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PLAZO DE PRESCRIPCIÓN POR DAÑOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

PLAZO DE PRESCRIPCIÓN POR DAÑOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOSSiempre que deseo tratar y profundizar sobre el tema de plazos de prescripción por daños en Comunidades de Propietarios, recuerdo un caso concreto que por su complejidad y excelente resolución por parte de nuestra Correduría es el ejemplo perfecto para ilustrar esta temática, que en muchas ocasiones puede resultar intrincada para los no versados en la materia.

En el mes de julio del año 2016 recibí la llamada de Irene, una Administradora de Fincas de una Comunidad de Propietarios que es nuestra cliente desde hace varios años. Tras interesarme por saber qué tal le habían resultado los exámenes de selectividad a su hija Cristina, una excelente estudiante, me informó que dicha comunidad había sufrido unos importantes daños por rotura de tuberías de agua que afectaban a elementos comunes y a terceros copropietarios. En principio, como el incidente parecía algo habitual, ya que como indican las estadísticas sectoriales el agua es la causa más frecuente de siniestralidad en los Seguros Multirriesgo de inmuebles, le informé que me pondría en contacto con la empresa aseguradora y que en menos de 24 horas acudiría un profesional y se encargaría de localizar el foco del problema. A las pocas horas ya teníamos un pre-informe donde se nos indicaba que no había sido posible localizar el lugar exacto de la rotura, y que lo más recomendable era proceder a la apertura de calas en distintos pisos, concretamente en la zona del cuarto de baño principal, colindante con uno de los dormitorios.

Tras comunicar a los vecinos de la comunidad la situación, todos los afectados se opusieron a los trabajos propuestos, debido a que algunas viviendas tenían mármol, otras alicatados, otras espejo, y alguna estuco en la pared donde se debían realizar las obras. A cambio trasladaron la sugerencia de utilizar algún aparato para medir el grado de humedad antes de causar daños, solución que no pudo ser llevada a cabo ya que la compañía de seguros carecía de empresas que dispusieran de herramienta fiable para tal cometido. Como mediadores de la póliza procedimos a explicarle la situación a Irene, la Administradora de Fincas y a Paco, el Presidente de la comunidad, y pusimos en su conocimiento los derechos que les asisten en el contrato de seguro. Tras una amigable reunión, acordamos informar a la aseguradora que conforme a la ley de contrato de seguro procederíamos a localizar y reparar por cuenta del Tomador y les iríamos informando puntualmente para que pudieran verificar y tasar los daños.

No fue nada sencillo coordinar la presencia de cinco propietarios y los profesionales elegidos, sin embargo con paciencia y profesionalidad conseguimos una fecha para acometer los trabajos. Finalmente resultó que había dos siniestros distintos, pero coincidentes en el tiempo y en lugares cercanos, uno en la bajante general de PVC y otro en la cisterna privativa de una vivienda, por lo cual los perjudicados tenían daños de dos causas distintas y con aseguradoras diferentes. Ante esta situación aconsejamos a la Comunidad de Propietarios el nombramiento de un perito independiente, un derecho desconocido para la mayoría de asegurados.

Finalizados los trabajos de reparación del origen, pasado el tiempo suficiente para el secado de los daños y con todos los afectados de vuelta de sus vacaciones se procedió a reparar las consecuencias, incluido la reposición estética imprescindible para dejar las estancias en armonía de color y materiales. El siniestro globalmente superó los 17.000 euros que gestionamos con las diversas aseguradoras y la concurrencia de los distintos seguros. Todo un proceso en el que nuestro departamento de siniestros invirtió 90 días y un total de 127 horas de trabajo en equipo. ¿Qué valor añadido representa, en el aspecto económico, para nuestros clientes? Pues 3.810 euros en concepto de honorarios que les ahorramos por confiar en los servicios de nuestra Correduría.

Al hilo de éste caso se nos brinda la oportunidad de explicar qué plazos de prescripción resultan aplicables en situaciones de daños causados por la Comunidad de Propietarios a comuneros o entre propietarios sometidos al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal. En primer lugar conviene resaltar que el Tribunal Supremo resolvió ésta cuestión recientemente, concretamente la Sala 1ª en recurso 133/2016 de fecha 14-11-2018, donde la cuestión jurídica consistía en determinar si la reparación de los daños ocasionados por el incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento previsto en el artículo 10.1 de la LPH correspondía a un plazo de un año (aplicando el artículo 1902 del Código Civil), o al plazo de cinco años (aplicando el artículo 1964 ). El Alto Tribunal determinó que las acciones que se puedan ejercitar al amparo de la LPH y no tengan un plazo específico en la misma están sometidas al plazo genérico de prescripción del artículo 1964 del Código Civil, y por lo tanto, la acción de reclamación por obras de conservación del inmueble y elementos comunes o rotura de una tubería prescribe a los cinco años. Esta obligación legal afecta tanto a la Comunidad de Propietarios como a todo propietario. Otro asunto son aquellos daños causados mediando culpa o negligencia, por omisiones o actos, en las que el plazo sería de un año, según el artículo 1968 del Código Civil, el mismo plazo que para las acciones previstas en el artículo 1902 por responsabilidad extracontractual.

En definitiva, debe quedarnos claro que para determinar cuál es el plazo de prescripción por daños en una Comunidad de Propietarios, previamente debemos conocer si existe una regulación específica para su ejercicio en la Ley de Propiedad Horizontal. Ello determinará que un propietario, en función a la causa, puede ejercer la acción ante la Comunidad de Propietarios y al revés en dos plazos distintos: uno o cinco años.

 

José Silva. Socio fundador en JOSE SILVA CORREDURIA DE SEGUROS.

 

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HUERTOS URBANOS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

huerto urbano en comunidades de propietarios

Huerto urbano en azotea de una Comunidad de Propietarios

 

Los huertos ecológicos se han convertido el algo más que una forma de cuidar nuestra alimentación y cada vez proliferan más en nuestras ciudades y hogares, quizá como una reacción activa ante el incremento de alimentos envasados con aditivos. Multitud del balcones y terrazas son aprovechados para el cultivo de verduras, hortalizas e incluso plantas aromáticas, que crecen sin el uso de pesticidas ni químicos añadidos. Incluso algunas Comunidades de Propietarios han comenzado a instalarlos en sus espacios comunitarios en desuso o zonas comunes, como pueden ser jardines y azoteas, y con ello han conseguido desde reforzar las relaciones vecinales y fomentar la educación ambiental entre los más pequeños, hasta reducir las emisiones de CO2, e incluso mejorar el rendimiento energético del edificio. Esta iniciativa resulta atractiva en aquellos edificios con personas jóvenes con inquietud y mayores dispuestas a invertir su tiempo de ocio y reducir sus medicinas. Pero toda Comunidad de Propietarios que se decida a habilitar un huerto urbano en sus instalaciones, debe conocer primero cuales son los requisitos para hacerlo y las necesidades que éste tendrá.

Para la instalación de un huerto en alguna zona comunitaria del edificio no es necesario ningún permiso administrativo, pero sí requerirá la aprobación de la Comunidad de Propietarios por unanimidad. El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal lo deja claro: “No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta previamente su consentimiento expreso.” Ahora bien cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota.

Una vez que la Comunidad está de acuerdo, y en el caso de que el huerto se vaya a situar en una azotea, por ejemplo, el siguiente paso será la realización de un informe técnico de cargas, en el cual se analice el peso por metro cuadrado que puede soportar la cubierta, con el fin de garantizar que el futuro huerto no afectará a la seguridad del edificio. Es recomendable que dicho informe lleve certificación del Colegio de Arquitectos o del Colegio de Aparejadores.

Seguramente se requerirá de una pequeña obra para emplazar el huerto, cuyo diseño y ejecución de debe ser realizada por técnicos especializados en paisajismo con la supervisión y garantía de especialistas en construcción y habitabilidad. Para este tipo de proyectos se deben utilizar materiales poco pesados que no sobrecarguen las azoteas, así como impermeabilizantes adecuados que eviten fugas y humedades. La ejecución de las obras de acondicionamiento precisa de un seguro de rehabilitación porque afecta a la estructura y finalizadas las mismas incorporar al seguro multirriesgo del edificio una cláusula particular o especial mediante la cual se aseguren los daños al propio inmueble y a terceros.

En cuanto a las necesidades que tendrá el huerto comunitario, las principales serán el agua y la luz. Con la orientación del huerto hacia el sur conseguiremos más horas de luz natural al día, y con la instalación de un sistema automatizado de riego por goteo aseguraremos el mínimo consumo en agua y un correcto regado. Otra cuestión importante es evitar una excesiva incidencia del viento sobre la superficie cultivada, ya que podría dañar tanto el manto de tierra fértil donde se realiza la siembra como a los vegetales ya cultivados. Debemos tener en cuenta que por muy bien diseñado y equipado que esté el huerto comunitario, si no lo gestionamos correctamente no tendrá mucho futuro, por lo cual es conveniente que la Comunidad de Propietarios realice un reglamento interno para su funcionamiento, así como su financiación. Es muy recomendable que en el mismo se haga constar la necesidad de disponer de un seguro de responsabilidad civil ( puede ser un anexo al multirriesgo u otro independiente) que asegure los posibles daños a terceros por ésta actividad.

Algunos ayuntamientos, como el de Barcelona, ofrecen subvenciones a las Comunidades de Propietarios que instalen un huerto comunitario, con la intención de promover las cubiertas y azoteas verdes en la ciudad. El ayuntamiento de Madrid ofrece información sobre huerto urbano ecológico y un manual. Como ves, son muchas las razones por las que apostar por este tipo de ecología comunitaria. Si tienes planeado hacer obras en tu edificio para habilitar un huerto urbano no olvides consultar a tu Correduría de Seguros para que te asesoren sobre qué Seguro de Rehabilitación o Construcción necesitarás para poder realizarlas con todas las garantías.

Fuentes: Boe.es y elaboración propia.

 

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¿QUIÉN ASUME LOS DAÑOS POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO?

Goteras en zonas comunes de un edificio debidas a filtraciones en la cubierta, grietas en la fachada, baldosas que se desprenden… La acción degradante del paso del tiempo suele ser la causa de estos problemas en las edificaciones antiguas, pero en ocasiones estos desperfectos aparecen en inmuebles de nueva construcción. Distinguimos dos tipos de daños, los que sufre la propia edificación y aquellos que afectan a terceros como consecuencia de los primeros, tanto dentro del inmueble como en zonas aledañas ¿Puede tu Comunidad de Propietarios reclamar la reparación de estos defectos o vicios de construcción? ¿Cuáles son los plazos para hacerlo? ¿Quién es el responsable de su reparación?

En primer lugar debemos saber que las garantías varían en función de la gravedad y peligrosidad específica de cada defecto de construcción: cuanto más se comprometa la estabilidad de la obra o la seguridad de sus habitantes, mayor es el plazo de cobertura previsto. Para ello la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) contempla tres tipos de defectos:

  • Los defectos de remate, terminación, o acabado. Su reparación es sencilla y no suele ser excesivamente cara. Tienen un plazo de garantía de un año desde la recepción de la obra. Si el constructor o el promotor suscribieron un seguro de Todo Riesgo Construcción o Rehabilitación, ésta es una garantía habitual en éstas pólizas, es una tranquilidad saber que una compañía de seguros puede responder.

  • Los defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad (ruina funcional), son aquellos que afectan a la insonorización, ahorro de energía, aislamiento térmico, protección del medio ambiente y otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. Estos defectos son más complicados de detectar, por lo cual la LOE fija para ellos una garantía de tres años. También éste riesgo es asegurable por cuenta del constructor o el promotor, sin embargo debido a su mayor coste no es habitual su contratación, aún sabiendo su importancia. Cuando se comparan precios entre empresas es muy importante averiguar cuál aporta garantías mediante seguros adecuados.

  • Los defectos estructurales (ruina física), son aquellos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen de modo directo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.El plazo para su reclamación es de diez años. Para estos riesgos el promotor ya tiene obligación de suscribir el denominado seguro decenal para los inmuebles cuyo destino principal sea el de vivienda. Sin este seguro el promotor no podrá hacer la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad, lo que le imposibilitará obtener financiación hipotecaria o comercializar las viviendas.

Los responsables de subsanar los desperfectos, dentro de los plazos legales mencionados, en la terminación o los acabados serán la promotora y la constructora de la edificación, a los cuales habrá que enviarles mediante burofax un listado donde se concreten las anomalías existentes de este tipo. La reparación de los defectos de habitabilidad, funcionalidad, seguridad o estructurales suele ser elevada, por lo cual es aconsejable que un técnico especializado realice un informe pericial en el que el incluya una enumeración de los daños, sus causas, cuáles son las alternativas para solucionarlo, un presupuesto orientativo de reparación y quiénes serían los profesionales responsables. Éstos suelen ser el promotor, la constructora, el proyectista o incluso el director de la obra. Una vez elaborado el informe se debe enviar una copia y una carta de reclamación por escrito al promotor y a los demás profesionales responsables, en la que figuren los datos identificativos de la Comunidad de Propietarios y del inmueble perjudicado. Cumplidos los plazos legales, la responsabilidad recae sobre la propiedad del inmueble, en el caso de propiedad horizontal, la Comunidad de Propietarios; Si se trata de propiedad vertical, el propietario único. Las compañías de seguros ofrecen coberturas para los hechos accidentales por fenómenos climatológicos, el Consorcio de Compensación de Seguros para los extraordinarios por ciclogénesis, ambos fenómenos de la naturaleza abarcan los efectos de la lluvia, el viento, la nieve, el granizo y pedrisco. La falta de mantenimiento indudable es una responsabilidad no asegurable.

Llegados a este punto conviene recordar que toda Comunidad de Propietarios es Promotor en aquellas Obras de Rehabilitación que realice, por tanto está obligada legalmente a responder de los daños que puedan causar. En este caso el Seguro decenal de rehabilitación de edificios y obra nueva se convierte en algo indispensable si tu Comunidad de Propietarios planea realizar obras de este tipo. No dudes en consultar en tu Correduría de Seguros si tienes alguna duda sobre este u otro seguro que pueda necesitar tu Comunidad de Propietarios.

 

Fuentes: boe.es y elaboración propia.

 

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Proyecto La Escalera

ayuda entre vecinosCon el crecimiento de la población y estilo de vida actual parece que las relaciones entre vecinos se están perdiendo, y cada vez se crean menos vínculos con los que viven cerca de nosotros. Ya no conocemos a todo el barrio, incluso puede que no conozcamos a quien vive en el piso de arriba aunque escuchemos sus pasos cada día.

El Proyecto la Escalera es una propuesta, tal y como indican en su web, creada para facilitar el encuentro y el apoyo mutuo entre vecinas y vecinos de una misma comunidad, fomentando la solidaridad y creando así comunidades más unidas.

Además, uno de sus fines es observar cómo nos relacionamos en comunidades para conocer qué condiciones obstaculizan y cuáles favorecen las relaciones en ese entorno. Con ese objetivo, Rosa Jiménez, en colaboración con la cooperativa Indaga, creó y coordina este proyecto de investigación.

¿Cómo funciona?

Cualquier comunidad de vecinos puede participar, tanto propietarios como inquilinos, sólo tendrán que descargarse e imprimir un sencillo kit que contiene un cartel informativo para colocarlo en el portal, cuatro tipos de pegatinas que los vecinos pueden pegar en su buzón: “te riego las plantas”, “comparto wifi”, “te subo la compra” y “te invito a un café” y pegatinas personalizables para que cada comunidad añada las opciones que necesite de cómo cree que puede ayudar al resto de vecinos o qué necesita de ellos.

Una vez que se pone en marcha el proyecto en una comunidad se mantiene un diálogo abierto que después trasladan a un espacio de trabajo con vecinas y vecinos en el que también participan perfiles técnicos y académicos. De esta forma quieren intentar responder a la pregunta de cómo vivimos en nuestras comunidades y, sobre todo, cómo nos gustaría hacerlo.

No existe una comunidad de vecinos ideal, ya que al estar compuestas por personas y sus diferencias, sus diferentes estilos de vida y sus deseos chocarán en algún momento. Pero con iniciativas como ésta pueden establecerse más y mejores relaciones entre vecinos y crear una red de apoyo. Esta buena relación supondrá que surjan menos conflictos, y/o que su resolución sea más sencilla.

Como expertos en el sector inmobiliario y todo aquello que rodea las Comunidades de Propietarios, nos ha parecido un proyecto muy interesante y una forma de mejorar las relaciones entre vecinos y complementar a los servicios de apoyo y asesoramiento que proporciona un buen seguro para la comunidad y la figura del administrador de fincas. Con todas estas herramientas aunque no vivamos en una comunidad ideal podemos lograr vivir en una comunidad bien avenida, solidaria, enriquecedora y segura.

Fuente: proyectolaescalera.org y elaboración propia

 

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Cómo ahorrar tiempo y dinero si las lluvias afectan a tu comunidad

Intensas lluvias han inundado recientemente pisos de Cambrils, Tarragona, los cuales llevaban más de tres años con problemas estructurales desde que se construyó un parking subterráneo en la comunidad.

Desde 2011 los vecinos sufren grietas y goteras. Iniciaron litigios contra la constructora, promotores y empresas vinculadas. Hoy por hoy aún ni se ha celebrado el juicio, pero los más preocupante son las condiciones en las que siguen viviendo los vecinos, las grietas son cada vez mayores y la situación insostenible. Uno de los vecinos cuenta angustiado que cuando llueve más de una hora seguida su salón se inunda como una piscina, apenas puede utilizar la calefacción. Parece ser que cuando se iniciaron las obras, la promotora no disponía de seguro y los afectados desconocen quién deberá asumir finalmente los gastos de la reparación una vez se celebre el ansiado juicio. Cuestión que puede dar lugar a otras responsabilidades porque el Seguro Decenal, en esa fecha era obligatorio para el Promotor.

Más fácil podrían encontrar solución a los daños causados por agua u otros fenómenos climatológicos si hubiesen contratado una buena póliza de seguro en la comunidad de propietarios. Entre otras causas, pueden asegurarse las siguientes inclemencias del tiempo:

  • Filtraciones y goteras. Bajo una condición especial.
  • Gastos de fontanería por conducciones particulares.
  • Lluvia, viento, pedrisco, nieve e inundación.
  • Desbarre y extracción de lodos.
  • La ciclogénesis explosiva tan habitual en algunas zonas de España.

Cualquier comunidad de propietarios puede calcular el precio orientativo de su seguro a través de la siguiente herramienta: http://www.segurocomparador.es/calcular-seguro-de-comunidad-de-propietarios/

Fuente: diaridetarragona.com

 

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