fuente: elconfidencial.com y elaboración propia

 

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Los edificios deberán ser accesibles por ley

accesibilidad comunidades silla de ruedasA partir de 2017 se dará un paso más hacia la eliminación de barreras para personas con discapacidad, pero también se añade otra obligación para las comunidades de propietarios. El 4 de diciembre de 2017 es la fecha límite para realizar los ajustes necesarios en cualquier edificio que permitan a las personas con discapacidad disponer de los elementos comunes al igual que cualquier otro vecino, lo que puede afectar a la entrada del inmueble, también a los jardines, el garaje…. Y cualquier otro servicio comunitario. Dependiendo de las características de cada inmueble, las reformas podrán consistir en la instalación de rampas, salvaescaleras, ascensores u otros elementos mecánicos o electrónicos que faciliten la circulación.

Aunque muchos edificios ya han sido adaptados previamente o han dado algunos pasos para mejorar su accesibilidad, son mayoría los que aún conservan algunos escalones o elementos que dificultan la autonomía de personas en silla de ruedas o con movilidad reducida. Incluso se encuentran edificios con pocas plantas que directamente carecen de ascensor. Un simple andador que facilita la estabilidad al caminar, necesita la adaptación de los accesos.

El diagnóstico y ejecución de soluciones supone un reto, pero el mayor desafío que deberá afrontar la comunidad para cumplir con esta legislación será a nivel económico. Estas obras pueden tener un alto coste. Paradójicamente quien más necesita las obras, resulta ser el más débil económicamente. Se podrá recurrir a la solidaridad vecinal, facilitando los acuerdos para tal fin, al esfuerzo empresarial de las empresas fabricantes e instaladoras, reduciendo el precio de las obras necesarias, como forma de patrocinio o mecenazgo, las instituciones locales y autonómicas, facilitando las normas y requisitos, las fundaciones, dedicando especial atención a ésta necesidad social, o al asesoramiento profesional adecuado de los Administradores de Fincas colegiados para coordinar las complejas tareas de acometer éste cambio.

Sin duda se trata de un enorme reto a afrontar en las comunidades, y por extensión para el Corredor de Seguros que tiene reservado un importante papel para minimizar los riesgos por daños propios y a terceros de obras tan complejas. Junto con la gestión de la obra necesaria será muy importante además contar con un seguro para la rehabilitación y mantenimiento del edificio que ayudará a afrontar los gastos y posibles contratiempos que surjan al realizar la adaptación.

Fuente: Elpais.com y elaboración propia

 

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