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CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS¿Sabías que si eres propietario de una vivienda o bajo comercial y tienes planeado ponerlo en venta o alquiler es obligatorio que dispongas de su certificado energético correspondiente? Así lo establece el Real Decreto 235/2013 del 25 de mayo de 2013, además de puntualizar que la calificación energética debe incluirse en toda oferta, promoción o publicidad dirigida a la venta o arrendamiento, y que el vendedor debe siempre entregar al comprador un original de ese certificado o, en caso de alquiler, el arrendador adjuntar una fotocopia de esa catalogación al contrato. Llegados a este punto te estarás preguntando qué es un certificado energético, pues se trata de un documento oficial redactado por un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, ingeniero técnico) que incluye información objetiva sobre las características energéticas de un inmueble, y que refleja el gasto energético de la construcción como son los consumos de agua, electricidad o gas. Para conseguirlo simplemente deberás concertar una cita con un técnico certificador para que visite el inmueble. Éste realizará un croquis y tomará medidas de las estancias, revisará los materiales de la fachada, inspeccionará las instalaciones de calefacción y climatización y calculará la calificación energética, evaluándola de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Para que sea totalmente válido es necesario, después, registrarlo en la comunidad autónoma correspondiente, el trámite suele rondar entre 35 y 200 euros y es habitual que el propio técnico se ocupe del trámite. Cualquier error u omisión en el mismo es reclamable al firmante o a su aseguradora en el derecho de ejercer la acción directa. Su periodo de validez será de 10 años, pasados éstos habrá que renovarlo, y las sanciones por no contar con él pueden ser de 300 a 6.000 euros.

En el caso de las Comunidades de Propietarios, aunque no están obligadas a poseer un certificado de eficiencia energética general para todo el edificio y sus viviendas, es altamente recomendable su realización, por las siguientes razones:

  • Un certificado conjunto para la comunidad tiene un ahorro estimado de entre 8 y 10 veces el coste de ser realizado independientemente por cada vecino, ya que la empresa o técnico certificador propondrán un precio inferior al que tendría que hacerse frente emitiendo certificados individuales.
  • Las tasas de registro en la comunidad autónoma también son mucho más económicas.
  • El certificado de eficiencia energética formará parte de el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), que sustituye al antiguo ITE (Informe Técnico del Edificio). Considera que el IEE es obligatorio en fincas de más de 50 años, y para cualquier Comunidad de Propietarios que desee recibir subvenciones destinadas a rehabilitación para la mejora energética o de accesibilidad.

Es muy probable que tu edificio necesite una rehabilitación en cuestión de ahorro energético, ya que según un informe elaborado por el Ministerio de Industria, ocho de cada diez edificios en España derrochan energía y sólo en el 0,62% de los inmuebles anteriores a 1980 se han realizado reformas de acondicionamiento energético. Ejecutar este tipo de obras antes de solicitar un certificado energético conjunto para lograr así obtener una mejor calificación es una idea que tu Comunidad de Propietarios debe estudiar y dialogar. Todos sabemos que tomar decisiones individuales, como cambiar las ventanas o aislar las paredes de una vivienda, es más inmediato y sencillo que alcanzar acuerdos colectivos para llevar a cabo obras de reforma en todo un edificio. Hay que involucrar al resto de vecinos para recuperar el barrio porque “tu casa” abarca más allá de la puerta de entrada. Es por ello que la figura del Administrador de Fincas es clave en esta situación, ya que son los profesionales que viven más de cerca las circunstancias diarias de las Comunidades de Propietarios, y deben ser los canalizadores de información, soluciones y proyectos. Por eso es necesario que expliquen las ventajas de pertenecer a una Comunidad de Propietarios concienciada, colaboradora y respetuosa con el medio ambiente, ya que un edificio energéticamente eficiente es capaz de conseguir los mismos servicios empleando menos recursos y, por tanto, emitiendo menos CO2. El resultado final también revaloriza las viviendas, es una oportunidad económica.

Por último es muy importante recordar que para cualquier obra de rehabilitación o reforma es siempre necesario que tu Comunidad (promotora) disponga de un seguro todo riesgo rehabilitación que garantice el conjunto de los trabajos de reforma e instalaciones, costo de material y de mano de obra, además de los materiales que aún no hayan sido colocados y estén acopiados a pie de obra.

Fuentes: boe.es, certificadodeeficienciaenergetica.com y elaboración propia.

 

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La importancia del seguro de comunidades. Memoria Social del Seguro 2013

La Memoria Social del Seguro aporta datos como que en nuestro país hay 733.364 pólizas de seguro de Comunidades de Propietarios contratadas, que generan casi 815.000 siniestros, con un coste cercano a los 350 millones de euros, para quien lo prefiera en pesetas más de 58.800.000.000, miles de millones. Las comunidades aseguradas están muy regularmente distribuidas según su antigüedad, con alguna ligera sobrerrepresentación de las más modernas. Si la magnitud que tenemos en cuenta es el coste de la siniestralidad, observaremos que esta ligera sobrerrepresentación de las comunidades de menor edad incluso se intensifica un poco, lo cual revela la importancia que en este seguro tiene la inducción de medidas de prevención y seguridad en las comunidades, sobre todo con mayor antigüedad, como una forma indirecta de reducir los problemas y siniestros ocurridos en las mismas. La rehabilitación integral por tanto es beneficiosa tanto para las Aseguradoras, que reducen el costo de los siniestros, como para los Asegurados que verán reducida su prima de riesgo.

Si observamos la siniestralidad desde el punto de vista de las coberturas, observamos que, el daño por agua es el siniestro que se produce más veces, en torno a 440.000 al año, generando costes de 170 millones de euros, o, si se prefiere, 465.000 euros diarios. Las comunidades sufren como media un daño causado por el agua en el año; algo similar ocurre con la responsabilidad civil por daños agua, en el caso de que esté contratada ésta garantía opcional.

También resultan extraordinariamente frecuentes los siniestros de daños en cristales, que son más de 66.000 al año y generan unos gastos de 11,6 millones de euros. Los incendios, que son menos frecuentes, sin embargo tienen elevados costes cuando se producen, razón por la cual las estimaciones indican que este tipo de siniestros en el caso de las comunidades están generando un coste de 44 millones de euros al año, casi 121.000 euros diarios.

La Comunidad de Madrid tiene cerca de 100.000 comunidades de vecinos aseguradas que generan 62.944.298 euros de costes en siniestros. Castilla y León tiene 43.259 edificios asegurados que presentan siniestros por importe de  21.826.318 euros, Castilla la Mancha 19.225 edificios y 7.744.820 euros de siniestros, Canarias 18.940 Comunidades de Propietarios que declaran siniestros por importe de 7.568.804 euros.

Una vez más, sin embargo, estos datos son equívocos y deben abordarse en forma de ratio que aporte mayores informaciones desde el punto de vista de la densidad. Este enfoque sitúa Cataluña por delante del resto de las comunidades, con una ratio superior a 250 comunidades aseguradas por cada 10.000 habitantes. Sin embargo, relega a la Comunidad de Madrid a la sexta posición, situando comunidades relativamente pequeñas, como Asturias o La Rioja, entre las que mayor densidad de aseguramiento de comunidades tiene. La ciudad autónoma de Ceuta, Extremadura y el País Vasco aparecen como las tres regiones donde la densidad de aseguramiento de las comunidades de vecinos es comparativamente más reducida.

Para quien todavía piense que los seguros no sirven para nada, tomen nota de las estadísticas, durante el año 2013 los siniestros  pagados por las Aseguradoras representaron un coste diario de 120.778 euros  por incendios, los de robo 45.173 euros, en responsabilidad civil 109.651 euros, en daños por agua 502.324 euros, por cristales 31.953 euros, por fenómenos atmosféricos o climatológicos 69.994 euros, por daños eléctricos 21.968 euros y por otras causas 48.311 euros.

Si a éstos datos reales sobre hechos ocurridos en las Comunidades de Propietarios, añadimos los siniestros sufridos por las viviendas u hogar, que integran el conjunto de las comunidades de propietarios, nos encontramos que además se declaran más de  10 millones de siniestros por la garantía de daños propios y cerca de 7 millones por otras prestaciones derivadas de daños al patrimonio que en conjunto alcanzan indemnizaciones por encima de 680 millones de euros.

Las conclusiones son reveladoras de la importancia económica y social del seguro, del valor añadido que tiene para la economía de las familias disponer de un asesoramiento profesional de una Correduría de Seguros especialista y que disponer de un buen contrato de seguro es contrario a precio barato.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de ICEA, la DGS y FP y el INE.

 

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Responsabilidad del Presidente de una Comunidad de Propietarios (Parte II)

Entre las diversas actuaciones que adquiere la figura del presidente de la Comunidad se pueden acoger a la responsabilidad del mismo la contratación de un seguro sin respetar el acuerdo de la Comunidad o por la ausencia del mismo. También se incluiría la resolución unilateral del contrato de mantenimiento de ascensores, sin acuerdo previo de la comunidad de propietarios, o la ocultación, al resto de copropietarios, de una cláusula de un contrato firmado con un proveedor, lesiva para los intereses comunes.

Destacar que si el Presidente no actúa con diligencia, o bien, no ejerce sus funciones ocasionando un perjuicio a la Comunidad, estaríamos ante un claro hecho de responsabilidad exigible.

Actualmente el seguro multirriesgo de comunidades de propietarios carece de cobertura para la responsabilidad del Presidente.

Por esta razón se han analizado 200 pólizas de seguro multirriesgo de comunidades de propietarios contratadas con diversas aseguradoras en comunidades de Castilla-León, Castilla-La Mancha, Madrid, Galicia, Aragón y La Rioja, con intervención mediadora de agentes de las propias compañías. La respuesta obtenida en el mercado asegurador ante el seguro del Presidente es insuficiente debido a que únicamente dos compañías ofrecen una cierta cobertura personalizada, con serias lagunas en ambos casos ante situaciones de conflicto de intereses y sumas aseguradas claramente insuficientes.

Pese a la falta de oferta de garantías específicas o complementarias que presten apoyo a la figura del Presidente de la Comunidad de Propietarios en sus funciones, como expertos conocedores del sector ofrecemos a nuestros clientes protección jurídica  y soluciones mediante cláusulas especiales y particulares independientes al seguro multirriesgo, además de la adaptación del seguro de directivos y consejeros para los supuestos en los que sea aplicable.

José Silva. Administrador de Fincas y Director Técnico de José Silva Corredurías de Seguros

 

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Responsabilidad del Presidente de una Comunidad de Propietarios (Parte I)

Ser el representante legal de una Comunidad de Propietarios es un cargo que conlleva ciertos riesgos y así lo afirmaron D. Javier Hernández (Jefe de la asesoría jurídica de CAF Aragón) y D. Vicente Magro (Magistrado Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante) durante la jornada de formación para Administradores de Fincas, donde se trataron los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal reformada.

El Presidente de una Comunidad de Propietarios puede incurrir en diferentes responsabilidades, independientemente del seguro multirriesgo para comunidades de propietarios contratado:

  • Frente a copropietarios o frente a terceros.
  • Responsabilidad civil y/o penal.
  • Como representante legal de la comunidad o a título personal.
  • Contractual (la mayoría de las sentencias firmes vienen motivadas por extralimitarse en la ejecución de acuerdos) o extracontractual (cuando el daño o perjuicio no tiene su origen en una relación contractual sino en el incumplimiento de la ley).
  • Por las decisiones adoptadas u omisiones en el desempeño de su cargo o por accidentes ocurridos en la propiedad.

Las situaciones de riesgo más frecuentes que llevan implícita responsabilidad exigible para la figura del Presidente son principalmente exigir el pago a los propietarios deudores, visar los gastos y presupuestos y hacer cumplir los acuerdos de la junta.

Se puede exigir la responsabilidad del Presidente cuando éste cometa una actuación culpable o negligente durante el ejercicio de sus funciones y que cause perjuicios a la comunidad o a los propietarios de la misma.

El Presidente de la Comunidad debe actuar con diligencia, cumplir con los mandatos y ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.

En el caso de que el reclamante sea un copropietario, éste deberá solicitar una convocatoria de Junta Extraordinaria y abordar el asunto en la misma; si se toma el acuerdo de ejercer acciones, será la Comunidad quien exija responsabilidad al Presidente; si no existe acuerdo, cualquier propietario podrá iniciar la reclamación a título personal.

José Silva.
Administrador de Fincas y Director Técnico de José Silva Corredurías de Seguros

 

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Seguro para comunidades, ahorro y protección

Las medidas de protección ante el fuego son cada vez más eficientes y obligatorias, sin embargo a menudo leemos noticias de este tipo: “Varias personas han sufrido quemaduras en un reciente incendio declarado en los bajos de un inmueble y distintos vehículos que se encontraban en el edificio se han visto afectados en este suceso”. Seguramente muchos de nosotros nos hemos preguntado qué haríamos en el caso de sufrir alguna situación similar, cómo afrontaríamos los gastos, y de qué forma repercutiría en nuestra economía.

Soy presidente de una comunidad de vecinos y tengo entendido que además de ser gratuito el cargo, se asumen serias responsabilidades, incluso penales. Hace  algunos meses, en una de nuestras viviendas alguien dejó olvidada una sartén al fuego. Afortunadamente, el incendio que se produjo solo provocó pérdidas materiales en dos pisos de la 5ª planta de nuestro bloque y tuvimos que asumir la correspondiente factura, que suponía habilitar de nuevo dichas viviendas, tanto en estructura como en mobiliario y equipos destrozados por el fuego.

Para tranquilidad de todos los vecinos, ya contábamos con un seguro para comunidades que decidimos contratar el año pasado al prever que algo así podría ocurrir y debíamos estar protegidos. He de confesar que muchos de mis vecinos de la comunidad fueron reacios a tomar esta decisión por el coste adicional que suponía contratar dicha póliza, pero también es una realidad el ahorro que nos ha supuesto a todos, no solo por el incendio, sino por los gastos añadidos que se presentaron, como el desalojo y la pérdida de alquiler de una de las viviendas. Este seguro engloba diversas coberturas, como los daños por agua, que nos han reducido casi un 30% los gastos que teníamos en nuestra comunidad, la mayoría de nuestras reformas se han canalizado a través de las coberturas que ofrece este seguro, y la capacidad de respuesta y profesionalidad ofrecidos por la aseguradora concertada ha sido inmejorable. Para elegirla contamos con el consejo de una Correduría de Seguros.

Mi apreciación es que en la actualidad el mundo del seguro avanza y se adapta a las necesidades reales y futuras de todas las comunidades, lanzando coberturas y precios que se adecuan al bolsillo de quienes lo contratan y a cambio ofrece soluciones rápidas y eficaces a lo vecinos.

Sergio Ramos, presidente por decisión de mis vecinos.

 

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Soluciones y respuestas eficaces: Seguros para comunidades de propietarios

Como representante legal de mi comunidad de vecinos, creo conveniente resaltar la capacidad de respuesta y soluciones que hemos obtenido con nuestro seguro de edificios contratado por consejo de nuestro administrador de fincas que en su momento solicitó varios presupuestos a una Correduría de Seguros especialista.

Formamos una comunidad de vecinos, la mayoría jóvenes que, con mucho esfuerzo, estamos liderando un proyecto de renovación del edificio. Hace unos meses, aparecieron unas humedades en el edificio que han dañado algunas viviendas y zonas comunes. Por la antigüedad de las instalaciones, la reparación requería la renovación completa de varias tuberías y cañerías de desagüe, además de la posterior reconstrucción y pintado de varias zonas afectadas.

Pusimos en conocimiento de la compañía de seguros los hechos y nuestro administrador de fincas durante la reunión trimestral de la comunidad nos informó que era conveniente solicitar la opinión de la Correduría de seguros. Pensábamos que la solución se prolongaría a lo largo del año, incluso que nuestro seguro de comunidad de propietarios no se haría cargo al valorar la envergadura del problema. Para satisfacción de todos, al día siguiente, se presentaron los técnicos correspondientes en nuestra urbanización y en breves días evaluaron con riguroso detalle los daños materiales y económicos a los que nos habíamos visto sometidos. Nuestro seguro nos ofreció cobertura al instante, nos presentaron un proyecto de ejecución donde quedaban reflejadas todas las medidas necesarias y el tiempo estimado o bien una propuesta en firme de indemnización, a nuestra elección.

En apenas un mes y medio, nuestras viviendas quedaron restauradas y no hemos vuelto a detectar problema ni incidencia alguna. Debo reconocer la rapidez y eficacia mostrada por nuestro seguro, tanto en la detección del siniestro ocurrido como en el buen trabajo realizado. En nuestro caso, los profesionales que acondicionaron nuestros pisos y garajes fueron muy meticulosos, además de ser supervisados por técnicos cualificados en todo momento.

Desde nuestra experiencia recomiendo la contratación de esta modalidad de seguro, además de obtener respuesta inmediata, pudimos apreciar la profesionalidad y la calidad de la ejecución. Nos han ofrecido un programa de mantenimiento para seguir disfrutando del bienestar estructural de nuestra comunidad. Desde mi punto de vista, así es como debe funcionar un seguro, que ofrezca soluciones rápidas y eficientes y que proteja a sus asegurados frente a los imprevistos que surgen a diario y por lo que se puede ver en las noticias con mucha virulencia. Cuando todo terminó me puse a pensar que por menos de un euro al día estamos muy bien asegurados.

Luis Aguilar, Presidente de comunidad de vecinos

 

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Los pequeños cambios del tiempo impactan en las cuentas de resultados

Los seguros multirriesgo toman su moderna definición desde el momento que el sector “paquetizó” en una única póliza un abanico de coberturas que antiguamente se contrataban por separado, es decir se comenzó a comercializar pólizas “multi-riesgos”, incorporan, en general, unas coberturas básicas como el incendio y otras complementarias tales como las destinadas a cubrir los riesgos de la naturaleza, viento, lluvia, pedrisco, nieve y en genera también los actos vandálicos. Unas aseguradoras las denominan fenómenos climatológicos otras extensión de garantías y algunas riesgos extensivos, a la postre se trata de asegurar los mismos riesgos. En un símil estudiantil podríamos denominar a éste grupo como “las marías” de los seguros, por la poca atención que suelen prestarle los Tomadores de las pólizas, con sus excepciones desde luego. Con estas coberturas se contratan seguros de Comunidades de Propietarios, Centros Comerciales, Empresas, Comercios, Hogares y otras situaciones de riesgo menos conocidas. En un reciente informe de Allianz Global Corporate & Specialty se afirmaba que “aunque las grandes catástrofes naturales colman los titulares de los medios de comunicación, sin embargo son los pequeños cambios en el tiempo los que más afectan a la actividad empresarial”. Las aseguradoras no tienen capacidad para controlar el tiempo, pero sí para limitar su impacto, mediante la incorporación a lo seguros multirriesgo de las coberturas mencionadas.

La aseguradora estima que el impacto de la variación del tiempo habitual en la economía de la Unión Europea podría alcanzar los 561.000 millones de dólares (406.000 millones de euros) en un año. Esta cifra dista mucho del impacto de los grandes desastres naturales. Y es que, durante 2012, se produjeron en total 905 catástrofes naturales en todo el mundo (de las cuales el 93% estaban relacionadas con el tiempo) que costaron 170.000 millones de dólares (125.000 millones de euros) a la economía mundial. El informe muestra que el coste de los fenómenos meteorológicos está creciendo de forma significativa hasta alcanzar el 367% en los últimos tres años.

El tiempo, aunque no sea extremo, tiene un gran impacto en la cuenta de resultados de una empresa, comercio o edificio de vecinos; hace años que las previsiones meteorológicas son un activo en sectores como la energía, el comercio en general, la agricultura, la distribución, el transporte, el turismo y por supuesto la construcción en toda su extensión, desde la simple casita hasta los grandes rascacielos o complejos industriales. Parece muy evidente que en una buena Gerencia de Riesgos la información sobre los efectos ocultos del tiempo es un factor a ponderar.

Otra aseguradora mundial como Zúrich ha puesto en marcha una Unidad Especial de intervención rápida para ayudar a sus asegurados a minimizar las consecuencias de los siniestros causados por el clima. Axa desde hace algún tiempo dispone de un protocolo de intervención para catástrofes naturales. Y así otras grandes aseguradoras han tomado conciencia de que aquella “maría” de los seguros tiene un gran impacto sobre su resultado técnico.

Es muy importante que los tomadores de las pólizas y los asegurados tengan un adecuado asesoramiento de una Correduría de Seguros para buscar las mejores soluciones ante los cambios bruscos de temperatura que pueden provocar gastos en el acondicionamiento de las instalaciones, pérdidas de materias primas o daños en los inmuebles. La contratación de éste grupo de garantías representa menos de un uno por ciento de la prima total de la póliza.

 

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