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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (III): Los problemas legales

Los vecinos de una comunidad son, con frecuencia, una fuente de conflictos que pueden acabar en los tribunales, pese a haber una exhaustiva normativa sobre estos desencuentros: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Los motivos pueden ser muchos, pero según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) hay seis focos de conflictividad que provocan gran parte de las rencillas:

  • La morosidad: sobre la que ya hemos hablado varias veces en este blog.
  • Los ruidos: música, mudanzas, movimiento de mobiliario, obras, etc.
  • Las reformas: El ruido, la suciedad o incluso la causa de posibles desperfectos en pisos colindantes pueden ser algunas consecuencias indirectas de las reformas que llegan a enemistar a los propietarios.
  • Las obras comunitarias: puede haber conflictos al intentar ponerse de acuerdo sobre qué actuaciones hacer y después sobre el pago de la derrama.
  • Las humedades: su origen no siempre está claro, por lo que el responsable tampoco.
  • El uso de las zonas comunes: Más bien, el mal uso de las comunidades.

Pero además, en una Comunidad de propietarios se pueden generar multitud de problemas legales por el nombramiento de cargos de la junta directiva, la convocatoria de juntas, aprobación presupuestos, actividades molestas, adopción de acuerdos…etc.

La gestión y resolución de estas tensiones suelen pasar primero por la puerta del presidente de la comunidad, después por la junta de vecinos y, en última instancia, pueden llegar incluso a las manos de un juez.

Aunque lo más efectivo y seguro, inicialmente, es recurrir a los servicios del Administrador de Fincas, experto en temas legales y técnicos de la comunidad. Como profesional formado en materia de mediación puede ayudar a mejorar y facilitar la convivencia. Sin embargo el apoyo de una correduría que dé protección jurídica a la comunidad  resolverá legalmente la disputa y evitará gastos imprevistos si finalmente resulta necesario acudir a un sistema de mediación o judicial .

Como medida preventiva, aconsejamos asistir siempre a las juntas de propietarios, con espíritu constructivo, sin acritud y con el pensamiento claro de que allí se toman decisiones que afectan a la convivencia y al bienestar de los copropietarios y participar de las decisiones que se toman , porque de ello depende en gran medida el buen funcionamiento de la comunidad.

Fuente: elmundo.es y elaboración propia

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Guía elemental para vivir en una comunidad de propietarios

guia-comunidad-propietariosPara una buena convivencia en una comunidad el conocer las normas de uso elaboradas por los propios vecinos, respetarse como personas y comprender los aspectos más importantes de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la vida en las comunidades de propietarios, son buenos principios para ser más felices y aprovechar las ventajas de compartir propiedad. El desconocimiento de la normativa provoca dudas que dificultan este propósito, por eso, intentaremos aclarar algunas de ellas:

  • El cargo de presidente de la comunidad es obligatorio, solo se puede solicitar su relevo al juez en el plazo de un mes desde el nombramiento, aludiendo a razones de peso como incompatibilidad para el cargo, ausencia justificada o enfermedad que imposibilite.
  • En relación al ascensor: si el edificio no dispone de éste servicio pero viven personas con discapacidad o mayores de setenta años,aunque no tengan minusvalía,que lo soliciten, los vecinos estarán obligados a poner un ascensor cuando el importe repercutido, una vez descontadas las subvenciones,  no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si lo excede, será obligatorio si el propietario o propietarios que lo solicitan aceptan pagar el exceso.
  • Gastos pendientes en la venta de un inmueble: El adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios que se encuentren vencidas y sean exigibles. Es conveniente solicitar al transmitente una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad y averiguar con el administrador o el presidente de la Comunidad qué derramas existen (las que en esa fecha no han vencido).
  • En el caso de que haya algún vecino moroso: Se debe incluir este punto en el orden del día de una junta ordinaria o extraordinaria que contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas. Después, la junta debe aprobar la liquidación de la deuda y la decisión de reclamarla judicialmente y facultar al Presidente. Se debe emitir una certificación del acuerdo, por el secretario, con el visto bueno del presidente y comunicárselo fehacientemente al vecino deudor, para que ponga fin a esa situación. En el caso de que no pague , se acudirá a la vía judicial mediante un procedimiento monitorio, que se tramitará ante el juzgado de primera instancia en el lugar donde se halle la finca. Los gastos que genera la reclamación de cuotas pueden ser asegurados con una adecuada póliza de seguros.
  • Prescripción de las deudas: Solo se pueden reclamar los 4 últimos ejercicios y prescriben a los 15 años desde la fecha de su devengo, si en ese plazo la comunidad no suspende o paraliza la prescripción por los medios admitidos en derecho.
  • Cuota de participación: el Promotor o el propietario del inmueble establece la cuota de participación al efectuar la división del inmueble. Si se hacen obras en la comunidad hay que pagar conforme al coeficiente de propiedad que tenga cada vivienda o local asignada en el título constitutivo a no ser que se acuerde por unanimidad otra forma de participación .
  • Uso personal de espacios comunes: todo propietario tiene derecho a disfrutar las instalaciones de un inmueble, pero siempre y cuando no suponga un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo, éste es uno de los aspectos que generan mayor conflicto,por eso es conveniente afrontar su regulación con equidad y ser respetuoso con las decisiones aprobadas.
  • Daños generados por las instalaciones de la comunidad: El gasto será asumido por la comunidad de propietarios. La Escritura de División Horizontal describe cuales son elementos comunes y aquellos susceptibles de aprovechamiento individualizado, por tanto en caso de duda se deberá consultar su texto. Si el daño no esté incluido en la cobertura de un seguro, pagará directamente la comunidad. Los copropietarios suelen ser los afectados más directos. Los Daños por Agua es la causa más frecuente de daños a terceros.
  • Aparcar dos vehículos en una plaza de garaje: Suele estar permitido siempre que no se invadan las zonas comunes o la maniobra de otros vehículos. Es falsa la creencia de que los Seguros Multirriesgo no pagan si hay más de un vehículo por plaza, si el uso del garaje se ajusta a las normas municipales primero,a los Estatutos después o a las Normas de Uso aceptadas de forma unánime.
  • Ruido vecinal: Para solventar este hecho se debe acreditar que la emisión sobrepasa los decibelios máximos según el horario, mediante la realización de una medición por parte de un perito o de la policía. La contaminación acústica provoca muchas disputas y altera los nervios del ser humano.
  • Olores: Si una vez informado el vecino que está ocasionando los olores no hace nada para solucionarlo, el presidente convocará junta de propietarios. Si se acuerda iniciar acciones judiciales será necesario contratar abogado y procurador para la defensa de los intereses de la comunidad. Disponer de un Seguro de Protección Jurídica facilita la solución porque los gastos correrán por cuenta de la compañía de seguros. La contaminación ambiental se puede asegurar con una póliza específica.
  • Animales de compañía en la comunidad: Si los estatutos no lo prohíben los vecinos tienen derecho a tenerlos. En el caso de que ocasionen molestias excesivas para la comunidad conviene informar al Presidente para que convoque una Junta Extraordinaria con un Orden del Día exclusivo, si no puede resolverse por esa vía,se puede denunciar a su dueño reuniendo el mayor número de pruebas posibles, por eso resulta muy útil la Protección Jurídica para Comunidades de Propietarios.

Para estar al corriente de toda la legislación y obligaciones que tiene la comunidad lo más recomendable es contar con un servicio de asesoría y protección jurídica que garanticen la defensa de los intereses de la comunidad ante cualquier situación.

Fuente: libremercado.com y elaboración propia

 

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