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Derecho de uso de una vivienda. Nueva forma sostenible para vivir y rehabilitar inmuebles.

derecho uso viviendaEntre el alquiler y la compra, las dos formas habituales de habitar una vivienda, existe una tercera opción intermedia que se ha empezado a extender en España: el derecho de uso. Esta opción de cesión de la vivienda está regulada en el Código Civil, es un derecho real que permite a una persona física o jurídica tener y utilizar una cosa o bien mueble o inmueble, del cual no es propietario; los derechos y obligaciones del usuario se establecen en el título constitutivo, si éste no existe se regula por lo que la legislación diga al respecto. Al ser un derecho personalísimo no puede ser enajenado ni tampoco arrendado. No c onfundirlo con el usufructo.

Se trata de un modelo habitacional más asequible muy desarrollado en los países nórdicos. Una cooperativa en Barcelona ha sido pionera en levantar viviendas donde el cooperativista no compra ni alquila, sino que paga una cuota mensual más económica por ser usuario de la vivienda de manera indefinida.

Las ventajas que presenta este modelo son varias: por un lado libera de estar hipotecado, y aunque hay que pagar una cuota mensual ésta es más baja que la de un alquiler al tratarse de una cooperativa sin ánimo de lucro. Por ejemplo, en algunos edificios de Barcelona se paga entre 150 y 450 euros por viviendas que estarían en realidad entre 300 y 700 euros de alquiler. Además este derecho de uso se puede heredar.

A modo de ejemplo, las condiciones son que el cooperativista de una entrada inicial dependiendo de la ubicación del edificio (alrededor de los 15.000 y 20.000 euros) y después se pagaría una cuota mensual que varía de los 150 a los 700 euros por un piso de 70 m2, en función de si la repercusión del suelo es baja o elevada.

Aunque se tendría derecho de uso de manera indefinida si el usuario quisiera cambiarse , la cooperativa le devolvería la entrada inicial, más el IPC, más las mejoras realizadas por él, en el inmueble. Este aspecto sin duda alguna requiere una lectura detenida y la suscripción de un seguro de daños y responsabilidad civil o el habitual multirriesgo del hogar.

En lo que afecta a la comunidad de propietarios, la cooperativa cuenta con un reglamento propio de la comunidad de vecinos, con sus estatutos y, por último, con el derecho civil. Toda esta regulación ampara los conflictos que se pueden presentar entre los vecinos, como en cualquier otra comunidad. La convivencia se presume mejor, porque el incumplimiento de las normas de uso puede conllevar la expulsión del usuario.

En los casos más graves (impagos o comportamientos que afecten a la convivencia o al buen funcionamiento de la comunidad), será la comunidad la que tendrá que considerar qué es motivo de expulsión y que no, qué circunstancias harían al cooperativista perder el derecho de uso y dejaría por tanto de ser socio.

En el caso de que hubiera un cooperativista moroso, el juez equipararía este tipo de contrato de derecho de uso a la LAU. No hay una ley expresa para regular conflictos entre vecinos, pero en circunstancias poco habituales como este tipo de modelo nuestra correduría ofrece asesoría y apoyo jurídico de gran ayuda, especialmente en la suscripción de los seguros y la gestión de los siniestros.

 

Fuente: idealista.com y elaboración propia

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La cooperativa, posible solución para la rehabilitación de inmuebles

Restauración edificioCuando es necesario realizar arreglos por causas accidentales en un inmueble, si la comunidad de propietarios tiene contratado un seguro del edificio éste podrá hacerse cargo de los trabajos necesarios. Sin embargo, cuando se trata de meras tareas de mantenimiento o se plantea una rehabilitación completa, la consecución de los recursos económicos necesarios puede convertirse en una odisea porque no todos los vecinos pueden aportar la cuota que por coeficiente le corresponde, por ejemplo por obligación de la ITE  o por otras obligaciones legales como el Reglamento de Baja Tensión para inmuebles .

Desde el inicio de la crisis financiera la consecución de financiación para cualquier proyecto inmobiliario es complicada, y más aún cuando el importe medio de la rehabilitación supera los 21.000 euros en una comunidad de propietarios que ha llegado a un consenso para reformar el edificio. Ante esta situación, la constitución de una cooperativa se revela como una opción válida para acercar la financiación a la comunidad de vecinos, al dotarla de personalidad jurídica propia. Esta vía además le daría acceso a las coberturas de seguro necesarias en un programa de rehabilitación al poder actuar tanto como Tomador o como Asegurado, en los contratos de seguro.

De esta opción se habló en la XVII Jornada del Cooperativismo de Viviendas en Madrid, donde fue avalada por la Confederación de Cooperativas de Viviendas (Concovi) y por profesionales Colegiados de la Administración de Fincas, como Ángel Hernández, presidente de CafSalamanca y Zamora, que también señaló la opción de crear agrupaciones o mancomunidades para negociar con entidades financieras.

En definitiva, todos los expertos allí reunidos coincidieron en que el parque de viviendas necesitadas de rehabilitación permitiría la mejora del patrimonio inmobiliario, mejoraría su eficiencia energética (6 de cada 10 casas se construyeron sin cumplir la normativa ) y la reactivación de la economía.

Fuente: Cincodias.com y elaboración propia

 

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