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Archivos Mensuales: octubre 2015

I Encuentro en Canarias de Administradores de Fincas

I Encuentro en Canarias de Administradores de FincasNos identificamos totalmente con el Administrador de Fincas y apoyamos su formación continuada y el reconocimiento del valor como profesionales especializados ante las Administraciones Públicas y los propietarios. Nuestra Correduría de Seguros José Silva participó como patrocinador en el I Encuentro en Canarias de Administradores de Fincas, que se celebró del 9 al 11 de Octubre en la Isla de El Hierro (Canarias).

El encuentro se produjo bajo el lema Actuación del Administrador de Fincas en materia de Eficiencia Energética, Desastres Naturales y Energías Renovables, en la primera isla en el mundo declarada autosuficiente, capaz de autoabastecerse con energía renovable, tras la construcción de la central hidroeléctrica de Gorona del Viento, y giró en torno a dos ejes:

  • La actuación del Administrador de Fincas ante una catástrofe: en los casos de catástrofe por desastres naturales es la figura del administrador de fincas la que ofrece la información y respuesta rápida que demandan los propietarios y vecinos de los edificios afectados. También es quien se encarga de la gestión de la reparación y rehabilitación necesarias, o para la coordinación con Urbanismo de la resolución de los problemas técnicos del edificio.
  • La gestión energética en comunidades de propietarios y retos en la utilización de energías renovables: en este aspecto se les atribuyó un papel esencial en el desarrollo de energías más eficientes y renovables en los edificios y para el autoconsumo energético de las comunidades. Se consideró que esta área de actuación va a requerir mucha más formación para promocionar y usar fuentes de energía renovables, que suponen un mayor ahorro energético.

Los ponentes dejaron patente el reto que tienen ante sí los administradores de fincas colegiados, y concluyó con una declaración final por parte de la representante del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, Estíbaliz Ibeas, y las dos presidentas de los colegios territoriales canarios, Carmen Suárez y Rosario Molina, en la que reivindicaron la figura de los profesionales colegiados en la gestión tras una catástrofe y el papel protagonista para la eficiencia energética de los edificios.

Fuente: eldia.es y elaboración propia

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La rehabilitación comienza a ser una realidad: EL IDAE destina 200 millones de euros en ayudas para mejorar el rendimiento energético de los edificios

Programa PAREER Rehabilitación Energética de Edificios del IDAEEl Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía, ha puesto en marcha un programa específico de ayudas y financiación para la rehabilitación energética de edificios, así que puede ser buen momento para plantearse hacer reformas en los edificios e impulsar la actividad inmobiliaria en nuestro país.

El Programa de Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios  (PAREER-CRECE) tiene como fin incentivar y promover la realización de actuaciones de reforma que favorezcan el ahorro, la mejora de la eficiencia energética, el aprovechamiento de las energías renovables y la reducción de emisiones de dióxido de carbono en los edificios construidos, con independencia de su uso y de la naturaleza jurídica de sus titulares. Todo ello a través de actuaciones que se encuentren dentro de estas tipologías:

– Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica (muros, ventanas y techos).

– Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación (calderas y aparatos de aire acondicionado).

– Sustitución de energía convencional por biomasa en las instalaciones térmicas.

– Sustitución de energía convencional por energía geotérmica en las instalaciones térmicas.

Las actuaciones , por separado o conjuntas, deberán mejorar la calificación energética total del edificio en al menos una letra con respecto a su calificación energética inicial . ¿Y quién podrá beneficiarse de ellas? tanto propietarios como las comunidades de vecinos o las agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios residenciales de uso vivienda, constituidas como Propiedad Horizontal, podrán beneficiarse de estas ayudas y solicitarlas hasta el 31 diciembre de 2016, a través de este formulario.

Un Seguro de Protección Jurídica o incluso algunos Seguros Multirriesgo de Comunidades, aportan ayuda para conocer la calificación energética de nuestro edificio y qué reformas convendría realizar. Para garantizar la seguridad y responsabilidades que implican este tipo de obras, lo más aconsejable es contar con un Seguro todo riesgo rehabilitación. Desde 250 euros/ por obra, el Administrador de Fincas Colegiado se puede sentir tranquilo cuando asesore a su comunidad.

Fuente: ocu.org y elaboración propia

 

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Manual de buena conducta vecinal

convivencia-vecinalEs habitual que en éste blog tratemos asuntos relacionado con el seguro, las comunidades y sus vecinos, en ésta ocasión la forma de convivir en armonía requiere nuestra atención con ésta fórmula para la mediación : La Guía para la convivencia en las comunidades de vecinos publicada por Cort y disponible en la página web del ayuntamiento de Palma de Mallorca. Recomendaciones y obligaciones para lograr un comportamiento cívico por parte de los miembros de una comunidad de vecinos y fomentar las relaciones positivas entre ellos. Los estatutos son las normas básicas de convivencia, sin embargo iniciativas como ésta , son un apoyo para la prevención de conflictos tanto en las comunidades como en la sociedad en general.

Un capítulo del documento está dedicado  únicamente a las conductas más molestas con el fin de evitarlas como el ruido, “entre las 22 y las 8 horas, hay que evitar los ruidos de cualquier tipo”, entre ellos “cantar, gritar, hablar alto, hacer ruido con los pies; instrumentos musicales u otros aparatos, como la televisión, radio o cadena de música; determinados electrodomésticos, como la aspiradora o lavadora; y trasladar muebles, hacer reparaciones domésticas o bricolaje”. Además “los propietarios de animales domésticos tienen la obligación de adoptar las precauciones necesarias para que los ruidos que producen no ocasionen molestias al vecindario” y añade que “también se deben evitar los ruidos demasiado altos a cualquier hora del día”.
Hay conductas incívicas que afectan a quienes están en la vía pública junto al edificio por lo que la guía añade una serie de normas que contribuyen a la convivencia con el resto de ciudadanos: No sacudir o tirar objetos a la calle, tender la ropa excesivamente mojada, regar las plantas a horas no permitidas o cuando en el piso inferior hay ropa colgada, etc.
El cuadernillo incluye también  información detallada sobre la constitución de las comunidades y sus funciones y da herramientas prácticas para su funcionamiento. En lo que se refiere al cuidado del edificio se centra en el cuidado de los espacios comunes de los inmuebles y su mantenimiento, como recogen varias leyes, entre ellas el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
El fin perseguido con estas iniciativas es intentar lograr que el lugar en el que vivimos sea un espacio donde tejer una buena relación ciudadana,  un fin que no siempre es fácil de conseguir  y que siempre conviene garantizar mediante un seguro para la comunidad de propietarios, que solvente aquellas situaciones de riesgo, fuente de litigios por la incapacidad de discernir si la causa está en un elemento común o privado.
Fuente: diariodemallorca.es y elaboración propia

 

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Arreglos y rehabilitación en las zonas comunes de una comunidad: cómo llegar a un acuerdo.

reforma fachada edificioPara poner en marcha cualquier obra mayor o menor para  la rehabilitación de una zona común es necesario que los propietarios se pongan de acuerdo. El porcentaje lo determinará el tipo de obra que se vaya a realizar, según lo determina la Ley de Propiedad Horizontal: 

Unanimidad:

  • Será necesaria la unanimidad de los vecinos cuando la obra vaya a afectar a la estructura del edificio. La Comunidad de Propietarios como Promotor tiene la obligación de suscribir seguros de daños y en algunos supuestos también de responsabilidad civil.

Mayoría de 3/5:

  • Cuando la obra no vaya a afectar a la estructura del edificio y sus elementos comunes, ni a las cuotas de participación de los miembros de la comunidad, ni vaya en contra de la normativa vigente en la misma, será precisa una mayoría absoluta simple a la hora de aprobar dicha obra.
  • El establecimiento o supresión de equipos o sistemas de aprovechamiento común (no privativo) que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
  • Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

Tambíen en estos supuestos la Comunidad de Propietarios asume las obligaciones de la LOE.

Mayoría de 1/3:

  • Para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes en materia de telecomunicaciones (como por ejemplo antenas parabólicas).
  • Para la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, así como de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
  • El establecimiento o supresión de equipos o sistemas que vayan a tener un aprovechamiento privativo cuya finalidad sea la mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

La Comunidad de Propietarios a través de sus representantes o Administrador de Fincas tiene la obligación “in vigilando” en la selección de las empresas.

Mayoría simple:

  • En el caso de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes cuando se realicen para la supresión de barreras arquitectónicas, incluida la instalación del ascensor, aunque haya que modificar los Estatutos o el Título Constitutivo de la Comunidad. El Promotor es el responsable máximo de cualquier daño a terceros. 

Además de contar con el acuerdo, no hay que olvidar que es imprescindible antes de cualquier obra o rehabilitación en la comunidad controlar los seguros que tienen las empresas contratistas o subcontratistas o suscribir el seguro todo riesgo construcción, ya que la comunidad ejerce como promotora de la obra y por tanto debe asumir su responsabilidad.

Fuente: vivecampoo.es, Ley de Propiedad Horizontal, y elaboración propia

 
 

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Con el acuerdo entre AAFF y notarios será más fácil conocer si existen deudas con la comunidad antes de comprar una vivienda

comprar viviendaSiempre es complicado para un comprador saber si la vivienda por la que está interesado está libre de deudas con la comunidad de vecinos, pero ahora conocer si existe alguna deuda contraída con la comunidad será más fácil gracias a que los administradores de fincas y notarios han decidido colaborar juntos.

Para esto El Consejo General del Notariado y el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas han firmado un convenio que implica la conexión de sus plataformas tecnológicas. Este nuevo servicio telemático permitirá certificar mediante accesos seguros, la existencia o no de deudas con la comunidad de propietarios y, en su caso, liquidarlas previamente al otorgamiento de la escritura.

La consulta podrá hacerse de dos formas:

  • consulta telemática directa por el notario, previa aceptación del vendedor, para certificar el estado de las cuentas del propietario con su comunidad.
  • el vendedor podrá dirigirse al administrador de fincas colegiado para solicitar dicho certificado tras la petición del comprador, y éste será remitido a la plataforma telemática del notariado para su posterior descarga.

La idea es que sea una alternativa eficaz tanto para el comprador del inmueble como para la comunidad de vecinos, porque desde la publicación de la Ley 08/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de los tres últimos años más el ejercicio en curso y en Cataluña cinco. Aunque el piso responda de las deudas el deudor es quien sea el propietario al tiempo en el que se produzca la deuda. El nuevo propietario deberá asumir la deuda, aunque podrá reclamar al vendedor. La acción de reclamar obliga a la Comunidad de Propietarios a iniciar las acciones judiciales correspondientes para cobrar su deuda, a cargo del presupuesto comunitario, salvo que disponga de un seguro de Protección Jurídica.

Todo esto ayudará como vemos a dar mayor agilidad, transparencia y seguridad en la compraventa de inmuebles de segunda mano, y los Administradores de Fincas podrán servirse de los servicios contratados con su aseguradora y el apoyo que le presta en la realización de estas gestiones.

Aunque aplaudimos la puesta en marcha de la herramienta, no podemos estar plenamente de acuerdo en su funcionamiento, por interpretar que no se ajusta en su totalidad a lo que establece el artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) porque el certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. El Notario no da fe de que ese es el certificado, sino de que el vendedor o el Administrador de Fincas-Secretario entrega.

Fuente: europapress.es,  20minutos.es y elaboración propia

 

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