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PASOS PARA EJECUTAR OBRAS DE REHABILITACION EN UN EDIFICIO

Lógicamente, el primer paso para realizar obras de rehabilitación en el edificio es tomar la decisión en la comunidad de propietarios y consensuar el alcance de las obras; posteriormente hay una serie de trámites y procesos necesarios para garantizar un desarrollo adecuado, de lo que nos vamos a ocupar en este artículo.

Es necesario saber que la rehabilitación afecta a estructuras, la reforma al confort y la reparación al mantenimiento, y cada una de ellas es susceptible de responsabilidades distintas.

El procedimiento comienza con el diagnóstico del estado del inmueble, llevado a cabo por un técnico competente e independiente, contratado por la Comunidad, y finaliza con la ejecución de las obras.

Antes que nada, es importante tener en cuenta una serie de consideraciones y necesidades para limitar los problemas que pueden derivarse de estas actuaciones como malas prácticas constructivas, demoras y dudas en la ejecución de las obras, sanciones por incumplimiento del deber de conservación, desviaciones presupuestarias, licencias y permisos, etc.

  1. Funciones que solo puede asumir un técnico con la titulación profesional, como reconocer el estado del inmueble, establecer un diagnóstico y proponer las actuaciones de rehabilitación necesarias. Dichas titulaciones habilitadas son según la Ley de Ordenación de la Edificación las de arquitecto y arquitecto técnico.
    1. Redacción del proyecto. Es obligatorio redactarlo para todas las obras menos para las que no actúen sobre elementos estructurales, no alteren la configuración de la fachada y no afecten a edificios catalogados y las obras derivadas de una orden de ejecución. Es redactado por el arquitecto técnico.
    2. Proyecto de obras: es el conjunto de documentos definitorio del alcance de las obras y la justificación técnica de las soluciones, según las especificaciones requeridas por la normativa. El proyecto puede tener un desarrollo por fases: anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución. El básico es suficiente para la tramitación de la licencia, pero no para el inicio de las obras. Para el comienzo de las mismas es necesario tener redactado y visado por el Colegio Oficial el proyecto de ejecución que también sirve para tramitar la licencia.

Para la tramitación de la licencia es requisito la inclusión en el proyecto del estudio de seguridad y salud.

  1. Dirección de las obras. Es obligatoria para la ejecución de las actuaciones requeridas por el proyecto. Ejecutada por el director de la ejecución de la obra, que asume la función de dirigir la ejecución material y controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y calidad de la edificación.
  1. Licencia Urbanística. Está regulada en la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas. Cualquier obra está sujeta a la misma, menos las obras objeto de una Orden de Ejecución, o las obras consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local. Cuando se solicite la licencia, se ha de abonar la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos, fijada de acuerdo al tipo de obras y a la superficie afectada por las mismas. Una vez concedida la licencia, se abonará la cuota de liquidación del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, resultante de aplicar un porcentaje al coste real de las obras, excluido el IVA y cualquier otro concepto que no integre el coste de la ejecución material.
  1. Contratación de la empresa constructora. El constructor ejecuta con medios humanos y materiales las obras de conformidad con el proyecto y con el contrato suscrito. El constructor tiene las siguientes obligaciones:
    1. Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación y a las instrucciones del director de obra y del director de ejecución de obra.
    2. Designar al jefe de obra que asuma representación técnica del constructor en la obra.
    3. Asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios.
    4. Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
    5. Suscribir las garantías necesarias.

Una vez redactado el proyecto de ejecución, la comunidad debe solicitar ofertas a diferentes empresas constructoras a efectos de seleccionar la más adecuada según sus intereses.

  1. Ejecución de las obras.
    1. Solo pueden ejecutarse bajo dirección facultativa, una vez obtenida la licencia.
    2. Control y ejecución. Se deben ejecutar con sujeción al proyecto y a sus modificaciones, bajo órdenes e instrucciones de la dirección facultativa. Si existieran modificaciones del proyecto original durante la ejecución deben ser autorizadas siempre por la propiedad y si es necesario tramitando la modificación de la licencia inicial.
    3. Fin de las obras. Se reflejará en un acta de recepción, firmada por la propiedad y el constructor donde constará: fecha del Certificado Final de Obra, coste final de la ejecución material de la misma, declaración de la recepción de la obra con o sin reservas. Al acta de recepción se adjuntará el Certificado Final de Obra suscrito por la dirección facultativa.
  1. Responsabilidades y Garantías de los Agentes. La Ley de Ordenación de la Edificación establece las responsabilidades y garantías así como los plazos de prescripción de las acciones, que afectan a los agentes intervinientes en el proceso. Las personas físicas o jurídicas sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, que intervienen en el proceso de edificación, responderán frente a los propietarios de los siguientes daños materiales ocasionados:
    1. Durante 10 años, de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que sean o afecten a los elementos estructurales.
    2. Durante 3 años, de los daños materiales causados por vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones que incumplan las condiciones de habitabilidad.
    3. Durante 1 año, daños causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Una vez estudiado detenidamente todo el proceso, se considera a la Comunidad de Propietarios del edificio a rehabilitar como promotor o contratista principal, por lo que debe poseer un seguro a todo riesgo de rehabilitación para estar cubierto de todos los daños que se puedan derivar y de las responsabilidades que conlleva.

Fuente: Madrid.es y elaboración propia

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Rehabilitación energética de edificios, es tarea para expertos: pasos a seguir

rehabilitacion edificiosCasi el 60% de las viviendas españolas fueron construidas antes de 1980 y cuentan con aislamientos deficientes y escasas medidas orientadas a la eficiencia energética; a este parque de viviendas se unen muchas de las construcciones realizadas en la época del “boom” inmobiliario, que se desarrollaron sin los adecuados criterios de eficiencia energética ni de protección térmica.  Por eso es necesario en muchos casos una rehabilitación del edificio, incorporando nuevos materiales y sistemas, que no sólo aumentarán el confort de los ciudadanos, sino que permitirá alcanzar los objetivos de seguridad, ahorro de energía y de calidad del aire.

La rehabilitación energética completa del edificio es una gran inversión que conlleva una serie de actuaciones que conviene conocer para realizar una planificación eficaz, para la que contamos con un programa de ayudas. Para ello, veamos los pasos y actuaciones a seguir:

Primer paso: Auditoría Energética del edificio

Consiste en realizar un estudio para establecer el diagnóstico energético del edificio y las medidas que se deben llevar a cabo para mejorar la calificación energética del edificio y por tanto, consumir menos energía. Este estudio es llevado a cabo por empresas de servicios energéticos, o un técnico que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, o haya acreditado la cualificación profesional necesaria para suscribir certificados de eficiencia energética.

Segundo paso: Actuaciones sobre los elementos

La rehabilitación energética eficiente debe centrarse sobre todo en solucionar el escaso aislamiento térmico, las fugas de aire y una ventilación inadecuada:

– Aislamiento: Actuar sobre la envolvente del edificio e instalar ventanas térmicas.

– Estanqueidad: Identificar fugas de aire, sellar huecos y tapar agujeros en paredes.

– Ventilación: Instalación de recuperadores de calor y sistemas de ventilación natural eficientes.

Tercer paso: Instalaciones eficientes

Instalar aparatos eficientes que consuman poca energía:

  • Calderas de condensación
  • Bomba de calor aire-agua
  • Radiadores de bajo consumo
  • Suelo radiante a bajas temperaturas
  • Sistemas de aire acondicionado inverter
  • Energías renovables
  • Sustituir ascensores antiguos por modelos más eficientes
  • Uso de bombillas LED
  • Electrodomésticos con eficiencia energética mínima A++

Cuarto paso: Ayudas a la rehabilitación

El Programa de Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios Existentes (PAREER-CRECE) tiene como objetivo promover la realización de actuaciones integrales (envolvente e instalaciones) de edificios existentes (construidos antes de 2014), con independencia de su uso y de la naturaleza jurídica de sus titulares, así como contribuir a alcanzar los objetivos establecidos en la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética y en el Plan de Acción 2014-2020.

Lo componen cuatro tipos de ayudas:

Tipología 1: Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica.

Tipología 2: Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación.

Tipología 3: Sustitución de energía convencional por biomasa en las instalaciones térmicas.

Tipología 4: Sustitución de energía convencional por energía geotérmica en las instalaciones térmicas.

Por último, ante una inversión de tal envergadura habrá que asegurar el riesgo estructural, constructivo y ornamental. Para ello existen seguros para la rehabilitación de edificios, enfocados a Comunidades de Propietarios como promotoras en aquellas obras de rehabilitación que realicen,  para poder responder legalmente de los daños e imprevistos que puedan surgir y cumplir con lo que establece la LOE.

Fuente: caloryfrio.com y elaboración propia

 

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