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SOY EL PRESIDENTE Y NO PUEDO EJERCER

SOY EL PRESIDENTE Y NO PUEDO EJERCERHe ido a visitar a una amiga y después de estar un buen rato en el hospital, con cierta dificultad me confesó una preocupación que no deseaba transmitir a su familia, desde hace 3 meses es la presidenta de su comunidad de propietarios, han iniciado unas obras importantes en fachada y mejoras de accesibilidad y piensa que pueden estar en peligro de finalización porque no podrá ejercer su cargo durante bastante tiempo, su ictus le impide expresarse con soltura y firmar documentos, de hecho para contármelo hizo un verdadero esfuerzo ¿ Qué puedo hacer, me dice ?

Le explico que la persona física o jurídica que ejerce el cargo de Presidente es el representante legal de una Comunidad de Propietarios y el encargado de velar por su buen funcionamiento y gestión. Es un cargo importante que debe ser obligatoriamente ocupado por uno de los propietarios, el cual será nombrado por acuerdo mayoritario de la junta, por turno rotatorio o por sorteo. En el caso que el inmueble no cuente con los servicios de un Administrador de Fincas, el cargo de Presidente llevará implícitas multitud de tareas, como son mediar, exigir el pago de cuotas, firmar el libro de actas, supervisar los trabajos de mantenimiento o reformas y un largo etcétera de ocupaciones que requerirán de su presencia. Eso es lo que más le preocupa porque conoce a sus vecinos y sabe que su interés por las instalaciones comunes escasea ¿Qué se puede hacer si el Presidente sufre un accidente o cae enfermo? ¿Quién sería válido para sustituirle? ¿Está obligada a renunciar?

Algunas Comunidades de Propietarios ya han previsto esta eventualidad y han designado a un Vicepresidente, cargo opcional que debe ser nombrado por un por acuerdo mayoritario de la junta y que tiene como ocupación sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste. En ningún otro caso el cargo de Presidente puede ser desempeñado por un sustituto, ni siquiera por el Secretario, cuya única función es ocuparse de toda la documentación que genera y requiere la comunidad.

Este es su caso, la Comunidad de Propietarios no cuenta con la figura del Vicepresidente, son muy pocos propietarios y todos están encantados que ella se ocupe de los intereses comunes porque, francamente, lo hace muy bien. Para ilustrar nuestro consejo, acudimos a la recomendación del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, CAFMadrid, que recomienda abordar la renovación del cargo de presidente para que la comunidad continúe funcionando con normalidad, si su estado de salud no le permitiese ejercer de manera regular. La Junta de Gobierno, el órgano supremo de la comunidad compuesto por todos los propietarios, deberá convocar una reunión extraordinaria donde se elegirá a otro propietario para que ocupe el puesto de Presidente. Esta convocatoria no requiere un plazo mínimo de tiempo, si el asunto es de urgencia.

Puede ocurrir que , a pesar de la gravedad de la enfermedad, la junta no acepte tu renuncia, en este supuesto tienes la posibilidad de iniciar un “procedimiento de equidad” Para ello debes solicitar tu relevo a un juez, indicando las razones que te asisten para ello. Si éste te da la razón, ordenará la convocatoria de una junta de propietarios extraordinaria y obligatoria, donde será nombrado otro presidente. Mi amiga está realmente preocupada porque algunos vecinos que fueron a visitarla también le manifestaron su deseo de que no renuncie y claro en tales circunstancias para ella es una preocupación añadida.

Las Comunidades de Propietarios deben tener en cuenta que el Presidente es el director de orquesta del inmueble que hace que suene bien cuando es respetado y reconocido por sus copropietarios y su representante legal en caso de juicio, pero que no se le puede exigir una responsabilidad desmedida que vaya más allá de sus tareas y obligaciones. Siempre es recomendable contar con los servicios de un Administradores de Fincas profesional y colegiado, que garantice que todas las gestiones serán realizadas en el plazo, evita sanciones, y que las comunicaciones con la Agencia Tributaria y otros organismos públicos ya se realizan por vía electrónica. Además desempeñará un papel que facilitará la convivencia entre vecinos y será fundamental para la resolución de conflictos, dando su opinión profesional de cómo actuar ante cualquier contrariedad, como por ejemplo la que estamos tratando.

El Administrador de Fincas también podrá ser el encargado de la selección de los proveedores, mantenimientos, comunicación de las incidencias, manteniendo la indispensable independencia y buen hacer profesional para la tranquilidad y protección de cualquier Comunidad de Propietarios.

Mi amiga aprecia que las tareas profesionales se realicen con la imparcialidad que requiere su cargo, por eso cuenta con nuestra colaboración de buena Correduría de Seguros y me pide que le recomiende las coberturas y las entidades que mejor se adapten a las necesidades del inmueble, como son los Seguros Multirriesgo, los de rehabilitación y los de Protección Jurídica, además de los servicios de un Administrador de Fincas. Eso está hecho, conocemos a muchos y buenos.

Fuentes: cafmadrid.es y elaboración propia.

 

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EL PELIGRO DE LOS INCENDIOS FORESTALES PARA LAS URBANIZACIONES

EL PELIGRO DE LOS INCENDIOS FORESTALES PARA LAS URBANIZACIONESLos Administradores de Fincas tienen mucho que aportar en la prevención de incendios, su capacidad de gestión, facilidad de acceso a los órganos de gobierno de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas y el conocimiento del entorno les permiten promover acciones preventivas. No podemos permitir que las abundantes lluvias que nos han acompañado, hasta hace relativamente poco, nos hagan bajar la guardia ante un amenaza que el año pasado arrasó multitud de parajes forestales, e incluso puso en jaque la seguridad de los habitantes de distintos municipios y poblaciones de nuestro país. Los incendios atacaron en primer lugar uno de los símbolos medioambientales de España: el Parque Natural de Doñana (Huelva), que sufrió el peor incendio de su historia, para luego expandirse a casi la totalidad de nuestro territorio: Asturias, Cantabria, el País Vasco, las Islas Canarias y el área mediterránea fueron víctimas de las llamas, siendo Galicia la región que resultó más afectada, donde en octubre del año pasado los incendios acabaron con más de 49.000 hectáreas de masa forestal y con la vida de 4 personas.

El incremento en la combustibilidad de nuestros montes, motivado por causas como el creciente despoblamiento rural, el abandono de las actividades tradicionales, la falta de inversión y la ausencia de políticas que gestionen el territorio de forma ordenada y sostenible, ha llenado España de potenciales “bombas forestales”. Ello provoca que nos enfrentemos a peligros desconocidos hasta hace pocos años, como son los superincendios, grandes focos muy destructivos, que pueden llegar a medir más de 500 hectáreas, contra los que poco pueden hacer los servicios de extinción, ya que son casi imposibles de controlar.

Dentro de esta situación general, en los últimos años estamos siendo testigos de un nuevo problema que hasta hace poco tiempo creíamos que solo podía ocurrir en lugares de otras regiones del mundo, como California o Australia: el creciente riesgo de incendios en las zonas limítrofes entre terrenos forestales y urbanizaciones. El constante crecimiento de la denominada interfaz urbano-forestal de las ciudades (zona en las que las edificaciones entran en contacto con el monte) ha sido causada por una explosión inmobiliaria que busca zonas forestales de gran valor paisajístico cercanas a las grandes ciudades para construir urbanizaciones. Esto unido a que ha sido agravada por una planificación urbanística que no tiene en cuenta el riesgo de incendios forestales, ha provocado que en muchas urbes españolas se hayan vivido situaciones de autentico peligro para su población. Debemos ser conscientes de que la frontera entre la vegetación y el área poblada es una línea crítica, y que si el fuego logra rebasarla y llegar a los edificios es muy probable que salte de una propiedad a otra, multiplicando los focos a medida que avanza y haciéndose cada vez más imparable, aumentando las posibilidades de que el incendio forestal se convierta en urbano.

Aunque la Ley de Montes establece la obligatoriedad de las comunidades autónomas de elaborar planes preventivos en aquellas áreas declaradas zonas de alto riesgo de incendio, y la Directriz Básica de Planificación de Protección Civil obliga a los municipios de alto riesgo a que tengan planes de emergencia y de autoprotección, la realidad es muy distinta. Un informe elaborado por Greenpeace en colaboración con Medi XXI, consultora especializada en ingeniería forestal y gestión de emergencias, titulado “Protege el bosque, protege tu casa” desvela que se incumple la normativa de forma casi generalizada en todo el territorio español, ya que el 80% de los municipios en zonas de alto riesgo de incendios no cuenta con planes de emergencia.

Debido a que en muchas ocasiones las urbanizaciones se encuentran situadas en lugares de alto riesgo, rodeadas de vegetación inflamable y que el modelo actual de gestión de incendios se centra más en las causas que originan el fuego que en las que lo propagan, es fundamental que las Comunidades de Propietarios de dichas fincas demanden recursos para que los municipios cuenten con planes de emergencia ante incendios y que elaboren su propio plan de prevención y autoprotección. Otra medida imprescindible es contar con un seguro multirriesgo de comunidades de propietarios y el seguro de hogar multirriesgo, que cubran el riesgo de incendio y los gastos inherentes como el desalojo forzoso, la pérdida de alquileres, traslado de mobiliario, alquiler de vivienda provisional y gastos personales de primera necesidad, además del asesoramiento jurídico para iniciar reclamaciones sin temor de su elevado coste.

Si quieres empezar ahora mismo a proteger la urbanización donde vives contra los posibles incendios, seguro que te interesará conocer las siguientes páginas web:

Greenpeace te ofrece una calculadora de incendios para que puedas evaluar el riesgo de incendio que puede tener tu urbanización.

En Seguro Comparador podrás encontrar esta calculadora online para conocer el gasto aproximado del seguro para tu Comunidad de Propietarios. Recuerda potenciar las Sumas Aseguradas para Responsabilidad Civil y revisar los valores de los bienes asegurados, de ello dependerá la correcta indemnización en el caso de siniestro.

Fuentes: boe.es, mapama.gob.es, greenpeace.org y elaboración propia.

 

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OPCIONES TRAS LA JUBILACIÓN DEL PORTERO O PORTERA

OPCIONES TRAS LA JUBILACIÓN DEL PORTERO O PORTERA.La tecnología y el ahorro de costes transforma la vida en las Comunidades de Propietarios de igual manera que a la sociedad. Eso es lo que tú crees. Pues mira un chismoso menos en el portal. Ahora no podré subir la compra sola. Aunque sobreviven y aportan seguridad al inmueble, se dedican a la limpieza, conservación y vigilancia de las zonas comunes y conocen mejor que nadie el edificio y a sus habitantes, cada vez son menos las Comunidades de Propietarios que aún cuentan con los servicios de un portero o portera (acepción aceptada de muy antiguo), por cierto sus ingresos tienen una parte fija y variable que ahora está de moda en las grandes organizaciones. Desde que Luis García Berlanga en su Escopeta nacional, con el genial José Sazatornil nos descubrió los porteros electrónicos, su presencia ha pasado de ser algo habitual a prácticamente inexistente, siendo común que este oficio sea sustituido por un portero automático, un conserje, empresas de control de accesos o por contratas de limpieza y mantenimiento. La pasada crisis económica tampoco fue favorable para esta profesión, ya que obligó a muchas CCPP a reducir sus gastos, y dado que el hecho de tener un portero en un bloque de pisos suele suponer una partida importante de los gastos totales ¿es un ahorro prescindir de una persona de confianza?, supuso la desaparición de esta figura en multitud de portales. Si estuviesen organizados se darían cuenta que necesitaban actualizar sus funciones y conocimientos, mejorar su técnica para reparar pequeñas chapuzas, ayudar a las personas mayores en el uso de sus móviles, coordinar los diversos servicios y profesionales que intervienen en la finca, mejorar su aspecto, en definitiva hacerse imprescindibles. Para la supresión de este servicio la Ley de la Propiedad Horizontal establece que es necesario “el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación”.

En la Comunidad de Madrid, el Convenio de Empleados de Fincas Urbanas establece un premio por jubilación que es obligatorio asegurar en determinadas condiciones. En otras provincias existen otras condiciones que se pueden consultar en este enlace.

Sin embargo, otras Comunidades de Propietarios han optado por esperar a la llegada de la edad de jubilación de su portero o portera para prescindir definitivamente de sus servicios y sustituirlos por otros para la limpieza, el cuidado y la vigilancia de sus instalaciones. Una vez llegado este momento los propietarios pueden plantearsequé hacer con ese espacio de la comunidad que era la residencia del portero. Si se considera la opción de vender la vivienda del portero, se debe tener en cuenta que entonces pasará de ser un elemento común a privativo del futuro comprador. Con la venta, los vecinos transmitirán al nuevo propietario su cuota de participación sobre dicho espacio, por lo cual se requerirá la unanimidad de todos los propietarios, obligatoria en todos los acuerdos que modifiquen alguna de las reglas básicas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. La Comunidad de Propietarios, a efectos fiscales, carece de personalidad jurídica, serán los propietarios quienes reflejen en su IRPF o IS éste rendimiento. Las dudas sobre éstos aspectos puedes despejarlas con tu seguro de Protección Jurídica.

En el caso de que no todos los propietarios estén a favor de deshacerse de la antigua vivienda del portero, se podría considerar alquilarla. En este caso bastará con que estén de acuerdo una mayoría de tres quintos de los propietarios, no se exige el voto unánime debido a que el arrendamiento no implica la desafectación de este espacio, que seguirá siendo propiedad de la comunidad.

Otra opción sería destinar la vivienda a la construcción de trasteros, para este caso concreto habría que tener siempre en cuenta que:

  • Si fueran los vecinos quienes adquiriesen estos trasteros sus coeficientes de propiedad individuales se incrementarían, además de que un elemento común dejaría de serlo, por lo cual sería necesaria la unanimidad de todos los propietarios para llevar a cabo esta medida.

 

  • Si no se transmitiera la propiedad de esos trasteros a los vecinos y se mantuvieran como elementos comunes arrendados, bastaría el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

 

  • En el caso que dicha obra pudiese afectar directamente a uno de los vecinos, este deberá comunicarlo al presidente o administrador antes de la celebración de la junta, para que se tenga en cuenta que independientemente de que se llegue a la mayoría exigida para que se realicen las obras, no podrán hacerse sin su consentimiento expreso.

 

  • Consultar en el Ayuntamiento, Cabildo, Concello, Ajuntament, las normas urbanísticas y la posibilidad de transformar la portería en trasteros.

 

  • Toda Comunidad de Propietarios es considerada promotora en aquellas obras de rehabilitación que realice, por lo cual es necesario que disponga de un seguro todo riesgo rehabilitación, que además de cubrir la responsabilidad civil le garantice el conjunto de los trabajos de reforma e instalaciones, costo de material y de mano de obra, además de los materiales que aún no hayan sido colocados y estén acopiados a pie de obra. Para calcular cuál sería el importe de éste y otros tipos de seguros para Comunidades de Propietarios, te recomendamos uses nuestros servicios de Correduría de Seguros, experta en el sector inmobiliario.

 

Fuentes: boe.es, CafMadrid, comunidades.com y elaboración propia.

 

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¿CÓMO AFECTA EL NUEVO REGLAMENTO DE PROTECCIÓN DE DATOS A ADMINISTRADORES DE FINCAS Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

¿CÓMO AFECTA EL NUEVO REGLAMENTO DE PROTECCIÓN DE DATOS A ADMINISTRADORES DE FINCAS Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?La era digital en la que estamos inmersos ha puesto en peligro nuestros datos personales, el correo electrónico, la localización de la vivienda, el número de teléfono, o de la tarjeta de crédito se han convertido en una valiosa mercancía para la cibercriminalidad, una amenaza que está aumentando de manera exponencial en los últimos años. Con la finalidad principal de amparar el derecho fundamental a la protección de datos de carácter personal (así como el derecho de supresión, el derecho a la limitación del tratamiento y el derecho a la portabilidad de los datos), la Unión Europea ha optado por ampliar el anterior Reglamento General de Protección de Datos (RGPD), una normativa que afecta a todas aquellas empresas que traten datos de los ciudadanos europeos.

Las Comunidades de Propietarios utilizan para su gestión contable, fiscal y administrativa diferentes ficheros con datos de carácter personal de propietarios y trabajadores, lo que la convierte en responsable de la seguridad de dichos datos y la obliga a cumplir con la actual normativa. Es su deber aplicar las medidas técnicas y organizativas apropiadas para garantizar que los datos son utilizados únicamente para la finalidad para la que fueron recogidos. Estas medidas deben hallarse relacionadas en un documento de seguridad, que deberá localizarse en las dependencias en las que se encuentre custodiado el fichero, si existe un Administrador de Fincas profesional y colegiado, tendrá asegurada ésta documentación y también su responsabilidad sobre la misma. Una novedad que incluye el nuevo reglamento es que ya no será obligatorio dar de alta los ficheros de datos en la Agencia Española de Protección de Datos.

La Comunidad tendrá la obligación de comunicar a la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) la destrucción, pérdida o alteración accidental o ilícita de datos personales en un plazo máximo de 72 horas. El responsable, bien sea el presidente o el administrador, debe llevar a cabo un registro en el cual se recojan el lugar, día y hora de detección de la brecha de seguridad, y una vez resuelta se deberá también registrar la solución al problema.

En cuanto a las cámaras de seguridad, la regulación no varía, por lo que sigue siendo necesario para instalarlas un acuerdo de junta general, donde se deberá designar a las personas que tengan al acceso a las imágenes y hacerlo constar por escrito. Conviene recordar que la instalación solo puede ceñirse a zonas comunes y que debe contar con un cartel informativo homologado por la AEPD , sobre la grabación de imágenes.

Si bien es cierto que en una Comunidad de Propietarios el responsable del tratamiento de datos recae en la figura del presidente, ya que es su representante legal, el Administrador de Fincas está legitimado por la propia Ley de Propiedad Horizontal para tratar y disponer de los datos de los propietarios y trabajadores que resulten necesarios para la gestión del inmueble. Para certificar esta autorización, la nueva ley dispone que el encargo del tratamiento a favor del administradorde fincas debe encontrarse documentado en un contrato, en el que se especifiquen las obligaciones de las partes en relación con la normativa de protección de datos. En el caso que una comunidad delegue la gestión de la protección de datos en el Administrador de Fincas, éste también deberá encargarse del cumplimiento de los requisitos de la normativa, como son el deber de información, la conservación de los datos, el deber de secreto y la regulación de cesiones de datos.

Sin duda, el tratamiento de los datos se ha convertido en un asunto fundamental para CCPP y AAFF, y así se ha visto reflejado en el pasado Congreso Nacional de Administradores de Fincas (CNAF 2018), resultando uno de lo temas que más interés ha suscitado. Cada vez es más frecuente que los ficheros se hallen guardados en ordenadores, tablets o smartphones conectados a la red, lo que ha convertido al ciberriesgo en una de las principales preocupaciones para este sector profesional, que es consciente de la nueva amenaza que se puede mitigar con el buen asesoramiento de una Correduría de Seguros que le ayude en la contratación de un Seguro de ciberriesgo para proteger su patrimonio y el de sus comunidades.

 

Fuentes: rgpd y elaboración propia.

 

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¿AHORA QUE ACCEDÍ A LA JUBILACIÓN PUEDO OCUPAR EL CARGO DE PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD?

¿AHORA QUE ACCEDÍ A LA JUBILACIÓN PUEDO OCUPAR EL CARGO DE PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD?El cargo de Presidente es una figura clave en toda Comunidad de Propietarios, ya que será su máximo representante legal y el encargado de velar por su buen funcionamiento y gestión. Su nombramiento es obligatorio y siempre deberá recaer en un propietario, bien mediante elección o por turno rotatorio o sorteo. Dicho nombramiento se realizará por primera vez en el acta de constitución de la Comunidad y de ahí en adelante en las juntas anuales que se celebren, si en los estatutos de la comunidad no se ha establecido de manera diferente.

Debido a que la correcta gestión de un inmueble es una tarea compleja, cada vez son más las Comunidades de Propietarios que optan por la contratación de un Administrador de Fincas profesional y colegiado, facilitando así la acción de la persona que ocupe la presidencia, que seguirá realizando numerosas tareas, como la de convocar la junta ordinaria y extraordinarias, acudir a las juntas de propietarios o autorizar todas las gestiones encomendadas al administrador. En aquellas comunidades pequeñas que no cuenten con un administrador o administradora, las funciones del presidente se multiplican, en complejidad, ya que además de representar a la comunidad, debe ordenar, resolver, mediar, controlar y exigir el pago de cuotas, firmar el libro de gastos, supervisar los trabajos de mantenimiento, obras que resulten necesarias y un largo etcétera de tareas que exigirán una implicación y una disponibilidad mayúsculas. Su libertad de otros compromisos laborales o familiares le pueden animar a velar por el bienestar de la finca y de sus vecinos.

Llegados a este punto es normal que nos planteemos si cualquier persona está capacitada para un ocupar un cargo de tal responsabilidad, del que dependerá el correcto funcionamiento de la comunidad, así como la convivencia vecinal. Si consultamos la Ley de la Propiedad Horizontal, veremos que el único requisito que impone para ser presidente, en su artículo 13.2, es el de ser propietario, pudiendo serlo tanto de una vivienda como de un local comercial. Conviene subrayar entonces que, legalmente no existe un límite de edad para ser Presidente de la Comunidad, y por lo tanto, una persona jubilada tiene el derecho y el deber de ostentar este cargo como cualquier otro comunero. Es evidente que una persona mayor, dependiente para las actividades básicas de la vida diaria, no puede desempeñar adecuadamente el cargo de presidente, pero esa situación puede estar asociada a cualquier edad, es más, el hecho de que el cargo de presidente esté ocupado por un jubilado puede resultar muy beneficiosa para la Comunidad de Propietarios, ya que éste dispondrá de experiencia para encargarse del correcto funcionamiento del inmueble.

Las funciones, obligaciones y responsabilidades del Presidente vienen regulados en la Ley de Propiedad Horizontal artículo 14 y el artículo 10.1 de la reforma por la ley 8/2013 en la que le faculta para ejecutar las obras obligatorias o necesarias, de ahí la necesidad de suscribir un seguro de responsabilidad civil para la Junta de Gobierno y el cargo de presidente concretamente.

La edad no exime del puesto, pero, ¿que ocurre si va acompañada de una imposibilidad manifiesta como una situación grave de salud o una minusvalía severa? Cuando una persona se vea incapacitada para ejercer el cargo de presidente, primero debe solicitar ante la junta de vecinos que se acepte su renuncia, y en el caso de ser rechazada puede iniciar un “procedimiento de equidad”, solicitando su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, indicando las razones que le asisten para ello. Si el juez le da la razón, ordenará la convocatoria de una junta de propietarios extraordinaria y obligatoria, donde se nombre al presidente definitivo.

Debemos tener claro que, aunque el Presidente realice correctamente su labor, en una Comunidad de Propietarios pueden surgir muchos problemas e imprevistos. Un buen Seguro multirriesgo para Comunidades de Propietarios y un seguro de Protección Jurídica resultarán un gran apoyo para el presidente y un requisito indispensable para garantizar la tranquilidad y la seguridad de los vecinos. A través de Seguro Comparador puedes calcular su importe en tan solo unos minutos y de forma on-line.

 

Fuentes: Boe.es y elaboración propia.

 

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RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS ANTE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS ANTE LA ADMINISTRACIÓN PÚLIBCAA pesar de haber transcurrido más de un año de la entrada en vigor de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, muchas Comunidades de Propietarios desconocen que están obligadas a poseer un Certificado Digital para relacionarse con las Administraciones Públicas. Un claro ejemplo son las presentaciones de documentos y solicitudes dirigidos a la Agencia Tributaria, que deben realizarse única y obligatoriamente a través del registro electrónico, estableciéndose una sanción de 250 euros por incumplir dicha norma.

El Presidente, en su calidad de representante legal de la Comunidad de Propietarios, tiene la posibilidad de solicitar el Certificado Digital, pero para ello, previamente debe poseer otro certificado: el deRepresentante de Entidad Sin Personalidad Jurídica , concedido por laFábrica Nacional de Moneda y Timbre. Teniendo en cuenta que por cada cambio de presidente se deberá repetir dichos trámites, resulta aconsejable que sea el Administrador de Fincas quien se encargue de esta labor. Para ello, la Comunidad de Propietarios ha de acordar el nombramiento del Administrador como su representante legal ante la Administración Pública, en calidad de Persona Delegada del Presidente, otorgándole así los privilegios necesarios para que obtenga el Certificado Digital de la Comunidad. De esta forma el Administrador se hace responsable de la recepción en su buzón electrónico de las posibles notificaciones de la Comunidad de Propietarios, así como de la presentación de documentos y solicitudes mediante el Certificado Digital de la Comunidad, garantizando así el correcto cumplimiento de los plazos. Nacen pues, nuevas responsabilidades para el Administrador de Fincas que deben ser objeto de cobertura mediante el correspondiente seguro de responsabilidad civil profesional, asunto que los Colegios de Administradores de Fincas de Aragón, Madrid, Guadalajara , Segovia , Avila , Valladolid, Palencia, Salamanca, Zamora , León, Burgos, Soria, Toledo, Ciudad Real, Albacete, Cuenca, Navarra, Las Palmas y Tenerife han resuelto con la incorporación a su seguro colectivo.

La falta de nombramiento de la Persona Delegada del Presidente, hará recaer sobre el Presidente todas las responsabilidades de cualquier pérdida patrimonial en la Comunidad de Propietarios por no recibir o responder a los requerimiento de las Administraciones Públicas.

Con el fin agilizar la relación entre Administradores de Fincas con las administraciones públicas, la empresa de centralización de certificados y firma electrónica Ivnosys ha desarrollado a medidauna herramienta de uso exclusivo para los miembros del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE). CAFirma es una plataforma automatizada de notificaciones que permite a los administradores colegiados solicitar de forma telemática certificados de representación para cada uno de sus clientes, evitando así desplazamientos e incomodidades. Una vez se obtengan dichos certificados, quedarán centralizados en la aplicación, facilitando la gestión de notificaciones electrónicas de cada Comunidad de Propietarios y con la posibilidad de recibir automáticamente alertas de notificaciones. Además CAFirma está en contacto con doce buzones de Administraciones Públicas y tiene la posibilidad de incorporar avisos de instituciones municipales.

Es un hecho que las nuevas tecnologías están modificando gran parte de las tareas que realizan los Administradores de Fincas, a los que hoy en día se les exige estar vinculados a la informática, al móvil, a la red y a la nube. Es por ello que la continua modernización del sector será un tema estrella en el XXI Congreso Nacional de Administradores de Fincas, que conmemorará los cincuenta años del CGCAFE con diversos actos y conferencias, donde se tratarán temas de crucial importancia para una profesión que se dedica a facilitar la convivencia en las CCPP.

Por último, os recordamos que el CNAF 2018 se celebra en Madrid del 7 al 9 de junio en el Hotel y Centro de Conferencias Madrid Marriott Auditorium y contará con la participación y colaboración de la Correduría José Silva, experta en seguros de comunidades de propietarios.

Fuentes: cafirma.com y elaboración propia.

 

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ZONAS VERDES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, SEGUROS Y SEGURIDAD

Temperaturas agradables y sol, ahora sí que podemos decir que ha llegado la primavera, estación ideal para sacar provecho de los jardines o parques situados en nuestra Comunidad de Propietarios, eso si, siempre ejerciendo un uso responsable, ya que se trata de una zona común del edificio donde se deben cumplir unas normas básicas de convivencia. Así lo establece la La Ley de Propiedad Horizontal, que autoriza que los vecinos disfruten de los espacios comunes, siempre y cuando respeten a los demás residentes y los estatutos de la comunidad.

Para evitar posibles conflictos producidos por que un vecino utilice estas zonas de forma inadecuada o abusiva, es aconsejable que la comunidad defina de manera clara las normas en parques o jardines del edificio y coloque en un lugar visible un cartel con las actividades que estén prohibidas y el horario de uso. De hecho esto es un derecho recogido en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual determina quepara regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior” En el caso de que un vecino sea advertido por no cumplir alguna de estas normas y aun así no cese su actitud, la comunidad podrá incluso interponer una demanda contra él, preferiblemente acompañada por un informe pericial que detalle los inconvenientes causados a los demás vecinos. Acudir a los tribunales u otros sistemas de mediación y arbitraje conlleva costes que coartan las decisiones comunitarias, de ahí la importancia de tener un seguro de Protección Jurídica independiente del seguro multirriesgo del edificio, que cubra todos los gastos e informes de profesionales externos.

El mantenimiento del jardín o parque es otro tema muy importante para las Comunidades de Propietarios, que suelen encargar estas labores a empresas especializadas, ya que el cuidado de estas zonas comunes comprende diversos trabajos entre los que se encuentran el riego, la poda, el control de las malas hierbas, la escarificación del cesped e incluso el control de plagas. La posesión de estos espacios suele ser un plus elevado en las cuotas de participación vecinales, a las cuales se les suele añadir una dotación extra para la creación un fondo de reserva destinado a atender las posibles obras necesarias de conservación o reparación. A las empresas y profesionales autónomos se les debe exigir como mínimo un seguro de Responsabilidad Civil adecuado a las tareas que va a realizar y al personal que utilizará, en demasiadas ocasiones comprobamos la inexistencia de estas pólizas o la falta de idoneidad de las mismas.

Las obras realizadas en las zonas verdes de los edificios generalmente suelen ser consideradas obras de mejora, y por lo tanto deberán ser valoradas y aprobadas por la junta de propietarios por mayoría. Cabe destacar que ningún propietario podrá exigir este tipo de reformas si no son necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad o seguridad del inmueble. En el caso de que una mayoría de vecinos apruebe la realización de estas obras, el vecino que no esté conforme no resultará obligado a correr con su parte del gasto ni se modificará su cuota, siempre que los gastos asociados superen el importe de tres mensualidades de gastos comunes, sin embargo, no podrá utilizar las nuevas instalaciones o servicios y, cuando quiera hacerlo, tendrá que pagar. Este tipo de trabajos acarrea riesgos que suelen estar incorporados en el seguro multirriesgo de la comunidad de propietarios, siempre que tengan la calificación de “obras menores”.

Toda Comunidad de Propietarios que tenga planeado la realización de obras para la conservación o mejora de sus zonas verdes deberá de comprobar previamente la existencia de un buen Seguro todo riesgo rehabilitación, que esté específicamente diseñado para prestar cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar dicha obra y que garantice el conjunto de los trabajos de construcción e instalaciones. Obligación que dimana de su condición de Promotor. A su vez, un Seguro multirriesgo con cobertura de responsabilidad civil resulta imprescindible para cualquier Comunidad de Propietarios que posea una zona verde en sus instalaciones, ya que en caso de hechos accidentales, caída de ramas que causen daños a terceros o daños a personas o cosas de terceros, será responsabilidad de todos los propietarios la reparación o indemnización correspondiente.

Fuentes: Boe.es y elaboración propia.

 

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