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Archivos Mensuales: julio 2016

Cómo instalar un punto de recarga para vehículos eléctricos en el garaje comunitario

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Los vehículos eléctricos poco a poco van conquistando al consumidor, la reducción de su precio y la favorable legislación trae consigo un nuevo elemento en las comunidades de propietarios como es la instalación de puntos de carga en sus instalaciones. Un miembro de la comunidad de propietarios que adquiera un vehículo de estas características y lo aparque en el garaje puede solicitar la instalación de un punto de recarga que forzosamente discurrirá por elementos comunes, y en los edificios obligados a realizar la inspección del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión según el Real Decreto 842/2002 de 2 de agosto, que se puede consultar en este enlace, probablemente sea necesario una nueva instalación eléctrica.

Pero, ¿cómo se llevaría a cabo? En el caso de los garajes de propiedad horizontal está implicada la comunidad, y para facilitar al máximo la instalación de puntos de recarga en viviendas plurifamiliares el Gobierno ya aprobó modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para regir y facilitar la instalación de puntos de recarga: “Si se trata de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual del garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación”, dejando claro que “el coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos de la misma”, a excepción de los residentes en Cataluña donde rige una LPH específica para la región que no ha introducido este supuesto y deja la decisión a cargo de la junta vecinal.

Sí que es necesario cumplir con la Instrucción Técnica Complementaria de Baja Tensión (ITC – BT52), cuyo Real Decreto 1053/2014 entró en vigor el 31 de junio de 2015 para indicar la infraestructura necesaria en la recarga de vehículos eléctricos. Dicho decreto indica varias opciones:

– Instalar un armario o cuarto de contadores a continuación del contador general, desde el que se suministrará energía a cada plaza mediante derivaciones independientes.

– Instalación de una derivación común desde el contador general para todo el garaje y posterior instalación de un contador a cada una de las plazas.

– Instalación de una derivación desde los contadores de las viviendas, con lo que no sería necesario el contador en la plaza de garaje.

Aunque legalmente un copropietario tiene derecho a la instalación de su punto de recarga, lo cierto es que se ubicará en los elementos comunes y habrá que contar con la opinión del resto de vecinos y la ayuda de un técnico cualificado y se defina por dónde han de transcurrir las canalizaciones que van desde el cuarto general de contadores hasta el punto de recarga del propietario, quien decida el trazado y en base a qué criterios. Disponer de un seguro de Protección Jurídica ayuda en la convivencia y en cómo evitar los siempre desagradables conflictos vecinales.

Otro importante aspecto es que el punto de recarga puede ser origen de siniestros y causante de daños a los elementos comunes y de otros terceros, por ejemplo los vehículos aparcados, trasteros etc. Por tanto aconsejamos suscribir un seguro de Responsabilidad Civil General o adaptar el seguro Multirriesgo del Hogar haciendo expresa solicitud a la Aseguradora de la inclusión del nuevo elemento privativo en zona común.

Según la Asociación Empresarial para el Desarrollo e Impulso del Vehículo Eléctrico (AEDIVE) una solución posible sería que la comunidad fijase en sus normas de régimen interno unos criterios comunes. Es aquí donde la figura del Administrador de Fincas juega un papel fundamental coordinando a los distintos proveedores ya que conoce la legislación, y por lo tanto está capacitado para aconsejar a la Comunidad de Propietarios sobre la situación de la instalación general eléctrica del inmueble, testar entre los vecinos el potencial de propietarios que podrían adquirir un vehículo eléctrico en los próximos años y analizar la mejor solución colectiva que no penalice al primer propietario que decida instalarse un punto de carga y que prevea un crecimiento en el número de vehículos eléctricos y de infraestructuras vinculadas en el edificio.

Para llevar a cabo estas instalaciones contará siempre  además con el respaldo de los servicios que le presta su correduría de seguros y el seguro multirriesgo de su comunidad de propietarios (que puede calcular aquí)   , correctamente adaptado a la nueva instalación.

Fuente: aedive.es y elaboración propia

 

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Obligatoriedad de las obra de accesibilidad en comunidades. La rehabilitación

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Tan importante es asegurarse ante posibles accidentes en la vida profesional o personal, como adoptar medidas de prevención para minimizar el riesgo de accidente. La mayoría de los edificios ubicados en el caso urbano de las ciudades no fueron planificados para favorecer el acceso a los mismos de personas con dificultades de movilidad. La regulación normativa sobre accesibilidad universal en edificios sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente su reforma del año 2013, reconoce el derecho a la realización de las obras y actuaciones que resulten necesarias para satisfacer el requisito de accesibilidad universal, el uso adecuado de los elementos comunes, mencionado explícitamente la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación exterior.

Este derecho puede instarlo, según la citada ley, la persona propietaria de la vivienda si en ella viven, trabajan, prestan servicios voluntarios personas con discapacidad o que, simplemente, sean mayores de setenta años. Por lo tanto, si en una comunidad de propietarios la petición de realización de una obra de accesibilidad se insta por una persona sin discapacidad o mayor de 70 años ¿Es obligatoria? La respuesta es clara: sería obligatoria siempre que en dicha vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, y sin que elimine el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de la citada mensualidades, sea asumido por quienes las haya solicitado.

Si el importe excede las doce mensualidades de gastos ordinarios es necesario el acuerdo, en una junta convocada al efecto, si se adopta válidamente la comunidad quedara obligada al pago de los gastos que origine la obra o instalación.

La accesibilidad universal se convierte así en una obligación de las comunidades de propietarios por medio de los trabajos y las obras que resulten necesarias para obtenerla, debido a que su no realización, supone en muchas situaciones una discriminación de algunos vecinos del inmueble al no poder salir y entrar de sus domicilios o no poder utilizar los elementos comunes a los que contribuyen a su mantenimiento pero no en su disfrute. La responsabilidad de ésta obra obligatoria corresponde a quien ejerza la función de Presidente que puede y debe tomar la decisión de ejecutarla si quiere eludir futuras reclamaciones que apuntan a su propio patrimonio.

Por último, queremos recordar la importancia de contar con un seguro de rehabilitación de edificios adecuado a la reforma que se vaya a realizar para asegurar la ausencia de sorpresas económicas.

Fuente: comunidadhorizontal.com y elaboración propia

 

Aparcamiento exterior en una comunidad de propietarios

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Algunas comunidades de propietarios disponen de un aparcamiento exterior para los vecinos, que puede que no esté vallado y accedan a él vehículos ajenos a la comunidad o pertenecientes a los locales que se encuentren en ella. Pero, ¿cómo está regulado este acceso? La regulación del uso del aparcamiento exterior es competencia de la comunidad de propietarios, que puede decidir mantenerlo cerrado a vehículos que no sean propiedad de los miembros de la comunidad, es decir, a los clientes de los locales instalados en dicha comunidad. Desde el punto de vista asegurador identificamos dos fuentes de riesgo, la posibilidad de que los elementos comunes sufran daños causados por los usuarios del aparcamiento y que estos a su vez reciban daños de las instalaciones comunitarias, en definitiva daños propios y a terceros de los cuales es necesario informar a la Aseguradora al representar un agravamiento del riesgo.

Excepto en el caso de que estuviera previsto en el título constitutivo de la comunidad de propietarios que se facilite el uso del aparcamiento exterior a sus clientes durante su horario de apertura. De lo contrario es decisión de la comunidad ofrecer esa facilidad a los locales, regulando el uso y horario.

En definitiva, la única obligación de la comunidad con respecto a los locales es mantener libre el acceso a los mismos para los peatones, pero no para los vehículos.

Pero si una comunidad decide restringir el uso del aparcamiento para sus propietarios y aun así alguien ajeno hace uso continuado, ¿cuál sería la mejor manera de proceder? Si se conoce la identidad de la persona que hace uso de la plaza de aparcamiento lo más recomendable es que el presidente de la comunidad se lo notifique para que retire su vehículo, ya que la policía municipal no puede intervenir en estos casos y la grúa municipal no puede retirar vehículos mal estacionados en un recinto privado.

Si no se conoce la identidad o persiste después de haber informado de este hecho la comunidad deberá decidir cómo actuar en una Junta extraordinaria, planificando qué hacer en caso de que esta situación se repita en el futuro. En el caso de plantearse acudir a los tribunales la asistencia jurídica que presta su seguro le aconsejará y le guiará durante el proceso, no obstante disponer de un seguro de Protección Jurídica facilita acudir a un procedimiento de reclamación amistoso, judicial o de arbitraje porque la póliza evita derramas para defender los intereses comunitarios.

Fuente: comunidades.com y elaboración propia

 

¿Cómo cambiar de uso una zona común en una comunidad e instalar un gimnasio?

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Con la sustitución de calderas de carbón en muchas comunidades propietarios se liberó un nuevo espacio que se puede aprovechar para otro uso. Por ejemplo una sala de usos múltiples o un gimnasio para los vecinos de la comunidad pueden ser buenas soluciones que mejoran la calidad de vida de los propietarios e incrementa el valor del inmueble. ¿Qué pasos hay que llevar a cabo? Para modificar el uso de una zona común lo primero que hay que tener en cuenta es la cantidad de votos a favor que se necesitan. Si la zona es común para establecer un servicio nuevo ya sea gimnasio, sala de fiestas u otro debe aprobarse por la mayoría que establece el art. 17.1 de La Ley de propiedad horizontal.

Lo primero será convocar, por parte del presidente, una reunión de propietarios, en tiempo y con el asunto en el orden del día, donde se deberá aprobar su instalación por mayoría de 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas de participación. A no ser que los aparatos instalados sean móviles y puedan instalarse en otro lugar, para lo que sólo sería necesaria la mayoría simple. En asunto transcendental como éste, la póliza de Protección Jurídica (http://www.josilva.com/seguros/List/show/proteccion-juridica-633) ofrece asesoramiento jurídico telefónico al presidente y Administrador de Fincas colegiado.

Para aprobar un presupuesto de ejecución de la obra, es recomendable conocer las necesidades reales de la comunidad y el uso que se le va a dar, para posteriormente ponerse en contacto con un constructor especialista que la ejecute, conforme al proyecto idóneo. Esta obra de rehabilitación puede tocar estructuras y resulta imprescindible asegurar los riesgos de la Comunidad como Promotor de la misma, mediante el seguro Todo Riesgo de Rehabilitación (http://www.josilva.com/seguros/List/show/seguro-todo-riesgo-rehabilitacion-732).

A la hora de afrontar el gasto aprobado por la comunidad, ya sea para la instalación de un gimnasio o de cualquier otro uso, todos los propietarios estarán obligados al pago de la obra siempre que no supere las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, si lo supera, los propietarios que votaron en contra no contribuirán al pago ni a los gastos de mantenimiento que deriven de dicha instalación.

Hay que tener en cuenta que al estar destinado al uso exclusivo de los vecinos no es necesaria una licencia de apertura, pero al tratarse de una zona común y no privativa habría que informar al seguro de de la comunidad que cubre tanto el continente como el contenido de su existencia para incorporar al mismo su valor, en caso contrario si ocurre un siniestro la compañía de seguro podría rehusarlo o aplicar la regla de equidad. Según el artículo 7 de la Ley 50/1980 de 8 de octubre de Contrato de Seguro, las obligaciones y los deberes del contrato de seguro corresponden al Tomador, salvo aquellos que por su naturaleza deban ser cumplidos por el asegurado…

Las zonas comunes son, por lo general, fuente de conflictos para las comunidades de vecinos, usuarios, inquilinos, invitados. Tanto es así que, con frecuencia, los problemas derivados de su uso y disfrute acaban en enfrentamientos entre los copropietarios. Por eso es recomendable antes de iniciar un proceso así solicitar asesoramiento del Administrador de Fincas colegiado y escuchar la opinión legal en nuestra correduría de seguros al objeto de establecer un régimen de uso de las mismas.

Fuente: elaboración propia