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¿INFLUYE LA NUEVA REFORMA DE LA LPH EN LOS PISOS TURÍSTICOS?

influye la nueva reforma de la lph en los pisos turisticosLa tecnología está cambiando el mundo, a las personas y nuestra forma de vivir. El pasado 19 de diciembre entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda, que recoge varias modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dicho decreto, que deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados antes de un mes, conlleva una batería de reformas vinculadas al alquiler de viviendas, entre las que destacan la ampliación del plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada (de 3 a 5 años, 7 si el arrendador es persona jurídica), el aumento del plazo de prórroga tácita (de 1 a 3 años), o la limitación de los avales, que no podrán superar los 2 meses de la renta mensual de alquiler.

Pero sin duda, una de las reformas más esperadas, y que más concierne a las Comunidades de Propietarios es la relacionada con los conocidos como “pisos turísticos”. La legalidad de este tipo de alquileres es una cuestión que lleva produciendo controversia desde hace ya años, principalmente provocada por una ausencia de normativa de carácter general. Hasta este momento, las comunidades autónomas eran las responsables de establecer una normativa al respecto, lo que ocasionaba que nos encontrásemos ante 17 legislaciones distintas, por no mencionar las regulaciones propias que muchos municipios tenían establecidas. Si a ello le sumamos un cambio constante de leyes por parte de las administraciones, bien por decisión propia o por obligación, tras sentencias judiciales, y el gran crecimiento de este tipo de turismo provocado por el auge de Internet y las nuevas tecnologías, no es de extrañar que este asunto se haya acabado convirtiendo en un problema cada vez mayor, que ha originado multitud de protestas vecinales derivadas de las molestias y alteraciones de la convivencia que muchos usuarios de este tipo de pisos ocasionan.

Hasta la entrada en vigor de la nueva reforma, las únicas vías posibles para evitar la aparición de pisos turísticos en una Comunidad de Propietarios eran, o bien mediante una reforma de los estatutos que requeriría la unanimidad de los propietarios, o a través de la “acción de cesación” contemplada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene como finalidad que cualquier actividad que pueda resultar molesta, nociva, insalubre o peligrosa deje de desarrollarse. Pero a partir de la actual modificación de la Ley sobre Propiedad Horizontal que establece el nuevo el real decreto-ley, las Comunidades de Propietarios podrán limitar o vetar la actividad del alquiler turístico en el inmueble por mayoría simple cualificada, es decir, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Otra novedad es que la Comunidad podrá establecer cuotas especiales a las viviendas turísticas, aumentando su participación en los gastos comunes de la finca, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% .

Pero algo que hay que tener en cuenta es que la ley no tendrá carácter retroactivo, lo cual llevado a la práctica significa que las viviendas de uso turístico que ya cuenten con la licencia preceptiva o que estén inscritas en el registro oficial, no podrán ser vetadas por las CCPP, aunque se cuente con la nueva mayoría exigible de tres quintas partes de los propietarios. Esta medida podrá ser aplicada a los nuevos pisos turísticos, pero también a los que operan ilegalmente, ya que el Real Decreto traslada este tipo de alquileres desde la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a la legislación sobre actividad turística, por lo que pasarán a ser tratados como una actividad económica. Ello permitirá a los propietarios de una comunidad vetar su actividad económica, ya que al tratarse de una actividad irregular no se considerará que exista derecho adquirido alguno, aunque operen desde antes de la entrada de la nueva ley.

Queremos presuponer que esta regulación del alquiler turístico favorecerá la solución de los conflictos y problemas de convivencia que esta práctica lleva años generando en muchas de nuestras ciudades, pero debemos ser cautos y estar a la expectativa de los acontecimientos. Las Comunidades de Propietarios están llamadas a ser uno de los grandes protagonistas de este cambio, convirtiéndose en una parte activa para la resolución de cualquier tipo de problemática que un piso turístico pueda provocar en su inmueble. Una de las medidas imprescindibles para conseguir dicho objetivo es exigirle a todo propietario de un piso destinado al alquiler turístico que posea un buen Seguro de alquiler que cuente con coberturas de impago, daños por actos de vandalismo y defensa jurídica. Desde la Correduría de Seguros José Silva, especializados en seguros para inmuebles, estaremos encantados de asesorarte y darte información sobre éste o cualquier otro tipo de póliza que pueda necesitar vuestra Comunidad de Propietarios.

Fuentes: boe.es y elaboración propia.

 

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Normas que rigen las comunidades de propietarios, ¿qué prioridad existe entre ellas?

guia-comunidad-propietariosDesde que las redes sociales se instalaron en nuestras vidas como una forma de comunicación, las comunidades de propietarios son más protagonistas, se conocen mejor y se acepta su organización como una sólida democracia. Veamos por qué;  Se rigen por una serie de normas que garantizan la organización, convivencia y cuotas de participación de los vecinos. Citamos las más importantes  y qué relación tienen unas sobre otras:

1- Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal

En España, la propiedad horizontal, y por consiguiente las comunidades de propietarios, está regulada por la Ley 49/60, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, publicada en el BOE de 23 de julio de 1960 y su reciente modificación en la Ley 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, un hito en la vida urbana, que sin llegar a darle personalidad jurídica propia, incrementa la responsabilidad de su representante legal.

Tanto el Art. 396 del código Civil como la Ley de Propiedad Horizontal que lo desarrolla, dejan ciertos aspectos a la voluntad de la comunidad de propietarios, como la aprobación de los estatutos. Pero hay ciertos matices que sí que son de carácter imperativo y que sin lugar a dudas prevalecen sobre la voluntad de los copropietarios, como por ejemplo que es imprescindible la existencia de Título Constitutivo, que es obligatorio contribuir a los gastos comunes o bien que es necesaria la unanimidad para alterar elementos comunes, en general.

2- Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios

Es el documento notarial que delimita el contenido jurídico de la comunidad; Podrá contener reglas de constitución y ejercicio del derecho sobre el uso y destino del edificio, disposiciones no prohibidas por la Ley, de sus pisos, locales, instalaciones y servicios o de su gobierno.

3- Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios

A pesar de que no es obligatoria su existencia, es muy aconsejable elaborarlos para el buen gobierno y organización de la comunidad. Se pueden añadir al propio título constitutivo de la comunidad o elaborarlos posteriormente, también procede su inscripción en el registro de la propiedad. Una vez inscritos obligan a su cumplimiento a todos los propietarios presentes y futuros de la comunidad.

Pero, en ningún caso, pueden contravenir lo establecido en el Art. 396 del Código Civil, en la Ley de Propiedad Horizontal o en el propio Título Constitutivo.

En relación a la aprobación o modificación de los Estatutos, es importante destacar que únicamente se puede hacer mediante el acuerdo unánime de todos los propietarios.

4- Reglamento o normas de Régimen Interior de la Comunidad

Por último, es posible que la comunidad de propietarios también tenga un Reglamento o normas de Régimen Interior que ocupan el último nivel de jerarquía en materia normativa de la comunidad. El Artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el conjunto de propietarios podrán fijar normas para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y de las cosas comunes, siempre que las citadas normas no infrinjan ni lo establecido por la Ley, ni el título constitutivo, ni los estatutos. Las citadas normas se pueden aprobar y modificar por mayoría simple en la Junta de Propietarios, y deben quedar recogidas en el libro de actas de la comunidad.

Uno de los principales problemas que surge en las comunidades, es cómo se interpretan las cláusulas, cuando surgen conflictos en relación a las normas contenidas en el título constitutivo, los Estatutos y las normas de régimen interior. La jurisdicción ordinaria se ha pronunciado en numerosas ocasiones y la mediación civil parece tener reservado un papel esencial en la resolución de confictos. La realidad cotidiana es que los vecinos respetan o consienten bastante bien la vida en comunidad.

A grandes rasgos, la casuística en la interpretación de las normas de la comunidad es múltiple y variada, por lo que depende de cada caso concreto  poder determinar si la cláusula es ajustada o no a derecho, para ello puede consultar dudas respecto a esta materia en su correduría.  En todo caso debemos tener siempre en cuenta que las cláusulas estatutarias nunca podrán ser contrarias a la Ley, ni al título constitutivo. Si fuera así deberían ser declaradas nulas de pleno derecho.

Fuente: ellibrepensador.com y elaboración propia

 

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Manual de buena conducta vecinal

convivencia-vecinalEs habitual que en éste blog tratemos asuntos relacionado con el seguro, las comunidades y sus vecinos, en ésta ocasión la forma de convivir en armonía requiere nuestra atención con ésta fórmula para la mediación : La Guía para la convivencia en las comunidades de vecinos publicada por Cort y disponible en la página web del ayuntamiento de Palma de Mallorca. Recomendaciones y obligaciones para lograr un comportamiento cívico por parte de los miembros de una comunidad de vecinos y fomentar las relaciones positivas entre ellos. Los estatutos son las normas básicas de convivencia, sin embargo iniciativas como ésta , son un apoyo para la prevención de conflictos tanto en las comunidades como en la sociedad en general.

Un capítulo del documento está dedicado  únicamente a las conductas más molestas con el fin de evitarlas como el ruido, “entre las 22 y las 8 horas, hay que evitar los ruidos de cualquier tipo”, entre ellos “cantar, gritar, hablar alto, hacer ruido con los pies; instrumentos musicales u otros aparatos, como la televisión, radio o cadena de música; determinados electrodomésticos, como la aspiradora o lavadora; y trasladar muebles, hacer reparaciones domésticas o bricolaje”. Además “los propietarios de animales domésticos tienen la obligación de adoptar las precauciones necesarias para que los ruidos que producen no ocasionen molestias al vecindario” y añade que “también se deben evitar los ruidos demasiado altos a cualquier hora del día”.
Hay conductas incívicas que afectan a quienes están en la vía pública junto al edificio por lo que la guía añade una serie de normas que contribuyen a la convivencia con el resto de ciudadanos: No sacudir o tirar objetos a la calle, tender la ropa excesivamente mojada, regar las plantas a horas no permitidas o cuando en el piso inferior hay ropa colgada, etc.
El cuadernillo incluye también  información detallada sobre la constitución de las comunidades y sus funciones y da herramientas prácticas para su funcionamiento. En lo que se refiere al cuidado del edificio se centra en el cuidado de los espacios comunes de los inmuebles y su mantenimiento, como recogen varias leyes, entre ellas el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
El fin perseguido con estas iniciativas es intentar lograr que el lugar en el que vivimos sea un espacio donde tejer una buena relación ciudadana,  un fin que no siempre es fácil de conseguir  y que siempre conviene garantizar mediante un seguro para la comunidad de propietarios, que solvente aquellas situaciones de riesgo, fuente de litigios por la incapacidad de discernir si la causa está en un elemento común o privado.
Fuente: diariodemallorca.es y elaboración propia

 

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