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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (II): La morosidad

stop morososDesafortunadamente, la morosidad es el problema más habitual en la Comunidad de Propietarios. Siempre hay algún vecino, o con mucha frecuencia algún banco, que no cumple regularmente con los pagos que han sido pactados por todos los miembros de la comunidad, y se ha ido convirtiendo cada vez más en algo “normal”, aceptado con resignación por el resto de vecinos.

Estos  retrasos o impagos de las cuotas, ponen al borde de la quiebra a las comunidades y obligan a los propietarios que sí pagan a aumentar sus aportaciones.

Soluciones

En muchas ocasiones las comunidades no saben qué medidas llevar a cabo con los vecinos morosos, y si es posible sancionarlos de alguna forma.

La mejor forma de proceder, es mediante un aviso amistoso al moroso y si no causa efecto, esperar una semana y enviar un aviso o notificación mediante un burofax.

Pero si el moroso sigue sin pagar la deuda, la solución es reclamarle las cantidades adeudadas mediante el correspondiente procedimiento judicial. La Ley de Propiedad Horizontal prevé en su artículo 21 la posibilidad de exigir judicialmente dichas cantidades a través del procedimiento monitorio. Si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, un asesor nos indicará el procedimiento y respaldará durante todo este proceso. Todos los gastos son a cargo de la póliza.

Pero, ¿qué puede hacer la comunidad mientras dura este proceso? Lo que muchas comunidades no saben es que un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios es un verdadero escudo protector frente a los morosos ya que, no sólo ejerce la reclamación de cuotas sino que, entre otras muchas coberturas, adelanta las cuotas impagadas a la comunidad. Este seguro especial diseñado por José Silva Correduría de Seguros, tiene un coste anual por vecino de siete euros.

Fuente: prensa sectorial y elaboración propia

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¿Qué puede hacer la comunidad ante un vecino moroso?

morosos comunidad de propietariosSe está produciendo un aumento del porcentaje de morosidad en los propietarios de inmuebles, que según los datos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, creció un 3,15% en 2014 con respecto al año anterior, hasta situarse en los 1.854,71 millones de euros.

En muchas ocasiones las comunidades no saben qué medidas llevar a cabo con los vecinos morosos, y si es posible sancionarlos de alguna forma. La solución es reclamar al vecino moroso las cantidades adeudadas mediante el correspondiente procedimiento judicial. La Ley de Propiedad Horizontal prevé en su artículo 21 la posibilidad de exigir judicialmente dichas cantidades a través del procedimiento monitorio.

En cuanto a las sanciones que puede aplicar la comunidad de propietarios dentro de la legalidad, La Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 15.2 estipula que al inicio de la celebración de la Junta de propietarios, aquellos vecinos que no se encuentren al corriente de los pagos de las deudas vencidas con la comunidad, y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas, o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en la deliberación de acuerdo, pero no tendrán derecho a voto.

Sin embargo, otro tipo de sanciones como realizar el corte de algún suministro que dependa de la comunidad a un vecino que no se encuentre al corriente de pago, o la simple advertencia hacerlo, podría ser considerado un delito de coacciones tipificado en nuestro Código Penal, cuya responsabilidad será asumida por el presidente de la comunidad o aquella persona que haya adoptado dicha medida.

Por lo tanto la comunidad deberá seguir el procedimiento que marca La Ley de Propiedad Horizontal y en ningún caso sancionar a vecinos morosos con sanciones que no estén contempladas en dicha Ley, como el corte de suministros. Si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, un asesor nos indicará el procedimiento y respaldará durante todo este proceso.

Fuente: idealista.com y elaboración propia

 

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Con el acuerdo entre AAFF y notarios será más fácil conocer si existen deudas con la comunidad antes de comprar una vivienda

comprar viviendaSiempre es complicado para un comprador saber si la vivienda por la que está interesado está libre de deudas con la comunidad de vecinos, pero ahora conocer si existe alguna deuda contraída con la comunidad será más fácil gracias a que los administradores de fincas y notarios han decidido colaborar juntos.

Para esto El Consejo General del Notariado y el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas han firmado un convenio que implica la conexión de sus plataformas tecnológicas. Este nuevo servicio telemático permitirá certificar mediante accesos seguros, la existencia o no de deudas con la comunidad de propietarios y, en su caso, liquidarlas previamente al otorgamiento de la escritura.

La consulta podrá hacerse de dos formas:

  • consulta telemática directa por el notario, previa aceptación del vendedor, para certificar el estado de las cuentas del propietario con su comunidad.
  • el vendedor podrá dirigirse al administrador de fincas colegiado para solicitar dicho certificado tras la petición del comprador, y éste será remitido a la plataforma telemática del notariado para su posterior descarga.

La idea es que sea una alternativa eficaz tanto para el comprador del inmueble como para la comunidad de vecinos, porque desde la publicación de la Ley 08/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de los tres últimos años más el ejercicio en curso y en Cataluña cinco. Aunque el piso responda de las deudas el deudor es quien sea el propietario al tiempo en el que se produzca la deuda. El nuevo propietario deberá asumir la deuda, aunque podrá reclamar al vendedor. La acción de reclamar obliga a la Comunidad de Propietarios a iniciar las acciones judiciales correspondientes para cobrar su deuda, a cargo del presupuesto comunitario, salvo que disponga de un seguro de Protección Jurídica.

Todo esto ayudará como vemos a dar mayor agilidad, transparencia y seguridad en la compraventa de inmuebles de segunda mano, y los Administradores de Fincas podrán servirse de los servicios contratados con su aseguradora y el apoyo que le presta en la realización de estas gestiones.

Aunque aplaudimos la puesta en marcha de la herramienta, no podemos estar plenamente de acuerdo en su funcionamiento, por interpretar que no se ajusta en su totalidad a lo que establece el artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) porque el certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. El Notario no da fe de que ese es el certificado, sino de que el vendedor o el Administrador de Fincas-Secretario entrega.

Fuente: europapress.es,  20minutos.es y elaboración propia

 

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Guía elemental para vivir en una comunidad de propietarios

guia-comunidad-propietariosPara una buena convivencia en una comunidad el conocer las normas de uso elaboradas por los propios vecinos, respetarse como personas y comprender los aspectos más importantes de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la vida en las comunidades de propietarios, son buenos principios para ser más felices y aprovechar las ventajas de compartir propiedad. El desconocimiento de la normativa provoca dudas que dificultan este propósito, por eso, intentaremos aclarar algunas de ellas:

  • El cargo de presidente de la comunidad es obligatorio, solo se puede solicitar su relevo al juez en el plazo de un mes desde el nombramiento, aludiendo a razones de peso como incompatibilidad para el cargo, ausencia justificada o enfermedad que imposibilite.
  • En relación al ascensor: si el edificio no dispone de éste servicio pero viven personas con discapacidad o mayores de setenta años,aunque no tengan minusvalía,que lo soliciten, los vecinos estarán obligados a poner un ascensor cuando el importe repercutido, una vez descontadas las subvenciones,  no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si lo excede, será obligatorio si el propietario o propietarios que lo solicitan aceptan pagar el exceso.
  • Gastos pendientes en la venta de un inmueble: El adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios que se encuentren vencidas y sean exigibles. Es conveniente solicitar al transmitente una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad y averiguar con el administrador o el presidente de la Comunidad qué derramas existen (las que en esa fecha no han vencido).
  • En el caso de que haya algún vecino moroso: Se debe incluir este punto en el orden del día de una junta ordinaria o extraordinaria que contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas. Después, la junta debe aprobar la liquidación de la deuda y la decisión de reclamarla judicialmente y facultar al Presidente. Se debe emitir una certificación del acuerdo, por el secretario, con el visto bueno del presidente y comunicárselo fehacientemente al vecino deudor, para que ponga fin a esa situación. En el caso de que no pague , se acudirá a la vía judicial mediante un procedimiento monitorio, que se tramitará ante el juzgado de primera instancia en el lugar donde se halle la finca. Los gastos que genera la reclamación de cuotas pueden ser asegurados con una adecuada póliza de seguros.
  • Prescripción de las deudas: Solo se pueden reclamar los 4 últimos ejercicios y prescriben a los 15 años desde la fecha de su devengo, si en ese plazo la comunidad no suspende o paraliza la prescripción por los medios admitidos en derecho.
  • Cuota de participación: el Promotor o el propietario del inmueble establece la cuota de participación al efectuar la división del inmueble. Si se hacen obras en la comunidad hay que pagar conforme al coeficiente de propiedad que tenga cada vivienda o local asignada en el título constitutivo a no ser que se acuerde por unanimidad otra forma de participación .
  • Uso personal de espacios comunes: todo propietario tiene derecho a disfrutar las instalaciones de un inmueble, pero siempre y cuando no suponga un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo, éste es uno de los aspectos que generan mayor conflicto,por eso es conveniente afrontar su regulación con equidad y ser respetuoso con las decisiones aprobadas.
  • Daños generados por las instalaciones de la comunidad: El gasto será asumido por la comunidad de propietarios. La Escritura de División Horizontal describe cuales son elementos comunes y aquellos susceptibles de aprovechamiento individualizado, por tanto en caso de duda se deberá consultar su texto. Si el daño no esté incluido en la cobertura de un seguro, pagará directamente la comunidad. Los copropietarios suelen ser los afectados más directos. Los Daños por Agua es la causa más frecuente de daños a terceros.
  • Aparcar dos vehículos en una plaza de garaje: Suele estar permitido siempre que no se invadan las zonas comunes o la maniobra de otros vehículos. Es falsa la creencia de que los Seguros Multirriesgo no pagan si hay más de un vehículo por plaza, si el uso del garaje se ajusta a las normas municipales primero,a los Estatutos después o a las Normas de Uso aceptadas de forma unánime.
  • Ruido vecinal: Para solventar este hecho se debe acreditar que la emisión sobrepasa los decibelios máximos según el horario, mediante la realización de una medición por parte de un perito o de la policía. La contaminación acústica provoca muchas disputas y altera los nervios del ser humano.
  • Olores: Si una vez informado el vecino que está ocasionando los olores no hace nada para solucionarlo, el presidente convocará junta de propietarios. Si se acuerda iniciar acciones judiciales será necesario contratar abogado y procurador para la defensa de los intereses de la comunidad. Disponer de un Seguro de Protección Jurídica facilita la solución porque los gastos correrán por cuenta de la compañía de seguros. La contaminación ambiental se puede asegurar con una póliza específica.
  • Animales de compañía en la comunidad: Si los estatutos no lo prohíben los vecinos tienen derecho a tenerlos. En el caso de que ocasionen molestias excesivas para la comunidad conviene informar al Presidente para que convoque una Junta Extraordinaria con un Orden del Día exclusivo, si no puede resolverse por esa vía,se puede denunciar a su dueño reuniendo el mayor número de pruebas posibles, por eso resulta muy útil la Protección Jurídica para Comunidades de Propietarios.

Para estar al corriente de toda la legislación y obligaciones que tiene la comunidad lo más recomendable es contar con un servicio de asesoría y protección jurídica que garanticen la defensa de los intereses de la comunidad ante cualquier situación.

Fuente: libremercado.com y elaboración propia

 

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Los bancos son los nuevos deudores de las comunidades de vecinos

Hace unos días, observé una circular informativa en el portal de mi edificio que anunciaba la próxima junta general ordinaria de vecinos. En el listado de puntos a tratar se destacaba el “Estudio y aprobación de la deuda que mantienen los propietarios con la comunidad de vecinos por el impago de cuotas comunitarias, a los efectos de proceder a su reclamación judicial”.

Tenía constancia que algunas viviendas de mi bloque habían sido desalojadas, pero desconocía por completo la situación de morosidad en la que se encontraba inmersa mi comunidad. Mi gran sorpresa fue que, indagando en el listado de propietarios descubrimos que contábamos con dos nuevos propietarios: dos entidades bancarias eran las propietarias de dos de los inmuebles de mi bloque, y por tanto los responsables de la morosidad de mi edificio, bajo nombre y apellidos de bancos de renombre.

Exponiendo los hechos ante el presidente de nuestra comunidad realizamos consulta con nuestro Administrador de Fincas, el cual nos tranquilizó cuando nos hizo saber que contábamos con un seguro de protección jurídica para propietarios y que nos acogeríamos a las coberturas incluidas, las cuales nos amparaban en materia de protección al resto de vecinos afectados por los impagos de nuestros nuevos inquilinos. De forma sencilla, nuestro Administrador contactó con la aseguradora informándole de que la reclamación de las cuotas comunitarias contra entidades bancarias no presenta excepciones ni peculiaridades en comparación con el particular de cualquier inmueble o vivienda y que gracias a la contratación de esta póliza teníamos todas las cartas a favor de ganar la batalla.

Por lo que cuentan los medios de comunicación, actualmente, la morosidad de las entidades financieras ha subido de los 256 millones de euros en 2012 a los 341,62 millones según el último estudio de morosidad realizado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas y el Observatorio de las Comunidades de Propietarios, es decir, alcanzan la impactante cifra de un 19%.

Es irónico que se presenten este tipo de dificultades por parte de las entidades bancarias o financieras, Después de haber recibido fuertes inyecciones de dinero para sanear sus balances, cuando existen comunidades de propietarios que atraviesan dificultades económicas, porque sus vecinos han perdido su puesto de trabajo.

Fuente: propia y testimonio publicado en eldia.es

 

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Las comunidades de propietarios de Navarra sufren impagos valorados en 21 millones

El Observatorio de la Morosidad de las Comunidades de Propietarios arroja un dato contundente: a pesar de que los impagos por morosidad en Navarra tienden a estabilizarse en 2014, a lo largo de 2013 sus comunidades de propietarios acumularon una mora de más de 21 millones de euros, un 2,2% más que en el ejercicio anterior. El Observatorio destaca también el incremento del nivel de impagos correspondientes a las entidades financieras y a las sociedades inmobiliarias.

En los nuevos barrios de muchas ciudades residen jóvenes que tuvieron que firmar elevadas hipotecas y que ahora no pueden atender el pago de la cuota mensual de sus portales o las derramas extraordinarias. El Tercer Estudio Global sobre la morosidad en las Comunidades de Propietarios en España, fruto de encuestas realizadas a administradores de fincas colegiados y presidentes de comunidades de propietarios, indica que  los niveles de morosidad se incrementaron un 12% en 2013 en relación con al año anterior.

Del total de la mora, las entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión suman 4 millones de euros, derivados del impago de sus obligaciones como propietarios de locales, viviendas o garajes que han asumido por lanzamientos y ejecuciones hipotecarias o que no han podido colocar en el mercado.

TIPOS DE MOROSOS:

46%: ACCIDENTALES

  • Los deudores sobrevenidos. Quieren pagar pero no pueden.
  • Los deudores incompetentes. Pueden pagar pero no saben lo que tienen que pagar o se han olvidado de hacerlo.

35%: INTENCIONALES Y PROFESIONALES

  • Los morosos intencionales. Deudores que pueden pagar pero no quieren.
  • Los deudores negligentes o despreocupados. Apoyados por un sistema que les permite no cumplir con sus obligaciones al día y no recibir penalización.
  • Los deudores circunstanciales. Pueden pagar pero no lo hacen porque hay un litigio con el acreedor y solo lo harán cuando éste resuelva la disputa.

19%: FINANCIEROS

  • Entidades Financieras.
  • Sociedades Inmobiliarias.
  • Entidades Públicas de gestión de viviendas.

Por desconocimiento o falta de asesoramiento profesional, las Comunidades de Propietarios no consideran entre sus prioridades la contratación de un seguro de Protección Jurídica, que les ayudaría a resolver el problema financiero del impago y los gastos de reclamación judicial de las cuotas. Por una tarifa plana de 7 euros al año y vecino puede dar comienzo a la solución de ésta lacra inmobiliaria.
Fuente:
http://www.noticiasdenavarra.com – 31/03/14

 

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Hacer frente a la morosidad cuesta solo el 0,5% del presupuesto anual de la comunidad

En situaciones difíciles y de crisis, en las que el desempleo golpea a todos los ciudadanos y unidades familiares, los escasos ingresos que se reciben se destinan a las necesidades básicas: alimentación, vivienda, transporte,… llegándose, difícilmente, en muchos casos, a satisfacer esos gastos esenciales. Es por ello, que gastos no tan urgentes y de primera necesidad, como las cuotas de las comunidades de vecinos, se dejen en un segundo o tercer plano, convirtiéndose en un problema de primer orden para los administradores de fincas. La morosidad de los vecinos un asunto que ha crecido de manera abismal y posee unos características especiales, ya que, a falta de llegar a un acuerdo  para aplazar el pago, en la mayoría de los casos se opta por la vía judicial, y sus correspondientes gastos.

Los juzgados se encuentran hoy en día colapsados con asuntos por impago de cuotas de vecinos morosos, que al no tener medios económicos para afrontarlos acuden a la asistencia jurídica gratuita y así se eximen de las costas. El resultado de todo esto es una situación que se está judicializando, ya que más del 70% de las comunidades de propietarios se encuentra hoy inmersa en algún proceso judicial por reclamación de rentas debidas (aunque se estima que sólo el 10% de los vecinos son los que incumplen con el pago de las cuotas), suponiendo un gasto extra en el presupuesto global de la comunidad de propietarios, a lo que hay que unir la pérdida de las cuotas no pagadas. Los Bancos y Cajas son los mayores deudores de las Comunidades de propietarios.

Seguro Comparador, ante tal situación, ha diseñado una solución de Protección Jurídica adaptada a cada situación. Por una pequeña cuota fija anual, que puede representar el 0,5% del presupuesto anual de una comunidad de vecinos, pueden asegurarse una cobertura legal ante cualquier litigio en la finca e incluso el adelanto de las cuotas de morosos, de tal forma que el presupuesto anual aprobado se pueda cumplir y no tengan que recurrir a las desagradables derramas o a la bajada de honorarios profesionales  Se ha creado un gabinete jurídico externo con los profesionales del derecho más especialistas, al servicio de los administradores de fincas, que les reporta seguridad económica y jurídica a él mismo y a sus clientes, mediante la instrumentación de dos programas de seguro: la Protección Jurídica de Administradores de Fincas y la Protección Jurídica de Comunidades de Propietarios, dos bastiones para reducir el impacto de la morosidad, los conflictos vecindarios y las tasas judiciales.

 

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