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Archivo de la categoría: Seguros CCPP

LA NUEVA LEY ANTIOCUPACIÓN

LA NUEVA LEY ANTIOCUPACIÓNSegún los datos del Ministerio del Interior, en España los delitos y faltas por ocupación ilegal de inmuebles han sido aproximadamente 50 mil en los últimos cinco años. Con el objetivo de acabar con este problema y agilizar los desalojos, la Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados ha aprobado la nueva ley de desahucio exprés, que establece plazos judiciales muy reducidos.

El proceso de desahucio arrancará en el momento que el titular de la vivienda ocupada ilegalmente informa al juez de la situación, abriéndose un plazo de 20 días como máximo para que el juez determine el desalojo. Con el fin de que el proceso no se vea relentizado, la nueva modificación de la norma no incluye la necesidad de adoptar medidas concretas para afrontar los casos en los que se encuentren inmersas personas en situación de especial vulnerabilidad, y los servicios sociales no serán incluidos de oficio en el procedimiento, además, no será necesario garantizar una alternativa habitacional para los afectados. La nueva Ley solo afectará a las viviendas cuya titularidad sea de una persona física, una entidad sin ánimo de lucro o fondos de inversión que tengan como fin el alquiler social de los inmuebles. De este modo, la nueva norma continuaría sin afectar a las viviendas propiedad de entidades bancarias o fondos de inversión.

La ocupación ilegal afecta principalmente a zonas donde se han realizado una gran cantidad de desahucios por impago de préstamos hipotecarios, y la vivienda ha pasado a manos de los bancos o a grandes sociedades de inversión. En algunos casos la ocupación responde a una situación de necesidad, pero la mayoría son causadas por redes de mafias organizadas, que ocupan casas para ofrecérselas a terceros a cambio de dinero. En Madrid, se calcula que hay más de 1.000 pisos ocupados por este tipo de bandas organizadas, según la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos (FRAVM), que denuncia que estas actuaciones ilegales está deteriorando de forma generalizada la convivencia en las Comunidades de Propietarios de multitud de barrios de la capital.

Si tenemos en cuenta que el 80 por ciento de todos los pisos ocupados son de entidades financieras, y que los expertos inmobiliarios advierten que, para evitar las órdenes judiciales de desalojo inmediato que establece la nueva ley, las mafias de la ocupación se cebarán en los pisos que sean propiedad de bancos y sociedades, podemos prever que la ocupación ilegal continuará siendo un problema para muchas Comunidades de Propietarios.

Llegados a este punto nos interesará conocer el papel que el Administrador de Fincas o el Presidente de la Comunidad de Propietarios puede desempeñar para lograr el desalojo de los pisos ocupados, independientemente de que el propietario denuncie la situación de su vivienda. Una posible solución la encontramos en artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas” lo cual posibilitaría a la Comunidad denunciar los pisos ocupados que no respeten las normas de convivencia. En este caso, el Presidente estaría legitimado para postular la acción judicial de cesación del inmueble, igual que si se tratara del titular del inmueble o de un arrendatario.

Todo parece indicar que la nueva ley de desahucio exprés no será la solución definitiva para este problema que padecen muchas Comunidades de Propietarios, por lo que deberán contar con un buen Seguro multirriesgo, así como un Seguro de protección jurídica que cubra tasas, derechos y costas judiciales derivadas de la tramitación de los procedimientos. A través de Seguro Comparador puedes calcular cómodamente el precio del seguro que tu Comunidad de Propietarios necesite, en tan solo unos minutos.

Por último nos gustaría recordaros que éste y otros muchos temas de actualidad serán abordados en el XXI Congreso Nacional de Administradores de Fincas CNAF 2018 que se celebra en Madrid del 7 al 9 de junio, contamos con vuestra presencia.

Fuentes: boe.es, congreso.es y elaboración propia.

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CÓMO MEJORAR LA SEGURIDAD EN URBANIZACIONES RESIDENCIALES

CÓMO MEJORAR LA SEGURIDAD EN URBANIZACIONES RESIDENCIALESBuscar la calidad de vida en un hogar a pie de calle, con un pequeño jardín, piscina y otras comodidades es la razón por la que muchos ciudadanos de nuestro país han optado por trasladar su residencia a urbanizaciones situadas en las periferias de las ciudades, pero la proliferación de este tipo de viviendas ha dado lugar a que se conviertan en objetivo principal para la delincuencia, debido principalmente a su ubicación, ya que se suelen encontrar vacías debido a que sus ocupantes se desplazan a sus trabajos, fácil acceso y menor vigilancia policial. Son muchas las Comunidades de Propietarios que en busca de tranquilidad y protección de sus integrantes han optado por invertir en seguridad, implantando métodos preventivos como solución para este tipo de amenazas.

 

Las urbanizaciones suelen estar formadas por viviendas unifamiliares en fincas aisladas, que están comunicadas por redes de calles (también farolas, saneamiento y otros equipamientos de propiedad común) sin apenas tránsito, ni de vehículos ni de peatones, lo que facilita el movimiento de posibles delincuentes. Controlar todo el perímetro de la urbanización para evitar el acceso de personas no autorizadas, es la primera medida de seguridad que debe tomar la Comunidad de Propietarios, y para ello será necesario realizar el cerramiento de todo el perímetro de la urbanización (elemento común a efectos de establecer cobertura de seguro), con un vallado seguro que impida la escalada o rotura, y determinar los puntos de acceso necesarios, según su extensión y necesidades. Para tener un control total de quien se mueve por las calles de la urbanización y quien accede a cada vivienda de la comunidad se debe determinar un protocolo de control de accesos, que será aplicado por un cuerpo de seguridad privado (que obligatoriamente debe disponer de un seguro de responsabilidad civil para responder de daños a terceros).

 

Debemos de ser conscientes de que si la urbanización cuenta con un gran número de viviendas, el tránsito de acceso se verá multiplicado: visitas, familiares, amigos, trabajadores o servicios, por lo cual será necesario que el personal de seguridad adopte unas medidas extras que completen y mejoren la seguridad, entre las que es recomendable que se encuentren las siguientes:

  • Autorización previa de las visitas, servicios etc.
  • Comprobación tanto de los vehículos como de los ocupantes y cargas.
  • Patrullas por la urbanización para el control de posibles personas no identificadas.

Controlar todo el perímetro de la urbanización con un cerramiento adecuado, disponer de un control en los accesos y establecer un protocolo de entrada suelen ser medidas suficientes para que nuestra Comunidad de Propietarios obtenga un nivel de seguridad óptimo, pero siempre es posible implantar medidas extra, como pueden ser:

  • La instalación de una red de cámaras, que apoyaran al personal de seguridad en la vigilancia del recinto.
  • La colocación en los puntos de acceso de barreras automáticas, badenes reductores de velocidad y lectores de matrículas.
  • El uso de tarjetas de identificación para el acceso, estableciéndose diferentes niveles dependiendo si son propietarios, trabajadores, visitas u otros servicios.

Como podemos observar, la implantación de medidas de seguridad en un urbanización privada traerá consigo la ejecución de obras, por lo que será necesario que la Comunidad de Propietarios, además de un Seguro multirriesgo, cuente con un buen Seguro de rehabilitación, que preste cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar su ejecución y que garantiza el conjunto de los trabajos de construcción e instalaciones. Si deseas tener más información, en la Correduría de Seguros José Silva estarán encantados de asesorarte de cómo elaborar un buen programa de seguros que blinde los riesgos comunes y privados.

Fuentes: wikipedia.org y elaboración propia.

 

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ZONAS VERDES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, SEGUROS Y SEGURIDAD

Temperaturas agradables y sol, ahora sí que podemos decir que ha llegado la primavera, estación ideal para sacar provecho de los jardines o parques situados en nuestra Comunidad de Propietarios, eso si, siempre ejerciendo un uso responsable, ya que se trata de una zona común del edificio donde se deben cumplir unas normas básicas de convivencia. Así lo establece la La Ley de Propiedad Horizontal, que autoriza que los vecinos disfruten de los espacios comunes, siempre y cuando respeten a los demás residentes y los estatutos de la comunidad.

Para evitar posibles conflictos producidos por que un vecino utilice estas zonas de forma inadecuada o abusiva, es aconsejable que la comunidad defina de manera clara las normas en parques o jardines del edificio y coloque en un lugar visible un cartel con las actividades que estén prohibidas y el horario de uso. De hecho esto es un derecho recogido en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual determina quepara regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior” En el caso de que un vecino sea advertido por no cumplir alguna de estas normas y aun así no cese su actitud, la comunidad podrá incluso interponer una demanda contra él, preferiblemente acompañada por un informe pericial que detalle los inconvenientes causados a los demás vecinos. Acudir a los tribunales u otros sistemas de mediación y arbitraje conlleva costes que coartan las decisiones comunitarias, de ahí la importancia de tener un seguro de Protección Jurídica independiente del seguro multirriesgo del edificio, que cubra todos los gastos e informes de profesionales externos.

El mantenimiento del jardín o parque es otro tema muy importante para las Comunidades de Propietarios, que suelen encargar estas labores a empresas especializadas, ya que el cuidado de estas zonas comunes comprende diversos trabajos entre los que se encuentran el riego, la poda, el control de las malas hierbas, la escarificación del cesped e incluso el control de plagas. La posesión de estos espacios suele ser un plus elevado en las cuotas de participación vecinales, a las cuales se les suele añadir una dotación extra para la creación un fondo de reserva destinado a atender las posibles obras necesarias de conservación o reparación. A las empresas y profesionales autónomos se les debe exigir como mínimo un seguro de Responsabilidad Civil adecuado a las tareas que va a realizar y al personal que utilizará, en demasiadas ocasiones comprobamos la inexistencia de estas pólizas o la falta de idoneidad de las mismas.

Las obras realizadas en las zonas verdes de los edificios generalmente suelen ser consideradas obras de mejora, y por lo tanto deberán ser valoradas y aprobadas por la junta de propietarios por mayoría. Cabe destacar que ningún propietario podrá exigir este tipo de reformas si no son necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad o seguridad del inmueble. En el caso de que una mayoría de vecinos apruebe la realización de estas obras, el vecino que no esté conforme no resultará obligado a correr con su parte del gasto ni se modificará su cuota, siempre que los gastos asociados superen el importe de tres mensualidades de gastos comunes, sin embargo, no podrá utilizar las nuevas instalaciones o servicios y, cuando quiera hacerlo, tendrá que pagar. Este tipo de trabajos acarrea riesgos que suelen estar incorporados en el seguro multirriesgo de la comunidad de propietarios, siempre que tengan la calificación de “obras menores”.

Toda Comunidad de Propietarios que tenga planeado la realización de obras para la conservación o mejora de sus zonas verdes deberá de comprobar previamente la existencia de un buen Seguro todo riesgo rehabilitación, que esté específicamente diseñado para prestar cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar dicha obra y que garantice el conjunto de los trabajos de construcción e instalaciones. Obligación que dimana de su condición de Promotor. A su vez, un Seguro multirriesgo con cobertura de responsabilidad civil resulta imprescindible para cualquier Comunidad de Propietarios que posea una zona verde en sus instalaciones, ya que en caso de hechos accidentales, caída de ramas que causen daños a terceros o daños a personas o cosas de terceros, será responsabilidad de todos los propietarios la reparación o indemnización correspondiente.

Fuentes: Boe.es y elaboración propia.

 

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LA IMPORTANCIA DE LA COMUNICACIÓN ENTRE CORREDOR DE SEGUROS Y ASEGURADO

LA IMPORTANCIA DE LA COMUNICACIÓN ENTRE CORREDOR DE SEGUROS Y ASEGURADOLos seguros nos protegen frente a un riesgo, así como a nuestros bienes, y nos ofrecen cobertura en caso de accidente, daño y otra multitud de eventualidades que nos puedan suceder. Un buen seguro nos proporcionará tranquilidad, confianza y garantía, de la misma manera que nos la debe brindar la persona que nos informe y asesore en el momento que decidamos contratarlo. Un corredor de seguros es sin duda la mejor opción llegado este momento, ya que se trata de un mediador especializado, independiente e imparcial (está libre de vínculos con ninguna compañía aseguradora), que recomendará a sus clientes las coberturas y las entidades que mejor se adapten, a su juicio profesional, a sus necesidades. Nos referimos a una profesión reglamentada y regulada por la Ley de Mediación de Seguros y Reaseguros Privados, que exige una formación específica y un título exigido por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP).

Una vez firmado el contrato del seguro el papel del corredor no concluye, sino que seguirá asistiendo al cliente durante toda su duración, con un trato cercano y personalizado y ejerciendo una defensa activa de los intereses del asegurado. Para poder velar por la satisfacción de su cliente, resulta primordial que exista una comunicación fluida entre corredor y asegurado, que permita conocer nuevos riesgos o variaciones en los bienes que son cubiertos y así lograr evitar problemas llegado el caso de ocurrir un percance:

  • El asegurado debe avisar al corredor de cualquier nueva circunstancia que puedan influir en la valoración del seguro.
  • Durante la duración de la póliza el asegurado debe comunicar tan pronto como le sea posible cualquier circunstancia que pueda agravar el riesgo, ya que de producirse un siniestro antes de haberlo comunicado, puede que la indemnización se reduzca significativamente, o incluso que el asegurador quede liberado de su prestación. Así mismo debemos avisar de cualquier circunstancia que disminuya el riesgo, ya que se podría lograr una reducción en el precio del seguro.
  • Se deber poner en conocimiento del corredor cualquier inexactitud o variación de los objetos asegurados y de su situación. Tener una póliza optimizada y al día logrará que sea mucho más sencillo obtener una indemnización o reparación de cualquier daño.

La manera de conseguir que el corredor de seguros asista de una forma óptima a su cliente a lo largo de toda la vida del contrato de su seguro, controlando su ejecución y revisando constantemente que se siga adaptando a sus nuevas necesidades, es logrando que dicha vía de diálogo entre ambos sea continua. El corredor deberá vigilar el correcto cumplimiento por parte de la compañía de seguros e informar de cada una de las novedades que le pudiese interesar a su cliente. Del mismo modo, el asegurado deberá transmitir cualquier incidencia, cambio o circunstancia que pueda alterar el Seguro.

Los Corredores y las Corredurías (cuando se constituyen como empresas) son los verdaderos consultores y asesores en materia de riesgos por su independencia y objetividad y amplio conocimiento del mercado, de las compañías de seguros con las que trabajan y cuál es la compañía más apropiada para unos y otros riesgos. También la especialización es uno de los valores que aportan a los clientes, además del conocimiento que se adquiere a través de los propios clientes del sector – por ejemplo las Comunidades de Propietarios-. Su presencia geográfica directamente o a través de alianzas con otras Corredurías; su poder de compra para conseguir las mejores coberturas y precios; el poder de resolución de siniestros reduciendo tiempos y consiguiendo las máximas indemnizaciones, en siniestros grandes o pequeños y finalmente la realización de informes y análisis adecuados que permitan tomar las decisiones correctas.

En definitiva el Corredor o la Correduría ayuda a cumplir los objetivos del seguro y resulta fundamental para conseguir una mejor protección de los Asegurados.

Fuentes: boe.es, dgsfp.es y elaboración propia.

 

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