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LA RECLAMACIÓN DE CONTRATOS EN LOS BIENES MUEBLES

Un Administrador de Fincas Colegiado necesita comprar o alquilar bienes para desarrollar su actividad y que funcionen; Si el proveedor, fabricante o distribuidor no cumple lo establecido, o bien da largas o se niega a la resolución del contrato, el profesional como consumidor se encuentra indefenso. La principal aportación de una póliza de protección jurídica es garantizar nuestros derechos cuando han sido vulnerados pero, ¿quién puede beneficiarse de esta garantía? Podrá hacerlo el administrador colegiado como persona física o cualquier empleado de la persona jurídica a través del cual ejerce su actividad. Algunos Colegios profesionales como CafMadrid, han comprendido bien el problema e incorporan a sus servicios una póliza colectiva para tal fin.

¿Qué me ofrece esta garantía? Lo más importante, tranquilidad en cuanto a defensa y reclamaciones derivadas de los contratos de compra de mobiliario propios de la actividad, contratos de arrendamiento mobiliario, contratos de depósito, maquinaria, equipos electrónicos e informáticos, útiles, mercancías. Leasing o renting y comercio electrónico.

Lo bueno de esta garantía es que no existe un límite de veces que se pueda usar, y los gastos concretos que cubre son los de derechos, tasas y costas judiciales, así como los correspondientes a honorarios de notarios, abogados e intermediación. Los únicos gastos que no cubre son los que ocurran en el ámbito familiar o privado del asegurado, salvo que opcionalmente se quieran asegurar de forma expresa. El abogado en casa.

Infórmate de un  seguro de protección jurídica que cubra todos estos aspectos y si echas alguno en falta también se puede modificar la póliza con la ayuda de tu correduría de seguros de confianza.

Fuentes: elaboración propia

 

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Elección del Presidente de la Comunidad de Propietarios

presidente comunidad de propietariosEl Presidente de la Comunidad es el órgano de gobierno que representa legalmente a la Comunidad en todos los asuntos que le afecten, pero ¿cómo y por qué se elige?

En cuanto al procedimiento del nombramiento La Ley de Propiedad Horizontal recoge en su artículo 13 el nombramiento del Presidente de la Comunidad de Propietarios, así como sus funciones y las del resto de órganos que forman parte de la Comunidad.

Este cargo ha de recaer necesariamente sobre uno de los propietarios, por lo que no cabe la posibilidad de nombrar a un tercero ajeno que no sea propietario, el procedimiento es el siguiente:

– Es la propia Asamblea de Propietarios quien ha de proceder al sistema de nombramiento por mayoría simple de los propietarios.

– El nombramiento del Presidente de la Comunidad de Propietarios se hará en una reunión convocada a tal efecto, mediante elección de la persona que va a desempeñar dicho cargo.

Si no hay candidatos voluntarios , la ley establece la posibilidad de efectuar el nombramiento mediante los dos siguientes sistemas: Sorteo o Turno rotatorio.

– El cargo de presidente tendrá una duración de un año, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario.

No existe impedimento alguno para que una misma persona pueda ser nombrada presidente de la comunidad durante varios años sucesivos si así lo decide la comunidad y lo acepta el propietario nombrado. Tampoco existe impedimento legal para que un vecino moroso no pueda ocupar el cargo de presidente de la comunidad.

En lo referente a las funciones del presidente de la comunidad de propietarios cuenta con una serie de derechos y obligaciones como:

– Representar a la Comunidad en todos los asuntos que le afecte.
– Convocar Junta ordinaria al menos una vez al año.
– Presidir las Juntas tanto ordinarias como extraordinarias.
– Ejercitar las acciones judiciales que acuerde la Junta ordinaria.
– Exigir el pago por vía judicial a los propietarios deudores.
– Visar los gastos y presupuestos.
– Hacer cumplir los acuerdos de la Junta.

La ley 8/2013 de 26 de junio atribuye más responsabilidades (https://segurosdecomunidadesdepropietarios.wordpress.com/2016/02/08/nuevas-responsabilidades-del-presidente-de-la-comunidad/) a la figura de Presidente, por tal motivo en ocasiones hay propietarios que no quieren ser elegidos Presidentes, bien sea por el trabajo que esta función tiene, como por motivos laborales, de enfermedad o por su avanzada edad. En estos casos y partiendo del hecho de que el nombramiento es obligatorio, el propietario designado que no quiere ser elegido, tendrá que acudir al Juzgado y exponer razonadamente los motivos de la negativa a la aceptación del cargo, solicitando la sustitución, mediante lo que se denomina un Proceso de equidad. El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios viene señalado en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal para solventar la falta de las mayorías simples necesarias para alcanzar un determinado acuerdo acudiendo sobre todo a razones de sentido común y lógica por el juez, pero también es el seguido cuando la Junta nombra al Presidente por sorteo o rotación, y la persona designada no puede desempeñar dicho cargo por algún motivo. En estos casos, deberá acudir dicha persona al juicio de equidad.

Para resolver dudas sobre este procedimiento o sobre funciones y responsabilidades de los órganos gestores de una Comunidad (entre los que se encuentra la figura del presidente) puede solicitar asesoramiento jurídico especializado en su correduría.

Fuente: laopiniondemalaga.es y elaboración propia

 

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Cómo puede defenderse la comunidad ante la morosidad de bancos y cajas

Morosidad bancosLa morosidad de los propietarios con la comunidades alcanzó el año pasado los 1.854 millones de euros, un 3,15% más que en 2013. Buena parte, el 24%, es responsabilidad de bancos y cajas co-propietarios de estos inmuebles, a menudo vacíos tras un desahucio y que no se hacen cargo de las cuotas ordinarias y extraordinarias. Asunto sobradamente conocido, pero al que el Gobierno hace oídos sordos.

Para defenderse una comunidad de propietarios debe denunciar esta situación ante los tribunales sin coste alguno, según asegura Facua. Además, en los casos en los que la cantidad reclamada sea inferior a 2000 euros no precisarán abogado ni procurador. Desde marzo las comunidades están exentas de pagar las tasas judiciales, salvo excepciones.

Antes de interponer la demanda la comunidad de propietarios debe convocar una reunión en cuyo orden del día incluya la liquidación de la deuda y la autorización al presidente o administrador para reclamarla judicialmente. Tras la aprobación debe dirigirse de forma fehaciente al moroso para comunicarle el acuerdo. Aquí comienza el primer escollo, porque las entidades financieras no suelen inscribir los inmuebles en el registro. Si no pagara puede interponer entonces la denuncia.

Los pasos a seguir en el caso que una comunidad se vea obligada a reclamar son sencillos, habría que presentar una demanda en los juzgados de lo civil, indicando quién el propietario del inmueble y detallar el número de impagos y las cantidades adeudadas.

Junto al escrito de demanda, deben adjuntarse:

  • copias de las actas de la comunidad en las que se aprobasen los importes de las respectivas cuotas reclamadas
  • justificantes de los posibles gastos ocasionados por el previo requerimiento de pago
  • nota simple del inmueble para acreditar que el demandado es su propietario y desde qué fecha (se solicita en los registros de la propiedad)
  • certificación, emitida por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, del acuerdo de liquidar la deuda y reclamarla judicialmente a través del presidente o el administrador
  • documento que acredite la condición de presidente o administrador de la comunidad de la persona que firma la demanda.

Según establece la reforma aprobada en junio de 2013, el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal las comunidades pueden exigir también a los bancos las cantidades adeudadas por los anteriores propietarios, pueden reclamarse las cantidades pendientes de pago por el anterior propietario durante el año en que se adjudicó la vivienda el banco y las correspondientes a los tres años anteriores (antes de la reforma era solo el año anterior).

Si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, ésta nos ayudará, asesorará y respaldará durante todo este proceso, sin sobrecostes y sin alterar el presupuesto ordinario de la Comunidad de Propietarios, porque incluso la Aseguradora puede anticipar las cantidades adeudadas.

Fuente: 20minutos.es y elaboración propia

 

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Regulación y herramientas legales para luchar contra el ruido

ruido vecinosEl ruido es uno de las causas de queja y enfrentamiento más frecuentes en las comunidades de propietarios: las reformas del vecino de al lado, el taconeo del piso de arriba, la música alta a horas intempestivas… Son molestias que, aparte de romper el reposo de nuestro hogar, pueden llegar a afectar a la salud en forma de estrés, insomnio o incluso insuficiencias cardiacas.

A todos nos ha afectado alguna vez, pero no todos conocemos la legislación, regulación y sanciones que se ocupan del ruido. La diferencia más significativa la encontramos entre el ruido generado por actividades sometidas a licencia o autorización (reformas, obras, actividades comerciales…) y el generado por la actividad doméstica y relaciones de vecindad. En el primer caso, la llamada “Ley del Ruido” establece niveles limitados de ruido dependiendo de la hora y la zona urbanística, centrándose especialmente en las zonas concebidas para el descanso:

  • En zonas residenciales de día no deben superarse los 40 db, y de noche 30 db.
  • En ciudades dormitorio, los límites descienden a 35 db de día, y 25 de noche.

Existe una pauta a nivel nacional que se ocupa de algunos casos, aunque la mayoría de comunidades autónomas y municipios tienen su normativa propia. Además cada comunidad de propietarios, a su vez, puede establecer las normas que considere convenientes para preservar la tranquilidad y la convivencia dentro de la misma, como por ejemplo restringir las zonas comunes en horarios determinados.

Los casos de ruidos domésticos suelen ser los más asiduos y molestos, e incluso los más complicados de solucionar. Como es lógico, el primer paso en una situación de este tipo será dirigirse al vecino para intentar solucionar el problema mediante el diálogo. Si se agota esta vía y el problema persiste, el siguiente paso sería hablar con el presidente de la comunidad, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal. También el administrador de fincas podrá mediar y solicitar la cesación de las actividades molestas.

Si esta vía tampoco resuelve el problema, el Ayuntamiento a través de su Unidad Medioambiental realizará mediciones y finalmente se podrá interponer una demanda judicial, que deberá previamente ser votada en una Junta de Propietarios ( para el caso de que el problema afecte a la Comunidad de Propietarios). Para que la demanda consiga su objetivo, hay que disponer de mediciones de ruido de la Policía Local, en diferentes horarios y días (para demostrar que el ruido se mantiene en el tiempo), y que servirán de prueba en la demanda; incluso se puede plantear encargar un estudio a una empresa especialista en medición de ruidos. En nuestro país es sobradamente conocido que la justicia es lenta y costosa por lo tanto resulta de gran utilidad disponer de un seguro de Protección Jurídica en la Comunidad o a nivel de Familia que se haga cargo de los gastos de profesionales y posibles costas.

Si la demanda llega a buen puerto, se podrá obtener el cese de los ruidos molestos, incluso en ciertos casos se puede privar al vecino del derecho al uso de la vivienda así como establecer una indemnización de daños y prejuicios.

Se trata de trámites jurídicos que pueden resolver el conflicto de manera eficaz, pero requieren de procesos algo complejos que es necesario conocer. Lo más recomendable es que la comunidad de propietarios cuente en todo momento con asesoría jurídica que garantice que el proceso judicial culminará con éxito, ya que en caso contrario estos gastos desestabilizarán completamente el presupuesto de la comunidad. Una Correduría de Seguros experta en soluciones para Comunidades conoce qué productos se adaptan a cada caso.

Fuente: elconfidencial.com y elaboración propia

 

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Conflictos entre propietarios por tenencia de mascotas

perroEs una realidad que hoy en día un gran número de hogares españoles convive con una mascota, principalmente perros y gatos. Y aunque estas mascotas suelen limitar su actividad diaria a las paredes de cada hogar, es inevitable que en ciertos momentos utilicen los espacios comunes del edificio, y es por ello que pasan a ser competencia de la comunidad de propietarios.

Normalmente los estatutos de cada comunidad de propietarios incluyen normas concernientes a la tenencia de mascotas. Hoy comentaremos un caso ocurrido recientemente en Sada (A Coruña), donde un propietario ha conseguido expulsar los perros que convivían en su comunidad.

El denunciante, diagnosticado con “fobia canina”, solicitó al resto de vecinos que se deshicieran de sus perros, pero en un primer momento no lo consiguió; por un lado la presidenta de la comunidad rechazó realizar ninguna acción argumentando que se trataba de un momento económico delicado, eludiendo su responsabilidad, que está entre las competencias del presidente de la comunidad, y por la que debe preocuparse del bienestar de todos los vecinos y del posible daño que puedan crear en otros. Ley de Propiedad Horizontal, reformada por la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas en su artículo 10.

Por otro lado, este propietario acudió al Juzgado de Primera Instancia que rechazó de nuevo su petición, al considerar que no buscaba el beneficio de la comunidad, sino el interés personal propio al padecer una canino fobia.

El vecino afectado apeló a la Audiencia Provincial de A Coruña, que ha terminado dándole la razón y revocando la sentencia inicial del Juzgado de Primera Instancia. En este caso sí se ha considerado que el denunciante buscó el beneficio de la comunidad, ya que en el artículo 16 de su Reglamento de Régimen Interno dice que “se prohíbe la tenencia en los apartamentos o fuera de ellos, de perros, gatos o cualesquiera otros animales que puedan causar molestias, suciedades o ser motivo de peligro o riesgo para las personas”. Este reglamento fue aprobado en 2009, cuando los propietarios de los perros ya eran dueños de los pisos y por tanto tenían total conocimiento del reglamento de la comunidad.

Ahora los afectados deberán acatar esta decisión o presentar un Recurso de Casación ante el Tribunal Supremo, lo que podría implicar la revisión del artículo 16 de su reglamento y obligar a la junta de propietarios a pronunciarse de nuevo.

Este caso evidencia la necesidad de contar con una asesoría jurídica  a la hora de afrontar casos como este,  también para conocer y asumir convenientemente todas las obligaciones de responsabilidad , seguridad, etc. que incumben a la comunidad de propietarios y especialmente a los presidentes que toman decisiones que puede acarrearles incluso delitos penales.

Fuente: laopinioncoruna.es y elaboración propia

 

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