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¿INFLUYE LA NUEVA REFORMA DE LA LPH EN LOS PISOS TURÍSTICOS?

influye la nueva reforma de la lph en los pisos turisticosLa tecnología está cambiando el mundo, a las personas y nuestra forma de vivir. El pasado 19 de diciembre entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda, que recoge varias modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dicho decreto, que deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados antes de un mes, conlleva una batería de reformas vinculadas al alquiler de viviendas, entre las que destacan la ampliación del plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada (de 3 a 5 años, 7 si el arrendador es persona jurídica), el aumento del plazo de prórroga tácita (de 1 a 3 años), o la limitación de los avales, que no podrán superar los 2 meses de la renta mensual de alquiler.

Pero sin duda, una de las reformas más esperadas, y que más concierne a las Comunidades de Propietarios es la relacionada con los conocidos como “pisos turísticos”. La legalidad de este tipo de alquileres es una cuestión que lleva produciendo controversia desde hace ya años, principalmente provocada por una ausencia de normativa de carácter general. Hasta este momento, las comunidades autónomas eran las responsables de establecer una normativa al respecto, lo que ocasionaba que nos encontrásemos ante 17 legislaciones distintas, por no mencionar las regulaciones propias que muchos municipios tenían establecidas. Si a ello le sumamos un cambio constante de leyes por parte de las administraciones, bien por decisión propia o por obligación, tras sentencias judiciales, y el gran crecimiento de este tipo de turismo provocado por el auge de Internet y las nuevas tecnologías, no es de extrañar que este asunto se haya acabado convirtiendo en un problema cada vez mayor, que ha originado multitud de protestas vecinales derivadas de las molestias y alteraciones de la convivencia que muchos usuarios de este tipo de pisos ocasionan.

Hasta la entrada en vigor de la nueva reforma, las únicas vías posibles para evitar la aparición de pisos turísticos en una Comunidad de Propietarios eran, o bien mediante una reforma de los estatutos que requeriría la unanimidad de los propietarios, o a través de la “acción de cesación” contemplada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene como finalidad que cualquier actividad que pueda resultar molesta, nociva, insalubre o peligrosa deje de desarrollarse. Pero a partir de la actual modificación de la Ley sobre Propiedad Horizontal que establece el nuevo el real decreto-ley, las Comunidades de Propietarios podrán limitar o vetar la actividad del alquiler turístico en el inmueble por mayoría simple cualificada, es decir, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Otra novedad es que la Comunidad podrá establecer cuotas especiales a las viviendas turísticas, aumentando su participación en los gastos comunes de la finca, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% .

Pero algo que hay que tener en cuenta es que la ley no tendrá carácter retroactivo, lo cual llevado a la práctica significa que las viviendas de uso turístico que ya cuenten con la licencia preceptiva o que estén inscritas en el registro oficial, no podrán ser vetadas por las CCPP, aunque se cuente con la nueva mayoría exigible de tres quintas partes de los propietarios. Esta medida podrá ser aplicada a los nuevos pisos turísticos, pero también a los que operan ilegalmente, ya que el Real Decreto traslada este tipo de alquileres desde la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a la legislación sobre actividad turística, por lo que pasarán a ser tratados como una actividad económica. Ello permitirá a los propietarios de una comunidad vetar su actividad económica, ya que al tratarse de una actividad irregular no se considerará que exista derecho adquirido alguno, aunque operen desde antes de la entrada de la nueva ley.

Queremos presuponer que esta regulación del alquiler turístico favorecerá la solución de los conflictos y problemas de convivencia que esta práctica lleva años generando en muchas de nuestras ciudades, pero debemos ser cautos y estar a la expectativa de los acontecimientos. Las Comunidades de Propietarios están llamadas a ser uno de los grandes protagonistas de este cambio, convirtiéndose en una parte activa para la resolución de cualquier tipo de problemática que un piso turístico pueda provocar en su inmueble. Una de las medidas imprescindibles para conseguir dicho objetivo es exigirle a todo propietario de un piso destinado al alquiler turístico que posea un buen Seguro de alquiler que cuente con coberturas de impago, daños por actos de vandalismo y defensa jurídica. Desde la Correduría de Seguros José Silva, especializados en seguros para inmuebles, estaremos encantados de asesorarte y darte información sobre éste o cualquier otro tipo de póliza que pueda necesitar vuestra Comunidad de Propietarios.

Fuentes: boe.es y elaboración propia.

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Dudas frecuentes en torno a la concesión de préstamos a la comunidad

crédito comunidades de vecinosHay ocasiones en las que las comunidades necesitan encontrar financiación, normalmente cuando van a llevar a cabo obras de mantenimiento y rehabilitación muy necesarias, incluso exigibles por Ley, que son muy costosas.

Una forma de conseguirla es acudir a la entidad financiera con la que opera nuestra Comunidad y solicitar un préstamo, para lo que pueden surgir algunas dudas: ¿Tendremos que firmar todos los propietarios el préstamo?, ¿qué documentación se requiere?, ¿quién responde al importe financiado?, ¿qué productos vinculados nos obligarán a suscribir?…

Según la Ley, las comunidades de propietarios tienen personalidad jurídica para contratar operaciones crediticias con el fin de llevar a cabo obras de rehabilitación, tal y como regula el art. 9.4 y 9.5.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

La comunidad de propietarios deberá aprobar en una Junta General la solicitud de financiación a las entidades financieras, y la cesión de información a terceros según LOPD. El presidente firmará el préstamo en representación de la comunidad de propietarios, nunca a título personal, por lo que no deben firmar el resto de propietarios.  De esta forma la comunidad será la que responda al importe financiado, así lo indica el art. 9 de la LPH que describe las obligaciones de los propietarios, y el art. 22 de la LPH no deja dudas sobre la capacidad de recobro que tienen las entidades financieras y otros acreedores de cara a un hipotético préstamo impagado por una comunidad.

En cuanto a la documentación, el presidente deberá reunir una fotocopia del libro de actas de la junta en la que se recoge el acuerdo, certificado del acuerdo de realización de la inversión y solicitud de financiación expedido por el administrador. En aquellas obras en las que sea preciso el proyecto técnico, se deberá aportar también la licencia municipal para la ejecución de las mismas. Además, es necesario presentar el presupuesto de las obras para las que se solicita financiación e informar del estado de las cuentas de la comunidad en un informe del administrador.

Es importante saber que ICO, El Instituto de Crédito Oficial, tiene una línea de financiación en unas condiciones ventajosas denominada ICO Empresas y Emprendedores donde los particulares y comunidades de propietarios pueden solicitar financiación para la rehabilitación de sus viviendas. Ya hemos hablado reiteradamente sobre ello, pero sigue siendo necesario recordar que ninguna entidad financiera, banco o caja, pueden obligar a suscribir seguros por el hecho de conceder préstamos para la rehabilitación. Son numerosas las situaciones identificadas de imposición de pólizas ineficaces.

Por último, queremos recordar la importancia de asegurar las obras de rehabilitación frente a daños materiales que pudieran producirse con un buen seguro ya que se trata de una inversión de gran envergadura. En José Silva somos expertos en seguros para comunidades de propietarios y nuestro objetivo es proteger el día a día de la comunidad.

Fuente: heraldo.es y elaboración propia

 

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Implicaciones en el desarrollo del coche eléctrico por parte de las comunidades y los Administradores de Fincas.

coche eléctrico recargándose en garaje comunitarioLa necesidad de energías limpias y alternativas al petróleo está calando entre los ciudadanos que a título particular quieren disponer de un vehículo eléctrico y, lógicamente, aparcarlo en el garaje de su vivienda. Es en este punto en el que está implicada la comunidad, en el caso de los garajes de propiedad horizontal, porque la instalación de puntos de recarga deberá pasar por elementos comunes y en los edificios de más de 40 años probablemente sea necesario una nueva instalación eléctrica.

El Gobierno aprobó modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para regir y facilitar la instalación de puntos de recarga: “Si se trata de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual del garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación”, dejando claro que “el coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos de la misma”, a excepción de los residentes en Cataluña donde rige una LPH específica para la región que no ha introducido este supuesto (y deja la decisión a cargo de la junta vecinal), aunque se está trabajando en modificarlo.

El problema es que no se contempla el hecho de que la instalación afecta necesariamente a elementos comunes del edificio y no define:

– por dónde han de transcurrir las canalizaciones que van desde el cuarto general de contadores hasta el punto de recarga del propietario,

– quien decide el trazado y en base a qué criterios

Según la Asociación Empresarial para el Desarrollo e Impulso del Vehículo Eléctrico (AEDIVE) una solución posible sería que la comunidad fijase en sus normas de régimen interno unos criterios comunes. Es aquí donde la figura del Administrador de Fincas juega un papel fundamental porque es quien coordina a los distintos proveedores y conoce la legislación, por lo tanto está capacitado para aconsejar a la Comunidad de Propietarios sobre la situación de la instalación general eléctrica del inmueble, testar entre los vecinos el potencial de propietarios que podrían adquirir un vehículo eléctrico en los próximos años y analizar la mejor solución colectiva que no penalice al primer propietario que decida instalarse un punto de carga y que prevea un crecimiento en el número de vehículos eléctricos y de infraestructuras vinculadas en el edificio. Ser proactivo ante sus clientes le reportará prestigio profesional. Contando siempre al llevar a cabo estas instalaciones con el respaldo de los servicios que le presta su correduría de seguros y el seguro multirriesgo de su comunidad de propietarios.

Fuente: aedive.es y elaboración propia

 

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