Problemas en la financiación para la rehabilitación de edificios. Pool de Aseguradores Privados.

Una de las razones por las que no llega a agotarse todo el dinero disponible para subvencionar la rehabilitación de viviendas (subvenciones de las que ya hemos hablado anteriormente) es la falta de financiación de las comunidades, y es que las ayudas existentes pueden cubrir hasta el 50% de la inversión, pero el resto deben aportarlo los vecinos.

Para obtener financiación, a través de la línea ICO Las Entidades de Crédito están dispuestas a financiar la parte que no cubra la ayuda, siendo financiables todos los conceptos que supongan rehabilitaciones encaminadas a la mejora de las viviendas y edificios, incluida la mano de obra y minutas de arquitectos, aparejadores o ingenieros siempre que sean emitidas por tercero independiente y se aporte justificante de pago. Pero puede que no todos los vecinos estén de acuerdo en solicitar la financiación y por tanto en firmar el préstamo, en ese caso existe la posibilidad de realizar préstamos individuales por los porcentajes de propiedad de cada vecino y previo documento de autorización de la propia comunidad de propietarios para formalizar estos préstamos.

Pero nos encontramos aquí con otro problema, y es que incluso encontrando financiación si una comunidad se acoge a alguna de las ayudas para la rehabilitación de edificios, en el caso de que existan vecinos morosos tendrán que costear los impagados con cargo a las cuotas colectivas. Esta desconfianza hace que muchos de los proyectos no se lleven a cabo y no se consuman la totalidad de las ayudas.

Una de las soluciones para este caso, podría ser la creación de un fondo de garantía estatal que cubra los pagos de los vecinos morosos, similar al de los seguros agrarios, o un Pool de Aseguradores Privados que asuman el riesgo del impago, mediante una prima de seguro.

Pero al no existir un fondo de garantía, a estas dificultades (búsqueda de financiación privada y riesgo de impagos por parte de vecinos morosos), se unen los riesgos propios de la realización de la obra de rehabilitación.

Para que todo esto no eche por tierra el plan de rehabilitación de nuestro edificio es aconsejable consultar la mejor opción de financiación, y cubrir los imprevistos que no podemos controlar contratando coberturas con un seguro de rehabilitación de edificios.

Fuente: laopiniondemurcia.es y elaboración propia

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¿Hay concienciación de la población sobre la eficiencia energética de edificios?

El pasado mes de julio el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) emprendió una campaña de comunicación con la realización de una encuesta sobre certificación energética de los edificios. Según ese estudio, más de un 50% de los encuestados aseguró que conocía esa certificación, pero solo un 36% manifestó que la tendrían en cuenta a la hora de vender o alquilar una vivienda.

Para aportar información útil y didáctica en cuanto a las características energéticas de las viviendas y los edificios en general el IDAE incluye, en su último boletín electrónico (noviembre de 2015), un documento en el que recoge las que considera “Las claves para conocer y actuar en materia de Certificación Energética de los Edificios“, y acabar así con la idea extendida de que es un trámite o un mero impuesto.

Pero, ¿qué es el certificado energético? Es una exigencia derivada de la Directiva 2002/91/CE, por la que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios, tanto de nueva construcción, como existentes. Según la Disposición Transitoria primera del Real Decreto 235/2013, desde el 1 de junio de 2013 es obligatoria la emisión de estos certificados de eficiencia energética para la compraventa y alquiler de viviendas y edificios, tanto nuevos como ya construidos.

El sistema de evaluación establece siete niveles de certificados en función de las emisiones de dióxido de carbono y del consumo de energía del edificio. Conforme a la normativa nacional, se parte de la G (la menos eficiente) a la A (la más eficiente).

Para calcularlo los factores que intervienen para valorar la eficiencia energética de un edificio son múltiples pero se pueden englobar en dos categorías:

– el consumo energético del edificio y
– las emisiones de CO2 derivadas de generar la energía térmica y eléctrica que el edificio necesita.

Además de la calificación energética, deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los edificios, y, en el caso de edificios existentes, un documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética del edificio. Las acciones que pueden emprenderse para mejorar la certificación energética del edificio son en tres ámbitos fundamentales: la envolvente del edificio, sus instalaciones energéticas y sus sistemas de gestión y control.

Como ya com­entábamos al principio del artículo,  muchos usuarios consideran esta certificación como un trámite, un coste más y una medida innecesaria. Sin embargo -explican desde IDAE-, este trámite, que es voluntario (si no se vende o alquila el inmueble), conlleva múltiples ventajas. Las consecuencias de realizar medidas de eficiencia energética en la edificación y mejorar la calificación son las siguientes:

– Mayor valor teórico de mercado: la propiedad se diferenciará del resto de inmuebles en su venta o alquiler. Para los ocupantes, aportará una imagen verde.
– Menores costes: por el ahorro que supone que el inmueble funcione con menor energía, y que necesite de un menor mantenimiento.
– Mayores ingresos: al estar más solicitadas, estas edificaciones tienen unas tasas de vacantes en alquiler más bajas y en ventas mayores.
– Mejora el confort de los habitantes.

Según los resultados de la encuesta, un 36% manifiesta que tendría en cuenta ese certificado a la hora de vender o alquilar una vivienda. La campaña de comunicación “ha conseguido -informan desde IDAE- que casi el 40% de las personas que la vieron y que viven en un bloque de pisos reconozca que piensa informarse con mucha o bastante probabilidad acerca de las ayudas para la rehabilitación energética (a través de la línea Pareer-Crece del IDAE ) y que una de cada cuatro personas piense plantear, a su comunidad de vecinos, la posibilidad de solicitar ayudas para la rehabilitación energética”.

Como siempre, podemos solicitar información en nuestra Correduría de seguros si decidimos tomar una, varias o todas las medidas contempladas: mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica, de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación y la sustitución de energía convencional por energía solar, biomasa o geotermia en las instalaciones térmicas, ya que son decisiones que suelen conllevar obras de gran envergadura y en las que es imprescindible contar con un seguro todo riesgo rehabilitación.

Fuente: energias-renovables.com y elaboración propia

 

Conseguir ingresos en la comunidad de propietarios

Gestionar el presupuesto de una comunidad de propietarios para cubrir todos los gastos necesarios es un ejercicio de imaginación y creatividad, especialmente si es necesario afrontar una rehabilitación o reforma de mayor envergadura. Aunque existe la posibilidad de la financiación, algunas precisan agudizar su ingenio colectivo, para conseguir los ingresos necesarios por otras vías. Hoy citamos algunas :

1. Lonas publicitarias en andamios. Sin duda el recurso estrella, aunque no al alcance de cualquiera. La zona, ubicación y visibilidad del edificio serán decisivos para determinar si es posible y el precio del alquiler de la fachada. En los mejores casos, este recurso consigue cubrir el coste de la rehabilitación.
2. Alquiler de terrazas. Es un fenómeno en auge, especialmente en grandes ciudades, para eventos de moda, fiestas de empresa o familiares. Al igual que ocurría con la fachada, la ubicación y las vistas de la ciudad serán determinantes para fijar el precio del alquiler de estos espacios.
3. Alquiler de cubiertas para instalar servicios de telefonía. Opción no exenta de polémica, pero que también puede proporcionar ingresos muy atractivos a las comunidades, y aún más si más de una compañía telefónica se interesa por la cubierta.
4. Alquilar la urbanización o portal como escenario de una película o un anuncio. Esta es la opción reservada para los más agraciados.
5. Alquilar la vivienda de la portería. Son muchas las fincas, sobre todo en el centro de las ciudades, que conservan un piso exclusivo para uso del portero que no se está utilizando por jubilación o supresión del servicio.
6. Alquiler de zonas comunes. Si se trata de una urbanización con piscina, zonas polideportivas o ajardinadas, se pueden alquiler por ejemplo para clases de natación u otras actividades deportivas o de ocio. Los edificios situados cerca de colegios pueden ser el escenario adecuado para las competiciones escolares.

Como veis en principio el único límite es la imaginación (aunque las características y ubicación de la comunidad serán un gran condicionante). Pero también hay que tener muy en cuenta que todas las rentas obtenidas deberán tributar en el IRPF de cada inquilino, e incluso en algunos casos, se devenga IVA. Además se debe contar previamente con los permisos necesarios, el de la comunidad y el municipal. Sin duda lo más adecuado, para que estas actividades sean siempre un beneficio y no un quebradero de cabeza, es contar con la asesoría jurídica necesaria para que todas las actividades que se realizan en la comunidad no supongan ningún conflicto jurídico u obligaciones desconocidas para los propietarios. Existen riesgos de daños a las propias instalaciones y a terceros en bienes y personas, por tanto será muy útil contar con el asesoramiento de una Correduría de Seguros que diseñará un Mapa de Riesgos que garantice la tranquilidad de todos los propietarios.

Fuente: elpais.com y elaboración propia

 

La cooperativa, posible solución para la rehabilitación de inmuebles

Cuando es necesario realizar arreglos por causas accidentales en un inmueble, si la comunidad de propietarios tiene contratado un seguro del edificio éste podrá hacerse cargo de los trabajos necesarios. Sin embargo, cuando se trata de meras tareas de mantenimiento o se plantea una rehabilitación completa, la consecución de los recursos económicos necesarios puede convertirse en una odisea porque no todos los vecinos pueden aportar la cuota que por coeficiente le corresponde, por ejemplo por obligación de la ITE  o por otras obligaciones legales como el Reglamento de Baja Tensión para inmuebles .

Desde el inicio de la crisis financiera la consecución de financiación para cualquier proyecto inmobiliario es complicada, y más aún cuando el importe medio de la rehabilitación supera los 21.000 euros en una comunidad de propietarios que ha llegado a un consenso para reformar el edificio. Ante esta situación, la constitución de una cooperativa se revela como una opción válida para acercar la financiación a la comunidad de vecinos, al dotarla de personalidad jurídica propia. Esta vía además le daría acceso a las coberturas de seguro necesarias en un programa de rehabilitación al poder actuar tanto como Tomador o como Asegurado, en los contratos de seguro.

De esta opción se habló en la XVII Jornada del Cooperativismo de Viviendas en Madrid, donde fue avalada por la Confederación de Cooperativas de Viviendas (Concovi) y por profesionales Colegiados de la Administración de Fincas, como Ángel Hernández, presidente de CafSalamanca y Zamora, que también señaló la opción de crear agrupaciones o mancomunidades para negociar con entidades financieras.

En definitiva, todos los expertos allí reunidos coincidieron en que el parque de viviendas necesitadas de rehabilitación permitiría la mejora del patrimonio inmobiliario, mejoraría su eficiencia energética (6 de cada 10 casas se construyeron sin cumplir la normativa ) y la reactivación de la economía.

Fuente: Cincodias.com y elaboración propia