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Archivos Mensuales: febrero 2016

Normas que rigen las comunidades de propietarios, ¿qué prioridad existe entre ellas?

guia-comunidad-propietariosDesde que las redes sociales se instalaron en nuestras vidas como una forma de comunicación, las comunidades de propietarios son más protagonistas, se conocen mejor y se acepta su organización como una sólida democracia. Veamos por qué;  Se rigen por una serie de normas que garantizan la organización, convivencia y cuotas de participación de los vecinos. Citamos las más importantes  y qué relación tienen unas sobre otras:

1- Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal

En España, la propiedad horizontal, y por consiguiente las comunidades de propietarios, está regulada por la Ley 49/60, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, publicada en el BOE de 23 de julio de 1960 y su reciente modificación en la Ley 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, un hito en la vida urbana, que sin llegar a darle personalidad jurídica propia, incrementa la responsabilidad de su representante legal.

Tanto el Art. 396 del código Civil como la Ley de Propiedad Horizontal que lo desarrolla, dejan ciertos aspectos a la voluntad de la comunidad de propietarios, como la aprobación de los estatutos. Pero hay ciertos matices que sí que son de carácter imperativo y que sin lugar a dudas prevalecen sobre la voluntad de los copropietarios, como por ejemplo que es imprescindible la existencia de Título Constitutivo, que es obligatorio contribuir a los gastos comunes o bien que es necesaria la unanimidad para alterar elementos comunes, en general.

2- Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios

Es el documento notarial que delimita el contenido jurídico de la comunidad; Podrá contener reglas de constitución y ejercicio del derecho sobre el uso y destino del edificio, disposiciones no prohibidas por la Ley, de sus pisos, locales, instalaciones y servicios o de su gobierno.

3- Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios

A pesar de que no es obligatoria su existencia, es muy aconsejable elaborarlos para el buen gobierno y organización de la comunidad. Se pueden añadir al propio título constitutivo de la comunidad o elaborarlos posteriormente, también procede su inscripción en el registro de la propiedad. Una vez inscritos obligan a su cumplimiento a todos los propietarios presentes y futuros de la comunidad.

Pero, en ningún caso, pueden contravenir lo establecido en el Art. 396 del Código Civil, en la Ley de Propiedad Horizontal o en el propio Título Constitutivo.

En relación a la aprobación o modificación de los Estatutos, es importante destacar que únicamente se puede hacer mediante el acuerdo unánime de todos los propietarios.

4- Reglamento o normas de Régimen Interior de la Comunidad

Por último, es posible que la comunidad de propietarios también tenga un Reglamento o normas de Régimen Interior que ocupan el último nivel de jerarquía en materia normativa de la comunidad. El Artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el conjunto de propietarios podrán fijar normas para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y de las cosas comunes, siempre que las citadas normas no infrinjan ni lo establecido por la Ley, ni el título constitutivo, ni los estatutos. Las citadas normas se pueden aprobar y modificar por mayoría simple en la Junta de Propietarios, y deben quedar recogidas en el libro de actas de la comunidad.

Uno de los principales problemas que surge en las comunidades, es cómo se interpretan las cláusulas, cuando surgen conflictos en relación a las normas contenidas en el título constitutivo, los Estatutos y las normas de régimen interior. La jurisdicción ordinaria se ha pronunciado en numerosas ocasiones y la mediación civil parece tener reservado un papel esencial en la resolución de confictos. La realidad cotidiana es que los vecinos respetan o consienten bastante bien la vida en comunidad.

A grandes rasgos, la casuística en la interpretación de las normas de la comunidad es múltiple y variada, por lo que depende de cada caso concreto  poder determinar si la cláusula es ajustada o no a derecho, para ello puede consultar dudas respecto a esta materia en su correduría.  En todo caso debemos tener siempre en cuenta que las cláusulas estatutarias nunca podrán ser contrarias a la Ley, ni al título constitutivo. Si fuera así deberían ser declaradas nulas de pleno derecho.

Fuente: ellibrepensador.com y elaboración propia

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Nuevas responsabilidades del presidente de la comunidad

presidente comunidad de propietariosCon la entrada en vigor de la ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, que reforma parcialmente la LPH, los presidentes de comunidad de inmuebles han ampliado su responsabilidad civil, penal y patrimonial. El cargo no está remunerado normalmente, es de elección o designación, de obligada aceptación y generalmente no bien asumido.

A partir de ahora, esta normativa atribuye al titular de la comunidad la responsabilidad de las obras que sean obligatorias de mantenimiento y la rehabilitación de los inmuebles. Este cambio trata de evitar que las comunidades se escuden en falta de acuerdo para no realizar obras que son necesarias en los inmuebles. Recordemos que las comunidades de propietarios tienen la obligación de realizar obras de rehabilitación edificatoria cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos. (art.7.1 y 8.b de la citada Ley.)

Ante este cambio en la ley, es recomendable que en el seguro de la comunidad de propietarios se incluya la cobertura por la actuación del presidente, a título personal, no es suficiente con una mención genérica de cobertura a la junta de gobierno.

Fuente: lavanguardia.com y elaboración propia

 

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¿Qué puede hacer la comunidad ante un vecino moroso?

morosos comunidad de propietariosSe está produciendo un aumento del porcentaje de morosidad en los propietarios de inmuebles, que según los datos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, creció un 3,15% en 2014 con respecto al año anterior, hasta situarse en los 1.854,71 millones de euros.

En muchas ocasiones las comunidades no saben qué medidas llevar a cabo con los vecinos morosos, y si es posible sancionarlos de alguna forma. La solución es reclamar al vecino moroso las cantidades adeudadas mediante el correspondiente procedimiento judicial. La Ley de Propiedad Horizontal prevé en su artículo 21 la posibilidad de exigir judicialmente dichas cantidades a través del procedimiento monitorio.

En cuanto a las sanciones que puede aplicar la comunidad de propietarios dentro de la legalidad, La Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 15.2 estipula que al inicio de la celebración de la Junta de propietarios, aquellos vecinos que no se encuentren al corriente de los pagos de las deudas vencidas con la comunidad, y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas, o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en la deliberación de acuerdo, pero no tendrán derecho a voto.

Sin embargo, otro tipo de sanciones como realizar el corte de algún suministro que dependa de la comunidad a un vecino que no se encuentre al corriente de pago, o la simple advertencia hacerlo, podría ser considerado un delito de coacciones tipificado en nuestro Código Penal, cuya responsabilidad será asumida por el presidente de la comunidad o aquella persona que haya adoptado dicha medida.

Por lo tanto la comunidad deberá seguir el procedimiento que marca La Ley de Propiedad Horizontal y en ningún caso sancionar a vecinos morosos con sanciones que no estén contempladas en dicha Ley, como el corte de suministros. Si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, un asesor nos indicará el procedimiento y respaldará durante todo este proceso.

Fuente: idealista.com y elaboración propia

 

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