EL USUFRUCTO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Un usufructuario es aquella persona que tiene el derecho de uso y disfrute de un determinado bien sin ser el dueño del mismo. En el caso de un bien inmobiliario, como una vivienda o local, el usufructuario puede utilizarlo y obtener las rentas o rendimientos que genere, como por ejemplo fruto de un arrendamiento, pero no podrá venderlo porque no es de su propiedad. El nudo propietario es la persona titular de ese derecho ya que es el verdadero dueño del inmueble. En Comunidades de Propietarios, donde uno o más vecinos sean usufructuarios de viviendas o locales, esta situación suele plantear multitud de cuestiones e interrogantes, por ejemplo:

¿Es el usufructuario responsable de los gastos de la comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo noveno establece que el propietario debe “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades”. Por lo citado, la respuesta a esta pregunta es que el usufructuario no es el responsable de los gastos de la comunidad. La obligación de pago corresponde al propietario de la vivienda, y así lo ha manifestado el Tribunal Supremo en su sentencia de 25 de mayo de 2005 en la que indica que la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios. En consecuencia, en caso de impago, la comunidad tendrá que dirigir su reclamación siempre al nudo propietario ya que es a quien legalmente incumbe la obligación de contribuir a los gastos generales.

¿Puede ser nombrado presidente de la comunidad el usufructuario de una de las viviendas?

La LPH indica en su artículo 13.2 que “El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”, de lo que se puede desprender que solo el nudo propietario de una vivienda puede ser elegido presidente de la comunidad y, por lo tanto, el usufructuario no puede ejercer este cargo pues las facultades que otorga el uso y disfrute de la vivienda recogidas en el Código Civil, no equivalen a una titularidad de dominio.

¿Puede el titular del usufructo exigir la reparación de daños en la vivienda?

Nos encontramos en ocasiones que la vivienda en usufructo sufre daños originados en elementos comunes para cuya reparación es imprescindible acceder al interior de la misma, en estos supuestos es necesario contar con doble autorización, la de la nuda propiedad y del usufructuario si está ocupando la misma. Esta cautela generalmente demora la respuesta de la compañía de seguros o de la propia Comunidad de Propietarios.

¿Puede asistir y votar en las juntas de propietarios el usufructuario?

Este caso viene claramente recogido en el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el único en el que se hace referencia directa al usufructuario. En el se establece que “Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora”. De esta manera, el único deber para el usufructuario en relación con los propietarios sería el de asistir a las juntas a fin de representar al nudo propietario siempre y cuando éste no muestre su desacuerdo con esta representación.

Aunque gran parte de las cuestiones relacionadas con el usufructo en las Comunidades de Propietarios pueden ser resueltas acudiendo a la Ley de Propiedad Horizontal o al Código civil, este hecho no evita que puedan surgir conflictos que no dejen más remedio que recurrir a vías judiciales para ser zanjados. Por este motivo siempre es recomendable que tanto el vecino usufructuario, el nudo propietario y la Comunidad cuenten con seguros que incluyan la Protección Jurídica, cobertura que garantiza un asesoramiento y defensa jurídica independiente e imparcial. Para su contratación es altamente recomendable buscar el asesoramiento de una Correduría de Seguros de confianza, profesional, independiente y conocedora de las diferentes coberturas y garantías que ofrecen las aseguradoras a través de sus pólizas.

Fuentes: LPH, Código Civil y elaboración propia.