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La responsabilidad penal del Administrador de Fincas

Responsabilidad penal del administrador de fincasEn todos los colectivos existen profesionales que cometen ilícitos penales que merecen sanción penal, y aunque no es nada común que el profesional de la Administración de Fincas caiga en conductas de este tipo, es preciso ahondar en la casuística de los supuestos que se han dado para actuar de forma preventiva y conocer mecánicas de actuación que eviten errores donde se puedan derivar responsabilidades de esta índole.

Éstas son algunas conductas de interés que han aparecido en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales:

  • Apropiarse de los fondos de la cuenta corriente de una comunidad

Con la nueva redacción del Código Penal la conducta que antes se sancionaba como apropiación indebida ha pasado a ser ahora una administración desleal que comete el administrador cuando perjudica patrimonialmente a su principal( generalmente las Comunidades de Propietarios) distrayendo el dinero cuya disposición tiene a su alcance.

  • El delito de intrusismo

Este es un tipo penal que ha dado lugar a muchas reivindicaciones por los administradores de fincas y con razón, ya que sería deseable que se reconociera por Ley la atribución concreta de la gestión de las comunidades de vecinos unido a la titulación específica y que sea esta la de administrador de fincas colegiado.

El Tribunal Supremo recoge en una sentencia que la marca “Administrador de Fincas” se refiere solamente a la colegiación necesaria para el ejercicio de esa profesión, pero no establece como requisito para la obtención del título oficial correspondiente el seguimiento de unos estudios específicos y la superación de unas pruebas concretamente dirigidas a acreditar la capacitación necesaria para el ejercicio de esa profesión. Por ello, el Tribunal Supremo excluye que el ejercicio de esta actividad sin estar colegiado no conlleva la comisión del delito de intrusismo, por lo que se hace preciso una reforma legal para reglamentar el ejercicio de la profesión de administración de fincas con la concesión de una titulación propia ejercida por quienes pertenecen a cualquiera de los colegios territoriales.

  • Falsedad documental y administración desleal

En este supuesto se da por ejemplo en el caso de un administrador de fincas que se prevale de su condición para desviar a fines propios fondos de la comunidad, simulando actas de aprobación de cuentas con partidas que no se corresponden con el patrimonio de la comunidad.

En este caso suele concurrir una conducta de falsedad en documentos, porque para poder derivar los fondos a su cuenta tiene que realizar varias falsedades documentales.

  • Imprudencia profesional del administrador de fincas

En las actuaciones de los administradores de fincas pueden darse circunstancias en las que ocurran imprudencias que sean determinantes de muerte o lesiones de los miembros de la comunidad por omisiones graves o menos graves. La Ley de Propiedad Horizontal recoge en el artículo 20 que son obligaciones del administrador de fincas las siguientes:

  1. a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  2. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  3. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
  4. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  5. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  6. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Por lo tanto la no ejecución de alguna de ellas que conlleve una imprudencia y que suponga una muerte o lesiones podrá conllevar un ilícito penal. La clave en estos casos será entender si ha habido infracción del deber de diligencia en la actuación profesional del Administrador de Fincas para determinar la responsabilidad penal.

  • Delito de corrupción entre particulares.

Esta es una modalidad delictiva que se introdujo en el Código Penal para sancionar conductas de particulares que estuvieran relacionados con conductas de corrupción entre particulares sin intervención de la Administración, y que castiga la conducta de las “comisiones” para mejorar a unas personas en perjuicio de otras a la hora de llevar a cabo relaciones comerciales o contratar determinados servicios en una comunidad, por ejemplo cuando se suscribe un seguro de una compañía concreta por ser agente exclusivo de la misma, cuando se contrata un mantenimiento de ascensores por el beneficio personal o cuando se recomienda una empresa de servicios en la que se tienen intereses.

 

Fuente: elderecho.com y elaboración propia

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Los administradores de fincas hacen propuestas para impulsar la rehabilitación y la regulación de la vivienda

administración de fincasUna de las propuestas que los Colegios de Administradores de Fincas han trasladado, junto al consejo general que reúne a estas entidades, a diferentes formaciones políticas, es la de incentivar el alquiler fiscalmente y buscar nuevas formas de acceso a la vivienda, como la compra temporal o parcial, o el derecho de uso, entre otras.

También trasladaron  una serie de propuestas para mejorar la regulación de la vivienda e impulsar la rehabilitación. En cuanto la regulación de la vivienda proponen distintas reformas en la legislación:

– Una nueva Ley de Propiedad Horizontal para los edificios del siglo XXI, ya que los costes y las obligaciones de los propietarios son mucho mayores.

– Incorporar la tecnología para que se regule su uso en las comunidades de propietarios y mejorar su administración.

– En cuanto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, eliminar la necesidad de registrar los contratos para no perjudicar la seguridad y el dinamismo del alquiler.

Para  conseguir un mantenimiento adecuado de los edificios y rehabilitar todos aquellos en mal estado de conservación proponen una serie de medidas para dotar al mercado de la financiación necesaria:

– Constitución de un fondo acumulativo para financiar estos proyectos. En los proyectos de eficiencia energética las inversiones pueden pagarse con los ahorros obtenidos.

– Deducciones fiscales. La vivienda soporta una gran carga fiscal, que es necesario reducir, de tal modo que el IVA, tasas e impuestos municipales puedan ser reducidos para las obras de conservación, rehabilitación y supresión de barreras arquitectónicas.

– Una oficina única de tramitación de las ayudas para tener acceso a la información de forma precisa y ágil.

– Unificar las normas que afectan a los edificios y que las principales obligaciones sean similares en todo el país y se mantengan de manera continuada en el tiempo

Por último, demandan una regulación adecuada de la actividad de los administradores de fincas, de modo que “pueda darse una gestión profesional, eficaz, segura y responsable a las crecientes obligaciones técnicas, jurídicas, laborales y fiscales que afectan al mundo inmobiliario”.

Todas estas propuestas tienen como objetivo facilitar el trabajo entre los propietarios y los Administradores de Fincas, para intermediar y asesorar en esta relación y en las obligaciones del profesional lo más adecuado es contar con asesoría jurídica especializada en Administradores de Fincas.

Fuente: 20minutos.es y elaboración propia

 
 

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I Encuentro en Canarias de Administradores de Fincas

I Encuentro en Canarias de Administradores de FincasNos identificamos totalmente con el Administrador de Fincas y apoyamos su formación continuada y el reconocimiento del valor como profesionales especializados ante las Administraciones Públicas y los propietarios. Nuestra Correduría de Seguros José Silva participó como patrocinador en el I Encuentro en Canarias de Administradores de Fincas, que se celebró del 9 al 11 de Octubre en la Isla de El Hierro (Canarias).

El encuentro se produjo bajo el lema Actuación del Administrador de Fincas en materia de Eficiencia Energética, Desastres Naturales y Energías Renovables, en la primera isla en el mundo declarada autosuficiente, capaz de autoabastecerse con energía renovable, tras la construcción de la central hidroeléctrica de Gorona del Viento, y giró en torno a dos ejes:

  • La actuación del Administrador de Fincas ante una catástrofe: en los casos de catástrofe por desastres naturales es la figura del administrador de fincas la que ofrece la información y respuesta rápida que demandan los propietarios y vecinos de los edificios afectados. También es quien se encarga de la gestión de la reparación y rehabilitación necesarias, o para la coordinación con Urbanismo de la resolución de los problemas técnicos del edificio.
  • La gestión energética en comunidades de propietarios y retos en la utilización de energías renovables: en este aspecto se les atribuyó un papel esencial en el desarrollo de energías más eficientes y renovables en los edificios y para el autoconsumo energético de las comunidades. Se consideró que esta área de actuación va a requerir mucha más formación para promocionar y usar fuentes de energía renovables, que suponen un mayor ahorro energético.

Los ponentes dejaron patente el reto que tienen ante sí los administradores de fincas colegiados, y concluyó con una declaración final por parte de la representante del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, Estíbaliz Ibeas, y las dos presidentas de los colegios territoriales canarios, Carmen Suárez y Rosario Molina, en la que reivindicaron la figura de los profesionales colegiados en la gestión tras una catástrofe y el papel protagonista para la eficiencia energética de los edificios.

Fuente: eldia.es y elaboración propia

 

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Responsabilidad medioambiental: obligación legal en comunidades de propietarios

Las comunidades de propietarios tienen numerosas obligaciones legales, desconocidas por sus habitantes pero bien gestionadas por los Administradores de Fincas Colegiados, los cuales reciben de sus Colegios Profesionales información puntual y actualizada de las novedades legislativas que se incrementan en cada legislatura.

En ésta ocasión trataremos un seguro obligatorio para comunidades de propietarios dotadas de algunas instalaciones concretas.

El derecho de los ciudadanos a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de las personas es uno de los motivos de La Ley de Responsabilidad Medioambiental de 26/2007 que desarrolla el artículo 45 de la Constitución, en cuanto a la utilización racional de los recursos naturales, “ que reconoce el derecho de los ciudadanos a disfrutar de un medio ambiente adecuado como condición indispensable para el desarrollo de la persona, al tiempo que establece que quienes incumplan la obligación de utilizar racionalmente los recursos naturales y la de conservar la naturaleza estarán obligados a reparar el daño causado con independencia de las sanciones administrativas o penales que también correspondan.”

Por tanto, desde la entrada en vigor de la mencionada Ley 26/2007, las comunidades de propietarios con instalaciones y depósitos que almacenan gasóleo C para ACS y calefacción u otros servicios, tienen la obligación legal de reparar y reponer los daños físicos o materiales que puedan causar al medioambiente y a terceros por derrames accidentales o graduales. Los daños medioambientales identificados por la Ley son los ocasionados a las aguas, suelos, riberas de mar o rías, espacios silvestres y hábitats protegidos, es una Responsabilidad Civil ilimitada, es decir la obligación es de volverlo al estado inicial.

Con una adecuada Gerencia de Riesgos podemos identificar costes de reparación primaria, complementaria y compensatoria, costes de evitación en los casos en que el siniestro medioambiental aún no se ha producido, costes de prevención ante la amenaza inminente de daño medioambiental, costes de limpieza, incluidos los de la propia comunidad y finalmente la contaminación derivada del transporte por las zonas comunes de tal forma que pueda ser posible medir el riesgo, cuantificarlo y transferir el mismo a una o varias Aseguradoras.

Veamos algunas de las situaciones que se identifican en la Ley:

La fabricación, utilización, almacenamiento, transformación, embotellado, liberación en el medio ambiente y transporte in situ de:

  1. a) Las sustancias peligrosas definidas en el artículo 2.2 del Real Decreto 363/1995, de 10 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento sobre notificación de sustancias nuevas y clasificación, envasado y etiquetado de sustancias peligrosas.
  2. b) Los preparados peligrosos definidos en el artículo 2.2 del Real Decreto 255/2003, de 28 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento sobre clasificación, envasado y etiquetado de preparados peligrosos.
  3. c) Los productos fitosanitarios definidos en el artículo 2.1 del Real Decreto 2163/1994, de 4 de noviembre, por el que se implanta el sistema armonizado comunitario de autorización para comercializar y utilizar productos fitosanitarios.
  4. d) Los biocidas definidos en el artículo 2.a) del Real Decreto 1054/2002, de 11 de octubre, por el que se regula el proceso de evaluación para el registro, autorización y comercialización de biocidas.

Aconsejamos pues a los Administradores de Fincas Colegiados la revisión de su cartera de clientes con el fin de verificar la existencia de alguna de las situaciones de riesgo anteriormente descritas y trasladar sus consultas a ésta Correduría de Seguros, especializada en seguros de comunidades de propietariosDesde 1 euro al día pueden aportar mayor tranquilidad a sus copropietarios ante un posible daño medioambiental.

 

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Los bancos son los nuevos deudores de las comunidades de vecinos

Hace unos días, observé una circular informativa en el portal de mi edificio que anunciaba la próxima junta general ordinaria de vecinos. En el listado de puntos a tratar se destacaba el “Estudio y aprobación de la deuda que mantienen los propietarios con la comunidad de vecinos por el impago de cuotas comunitarias, a los efectos de proceder a su reclamación judicial”.

Tenía constancia que algunas viviendas de mi bloque habían sido desalojadas, pero desconocía por completo la situación de morosidad en la que se encontraba inmersa mi comunidad. Mi gran sorpresa fue que, indagando en el listado de propietarios descubrimos que contábamos con dos nuevos propietarios: dos entidades bancarias eran las propietarias de dos de los inmuebles de mi bloque, y por tanto los responsables de la morosidad de mi edificio, bajo nombre y apellidos de bancos de renombre.

Exponiendo los hechos ante el presidente de nuestra comunidad realizamos consulta con nuestro Administrador de Fincas, el cual nos tranquilizó cuando nos hizo saber que contábamos con un seguro de protección jurídica para propietarios y que nos acogeríamos a las coberturas incluidas, las cuales nos amparaban en materia de protección al resto de vecinos afectados por los impagos de nuestros nuevos inquilinos. De forma sencilla, nuestro Administrador contactó con la aseguradora informándole de que la reclamación de las cuotas comunitarias contra entidades bancarias no presenta excepciones ni peculiaridades en comparación con el particular de cualquier inmueble o vivienda y que gracias a la contratación de esta póliza teníamos todas las cartas a favor de ganar la batalla.

Por lo que cuentan los medios de comunicación, actualmente, la morosidad de las entidades financieras ha subido de los 256 millones de euros en 2012 a los 341,62 millones según el último estudio de morosidad realizado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas y el Observatorio de las Comunidades de Propietarios, es decir, alcanzan la impactante cifra de un 19%.

Es irónico que se presenten este tipo de dificultades por parte de las entidades bancarias o financieras, Después de haber recibido fuertes inyecciones de dinero para sanear sus balances, cuando existen comunidades de propietarios que atraviesan dificultades económicas, porque sus vecinos han perdido su puesto de trabajo.

Fuente: propia y testimonio publicado en eldia.es

 

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Soluciones y respuestas eficaces: Seguros para comunidades de propietarios

Como representante legal de mi comunidad de vecinos, creo conveniente resaltar la capacidad de respuesta y soluciones que hemos obtenido con nuestro seguro de edificios contratado por consejo de nuestro administrador de fincas que en su momento solicitó varios presupuestos a una Correduría de Seguros especialista.

Formamos una comunidad de vecinos, la mayoría jóvenes que, con mucho esfuerzo, estamos liderando un proyecto de renovación del edificio. Hace unos meses, aparecieron unas humedades en el edificio que han dañado algunas viviendas y zonas comunes. Por la antigüedad de las instalaciones, la reparación requería la renovación completa de varias tuberías y cañerías de desagüe, además de la posterior reconstrucción y pintado de varias zonas afectadas.

Pusimos en conocimiento de la compañía de seguros los hechos y nuestro administrador de fincas durante la reunión trimestral de la comunidad nos informó que era conveniente solicitar la opinión de la Correduría de seguros. Pensábamos que la solución se prolongaría a lo largo del año, incluso que nuestro seguro de comunidad de propietarios no se haría cargo al valorar la envergadura del problema. Para satisfacción de todos, al día siguiente, se presentaron los técnicos correspondientes en nuestra urbanización y en breves días evaluaron con riguroso detalle los daños materiales y económicos a los que nos habíamos visto sometidos. Nuestro seguro nos ofreció cobertura al instante, nos presentaron un proyecto de ejecución donde quedaban reflejadas todas las medidas necesarias y el tiempo estimado o bien una propuesta en firme de indemnización, a nuestra elección.

En apenas un mes y medio, nuestras viviendas quedaron restauradas y no hemos vuelto a detectar problema ni incidencia alguna. Debo reconocer la rapidez y eficacia mostrada por nuestro seguro, tanto en la detección del siniestro ocurrido como en el buen trabajo realizado. En nuestro caso, los profesionales que acondicionaron nuestros pisos y garajes fueron muy meticulosos, además de ser supervisados por técnicos cualificados en todo momento.

Desde nuestra experiencia recomiendo la contratación de esta modalidad de seguro, además de obtener respuesta inmediata, pudimos apreciar la profesionalidad y la calidad de la ejecución. Nos han ofrecido un programa de mantenimiento para seguir disfrutando del bienestar estructural de nuestra comunidad. Desde mi punto de vista, así es como debe funcionar un seguro, que ofrezca soluciones rápidas y eficientes y que proteja a sus asegurados frente a los imprevistos que surgen a diario y por lo que se puede ver en las noticias con mucha virulencia. Cuando todo terminó me puse a pensar que por menos de un euro al día estamos muy bien asegurados.

Luis Aguilar, Presidente de comunidad de vecinos

 

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Optimización de la gestión en las comunidades de propietarios

La figura del Administrador de Fincas se ha consolidado como fundamental, tanto en las comunidades de vecinos grandes como pequeñas. La necesidad de contratación de estos recursos externos en las comunidades de propietarios, está plenamente justificada,por la falta de experiencia de los vecinos en las numerosas cuestiones legales y administrativas, obligatorias en determinados casos.También el factor tiempo tiene su importancia, a pesar de que la Administración facilita algunas gestiones on line, para la dedicación de los propietarios al mantenimiento y aportación de  soluciones a los problemas cotidianos de la comunidad.

El Administrador debe facilitar el perfecto funcionamiento de la comunidad, de tal forma que sus vecinos estén informados de los asuntos legales y garantizar una buena armonía entre ellos. Los suministros y los suministradores, es una de las tareas más preocupantes a la hora de confeccionar el presupuesto -agua, luz y  combustible de calefacción y los servicios voluntarios u obligatorios, limpieza, jardinería, vigilancia, supervisión, seguridad, mantenimiento, lecturas, piscina, socorristas, recreativos, ocio, sociales-, según las características de la comunidad, parte de los cuales  pueden ser asumidos mediante la contratación de un adecuado seguro de protección jurídica para las comunidades de propietarios.

Otras funciones que demandan las Comunidades y asumen los Administradores de Fincas profesionales, tienen relación con la coordinación de las obras realizadas en las zonas comunes, rehabilitación por ITE, custodia de documentación, actuar como secretario en las juntas y trasladar a los vecinos el asesoramiento legal de dictámenes técnicos, jurídicos y de servicios que puedan plantearle al Administrador por dudas o necesidades que se presentan en la comunidad. Para desarrollar de una manera eficaz tales funciones, los Administradores suelen contar con equipos externos de su confianza y además contratan pólizas específicas para Administradores de Fincas que aporten seguridad a su gestión diaria con objeto de obtener el máximo beneficio para  sus vecinos en sus respectivas comunidades.

Para responder de su actividad, el Administrador de Fincas que pertenece a un Colegio Profesional, tiene concertada una póliza de seguro de responsabilidad civil que le asegura a la comunidad una indemnización en caso de incurrir en un error por omisión o negligencia en su actuación profesional y un seguro de Caución  para responder de su gestión económica.

Contratar los servicios de un Administrador de Fincas profesional y colegiado, es una elección inteligente.

Fuente: La Opinión. El correo de Zamora 30.04.2014

 

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