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Archivos Mensuales: diciembre 2018

LA PROBLEMÁTICA DE LOS PISOS HEREDADOS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

 

LA PROBLEMÁTICA DE LOS PISOS HEREDADOS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Aunque parezca que el alquiler es la tendencia preferida de las nuevas generaciones que buscan vivienda, quizás motivada por la falta de ahorro, por los precios elevados, o por su inseguridad laboral, en realidad España continúa siendo un país de propietarios, y por lo tanto, de herederos. Tanto es así que un 84% de la población posee al menos una vivienda y un 16% dos o más, un amplio volumen de inmuebles que tarde o temprano se verá destinado a ser heredado, operación que suele conllevar, además de un farragoso papeleo y obligaciones tributarias, no pocos conflictos familiares. Las disputas suelen producirse cuando se ha formalizado la sucesión y ésta corresponde a más de una persona. Seguramente cualquiera de nosotros conoce un caso en que varios hermanos han heredado un piso familiar y no se ponen de acuerdo: unos quieren conservarlo y otros venderlo. Esta situación, que es mucho más común de lo que pudiera parecernos, no solo provoca enfrentamientos familiares. En muchas ocasiones es también motivo de problemática en las Comunidades de Propietarios, bien porque los herederos no se hacen cargo de las cuotas de comunidad, porque la vivienda haya sido abandonada por tener hipotecas o embargos pendientes, o porque los herederos no se hayan hecho cargo de la herencia por no poder asumir los impuestos.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la encargada de regular las relaciones entre los propietarios, establece en su artículo 9 las distintas obligaciones que deben cumplir los dueños de cada vivienda, y entre ellas podemos encontrar la contribución a los gastos comunes de la comunidad, es decir, facturas de luz, agua, portero, gastos derivados de las obras necesarias y la contribución al fondo de reserva. Según el artículo 21.1 de dicha ley, estas obligaciones deberán ser cumplidas por todos los propietario en el tiempo y forma establecidos por la junta. El impago por parte de un propietario causará trastornos al resto de la comunidad, que deberá pagar la diferencia de recibos que el deudor ha generado. Los herederos de un inmueble, como propietarios de la vivienda, serán los responsables de abonar estos gastos comunitarios, y en el caso de no hacerlo, el presidente o el administrador por delegación de aquel, tras previo acuerdo de la junta de propietarios, puede exigirles judicialmente el pago a través del proceso monitorio ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes. La Comunidad de propietarios, como acreedora, también podrá solicitarle al juez el embargo preventivo de bienes de los deudores, entre los que estará incluido el piso heredado. También es reseñable que aunque estos herederos morosos tendrán el derecho a participar en las reuniones de vecinos, podrán ser excluidos de la votación, Ello supondría que su presencia y cuota ya no serían computables a efectos de las mayorías exigidas para la toma de acuerdos.

Puede ocurrir que tras el fallecimiento de un propietario, un piso quede sin dueño a causa de la inexistencia de un testamento que dicte herederos. En este caso, si ningún familiar de hasta cuarto grado de consanguinidad lo reclama, el heredero legítimo del inmueble pasará a ser la Administración Pública (bien el Estado, bien el Gobierno autonómico), que se verá obligada a subastarlo, tal y como establece la legislación. Lo mismo sucederá con un piso que se encuentre en situación de abandono debido a ser rechazado por todos sus herederos. Para la reclamación de cantidades pendientes de este tipo de inmuebles, será necesario que la Comunidad de Propietarios obtenga cuanto antes una anotación preventiva de embargo en el Juzgado, que asegure todos los derechos de la Comunidad en una eventual subasta, o adjudicación del inmueble por el Estado. En muchas ocasiones, el estado de deterioro en el que se encuentran este tipo de viviendas causa filtraciones, humedades o malos olores a alguno de sus pisos vecinos, por lo cual resultará necesario que la Comunidad de Propietarios solicite una autorización judicial para entrar en el inmueble y poder reparar las causas de dichos problemas. Un buen seguro de Hogar puede hacerse cargo de las gestiones o ayudar en su resolución. Posteriormente, la factura de estas reparaciones deberá se reclamada al organismo de la Administración Pública propietario del inmueble.

Como podemos observar, los conflictos relacionados con viviendas heredadas pueden resultar un verdadero quebradero de cabeza para muchas Comunidades de Propietarios, que se verán en la obligación realizar diversas gestiones y acciones judiciales para conseguir el pago de las cuotas de contribución a los gastos comunes de la comunidad correspondientes, o la resolución de problemas que puede conllevar la existencia en el edificio de un piso sin dueño aparente. Es por ello que resulta imprescindible que toda Comunidad cuente con un buen Seguro multirriesgo que posea prestaciones de asistencia jurídica, reclamación de impago de cuotas de copropietarios y anticipo de cuotas impagadas. Contar con la ayuda profesional que ofrece una Correduría de Seguros de confianza será la mejor opción de cara a decidir que tipo de póliza es la mas recomendable para cada tipo de edificio.

Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal, boe.es y elaboración propia

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¿ES PREFERIBLE CONTRATAR LOS SERVICIOS DE CONSERJERÍA A UNA EMPRESA EXTERNA U OPTAR POR UN TRABAJADOR AUTÓNOMO?

¿ES PREFERIBLE CONTRATAR LOS SERVICIOS DE CONSERJERÍA A UNA EMPRESA EXTERNA U OPTAR POR UN TRABAJADOR AUTÓNOMO?Las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica, sin embargo tienen la capacidad de contratar. Así, es habitual que cuenten con personal propio como el portero, o servicios externos como el de conserje. Aunque pueda parecer que ambas figuras casi han desaparecido de los edificios de viviendas, principalmente a causa de la pasada crisis económica que obligó a muchas Comunidades de Propietarios a reducir sus gastos, actualmente el incremento de los robos, actos de vandalismo y compras online, ha motivado que muchos vecinos soliciten la reincorporación de este servicio. Si bien es cierto que la irrupción de las nuevas tecnologías ha sido aprovechada para la protección y seguridad en muchos inmuebles residenciales, sobre todo de nueva construcción, donde se han implantado circuitos de vigilancia de camaras ip conectados a la red o sistemas de domótica, existen diversas labores que siguen precisando de un trabajador para poder ser llevadas a cabo. Nos estamos refiriendo a tareas tan importantes como el control de las personas que acceden al edificio, la actuación inmediata frente a siniestros como pueden ser incendios o inundaciones, o la realización de rondas periódicas para comprobar y verificar tanto las instalaciones como el cumplimiento de las medidas de seguridad. Asimismo, aparte de las funciones relacionadas con la vigilancia, el conserje o portero también se podrá encargar de la limpieza de zonas comunes (barrido, fregado, eliminación de residuos, etc.), del mantenimiento de ciertos servicios de la comunidad (luces, calefacción, etc.), e incluso de atender a las sugerencias y necesidades de los vecinos y trasladarlos al responsable (Administrador de Fincas o presidente de la comunidad).

La falta de candidatos idóneos dispuestos a permanecer tiempo en el mismo edificio, hace que las Comunidades de Propietarios que deciden volver a apostar por éste servicio se decanten por la figura del conserje; suelen tener dudas en torno al método de contratación mas apropiado: ¿Es preferible contar con los servicios de una empresa externa u optar por un trabajador autónomo? En primer lugar, es aconsejable calcular y comparar los gastos de cada una de las dos opciones, sin olvidar tener en cuenta todos los pagos asociados. Para un trabajador autónomo, dependiente o independiente, aparte de la remuneración y retención de IRPF, están los gastos de Seguridad Social y a veces también otros adicionales como bonificaciones o alojamiento, sin olvidar la ajenidad, concepto que demuestra la inexistencia de una relación laboral estable que pudiera ser interpretado como un contrato laboral encubierto. Hemos asistido a la apertura de expedientes de la Inspección laboral porque el “conserje autónomo” en realidad no ponía material alguno y tenía un horario impuesto y regulado por la Comunidad de Propietarios.

En el caso de una empresa externa, debemos comprobar que el presupuesto de su oferta incluya consumibles como productos de limpieza, herramientas de trabajo o la maquinaria necesaria para efectuar las labores, y si resultará necesario efectuar gastos extras para adecuar ciertas instalaciones al servicio de conserjería, además del plazo y método para rescindir el servicio en caso de insatisfacción. Si se da la circunstancia de que la Comunidad de Propietarios ya cuenta con un portero y está planeando la externalización de este servicio, deberá sumar los gastos puntuales que le causaría una posible indemnización por despido, además de contar con la mayoría necesaria de los propietarios y cuotas para cambiar el modelo de servicio.

En el momento que la Comunidad conozca los presupuestos reales de ambas opciones, no debe simplemente decantarse por el más económico, sino que será necesario que realice una lista de pros y contras de cada alternativa. La contratación de un profesional independiente conllevará diversas responsabilidades, como por ejemplo efectuar la correspondiente retención fiscal y el deber de presentar los modelos trimestrales del IRPF, así como la declaración anual. Además, tendrá la obligación de proporcionarle las instrucciones adecuadas en relación a los riesgos laborales, los sistemas de emergencia, los de protección y los de prevención. Las medidas que se le exige a las Comunidades de Propietarios son las mismas que a cualquier tipo de empresa que tenga trabajadores a cargo, y aunque en muchas ocasiones son totalmente desconocidas, ello no le librará de las sanciones de responsabilidad Civil, Administrativa y Penal que le puede acarrear su incumplimiento. Por otra parte, con la contratación de los servicios de una empresa externa, la Comunidad ahorrará tiempo en gestión (nóminas, bajas) y la empresa se ocupará de cubrir las bajas y las vacaciones, pero seguirá siendo responsable de la seguridad del trabajador aunque no esté a su cargo. Ello es debido a que es la responsable legal de todos los espacios comunes de la finca, y por lo tanto, si una persona que ofrece un servicio externo sufre un accidente, sería responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, y por ello debe ofrecer toda la información necesaria en materia de Seguridad laboral a todas aquellas personas externas que realicen algún tipo de trabajo en sus instalaciones.

Como podemos observar, decantarse por cualquiera de las opciones implicará una serie de deberes y obligaciones que de no ser cumplidas, aunque sea por desconocimiento, pueden ocasionar graves perjuicios a la Comunidad de Propietarios como sanciones y multas que todos los copropietarios deberán afrontar. El asesoramiento del Administrador de Fincas en el momento de la toma de decisiones es obligatorio y además puede estar asumiendo responsabilidades si es designado para elaborar contratos y pago de nóminas. Es por ello que siempre resulta imprescindible contar con un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios que cubra entre otras materias la Responsabilidad Civil y la defensa jurídica, sin duda una inversión que revertirá en el beneficio de toda la Comunidad.

Fuentes: empleo.gob.es, .seg-social.es y elaboración propia.

 

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