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OPCIONES TRAS LA JUBILACIÓN DEL PORTERO O PORTERA

OPCIONES TRAS LA JUBILACIÓN DEL PORTERO O PORTERA.La tecnología y el ahorro de costes transforma la vida en las Comunidades de Propietarios de igual manera que a la sociedad. Eso es lo que tú crees. Pues mira un chismoso menos en el portal. Ahora no podré subir la compra sola. Aunque sobreviven y aportan seguridad al inmueble, se dedican a la limpieza, conservación y vigilancia de las zonas comunes y conocen mejor que nadie el edificio y a sus habitantes, cada vez son menos las Comunidades de Propietarios que aún cuentan con los servicios de un portero o portera (acepción aceptada de muy antiguo), por cierto sus ingresos tienen una parte fija y variable que ahora está de moda en las grandes organizaciones. Desde que Luis García Berlanga en su Escopeta nacional, con el genial José Sazatornil nos descubrió los porteros electrónicos, su presencia ha pasado de ser algo habitual a prácticamente inexistente, siendo común que este oficio sea sustituido por un portero automático, un conserje, empresas de control de accesos o por contratas de limpieza y mantenimiento. La pasada crisis económica tampoco fue favorable para esta profesión, ya que obligó a muchas CCPP a reducir sus gastos, y dado que el hecho de tener un portero en un bloque de pisos suele suponer una partida importante de los gastos totales ¿es un ahorro prescindir de una persona de confianza?, supuso la desaparición de esta figura en multitud de portales. Si estuviesen organizados se darían cuenta que necesitaban actualizar sus funciones y conocimientos, mejorar su técnica para reparar pequeñas chapuzas, ayudar a las personas mayores en el uso de sus móviles, coordinar los diversos servicios y profesionales que intervienen en la finca, mejorar su aspecto, en definitiva hacerse imprescindibles. Para la supresión de este servicio la Ley de la Propiedad Horizontal establece que es necesario “el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación”.

En la Comunidad de Madrid, el Convenio de Empleados de Fincas Urbanas establece un premio por jubilación que es obligatorio asegurar en determinadas condiciones. En otras provincias existen otras condiciones que se pueden consultar en este enlace.

Sin embargo, otras Comunidades de Propietarios han optado por esperar a la llegada de la edad de jubilación de su portero o portera para prescindir definitivamente de sus servicios y sustituirlos por otros para la limpieza, el cuidado y la vigilancia de sus instalaciones. Una vez llegado este momento los propietarios pueden plantearsequé hacer con ese espacio de la comunidad que era la residencia del portero. Si se considera la opción de vender la vivienda del portero, se debe tener en cuenta que entonces pasará de ser un elemento común a privativo del futuro comprador. Con la venta, los vecinos transmitirán al nuevo propietario su cuota de participación sobre dicho espacio, por lo cual se requerirá la unanimidad de todos los propietarios, obligatoria en todos los acuerdos que modifiquen alguna de las reglas básicas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. La Comunidad de Propietarios, a efectos fiscales, carece de personalidad jurídica, serán los propietarios quienes reflejen en su IRPF o IS éste rendimiento. Las dudas sobre éstos aspectos puedes despejarlas con tu seguro de Protección Jurídica.

En el caso de que no todos los propietarios estén a favor de deshacerse de la antigua vivienda del portero, se podría considerar alquilarla. En este caso bastará con que estén de acuerdo una mayoría de tres quintos de los propietarios, no se exige el voto unánime debido a que el arrendamiento no implica la desafectación de este espacio, que seguirá siendo propiedad de la comunidad.

Otra opción sería destinar la vivienda a la construcción de trasteros, para este caso concreto habría que tener siempre en cuenta que:

  • Si fueran los vecinos quienes adquiriesen estos trasteros sus coeficientes de propiedad individuales se incrementarían, además de que un elemento común dejaría de serlo, por lo cual sería necesaria la unanimidad de todos los propietarios para llevar a cabo esta medida.

 

  • Si no se transmitiera la propiedad de esos trasteros a los vecinos y se mantuvieran como elementos comunes arrendados, bastaría el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

 

  • En el caso que dicha obra pudiese afectar directamente a uno de los vecinos, este deberá comunicarlo al presidente o administrador antes de la celebración de la junta, para que se tenga en cuenta que independientemente de que se llegue a la mayoría exigida para que se realicen las obras, no podrán hacerse sin su consentimiento expreso.

 

  • Consultar en el Ayuntamiento, Cabildo, Concello, Ajuntament, las normas urbanísticas y la posibilidad de transformar la portería en trasteros.

 

  • Toda Comunidad de Propietarios es considerada promotora en aquellas obras de rehabilitación que realice, por lo cual es necesario que disponga de un seguro todo riesgo rehabilitación, que además de cubrir la responsabilidad civil le garantice el conjunto de los trabajos de reforma e instalaciones, costo de material y de mano de obra, además de los materiales que aún no hayan sido colocados y estén acopiados a pie de obra. Para calcular cuál sería el importe de éste y otros tipos de seguros para Comunidades de Propietarios, te recomendamos uses nuestros servicios de Correduría de Seguros, experta en el sector inmobiliario.

 

Fuentes: boe.es, CafMadrid, comunidades.com y elaboración propia.

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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (I): El mantenimiento

En un edificio se deben realizar distintas inspecciones y sustituciones de forma regular dentro de un programa de mantenimiento, además de la normativa vigente que obliga a ello, cada estación del año incide de forma distinta en las instalaciones y elementos exteriores.

Este mantenimiento es imprescindible para evitar que se produzcan daños que afecten a la resistencia, confort y seguridad del edificio y sus ocupantes. Y no menos importante, evitará que se produzcan averías más costosas. La prevención es rentable y se puede equiparar a un plan de pensiones porque habitualmente en la vejez los ingresos merman.

Muchas comunidades dejan de lado este mantenimiento, por desconocimiento, porque supone un gasto importante para los copropietarios (en realidad es una inversión), porque carecen de un líder que genere confianza a sus vecinos, o quizá también por la comodidad; sobre todo en comunidades con pocos vecinos, donde cada uno debe pagar más para cubrir los gastos y son reacios a invertir en mantenimiento, reformas o rehabilitación integral.

Esta apatía por acometer el mantenimiento de la Comunidad de Propietarios se ha cortado de raíz desde la publicación de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de junio de 2013 que en su artículo 10 dice que tendrán carácter obligatorio los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de las imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. De esta redacción se desprende una clara responsabilidad de quien ejerza el cargo de Presidente. Vamos a explicar en qué consiste un mantenimiento básico y cómo llevarlo a cabo para evitar problemas mayores.

¿En qué consiste el mantenimiento general?

Consiste en combinar los servicios de limpieza, prevención y adaptación legal, lo que incluye:

  • Limpieza y preservación de la higiene y el orden en las diferentes zonas comunes
  • Cuidado de las zonas verdes e instalaciones deportivas.
  • Mantenimiento de la piscina
  • Control del estado del sistema eléctrico, aparatos, maquinaria y accesos.
  • Seguridad y limpieza de trasteros y garaje
  • Los ascensores requieren de inspección de mantenimiento preventivo con una periodicidad mensual. Si no se realiza en los plazos estipulados puede provocar problemas y deficiencias.
  • Mantenimiento de las protecciones, tanto pasivas (elementos del edificio y la ruta de evacuación) y las activas (extinción del incendio como la alarma y los extintores).

Soluciones para un mantenimiento adecuado:

Contratar  a una empresa que se encargue de realizar un buen plan de mantenimiento periódico, que se ocupe de las inspecciones obligatorias y contractuales establecidas y documente todas las actuaciones a realizar en el edificio en prevención de sanciones de la Administración o pérdida de la garantía del equipamiento.

Contar, además, con un Administrador de fincas, facilitará mucho esta labor de coordinación a la comunidad, y en concreto a quien ocupe la responsabilidad de presidirla. Ya se sabe que no es fácil llevar una comunidad de propietarios: contadores, calefacción, agua, limpieza, tributos, tasas, mantenimiento… a lo que hay que sumar todas las gestiones que ello implica. Es necesario estar muy bien informado e invertir tiempo en estas gestiones, algo que puede garantizar un profesional colegiado de la administración de fincas.

Por otro lado, la propia higiene de los inquilinos, un comportamiento adecuado, pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y la Inspección de Eficiencia Energética ( IEE), ayudarán al mantenimiento del edificio.

Todo esto supone una planificación del gasto periódico en la comunidad, revisable cada dos años, pero no hay que perder de vista que representa un ahorro a largo plazo y una excelente inversión porque el edificio se revaloriza.

Finalmente, queremos recordar la importancia de contar con un buen seguro para la comunidad de propietarios, que nos respaldará ante los hechos accidentales que debamos afrontar para mantener nuestro edificio en las mejores condiciones de seguridad y confort.

Fuente: elaboración propia y prensa sectorial

 

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¿Es posible mejorar las cuentas de la Comunidad de Propietarios mediante el ahorro de energía en el ascensor ?

ahorro mantenimiento ascensorCuando el gasto que supone en una comunidad el uso y mantenimiento de un ascensor alcanza el 40% del presupuesto es necesario aplicar medidas para reducir esta cifra el máximo posible. Para ello habría que empezar por intentar ahorrar en lo que produce más gasto de un ascensor: la luz. Instalando de manera eficiente tecnología LED y dispositivos que detecten cuando se encuentra vacío para mantenerla apagada se puede ahorrar hasta un 80%.

Podemos hacer uso de la domótica con un sistema de llamada inteligente , mediante el cual se optimizarán los movimientos y además de ahorrar tiempo conseguiremos un ahorro energético de hasta un 50% sobre la maniobra convencional, y sustituyendo los cables tradicionales de acero por cintas planas, cubiertas de poliuretano, se podrá reducir la factura eléctrica de la comunidad hasta en unos 400 euros anuales.

Por otro lado, encontramos dos tipos de sistemas de tracción para los ascensores: los hidráulicos, y los electromecánicos. Los primeros son los menos eficientes y no hay forma de mejorar su eficiencia si no es por su sustitución. En cambio los electromecánicos pueden ser más o menos eficientes en función del tipo (multivoltaje, de una o dos velocidades o de imanes permanentes; éste es el más eficiente ya que, entre otros aspectos, no lleva engranajes.) La forma más efectiva de mejorar su eficiencia es mediante la utilización de variadores de frecuencia con los que se logra suavizar los arranques y las frenadas de los sistemas de tracción. Se puede conseguir un ahorro de hasta un 50% al disminuirse esos picos de consumo.

Por último, el buen uso del equipo y su mantenimiento periódico alargará la vida útil del ascensor y puede hacer más eficientes los equipos y por tanto menos consumidores de energía. El mantenimiento es sin duda uno de los apartados más gravosos del presupuesto de una comunidad, debido a que el disfrute con plena seguridad del servicio que nos presta un ascensor nos obliga a:

  • Revisiones mensuales rutinarias.
  • Reparación de averías cuando se produzcan.
  • Sustitución de piezas desgastadas.
  • Implementar las modificaciones que nos obligue la Administración Pública, con vista a los avances tecnológicos que aumentan la seguridad de los aparatos.

En este apartado es necesario además contar con un buen seguro de la comunidad de propietarios que cubra la responsabilidad civil del ascensor con el que podremos ahorrar, y un Seguro de Avería de Maquinaria adicional.

Fuente: 20minutos.es y elaboración propia

 

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