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Normas que rigen las comunidades de propietarios, ¿qué prioridad existe entre ellas?

guia-comunidad-propietariosDesde que las redes sociales se instalaron en nuestras vidas como una forma de comunicación, las comunidades de propietarios son más protagonistas, se conocen mejor y se acepta su organización como una sólida democracia. Veamos por qué;  Se rigen por una serie de normas que garantizan la organización, convivencia y cuotas de participación de los vecinos. Citamos las más importantes  y qué relación tienen unas sobre otras:

1- Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal

En España, la propiedad horizontal, y por consiguiente las comunidades de propietarios, está regulada por la Ley 49/60, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, publicada en el BOE de 23 de julio de 1960 y su reciente modificación en la Ley 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, un hito en la vida urbana, que sin llegar a darle personalidad jurídica propia, incrementa la responsabilidad de su representante legal.

Tanto el Art. 396 del código Civil como la Ley de Propiedad Horizontal que lo desarrolla, dejan ciertos aspectos a la voluntad de la comunidad de propietarios, como la aprobación de los estatutos. Pero hay ciertos matices que sí que son de carácter imperativo y que sin lugar a dudas prevalecen sobre la voluntad de los copropietarios, como por ejemplo que es imprescindible la existencia de Título Constitutivo, que es obligatorio contribuir a los gastos comunes o bien que es necesaria la unanimidad para alterar elementos comunes, en general.

2- Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios

Es el documento notarial que delimita el contenido jurídico de la comunidad; Podrá contener reglas de constitución y ejercicio del derecho sobre el uso y destino del edificio, disposiciones no prohibidas por la Ley, de sus pisos, locales, instalaciones y servicios o de su gobierno.

3- Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios

A pesar de que no es obligatoria su existencia, es muy aconsejable elaborarlos para el buen gobierno y organización de la comunidad. Se pueden añadir al propio título constitutivo de la comunidad o elaborarlos posteriormente, también procede su inscripción en el registro de la propiedad. Una vez inscritos obligan a su cumplimiento a todos los propietarios presentes y futuros de la comunidad.

Pero, en ningún caso, pueden contravenir lo establecido en el Art. 396 del Código Civil, en la Ley de Propiedad Horizontal o en el propio Título Constitutivo.

En relación a la aprobación o modificación de los Estatutos, es importante destacar que únicamente se puede hacer mediante el acuerdo unánime de todos los propietarios.

4- Reglamento o normas de Régimen Interior de la Comunidad

Por último, es posible que la comunidad de propietarios también tenga un Reglamento o normas de Régimen Interior que ocupan el último nivel de jerarquía en materia normativa de la comunidad. El Artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el conjunto de propietarios podrán fijar normas para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y de las cosas comunes, siempre que las citadas normas no infrinjan ni lo establecido por la Ley, ni el título constitutivo, ni los estatutos. Las citadas normas se pueden aprobar y modificar por mayoría simple en la Junta de Propietarios, y deben quedar recogidas en el libro de actas de la comunidad.

Uno de los principales problemas que surge en las comunidades, es cómo se interpretan las cláusulas, cuando surgen conflictos en relación a las normas contenidas en el título constitutivo, los Estatutos y las normas de régimen interior. La jurisdicción ordinaria se ha pronunciado en numerosas ocasiones y la mediación civil parece tener reservado un papel esencial en la resolución de confictos. La realidad cotidiana es que los vecinos respetan o consienten bastante bien la vida en comunidad.

A grandes rasgos, la casuística en la interpretación de las normas de la comunidad es múltiple y variada, por lo que depende de cada caso concreto  poder determinar si la cláusula es ajustada o no a derecho, para ello puede consultar dudas respecto a esta materia en su correduría.  En todo caso debemos tener siempre en cuenta que las cláusulas estatutarias nunca podrán ser contrarias a la Ley, ni al título constitutivo. Si fuera así deberían ser declaradas nulas de pleno derecho.

Fuente: ellibrepensador.com y elaboración propia

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Manual de buena conducta vecinal

convivencia-vecinalEs habitual que en éste blog tratemos asuntos relacionado con el seguro, las comunidades y sus vecinos, en ésta ocasión la forma de convivir en armonía requiere nuestra atención con ésta fórmula para la mediación : La Guía para la convivencia en las comunidades de vecinos publicada por Cort y disponible en la página web del ayuntamiento de Palma de Mallorca. Recomendaciones y obligaciones para lograr un comportamiento cívico por parte de los miembros de una comunidad de vecinos y fomentar las relaciones positivas entre ellos. Los estatutos son las normas básicas de convivencia, sin embargo iniciativas como ésta , son un apoyo para la prevención de conflictos tanto en las comunidades como en la sociedad en general.

Un capítulo del documento está dedicado  únicamente a las conductas más molestas con el fin de evitarlas como el ruido, “entre las 22 y las 8 horas, hay que evitar los ruidos de cualquier tipo”, entre ellos “cantar, gritar, hablar alto, hacer ruido con los pies; instrumentos musicales u otros aparatos, como la televisión, radio o cadena de música; determinados electrodomésticos, como la aspiradora o lavadora; y trasladar muebles, hacer reparaciones domésticas o bricolaje”. Además “los propietarios de animales domésticos tienen la obligación de adoptar las precauciones necesarias para que los ruidos que producen no ocasionen molestias al vecindario” y añade que “también se deben evitar los ruidos demasiado altos a cualquier hora del día”.
Hay conductas incívicas que afectan a quienes están en la vía pública junto al edificio por lo que la guía añade una serie de normas que contribuyen a la convivencia con el resto de ciudadanos: No sacudir o tirar objetos a la calle, tender la ropa excesivamente mojada, regar las plantas a horas no permitidas o cuando en el piso inferior hay ropa colgada, etc.
El cuadernillo incluye también  información detallada sobre la constitución de las comunidades y sus funciones y da herramientas prácticas para su funcionamiento. En lo que se refiere al cuidado del edificio se centra en el cuidado de los espacios comunes de los inmuebles y su mantenimiento, como recogen varias leyes, entre ellas el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
El fin perseguido con estas iniciativas es intentar lograr que el lugar en el que vivimos sea un espacio donde tejer una buena relación ciudadana,  un fin que no siempre es fácil de conseguir  y que siempre conviene garantizar mediante un seguro para la comunidad de propietarios, que solvente aquellas situaciones de riesgo, fuente de litigios por la incapacidad de discernir si la causa está en un elemento común o privado.
Fuente: diariodemallorca.es y elaboración propia

 

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