RSS

Archivo de la categoría: Uncategorized

¿MI CASA ES ACCESIBLE?

Quedan muy pocos días para adaptar portales y escaleras al Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad regulado en la disposición adicional tercera del Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las personas con discapacidad-Real Decreto Legislativo 1/2013 del 29 de noviembre y también del Texto Refundido de la Ley de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en su artículo 2.5 contenido en el Real Decreto Legislativo 7/2015 del 30 de octubre. Toda una retahíla de textos legales que como viene siendo habitual en nuestro país, se incumplirá y se prorrogará. ¿Cuántas veces hemos subido la maleta en peso porque las escaleras de entrada de nuestro portal no están adaptadas, no hay rampa por ejemplo? O en el peor de los casos, ¿si hemos tenido que subir las escaleras con muletas? A mí personalmente, me ha pasado y la verdad es una experiencia bastante desagradable si no eres muy ducho como yo en manejarte con las muletas, casi todos somos neófitos en su manejo. Y peor aún si nos ponemos en el lugar de personas con discapacidad u otros problemas de movilidad.

Las comunidades de propietarios están obligadas a adaptar todas sus escaleras de acceso y portales antes del 4 de diciembre de 2017. Cualquier vecino con discapacidad o mayor de 70 años-o que tenga personas de ayuda en similares circunstancias- puede exigir, siempre que su coste no supere 12 mensualidades de gastos comunes, que se lleven a cabo las obras de accesibilidad, instalación de rampas, elevadores, salva escaleras.

En algunas comunidades autónomas y ayuntamientos, existen ayudas para sufragar esos gastos, por ejemplo:

  1. Obras de conservación del edificio. Ayudas de hasta 11.000 euros por vivienda.
  2. Actuaciones para la regeneración urbana. Ayudas entre 11.000 y 30.000 euros para sustituir un inmueble derruido.
  3. Apoyo a la tramitación del Informe de Evaluación del Edificio, con un máximo de hasta 500 euros por inmueble y del 50% del coste del documento.
  4. Fomento a la ciudad sostenible, con apoyo a la sustitución de infraviviendas o infraestructuras.

Estas ayudas las pueden solicitar los propietarios y las comunidades de propietarios en cada organismo correspondiente. En general las ayudas precisan la elaboración de un proyecto de actuación o una memoria elaborada por un técnico.

Sea cual sea el alcance o las necesidades del edificio, no hay que olvidar contar previamente con un seguro de rehabilitación, porque la Comunidad de Propietarios adquiere la condición de Promotor, que cubra todos los riesgos que implican este tipo de obras, especialmente graves si afecta a elementos estructurales, tanto para los operarios como para los vecinos o el propio edificio. Aquellos edificios donde interviene un Administrador de Fincas colegiado gozan de la gran ventaja de acceder a condiciones exclusivas.

Fuentes: elaboración propia

Anuncios
 
 

Siniestros en bajantes comunitarios

blog_3260_0.jpg

El agua y las redes de suministro y evacuación causan la mayor parte de los siniestros en los edificios. Las bajantes, son tuberías que dan confort a la vida en comunidad, es difícil imaginar que cualquier vecino tuviese que salir de su vivienda para darse una ducha o deshacerse de la materia orgánica, están consideradas como elemento común, por lo tanto la Comunidad de propietarios es la responsable de su mantenimiento y de los daños que puedan ocasionar tanto a los co-propietarios como a terceros por daños personales o materiales.

¿Es de interés que estén cubiertos estos siniestros por el seguro de la comunidad? Entre las diferentes coberturas que tiene el seguro de la comunidad se encuentra la cobertura de daños causados por agua, que cubre tanto los daños causados por las conducciones de agua potable como de agua residual, siendo recomendable que cubran las conducciones comunitarias, puesto que las privativas deberían estar cubiertas por los seguros del hogar individuales.

La mayoría de pólizas de seguro de comunidades multirriesgo incluyen además una limpieza anual de los bajantes de la comunidad, de cara a evitar posibles emboces y los daños que estos pueden ocasionar. Según la Memoria Social del Seguro del año 2015 los siniestros que causa el agua le suponen a las compañías de seguros la mayor frecuencia de pagos. Esta cobertura, parece por tanto, de especial importancia para el equilibrio del presupuesto de las comunidades de propietarios. También es importante asegurarse que incluya las garantías para la localización y la reparación de averías, así como la Responsabilidad Civil de daños por agua a terceros.

Así, si se produce una avería podremos hacer uso del servicio de reparaciones, que suele responder en plazos muy cortos de tiempo y estaremos y estaremos a salvo de otros problemas de convivencia.

En caso contrario, si decidiéramos resolver una avería a través de alguna empresa por nuestra cuenta, aunque el seguro cubriera el coste, deberemos exigirle una copia de la póliza de responsabilidad civil que debe tener contratada dicha empresa, ya que si se produjera un fallo en la reparación de la avería el seguro de la comunidad, en principio, no lo cubriría.

Como vemos lo más aconsejable ante la avería de un bajante comunitario es hacer uso del servicio de reparaciones de nuestra compañía aseguradora.

Fuente: elaboración propia

 

Un vecino músico en la Comunidad

7913748.jpg

Un vecino músico tiene muchas papeletas para convertirse en un vecino conflictivo en su comunidad, y es que, siendo sinceros, oír la misma interpretación (ya sea de canto o musical) una y otra vez mientras se ensaya, sobre todo si es a deshoras, puede resultar molesto para sus vecinos.

Para evitar este tipo de conflictos, el horario en el que se puede hacer ruido está legislado por cada ayuntamiento, y por norma general de 8/9 de la mañana a 10/11 de la noche está permitido hasta 35 dB, aunque hay ciudades que tienen protegida la hora de la siesta. Pero aun respetando el horario y decibelios permitidos pueden surgir conflictos que se agravan en el caso de tratarse de una vivienda de alquiler, donde las quejas irán dirigidas al propietario de la vivienda.

Por eso es aconsejable llevar a cabo las siguientes recomendaciones en el caso de que hayamos alquilado una vivienda y seamos el nuevo vecino músico:

  • Por supuesto, respetar el horario permitido por el ayuntamiento de nuestra ciudad para nuestros ensayos, y evitar tocar a la hora de la comida y la siesta aunque esté permitido. Consultar los Estatutos, la normativa municipal en su web y dirigirse al Administrador de Fincas.
  • Cerrar puertas y ventanas y tocar en la habitación más alejada del colindante para que llegue el menor sonido posible.
  • Evitar enfrentamientos con los vecinos siendo respetuosos e intentando llegar a un acuerdo. Preguntar por alguna situación personal como el trabajar en turno de noche y descansar de día, intentar llegar a un acuerdo sobre las horas en las que descansa para evitar ensayar en ese horario.
  • Si no es posible cumplir ese horario y necesitamos unas horas determinadas de ensayo, ya que es nuestra profesión, siempre existe la posibilidad de insonorizar nuestra vivienda, para lo que tendríamos que solicitar autorización al dueño de la vivienda en caso de alquiler.

Por otro lado, además de asegurar el descanso de los vecinos es importante también asegurar nuestros instrumentos, por eso queremos aprovechar para recordar que en el caso de encontrarnos de alquiler si queremos asegurar nuestros bienes es necesario contratar un seguro que incluya los instrumentos musicales, detallarlos expresamente si el valor unitario de los mismos los califica de objetos especiales, ya que el seguro del propietario no los cubriría.

Lo aconsejable en este caso sería un seguro a “primer riesgo” en valor de continente , porque la vivienda no es de nuestra propiedad y un valor de contenido coincidente con el valor real o a nuevo, en todo caso, cobertura de Responsabilidad Civil por los daños que pudieras causar a terceros, algunos instrumentos son voluminosos y pesados.

Aunque todavía son poco conocidos los seguros de instrumentos musicales, ya resulta factible comprar la tranquilidad de tenerlos asegurados ante un robo, daños por caída u otras causas desde 90 euros anuales aproximadamente. Si le quieres… protégelo.

Fuente: unespa.es y elaboración propia.

 

Pérdida del alquiler, ¿cómo asegurar el cobro?

alquiler--647x231.JPGAlquilar una vivienda o local, es una fuente de ingresos también para algunas Comunidades de Propietarios que obtienen rentas presupuestadas, destinadas a cubrir los gastos de mantenimiento del inmueble. Sin embargo son múltiples los motivos por los que un arrendatario puede incumplir su obligación de pagar las mensualidades de renta de alquiler. Si la situación persiste, debe iniciarse un procedimiento judicial conocido como procedimiento de desahucio con el que se obtendrá una resolución judicial que ordenará el desalojo del arrendatario de la vivienda o local, y en su caso, el pago de la cantidad debida hasta la recuperación de la posesión.

Pero ante el impago del alquiler, y con independencia de la acción judicial de desahucio mencionada anteriormente, existen una serie de garantías con el fin de que el propietario logre el cobro de lo adeudado por el arrendatario:

  • Fianza: aunque su fin es asegurar la indemnización por los desperfectos que se puedan producir, también se utiliza para hacer frente al posible impago de rentas.
  • Aval bancario: esta opción no está al alcance de muchos inquilinos.
  • Seguro de alquiler: al contratarlo el propietario se asegura de antemano de cobrar la renta, tener cubiertos los daños vandálicos (hasta el límite estipulado en la póliza) y de que recibirá asistencia jurídica para el desahucio en el caso de necesitarla.

Pero, ¿cuantas mensualidades cubriría la póliza? Todas las rentas impagadas a partir del segundo mes (ya que el primer mes se supliría con la fianza) hasta el momento de la recuperación del inmueble. El límite será el número de mensualidades contratadas en la póliza , actualmente se puede optar por 6, 9. 12 o 24 meses

La póliza puede confeccionarse como un auténtico “llave en mano” si se añaden otras garantías opcionales como la sustitución de la llave y el bombín tras el lanzamiento; la cobertura de impago de luz, agua y teléfono; la limpieza del piso tras la salida del inquilino; la posibilidad de comparar el estado del inmueble antes y después para valorar el retorno de la fianza; el certificado energético; y asistencia urgente de fontanería, electricista y cerrajería.

Con la contratación de un seguro de alquiler estaremos más tranquilos como propietarios, sabiendo que en el peor de los casos, si tuviéramos que iniciar un procedimiento de desalojo, la aseguradora defendería o reclamaría los derechos del arrendador en vía judicial en todos los conflictos directamente relacionados con el alquiler, dando cobertura a:

  • El juicio de desahucio por falta de pago de rentas.
  • Los honorarios y gastos de abogado.
  • Los derechos del procurador.
  • Los gastos de otorgamiento de poderes para pleitos, así como las actas, requerimientos y demás actos necesarios para la defensa de los intereses del asegurado.
  • Deterioros inmobiliarios y/o el robo del continente del inmueble causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo y que se constaten tras su desalojo forzoso o salida voluntaria del inmueble.
  • Aunque éste tipo de seguros resultan económicos, alrededor del 4 % del importe anual de la renta de alquiler, existen ventajas añadidas como la deducción fiscal en el IRPF según la Comunidad Autónoma, del “importe de las primas de contratos de seguro sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos”.

Fuente:  cafur.es y elaboración propia

 

Cobertura de daños estéticos

seguro-hogar-esteticos.jpg

Los seguros multirriesgo, tanto los de comunidad de propietarios como los de hogar, pueden llegar a ser tan completos que muchas veces no sabemos el alcance real que tiene nuestra póliza. Entre tantas coberturas destaca una incorporada recientemente a éstas pólizas-paquete, que complementan el objeto principal del seguro como es la reparación o indemnización de los daños: los daños estéticos o reposición estética.

Pero, ¿qué se entiende por daños estéticos? La propia definición nos orienta en la dirección que las compañías de seguros han querido dirigirse. Son los desperfectos que afectan a la estética del contenido y continente de una vivienda tras un siniestro y que alteran las características originales de la vivienda o edificio. Por lo tanto, son los daños que se han ocasionado de forma indirecta por un accidente anterior o como consecuencia de su reparación, y que pueden afectar al continente, al contenido, o a ambos. Es decir no hay reposición estética si previamente no hemos sufrido un siniestro amparado en el contrato de seguro, en definitiva se aplica después de reparar el daño principal.

Veamos en qué consiste a través de este ejemplo: Hemos sufrido una fuga de agua en el cuarto de baño, y a la hora de arreglar la avería se han roto varios azulejos al tener que quitarlos para acceder a la tubería. Si disponemos de esta cobertura el seguro se haría cargo de reponer dichos azulejos, pero puede que ya no se fabriquen esos mismos azulejos y sea imposible encontrarlos en el mercado. En ese caso cubrirá la sustitución de todos los azulejos por unos nuevos de calidades similares, ya que sustituir dos o tres por otros parecidos, pero no iguales, más que un arreglo sería una chapuza, sufriendo así un daño estético. Técnicamente podrían denominarse daños consecuenciales. Tener ésta cobertura nos asegura tener una casa armoniosa y no una trinchera, pero hay que observar los límites económicos y la delimitación espacial, no es lo mismo disponer de una suma asegurada de mil euros que de tres mil, o que se aplique a la estancia afectada u otras estancias colindantes.

Esta cobertura puede estar incluida por defecto en la póliza, en las Condiciones Generales, o puede ser añadida de manera adicional, en el momento de la contratación del seguro o a través de un suplemento al mismo. Por último, tendremos que tener en cuenta una cuestión importante, y es que ésta garantía novedosa sólo cubre al asegurado. Si ocasionamos daños estéticos a un tercero tendríamos que comprobar si nuestra póliza se haría cargo de este siniestro mediante la garantía adicional de Responsabilidad Civil, situación frecuente a causa de la rotura de tuberías o fugas ocasionales del agua.

Fuente: Elaboración propia

 

¿Qué hacer con un vecino ruidoso?

vecinos-ruidosos.jpg

Cuando vivimos en una comunidad de propietarios, la convivencia con el resto de vecinos puede generar pequeñas dificultades que se resuelven con algo de cortesía y mucha empatía o verdaderos problemas que afectan al rendimiento. Sabio es el dicho “para evitarte conflictos, que tu lengua no se adelante a tu pensamiento”. El tipo de vecinos que nos encontremos es como una lotería y nos puede tocar un residente problemático, molesto o ruidoso con el que tener que lidiar en nuestro día a día.

Pongámonos en el caso de tener un colindante (ya sea una vivienda o local) ruidoso que perturba nuestro descanso y tras comunicar y advertirle el hecho, no se ha solucionado esta situación. ¿Cómo podemos actuar entonces? Actualmente podemos utilizar dos vías, la primera acudir a la ley que regula lo concerniente a una comunidad, la Ley de propiedad Horizontal, la cual establece en su artículo 7: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.” La segunda, utilizar los servicios de un Mediador en asuntos civiles y mercantiles, cuyas funciones regula la ley 5/2012 de 6 de julio y que algunos colegios profesionales de Administradores de Fincas tienen disponibles.

Mientras tanto, los pasos a seguir para atajar el problema podrían ser los que aconseja el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid):

  1. En primer lugar, hay que acudir al causante de las molestias e intentar solucionar el problema.
  2. Si la situación no mejora, hay que ponerlo en conocimiento de quien ejerza el cargo de presidente de la comunidad para que medie en el conflicto. Es aconsejable que dicha comunicación sea fehaciente (copia firmada por el vecino que ocasiona los problemas con cumplimentación de sus datos personales, burofax y por último carta notarial).
  3. Si tras las amonestaciones el problema persiste, los propietarios reunidos en junta, convocada a tal efecto, podrán tomar medidas legales entablando una acción de cesación (a través de los tribunales para acabar con su actitud). Es vital que dicho punto venga reflejado en el orden del día, y de ser acordado en Junta de Propietarios el interponer una Demanda judicial, es importante aportar junto a ella:
  • Comunicación fehaciente de apercibimiento efectuado al infractor o infractora; puede resultar dificultoso identificar a la persona o personas causantes, en cuyo caso se dirigirá al titular del inmueble o quien figure como arrendatario.
  • Certificación del acuerdo comunitario en el que se aprobaron dichas
  • Actas policiales que amparan la demanda.

Por ese motivo es aconsejable avisar a la policía para que levante acta de dichas perturbaciones cuando se produzcan y no quede en “tu palabra contra la mía”. Habrá que solicitar el acceso y fotocopiar el acta levantada por los agentes de la “patrulla verde” en dicha intervención y recoger dicha acta en la Jefatura de Policía.

Normalmente los propios Ayuntamientos disponen de Ordenanza sobre protección contra ruidos y vibraciones en la que se hace referencia a la convivencia diaria y a los límites sonoros dependiendo del momento del día en que se produzcan. Le recomendamos acceda a la página web de su Ayuntamiento para observar si la misma recoge dichas Ordenanzas.

Conviene recordar que “hay conflictos que solo el tiempo dirá si por lo menos son solucionables por desgaste” y “un saludo en lo posible no se le niega a nadie, no darlo genera conflicto y guerra”, Si a pesar de todo lo comentado llega el caso de tener alguna duda sobre el procedimiento judicial a seguir llegado el caso, su Correduría de Seguros especializada en comunidades de propietarios les asesorará, pero además de prestarle apoyo legal puede contratar protección jurídica que le respaldará durante todo el proceso, que no resulta fácil ni barato. Alcanzar “la paz” en una comunidad de propietarios puede suponer más de un año de gestiones y un desembolso superior a los 18.000 euros.

Fuente: fincadmin.com y elaboración propia

 

Aumenta el número de viviendas unipersonales

PROINCA_PISOS_ALQUILER_MADRID_otamend_estudio_mixto.jpg

En cualquier ciudad el anonimato es un valor en alza, algo difícil de comprender para quien tiene gusto por el pueblo. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en España está aumentando el número de jóvenes que deciden vivir solos. Además, a través de las encuestas se puede concluir que los hogares de cuatro o más personas están disminuyendo más o menos al mismo ritmo, a consecuencia de los cambios sociales. La creciente demanda de pisos para “singles” la componen jóvenes que se emancipan y no se sienten cómodos compartiendo piso y divorciados que ya no necesitan tanto espacio en casa, entre otros casos. En el caso de los hombres lo más frecuente es que los hogares unipersonales estén formados por solteros (el 59,8%) y en el de las mujeres, por viudas (48,1%).

La Encuesta Continua de Hogares, publicada por el Instituto Nacional de Estadística a principios de abril, indica que en 2015 el número de personas que vivían solas aumentó de nuevo, como lo ha hecho en años anteriores, hasta alcanzar la cifra de 4.584.200, un 25% del total de hogares en España, siendo la segunda opción más habitual después de los hogares formados por dos personas (el 30,6% del total). Así resulta fácil comprender que no se conozca a los vecinos de la escalera de la Comunidad de Propietarios.

Como consecuencia, el mercado de vivienda está respondiendo a esta tendencia con una mayor oferta de pisos y apartamentos de pocos metros cuadrados, tanto en venta como en alquiler con precios también ajustados para poder ser asumidos por una persona (hay que tener en cuenta que muchos son jóvenes para los que puede ser todo un desafío independizarse). El arrendador o propietario puede ofrecer su vivienda en alquiler porque el sector asegurador le asegura las rentas anualmente mediante un seguro y evita el riesgo de que el inmueble se deprecie.

En circunstancias adversas, y ante la ocurrencia de un siniestro en la vivienda, esto puede representar una pérdida que afecte en menor o mayor medida al patrimonio y a la responsabilidad de las personas, que en este tipo de viviendas recaería individualmente. Por este motivo queremos recalcar la importancia de disponer de un seguro de hogar multirriesgo, de esta forma no tendríamos que hacer frente solos a una situación delicada económicamente, sea propietario o inquilino.

Para informarse sobre qué tipo de seguro de hogar es el idóneo a para su vivienda y sus circunstancias no dude en contactar con un asesor de confianza para recibir consejo especializado.

Fuente: estadísticas sectoriales y elaboración propia