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Responsabilidad medioambiental: obligación legal en comunidades de propietarios

Las comunidades de propietarios tienen numerosas obligaciones legales, desconocidas por sus habitantes pero bien gestionadas por los Administradores de Fincas Colegiados, los cuales reciben de sus Colegios Profesionales información puntual y actualizada de las novedades legislativas que se incrementan en cada legislatura.

En ésta ocasión trataremos un seguro obligatorio para comunidades de propietarios dotadas de algunas instalaciones concretas.

El derecho de los ciudadanos a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de las personas es uno de los motivos de La Ley de Responsabilidad Medioambiental de 26/2007 que desarrolla el artículo 45 de la Constitución, en cuanto a la utilización racional de los recursos naturales, “ que reconoce el derecho de los ciudadanos a disfrutar de un medio ambiente adecuado como condición indispensable para el desarrollo de la persona, al tiempo que establece que quienes incumplan la obligación de utilizar racionalmente los recursos naturales y la de conservar la naturaleza estarán obligados a reparar el daño causado con independencia de las sanciones administrativas o penales que también correspondan.”

Por tanto, desde la entrada en vigor de la mencionada Ley 26/2007, las comunidades de propietarios con instalaciones y depósitos que almacenan gasóleo C para ACS y calefacción u otros servicios, tienen la obligación legal de reparar y reponer los daños físicos o materiales que puedan causar al medioambiente y a terceros por derrames accidentales o graduales. Los daños medioambientales identificados por la Ley son los ocasionados a las aguas, suelos, riberas de mar o rías, espacios silvestres y hábitats protegidos, es una Responsabilidad Civil ilimitada, es decir la obligación es de volverlo al estado inicial.

Con una adecuada Gerencia de Riesgos podemos identificar costes de reparación primaria, complementaria y compensatoria, costes de evitación en los casos en que el siniestro medioambiental aún no se ha producido, costes de prevención ante la amenaza inminente de daño medioambiental, costes de limpieza, incluidos los de la propia comunidad y finalmente la contaminación derivada del transporte por las zonas comunes de tal forma que pueda ser posible medir el riesgo, cuantificarlo y transferir el mismo a una o varias Aseguradoras.

Veamos algunas de las situaciones que se identifican en la Ley:

La fabricación, utilización, almacenamiento, transformación, embotellado, liberación en el medio ambiente y transporte in situ de:

  1. a) Las sustancias peligrosas definidas en el artículo 2.2 del Real Decreto 363/1995, de 10 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento sobre notificación de sustancias nuevas y clasificación, envasado y etiquetado de sustancias peligrosas.
  2. b) Los preparados peligrosos definidos en el artículo 2.2 del Real Decreto 255/2003, de 28 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento sobre clasificación, envasado y etiquetado de preparados peligrosos.
  3. c) Los productos fitosanitarios definidos en el artículo 2.1 del Real Decreto 2163/1994, de 4 de noviembre, por el que se implanta el sistema armonizado comunitario de autorización para comercializar y utilizar productos fitosanitarios.
  4. d) Los biocidas definidos en el artículo 2.a) del Real Decreto 1054/2002, de 11 de octubre, por el que se regula el proceso de evaluación para el registro, autorización y comercialización de biocidas.

Aconsejamos pues a los Administradores de Fincas Colegiados la revisión de su cartera de clientes con el fin de verificar la existencia de alguna de las situaciones de riesgo anteriormente descritas y trasladar sus consultas a ésta Correduría de Seguros, especializada en seguros de comunidades de propietariosDesde 1 euro al día pueden aportar mayor tranquilidad a sus copropietarios ante un posible daño medioambiental.

 

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El seguro multirriesgo protege tu comunidad ante inundaciones

Según noticia publicada el 8 de Octubre de 2014 cuatro comunidades de vecinos en la provincia de Murcia sufrieron la inundación de su garaje durante más de 17 días. Las intensas lluvias provocaron que varias toneladas de agua y barro se filtraran a través de una pared medianera de ladrillos del edificio contiguo, inundando por completo los dos sótanos del aparcamiento comunitario. El barro llegó a alcanzar los 80 centímetros, dejando inutilizables los trasteros y provocando daños considerables en el sistema de evacuación de aguas.

Los vecinos de las correspondientes comunidades ya se habían quejado al Ayuntamiento (hasta en tres ocasiones) a través de la Concejalía de Urbanismo, debido a que en lluvias anteriores se había producido un vaciamiento de tierras en el solar contiguo. La respuesta desatendida, tanto  por parte de Urbanismo como de los propietarios del solar, motivó la decisión de reclamar responsabilidades por parte de los vecinos a todos ellos, incluido  su constructora. La comunidad de vecinos afectada declaró sentirse indefensa y se encuentra a la espera de que su aseguradora se avenga a reparar o indemnizar los daños ocasionados.

Para estos casos, es necesario que, tanto el presidente como los propios vecinos, conozcan y soliciten información de que tipo de protección precisan. En la actualidad, el seguro multirriesgo para comunidades puede cubrir los daños ocasionados por agua y fenómenos climatológicos e incluso el Consorcio de Compensación de Seguros en situaciones de ciclogénesis extraordinarias. Tambien la posibilidad de ejercer la acción de Reclamación de los daños y la Protección Jurídica, son de obligado análisis. Por ello, es de vital importancia conocer y asesorarse con los servicios de una Correduría de Seguros especialista, de las diferentes coberturas y garantías que ofrecen las aseguradoras a través de sus pólizas, las cuales evolucionan con las nuevas situaciones y riesgos que afectan a multitud de comunidades de vecinos en la actualidad, sin olvidarse de la responsabilidad de la Junta de Gobierno y el Presidente de la Comunidad.

Fuente:  laverdad.es

 

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Responsabilidad del Presidente de una Comunidad de Propietarios (Parte II)

Entre las diversas actuaciones que adquiere la figura del presidente de la Comunidad se pueden acoger a la responsabilidad del mismo la contratación de un seguro sin respetar el acuerdo de la Comunidad o por la ausencia del mismo. También se incluiría la resolución unilateral del contrato de mantenimiento de ascensores, sin acuerdo previo de la comunidad de propietarios, o la ocultación, al resto de copropietarios, de una cláusula de un contrato firmado con un proveedor, lesiva para los intereses comunes.

Destacar que si el Presidente no actúa con diligencia, o bien, no ejerce sus funciones ocasionando un perjuicio a la Comunidad, estaríamos ante un claro hecho de responsabilidad exigible.

Actualmente el seguro multirriesgo de comunidades de propietarios carece de cobertura para la responsabilidad del Presidente.

Por esta razón se han analizado 200 pólizas de seguro multirriesgo de comunidades de propietarios contratadas con diversas aseguradoras en comunidades de Castilla-León, Castilla-La Mancha, Madrid, Galicia, Aragón y La Rioja, con intervención mediadora de agentes de las propias compañías. La respuesta obtenida en el mercado asegurador ante el seguro del Presidente es insuficiente debido a que únicamente dos compañías ofrecen una cierta cobertura personalizada, con serias lagunas en ambos casos ante situaciones de conflicto de intereses y sumas aseguradas claramente insuficientes.

Pese a la falta de oferta de garantías específicas o complementarias que presten apoyo a la figura del Presidente de la Comunidad de Propietarios en sus funciones, como expertos conocedores del sector ofrecemos a nuestros clientes protección jurídica  y soluciones mediante cláusulas especiales y particulares independientes al seguro multirriesgo, además de la adaptación del seguro de directivos y consejeros para los supuestos en los que sea aplicable.

José Silva. Administrador de Fincas y Director Técnico de José Silva Corredurías de Seguros

 

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Responsabilidad del Presidente de una Comunidad de Propietarios (Parte I)

Ser el representante legal de una Comunidad de Propietarios es un cargo que conlleva ciertos riesgos y así lo afirmaron D. Javier Hernández (Jefe de la asesoría jurídica de CAF Aragón) y D. Vicente Magro (Magistrado Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante) durante la jornada de formación para Administradores de Fincas, donde se trataron los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal reformada.

El Presidente de una Comunidad de Propietarios puede incurrir en diferentes responsabilidades, independientemente del seguro multirriesgo para comunidades de propietarios contratado:

  • Frente a copropietarios o frente a terceros.
  • Responsabilidad civil y/o penal.
  • Como representante legal de la comunidad o a título personal.
  • Contractual (la mayoría de las sentencias firmes vienen motivadas por extralimitarse en la ejecución de acuerdos) o extracontractual (cuando el daño o perjuicio no tiene su origen en una relación contractual sino en el incumplimiento de la ley).
  • Por las decisiones adoptadas u omisiones en el desempeño de su cargo o por accidentes ocurridos en la propiedad.

Las situaciones de riesgo más frecuentes que llevan implícita responsabilidad exigible para la figura del Presidente son principalmente exigir el pago a los propietarios deudores, visar los gastos y presupuestos y hacer cumplir los acuerdos de la junta.

Se puede exigir la responsabilidad del Presidente cuando éste cometa una actuación culpable o negligente durante el ejercicio de sus funciones y que cause perjuicios a la comunidad o a los propietarios de la misma.

El Presidente de la Comunidad debe actuar con diligencia, cumplir con los mandatos y ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.

En el caso de que el reclamante sea un copropietario, éste deberá solicitar una convocatoria de Junta Extraordinaria y abordar el asunto en la misma; si se toma el acuerdo de ejercer acciones, será la Comunidad quien exija responsabilidad al Presidente; si no existe acuerdo, cualquier propietario podrá iniciar la reclamación a título personal.

José Silva.
Administrador de Fincas y Director Técnico de José Silva Corredurías de Seguros

 

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Defensa contra la marcha nocturna: seguro multirriesgo para comunidades de vecinos

Según noticia publicada el 31 de Julio de 2014, los vecinos del municipio de Cangas, perteneciente a la provincia de Pontevedra, están sufriendo en sus entornos las consecuencias de la movida nocturna y sus correspondientes efectos perjudiciales para la salud y el descanso de los que habitan en la zona.

Los vecinos han constituido la Asociación “Santiago Apóstol” que persigue erradicar y multar los actos vandálicos, el consumo de bebidas y las aglomeraciones nocturnas que inciden con mayor frecuencia sobre el descanso y los inmuebles de los habitantes de la zona.

Los residentes sufren daños en sus garajes, portales, inclusive la descarga de extintores comunitarios y desperfectos en las vías de circulación y tránsito de los habitantes.

Con motivo del periodo vacacional y del tránsito de turistas jóvenes, se incrementa la contratación de pólizas de seguro, para este tipo de casos, la más contratada es el seguro multirriesgo para comunidades de propietarios.

Esta póliza, bien diseñada y adaptada a cada caso, es la que ofrece mayor cobertura y protección para los vecinos que sufren este tipo de situación.

Principales ventajas por las que los vecinos contratan el seguro multirriesgo para comunidades de propietarios:

  • Asistencia 24 horas: Prestaciones de reparadores y profesionales de urgencia.
  • Asistencia jurídica: Asesoramiento telefónico y reclamación jurídica para tomar medidas legales y reducir este tipo de actos vandálicos mediante multas y sanciones en promoción con las competencias locales y provinciales.
  • Cobertura frente a cualquier tipo de incendio.
  • Cobertura frente a cualquier tipo de rotura del edificio.
  • Cobertura frente a desperfectos por  robo.
  • Recomposición estética frente a los daños cometidos.

Fuente: farodevigo.es

 

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Cobertura y protección frente a la instalación de contadores en las comunidades

Según la Directiva Europea de Eficiencia Energética existen 1,1 millones de viviendas con calefacción central que deberán instalar contadores individuales, y en caso de no ser posible, se instalarán repartidores de costes en cada uno de los radiadores.

La Asociación Española de Repartidores de Calefacción (AERCCA) estima que, con esta medida, una familia ahorre de media entre un 20 y un 30% en su factura de agua y calefacción al año. A nivel nacional el ahorro será de unos 1.100 millones de euros en los próximos 5 años.

La medida es de obligado cumplimiento antes de que concluya el año 2016 y su incumplimiento conllevará multas en las comunidades que oscilarán desde los 1.001 hasta los 10.000 euros a partir del 2017 según fuentes del Ministerio de Industria.

Estos trabajos, en los que se afecta a las instalaciones de canalización de agua, conllevan el riesgo de sufrir daños por roturas o atascos, con el fin de garantizar la seguridad y protección de todos aquellos vecinos, propietarios e inquilinos, afectados se alerta de la necesidad de adquirir un seguro para las comunidades que les otorgue protección, con el fin de cubrir los posibles riesgos derivados de las actuaciones de los proveedores e instaladores de los contadores, aunque estas empresas y profesionales tengan cobertura de seguros de responsabilidad civil profesional.

Una de las pólizas más recomendadas para este caso es el seguro de protección jurídica para comunidades de propietarios.

Afortunadamente las corredurías de seguros se han adaptado con éxito y precisión a las nuevas necesidades, mediante un asesoramiento profesional y personalizado e incluyendo en su cobertura herramientas de control de los gastos de la propia comunidad de vecinos (evitando la morosidad y/o impagos que puedan producirse)  y ofrecen una completa protección jurídica frente a cualquier imprevisto, tanto de las actuaciones de terceros en materia de responsabilidad civil como de los posibles daños ocasionados a los edificios.

Fuente: elmundo.es

 

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Seguro para comunidades, ahorro y protección

Las medidas de protección ante el fuego son cada vez más eficientes y obligatorias, sin embargo a menudo leemos noticias de este tipo: “Varias personas han sufrido quemaduras en un reciente incendio declarado en los bajos de un inmueble y distintos vehículos que se encontraban en el edificio se han visto afectados en este suceso”. Seguramente muchos de nosotros nos hemos preguntado qué haríamos en el caso de sufrir alguna situación similar, cómo afrontaríamos los gastos, y de qué forma repercutiría en nuestra economía.

Soy presidente de una comunidad de vecinos y tengo entendido que además de ser gratuito el cargo, se asumen serias responsabilidades, incluso penales. Hace  algunos meses, en una de nuestras viviendas alguien dejó olvidada una sartén al fuego. Afortunadamente, el incendio que se produjo solo provocó pérdidas materiales en dos pisos de la 5ª planta de nuestro bloque y tuvimos que asumir la correspondiente factura, que suponía habilitar de nuevo dichas viviendas, tanto en estructura como en mobiliario y equipos destrozados por el fuego.

Para tranquilidad de todos los vecinos, ya contábamos con un seguro para comunidades que decidimos contratar el año pasado al prever que algo así podría ocurrir y debíamos estar protegidos. He de confesar que muchos de mis vecinos de la comunidad fueron reacios a tomar esta decisión por el coste adicional que suponía contratar dicha póliza, pero también es una realidad el ahorro que nos ha supuesto a todos, no solo por el incendio, sino por los gastos añadidos que se presentaron, como el desalojo y la pérdida de alquiler de una de las viviendas. Este seguro engloba diversas coberturas, como los daños por agua, que nos han reducido casi un 30% los gastos que teníamos en nuestra comunidad, la mayoría de nuestras reformas se han canalizado a través de las coberturas que ofrece este seguro, y la capacidad de respuesta y profesionalidad ofrecidos por la aseguradora concertada ha sido inmejorable. Para elegirla contamos con el consejo de una Correduría de Seguros.

Mi apreciación es que en la actualidad el mundo del seguro avanza y se adapta a las necesidades reales y futuras de todas las comunidades, lanzando coberturas y precios que se adecuan al bolsillo de quienes lo contratan y a cambio ofrece soluciones rápidas y eficaces a lo vecinos.

Sergio Ramos, presidente por decisión de mis vecinos.

 

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