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Archivos Mensuales: mayo 2016

Normas y recomendaciones en el uso de piscinas

piscina comunitaria

Con la llegada del buen tiempo el riesgo de accidentes aumenta por el  uso de las piscinas, públicas y privadas, donde se llevan a cabo actividades relacionadas con el baño: natación, relajación, terapias con agua, etc. En ambos casos, propietarios y usuarios tienen que cumplir una serie de normas para garantizar la seguridad de los bañistas y el buen uso entre todos.

En el ámbito de la Comunidad de Madrid, por el Decreto 80/1998, de 14 de mayo, de la Consejería de Sanidad y Servicios Sociales de la Comunidad de Madrid y el RD 742/2013 de 27 de septiembre. Cada Comunidad Autónoma regula el uso y disfrute de este servicio estableciendo los criterios técnico-sanitarios de todas las piscinas de uso público (spas, piscinas de ocio y parque acuáticos) y las piscinas de uso privado (piscinas de comunidades de propietarios o unifamiliares, de casas rurales, de colegios mayores) que deberán cumplir una serie de condiciones higiénico-sanitarias y de seguridad en cuanto a las estructuras, materiales de construcción, equipamientos, y deberán mantener una calidad del agua de baño y del aire.

Socorristas y personal sanitario

Según el Real Decreto todas las piscinas deben disponer de un socorrista con conocimientos en primeros auxilios siempre presente durante el horario de baño. En el caso de piscinas que midan entre 500 y 1.000 m2 o que tengan dos piscinas y la separación entre una y otra no permita una vigilancia eficaz, deberá haber dos o más socorristas.  Solamente estarían eximidas las piscinas de comunidades de vecinos de menos de 30 viviendas.

Además, en las piscinas públicas que en su conjunto sumen entre 500 y 1.000 m2 de superficie de agua deben contar con la presencia de un ATS/DUE o médico en servicio permanente y a partir de 1.000 m2 deben disponer de un ATS/DUE y un médico, ambos en servicio permanente.

Deberán contar con elementos para ayudar al rescate, como perchas y salvavidas y tener un botiquín en un lugar visible y señalizado, así como un teléfono y un listado visible con información de servicios de urgencia y las normas de régimen interno de uso de la piscina.

Condiciones higiénico-sanitarias

Para el mantenimiento y funcionamiento de la piscina, es necesaria la limpieza diaria de las instalaciones, el tratamiento y la desinfección del agua y las medidas higiénicas antes del baño.

Usuarios

Por otro lado los usuarios también tienen una serie de obligaciones como:

  • Ducharse antes de entrar en la piscina
  • No comer en la zona de baño, entrar con calzado de calle o introducir animales.
  • No se puede utilizar la piscina cuando no esté presente el socorrista, es decir fuera del horario de apertura.

Como recomendaciones para evitar accidentes es aconsejable que los menores vayan siempre acompañados de un adulto y evitar los juegos violentos en las proximidades de la piscina, como empujones y saltos.

Cumpliendo estas normas el uso de la piscina será más seguro para los usuarios y se reducirá el riesgo de incurrir en responsabilidad civil por daños a terceros. Riesgos que se pueden asegurar mediante la póliza de la comunidad de propietarios.

Fuente: madrid.org y elaboración propia

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Implicaciones en el desarrollo del coche eléctrico por parte de las comunidades y los Administradores de Fincas.

coche eléctrico recargándose en garaje comunitarioLa necesidad de energías limpias y alternativas al petróleo está calando entre los ciudadanos que a título particular quieren disponer de un vehículo eléctrico y, lógicamente, aparcarlo en el garaje de su vivienda. Es en este punto en el que está implicada la comunidad, en el caso de los garajes de propiedad horizontal, porque la instalación de puntos de recarga deberá pasar por elementos comunes y en los edificios de más de 40 años probablemente sea necesario una nueva instalación eléctrica.

El Gobierno aprobó modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para regir y facilitar la instalación de puntos de recarga: “Si se trata de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual del garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación”, dejando claro que “el coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos de la misma”, a excepción de los residentes en Cataluña donde rige una LPH específica para la región que no ha introducido este supuesto (y deja la decisión a cargo de la junta vecinal), aunque se está trabajando en modificarlo.

El problema es que no se contempla el hecho de que la instalación afecta necesariamente a elementos comunes del edificio y no define:

– por dónde han de transcurrir las canalizaciones que van desde el cuarto general de contadores hasta el punto de recarga del propietario,

– quien decide el trazado y en base a qué criterios

Según la Asociación Empresarial para el Desarrollo e Impulso del Vehículo Eléctrico (AEDIVE) una solución posible sería que la comunidad fijase en sus normas de régimen interno unos criterios comunes. Es aquí donde la figura del Administrador de Fincas juega un papel fundamental porque es quien coordina a los distintos proveedores y conoce la legislación, por lo tanto está capacitado para aconsejar a la Comunidad de Propietarios sobre la situación de la instalación general eléctrica del inmueble, testar entre los vecinos el potencial de propietarios que podrían adquirir un vehículo eléctrico en los próximos años y analizar la mejor solución colectiva que no penalice al primer propietario que decida instalarse un punto de carga y que prevea un crecimiento en el número de vehículos eléctricos y de infraestructuras vinculadas en el edificio. Ser proactivo ante sus clientes le reportará prestigio profesional. Contando siempre al llevar a cabo estas instalaciones con el respaldo de los servicios que le presta su correduría de seguros y el seguro multirriesgo de su comunidad de propietarios.

Fuente: aedive.es y elaboración propia

 

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Cobertura de actos vandálicos en la fachada del edificio por parte del Seguro

Pintada en edificioLas pintadas y pegado de carteles en fachadas pueden verse en multitud de edificios públicos y particulares de nuestras ciudades, en algunas ocasiones como forma de expresión artística, no debe sorprendernos por tanto encontrarnos un día con que nos han “adornado” nuestros muros. Estas pintadas son un gran quebradero de cabeza para muchas comunidades de propietarios por el coste y complejidad que supone su limpieza al ser una tarea complicada que conlleva tiempo y dedicación hasta eliminarlos completamente por empresas especializadas, ya que se efectúan con aerosoles, ácidos, pinturas plásticas o rotuladores, que penetran en los poros de las superficies y que pueden llegar a profundizar hasta un centímetro en los espacios donde se realizan.

Pero, ¿podría cubrir el seguro multirriesgo de la comunidad este gasto? Las pintadas en la fachada son consideradas actos vandálicos y los seguros de comunidades de propietarios no suelen ofrecer esta cobertura, además se destaca su exclusión en negrita, sin embargo recientemente algunas aseguradoras han comenzado a ofrecer la contratación de esta garantía de forma opcional negociable. El precio varía en función de la amplitud de coberturas y dependiendo de los términos y riesgos que se aseguren: a mayor riesgo de sufrir pintadas en la fachada y otros actos vandálicos, mayor será la prima. Por el momento, lo habitual es que se pueda suscribir mediante la modalidad de “a primer riesgo”. No obstante, la variación del precio suele ser mínima, por lo que es más que aconsejable contratarla para evitar incrementar el presupuesto ordinario de la comunidad.

Al tratarse de un tipo de seguro complejo con numerosas cláusulas limitativas y exclusiones, desde aquí aconsejamos siempre dejarse asesorar por un profesional independiente, una Correduría de Seguros experta en comunidades de propietarios.

Fuente: elaboración propia

 

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Responsabilidad de los pagos a la comunidad en caso de ruptura de pareja

Pagos vivienda en caso de divorcioEn los casos de separación o divorcio el pago de las cuotas a la comunidad puede ser una situación comprometida cuando ha sido adjudicado el uso de la vivienda a uno de los cónyuges y no se ha acordado régimen al respecto del pago de las cuotas.

Si la sentencia o el convenio regulador no dice nada al respecto, hay que ver qué dice la normativa de la Comunidad Autónoma, por si hubiera jurisprudencia que regulara esta situación. Como por ejemplo en la Comunidad Autónoma de Cataluña, donde el Código Civil Catalán especifica que los gastos ordinarios de comunidad de propietarios los tiene que pagar el que tiene el derecho de uso establecido. Si la Comunidad Autónoma no tiene legislación foral propia, nos remitimos a las interpretaciones jurisprudenciales tanto de las Audiencias Provinciales como del Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo se pronunció sobre el pago de la Comunidad tras el divorcio, estableciendo la obligación de ambos frente a la comunidad con base a lo establecido en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal y dictó sentencia con fecha de 25 de Septiembre de 2014, con el fin de establecer un criterio claro:

“Es evidente, que en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios individuales, los gastos de comunidad corresponden al propietario, y éste o éstos serán los legitimados pasivamente para soportar las acciones de la comunidad en reclamación de las correspondientes cantidades, sin perjuicio de las acciones de repetición entre los copropietarios, si procediere (art. 9 LPH). Ahora bien, nada obsta a que un Tribunal de familia acuerde, en aras al equilibrio económico entre las partes (art. 103 C. Civil), que el ex cónyuge que utilice la vivienda ganancial, sea el que deba afrontar los gastos ordinarios de conservación. Este pronunciamiento no es contrario al art. 9 de la LPH, pues este rige las relaciones entre propietarios y Comunidad, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquellos, como ocurre en este caso en el que la cuota ordinaria de comunidad se impone en la resolución judicial a la hoy recurrente. Ahora bien, ello no obsta para que de acuerdo con el art. 9 de la LPH, sean ambos propietarios los que deberán afrontar, en su caso, las reclamaciones de la Comunidad de Propietarios, conforme al tan citado art. 9 de la LPH. En este mismo sentido, el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite, que aún cuando la obligación de pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario, éste pueda pactar con el arrendatario que se haga cargo de la misma. Por otra parte los arts. 500 y 528 C. Civil establecen que el titular del derecho de uso o habitación será el responsable de costear los gastos ordinarios de conservación”

Por lo tanto frente a la Comunidad de propietarios, cuando ambos cónyuges son propietarios, los dos están obligados al pago de los gastos comunes, con independencia de a quien se le haya atribuido el uso de la vivienda tras el divorcio. Pero en el caso de que el Juez de Familia acuerde que el pago de dichos gastos ordinarios sean abonados por el cónyuge al que se le atribuya la vivienda, éste será quien deba abonarlos. Si no los pagase, y al final el cónyuge que no vive en la vivienda tuviese que pagar los gastos comunes porque la Comunidad se los reclama, podrá repercutir contra el cónyuge obligado al pago, que lo podrá reclamar incluso judicialmente.

Ante casos de este tipo y la controversia que suelen generar, lo más aconsejable es que la comunidad cuente con la asesoría jurídica que le ofrece una correduría de seguros de confianza.

Fuente: mundojuridico.info y elaboración propia

 

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Importancia de la licencia de obras en comunidades de propietarios

Derrumbamiento edificio en Los Cristianos, TenerifeA raíz de la tragedia ocurrida el pasado jueves 14 de abril en Los Cristianos, Tenerife, de la que todavía se desconocen las causas del derrumbe, queremos remarcar la importancia de seguir todas las etapas necesarias para cualquier reforma o rehabilitación de un edificio y de que la comunidad vele por ello, ya que todo apunta a que la causa podría estar relacionada  con unas obras de reforma en los bajos del edificio desplomado que no habían obtenido todavía el preceptivo permiso municipal.

Las fuentes detallan que los técnicos municipales habían advertido a los propietarios que los trabajos que estaban realizando requerían de una licencia de obra mayor, se considera así aquella que modifique elementos comunes del edificio, sus condiciones de seguridad, el conjunto estructural, que afecten a la ubicación de las instalaciones de saneamiento y ventilación, o al aspecto exterior de la fachada o cubierta de la edificación.

En el caso de una comunidad de propietarios siempre que se vaya a llevar a cabo cualquier tipo de obras o reformas en un edificio de viviendas será necesaria la obtención de una licencia de obras para comunidades de propietarios y en la mayoría de los casos se deberá obtener con antelación al inicio de estas. Los pasos a seguir para éste trámite en resumen son los siguientes:

  • Entrega de documentación acorde al procedimiento que corresponde.
  • Estudio de la solicitud por parte del organismo municipal competente.
  • Envío del proyecto a los órganos municipales que proceda.
  • Si la resolución de la petición es favorable todos los pasos deberán atender a unos plazos de entrega y de respuesta.

Una vez concedida la licencia de obras en comunidades de propietarios los organismos municipales tienen la potestad de realizar un seguimiento del estado intermedio de las obras.

Si a la falta del permiso en las obras unimos el hecho de que se trataba de un edificio de construcción antigua y sin rehabilitar vemos también la importancia de de la rehabilitación para la seguridad y eficiencia de los edificios, sin olvidar contar con el seguro de rehabilitación correspondiente, tema que tratábamos en este otro artículo donde explicábamos los pasos a seguir.

Fuente: elmundo.es y arquitea.com

 

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