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ACCIDENTES LABORALES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

ACCIDENTES LABORALES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS¿Te has parado a pensar con cuántos trabajadores a cargo puede contar una Comunidad de Propietarios? Conserjes, limpiadores, jardineros ( la igualdad de género es habitual en las fincas y empresas proveedoras) o incluso socorristas, si el inmueble posee piscina, son los más comunes; Con todos la Comunidad tienen una serie de obligaciones y responsabilidades en materia de Prevención de Riesgos Laborales. Las medidas que se le exige a las CCPP son las mismas que a cualquier tipo de empresa que tenga trabajadores a cargo, y aunque en muchas ocasiones son totalmente desconocidas, ello no le librará de las sanciones de responsabilidad Civil, Administrativa y Penal que le puede acarrear su incumplimiento. Entre otras, estas medidas son:

  • Evaluar los posibles Riesgos Laborales.
  • Adoptar un plan de medidas de emergencia.
  • Impartir Formación e Información a los trabajadores sobre los riesgos de sus puestos de trabajo.
  • Disponer de los equipos de trabajo y de seguridad necesarios.
  • Proporcionar a los trabajadores la posibilidad de reconocimientos médicos.

Sin embargo, son muchas las Comunidades que optan por contratar empresas de servicios para que realicen estos trabajos. ¿Debe velar por la seguridad laboral una Comunidad que no tenga trabajadores a cargo? La respuesta es afirmativa, básicamente debido a que la Comunidad de Propietarios es la responsable legal de todos los espacios comunes de la finca, y por lo tanto, si una persona que ofrece un servicio externo sufre un accidente, sería responsabilidad de la Comunidad de Propietarios (al no tener personalidad jurídica propia responderán los copropietarios). Por lo tanto debe ofrecer toda la información necesaria en materia de Seguridad laboral a todas aquellas personas externas que realicen algún tipo de trabajo en sus instalaciones.

Otro punto importante es el de las obras y reformas que se realicen con motivo de reparaciones, mantenimiento o mejora del inmueble. Conviene subrayar que al contratar una empresa para dichos trabajos, la Comunidad se convierte automáticamente en Promotora de esas obras, recayendo en la figura del Presidente su representación. En tal condición, tendrá las mismas obligaciones que cualquier otra empresa que contrate los servicios, y además estará sujeta a las responsabilidades que la normativa de Prevención de Riesgos Laborales establece. Designar un coordinador de seguridad y salud, antes del inicio de la obra, y a un arquitecto técnico para que elabore los documentos en materia preventiva, son requisitos necesarios para que la Comunidad cumpla con sus obligaciones como Promotora. En el caso de contratación de trabajadores autónomos para la realización de las obras, se considerará a la Comunidad como contratista, pasando así a ser Promotora-Contratista, y asumiendo las obligaciones establecidas tanto para la Promotora como para el contratista. Por eso es imprescindible que la Comunidad conozca a qué riesgos se expone el trabajador encargado de realizar la obra y qué medidas tiene para evitarlos o reducirlos. La accesibilidad en las fincas obliga a ejecutar pequeñas obras para cumplir con la ley de rehabilitación, renovación y regeneración urbana, que a pesar de estar paralizada continúa fomentando inversiones en el sector de la construcción.

La mejor solución para evitar accidentes laborales en un edificio de viviendas, es conocer las obligaciones y responsabilidades en materia de Prevención de Riesgos Laborales, publicarlas y hacerlas cumplir a todos los profesionales ocupados en las tareas, estén éstos a su cargo, sean de empresas externas o realizando cualquier tipo de obra o servicio en el edificio. Aunque lo prioritario es prevenir los accidentes y sus consecuencias, siguiendo esta normativa también se evitarán sanciones y multas que, reiteramos, finalmente todos los copropietarios deberán afrontar. Contar con un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios que cubra entre otras materias la Responsabilidad Civil para obras menores o bien seguros específicos para tal fin, resulta imprescindible para cualquier CCPP, y conviene contemplarlo como una inversión que revierte en el beneficio de sus ocupantes.

Fuentes: empleo.gob.es, prevent.es y elaboración propia.

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CIBERATAQUES EN SISTEMAS DE SEGURIDAD DE LOS EDIFICIOS.

sistemas de seguridad de edificios cctv

Actualmente son muchas las Comunidades de Propietarios que poseen, o están planeando implantar un circuito cerrado de televisión o CCTV en las instalaciones comunes de su edificio. La videovigilancia se ha convertido en uno de los métodos que inspira más confianza y seguridad, además de haberse consolidado como el sistema disuasorio por excelencia para evitar actos delictivos como robos o vandalismo en Comunidades de Propietarios. Con la llegada de Internet la tecnología analógica ha sido rápidamente sustituida por las llamadas cámaras ip, que permiten la conexión de los sistemas de circuito cerrado a la red. Este nuevo sistema permite el envío de alarmas por medio de correo electrónico, la grabación de secuencias de imágenes en formato digital en equipos informáticos internos o externos (pudiendo de esta forma verificar posteriormente lo que ha sucedido en los lugares vigilados), además de poseer un costo reducido y una gran flexibilidad frente a una futura ampliación. Aquí se localiza una fuente de riesgo.

Las Comunidades de Propietarios que decidan instalar sistemas de videovigilancia conectados a Internet, o actualizar los ya obsoletos, se enfrentan a un nuevo reto: la ciberseguridad. Los riesgos y exposición a los ataques, incluso en instalaciones que no parecerían objetivos claros para los ciberdelincuentes están aumentando muy rápidamente y es por ello que al poseer un sistema de seguridad física de videovigilancia conectada a la red, se deben adoptar unas medidas extra de seguridad:

  • Actualizaciones: es imprescindible tener los dispositivos grabador, DVR y cámara IP constantemente actualizados con las últimas versiones disponibles que tenga el fabricante, ya que incorporarán mejoras en la protección de los sistemas.
  • Cambio de contraseña: es aconsejable cambiar la contraseña al principio de su alta, y periódicamente para evitar ser hackeadas. Para crear contraseñas seguras se debe escribir una combinación de letras en mayúsculas y minúsculas, números y símbolos. Es recomendable también que la contraseña no sea la misma que en otras cuentas o páginas propias.
  • Desactivación de las conexiones no utilizadas: si la conexión por P2P o la red SNMP no son utilizadas, es recomendable que sean desactivadas. En el caso de utilizarlas, solo se deben activar cuando sea necesario.
  • Conexiones HTTPS/ SSL: configurar una conexión HTTPS en el dispositivo utilizado y crear un certificado SSL. Esto encriptará todas las comunicaciones entre las cámaras y grabadores.
  • Puertos HTTP y TCP: cambiar los puertos HTTP y TCP que vienen por defecto. Se pueden utilizar puertos entre los números 1025-65535. Solo mantener abiertos los puertos que realmente se vayan a utilizar.
  • IP: habilitar el filtrado IP y autorizar únicamente las direcciones que se desee que accedan al sistema.
  • Multicast: si no se comparte el stream de video entre un grupo de dispositivos dentro de una red, siempre es conveniente desactivarlo.
  • Log de eventos: Revisar el log de eventos para ver las últimas IP que se han conectado y asegurarse que nadie no autorizado haya entrado.
  • Conectar las cámaras IP POE directamente a los puertos POE del NVR: de esta manera se consigue que las cámaras queden aisladas totalmente y no se pueda acceder a ellas de ninguna manera externa.
  • Proteger el sistema: utilizar racks o cajas fuertes para guardar los equipos y así evitar su manipulación
  • Desactivar el inicio automático: asegurarse de que la opción de auto-inicio del software SmartPSS esté desactivada si se comparte ordenador. Al igual que las contraseñas no deben ser grabadas en la memoria.
  • La red del NVR y cámaras IP: no es seguro que ambos dispositivos compartan la red de informática, así se evitará que los usuarios de esa red puedan acceder a la del grabador o cámaras.

Aunque es importante atender estas pautas para garantizar un correcto y seguro funcionamiento de este tipo de sistemas de seguridad, el riesgo cero es prácticamente imposible en el ámbito de la seguridad, por lo que como última medida es conveniente que la Comunidad de Propietarios esté siempre protegida por un seguro de ciberriesgo de confianza. El seguro multirriesgo de daños al edificio, no ofrece solución de cobertura para éstos riesgos.

 

Fuentes: prevent.es, grupolasser.com y elaboración propia.

 

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LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y LA LOPD

Seguridad lopd en comunidades de propietarios

La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha manifestado recientemente que el tratamiento de datos personales en el ámbito de las comunidades de propietarios se ha convertido en uno de los motivos de consulta más frecuentes, y que por ello ha publicado la guía ‘Protección de datos y administración de fincas’, un documento que forma parte del conjunto de iniciativas adoptadas por la Agencia para facilitar y fomentar el cumplimiento de esta normativa. La Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal(LOPD), a la que hace referencia esta guía, tiene por objeto garantizar y proteger, en lo que concierne al tratamiento de los datos personales, las libertades públicas y los derechos fundamentales de las personas físicas, y especialmente de su honor, intimidad y privacidad personal y familiar. Su objetivo principal es regular el tratamiento de los datos y ficheros, de carácter personal, independientemente del soporte en el cual sean tratados, los derechos de los ciudadanos sobre ellos y las obligaciones de aquellos que los crean o tratan.

Ante la cuestión: ¿Deben las comunidades de vecinos cumplir con la normativa de protección de datos? La respuesta que encontramos en este documento es clara: SÍ, deben cumplir con la LOPD, aun cuando la gestión de los datos personales de los propietarios sea realizada habitualmente por una empresa ajena contratada, como un Administrador de Fincas. Estos últimos son personas físicas o entidades jurídicas ajenas a la comunidad que se encargan de llevar a cabo la gestión ordinaria de los asuntos del inmueble por cuenta o en nombre de dicha comunidad, los cuales para prestar ese servicio requieren el acceso a los datos personales de los copropietarios. También es reseñable el aspecto de que el Administrador de Fincas no actúa como responsable del tratamiento de los datos de los propietarios del inmueble, sino como encargado del tratamiento, cuya relación con la comunidad, deberá quedar recogida en un contrato de acceso a datos, tal y como establece el artículo 12 de la LOPD.

Para evitar sanciones por el incumplimiento de la LOPD, toda Comunidad de Propietarios debe tener al menos un fichero o tratamiento de datos personales: el de los vecinos que integran esa comunidad. Los siguientes pasos a seguir serían la inscripción de ese fichero en la AEPD, la creación de un documento de seguridad que plasme las medidas técnicas y organizativas necesarias para preservar los datos personales contenidos en esos ficheros y por último determinar dónde deben ubicarse esos ficheros. Normalmente es el administrador quien se encarga de custodiarlos en sus dependencias o sistemas de información, por lo que debe ser éste quien implante las medidas de seguridad necesarias para garantizar la protección de esos datos. Es habitual que éstos servicios sean facturados y su precio oscila desde los 20 a 150 euros por comunidad.

Cabe destacar, que en el caso de que estos ficheros se hallen guardados en ordenadores, tablets o smartphones conectados a la red, es conveniente que la comunidad de propietarios esté siempre protegida por un buen seguro de ciberriesgo.

Fuentes: AGPD, BOE, elaboración propia.

 

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El pago de las obras de cota cero no es obligatorio para los propietarios de los locales

ascensor cota ceroSegún una sentencia del Tribunal Supremo, los propietarios de locales comerciales no tienen obligación de pagar la obra para bajar el ascensor a cota cero en comunidades de propietarios si los estatutos les eximen del pago de los gastos de conservación y mantenimiento del ascensor.

Esta situación es frecuente ya que en muchos casos estos locales, a través del título constitutivo, están exentos de pagar pequeñas reformas del ascensor u otros arreglos. De esta forma si el edificio cuenta con un ascensor y los estatutos de la comunidad eximen a los propietarios de los locales o sótanos del pago del mantenimiento y conservación del mismo, la exención incluye también los gastos de bajada a cota cero.

Para el Tribunal Supremo las obras de bajada a cota cero equivalen a otras obras de mera reforma o sustitución del ascensor.

Requisitos y condiciones para bajar el ascensor a cota cero

En edificios que presentan mala accesibilidad, muchas comunidades de vecinos deciden situar el ascensor a cota cero, es decir al mismo nivel que la salida a la calle, para hacerle la vida más fácil a todos los vecinos, y sobre todo a personas con alguna dificultad de movimiento, o con movilidad reducida. ¿Qué requisitos y condiciones hay que cumplir?

En los casos en los que la petición de obra de accesibilidad la realicen propietarios que no sean ni personas mayores ni con movilidad reducida a causa de discapacidad, el art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, deja constancia que para su aceptación se requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.

En cambio, cuando la solicitud la realizan personas mayores de setenta años o con minusvalía, se aplicaría el art. 10.1, b) de la LPH, que manifiesta el carácter obligatorio de realizar las obras de accesibilidad (bajar el ascensor a cota cero, instalación de rampas u otros dispositivos mecánicos y electrónicos). En este caso no se necesitaría ningún acuerdo previo de la Junta de Propietarios y es una responsabilidad exclusiva de quien ejerza el cargo de presidente.

Cuando el importe repercutido anualmente no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, será obligatorio realizar la obra, una vez deducidas las subvenciones o ayudas públicas.

Antes de realizar cualquier obra, sería conveniente consultar la posibilidad de obtención de ayudas públicas y de contar con un buen Seguro Todo Riesgo Rehabilitación que respalde a la Comunidad de Propietarios para proteger el patrimonio de los propietarios (tiene el carácter de Promotor con sus derechos y obligaciones que establece la LOE) en caso de presentarse un siniestro durante su ejecución o incluso finalizadas las obras.

Fuente: gasteizhoy.com y elaboración propia

 

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Responsabilidad medioambiental: obligación legal en comunidades de propietarios

Las comunidades de propietarios tienen numerosas obligaciones legales, desconocidas por sus habitantes pero bien gestionadas por los Administradores de Fincas Colegiados, los cuales reciben de sus Colegios Profesionales información puntual y actualizada de las novedades legislativas que se incrementan en cada legislatura.

En ésta ocasión trataremos un seguro obligatorio para comunidades de propietarios dotadas de algunas instalaciones concretas.

El derecho de los ciudadanos a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de las personas es uno de los motivos de La Ley de Responsabilidad Medioambiental de 26/2007 que desarrolla el artículo 45 de la Constitución, en cuanto a la utilización racional de los recursos naturales, “ que reconoce el derecho de los ciudadanos a disfrutar de un medio ambiente adecuado como condición indispensable para el desarrollo de la persona, al tiempo que establece que quienes incumplan la obligación de utilizar racionalmente los recursos naturales y la de conservar la naturaleza estarán obligados a reparar el daño causado con independencia de las sanciones administrativas o penales que también correspondan.”

Por tanto, desde la entrada en vigor de la mencionada Ley 26/2007, las comunidades de propietarios con instalaciones y depósitos que almacenan gasóleo C para ACS y calefacción u otros servicios, tienen la obligación legal de reparar y reponer los daños físicos o materiales que puedan causar al medioambiente y a terceros por derrames accidentales o graduales. Los daños medioambientales identificados por la Ley son los ocasionados a las aguas, suelos, riberas de mar o rías, espacios silvestres y hábitats protegidos, es una Responsabilidad Civil ilimitada, es decir la obligación es de volverlo al estado inicial.

Con una adecuada Gerencia de Riesgos podemos identificar costes de reparación primaria, complementaria y compensatoria, costes de evitación en los casos en que el siniestro medioambiental aún no se ha producido, costes de prevención ante la amenaza inminente de daño medioambiental, costes de limpieza, incluidos los de la propia comunidad y finalmente la contaminación derivada del transporte por las zonas comunes de tal forma que pueda ser posible medir el riesgo, cuantificarlo y transferir el mismo a una o varias Aseguradoras.

Veamos algunas de las situaciones que se identifican en la Ley:

La fabricación, utilización, almacenamiento, transformación, embotellado, liberación en el medio ambiente y transporte in situ de:

  1. a) Las sustancias peligrosas definidas en el artículo 2.2 del Real Decreto 363/1995, de 10 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento sobre notificación de sustancias nuevas y clasificación, envasado y etiquetado de sustancias peligrosas.
  2. b) Los preparados peligrosos definidos en el artículo 2.2 del Real Decreto 255/2003, de 28 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento sobre clasificación, envasado y etiquetado de preparados peligrosos.
  3. c) Los productos fitosanitarios definidos en el artículo 2.1 del Real Decreto 2163/1994, de 4 de noviembre, por el que se implanta el sistema armonizado comunitario de autorización para comercializar y utilizar productos fitosanitarios.
  4. d) Los biocidas definidos en el artículo 2.a) del Real Decreto 1054/2002, de 11 de octubre, por el que se regula el proceso de evaluación para el registro, autorización y comercialización de biocidas.

Aconsejamos pues a los Administradores de Fincas Colegiados la revisión de su cartera de clientes con el fin de verificar la existencia de alguna de las situaciones de riesgo anteriormente descritas y trasladar sus consultas a ésta Correduría de Seguros, especializada en seguros de comunidades de propietariosDesde 1 euro al día pueden aportar mayor tranquilidad a sus copropietarios ante un posible daño medioambiental.

 

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Responsabilidad del Presidente de una Comunidad de Propietarios (Parte I)

Ser el representante legal de una Comunidad de Propietarios es un cargo que conlleva ciertos riesgos y así lo afirmaron D. Javier Hernández (Jefe de la asesoría jurídica de CAF Aragón) y D. Vicente Magro (Magistrado Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante) durante la jornada de formación para Administradores de Fincas, donde se trataron los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal reformada.

El Presidente de una Comunidad de Propietarios puede incurrir en diferentes responsabilidades, independientemente del seguro multirriesgo para comunidades de propietarios contratado:

  • Frente a copropietarios o frente a terceros.
  • Responsabilidad civil y/o penal.
  • Como representante legal de la comunidad o a título personal.
  • Contractual (la mayoría de las sentencias firmes vienen motivadas por extralimitarse en la ejecución de acuerdos) o extracontractual (cuando el daño o perjuicio no tiene su origen en una relación contractual sino en el incumplimiento de la ley).
  • Por las decisiones adoptadas u omisiones en el desempeño de su cargo o por accidentes ocurridos en la propiedad.

Las situaciones de riesgo más frecuentes que llevan implícita responsabilidad exigible para la figura del Presidente son principalmente exigir el pago a los propietarios deudores, visar los gastos y presupuestos y hacer cumplir los acuerdos de la junta.

Se puede exigir la responsabilidad del Presidente cuando éste cometa una actuación culpable o negligente durante el ejercicio de sus funciones y que cause perjuicios a la comunidad o a los propietarios de la misma.

El Presidente de la Comunidad debe actuar con diligencia, cumplir con los mandatos y ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.

En el caso de que el reclamante sea un copropietario, éste deberá solicitar una convocatoria de Junta Extraordinaria y abordar el asunto en la misma; si se toma el acuerdo de ejercer acciones, será la Comunidad quien exija responsabilidad al Presidente; si no existe acuerdo, cualquier propietario podrá iniciar la reclamación a título personal.

José Silva.
Administrador de Fincas y Director Técnico de José Silva Corredurías de Seguros

 

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Los bancos son los nuevos deudores de las comunidades de vecinos

Hace unos días, observé una circular informativa en el portal de mi edificio que anunciaba la próxima junta general ordinaria de vecinos. En el listado de puntos a tratar se destacaba el “Estudio y aprobación de la deuda que mantienen los propietarios con la comunidad de vecinos por el impago de cuotas comunitarias, a los efectos de proceder a su reclamación judicial”.

Tenía constancia que algunas viviendas de mi bloque habían sido desalojadas, pero desconocía por completo la situación de morosidad en la que se encontraba inmersa mi comunidad. Mi gran sorpresa fue que, indagando en el listado de propietarios descubrimos que contábamos con dos nuevos propietarios: dos entidades bancarias eran las propietarias de dos de los inmuebles de mi bloque, y por tanto los responsables de la morosidad de mi edificio, bajo nombre y apellidos de bancos de renombre.

Exponiendo los hechos ante el presidente de nuestra comunidad realizamos consulta con nuestro Administrador de Fincas, el cual nos tranquilizó cuando nos hizo saber que contábamos con un seguro de protección jurídica para propietarios y que nos acogeríamos a las coberturas incluidas, las cuales nos amparaban en materia de protección al resto de vecinos afectados por los impagos de nuestros nuevos inquilinos. De forma sencilla, nuestro Administrador contactó con la aseguradora informándole de que la reclamación de las cuotas comunitarias contra entidades bancarias no presenta excepciones ni peculiaridades en comparación con el particular de cualquier inmueble o vivienda y que gracias a la contratación de esta póliza teníamos todas las cartas a favor de ganar la batalla.

Por lo que cuentan los medios de comunicación, actualmente, la morosidad de las entidades financieras ha subido de los 256 millones de euros en 2012 a los 341,62 millones según el último estudio de morosidad realizado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas y el Observatorio de las Comunidades de Propietarios, es decir, alcanzan la impactante cifra de un 19%.

Es irónico que se presenten este tipo de dificultades por parte de las entidades bancarias o financieras, Después de haber recibido fuertes inyecciones de dinero para sanear sus balances, cuando existen comunidades de propietarios que atraviesan dificultades económicas, porque sus vecinos han perdido su puesto de trabajo.

Fuente: propia y testimonio publicado en eldia.es

 

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