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NUEVOS RIESGOS EN LAS CIUDADES INTELIGENTES

NUEVOS RIESGOS EN LAS CIUDADES INTELIGENTESEs innegable que la llegada de Internet y de la era digital ha marcado un antes y un después en nuestras vidas. Las nuevas tecnologías han traído grandes cambios a nuestra sociedad, transformando tanto las interrelaciones humanas como las interacciones económicas, políticas y culturales. Las ciudades no están siendo ajenas a esta nueva realidad y podemos observar como van aprovechando el uso de las nuevas tecnologías para mejorar el correcto funcionamiento de sus servicios de transporte, el tejido comercial o aspectos fundamentales como el de la protección civil. Muchas grande urbes de nuestro país como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Sevilla o Bilbao ya están en el top 100 mundial de ciudades mejor encaminadas a convertirse en ciudades inteligentes o “smart cities”, capaces de aportar una mejor calidad de vida a sus ciudadanos y una óptima gestión de las energías y recursos naturales mediante el uso de la tecnología más avanzada. Además, otras muchas ciudades y municipios españoles se encuentran comprometidos en esta labor, formando parte de la Red Española de Ciudades Inteligentes

Si bien es cierto que una ciudad inteligente viene a ser un ecosistema de infraestructuras de gran complejidad (tecnología WiFi, redes eléctricas inteligentes, cableados de fibra óptica, cámaras Ip, etc), donde coexisten múltiples procesos tecnológicos íntimamente ligados, lo que en realidad le otorga el significado de urbe avanzada se basa en la acción participativa y el compromiso de todos sus ciudadanos. Tanto es así que las Comunidades de Propietarios que apuestan por adaptar sus edificios a las nuevas tecnologías juegan un papel crucial en conseguir modernizar sus ciudades. La implantación de sistemas que controlan la temperatura y la emisión de gases invernadero, portales con elementos de seguridad integrados, ventanas inteligentes que detectan el frío y el calor, o sistemas de iluminación automáticos son algunas de las características con las que deben contar los edificios pertenecientes a una ciudad inteligente.

La instalación de estos sistemas de domótica o IoT aportarán a las Comunidades de Propietarios múltiples beneficios como son el ahorro de energía y un aumento en la seguridad, pero también llevan implícitos nuevos riesgos. En los edificios comunicados a Internet, los ciberdelincuentes pueden encontrar un escenario perfecto para llevar a cabo su actividad, por lo que será necesario un constante trabajo de actualización y mantenimiento para evitar vulnerabilidades o brechas de seguridad. Debemos recordar que las Comunidades de Propietarios, como cualquier otra organización o empresa que maneja datos de carácter personal y contrata con terceros la prestación de servicios, están obligadas a cumplir el nuevo Reglamento General de Protección de Datos (RGPD), por lo que serían responsables tanto de las imágenes grabadas por las cámaras de vigilancia conectadas a Internet como de ficheros de datos que se conserven en formato digital, que podrían ser robados a través de la red. Todo ello hace imprescindible que cualquier edificio que cuente con estas nuevas tecnologías posea un buen seguro de ciberriesgo que cubra los posibles daños ocasionados por un ciberataque.

Pero, ¿Que ocurre si extrapolamos estos riesgos de seguridad y privacidad a las futuras ciudades inteligentes? Por ahora todo se basa en incógnitas, como por ejemplo quienes serán los responsables y encargados de velar y proteger el gran volumen de datos (Big Data) que generarán y de las que serán muy dependientes estas urbes para poder aumentar la eficiencia de sus servicios. ¿ Serán los ayuntamientos, las comunidades autónomas, el Estado, las empresas privadas ? Sin duda alguna cuando afloran nuevos riesgos las compañías aseguradoras son quienes mejor conocen cómo minorar sus consecuencias y cuanto cuesta esa tranquilidad. Los Administradores de Fincas también tendrán un papel activo en la selección de los proveedores y control de los servicios en sus comunidades. Quizás recaerá en los ciudadanos la responsabilidad de ser cada vez más conscientes de los problemas de privacidad y seguridad y reclamar o buscar protección para evitar que sus datos sean robados o mal utilizados. Es muy probable que quien quiera nuestros datos tendrá que pagar por ellos de alguna forma. Aumentar la disponibilidad de tecnología sin poner en riesgo la seguridad, y proteger la intimidad de su ciudadanía será sin duda el mayor reto a las que se enfrentarán las smart cities en los próximos años. Los expertos en analizar y evaluar los riesgos estamos seguros de que seguirán siendo las Corredurías de Seguros.

Fuentes: wikipedia.org y elaboración propia.

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¿QUIÉN ASUME LOS DAÑOS POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO?

Goteras en zonas comunes de un edificio debidas a filtraciones en la cubierta, grietas en la fachada, baldosas que se desprenden… La acción degradante del paso del tiempo suele ser la causa de estos problemas en las edificaciones antiguas, pero en ocasiones estos desperfectos aparecen en inmuebles de nueva construcción. Distinguimos dos tipos de daños, los que sufre la propia edificación y aquellos que afectan a terceros como consecuencia de los primeros, tanto dentro del inmueble como en zonas aledañas ¿Puede tu Comunidad de Propietarios reclamar la reparación de estos defectos o vicios de construcción? ¿Cuáles son los plazos para hacerlo? ¿Quién es el responsable de su reparación?

En primer lugar debemos saber que las garantías varían en función de la gravedad y peligrosidad específica de cada defecto de construcción: cuanto más se comprometa la estabilidad de la obra o la seguridad de sus habitantes, mayor es el plazo de cobertura previsto. Para ello la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) contempla tres tipos de defectos:

  • Los defectos de remate, terminación, o acabado. Su reparación es sencilla y no suele ser excesivamente cara. Tienen un plazo de garantía de un año desde la recepción de la obra. Si el constructor o el promotor suscribieron un seguro de Todo Riesgo Construcción o Rehabilitación, ésta es una garantía habitual en éstas pólizas, es una tranquilidad saber que una compañía de seguros puede responder.

  • Los defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad (ruina funcional), son aquellos que afectan a la insonorización, ahorro de energía, aislamiento térmico, protección del medio ambiente y otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. Estos defectos son más complicados de detectar, por lo cual la LOE fija para ellos una garantía de tres años. También éste riesgo es asegurable por cuenta del constructor o el promotor, sin embargo debido a su mayor coste no es habitual su contratación, aún sabiendo su importancia. Cuando se comparan precios entre empresas es muy importante averiguar cuál aporta garantías mediante seguros adecuados.

  • Los defectos estructurales (ruina física), son aquellos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen de modo directo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.El plazo para su reclamación es de diez años. Para estos riesgos el promotor ya tiene obligación de suscribir el denominado seguro decenal para los inmuebles cuyo destino principal sea el de vivienda. Sin este seguro el promotor no podrá hacer la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad, lo que le imposibilitará obtener financiación hipotecaria o comercializar las viviendas.

Los responsables de subsanar los desperfectos, dentro de los plazos legales mencionados, en la terminación o los acabados serán la promotora y la constructora de la edificación, a los cuales habrá que enviarles mediante burofax un listado donde se concreten las anomalías existentes de este tipo. La reparación de los defectos de habitabilidad, funcionalidad, seguridad o estructurales suele ser elevada, por lo cual es aconsejable que un técnico especializado realice un informe pericial en el que el incluya una enumeración de los daños, sus causas, cuáles son las alternativas para solucionarlo, un presupuesto orientativo de reparación y quiénes serían los profesionales responsables. Éstos suelen ser el promotor, la constructora, el proyectista o incluso el director de la obra. Una vez elaborado el informe se debe enviar una copia y una carta de reclamación por escrito al promotor y a los demás profesionales responsables, en la que figuren los datos identificativos de la Comunidad de Propietarios y del inmueble perjudicado. Cumplidos los plazos legales, la responsabilidad recae sobre la propiedad del inmueble, en el caso de propiedad horizontal, la Comunidad de Propietarios; Si se trata de propiedad vertical, el propietario único. Las compañías de seguros ofrecen coberturas para los hechos accidentales por fenómenos climatológicos, el Consorcio de Compensación de Seguros para los extraordinarios por ciclogénesis, ambos fenómenos de la naturaleza abarcan los efectos de la lluvia, el viento, la nieve, el granizo y pedrisco. La falta de mantenimiento indudable es una responsabilidad no asegurable.

Llegados a este punto conviene recordar que toda Comunidad de Propietarios es Promotor en aquellas Obras de Rehabilitación que realice, por tanto está obligada legalmente a responder de los daños que puedan causar. En este caso el Seguro decenal de rehabilitación de edificios y obra nueva se convierte en algo indispensable si tu Comunidad de Propietarios planea realizar obras de este tipo. No dudes en consultar en tu Correduría de Seguros si tienes alguna duda sobre este u otro seguro que pueda necesitar tu Comunidad de Propietarios.

 

Fuentes: boe.es y elaboración propia.

 

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El cambio de uso de viviendas a oficinas

de vivienda a oficinaPara rentabilizar el gran número de inmuebles vacíos que ha dejado tras de sí el estallido de la burbuja se ha optado en muchos casos por la conversión de los pisos en oficinas. Pero esta fórmula se está encontrando con las objeciones de la Concejalía de Urbanismo en varias ciudades. La tendencia que se ha producido en estos últimos meses  ha colapsado los servicios urbanísticos con una gran cantidad de solicitudes y se están denegando muchas de las licencias que se presentan.

El Plan General de Ordenación Urbana, vigente desde 1988, establece una serie de condiciones para que los inmuebles puedan albergar un uso de oficinas y pone trabas a que este tipo de servicios se presten lindando con pisos que dispongan de un uso residencial. Es decir, se opone a que en el mismo rellano convivan viviendas con oficinas.

Uno de los motivos es garantizar una serie de condiciones de acceso que no todos los edificios cumplen. A los edificios de oficinas se les exige una serie de requisitos por la concurrencia de personas en el inmueble así como por los planes de evacuación ante emergencias, para levantar un edificio de oficinas el consistorio requiere de una calificación expresa del solar diferenciada del uso residencial. La transformación de una vivienda en oficina requiere también de una modificación de uso y como tal debe ajustarse a unas condiciones establecidas en la norma urbanística.

El proceso para modificar el uso original de un inmueble, local o vivienda a otro uso compatible con los permitidos por las Normas Urbanísticas y las Ordenanzas Municipales vigentes del municipio en cuestión consiste solicitar una licencia de cambio de uso para su autorización. Esta solicitud de cambio de uso la pueden realizar personas particulares, personas jurídicas (empresas, sociedades, asociaciones, entidades) y Comunidades de Bienes o Propietarios, que pretendan llevar a cabo el cambio de uso del inmueble o local. Habría que presentar la instancia de solicitud general, acompañada de la documentación exigida entre la que se encuentra el proyecto técnico de Cambio de Uso que refleje la edificación existente, el cambio y las modificaciones a llevar a cabo. Los servicios técnicos del ayuntamiento revisarán la documentación aportada y tras la inspección correspondiente, emitirán un informe favorable o desfavorable para autorizar y tramitar el cambio de uso.

Contar durante todo el proceso con la asesoría de nuestra correduría que nos resolverá dudas sobre documentación a entregar y tasas a pagar y además nos ofrece un programa de Seguros para Obras de Rehabilitación o Mantenimiento de Edificios.

Fuente: elmundo.es y elaboración propia

 

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Barreras en la eliminación de barreras

barreras accesibilidad edificiosLas barreras arquitectónicas limitan que muchas personas vivan plenamente dentro de la sociedad, anulan en algunos casos su derecho al trabajo, a acceder a la cultura, y a la diversión. Se considera una barrera cualquier obstáculo que impida a personas con alguna discapacidad física realizar su vida cotidiana.

Muchas veces se encuentran en edificios residenciales y suponen dificultades para acceder a la propia vivienda. Recluyendo en algunos casos a personas en su domicilio porque no pueden salvar la distancia que hay hasta el exterior del edificio. El Real Decreto Legislativo 1/2013 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social obliga a que los edificios susceptibles de ajustes razonables sean accesibles antes del 4 de diciembre de 2017. En caso de incumplimiento, la Administración podrá sancionar a la comunidad de propietarios que no cumpla con las condiciones de accesibilidad.

Para regular esta situación se aprobó la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que introducía una modificación en la Ley de Propiedad Horizontal, generaba un marco normativo para llevar a cabo la eliminación de barreras y pretendía llenar las lagunas legales existentes. Sin embargo, según el Cermi (Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad), los problemas de accesibilidad en los edificios no se han solventado y el 70% de edificios residenciales en España siguen sin ser accesibles.

El problema  de que esto ocurra se encuentra en la financiación, ya que la Ley de Propiedad Horizontal establece que los costes derivados de las obras y actuaciones de adecuación de los edificios a las condiciones de accesibilidad sean asumidos por las comunidades de propietarios .

Para que no haya que renunciar a estas obras se ha aprobado por unanimidad una proposición de ley impulsada por el Grupo Socialista que insta al Gobierno a adoptar las medidas y realizar una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para que los costes derivados de las obras sean asumidos por las comunidades de propietarios con independencia de su coste, como ocurre actualmente y las Comunidades Autónomas y el Estado habiliten mecanismos de financiación para que los propietarios insolventes no tengan que hacer frente al pago de las mismas.

Es importante que una comunidad conozca todos los ajustes que debe realizar para eliminar estas barreras, y puede encontrar en su correduría de seguros información y asesoramiento sobre todos los aspectos a tener en cuenta para llevarlos a cabo. Es una obligación de quien ejerza la función de presidir la Comunidad de Propietarios de realizar los trabajos de adaptación para suprimir las barreras arquitectónicas.

Fuente: elmundo.es y elaboración propia

 

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