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Elección del Presidente de la Comunidad de Propietarios

presidente comunidad de propietariosEl Presidente de la Comunidad es el órgano de gobierno que representa legalmente a la Comunidad en todos los asuntos que le afecten, pero ¿cómo y por qué se elige?

En cuanto al procedimiento del nombramiento La Ley de Propiedad Horizontal recoge en su artículo 13 el nombramiento del Presidente de la Comunidad de Propietarios, así como sus funciones y las del resto de órganos que forman parte de la Comunidad.

Este cargo ha de recaer necesariamente sobre uno de los propietarios, por lo que no cabe la posibilidad de nombrar a un tercero ajeno que no sea propietario, el procedimiento es el siguiente:

– Es la propia Asamblea de Propietarios quien ha de proceder al sistema de nombramiento por mayoría simple de los propietarios.

– El nombramiento del Presidente de la Comunidad de Propietarios se hará en una reunión convocada a tal efecto, mediante elección de la persona que va a desempeñar dicho cargo.

Si no hay candidatos voluntarios , la ley establece la posibilidad de efectuar el nombramiento mediante los dos siguientes sistemas: Sorteo o Turno rotatorio.

– El cargo de presidente tendrá una duración de un año, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario.

No existe impedimento alguno para que una misma persona pueda ser nombrada presidente de la comunidad durante varios años sucesivos si así lo decide la comunidad y lo acepta el propietario nombrado. Tampoco existe impedimento legal para que un vecino moroso no pueda ocupar el cargo de presidente de la comunidad.

En lo referente a las funciones del presidente de la comunidad de propietarios cuenta con una serie de derechos y obligaciones como:

– Representar a la Comunidad en todos los asuntos que le afecte.
– Convocar Junta ordinaria al menos una vez al año.
– Presidir las Juntas tanto ordinarias como extraordinarias.
– Ejercitar las acciones judiciales que acuerde la Junta ordinaria.
– Exigir el pago por vía judicial a los propietarios deudores.
– Visar los gastos y presupuestos.
– Hacer cumplir los acuerdos de la Junta.

La ley 8/2013 de 26 de junio atribuye más responsabilidades (https://segurosdecomunidadesdepropietarios.wordpress.com/2016/02/08/nuevas-responsabilidades-del-presidente-de-la-comunidad/) a la figura de Presidente, por tal motivo en ocasiones hay propietarios que no quieren ser elegidos Presidentes, bien sea por el trabajo que esta función tiene, como por motivos laborales, de enfermedad o por su avanzada edad. En estos casos y partiendo del hecho de que el nombramiento es obligatorio, el propietario designado que no quiere ser elegido, tendrá que acudir al Juzgado y exponer razonadamente los motivos de la negativa a la aceptación del cargo, solicitando la sustitución, mediante lo que se denomina un Proceso de equidad. El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios viene señalado en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal para solventar la falta de las mayorías simples necesarias para alcanzar un determinado acuerdo acudiendo sobre todo a razones de sentido común y lógica por el juez, pero también es el seguido cuando la Junta nombra al Presidente por sorteo o rotación, y la persona designada no puede desempeñar dicho cargo por algún motivo. En estos casos, deberá acudir dicha persona al juicio de equidad.

Para resolver dudas sobre este procedimiento o sobre funciones y responsabilidades de los órganos gestores de una Comunidad (entre los que se encuentra la figura del presidente) puede solicitar asesoramiento jurídico especializado en su correduría.

Fuente: laopiniondemalaga.es y elaboración propia

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Nuevas responsabilidades del presidente de la comunidad

presidente comunidad de propietariosCon la entrada en vigor de la ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, que reforma parcialmente la LPH, los presidentes de comunidad de inmuebles han ampliado su responsabilidad civil, penal y patrimonial. El cargo no está remunerado normalmente, es de elección o designación, de obligada aceptación y generalmente no bien asumido.

A partir de ahora, esta normativa atribuye al titular de la comunidad la responsabilidad de las obras que sean obligatorias de mantenimiento y la rehabilitación de los inmuebles. Este cambio trata de evitar que las comunidades se escuden en falta de acuerdo para no realizar obras que son necesarias en los inmuebles. Recordemos que las comunidades de propietarios tienen la obligación de realizar obras de rehabilitación edificatoria cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos. (art.7.1 y 8.b de la citada Ley.)

Ante este cambio en la ley, es recomendable que en el seguro de la comunidad de propietarios se incluya la cobertura por la actuación del presidente, a título personal, no es suficiente con una mención genérica de cobertura a la junta de gobierno.

Fuente: lavanguardia.com y elaboración propia

 

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Guía elemental para vivir en una comunidad de propietarios

guia-comunidad-propietariosPara una buena convivencia en una comunidad el conocer las normas de uso elaboradas por los propios vecinos, respetarse como personas y comprender los aspectos más importantes de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la vida en las comunidades de propietarios, son buenos principios para ser más felices y aprovechar las ventajas de compartir propiedad. El desconocimiento de la normativa provoca dudas que dificultan este propósito, por eso, intentaremos aclarar algunas de ellas:

  • El cargo de presidente de la comunidad es obligatorio, solo se puede solicitar su relevo al juez en el plazo de un mes desde el nombramiento, aludiendo a razones de peso como incompatibilidad para el cargo, ausencia justificada o enfermedad que imposibilite.
  • En relación al ascensor: si el edificio no dispone de éste servicio pero viven personas con discapacidad o mayores de setenta años,aunque no tengan minusvalía,que lo soliciten, los vecinos estarán obligados a poner un ascensor cuando el importe repercutido, una vez descontadas las subvenciones,  no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si lo excede, será obligatorio si el propietario o propietarios que lo solicitan aceptan pagar el exceso.
  • Gastos pendientes en la venta de un inmueble: El adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios que se encuentren vencidas y sean exigibles. Es conveniente solicitar al transmitente una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad y averiguar con el administrador o el presidente de la Comunidad qué derramas existen (las que en esa fecha no han vencido).
  • En el caso de que haya algún vecino moroso: Se debe incluir este punto en el orden del día de una junta ordinaria o extraordinaria que contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas. Después, la junta debe aprobar la liquidación de la deuda y la decisión de reclamarla judicialmente y facultar al Presidente. Se debe emitir una certificación del acuerdo, por el secretario, con el visto bueno del presidente y comunicárselo fehacientemente al vecino deudor, para que ponga fin a esa situación. En el caso de que no pague , se acudirá a la vía judicial mediante un procedimiento monitorio, que se tramitará ante el juzgado de primera instancia en el lugar donde se halle la finca. Los gastos que genera la reclamación de cuotas pueden ser asegurados con una adecuada póliza de seguros.
  • Prescripción de las deudas: Solo se pueden reclamar los 4 últimos ejercicios y prescriben a los 15 años desde la fecha de su devengo, si en ese plazo la comunidad no suspende o paraliza la prescripción por los medios admitidos en derecho.
  • Cuota de participación: el Promotor o el propietario del inmueble establece la cuota de participación al efectuar la división del inmueble. Si se hacen obras en la comunidad hay que pagar conforme al coeficiente de propiedad que tenga cada vivienda o local asignada en el título constitutivo a no ser que se acuerde por unanimidad otra forma de participación .
  • Uso personal de espacios comunes: todo propietario tiene derecho a disfrutar las instalaciones de un inmueble, pero siempre y cuando no suponga un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo, éste es uno de los aspectos que generan mayor conflicto,por eso es conveniente afrontar su regulación con equidad y ser respetuoso con las decisiones aprobadas.
  • Daños generados por las instalaciones de la comunidad: El gasto será asumido por la comunidad de propietarios. La Escritura de División Horizontal describe cuales son elementos comunes y aquellos susceptibles de aprovechamiento individualizado, por tanto en caso de duda se deberá consultar su texto. Si el daño no esté incluido en la cobertura de un seguro, pagará directamente la comunidad. Los copropietarios suelen ser los afectados más directos. Los Daños por Agua es la causa más frecuente de daños a terceros.
  • Aparcar dos vehículos en una plaza de garaje: Suele estar permitido siempre que no se invadan las zonas comunes o la maniobra de otros vehículos. Es falsa la creencia de que los Seguros Multirriesgo no pagan si hay más de un vehículo por plaza, si el uso del garaje se ajusta a las normas municipales primero,a los Estatutos después o a las Normas de Uso aceptadas de forma unánime.
  • Ruido vecinal: Para solventar este hecho se debe acreditar que la emisión sobrepasa los decibelios máximos según el horario, mediante la realización de una medición por parte de un perito o de la policía. La contaminación acústica provoca muchas disputas y altera los nervios del ser humano.
  • Olores: Si una vez informado el vecino que está ocasionando los olores no hace nada para solucionarlo, el presidente convocará junta de propietarios. Si se acuerda iniciar acciones judiciales será necesario contratar abogado y procurador para la defensa de los intereses de la comunidad. Disponer de un Seguro de Protección Jurídica facilita la solución porque los gastos correrán por cuenta de la compañía de seguros. La contaminación ambiental se puede asegurar con una póliza específica.
  • Animales de compañía en la comunidad: Si los estatutos no lo prohíben los vecinos tienen derecho a tenerlos. En el caso de que ocasionen molestias excesivas para la comunidad conviene informar al Presidente para que convoque una Junta Extraordinaria con un Orden del Día exclusivo, si no puede resolverse por esa vía,se puede denunciar a su dueño reuniendo el mayor número de pruebas posibles, por eso resulta muy útil la Protección Jurídica para Comunidades de Propietarios.

Para estar al corriente de toda la legislación y obligaciones que tiene la comunidad lo más recomendable es contar con un servicio de asesoría y protección jurídica que garanticen la defensa de los intereses de la comunidad ante cualquier situación.

Fuente: libremercado.com y elaboración propia

 

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