RSS

Archivo de la etiqueta: rehabilitación edificios

PASOS PARA EJECUTAR OBRAS DE REHABILITACION EN UN EDIFICIO

Lógicamente, el primer paso para realizar obras de rehabilitación en el edificio es tomar la decisión en la comunidad de propietarios y consensuar el alcance de las obras; posteriormente hay una serie de trámites y procesos necesarios para garantizar un desarrollo adecuado, de lo que nos vamos a ocupar en este artículo.

Es necesario saber que la rehabilitación afecta a estructuras, la reforma al confort y la reparación al mantenimiento, y cada una de ellas es susceptible de responsabilidades distintas.

El procedimiento comienza con el diagnóstico del estado del inmueble, llevado a cabo por un técnico competente e independiente, contratado por la Comunidad, y finaliza con la ejecución de las obras.

Antes que nada, es importante tener en cuenta una serie de consideraciones y necesidades para limitar los problemas que pueden derivarse de estas actuaciones como malas prácticas constructivas, demoras y dudas en la ejecución de las obras, sanciones por incumplimiento del deber de conservación, desviaciones presupuestarias, licencias y permisos, etc.

  1. Funciones que solo puede asumir un técnico con la titulación profesional, como reconocer el estado del inmueble, establecer un diagnóstico y proponer las actuaciones de rehabilitación necesarias. Dichas titulaciones habilitadas son según la Ley de Ordenación de la Edificación las de arquitecto y arquitecto técnico.
    1. Redacción del proyecto. Es obligatorio redactarlo para todas las obras menos para las que no actúen sobre elementos estructurales, no alteren la configuración de la fachada y no afecten a edificios catalogados y las obras derivadas de una orden de ejecución. Es redactado por el arquitecto técnico.
    2. Proyecto de obras: es el conjunto de documentos definitorio del alcance de las obras y la justificación técnica de las soluciones, según las especificaciones requeridas por la normativa. El proyecto puede tener un desarrollo por fases: anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución. El básico es suficiente para la tramitación de la licencia, pero no para el inicio de las obras. Para el comienzo de las mismas es necesario tener redactado y visado por el Colegio Oficial el proyecto de ejecución que también sirve para tramitar la licencia.

Para la tramitación de la licencia es requisito la inclusión en el proyecto del estudio de seguridad y salud.

  1. Dirección de las obras. Es obligatoria para la ejecución de las actuaciones requeridas por el proyecto. Ejecutada por el director de la ejecución de la obra, que asume la función de dirigir la ejecución material y controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y calidad de la edificación.
  1. Licencia Urbanística. Está regulada en la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas. Cualquier obra está sujeta a la misma, menos las obras objeto de una Orden de Ejecución, o las obras consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local. Cuando se solicite la licencia, se ha de abonar la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos, fijada de acuerdo al tipo de obras y a la superficie afectada por las mismas. Una vez concedida la licencia, se abonará la cuota de liquidación del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, resultante de aplicar un porcentaje al coste real de las obras, excluido el IVA y cualquier otro concepto que no integre el coste de la ejecución material.
  1. Contratación de la empresa constructora. El constructor ejecuta con medios humanos y materiales las obras de conformidad con el proyecto y con el contrato suscrito. El constructor tiene las siguientes obligaciones:
    1. Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación y a las instrucciones del director de obra y del director de ejecución de obra.
    2. Designar al jefe de obra que asuma representación técnica del constructor en la obra.
    3. Asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios.
    4. Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
    5. Suscribir las garantías necesarias.

Una vez redactado el proyecto de ejecución, la comunidad debe solicitar ofertas a diferentes empresas constructoras a efectos de seleccionar la más adecuada según sus intereses.

  1. Ejecución de las obras.
    1. Solo pueden ejecutarse bajo dirección facultativa, una vez obtenida la licencia.
    2. Control y ejecución. Se deben ejecutar con sujeción al proyecto y a sus modificaciones, bajo órdenes e instrucciones de la dirección facultativa. Si existieran modificaciones del proyecto original durante la ejecución deben ser autorizadas siempre por la propiedad y si es necesario tramitando la modificación de la licencia inicial.
    3. Fin de las obras. Se reflejará en un acta de recepción, firmada por la propiedad y el constructor donde constará: fecha del Certificado Final de Obra, coste final de la ejecución material de la misma, declaración de la recepción de la obra con o sin reservas. Al acta de recepción se adjuntará el Certificado Final de Obra suscrito por la dirección facultativa.
  1. Responsabilidades y Garantías de los Agentes. La Ley de Ordenación de la Edificación establece las responsabilidades y garantías así como los plazos de prescripción de las acciones, que afectan a los agentes intervinientes en el proceso. Las personas físicas o jurídicas sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, que intervienen en el proceso de edificación, responderán frente a los propietarios de los siguientes daños materiales ocasionados:
    1. Durante 10 años, de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que sean o afecten a los elementos estructurales.
    2. Durante 3 años, de los daños materiales causados por vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones que incumplan las condiciones de habitabilidad.
    3. Durante 1 año, daños causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Una vez estudiado detenidamente todo el proceso, se considera a la Comunidad de Propietarios del edificio a rehabilitar como promotor o contratista principal, por lo que debe poseer un seguro a todo riesgo de rehabilitación para estar cubierto de todos los daños que se puedan derivar y de las responsabilidades que conlleva.

Fuente: Madrid.es y elaboración propia

Anuncios
 

Etiquetas: , ,

Factores que influyen en el precio del seguro de la comunidad: ¿se puede pagar menos?

ahorro en el seguro de la comunidadSegún los últimos datos disponibles que recoge la memoria social de 2014 de la patronal Unespa (Unión Española de Entidades Aseguradoras) algo menos de 745.000 edificios de viviendas en España tienen un seguro comunitario, por lo que se estima que 500.000 de los 1,9 millones de edificios residenciales colectivos se encuentran sin asegurar, y en un abismo económico al que se enfrentan los que no tienen contratado un seguro que cubra incendios, responsabilidad civil por daños a terceros, averías por agua, fenómenos atmosféricos, daños eléctricos, rotura de cristales y robo.

Esto se debe al hecho de que no sea de carácter obligatorio (salvo Madrid, en determinados supuestos, Cataluña y Valencia donde se exige cubrir los riesgos de incendios y daños a terceros) y a la falta de liquidez de muchas comunidades de propietarios. Por eso las aseguradoras están empezando a ofrecer servicios adicionales y reducción de primas de hasta el 40% en algunos casos. Servicios adicionales como:

– adelantar los importes reclamados a copropietarios morosos de gastos de comunidad

– ofrecer protección de pagos por desempleo

– encargarse de realizar la Inspección Técnica del Edificio (ITE)  (coste aproximado de 200 euros)

– tramitación de subvenciones

– análisis del consumo energético para ahorrar en las facturas y una tarifa eléctrica con un ahorro medio del 7% con puntas de hasta el 21% respecto a las comercializadoras habituales.

Para conseguir una reducción en la prima los factores que influyen en mayor medida y hay que tener en cuenta a la hora de negociar el precio de la póliza son el capital de continente a asegurar, la antigüedad del edificio (las fincas con más siniestros se dan en aquellas que tienen entre 31 y 40 años de antigüedad, seguidas de las que suman entre 10 y 20 años, según Unespa) y, sobre todo, las rehabilitaciones efectuadas. La prima para edificios de viviendas que no se han sometido a una rehabilitación es el doble que para el resto de inmuebles, así, cada mejora es una ocasión perfecta para renegociar el precio de la póliza. Por tanto, tenemos delante otra poderosa razón para que la comunidad decida emprender mejoras de rehabilitación en el edificio, sin olvidar contar siempre con un seguro de rehabilitación adecuado a la reforma que se vaya a realizar.

Cómo última medida, para bajar el precio de la póliza de seguro existe la posibilidad de renunciar a coberturas, pero para no tener que llegar a este punto es mejor buscar la mejor opción según las características de nuestra comunidad contando con el asesoramiento de una correduría de seguros.

Fuente: elpais.com y elaboración propia

 

Etiquetas: , ,