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PLAZO DE PRESCRIPCIÓN POR DAÑOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

PLAZO DE PRESCRIPCIÓN POR DAÑOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOSSiempre que deseo tratar y profundizar sobre el tema de plazos de prescripción por daños en Comunidades de Propietarios, recuerdo un caso concreto que por su complejidad y excelente resolución por parte de nuestra Correduría es el ejemplo perfecto para ilustrar esta temática, que en muchas ocasiones puede resultar intrincada para los no versados en la materia.

En el mes de julio del año 2016 recibí la llamada de Irene, una Administradora de Fincas de una Comunidad de Propietarios que es nuestra cliente desde hace varios años. Tras interesarme por saber qué tal le habían resultado los exámenes de selectividad a su hija Cristina, una excelente estudiante, me informó que dicha comunidad había sufrido unos importantes daños por rotura de tuberías de agua que afectaban a elementos comunes y a terceros copropietarios. En principio, como el incidente parecía algo habitual, ya que como indican las estadísticas sectoriales el agua es la causa más frecuente de siniestralidad en los Seguros Multirriesgo de inmuebles, le informé que me pondría en contacto con la empresa aseguradora y que en menos de 24 horas acudiría un profesional y se encargaría de localizar el foco del problema. A las pocas horas ya teníamos un pre-informe donde se nos indicaba que no había sido posible localizar el lugar exacto de la rotura, y que lo más recomendable era proceder a la apertura de calas en distintos pisos, concretamente en la zona del cuarto de baño principal, colindante con uno de los dormitorios.

Tras comunicar a los vecinos de la comunidad la situación, todos los afectados se opusieron a los trabajos propuestos, debido a que algunas viviendas tenían mármol, otras alicatados, otras espejo, y alguna estuco en la pared donde se debían realizar las obras. A cambio trasladaron la sugerencia de utilizar algún aparato para medir el grado de humedad antes de causar daños, solución que no pudo ser llevada a cabo ya que la compañía de seguros carecía de empresas que dispusieran de herramienta fiable para tal cometido. Como mediadores de la póliza procedimos a explicarle la situación a Irene, la Administradora de Fincas y a Paco, el Presidente de la comunidad, y pusimos en su conocimiento los derechos que les asisten en el contrato de seguro. Tras una amigable reunión, acordamos informar a la aseguradora que conforme a la ley de contrato de seguro procederíamos a localizar y reparar por cuenta del Tomador y les iríamos informando puntualmente para que pudieran verificar y tasar los daños.

No fue nada sencillo coordinar la presencia de cinco propietarios y los profesionales elegidos, sin embargo con paciencia y profesionalidad conseguimos una fecha para acometer los trabajos. Finalmente resultó que había dos siniestros distintos, pero coincidentes en el tiempo y en lugares cercanos, uno en la bajante general de PVC y otro en la cisterna privativa de una vivienda, por lo cual los perjudicados tenían daños de dos causas distintas y con aseguradoras diferentes. Ante esta situación aconsejamos a la Comunidad de Propietarios el nombramiento de un perito independiente, un derecho desconocido para la mayoría de asegurados.

Finalizados los trabajos de reparación del origen, pasado el tiempo suficiente para el secado de los daños y con todos los afectados de vuelta de sus vacaciones se procedió a reparar las consecuencias, incluido la reposición estética imprescindible para dejar las estancias en armonía de color y materiales. El siniestro globalmente superó los 17.000 euros que gestionamos con las diversas aseguradoras y la concurrencia de los distintos seguros. Todo un proceso en el que nuestro departamento de siniestros invirtió 90 días y un total de 127 horas de trabajo en equipo. ¿Qué valor añadido representa, en el aspecto económico, para nuestros clientes? Pues 3.810 euros en concepto de honorarios que les ahorramos por confiar en los servicios de nuestra Correduría.

Al hilo de éste caso se nos brinda la oportunidad de explicar qué plazos de prescripción resultan aplicables en situaciones de daños causados por la Comunidad de Propietarios a comuneros o entre propietarios sometidos al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal. En primer lugar conviene resaltar que el Tribunal Supremo resolvió ésta cuestión recientemente, concretamente la Sala 1ª en recurso 133/2016 de fecha 14-11-2018, donde la cuestión jurídica consistía en determinar si la reparación de los daños ocasionados por el incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento previsto en el artículo 10.1 de la LPH correspondía a un plazo de un año (aplicando el artículo 1902 del Código Civil), o al plazo de cinco años (aplicando el artículo 1964 ). El Alto Tribunal determinó que las acciones que se puedan ejercitar al amparo de la LPH y no tengan un plazo específico en la misma están sometidas al plazo genérico de prescripción del artículo 1964 del Código Civil, y por lo tanto, la acción de reclamación por obras de conservación del inmueble y elementos comunes o rotura de una tubería prescribe a los cinco años. Esta obligación legal afecta tanto a la Comunidad de Propietarios como a todo propietario. Otro asunto son aquellos daños causados mediando culpa o negligencia, por omisiones o actos, en las que el plazo sería de un año, según el artículo 1968 del Código Civil, el mismo plazo que para las acciones previstas en el artículo 1902 por responsabilidad extracontractual.

En definitiva, debe quedarnos claro que para determinar cuál es el plazo de prescripción por daños en una Comunidad de Propietarios, previamente debemos conocer si existe una regulación específica para su ejercicio en la Ley de Propiedad Horizontal. Ello determinará que un propietario, en función a la causa, puede ejercer la acción ante la Comunidad de Propietarios y al revés en dos plazos distintos: uno o cinco años.

 

José Silva. Socio fundador en JOSE SILVA CORREDURIA DE SEGUROS.

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Implicaciones en el desarrollo del coche eléctrico por parte de las comunidades y los Administradores de Fincas.

coche eléctrico recargándose en garaje comunitarioLa necesidad de energías limpias y alternativas al petróleo está calando entre los ciudadanos que a título particular quieren disponer de un vehículo eléctrico y, lógicamente, aparcarlo en el garaje de su vivienda. Es en este punto en el que está implicada la comunidad, en el caso de los garajes de propiedad horizontal, porque la instalación de puntos de recarga deberá pasar por elementos comunes y en los edificios de más de 40 años probablemente sea necesario una nueva instalación eléctrica.

El Gobierno aprobó modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para regir y facilitar la instalación de puntos de recarga: “Si se trata de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual del garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación”, dejando claro que “el coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos de la misma”, a excepción de los residentes en Cataluña donde rige una LPH específica para la región que no ha introducido este supuesto (y deja la decisión a cargo de la junta vecinal), aunque se está trabajando en modificarlo.

El problema es que no se contempla el hecho de que la instalación afecta necesariamente a elementos comunes del edificio y no define:

– por dónde han de transcurrir las canalizaciones que van desde el cuarto general de contadores hasta el punto de recarga del propietario,

– quien decide el trazado y en base a qué criterios

Según la Asociación Empresarial para el Desarrollo e Impulso del Vehículo Eléctrico (AEDIVE) una solución posible sería que la comunidad fijase en sus normas de régimen interno unos criterios comunes. Es aquí donde la figura del Administrador de Fincas juega un papel fundamental porque es quien coordina a los distintos proveedores y conoce la legislación, por lo tanto está capacitado para aconsejar a la Comunidad de Propietarios sobre la situación de la instalación general eléctrica del inmueble, testar entre los vecinos el potencial de propietarios que podrían adquirir un vehículo eléctrico en los próximos años y analizar la mejor solución colectiva que no penalice al primer propietario que decida instalarse un punto de carga y que prevea un crecimiento en el número de vehículos eléctricos y de infraestructuras vinculadas en el edificio. Ser proactivo ante sus clientes le reportará prestigio profesional. Contando siempre al llevar a cabo estas instalaciones con el respaldo de los servicios que le presta su correduría de seguros y el seguro multirriesgo de su comunidad de propietarios.

Fuente: aedive.es y elaboración propia

 

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Responsabilidad de los pagos a la comunidad en caso de ruptura de pareja

Pagos vivienda en caso de divorcioEn los casos de separación o divorcio el pago de las cuotas a la comunidad puede ser una situación comprometida cuando ha sido adjudicado el uso de la vivienda a uno de los cónyuges y no se ha acordado régimen al respecto del pago de las cuotas.

Si la sentencia o el convenio regulador no dice nada al respecto, hay que ver qué dice la normativa de la Comunidad Autónoma, por si hubiera jurisprudencia que regulara esta situación. Como por ejemplo en la Comunidad Autónoma de Cataluña, donde el Código Civil Catalán especifica que los gastos ordinarios de comunidad de propietarios los tiene que pagar el que tiene el derecho de uso establecido. Si la Comunidad Autónoma no tiene legislación foral propia, nos remitimos a las interpretaciones jurisprudenciales tanto de las Audiencias Provinciales como del Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo se pronunció sobre el pago de la Comunidad tras el divorcio, estableciendo la obligación de ambos frente a la comunidad con base a lo establecido en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal y dictó sentencia con fecha de 25 de Septiembre de 2014, con el fin de establecer un criterio claro:

“Es evidente, que en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios individuales, los gastos de comunidad corresponden al propietario, y éste o éstos serán los legitimados pasivamente para soportar las acciones de la comunidad en reclamación de las correspondientes cantidades, sin perjuicio de las acciones de repetición entre los copropietarios, si procediere (art. 9 LPH). Ahora bien, nada obsta a que un Tribunal de familia acuerde, en aras al equilibrio económico entre las partes (art. 103 C. Civil), que el ex cónyuge que utilice la vivienda ganancial, sea el que deba afrontar los gastos ordinarios de conservación. Este pronunciamiento no es contrario al art. 9 de la LPH, pues este rige las relaciones entre propietarios y Comunidad, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquellos, como ocurre en este caso en el que la cuota ordinaria de comunidad se impone en la resolución judicial a la hoy recurrente. Ahora bien, ello no obsta para que de acuerdo con el art. 9 de la LPH, sean ambos propietarios los que deberán afrontar, en su caso, las reclamaciones de la Comunidad de Propietarios, conforme al tan citado art. 9 de la LPH. En este mismo sentido, el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite, que aún cuando la obligación de pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario, éste pueda pactar con el arrendatario que se haga cargo de la misma. Por otra parte los arts. 500 y 528 C. Civil establecen que el titular del derecho de uso o habitación será el responsable de costear los gastos ordinarios de conservación”

Por lo tanto frente a la Comunidad de propietarios, cuando ambos cónyuges son propietarios, los dos están obligados al pago de los gastos comunes, con independencia de a quien se le haya atribuido el uso de la vivienda tras el divorcio. Pero en el caso de que el Juez de Familia acuerde que el pago de dichos gastos ordinarios sean abonados por el cónyuge al que se le atribuya la vivienda, éste será quien deba abonarlos. Si no los pagase, y al final el cónyuge que no vive en la vivienda tuviese que pagar los gastos comunes porque la Comunidad se los reclama, podrá repercutir contra el cónyuge obligado al pago, que lo podrá reclamar incluso judicialmente.

Ante casos de este tipo y la controversia que suelen generar, lo más aconsejable es que la comunidad cuente con la asesoría jurídica que le ofrece una correduría de seguros de confianza.

Fuente: mundojuridico.info y elaboración propia

 

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Normas que rigen las comunidades de propietarios, ¿qué prioridad existe entre ellas?

guia-comunidad-propietariosDesde que las redes sociales se instalaron en nuestras vidas como una forma de comunicación, las comunidades de propietarios son más protagonistas, se conocen mejor y se acepta su organización como una sólida democracia. Veamos por qué;  Se rigen por una serie de normas que garantizan la organización, convivencia y cuotas de participación de los vecinos. Citamos las más importantes  y qué relación tienen unas sobre otras:

1- Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal

En España, la propiedad horizontal, y por consiguiente las comunidades de propietarios, está regulada por la Ley 49/60, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, publicada en el BOE de 23 de julio de 1960 y su reciente modificación en la Ley 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, un hito en la vida urbana, que sin llegar a darle personalidad jurídica propia, incrementa la responsabilidad de su representante legal.

Tanto el Art. 396 del código Civil como la Ley de Propiedad Horizontal que lo desarrolla, dejan ciertos aspectos a la voluntad de la comunidad de propietarios, como la aprobación de los estatutos. Pero hay ciertos matices que sí que son de carácter imperativo y que sin lugar a dudas prevalecen sobre la voluntad de los copropietarios, como por ejemplo que es imprescindible la existencia de Título Constitutivo, que es obligatorio contribuir a los gastos comunes o bien que es necesaria la unanimidad para alterar elementos comunes, en general.

2- Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios

Es el documento notarial que delimita el contenido jurídico de la comunidad; Podrá contener reglas de constitución y ejercicio del derecho sobre el uso y destino del edificio, disposiciones no prohibidas por la Ley, de sus pisos, locales, instalaciones y servicios o de su gobierno.

3- Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios

A pesar de que no es obligatoria su existencia, es muy aconsejable elaborarlos para el buen gobierno y organización de la comunidad. Se pueden añadir al propio título constitutivo de la comunidad o elaborarlos posteriormente, también procede su inscripción en el registro de la propiedad. Una vez inscritos obligan a su cumplimiento a todos los propietarios presentes y futuros de la comunidad.

Pero, en ningún caso, pueden contravenir lo establecido en el Art. 396 del Código Civil, en la Ley de Propiedad Horizontal o en el propio Título Constitutivo.

En relación a la aprobación o modificación de los Estatutos, es importante destacar que únicamente se puede hacer mediante el acuerdo unánime de todos los propietarios.

4- Reglamento o normas de Régimen Interior de la Comunidad

Por último, es posible que la comunidad de propietarios también tenga un Reglamento o normas de Régimen Interior que ocupan el último nivel de jerarquía en materia normativa de la comunidad. El Artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el conjunto de propietarios podrán fijar normas para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y de las cosas comunes, siempre que las citadas normas no infrinjan ni lo establecido por la Ley, ni el título constitutivo, ni los estatutos. Las citadas normas se pueden aprobar y modificar por mayoría simple en la Junta de Propietarios, y deben quedar recogidas en el libro de actas de la comunidad.

Uno de los principales problemas que surge en las comunidades, es cómo se interpretan las cláusulas, cuando surgen conflictos en relación a las normas contenidas en el título constitutivo, los Estatutos y las normas de régimen interior. La jurisdicción ordinaria se ha pronunciado en numerosas ocasiones y la mediación civil parece tener reservado un papel esencial en la resolución de confictos. La realidad cotidiana es que los vecinos respetan o consienten bastante bien la vida en comunidad.

A grandes rasgos, la casuística en la interpretación de las normas de la comunidad es múltiple y variada, por lo que depende de cada caso concreto  poder determinar si la cláusula es ajustada o no a derecho, para ello puede consultar dudas respecto a esta materia en su correduría.  En todo caso debemos tener siempre en cuenta que las cláusulas estatutarias nunca podrán ser contrarias a la Ley, ni al título constitutivo. Si fuera así deberían ser declaradas nulas de pleno derecho.

Fuente: ellibrepensador.com y elaboración propia

 

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¿Qué puede hacer la comunidad ante un vecino moroso?

morosos comunidad de propietariosSe está produciendo un aumento del porcentaje de morosidad en los propietarios de inmuebles, que según los datos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, creció un 3,15% en 2014 con respecto al año anterior, hasta situarse en los 1.854,71 millones de euros.

En muchas ocasiones las comunidades no saben qué medidas llevar a cabo con los vecinos morosos, y si es posible sancionarlos de alguna forma. La solución es reclamar al vecino moroso las cantidades adeudadas mediante el correspondiente procedimiento judicial. La Ley de Propiedad Horizontal prevé en su artículo 21 la posibilidad de exigir judicialmente dichas cantidades a través del procedimiento monitorio.

En cuanto a las sanciones que puede aplicar la comunidad de propietarios dentro de la legalidad, La Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 15.2 estipula que al inicio de la celebración de la Junta de propietarios, aquellos vecinos que no se encuentren al corriente de los pagos de las deudas vencidas con la comunidad, y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas, o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en la deliberación de acuerdo, pero no tendrán derecho a voto.

Sin embargo, otro tipo de sanciones como realizar el corte de algún suministro que dependa de la comunidad a un vecino que no se encuentre al corriente de pago, o la simple advertencia hacerlo, podría ser considerado un delito de coacciones tipificado en nuestro Código Penal, cuya responsabilidad será asumida por el presidente de la comunidad o aquella persona que haya adoptado dicha medida.

Por lo tanto la comunidad deberá seguir el procedimiento que marca La Ley de Propiedad Horizontal y en ningún caso sancionar a vecinos morosos con sanciones que no estén contempladas en dicha Ley, como el corte de suministros. Si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, un asesor nos indicará el procedimiento y respaldará durante todo este proceso.

Fuente: idealista.com y elaboración propia

 

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Manual de buena conducta vecinal

convivencia-vecinalEs habitual que en éste blog tratemos asuntos relacionado con el seguro, las comunidades y sus vecinos, en ésta ocasión la forma de convivir en armonía requiere nuestra atención con ésta fórmula para la mediación : La Guía para la convivencia en las comunidades de vecinos publicada por Cort y disponible en la página web del ayuntamiento de Palma de Mallorca. Recomendaciones y obligaciones para lograr un comportamiento cívico por parte de los miembros de una comunidad de vecinos y fomentar las relaciones positivas entre ellos. Los estatutos son las normas básicas de convivencia, sin embargo iniciativas como ésta , son un apoyo para la prevención de conflictos tanto en las comunidades como en la sociedad en general.

Un capítulo del documento está dedicado  únicamente a las conductas más molestas con el fin de evitarlas como el ruido, “entre las 22 y las 8 horas, hay que evitar los ruidos de cualquier tipo”, entre ellos “cantar, gritar, hablar alto, hacer ruido con los pies; instrumentos musicales u otros aparatos, como la televisión, radio o cadena de música; determinados electrodomésticos, como la aspiradora o lavadora; y trasladar muebles, hacer reparaciones domésticas o bricolaje”. Además “los propietarios de animales domésticos tienen la obligación de adoptar las precauciones necesarias para que los ruidos que producen no ocasionen molestias al vecindario” y añade que “también se deben evitar los ruidos demasiado altos a cualquier hora del día”.
Hay conductas incívicas que afectan a quienes están en la vía pública junto al edificio por lo que la guía añade una serie de normas que contribuyen a la convivencia con el resto de ciudadanos: No sacudir o tirar objetos a la calle, tender la ropa excesivamente mojada, regar las plantas a horas no permitidas o cuando en el piso inferior hay ropa colgada, etc.
El cuadernillo incluye también  información detallada sobre la constitución de las comunidades y sus funciones y da herramientas prácticas para su funcionamiento. En lo que se refiere al cuidado del edificio se centra en el cuidado de los espacios comunes de los inmuebles y su mantenimiento, como recogen varias leyes, entre ellas el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
El fin perseguido con estas iniciativas es intentar lograr que el lugar en el que vivimos sea un espacio donde tejer una buena relación ciudadana,  un fin que no siempre es fácil de conseguir  y que siempre conviene garantizar mediante un seguro para la comunidad de propietarios, que solvente aquellas situaciones de riesgo, fuente de litigios por la incapacidad de discernir si la causa está en un elemento común o privado.
Fuente: diariodemallorca.es y elaboración propia

 

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Arreglos y rehabilitación en las zonas comunes de una comunidad: cómo llegar a un acuerdo.

reforma fachada edificioPara poner en marcha cualquier obra mayor o menor para  la rehabilitación de una zona común es necesario que los propietarios se pongan de acuerdo. El porcentaje lo determinará el tipo de obra que se vaya a realizar, según lo determina la Ley de Propiedad Horizontal: 

Unanimidad:

  • Será necesaria la unanimidad de los vecinos cuando la obra vaya a afectar a la estructura del edificio. La Comunidad de Propietarios como Promotor tiene la obligación de suscribir seguros de daños y en algunos supuestos también de responsabilidad civil.

Mayoría de 3/5:

  • Cuando la obra no vaya a afectar a la estructura del edificio y sus elementos comunes, ni a las cuotas de participación de los miembros de la comunidad, ni vaya en contra de la normativa vigente en la misma, será precisa una mayoría absoluta simple a la hora de aprobar dicha obra.
  • El establecimiento o supresión de equipos o sistemas de aprovechamiento común (no privativo) que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
  • Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

Tambíen en estos supuestos la Comunidad de Propietarios asume las obligaciones de la LOE.

Mayoría de 1/3:

  • Para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes en materia de telecomunicaciones (como por ejemplo antenas parabólicas).
  • Para la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, así como de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
  • El establecimiento o supresión de equipos o sistemas que vayan a tener un aprovechamiento privativo cuya finalidad sea la mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

La Comunidad de Propietarios a través de sus representantes o Administrador de Fincas tiene la obligación “in vigilando” en la selección de las empresas.

Mayoría simple:

  • En el caso de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes cuando se realicen para la supresión de barreras arquitectónicas, incluida la instalación del ascensor, aunque haya que modificar los Estatutos o el Título Constitutivo de la Comunidad. El Promotor es el responsable máximo de cualquier daño a terceros. 

Además de contar con el acuerdo, no hay que olvidar que es imprescindible antes de cualquier obra o rehabilitación en la comunidad controlar los seguros que tienen las empresas contratistas o subcontratistas o suscribir el seguro todo riesgo construcción, ya que la comunidad ejerce como promotora de la obra y por tanto debe asumir su responsabilidad.

Fuente: vivecampoo.es, Ley de Propiedad Horizontal, y elaboración propia

 
 

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