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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (I): El mantenimiento

En un edificio se deben realizar distintas inspecciones y sustituciones de forma regular dentro de un programa de mantenimiento, además de la normativa vigente que obliga a ello, cada estación del año incide de forma distinta en las instalaciones y elementos exteriores.

Este mantenimiento es imprescindible para evitar que se produzcan daños que afecten a la resistencia, confort y seguridad del edificio y sus ocupantes. Y no menos importante, evitará que se produzcan averías más costosas. La prevención es rentable y se puede equiparar a un plan de pensiones porque habitualmente en la vejez los ingresos merman.

Muchas comunidades dejan de lado este mantenimiento, por desconocimiento, porque supone un gasto importante para los copropietarios (en realidad es una inversión), porque carecen de un líder que genere confianza a sus vecinos, o quizá también por la comodidad; sobre todo en comunidades con pocos vecinos, donde cada uno debe pagar más para cubrir los gastos y son reacios a invertir en mantenimiento, reformas o rehabilitación integral.

Esta apatía por acometer el mantenimiento de la Comunidad de Propietarios se ha cortado de raíz desde la publicación de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de junio de 2013 que en su artículo 10 dice que tendrán carácter obligatorio los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de las imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. De esta redacción se desprende una clara responsabilidad de quien ejerza el cargo de Presidente. Vamos a explicar en qué consiste un mantenimiento básico y cómo llevarlo a cabo para evitar problemas mayores.

¿En qué consiste el mantenimiento general?

Consiste en combinar los servicios de limpieza, prevención y adaptación legal, lo que incluye:

  • Limpieza y preservación de la higiene y el orden en las diferentes zonas comunes
  • Cuidado de las zonas verdes e instalaciones deportivas.
  • Mantenimiento de la piscina
  • Control del estado del sistema eléctrico, aparatos, maquinaria y accesos.
  • Seguridad y limpieza de trasteros y garaje
  • Los ascensores requieren de inspección de mantenimiento preventivo con una periodicidad mensual. Si no se realiza en los plazos estipulados puede provocar problemas y deficiencias.
  • Mantenimiento de las protecciones, tanto pasivas (elementos del edificio y la ruta de evacuación) y las activas (extinción del incendio como la alarma y los extintores).

Soluciones para un mantenimiento adecuado:

Contratar  a una empresa que se encargue de realizar un buen plan de mantenimiento periódico, que se ocupe de las inspecciones obligatorias y contractuales establecidas y documente todas las actuaciones a realizar en el edificio en prevención de sanciones de la Administración o pérdida de la garantía del equipamiento.

Contar, además, con un Administrador de fincas, facilitará mucho esta labor de coordinación a la comunidad, y en concreto a quien ocupe la responsabilidad de presidirla. Ya se sabe que no es fácil llevar una comunidad de propietarios: contadores, calefacción, agua, limpieza, tributos, tasas, mantenimiento… a lo que hay que sumar todas las gestiones que ello implica. Es necesario estar muy bien informado e invertir tiempo en estas gestiones, algo que puede garantizar un profesional colegiado de la administración de fincas.

Por otro lado, la propia higiene de los inquilinos, un comportamiento adecuado, pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y la Inspección de Eficiencia Energética ( IEE), ayudarán al mantenimiento del edificio.

Todo esto supone una planificación del gasto periódico en la comunidad, revisable cada dos años, pero no hay que perder de vista que representa un ahorro a largo plazo y una excelente inversión porque el edificio se revaloriza.

Finalmente, queremos recordar la importancia de contar con un buen seguro para la comunidad de propietarios, que nos respaldará ante los hechos accidentales que debamos afrontar para mantener nuestro edificio en las mejores condiciones de seguridad y confort.

Fuente: elaboración propia y prensa sectorial

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¿Es posible mejorar las cuentas de la Comunidad de Propietarios mediante el ahorro de energía en el ascensor ?

ahorro mantenimiento ascensorCuando el gasto que supone en una comunidad el uso y mantenimiento de un ascensor alcanza el 40% del presupuesto es necesario aplicar medidas para reducir esta cifra el máximo posible. Para ello habría que empezar por intentar ahorrar en lo que produce más gasto de un ascensor: la luz. Instalando de manera eficiente tecnología LED y dispositivos que detecten cuando se encuentra vacío para mantenerla apagada se puede ahorrar hasta un 80%.

Podemos hacer uso de la domótica con un sistema de llamada inteligente , mediante el cual se optimizarán los movimientos y además de ahorrar tiempo conseguiremos un ahorro energético de hasta un 50% sobre la maniobra convencional, y sustituyendo los cables tradicionales de acero por cintas planas, cubiertas de poliuretano, se podrá reducir la factura eléctrica de la comunidad hasta en unos 400 euros anuales.

Por otro lado, encontramos dos tipos de sistemas de tracción para los ascensores: los hidráulicos, y los electromecánicos. Los primeros son los menos eficientes y no hay forma de mejorar su eficiencia si no es por su sustitución. En cambio los electromecánicos pueden ser más o menos eficientes en función del tipo (multivoltaje, de una o dos velocidades o de imanes permanentes; éste es el más eficiente ya que, entre otros aspectos, no lleva engranajes.) La forma más efectiva de mejorar su eficiencia es mediante la utilización de variadores de frecuencia con los que se logra suavizar los arranques y las frenadas de los sistemas de tracción. Se puede conseguir un ahorro de hasta un 50% al disminuirse esos picos de consumo.

Por último, el buen uso del equipo y su mantenimiento periódico alargará la vida útil del ascensor y puede hacer más eficientes los equipos y por tanto menos consumidores de energía. El mantenimiento es sin duda uno de los apartados más gravosos del presupuesto de una comunidad, debido a que el disfrute con plena seguridad del servicio que nos presta un ascensor nos obliga a:

  • Revisiones mensuales rutinarias.
  • Reparación de averías cuando se produzcan.
  • Sustitución de piezas desgastadas.
  • Implementar las modificaciones que nos obligue la Administración Pública, con vista a los avances tecnológicos que aumentan la seguridad de los aparatos.

En este apartado es necesario además contar con un buen seguro de la comunidad de propietarios que cubra la responsabilidad civil del ascensor con el que podremos ahorrar, y un Seguro de Avería de Maquinaria adicional.

Fuente: 20minutos.es y elaboración propia

 

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