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La protección de la denominación “Administrador de Fincas”

administrador de fincasEl intrusismo en las diferentes profesiones es algo que ha existido siempre, en épocas de crisis aflora el fenómeno del “trasvase” de unas profesiones a otras y la administración de fincas no es una excepción. De hecho es una de las profesiones que más lo están sufriendo debido a la carencia de una regulación sobre los requisitos y conocimientos que debe tener un administrador de fincas para ejercer y a la presión que ejercen las empresas proveedoras de las Comunidades de Propietarios sobre los mismos.

Pues bien, la Sala 3ª del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia muy interesante de fecha 8 de Noviembre de 2016 por la que se fija el criterio acerca de quién puede denominarse como “administración de fincas”. El Tribunal destaca que la marca “Administrador de fincas” es habitual para designar a los profesionales dirigidos al servicio y conservación de los bienes, asesoramiento de cuestiones relativas a bienes inmuebles y específicamente la gestión de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, para cuyo ejercicio se dispone en el Real Decreto 693/1968, de 1 de Abril que será requisito indispensable estar colegiado en la corporación que se crea por este Real Decreto, para lo cual se constituyen diferentes colegios profesionales. Consultar la sentencia íntegra en este enlace.

De esta forma el Supremo declara no válida la marca relativa a “administradores de fincas” como asociación si no se pertenece a su colegio profesional, ya que crea confusión en el mercado, y anula la inscripción de una empresa denominada Asociación Profesional de Administradores de Fincas (APAF), porque su nombre y los servicios que oferta pueden inducir a error a los consumidores.

Es necesario que el profesional esté colegiado porque garantiza su formación, su cumplimiento de un código deontológico y el respaldo de un organismo capaz de responder con su seguro de responsabilidad civil ante cualquier mala praxis profesional. Así se refleja en esta sentencia que sienta el criterio contrario al de apostar por una absoluta liberalización de servicios profesionales que tan mal resultó en nuestro país con otras profesiones.

Los Colegios y sus Colegiados tienen un futuro prometedor si son capaces de convencer a la sociedad de que son profesionales íntegros, que cuidan el patrimonio de sus clientes como “un buen padre de familia” y les procuran las mejores empresas de servicios de manera imparcial. Falta por resolver como se gestiona el incremento de profesionales, personas físicas, que se transforman en sociedades, personas jurídicas, con apetito multidisciplinar.

Fuente: medios sectoriales y elaboración propia

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La responsabilidad penal del Administrador de Fincas

Responsabilidad penal del administrador de fincasEn todos los colectivos existen profesionales que cometen ilícitos penales que merecen sanción penal, y aunque no es nada común que el profesional de la Administración de Fincas caiga en conductas de este tipo, es preciso ahondar en la casuística de los supuestos que se han dado para actuar de forma preventiva y conocer mecánicas de actuación que eviten errores donde se puedan derivar responsabilidades de esta índole.

Éstas son algunas conductas de interés que han aparecido en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales:

  • Apropiarse de los fondos de la cuenta corriente de una comunidad

Con la nueva redacción del Código Penal la conducta que antes se sancionaba como apropiación indebida ha pasado a ser ahora una administración desleal que comete el administrador cuando perjudica patrimonialmente a su principal( generalmente las Comunidades de Propietarios) distrayendo el dinero cuya disposición tiene a su alcance.

  • El delito de intrusismo

Este es un tipo penal que ha dado lugar a muchas reivindicaciones por los administradores de fincas y con razón, ya que sería deseable que se reconociera por Ley la atribución concreta de la gestión de las comunidades de vecinos unido a la titulación específica y que sea esta la de administrador de fincas colegiado.

El Tribunal Supremo recoge en una sentencia que la marca “Administrador de Fincas” se refiere solamente a la colegiación necesaria para el ejercicio de esa profesión, pero no establece como requisito para la obtención del título oficial correspondiente el seguimiento de unos estudios específicos y la superación de unas pruebas concretamente dirigidas a acreditar la capacitación necesaria para el ejercicio de esa profesión. Por ello, el Tribunal Supremo excluye que el ejercicio de esta actividad sin estar colegiado no conlleva la comisión del delito de intrusismo, por lo que se hace preciso una reforma legal para reglamentar el ejercicio de la profesión de administración de fincas con la concesión de una titulación propia ejercida por quienes pertenecen a cualquiera de los colegios territoriales.

  • Falsedad documental y administración desleal

En este supuesto se da por ejemplo en el caso de un administrador de fincas que se prevale de su condición para desviar a fines propios fondos de la comunidad, simulando actas de aprobación de cuentas con partidas que no se corresponden con el patrimonio de la comunidad.

En este caso suele concurrir una conducta de falsedad en documentos, porque para poder derivar los fondos a su cuenta tiene que realizar varias falsedades documentales.

  • Imprudencia profesional del administrador de fincas

En las actuaciones de los administradores de fincas pueden darse circunstancias en las que ocurran imprudencias que sean determinantes de muerte o lesiones de los miembros de la comunidad por omisiones graves o menos graves. La Ley de Propiedad Horizontal recoge en el artículo 20 que son obligaciones del administrador de fincas las siguientes:

  1. a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  2. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  3. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
  4. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  5. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  6. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Por lo tanto la no ejecución de alguna de ellas que conlleve una imprudencia y que suponga una muerte o lesiones podrá conllevar un ilícito penal. La clave en estos casos será entender si ha habido infracción del deber de diligencia en la actuación profesional del Administrador de Fincas para determinar la responsabilidad penal.

  • Delito de corrupción entre particulares.

Esta es una modalidad delictiva que se introdujo en el Código Penal para sancionar conductas de particulares que estuvieran relacionados con conductas de corrupción entre particulares sin intervención de la Administración, y que castiga la conducta de las “comisiones” para mejorar a unas personas en perjuicio de otras a la hora de llevar a cabo relaciones comerciales o contratar determinados servicios en una comunidad, por ejemplo cuando se suscribe un seguro de una compañía concreta por ser agente exclusivo de la misma, cuando se contrata un mantenimiento de ascensores por el beneficio personal o cuando se recomienda una empresa de servicios en la que se tienen intereses.

 

Fuente: elderecho.com y elaboración propia

 

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Los administradores de fincas hacen propuestas para impulsar la rehabilitación y la regulación de la vivienda

administración de fincasUna de las propuestas que los Colegios de Administradores de Fincas han trasladado, junto al consejo general que reúne a estas entidades, a diferentes formaciones políticas, es la de incentivar el alquiler fiscalmente y buscar nuevas formas de acceso a la vivienda, como la compra temporal o parcial, o el derecho de uso, entre otras.

También trasladaron  una serie de propuestas para mejorar la regulación de la vivienda e impulsar la rehabilitación. En cuanto la regulación de la vivienda proponen distintas reformas en la legislación:

– Una nueva Ley de Propiedad Horizontal para los edificios del siglo XXI, ya que los costes y las obligaciones de los propietarios son mucho mayores.

– Incorporar la tecnología para que se regule su uso en las comunidades de propietarios y mejorar su administración.

– En cuanto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, eliminar la necesidad de registrar los contratos para no perjudicar la seguridad y el dinamismo del alquiler.

Para  conseguir un mantenimiento adecuado de los edificios y rehabilitar todos aquellos en mal estado de conservación proponen una serie de medidas para dotar al mercado de la financiación necesaria:

– Constitución de un fondo acumulativo para financiar estos proyectos. En los proyectos de eficiencia energética las inversiones pueden pagarse con los ahorros obtenidos.

– Deducciones fiscales. La vivienda soporta una gran carga fiscal, que es necesario reducir, de tal modo que el IVA, tasas e impuestos municipales puedan ser reducidos para las obras de conservación, rehabilitación y supresión de barreras arquitectónicas.

– Una oficina única de tramitación de las ayudas para tener acceso a la información de forma precisa y ágil.

– Unificar las normas que afectan a los edificios y que las principales obligaciones sean similares en todo el país y se mantengan de manera continuada en el tiempo

Por último, demandan una regulación adecuada de la actividad de los administradores de fincas, de modo que “pueda darse una gestión profesional, eficaz, segura y responsable a las crecientes obligaciones técnicas, jurídicas, laborales y fiscales que afectan al mundo inmobiliario”.

Todas estas propuestas tienen como objetivo facilitar el trabajo entre los propietarios y los Administradores de Fincas, para intermediar y asesorar en esta relación y en las obligaciones del profesional lo más adecuado es contar con asesoría jurídica especializada en Administradores de Fincas.

Fuente: 20minutos.es y elaboración propia

 
 

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El administrador de fincas “3.0”

administrador de fincas 3.0Son muchos los cambios que se han producido con el boom de Internet, la revolución de los dispositivos móviles o el auge de las redes sociales, y es el turno ahora de los Administradores de Fincas de acercarse al modelo 3.0 para dar respuesta a las necesidades de los nuevos vecinos: los nativos digitales.

Para ello ya existen las herramientas que les ayudarán, con las que se poco a poco desaparecerán tareas arduas, como las actas de las juntas hechas a mano o puntear los recibos uno a uno. El objetivo de estas herramientas es ganar tiempo, rentabilizar una profesión, ayudar a automatizar algunos de sus procesos y generar, presentar y analizar la información. Las mejoras que se pueden conseguir con el uso de estas herramientas son múltiples, ahora el Administrador puede hacerse cargo de tareas como regular el uso de instalaciones comunitarias, la pista de tenis, las salas de reuniones, el acceso a las piscinas, se pueden gestionar rápidamente sirviéndose por ejemplo del uso de los dispositivos móviles y aplicaciones específicas.

También le ayudarán a mejorar sus relaciones con vecinos y proveedores, gestionar la morosidad, y ofrecer una mayor versatilidad en las reuniones.

En un entorno cada vez más complicado y complejo de las relaciones intervecinales, la tecnología está al servicio del Administrador de Fincas aportándole valor añadido, proactividad y ahorro de tiempo en su gestión. Está en su mano aprovechar sus beneficios, con la ayuda y asesoramiento de una correduría de seguros especializada en comunidades para la gestionar las tareas relacionadas con los seguros, siniestros, incidencias y mantenimiento del edificio,como José Silva.

Fuente: inmodiario.com y elaboración propia

 

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