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¿CUMPLE TU COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA NORMATIVA DE ACCESIBILIDAD?

 

¿CUMPLE TU COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA NORMATIVA DE ACCESIBILIDAD?

Vivimos en una sociedad cada vez mas preocupada en derribar las barreras arquitectónicas que obstaculizan el derecho de libre movilidad de todos sus miembros, sin diferenciar a los individuos por edad, talla, habilidades, características físicas o discapacidad. Toda persona debe tener la posibilidad de tener acceso, paso o entrada a un lugar o actividad sin limitación alguna por razón de deficiencia, o minusvalía. La accesibilidad arquitectónica, referida tanto a edificios públicos como privados, se ha convertido en un reto en el que todos debemos participar, más aún las Comunidades de Propietarios, y así lo quiere garantizar la Ley 15/1995 de límites al dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas y la ley 26/2011 del 1 de agosto. En ella se establece como obligación para las CCPP, la ejecución de obras o dotación de servicios comunes para la supresión de barreras. Estas actuaciones se deben llevar a cabo incluso sin acuerdo previo en Junta de vecinos si son solicitadas por discapacitados o mayores de 70 años, ya sean propietarios, trabajen o presten servicios voluntarios en la comunidad, siempre que su coste anual (descontadas ayudas públicas o subvenciones) no exceda doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el presupuesto de la obra supera esta cifra, la Comunidad estará en la obligación de ejecutar y costear las obras de accesibilidad (según el artículo 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal o LPH) cuando así lo determinen la mayoría de los propietarios, teniendo la obligación de contribuir todos sin excepción, incluso los que no hayan votado a favor. En el caso de que no se pueda conseguir una mayoría, es el Juez competente quien se pronunciará al respecto, en un plazo máximo de 20 días. Cabe apuntar que los propietarios asumen que pagarán el costo de las modificaciones arquitectónicas, conforme al porcentaje de participación fijado en el título constitutivo de la división horizontal de la casa, y no según el criterio de que pagan más quienes más uso hagan de las instalaciones proyectadas.

En un primer momento, puede parecernos que los elementos principales que impiden un óptimo acceso son las barreras físicas como los escalones o los desniveles de rellanos, pero plazas de aparcamiento estrechas, puertas pesadas o incluso una iluminación escasa también son obstáculos que necesiten una modificación. Para todos estos casos hay distintas soluciones que eliminarán esas barreras arquitectónicas y harán que nuestro edificio sea accesible:

  • Rampa: Principalmente indicada para evitar los primeros escalones que conducen al rellano de planta. En ocasiones no es posible realizar esta obra debido a los costes, al espacio requerido o a las normativas establecidas. Es una obra que conlleva riesgos en su ejecución con afectación de terceros.
  • Silla salva escaleras: Si una rampa no es posible, otra opción son las sillas salva escaleras. Sus ventajas son su bajo coste y el poco espacio requerido, aunque quizás no es la solución idónea para una persona que utilice silla de ruedas, ya que se requiere un esfuerzo para trasladarse de una silla a otra.
  • Plataforma salva escaleras: Ideal para sillas de ruedas. Este dispositivo puede subir y bajar tramos rectos o incluso curvos. Además, otros usuarios sin discapacidad también pueden beneficiarse de ella usándola para subir el carro de la compra, el carrito del bebé, etc. Si el anclaje se realiza a elementos estructurales tendrá la consideración de rehabilitación.
  • Ascensor: Si se dispone del espacio suficiente y el desnivel es mayor de 3 metros, ésta es la mejor solución. Será aprovechado por toda la comunidad, pero requiere una inversión importante. Esta obra afecta a estructuras y precisa un seguro de rehabilitación.
  • Cota Cero: La opción que acaba definitivamente con las barreras arquitectónicas es llevar el ascensor a Cota Cero. Permite quitar todas las escaleras del portal y llevar el ascensor a nivel de calle, de tal manera que ningún obstáculo priva de su accesibilidad. El Promotor (la CP es responsable de los daños a la propia obra y a terceros)
  • Videoportero: Este dispositivo que permite establecer comunicación entre el exterior y la vivienda, así como la apertura de puerta del portal o urbanización debe estar situado a una altura que facilite su utilización por cualquier persona, independientemente de sus capacidades o estatura. Puede tener la calificación de obra de reforma o rehabilitación según las características del edificio.
  • Puerta de acceso: Debe disponer de una anchura cómoda y suficiente, un peso adecuado que no dificulte su uso y los mecanismos de apertura (llave, pulsador, etc.) deben ser sencillos de utilizar.
  • Escaleras: Deben tener la anchura suficiente, pasamanos a ambos lados y un pavimento correcto. Obra de rehabilitación clara porque su apoyo afecta a estructura.
  • Iluminación: Se deben tener en cuenta dos aspectos, la adecuada intensidad y el tiempo en el que la luz permanece encendida en el caso de existir temporizadores. Obra de reforma con posibles daños preexistentes.
  • Garajes: La apertura de la puerta del garaje debe ser automática, que no requiera descender del vehículo para ser abierta, el aparcamiento debe tener una anchura adecuada y un pavimento correcto. Obra de reforma con afectación en la contratación del seguro multirriesgo del edificio.

Conviene recordar que las obras a favor de la accesibilidad también tienen sus propios obstáculos, por lo que resulta necesario apostar por un seguro todo riesgo rehabilitación que garantice el conjunto de los trabajos de construcción e instalaciones, el costo del material y de la mano de obra, además de los materiales que aún no hayan sido colocados y estén acopiados a pie de obra.

Fuentes: Discapnet.es y elaboración propia.

 

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El pago de las obras de cota cero no es obligatorio para los propietarios de los locales

ascensor cota ceroSegún una sentencia del Tribunal Supremo, los propietarios de locales comerciales no tienen obligación de pagar la obra para bajar el ascensor a cota cero en comunidades de propietarios si los estatutos les eximen del pago de los gastos de conservación y mantenimiento del ascensor.

Esta situación es frecuente ya que en muchos casos estos locales, a través del título constitutivo, están exentos de pagar pequeñas reformas del ascensor u otros arreglos. De esta forma si el edificio cuenta con un ascensor y los estatutos de la comunidad eximen a los propietarios de los locales o sótanos del pago del mantenimiento y conservación del mismo, la exención incluye también los gastos de bajada a cota cero.

Para el Tribunal Supremo las obras de bajada a cota cero equivalen a otras obras de mera reforma o sustitución del ascensor.

Requisitos y condiciones para bajar el ascensor a cota cero

En edificios que presentan mala accesibilidad, muchas comunidades de vecinos deciden situar el ascensor a cota cero, es decir al mismo nivel que la salida a la calle, para hacerle la vida más fácil a todos los vecinos, y sobre todo a personas con alguna dificultad de movimiento, o con movilidad reducida. ¿Qué requisitos y condiciones hay que cumplir?

En los casos en los que la petición de obra de accesibilidad la realicen propietarios que no sean ni personas mayores ni con movilidad reducida a causa de discapacidad, el art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, deja constancia que para su aceptación se requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.

En cambio, cuando la solicitud la realizan personas mayores de setenta años o con minusvalía, se aplicaría el art. 10.1, b) de la LPH, que manifiesta el carácter obligatorio de realizar las obras de accesibilidad (bajar el ascensor a cota cero, instalación de rampas u otros dispositivos mecánicos y electrónicos). En este caso no se necesitaría ningún acuerdo previo de la Junta de Propietarios y es una responsabilidad exclusiva de quien ejerza el cargo de presidente.

Cuando el importe repercutido anualmente no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, será obligatorio realizar la obra, una vez deducidas las subvenciones o ayudas públicas.

Antes de realizar cualquier obra, sería conveniente consultar la posibilidad de obtención de ayudas públicas y de contar con un buen Seguro Todo Riesgo Rehabilitación que respalde a la Comunidad de Propietarios para proteger el patrimonio de los propietarios (tiene el carácter de Promotor con sus derechos y obligaciones que establece la LOE) en caso de presentarse un siniestro durante su ejecución o incluso finalizadas las obras.

Fuente: gasteizhoy.com y elaboración propia

 

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Barreras en la eliminación de barreras

barreras accesibilidad edificiosLas barreras arquitectónicas limitan que muchas personas vivan plenamente dentro de la sociedad, anulan en algunos casos su derecho al trabajo, a acceder a la cultura, y a la diversión. Se considera una barrera cualquier obstáculo que impida a personas con alguna discapacidad física realizar su vida cotidiana.

Muchas veces se encuentran en edificios residenciales y suponen dificultades para acceder a la propia vivienda. Recluyendo en algunos casos a personas en su domicilio porque no pueden salvar la distancia que hay hasta el exterior del edificio. El Real Decreto Legislativo 1/2013 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social obliga a que los edificios susceptibles de ajustes razonables sean accesibles antes del 4 de diciembre de 2017. En caso de incumplimiento, la Administración podrá sancionar a la comunidad de propietarios que no cumpla con las condiciones de accesibilidad.

Para regular esta situación se aprobó la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que introducía una modificación en la Ley de Propiedad Horizontal, generaba un marco normativo para llevar a cabo la eliminación de barreras y pretendía llenar las lagunas legales existentes. Sin embargo, según el Cermi (Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad), los problemas de accesibilidad en los edificios no se han solventado y el 70% de edificios residenciales en España siguen sin ser accesibles.

El problema  de que esto ocurra se encuentra en la financiación, ya que la Ley de Propiedad Horizontal establece que los costes derivados de las obras y actuaciones de adecuación de los edificios a las condiciones de accesibilidad sean asumidos por las comunidades de propietarios .

Para que no haya que renunciar a estas obras se ha aprobado por unanimidad una proposición de ley impulsada por el Grupo Socialista que insta al Gobierno a adoptar las medidas y realizar una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para que los costes derivados de las obras sean asumidos por las comunidades de propietarios con independencia de su coste, como ocurre actualmente y las Comunidades Autónomas y el Estado habiliten mecanismos de financiación para que los propietarios insolventes no tengan que hacer frente al pago de las mismas.

Es importante que una comunidad conozca todos los ajustes que debe realizar para eliminar estas barreras, y puede encontrar en su correduría de seguros información y asesoramiento sobre todos los aspectos a tener en cuenta para llevarlos a cabo. Es una obligación de quien ejerza la función de presidir la Comunidad de Propietarios de realizar los trabajos de adaptación para suprimir las barreras arquitectónicas.

Fuente: elmundo.es y elaboración propia

 

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Los edificios deberán ser accesibles por ley

accesibilidad comunidades silla de ruedasA partir de 2017 se dará un paso más hacia la eliminación de barreras para personas con discapacidad, pero también se añade otra obligación para las comunidades de propietarios. El 4 de diciembre de 2017 es la fecha límite para realizar los ajustes necesarios en cualquier edificio que permitan a las personas con discapacidad disponer de los elementos comunes al igual que cualquier otro vecino, lo que puede afectar a la entrada del inmueble, también a los jardines, el garaje…. Y cualquier otro servicio comunitario. Dependiendo de las características de cada inmueble, las reformas podrán consistir en la instalación de rampas, salvaescaleras, ascensores u otros elementos mecánicos o electrónicos que faciliten la circulación.

Aunque muchos edificios ya han sido adaptados previamente o han dado algunos pasos para mejorar su accesibilidad, son mayoría los que aún conservan algunos escalones o elementos que dificultan la autonomía de personas en silla de ruedas o con movilidad reducida. Incluso se encuentran edificios con pocas plantas que directamente carecen de ascensor. Un simple andador que facilita la estabilidad al caminar, necesita la adaptación de los accesos.

El diagnóstico y ejecución de soluciones supone un reto, pero el mayor desafío que deberá afrontar la comunidad para cumplir con esta legislación será a nivel económico. Estas obras pueden tener un alto coste. Paradójicamente quien más necesita las obras, resulta ser el más débil económicamente. Se podrá recurrir a la solidaridad vecinal, facilitando los acuerdos para tal fin, al esfuerzo empresarial de las empresas fabricantes e instaladoras, reduciendo el precio de las obras necesarias, como forma de patrocinio o mecenazgo, las instituciones locales y autonómicas, facilitando las normas y requisitos, las fundaciones, dedicando especial atención a ésta necesidad social, o al asesoramiento profesional adecuado de los Administradores de Fincas colegiados para coordinar las complejas tareas de acometer éste cambio.

Sin duda se trata de un enorme reto a afrontar en las comunidades, y por extensión para el Corredor de Seguros que tiene reservado un importante papel para minimizar los riesgos por daños propios y a terceros de obras tan complejas. Junto con la gestión de la obra necesaria será muy importante además contar con un seguro para la rehabilitación y mantenimiento del edificio que ayudará a afrontar los gastos y posibles contratiempos que surjan al realizar la adaptación.

Fuente: Elpais.com y elaboración propia

 

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