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Archivos Mensuales: enero 2017

La protección de la denominación “Administrador de Fincas”

administrador de fincasEl intrusismo en las diferentes profesiones es algo que ha existido siempre, en épocas de crisis aflora el fenómeno del “trasvase” de unas profesiones a otras y la administración de fincas no es una excepción. De hecho es una de las profesiones que más lo están sufriendo debido a la carencia de una regulación sobre los requisitos y conocimientos que debe tener un administrador de fincas para ejercer y a la presión que ejercen las empresas proveedoras de las Comunidades de Propietarios sobre los mismos.

Pues bien, la Sala 3ª del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia muy interesante de fecha 8 de Noviembre de 2016 por la que se fija el criterio acerca de quién puede denominarse como “administración de fincas”. El Tribunal destaca que la marca “Administrador de fincas” es habitual para designar a los profesionales dirigidos al servicio y conservación de los bienes, asesoramiento de cuestiones relativas a bienes inmuebles y específicamente la gestión de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, para cuyo ejercicio se dispone en el Real Decreto 693/1968, de 1 de Abril que será requisito indispensable estar colegiado en la corporación que se crea por este Real Decreto, para lo cual se constituyen diferentes colegios profesionales. Consultar la sentencia íntegra en este enlace.

De esta forma el Supremo declara no válida la marca relativa a “administradores de fincas” como asociación si no se pertenece a su colegio profesional, ya que crea confusión en el mercado, y anula la inscripción de una empresa denominada Asociación Profesional de Administradores de Fincas (APAF), porque su nombre y los servicios que oferta pueden inducir a error a los consumidores.

Es necesario que el profesional esté colegiado porque garantiza su formación, su cumplimiento de un código deontológico y el respaldo de un organismo capaz de responder con su seguro de responsabilidad civil ante cualquier mala praxis profesional. Así se refleja en esta sentencia que sienta el criterio contrario al de apostar por una absoluta liberalización de servicios profesionales que tan mal resultó en nuestro país con otras profesiones.

Los Colegios y sus Colegiados tienen un futuro prometedor si son capaces de convencer a la sociedad de que son profesionales íntegros, que cuidan el patrimonio de sus clientes como “un buen padre de familia” y les procuran las mejores empresas de servicios de manera imparcial. Falta por resolver como se gestiona el incremento de profesionales, personas físicas, que se transforman en sociedades, personas jurídicas, con apetito multidisciplinar.

Fuente: medios sectoriales y elaboración propia

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La responsabilidad penal del Administrador de Fincas

Responsabilidad penal del administrador de fincasEn todos los colectivos existen profesionales que cometen ilícitos penales que merecen sanción penal, y aunque no es nada común que el profesional de la Administración de Fincas caiga en conductas de este tipo, es preciso ahondar en la casuística de los supuestos que se han dado para actuar de forma preventiva y conocer mecánicas de actuación que eviten errores donde se puedan derivar responsabilidades de esta índole.

Éstas son algunas conductas de interés que han aparecido en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales:

  • Apropiarse de los fondos de la cuenta corriente de una comunidad

Con la nueva redacción del Código Penal la conducta que antes se sancionaba como apropiación indebida ha pasado a ser ahora una administración desleal que comete el administrador cuando perjudica patrimonialmente a su principal( generalmente las Comunidades de Propietarios) distrayendo el dinero cuya disposición tiene a su alcance.

  • El delito de intrusismo

Este es un tipo penal que ha dado lugar a muchas reivindicaciones por los administradores de fincas y con razón, ya que sería deseable que se reconociera por Ley la atribución concreta de la gestión de las comunidades de vecinos unido a la titulación específica y que sea esta la de administrador de fincas colegiado.

El Tribunal Supremo recoge en una sentencia que la marca “Administrador de Fincas” se refiere solamente a la colegiación necesaria para el ejercicio de esa profesión, pero no establece como requisito para la obtención del título oficial correspondiente el seguimiento de unos estudios específicos y la superación de unas pruebas concretamente dirigidas a acreditar la capacitación necesaria para el ejercicio de esa profesión. Por ello, el Tribunal Supremo excluye que el ejercicio de esta actividad sin estar colegiado no conlleva la comisión del delito de intrusismo, por lo que se hace preciso una reforma legal para reglamentar el ejercicio de la profesión de administración de fincas con la concesión de una titulación propia ejercida por quienes pertenecen a cualquiera de los colegios territoriales.

  • Falsedad documental y administración desleal

En este supuesto se da por ejemplo en el caso de un administrador de fincas que se prevale de su condición para desviar a fines propios fondos de la comunidad, simulando actas de aprobación de cuentas con partidas que no se corresponden con el patrimonio de la comunidad.

En este caso suele concurrir una conducta de falsedad en documentos, porque para poder derivar los fondos a su cuenta tiene que realizar varias falsedades documentales.

  • Imprudencia profesional del administrador de fincas

En las actuaciones de los administradores de fincas pueden darse circunstancias en las que ocurran imprudencias que sean determinantes de muerte o lesiones de los miembros de la comunidad por omisiones graves o menos graves. La Ley de Propiedad Horizontal recoge en el artículo 20 que son obligaciones del administrador de fincas las siguientes:

  1. a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  2. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  3. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
  4. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  5. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  6. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Por lo tanto la no ejecución de alguna de ellas que conlleve una imprudencia y que suponga una muerte o lesiones podrá conllevar un ilícito penal. La clave en estos casos será entender si ha habido infracción del deber de diligencia en la actuación profesional del Administrador de Fincas para determinar la responsabilidad penal.

  • Delito de corrupción entre particulares.

Esta es una modalidad delictiva que se introdujo en el Código Penal para sancionar conductas de particulares que estuvieran relacionados con conductas de corrupción entre particulares sin intervención de la Administración, y que castiga la conducta de las “comisiones” para mejorar a unas personas en perjuicio de otras a la hora de llevar a cabo relaciones comerciales o contratar determinados servicios en una comunidad, por ejemplo cuando se suscribe un seguro de una compañía concreta por ser agente exclusivo de la misma, cuando se contrata un mantenimiento de ascensores por el beneficio personal o cuando se recomienda una empresa de servicios en la que se tienen intereses.

 

Fuente: elderecho.com y elaboración propia

 

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PRÁCTICAS INCORRECTAS DEL MERCADO ASEGURADOR

reclamacion seguroLos datos estadísticos del Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (D.G.S.) analizados en nuestro blog aportan datos sobre el comportamiento del sector, también se destacan algunas prácticas del mercado que el supervisor considera no apropiadas, algunas de ellas las comentamos a continuación.

ASUNTO PRIMERO: El reclamante denunciaba la falta de emisión por parte de la aseguradora de la oferta motivada.

INFORME FINAL: El Servicio de Reclamaciones consideró incumplido el artículo 7.2 del texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor.

El reclamante exponía que había sufrido lesiones como ocupante de un automóvil al sufrir un accidente de circulación. Había procedido a reclamar a la entidad aseguradora del responsable, en calidad de tercero perjudicado, la oferta motivada. El reclamante consideraba que la entidad no había presentado oferta ni respuesta motivada en el plazo legalmente establecido. Por su parte, la entidad manifestaba que el reclamante había sido indemnizado, correspondiéndose el pago con la oferta motivada realizada conforme al artículo 7.2 del texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor, aprobado por Real Decreto Legislativo 8/2004, de 29 de octubre.

El Servicio de Reclamaciones concluyó que la entidad había remitido al perjudicado una oferta motivada al objeto de proceder al cumplimiento de lo establecido en el artículo 7 del texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2004, de 29 de octubre. Sin embargo, de la documentación aportada al expediente se deducía que la presentación de esa oferta motivada realizada por la entidad, se había remitido tras un plazo superior al de tres meses establecido en el artículo 7.2 de la normativa precitada. En este sentido, la entidad, a partir de la fecha de presentación de la reclamación del perjudicado, y en el plazo de 3 meses desde la misma, debió, si consideraba que no era suficiente la información recibida, dar una respuesta motivada conforme al artículo 7.4 del texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor. Todo ello sin perjuicio de que la entidad en la presentación de la oferta motivada no había incluido los documentos o informes a que está obligada por la citada normativa.

CONCLUSIÓN: Si las aseguradoras, en el plazo de 3 meses que establece el artículo 7.2 de la norma precitada, no disponen de información suficiente, deben proceder a remitir, al menos, una respuesta motivada al perjudicado indicando de manera motivada tal extremo.

ASUNTO SEGUNDO: La entidad no consideraba que los perjuicios causados a su asegurado por un tercero debían incluirse en la valoración de los daños y perjuicios totales causados al mismo.

INFORME FINAL: El Servicio de Reclamaciones consideró que los daños estéticos debían formar parte de la valoración del siniestro a los efectos del cálculo del límite de la garantía de defensa jurídica.  El reclamante había comunicado a su entidad aseguradora un siniestro derivado de la realización de determinadas obras por parte de su vecino que le habían ocasionado daños, por lo que solicitaba que la entidad aseguradora reclamase a dicho vecino los daños y perjuicios producidos. El importe de los daños peritados ascendían a de 278,91 €, más 120 € correspondientes a los perjuicios causados en concepto de reparación de la unidad estética de la estancia afectada de su vivienda.

La entidad aseguradora alegaba que tras diversas gestiones extrajudiciales, había estudiado la vía de la reclamación judicial. No obstante, el importe de los daños tasados por su perito eran inferiores a 300 euros que es la cantidad mínima garantizada para emprender una acción judicial en la medida en que la valoración de los daños directos ascendían únicamente a 278,91 €, por ser los 120 € restantes  daños estéticos que no consideraba objeto de cobertura en la póliza.

El Servicio de Reclamaciones concluyó que en los supuestos de culpa extracontractual debe darse cumplimiento al principio del resarcimiento integral de los daños, conforme al artículo 1.902 del Código Civil, debido a que el perjudicado en ningún caso puede quedar en peor situación que la que tenía en el momento anterior al siniestro. Por ello, no podía deducirse del importe de los daños peritados el importe de los perjuicios derivados del siniestro. En el caso examinado, el informe pericial determinaba daños y perjuicios por importe de 278,91 € y 120 € respectivamente, lo que haría un total de la reclamación de 398,91 €, lo que superaría el importe de 300 € previsto en la póliza. Por ello la entidad debía proceder a cubrir la defensa jurídica solicitada por el asegurado.

CONCLUSIÓN: En los supuestos de culpa extracontractual, debe darse cumplimiento al principio del resarcimiento integral de los daños, conforme al artículo 1.902 del Código Civil.

ASUNTO TERCERO: La entidad consideraba que el supuesto de hecho objeto de controversia estaba subsumido en las exclusiones de la póliza y, por tanto, fuera de cobertura.

INFORME FINAL: Este Servicio apreció un incumplimiento del artículo 18 de la Ley de Contrato de Seguro

El reclamante exponía en su escrito inicial de reclamación que tenía contratada una póliza de seguro de responsabilidad civil para su negocio de lavandería y que había declarado un siniestro a la entidad aseguradora por la reclamación de una clienta motivada por daños producidos a un edredón durante el ejercicio de su actividad. La aseguradora había rehusado el siniestro.

La aseguradora reclamada argumentaba que los daños se habían ocasionado como consecuencia de un error de tratamiento del edredón cuando se encontraba en depósito del asegurado. Alegaba que, de acuerdo con el artículo 3.1.a) y b) de las condiciones generales de la póliza, no se cubrían las responsabilidades profesionales derivadas de omisiones o errores técnicos con ocasión de los trabajos ni los daños sufridos en los bienes propiedad de terceros que por cualquier motivo se hallasen en poder del asegurado o de las personas de quienes éste sea responsable.

En relación con la primera exclusión, este Servicio concluyó que la entidad debía acreditar que efectivamente se había producido una omisión o un error técnico a efectos de entender subsumido el supuesto de hecho en la precitada exclusión. Por lo tanto, en la medida en que no se probó tal circunstancia, no podía aplicarse la exclusión.

En lo que se refiere a la segunda exclusión, este Servicio concluyó que el ejercicio de este tipo de actividad (lavandería) exige necesariamente el depósito y manipulación por parte del asegurado o sus dependientes de las prendas de los clientes. En la póliza objeto de la reclamación, el acaecimiento de un siniestro en los términos discutidos, si bien sería objeto de cobertura por la responsabilidad civil de explotación, estaría asimismo delimitada por una exclusión que, en definitiva, implicaría que siniestros como el producido nunca estarían cubiertos. De esta manera, en el informe del Servicio de Reclamaciones se concluye que, si bien, mediante las exclusiones puede delimitarse el riesgo cubierto, lo que no puede ocurrir en la práctica, es que se elimine totalmente su cobertura. Por lo tanto, este Servicio apreció un incumplimiento del artículo 18 de la Ley de Contrato de Seguro y por tanto la entidad debía cubrir el siniestro.

CONCLUSIÓN: Si bien mediante las exclusiones recogidas en las condiciones generales de una póliza, puede delimitarse el riesgo cubierto, lo que no puede ocurrir en la práctica, es que se elimine totalmente su cobertura.

ASUNTO CUARTO: Imposición de condiciones al tomador de una póliza vinculada a un préstamo, para el ejercicio del derecho de oposición a la prórroga del mismo.   

INFORME FINAL:  El Servicio de Reclamaciones consideró que la aseguradora no podía imponer como condición para la cancelación de un seguro para un nuevo periodo, la acreditación del consentimiento del beneficiario del mismo (en este caso la entidad financiera prestamista). El reclamante había intentado, sin éxito por la negativa de la aseguradora, ejercer su derecho a la oposición a la póliza de vida vinculada a un préstamo.

La entidad alegaba que para proceder a la anulación del contrato era preciso que el asegurado aportase la documentación que le habían solicitado en varias ocasiones que consistía en la conformidad de la entidad bancaria concedente del préstamo, al existir una cesión de derechos a favor de la misma en el contrato. En el contrato aportado al expediente se incluía como primer beneficiario designado en caso de fallecimiento a la entidad bancaria.

El artículo 87 de la Ley de Contrato de Seguro establece que “el tomador de seguro puede revocar la designación de beneficiario en cualquier momento, mientras que no haya renunciado expresamente y por escrito a tal facultad (…)”. La misma ley establece una serie de facultades que corresponden al tomador (en este caso el reclamante) y entre ellas se encuentra el ejercicio del derecho de oposición a la prórroga de un contrato.

El criterio del Servicio de Reclamaciones fue considerar que no podía imponerse al reclamante la obligación de acreditar el consentimiento de la entidad bancaria concedente del préstamo, que simplemente figuraba como beneficiaria del seguro, como condición para poder ejercer su derecho a no renovar su póliza.

CONCLUSIÓN: El hecho de que un contrato de seguro esté vinculado a un préstamo no puede causar una merma en los derechos contenidos en la Ley de Contrato de Seguro para tomadores y asegurados.

El colofón a éste resumen de resoluciones es que algunas aseguradoras no aplican correctamente las cláusulas de sus propias pólizas, que para el tomador son contratos de adhesión con difícil interpretación. Utilizar los servicios profesionales de una Correduría de Seguros, que no representan un coste para el consumidor, es una garantía extra a la que renuncia quien busca la inmediatez de internet o basa su decisión exclusivamente en el low cost.

Fuente: D.G.S. y elaboración propia

 

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