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Archivos Mensuales: septiembre 2016

Responsabilidad Civil del administrador de fincas

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Aunque la Ley de Propiedad Horizontal permite que el cargo de Administrador de la Comunidad pueda ser ejercido por cualquier propietario, mayoritariamente está siendo ejercido por profesionales con dedicación exclusiva y agrupados bajo la tutela de los Colegios Profesionales, ya que un Administrador de Fincas ha de tener conocimientos en materia legal, jurídica, contable o fiscal, pudiendo ejercer él mismo todos los ámbitos o contando con un equipo humano y profesionales externos que lo respalden al respecto.

Estos administradores, ya sea como personas físicas o como personas jurídicas, pueden incurrir en responsabilidad civil y penal durante el ejercicio de su cargo. Para que se manifieste una responsabilidad civil, es necesario constatar la existencia de una acción u omisión, que tendrá relación con un daño, mediante un nexo claro de causalidad, tal y como detallábamos en este artículo. El Administrador de la comunidad tiene que responder de sus propios actos y de los de sus empleados, colaboradores, socios, becarios, auxiliares, maquinaria, mobiliario, estructuras, instalaciones y edificaciones, por daños patrimoniales que afectan a un conjunto de bienes y derechos de naturaleza patrimonial de la víctima.

En el caso del Administrador de comunidades profesional, los términos contractuales se establecen a partir de las funciones definidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, obligando a las personas previamente vinculadas por este contrato de manera que si una de ellas incumple la prestación del mismo, causando por ello daños a la otra, vendrá obligada a indemnizarle. Puede reclamar al administrador de fincas cualquiera que sufra directamente un daño patrimonial, ya sea persona física o jurídica.

Desde el punto de vista del seguro, el contrato de seguro de responsabilidad civil se regula mediante el artículo 73 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro que dispone que: “Por el seguro de responsabilidad civil el asegurador se obliga, dentro de los límites establecidos en la Ley y en el contrato, a cubrir el riesgo del nacimiento a cargo del asegurado de la obligación de indemnizar a un tercero los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato de cuyas consecuencias sea civilmente responsable el asegurado, conforme a derecho”. De ahí la importancia de la contratación de seguros específicos para administradores de fincas que incluyan buenas coberturas de responsabilidad civil y caución.

Fuente: comunidades.com y elaboración propia

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Incendio en una zona común ¿quién es el responsable?

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Cuando se produce un incendio que afecta a una zona común de un edificio a veces es difícil establecer a quién corresponde la subsanación de los daños que se produzcan. Tomemos como ejemplo un caso muy complejo: en un edificio se produce un incendio en una vivienda alquilada sin seguro de hogar a causa del cortocircuito de un electrodoméstico propiedad del inquilino. Dicho incendio afecta a la fachada y diferentes zonas comunes ¿quién es el responsable de los desperfectos?

En el peor de los casos, si la comunidad de propietarios no dispone de seguro, la comunidad asumiría el arreglo y después podría reclamarle el dinero a quien pueda corresponder. Es decir, si el incendio ha sido provocado se le reclamaría al incendiario, si no se puede demostrar tal situación la reclamación tendrá que dirigirse al propietario del mobiliario donde se originó (el inquilino) y si ha sido en la instalación eléctrica se le reclamaría al propietario. Demostrar la causa, el causante, probar los daños, tasar los mismos y conseguir recuperar el importe desembolsado, es una ardua tarea, tanto si se opta por la vía amistosa, arbitral o judicial que puede suponer una cuantía económica superior a los desperfectos. Con una tarifa plana se puede tener la certeza del coste, si se contrata un seguro de Protección Jurídica Familiar.

Al tratarse de una zona de uso de común, si la comunidad dispone de un seguro de daños habrá que revisar la póliza de seguro del edificio donde se especifique su uso, que normalmente, salvo declaración en contrario en las condiciones particulares de la póliza, podrá ser destinado a viviendas constituidas en régimen de propiedad vertical u horizontal o bien a oficinas. Serán viviendas de uso permanente el domicilio habitual del Tomador, del Asegurado o de una tercera persona a quien se tiene cedida o alquilada por un periodo de doce meses o más, que se encuentra ocupada habitualmente y sin deshabitar más de cuarenta y cinco días consecutivos al año, y serán viviendas de uso no permanente las que no reúnan las condiciones anteriores. Definir correctamente el uso del inmueble evita la aplicación de la regla de equidad. Por lo que generalmente el seguro se haría cargo del coste en esta ocasión. Posteriormente la compañía de seguros podrá ejercer el derecho de repetición contra el causante.

Como vemos es una situación compleja, que se agrava más si no se dispone de seguros de hogar y multirriesgo de la comunidad, ya que en caso de que nos correspondiera abonar las indemnizaciones tendrían que salir de nuestro bolsillo, o del de todos los miembros de la comunidad, pudiendo ser en muchos casos inasumible cualquier derrama en tal sentido. Se trata de una situación complicada que se puede resolver fácilmente contratando cobertura por ambas partes, inquilino o arrendatario y la comunidad, con un buen seguro que los respalde.

Fuente: elaboración propia

 
 

Cómo hacer más seguro nuestro garaje

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Los garajes y trasteros se han convertido en uno de los lugares más cómodos para los ladrones, un par de minutos son suficientes para robar un vehículo ya que la delincuencia especializada en el robo de coches ha desarrollado una sorprendente habilidad para abrir y desbloquear en pocos segundos los sistemas de seguridad, una labor que el ladrón realiza con mayor tranquilidad en el interior de un garaje. Pero puede que no tengan como único fin llevarse los vehículos y los objetos de valor que se encuentren ellos, sino también robar mediante fuerza e intimidación a los vecinos que acceden al parking diariamente.

Según los datos del Balance de Criminalidad presentado por el Ministerio del Interior, durante 2015 y, aunque el porcentaje ha descendido respecto al año anterior, han sido sustraídos 39.164 coches en España, más de cien al día. Esto nos sitúa en la tercera posición de toda Europa, por detrás de Reino Unido e Italia.

Aunque no existen datos sobre el número de robos que se producen en el interior de un garaje, los informes de diferentes aseguradoras constatan un incremento de esta casuística. En el Balance de Criminalidad del Ministerio de Interior sí se recoge que son las grandes ciudades como Madrid y Barcelona las que registran una mayor incidencia de robo de vehículos, y además, los expertos señalan el mes de julio y la noche del sábado como los de mayor incidencia.

La protección del garaje particular o comunitario es, sin duda, la mejor medida preventiva para esta situación. Para no sentir miedo al acceder a nuestro garaje y protegerlo no sólo contra los robos, sino contra todos los incidentes que puedan ocurrir en él, el mercado ofrece soluciones:

  • Instalar sistemas de seguridad: Controlar el acceso y presencia de vehículos no autorizados o personas sin identificación en los garajes a través de diferentes sistemas de seguridad como pueden ser las barreras físicas, los lectores biométricos, el reconocimiento de matrículas, las cámaras de videovigilancia o una iluminación eficaz es el mejor modo de prevenir y anticiparse a las actuaciones de los ladrones.
  • Protección contra incendios: El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios del Código Técnico de la Edificación obliga a disponer de extintores cada 15 metros como máximo, Bocas de Incendio Equipadas (BIE) en garajes de más de 500 m2, sistemas de detección de incendios cuando la altura del edificio supere los 50 metros y siempre que los aparcamientos tengan una superficie construida que exceda de 500 m2, y un alumbrado de emergencia en todos los edificios cuya ocupación sea mayor de 100 personas (entre otros).
  • Protección del seguro: tener suscrita una póliza de seguro multirriesgo para comunidades de propietarios hará frente a los robos en la misma, de los elementos comunes, y además, puede incluir expresamente, opcionalmente, el robo de vehículos con matrícula en el garaje. Las bicicletas y otros vehículos no matriculados, tienen la oportunidad de ser asegurados mediante póliza específica para los mismos, desde un precio anual de 30 euros.

Fuente: abc.es y elaboración propia

 
 

La importancia del seguro multirriesgo en las comunidades de propietarios

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Según la Memoria Social del Seguro 2015 elaborada por Asociación Empresarial del Seguro (UNESPA), las comunidades de propietarios sufrieron a lo largo de 2014 un total de 936.000 siniestros, lo que supone alrededor de 375 millones de euros en coberturas e indemnizaciones para compensar diversos siniestros que afectan a las zonas comunes de los edificios. Con estos números es fácil comprender que siendo importante tener un buen seguro, más todavía lo es que el mediador y la compañía elegidos cumplan con sus compromisos de servicio post-venta ¿de qué sirve tener el más barato si me crea muchos problemas?

Como vemos la cifra de los gastos que genera un edificio derivados de su mantenimiento o cualquier siniestro que ocurra es bastante significativa, y de no ser por la existencia del seguro multirriesgo de la comunidad de propietarios sus miembros deberían pagar de manera equitativa una cantidad mayor cada año, sin contar con los problemas que puedan surgir entre ellos por falta de acuerdos o de sintonía.

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) ha evaluado la siniestralidad en las zonas comunes de los edificios y ha llegado a la conclusión de que los daños por agua, es decir, la rotura o el atranco de tuberías o canalizaciones en las zonas comunes del inmueble, son los siniestros más habituales que cubre este tipo de seguros, seguido de la rotura de cristales y los incendios, pero ¿qué es lo habitual que cubra un seguro multirriesgo de comunidad de propietarios?

Las pólizas de seguro para comunidades de propietarios se contratan para hacer frente a los daños causados por o en el conjunto de bienes que forman parte de la edificación, pero también puede incluirse el mobiliario, lo que incluye desde objetos artísticos o instalaciones deportivas, hasta aquellas personas que representan legalmente el interés de la comunidad, como el presidente y el resto de la junta de gobierno. Un seguro básico incluye cobertura contra incendios, roturas, daños causados por agua o por fenómenos climatológicos, a lo que podría añadirse coberturas opcionales como responsabilidad civil, asistencia jurídica, robo y otras garantías como:

– Infidelidad de empleados

– Avería de maquinaria y equipos electrónicos

– Accidentes de empleados

– Daños estéticos

Aunque contar con un seguro de este tipo no es obligatorio a nivel estatal, exceptuando las comunidades de Madrid y Valencia, donde los edificios de viviendas deben contar con una póliza que cubra los incendios y daños a terceros, lo recomendable es que la comunidad disponga de una protección de los elementos comunes y que cada propietario complemente con un seguro de hogar multirriesgo para evitar quedar al descubierto de su propiedad particular. El importe destinado al seguro del inmueble puede sustituir al fondo de reserva obligatorio. Acudir a un mediador de seguros profesional e independiente, es decir, sin vínculos contractuales o afectivos, nos garantizará que cada póliza cubra lo necesario, en función al tipo y características del edificio y no se dupliquen coberturas que incrementan el precio.

Fuente: unespa.es, cafmadrid.es y elaboración propia