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PLAZO DE PRESCRIPCIÓN POR DAÑOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

PLAZO DE PRESCRIPCIÓN POR DAÑOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOSSiempre que deseo tratar y profundizar sobre el tema de plazos de prescripción por daños en Comunidades de Propietarios, recuerdo un caso concreto que por su complejidad y excelente resolución por parte de nuestra Correduría es el ejemplo perfecto para ilustrar esta temática, que en muchas ocasiones puede resultar intrincada para los no versados en la materia.

En el mes de julio del año 2016 recibí la llamada de Irene, una Administradora de Fincas de una Comunidad de Propietarios que es nuestra cliente desde hace varios años. Tras interesarme por saber qué tal le habían resultado los exámenes de selectividad a su hija Cristina, una excelente estudiante, me informó que dicha comunidad había sufrido unos importantes daños por rotura de tuberías de agua que afectaban a elementos comunes y a terceros copropietarios. En principio, como el incidente parecía algo habitual, ya que como indican las estadísticas sectoriales el agua es la causa más frecuente de siniestralidad en los Seguros Multirriesgo de inmuebles, le informé que me pondría en contacto con la empresa aseguradora y que en menos de 24 horas acudiría un profesional y se encargaría de localizar el foco del problema. A las pocas horas ya teníamos un pre-informe donde se nos indicaba que no había sido posible localizar el lugar exacto de la rotura, y que lo más recomendable era proceder a la apertura de calas en distintos pisos, concretamente en la zona del cuarto de baño principal, colindante con uno de los dormitorios.

Tras comunicar a los vecinos de la comunidad la situación, todos los afectados se opusieron a los trabajos propuestos, debido a que algunas viviendas tenían mármol, otras alicatados, otras espejo, y alguna estuco en la pared donde se debían realizar las obras. A cambio trasladaron la sugerencia de utilizar algún aparato para medir el grado de humedad antes de causar daños, solución que no pudo ser llevada a cabo ya que la compañía de seguros carecía de empresas que dispusieran de herramienta fiable para tal cometido. Como mediadores de la póliza procedimos a explicarle la situación a Irene, la Administradora de Fincas y a Paco, el Presidente de la comunidad, y pusimos en su conocimiento los derechos que les asisten en el contrato de seguro. Tras una amigable reunión, acordamos informar a la aseguradora que conforme a la ley de contrato de seguro procederíamos a localizar y reparar por cuenta del Tomador y les iríamos informando puntualmente para que pudieran verificar y tasar los daños.

No fue nada sencillo coordinar la presencia de cinco propietarios y los profesionales elegidos, sin embargo con paciencia y profesionalidad conseguimos una fecha para acometer los trabajos. Finalmente resultó que había dos siniestros distintos, pero coincidentes en el tiempo y en lugares cercanos, uno en la bajante general de PVC y otro en la cisterna privativa de una vivienda, por lo cual los perjudicados tenían daños de dos causas distintas y con aseguradoras diferentes. Ante esta situación aconsejamos a la Comunidad de Propietarios el nombramiento de un perito independiente, un derecho desconocido para la mayoría de asegurados.

Finalizados los trabajos de reparación del origen, pasado el tiempo suficiente para el secado de los daños y con todos los afectados de vuelta de sus vacaciones se procedió a reparar las consecuencias, incluido la reposición estética imprescindible para dejar las estancias en armonía de color y materiales. El siniestro globalmente superó los 17.000 euros que gestionamos con las diversas aseguradoras y la concurrencia de los distintos seguros. Todo un proceso en el que nuestro departamento de siniestros invirtió 90 días y un total de 127 horas de trabajo en equipo. ¿Qué valor añadido representa, en el aspecto económico, para nuestros clientes? Pues 3.810 euros en concepto de honorarios que les ahorramos por confiar en los servicios de nuestra Correduría.

Al hilo de éste caso se nos brinda la oportunidad de explicar qué plazos de prescripción resultan aplicables en situaciones de daños causados por la Comunidad de Propietarios a comuneros o entre propietarios sometidos al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal. En primer lugar conviene resaltar que el Tribunal Supremo resolvió ésta cuestión recientemente, concretamente la Sala 1ª en recurso 133/2016 de fecha 14-11-2018, donde la cuestión jurídica consistía en determinar si la reparación de los daños ocasionados por el incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento previsto en el artículo 10.1 de la LPH correspondía a un plazo de un año (aplicando el artículo 1902 del Código Civil), o al plazo de cinco años (aplicando el artículo 1964 ). El Alto Tribunal determinó que las acciones que se puedan ejercitar al amparo de la LPH y no tengan un plazo específico en la misma están sometidas al plazo genérico de prescripción del artículo 1964 del Código Civil, y por lo tanto, la acción de reclamación por obras de conservación del inmueble y elementos comunes o rotura de una tubería prescribe a los cinco años. Esta obligación legal afecta tanto a la Comunidad de Propietarios como a todo propietario. Otro asunto son aquellos daños causados mediando culpa o negligencia, por omisiones o actos, en las que el plazo sería de un año, según el artículo 1968 del Código Civil, el mismo plazo que para las acciones previstas en el artículo 1902 por responsabilidad extracontractual.

En definitiva, debe quedarnos claro que para determinar cuál es el plazo de prescripción por daños en una Comunidad de Propietarios, previamente debemos conocer si existe una regulación específica para su ejercicio en la Ley de Propiedad Horizontal. Ello determinará que un propietario, en función a la causa, puede ejercer la acción ante la Comunidad de Propietarios y al revés en dos plazos distintos: uno o cinco años.

 

José Silva. Socio fundador en JOSE SILVA CORREDURIA DE SEGUROS.

 

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Los daños por agua son la reparación más frecuente en los inmuebles

Durante 2010, representaron el 40% de los siniestros declarados en el hogar, porcentaje similar a 2011. Los fenómenos climatológicos (lluvia, viento, pedrisco, nieve, hielo) también afectaron intensamente a las aseguradoras y asegurados hasta alcanzar el 15% de las intervenciones por siniestros. El conjunto de éstas garantías,  normalmente básicas en un seguro multirriesgo, ha generado trabajo a diversos gremios profesionales como fontaneros, albañiles, pintores y parquetistas, además de la propia función pericial, y suponen el 65 % de las causas por las que los asegurados demandan los servicios de sus aseguradoras.

La rotura de cristales, loza sanitaria y placas vitrocerámicas, incidencias muy vinculadas a la actividad doméstica, representaron un 20% de las reparaciones en domicilios particulares o comunitarios. Con los efectos de la crisis, éstas garantías opcionales en muchas pólizas son las que los asegurados suprimen para abaratar costos.

Han disminuido porcentualmente los delitos de robo en todas sus figuras, expoliación, hurto y sustracción, aún así los daños por éstos siniestros alcanzaron el 10% del total.

Capítulo aparte suponen los daños eléctricos. Una garantía de difícil comprensión para los asegurados,  que cada año incrementa porcentualmente su costo de contratación opcional en muchas pólizas de seguro y que supuso el 9% de las reparaciones.

El sector asegurador mantiene una fuerte presión entre la percepción social de su actividad y la realidad de los hechos. Además de contribuir al sostenimiento de las economías familiares en casos de siniestro, emplea en la Comunidad de Madrid a más de 43.000 personas, de las cuales el 50% son mujeres, según datos de la Consejería de Empleo Mujer e Inmigración de la Comunidad de Madrid. Las primas pagadas por los tomadores de seguros de la región suponen el 6,7% del PIB de Madrid,  la tasa más alta de todas las Comunidades Autónomas y muy por encima de la media nacional (5,49%). ¿Por qué entonces los jóvenes continúan sin tener en cuenta al “Seguro” como una opción interesante en su horizonte profesional?.

Información recabada por José Silva Correduría de Seguros.

 

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