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Archivo de la etiqueta: mantenimiento edificios

Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (I): El mantenimiento

En un edificio se deben realizar distintas inspecciones y sustituciones de forma regular dentro de un programa de mantenimiento, además de la normativa vigente que obliga a ello, cada estación del año incide de forma distinta en las instalaciones y elementos exteriores.

Este mantenimiento es imprescindible para evitar que se produzcan daños que afecten a la resistencia, confort y seguridad del edificio y sus ocupantes. Y no menos importante, evitará que se produzcan averías más costosas. La prevención es rentable y se puede equiparar a un plan de pensiones porque habitualmente en la vejez los ingresos merman.

Muchas comunidades dejan de lado este mantenimiento, por desconocimiento, porque supone un gasto importante para los copropietarios (en realidad es una inversión), porque carecen de un líder que genere confianza a sus vecinos, o quizá también por la comodidad; sobre todo en comunidades con pocos vecinos, donde cada uno debe pagar más para cubrir los gastos y son reacios a invertir en mantenimiento, reformas o rehabilitación integral.

Esta apatía por acometer el mantenimiento de la Comunidad de Propietarios se ha cortado de raíz desde la publicación de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de junio de 2013 que en su artículo 10 dice que tendrán carácter obligatorio los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de las imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. De esta redacción se desprende una clara responsabilidad de quien ejerza el cargo de Presidente. Vamos a explicar en qué consiste un mantenimiento básico y cómo llevarlo a cabo para evitar problemas mayores.

¿En qué consiste el mantenimiento general?

Consiste en combinar los servicios de limpieza, prevención y adaptación legal, lo que incluye:

  • Limpieza y preservación de la higiene y el orden en las diferentes zonas comunes
  • Cuidado de las zonas verdes e instalaciones deportivas.
  • Mantenimiento de la piscina
  • Control del estado del sistema eléctrico, aparatos, maquinaria y accesos.
  • Seguridad y limpieza de trasteros y garaje
  • Los ascensores requieren de inspección de mantenimiento preventivo con una periodicidad mensual. Si no se realiza en los plazos estipulados puede provocar problemas y deficiencias.
  • Mantenimiento de las protecciones, tanto pasivas (elementos del edificio y la ruta de evacuación) y las activas (extinción del incendio como la alarma y los extintores).

Soluciones para un mantenimiento adecuado:

Contratar  a una empresa que se encargue de realizar un buen plan de mantenimiento periódico, que se ocupe de las inspecciones obligatorias y contractuales establecidas y documente todas las actuaciones a realizar en el edificio en prevención de sanciones de la Administración o pérdida de la garantía del equipamiento.

Contar, además, con un Administrador de fincas, facilitará mucho esta labor de coordinación a la comunidad, y en concreto a quien ocupe la responsabilidad de presidirla. Ya se sabe que no es fácil llevar una comunidad de propietarios: contadores, calefacción, agua, limpieza, tributos, tasas, mantenimiento… a lo que hay que sumar todas las gestiones que ello implica. Es necesario estar muy bien informado e invertir tiempo en estas gestiones, algo que puede garantizar un profesional colegiado de la administración de fincas.

Por otro lado, la propia higiene de los inquilinos, un comportamiento adecuado, pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y la Inspección de Eficiencia Energética ( IEE), ayudarán al mantenimiento del edificio.

Todo esto supone una planificación del gasto periódico en la comunidad, revisable cada dos años, pero no hay que perder de vista que representa un ahorro a largo plazo y una excelente inversión porque el edificio se revaloriza.

Finalmente, queremos recordar la importancia de contar con un buen seguro para la comunidad de propietarios, que nos respaldará ante los hechos accidentales que debamos afrontar para mantener nuestro edificio en las mejores condiciones de seguridad y confort.

Fuente: elaboración propia y prensa sectorial

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El cambio de uso de viviendas a oficinas

de vivienda a oficinaPara rentabilizar el gran número de inmuebles vacíos que ha dejado tras de sí el estallido de la burbuja se ha optado en muchos casos por la conversión de los pisos en oficinas. Pero esta fórmula se está encontrando con las objeciones de la Concejalía de Urbanismo en varias ciudades. La tendencia que se ha producido en estos últimos meses  ha colapsado los servicios urbanísticos con una gran cantidad de solicitudes y se están denegando muchas de las licencias que se presentan.

El Plan General de Ordenación Urbana, vigente desde 1988, establece una serie de condiciones para que los inmuebles puedan albergar un uso de oficinas y pone trabas a que este tipo de servicios se presten lindando con pisos que dispongan de un uso residencial. Es decir, se opone a que en el mismo rellano convivan viviendas con oficinas.

Uno de los motivos es garantizar una serie de condiciones de acceso que no todos los edificios cumplen. A los edificios de oficinas se les exige una serie de requisitos por la concurrencia de personas en el inmueble así como por los planes de evacuación ante emergencias, para levantar un edificio de oficinas el consistorio requiere de una calificación expresa del solar diferenciada del uso residencial. La transformación de una vivienda en oficina requiere también de una modificación de uso y como tal debe ajustarse a unas condiciones establecidas en la norma urbanística.

El proceso para modificar el uso original de un inmueble, local o vivienda a otro uso compatible con los permitidos por las Normas Urbanísticas y las Ordenanzas Municipales vigentes del municipio en cuestión consiste solicitar una licencia de cambio de uso para su autorización. Esta solicitud de cambio de uso la pueden realizar personas particulares, personas jurídicas (empresas, sociedades, asociaciones, entidades) y Comunidades de Bienes o Propietarios, que pretendan llevar a cabo el cambio de uso del inmueble o local. Habría que presentar la instancia de solicitud general, acompañada de la documentación exigida entre la que se encuentra el proyecto técnico de Cambio de Uso que refleje la edificación existente, el cambio y las modificaciones a llevar a cabo. Los servicios técnicos del ayuntamiento revisarán la documentación aportada y tras la inspección correspondiente, emitirán un informe favorable o desfavorable para autorizar y tramitar el cambio de uso.

Contar durante todo el proceso con la asesoría de nuestra correduría que nos resolverá dudas sobre documentación a entregar y tasas a pagar y además nos ofrece un programa de Seguros para Obras de Rehabilitación o Mantenimiento de Edificios.

Fuente: elmundo.es y elaboración propia

 

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Cómo disminuir el consumo de energía y la huella de carbono de nuestros edificios

edificiosLa huella de carbono de un edificio, o lo que es lo mismo, la emisión de Gases Efecto Invernadero (GEI), provocan un gran impacto ambiental y afectan al cambio climático; de hecho el 36% del consumo de energía en España procede de los edificios. Este consumo excesivo afecta también al bolsillo de los habitantes del edificio.

El consumo de energía de un edificio puede generarse u optimizarse en cualquiera de sus cuatro etapas principales: Diseño, Construcción, Mantenimiento y Derribo. Sin embargo, es en la 3ª etapa, la de mantenimiento y funcionamiento del edificio, cuando se consume el 84% de la energía de su ciclo de vida, debido al uso de calefacción, agua caliente y electricidad.

Aún no existe una concienciación y una adecuada gestión del mantenimiento de edificios, pero existen muchas posibilidades para disminuir el consumo energético y disminuir tanto la huella de carbono como el gasto económico de sus vecinos:

  • Utilizar fuentes de energía renovables (solar térmica, solar fotovoltaica, microturbinas eólicas, etc.) para disminuir la dependencia energética externa.
  • Mejorar el rendimiento de los equipos de iluminación, climatización, refrigeración, generación de electricidad, etc.
  • Reducir la demanda de energía gracias a la propia construcción del edificio: correcto aislamiento térmico, mejorar los puentes térmicos, etc. La Rehabilitación, además es una oportunidad para reducir el paro en nuestro país.
  • Reducir la demanda mediante sistemas de gestión de las instalaciones que midan en tiempo real las necesidades de consumo según los horarios de sus habitantes, temperatura o humedad exterior, orientación y sombras del edificio, etc.

Aunque pueda dar la impresión de que se trata de medidas complejas y que supondrían un desembolso económico y trabajos complejos para ponerlas en marcha, esta inversión podría proporcionar resultados casi desde el momento de su puesta en funcionamiento, y llegar a ser amortizada en un plazo relativamente corto, de 0 a 10 años como máximo. Una decisión acertada.

Fuente: inarquia.es y elaboración propia

 

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La prevención para el adecuado mantenimiento de edificios

mantenimiento y reparación de edificiosEn la mayoría de las ocasiones, la dificultad para llegar a  un acuerdo a la hora de acometer tareas de rehabilitación del edificio, así como el coste económico que suponen, suelen provocar que la comunidad de propietarios no las lleve a cabo hasta que es demasiado tarde.

Esta falta de prevención y adecuado programa de mantenimiento conlleva un envejecimiento prematuro de los edificios, y obliga a acometer intervenciones de urgencia que normalmente suponen un desembolso mayor. Reciclar, reparar y rehabilitar, es la fórmula 3R para incrementar la actividad económica de nuestro país y comenzar a sacar a los ciudadanos de la profunda crisis que nos atenaza desde hace siete años.

El invierno es la época en la que es necesario ejecutar la mayor parte de estas tareas; con la llegada del frío y las lluvias, proliferan las humedades, goteras, filtraciones o problemas de canalización, que en los casos más crónicos pueden conducir a la rehabilitación del edificio. Los seguros multirriesgos de la comunidad de propietarios, suelen contener limitaciones o exclusiones de cobertura por falta de mantenimiento adecuado.  Sin embargo, si se hubieran revisado periódicamente los tejados, canalizaciones o cubiertas no sería necesario llegar a esos extremos y el desembolso necesario sería inferior, además de contar con la tranquilidad de saber que la aseguradora atenderá aquellos casos fortuitos o accidentales.

Lo más adecuado para vigilar su estado y minimizar los daños en el edificio es seguir las recomendaciones del programa recomendado por la Correduría   y por supuesto suscribir un buen seguro de edificios, que se ocupe de la salud del inmueble y sus instalaciones fijas que existan a sus servicio (electricidad, calefacción, agua, etc.)

Fuente: Diarioinformacion.com y elaboración propia.

 

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