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Archivo de la etiqueta: protección jurídica

Responsabilidad del Presidente de una Comunidad de Propietarios (Parte II)

Entre las diversas actuaciones que adquiere la figura del presidente de la Comunidad se pueden acoger a la responsabilidad del mismo la contratación de un seguro sin respetar el acuerdo de la Comunidad o por la ausencia del mismo. También se incluiría la resolución unilateral del contrato de mantenimiento de ascensores, sin acuerdo previo de la comunidad de propietarios, o la ocultación, al resto de copropietarios, de una cláusula de un contrato firmado con un proveedor, lesiva para los intereses comunes.

Destacar que si el Presidente no actúa con diligencia, o bien, no ejerce sus funciones ocasionando un perjuicio a la Comunidad, estaríamos ante un claro hecho de responsabilidad exigible.

Actualmente el seguro multirriesgo de comunidades de propietarios carece de cobertura para la responsabilidad del Presidente.

Por esta razón se han analizado 200 pólizas de seguro multirriesgo de comunidades de propietarios contratadas con diversas aseguradoras en comunidades de Castilla-León, Castilla-La Mancha, Madrid, Galicia, Aragón y La Rioja, con intervención mediadora de agentes de las propias compañías. La respuesta obtenida en el mercado asegurador ante el seguro del Presidente es insuficiente debido a que únicamente dos compañías ofrecen una cierta cobertura personalizada, con serias lagunas en ambos casos ante situaciones de conflicto de intereses y sumas aseguradas claramente insuficientes.

Pese a la falta de oferta de garantías específicas o complementarias que presten apoyo a la figura del Presidente de la Comunidad de Propietarios en sus funciones, como expertos conocedores del sector ofrecemos a nuestros clientes protección jurídica  y soluciones mediante cláusulas especiales y particulares independientes al seguro multirriesgo, además de la adaptación del seguro de directivos y consejeros para los supuestos en los que sea aplicable.

José Silva. Administrador de Fincas y Director Técnico de José Silva Corredurías de Seguros

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Los bancos son los nuevos deudores de las comunidades de vecinos

Hace unos días, observé una circular informativa en el portal de mi edificio que anunciaba la próxima junta general ordinaria de vecinos. En el listado de puntos a tratar se destacaba el “Estudio y aprobación de la deuda que mantienen los propietarios con la comunidad de vecinos por el impago de cuotas comunitarias, a los efectos de proceder a su reclamación judicial”.

Tenía constancia que algunas viviendas de mi bloque habían sido desalojadas, pero desconocía por completo la situación de morosidad en la que se encontraba inmersa mi comunidad. Mi gran sorpresa fue que, indagando en el listado de propietarios descubrimos que contábamos con dos nuevos propietarios: dos entidades bancarias eran las propietarias de dos de los inmuebles de mi bloque, y por tanto los responsables de la morosidad de mi edificio, bajo nombre y apellidos de bancos de renombre.

Exponiendo los hechos ante el presidente de nuestra comunidad realizamos consulta con nuestro Administrador de Fincas, el cual nos tranquilizó cuando nos hizo saber que contábamos con un seguro de protección jurídica para propietarios y que nos acogeríamos a las coberturas incluidas, las cuales nos amparaban en materia de protección al resto de vecinos afectados por los impagos de nuestros nuevos inquilinos. De forma sencilla, nuestro Administrador contactó con la aseguradora informándole de que la reclamación de las cuotas comunitarias contra entidades bancarias no presenta excepciones ni peculiaridades en comparación con el particular de cualquier inmueble o vivienda y que gracias a la contratación de esta póliza teníamos todas las cartas a favor de ganar la batalla.

Por lo que cuentan los medios de comunicación, actualmente, la morosidad de las entidades financieras ha subido de los 256 millones de euros en 2012 a los 341,62 millones según el último estudio de morosidad realizado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas y el Observatorio de las Comunidades de Propietarios, es decir, alcanzan la impactante cifra de un 19%.

Es irónico que se presenten este tipo de dificultades por parte de las entidades bancarias o financieras, Después de haber recibido fuertes inyecciones de dinero para sanear sus balances, cuando existen comunidades de propietarios que atraviesan dificultades económicas, porque sus vecinos han perdido su puesto de trabajo.

Fuente: propia y testimonio publicado en eldia.es

 

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Optimización de la gestión en las comunidades de propietarios

La figura del Administrador de Fincas se ha consolidado como fundamental, tanto en las comunidades de vecinos grandes como pequeñas. La necesidad de contratación de estos recursos externos en las comunidades de propietarios, está plenamente justificada,por la falta de experiencia de los vecinos en las numerosas cuestiones legales y administrativas, obligatorias en determinados casos.También el factor tiempo tiene su importancia, a pesar de que la Administración facilita algunas gestiones on line, para la dedicación de los propietarios al mantenimiento y aportación de  soluciones a los problemas cotidianos de la comunidad.

El Administrador debe facilitar el perfecto funcionamiento de la comunidad, de tal forma que sus vecinos estén informados de los asuntos legales y garantizar una buena armonía entre ellos. Los suministros y los suministradores, es una de las tareas más preocupantes a la hora de confeccionar el presupuesto -agua, luz y  combustible de calefacción y los servicios voluntarios u obligatorios, limpieza, jardinería, vigilancia, supervisión, seguridad, mantenimiento, lecturas, piscina, socorristas, recreativos, ocio, sociales-, según las características de la comunidad, parte de los cuales  pueden ser asumidos mediante la contratación de un adecuado seguro de protección jurídica para las comunidades de propietarios.

Otras funciones que demandan las Comunidades y asumen los Administradores de Fincas profesionales, tienen relación con la coordinación de las obras realizadas en las zonas comunes, rehabilitación por ITE, custodia de documentación, actuar como secretario en las juntas y trasladar a los vecinos el asesoramiento legal de dictámenes técnicos, jurídicos y de servicios que puedan plantearle al Administrador por dudas o necesidades que se presentan en la comunidad. Para desarrollar de una manera eficaz tales funciones, los Administradores suelen contar con equipos externos de su confianza y además contratan pólizas específicas para Administradores de Fincas que aporten seguridad a su gestión diaria con objeto de obtener el máximo beneficio para  sus vecinos en sus respectivas comunidades.

Para responder de su actividad, el Administrador de Fincas que pertenece a un Colegio Profesional, tiene concertada una póliza de seguro de responsabilidad civil que le asegura a la comunidad una indemnización en caso de incurrir en un error por omisión o negligencia en su actuación profesional y un seguro de Caución  para responder de su gestión económica.

Contratar los servicios de un Administrador de Fincas profesional y colegiado, es una elección inteligente.

Fuente: La Opinión. El correo de Zamora 30.04.2014

 

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Las comunidades de propietarios de Navarra sufren impagos valorados en 21 millones

El Observatorio de la Morosidad de las Comunidades de Propietarios arroja un dato contundente: a pesar de que los impagos por morosidad en Navarra tienden a estabilizarse en 2014, a lo largo de 2013 sus comunidades de propietarios acumularon una mora de más de 21 millones de euros, un 2,2% más que en el ejercicio anterior. El Observatorio destaca también el incremento del nivel de impagos correspondientes a las entidades financieras y a las sociedades inmobiliarias.

En los nuevos barrios de muchas ciudades residen jóvenes que tuvieron que firmar elevadas hipotecas y que ahora no pueden atender el pago de la cuota mensual de sus portales o las derramas extraordinarias. El Tercer Estudio Global sobre la morosidad en las Comunidades de Propietarios en España, fruto de encuestas realizadas a administradores de fincas colegiados y presidentes de comunidades de propietarios, indica que  los niveles de morosidad se incrementaron un 12% en 2013 en relación con al año anterior.

Del total de la mora, las entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión suman 4 millones de euros, derivados del impago de sus obligaciones como propietarios de locales, viviendas o garajes que han asumido por lanzamientos y ejecuciones hipotecarias o que no han podido colocar en el mercado.

TIPOS DE MOROSOS:

46%: ACCIDENTALES

  • Los deudores sobrevenidos. Quieren pagar pero no pueden.
  • Los deudores incompetentes. Pueden pagar pero no saben lo que tienen que pagar o se han olvidado de hacerlo.

35%: INTENCIONALES Y PROFESIONALES

  • Los morosos intencionales. Deudores que pueden pagar pero no quieren.
  • Los deudores negligentes o despreocupados. Apoyados por un sistema que les permite no cumplir con sus obligaciones al día y no recibir penalización.
  • Los deudores circunstanciales. Pueden pagar pero no lo hacen porque hay un litigio con el acreedor y solo lo harán cuando éste resuelva la disputa.

19%: FINANCIEROS

  • Entidades Financieras.
  • Sociedades Inmobiliarias.
  • Entidades Públicas de gestión de viviendas.

Por desconocimiento o falta de asesoramiento profesional, las Comunidades de Propietarios no consideran entre sus prioridades la contratación de un seguro de Protección Jurídica, que les ayudaría a resolver el problema financiero del impago y los gastos de reclamación judicial de las cuotas. Por una tarifa plana de 7 euros al año y vecino puede dar comienzo a la solución de ésta lacra inmobiliaria.
Fuente:
http://www.noticiasdenavarra.com – 31/03/14

 

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Contratos publicitarios, fuente de ingresos para las comunidades de propietarios

Las Comunidades de Propietarios están afectadas por la crisis de sus copropietarios habituales y la de los allegados -entiéndase este concepto en la amplitud del término, por efecto de embargos, desahucios, ocupas u otras situaciones-. Es un serio problema porque los gastos ordinarios hay que seguir atendiéndolos y el recurso habitual son las odiadas derramas a las que hacen frente aquellos que generalmente cumplen con sus obligaciones y generan menos conflictos. Dependiendo de la situación estratégica de algunos edificios, ha surgido una fórmula de obtener ingresos estables, crecientes y transparentes: los contratos de publicidad. Son una seria propuesta para la explotación publicitaria, mediante la instalación de rótulos luminosos en las zonas comunes. Los contratos suelen ser plurianuales de corta, media o larga duración.

Antes de afrontar una decisión de ésta índole hay que tener en cuenta aspectos legales, fiscales, quórum, obligaciones, derechos y suscripción de seguros con cláusulas adecuadas. A modo de ejemplo nuestros consejos son los siguientes:

Utilizar los servicios de una buena Asesoría Jurídica que determine que quórum necesario para adoptar una decisión, lo habitual es la unanimidad, porque no se trata de un servicio, sino de un Arrendamiento de zona común. Nuestra póliza recomendada de Protección Jurídica para Comunidades de Propietarios proporciona asesoramiento gratuito.

Se debe analizar detenidamente los aspectos de duración del contrato de arrendamiento, cómo se puede rescindir el mismo y en qué condiciones, en caso de incumplimiento, insatisfacción u otras circunstancias.

Establecer por escrito de forma clara a quien competen las responsabilidades en caso de siniestro de daños propios, por responsabilidad civil y solicitar la inclusión expresa en el Seguro Multirriesgo de la Comunidad de Propietarios, además de custodiar una copia del Seguro de Responsabilidad Civil de la empresa contratista y subcontratistas.

El aspecto más relevante es el Fiscal. La Comunidad de Propietarios tendrá que realizar anualmente una Declaración Informativa sobre el rendimiento mobiliario mediante el modelo 184 que se conoce como en régimen de Atribución de Rentas.

Cada propietario tendrá que declarar los ingresos que obtiene por éste rendimiento en base a su coeficiente de propiedad y en el régimen fiscal que le sea aplicable (IRPF, Sociedades, etc.).

Si la Comunidad está decidida y se aprueba ésta posibilidad, podría ser interesante sacar a concurso la explotación para tratar de obtener las mejores condiciones, no solo económicas sino de otra índole, tales como facilidades, tipo de anunciantes, responsabilidades ambientales, etc.

Contratar los servicios de una Correduría de Seguros experta en riesgos para Comunidades de Propietarios es una garantía adicional.

 

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Hacer frente a la morosidad cuesta solo el 0,5% del presupuesto anual de la comunidad

En situaciones difíciles y de crisis, en las que el desempleo golpea a todos los ciudadanos y unidades familiares, los escasos ingresos que se reciben se destinan a las necesidades básicas: alimentación, vivienda, transporte,… llegándose, difícilmente, en muchos casos, a satisfacer esos gastos esenciales. Es por ello, que gastos no tan urgentes y de primera necesidad, como las cuotas de las comunidades de vecinos, se dejen en un segundo o tercer plano, convirtiéndose en un problema de primer orden para los administradores de fincas. La morosidad de los vecinos un asunto que ha crecido de manera abismal y posee unos características especiales, ya que, a falta de llegar a un acuerdo  para aplazar el pago, en la mayoría de los casos se opta por la vía judicial, y sus correspondientes gastos.

Los juzgados se encuentran hoy en día colapsados con asuntos por impago de cuotas de vecinos morosos, que al no tener medios económicos para afrontarlos acuden a la asistencia jurídica gratuita y así se eximen de las costas. El resultado de todo esto es una situación que se está judicializando, ya que más del 70% de las comunidades de propietarios se encuentra hoy inmersa en algún proceso judicial por reclamación de rentas debidas (aunque se estima que sólo el 10% de los vecinos son los que incumplen con el pago de las cuotas), suponiendo un gasto extra en el presupuesto global de la comunidad de propietarios, a lo que hay que unir la pérdida de las cuotas no pagadas. Los Bancos y Cajas son los mayores deudores de las Comunidades de propietarios.

Seguro Comparador, ante tal situación, ha diseñado una solución de Protección Jurídica adaptada a cada situación. Por una pequeña cuota fija anual, que puede representar el 0,5% del presupuesto anual de una comunidad de vecinos, pueden asegurarse una cobertura legal ante cualquier litigio en la finca e incluso el adelanto de las cuotas de morosos, de tal forma que el presupuesto anual aprobado se pueda cumplir y no tengan que recurrir a las desagradables derramas o a la bajada de honorarios profesionales  Se ha creado un gabinete jurídico externo con los profesionales del derecho más especialistas, al servicio de los administradores de fincas, que les reporta seguridad económica y jurídica a él mismo y a sus clientes, mediante la instrumentación de dos programas de seguro: la Protección Jurídica de Administradores de Fincas y la Protección Jurídica de Comunidades de Propietarios, dos bastiones para reducir el impacto de la morosidad, los conflictos vecindarios y las tasas judiciales.

 

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Protección jurídica dentro del seguro de tu comunidad

Desde que nos casamos nos fuimos a vivir a nuestra actual casa, un bloque de pisos de  un barrio residencial muy tranquilo en la zona norte de Madrid, en la que la mayoría de los vecinos somos matrimonios jóvenes y que normalmente organizan cenas y alguna que otra fiesta en el patio común. Con el tiempo, gracias a que he caído en gracia a la mayoría de los vecinos, me propusieron y eligieron como presidente de la comunidad. Siempre he sido una persona responsable con mi trabajo y he intentado gestionar con mi mejor voluntad los asuntos del edificio, pero el problema llegó cuando se fueron los vecinos de al lado de mi piso y entraron una nueva pareja que, al parecer, no les gusta mi labor como presidente de la comunidad, hasta tal punto que se han negado a pagar su cuota. No han pagado las mensualidades de la comunidad durante un año y dos meses. Ante las amenazas y malos tratos que ya tenían hacia mí y el resto de vecinos, decidimos dejarles de lado y no hacer nada más, creándose un mal ambiente en la comunidad.

Un día, organizando el papeleo, reparé en el seguro de edificios que tenemos contratado y decidí consultar con ellos a qué se referían con protección jurídica. Desde el primer momento vi el cielo abierto, y mis dudas y preocupaciones sobre demandarlos para que de una vez pagaran lo que debían y cambiasen su comportamiento desaparecieron. Finalmente, y tras un pleito de por medio, los inquilinos pagaron su deuda y se marcharon del residencial.

La parte positiva de la experiencia fue que descubrí todas las opciones y ventajas que ofrecía el seguro, ya que creía que todas las compañías eran iguales e intentaban aprovecharse de la gente. Desde ahora, cada vez que tenemos un problema de mantenimiento, siempre lo consultamos con la Correduría y nos asesoran sobre todas nuestras dudas. Bien cierto parece el refrán de que no hay mal que por bien no venga… Ese seguro nos cuesta al año 300 € para todos los vecinos.

 

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