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¿CÓMO DEBE ACTUAR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ANTE VECINOS QUE INCUMPLEN LOS TÉRMINOS DE SALUBRIDAD?

¿CÓMO DEBE ACTUAR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ANTE VECINOS QUE INCUMPLEN LOS TÉRMINOS DE SALUBRIDAD?Por la confusión que genera el término, entendemos por vecino (sin distinción de género) cualquier persona que habita en un edificio de propiedad vertical u horizontal, que puede tener la condición de propietario, inquilino, usuario, invitado o transeúnte (los pisos turísticos fomentan ésta).

En general, los seres humanos somos sociales por naturaleza, tanto la familia, la escuela o el entorno laboral nos inculcan una serie de valores y enseñanzas que nos ayudarán a formarnos como sujetos y a convivir en sociedad. La vida en la Comunidad de Propietarios, cualquiera que sea su tamaño, precisa unas normas que aseguren la correcta convivencia de sus integrantes. El individuo debe ser consciente de que lo primordial es el bienestar común, por encima de sus deseos personales, más aun si estos pudiesen perjudicar de alguna manera a los demás o poner en riesgo el confort de todos.

Es por ello que, para facilitar una correcta y tranquila convivencia de sus vecinos, las Comunidades de Propietarios poseen una serie de reglas y normas internas e incluso unos estatutos, que regulan los derechos y obligaciones de sus propietarios y por extensión de los demás vecinos mientras permanezcan o utilicen sus instalaciones. En ocasiones, ocurren conflictos motivados por usuarios que incumplen los preceptos básicos de convivencia con el resto de habitantes del edificio o urbanización al realizar actividades prohibidas o que incumplen las disposiciones generales sobre actividades insalubres. ¿Cómo debe actuar la Comunidad de Propietarios? ¿Quien es el encargado idóneo para intentar solucionar el conflicto? ¿ Dónde se puede denunciar a la persona que tiene un estilo de vida insalubre, que perjudica a los demás integrantes de la comunidad?

Las posibles soluciones dependerán de si se trata de un propietario o no (nos referimos siempre como término neutro que identifica cualquier género). En primer lugar, es conveniente intentar arreglar el conflicto mediante la vía amistosa, poniendo en conocimiento del infractor de cuáles son las normas aprobadas por los propietarios. Para ello es aconsejable que el Presidente de la Comunidad se ponga en contacto con la persona que incumple los términos de salubridad, preferiblemente por escrito, y le informe del malestar que causa al resto de vecinos su actitud. En el caso de que la actividad o conducta continúe, será necesario que el Presidente o el Administrador de Fincas, por mandato del primero, efectué un requerimiento previo de forma fehaciente (por ejemplo, mediante burofax, o conducto notarial) para que cese de forma inmediata en su comportamiento, advirtiéndole además de que, de no hacerlo en un plazo prudente, se tomarán acciones judiciales contra él. La tenencia de un seguro de Protección Jurídica amplio facilita la adopción de éstas medidas al disponer, sin coste adicional, de un servicio de Asesoría Telefónica, elaboración de informes y peritajes y los servicios de abogados expertos en la materia.

Solicitar la intervención de un Administrador de Fincas especializado en Mediación Civil y Mercantil suele aportar soluciones ingeniosas y eficaces por su experiencia en la resolución de conflictos vecinales. Algunos Colegios Profesionales disponen de un servicio para éstas situaciones.

Si ninguna de estas medidas da resultado, el presidente deberá convocar una Junta Extraordinaria cuyo orden del día recogerá el motivo, para informar a los propietarios del problema y tratar de obtener un acuerdo de mayoría simple, para que la Comunidad inicie una acción judicial de cesación contra el vecino insalubre. Posteriormente se presentará un escrito que recoja los hechos y la problemática que están aconteciendo en la comunidad ante una oficina de atención ciudadana o en el ayuntamiento, ya que cualquiera de estas instituciones puede dar curso a una demanda. Conviene apuntar que este trámite es completamente gratuito, sin embargo la obtención de pruebas puede representar un coste para la Comunidad de Propietarios, de ahí la importancia del seguro de Protección Jurídica. En el caso de que no se consiga la mayoría suficiente, cualquiera de los vecinos que se sientan afectadas por los problemas de sanidad puede denunciar, sin importar si se trata de un copropietario o no (algunos Seguros de Hogar ofrecen la garantía de reclamación de éste tipo de problema, en el momento de contratarlo conviene recibir un asesoramiento profesional). Se iniciará así un juicio de equidad en el que un Juez evaluará el problema y valorará si procede o no el inicio de la acción de cesación.

En ambos casos, si finalmente queda demostrado el incumplimiento de los términos de salubridad, el vecino infractor se enfrentará a consecuencias que pueden ser de leves a severas, dependiendo de la magnitud del problema:

  • Si se trata de un caso de insalubridad leve, estará obligado, además de cambiar su estilo de vida, a compensar los daños y perjuicios que haya causado a los demás copropietarios.
  • Si se tratase de un caso realmente grave, que pudiese afectar a la salud de los demás vecinos, el juez puede disponer el desalojo de la vivienda durante un periodo máximo de tres años si es propietario, o el desahucio permanente si es inquilino.

Los casos más comunes de denuncias por insalubridad en una Comunidad de Propietarios son las relacionadas al síndrome de Diógenes, una enfermedad que se caracteriza por que los pacientes acumulan objetos de una forma excesiva y patológica. Los vecinos suelen dar la voz de alarma en estas ocasiones, debido a que la acumulación de basura origina olores y da lugar a plagas de insectos y roedores. El seguro Multirriesgo de la Comunidad de Propietarios no cubre los daños propios ni a terceros que tengan origen en ésta causa.

Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal, Código Civil, boe.es y elaboración propia.

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DESFIBRILADORES EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

DESFIBRILADORES EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOSEn las Comunidades de Propietarios, se nace, se vive y se muere. Las enfermedades cardiovasculares son la primera causa de muerte en nuestro país, ya que se producen cerca de 30.000 fallecimientos al año a causa de paradas cardiorespiratorias. La mínima disponibilidad de desfibriladores en España provoca que tras un paro cardíaco el índice de supervivencia se sitúe en el 4%, dato alarmante si lo comparamos con el de Estados Unidos, donde el porcentaje de salvación puede llegar hasta el 50% en condiciones similares. Este problema es debido a la inexistencia de una clara posición legal sobre la obligatoriedad de disponer de un desfibrilador en espacios públicos, ya que la legislación existente no es más que un conjunto de diferentes y desiguales normativas en las comunidades autónomas.

Las Comunidades de Propietarios pueden convertirse en una pieza clave para lograr reducir el número de víctimas mortales que provoca este tipo de patologías, sobre todo si tenemos en cuenta que el 70% de las paradas cardíacas se producen en el hogar. Debemos ser conscientes de que contar con un desfibrilador semiautomático en una zona común del edificio ayudaría a salvar multitud de vidas, sobre todo teniendo en cuenta que actuar dentro de los 5 primeros minutos tras el suceso es vital para la supervivencia de la persona afectada. Además aquellas comunidades que disponen de piscina, gimnasio, pistas de pádel, etc, tienen muchas más posibilidades de tener situaciones de riesgo, que pueden ser revertidas con el uso de un desfibrilador, como por ejemplo una parada cardíaca por ahogamiento, sobreesfuerzo o golpes de calor.

Pero a pesar de que un desfibrilador semiautomático lo puede utilizar cualquier vecino con un mínimo de formación, y su uso es válido tanto en adultos como en menores, son casi inexistentes las leyes o decretos de las Comunidades Autónomas que impongan la obligación de la instalación de desfibriladores en CCPP. Uno de los pocos ejemplos que podemos encontrar es el de Cataluña, que mediante el Decreto 30/2015 de 3 de marzo, establece la obligación de implantar uno de estos sistemas en edificios con capacidad o aforo para 2.000 o más personas o con una altura de evacuación igual o superior a 28 metros. También la Comunidad Autónoma de Madrid publicó el Decreto 78/2017 de 12 de septiembre del Consejo de Gobierno por el que se regula la instalación y utilización de desfibriladores externos y se crea su Registro. Los Administradores de Fincas adquieren una nueva responsabilidad de informar a sus clientes de las exigencias en ésta materia.

Para lograr evitar que la principal barrera para no instalar desfibriladores sea el coste, existen numerosas iniciativas que promueven la idea de “Comunidades de Propietarios Cardioprotegidas”. Para ello proponen un servicio básico de cardioprotección, accesible a cualquier comunidad de vecinos, independientemente de su tamaño o poder adquisitivo. El pack incluye desfibrilador, mantenimiento, vitrina con alarma, cartelería, formación para los vecinos en la propia comunidad y el certificado de Espacio Cardioprotegido.

Los Administradores de Fincas pueden promover ésta iniciativa en las Comunidades de Propietarios, alguno incluso ya realizó formación en primeros auxilios y trata el asunto, como el activo Salvador Jiménez, en su blog.

Si nuestra Comunidad de Propietarios finalmente decide apostar por la instalación de un desfibrilador debe tener en cuenta que, al igual que otros elementos comunitarios como los extintores, deben de contar con una mayoría de tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes del total de cuotas de participación para llevar adelante la propuesta y cumplirse una serie de requisitos. Entre ellos cabe destacar que el equipo debe contar con un mantenimiento continuado para que esté totalmente operativo en todo momento, y que ha de estar situado en una zona común y visible del edificio. También es de suma importancia que la CCPP incorpore al Seguro Multirriesgo éste equipamiento, a ser posible que cubra averías de maquinaria y equipos electrónicos, desperfectos por robo o actos vandálicos y Responsabilidad Civil de la comunidad.

Un desfibrilador en la comunidad de Propietarios protege a sus ocupantes, garantiza una rápida actuación y ayuda a salvar vidas; Su coste puede afrontarse mediante sistemas de financiación, renting o patrocinio de las empresas de servicios. Desde Seguro Comparador te ofrecen la posibilidad de calcular su coste de forma online en tan solo unos minutos. Compruébalo haciendo click aquí.

 

Fuentes: fundaciondelcorazon.com y elaboración propia.

 

 

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LA SEGURIDAD DE LOS MENORES EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

LA SEGURIDAD DE LOS MENORES EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOSNombrar el verano es pensar en vacaciones escolares, esa época que recordamos con especial cariño, nos trae a la mente viajes entrañables, amistades imperecederas y aventuras que recordaremos toda la vida. Los días parecían mucho más largos al cambiar las aulas por la piscina y los libros por la toalla, y nos invadía una sensación de libertad que no experimentábamos el resto del año. Ahora, que hace ya algunos años que hemos acabado los estudios y estamos sumergidos plenamente en el cambiante mundo laboral, disfrutamos de otra manera nuestras vacaciones, pero cada vez que vemos a un niño corretear sonriente por la playa con la pala en una mano y el cubo en la otra, no podemos evitar rememorar aquellos tiempos en los que parecía que la diversión era inagotable. Esas experiencias nos han enseñado que los niños son impredecibles y que con ellos hay que extremar las precauciones en seguridad. Es fundamental proporcionar a los menores ambientes libres de peligros potenciales, así como de educarles para que desarrollen las habilidades que les permitan hacer frente a los riesgos que les rodean en su actividad diaria, dentro o fuera del hogar.

La convivencia en Comunidad de Propietarios es el entorno en el cual se desenvuelve nuestra vida también en vacaciones, en sus instalaciones pueden emerger responsabilidades en la seguridad de los menores que estos días de sol y calor juegan y se divierten en las zonas comunes de los edificios, y la mejor solución para prevenir accidentes es contar con una instalaciones adecuadas y preocuparse de que éstas estén sometidas a un correcto mantenimiento, además de seguir unos consejos básicos de seguridad:

  • Situar el botón de llamada del ascensor a una altura a la que no pueda llegar un niño pequeño, y colocar carteles informativos que indiquen que los menores de determinada edad (según la normativa local), no pueden utilizar el ascensor sin ir acompañados de un adulto.
  • Instalar en las ventanas de la escalera los sistemas de apertura de seguridad necesarios que impidan a un niño poder abrirlas. Las compañías de seguros exigen el cumplimiento de la normativa legal.
  • Si el edificio posee azotea, es necesario que su puerta de acceso esté cerrada con llave o que tenga un sencillo cerrojo por el interior, pero a una altura que los pequeños no lleguen a abrirlo.
  • En las piscinas, los menores siempre deben estar en bajo la vigilancia de un adulto. Conviene también mantener guardada bajo llave tanto la maquinaria de la piscina, como los productos y herramientas de mantenimiento. Veinte segundos son suficientes para se ahogue un bebé. En las Comunidades Autónomas existe una reglamentación sobre la seguridad de éstas instalaciones.
  • La puerta de acceso al edificio siempre debe estar debidamente cerrada, impidiendo así que los pequeños puedan abandonar solos el recinto.
  • Si la Comunidad tiene alguna zona deportiva, conviene que las porterías y canastas estén debidamente sujetas; los accidentes con estas instalaciones pueden ser muy graves.
  • A pesar de que la normativa determina que los extintores deben estar a una altura accesible , es recomendable que estén dentro de un armario, dificultando así su manipulación.
  • Es muy frecuente que las puertas de emergencia o las puertas peatonales de los aparcamientos sean accesibles desde uno de los lados sin necesidad de llave; en este caso conviene tener especial cuidado de que no existan espacios estancos en los que los menores puedan quedarse encerrados.

El mejor consejo para evitar accidentes es que los menores siempre se hallen supervisados por un adulto, pero es obligación de las Comunidades de Propietarios que sus zonas comunes sean seguras y se hallen en buen estado de conservación. El Presidente de la Comunidad de Propietarios es responsable de que los medios de prevención estén operativos y el Administrador de Fincas de que los acuerdos estén ejecutados. La prevención es sin duda la clave para la seguridad, por lo que contar con un buen Seguro Multirriesgo aportará a nuestra CCPP un plus en confianza y tranquilidad. En Seguro Comparador puedes calcular online el seguro que necesitas en tan solo unos minutos, pulsa aquí para comprobarlo.

Fuentes: boe.es, msssi.gob.es y elaboración propia.

 

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SOY EL PRESIDENTE Y NO PUEDO EJERCER

SOY EL PRESIDENTE Y NO PUEDO EJERCERHe ido a visitar a una amiga y después de estar un buen rato en el hospital, con cierta dificultad me confesó una preocupación que no deseaba transmitir a su familia, desde hace 3 meses es la presidenta de su comunidad de propietarios, han iniciado unas obras importantes en fachada y mejoras de accesibilidad y piensa que pueden estar en peligro de finalización porque no podrá ejercer su cargo durante bastante tiempo, su ictus le impide expresarse con soltura y firmar documentos, de hecho para contármelo hizo un verdadero esfuerzo ¿ Qué puedo hacer, me dice ?

Le explico que la persona física o jurídica que ejerce el cargo de Presidente es el representante legal de una Comunidad de Propietarios y el encargado de velar por su buen funcionamiento y gestión. Es un cargo importante que debe ser obligatoriamente ocupado por uno de los propietarios, el cual será nombrado por acuerdo mayoritario de la junta, por turno rotatorio o por sorteo. En el caso que el inmueble no cuente con los servicios de un Administrador de Fincas, el cargo de Presidente llevará implícitas multitud de tareas, como son mediar, exigir el pago de cuotas, firmar el libro de actas, supervisar los trabajos de mantenimiento o reformas y un largo etcétera de ocupaciones que requerirán de su presencia. Eso es lo que más le preocupa porque conoce a sus vecinos y sabe que su interés por las instalaciones comunes escasea ¿Qué se puede hacer si el Presidente sufre un accidente o cae enfermo? ¿Quién sería válido para sustituirle? ¿Está obligada a renunciar?

Algunas Comunidades de Propietarios ya han previsto esta eventualidad y han designado a un Vicepresidente, cargo opcional que debe ser nombrado por un por acuerdo mayoritario de la junta y que tiene como ocupación sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste. En ningún otro caso el cargo de Presidente puede ser desempeñado por un sustituto, ni siquiera por el Secretario, cuya única función es ocuparse de toda la documentación que genera y requiere la comunidad.

Este es su caso, la Comunidad de Propietarios no cuenta con la figura del Vicepresidente, son muy pocos propietarios y todos están encantados que ella se ocupe de los intereses comunes porque, francamente, lo hace muy bien. Para ilustrar nuestro consejo, acudimos a la recomendación del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, CAFMadrid, que recomienda abordar la renovación del cargo de presidente para que la comunidad continúe funcionando con normalidad, si su estado de salud no le permitiese ejercer de manera regular. La Junta de Gobierno, el órgano supremo de la comunidad compuesto por todos los propietarios, deberá convocar una reunión extraordinaria donde se elegirá a otro propietario para que ocupe el puesto de Presidente. Esta convocatoria no requiere un plazo mínimo de tiempo, si el asunto es de urgencia.

Puede ocurrir que , a pesar de la gravedad de la enfermedad, la junta no acepte tu renuncia, en este supuesto tienes la posibilidad de iniciar un “procedimiento de equidad” Para ello debes solicitar tu relevo a un juez, indicando las razones que te asisten para ello. Si éste te da la razón, ordenará la convocatoria de una junta de propietarios extraordinaria y obligatoria, donde será nombrado otro presidente. Mi amiga está realmente preocupada porque algunos vecinos que fueron a visitarla también le manifestaron su deseo de que no renuncie y claro en tales circunstancias para ella es una preocupación añadida.

Las Comunidades de Propietarios deben tener en cuenta que el Presidente es el director de orquesta del inmueble que hace que suene bien cuando es respetado y reconocido por sus copropietarios y su representante legal en caso de juicio, pero que no se le puede exigir una responsabilidad desmedida que vaya más allá de sus tareas y obligaciones. Siempre es recomendable contar con los servicios de un Administradores de Fincas profesional y colegiado, que garantice que todas las gestiones serán realizadas en el plazo, evita sanciones, y que las comunicaciones con la Agencia Tributaria y otros organismos públicos ya se realizan por vía electrónica. Además desempeñará un papel que facilitará la convivencia entre vecinos y será fundamental para la resolución de conflictos, dando su opinión profesional de cómo actuar ante cualquier contrariedad, como por ejemplo la que estamos tratando.

El Administrador de Fincas también podrá ser el encargado de la selección de los proveedores, mantenimientos, comunicación de las incidencias, manteniendo la indispensable independencia y buen hacer profesional para la tranquilidad y protección de cualquier Comunidad de Propietarios.

Mi amiga aprecia que las tareas profesionales se realicen con la imparcialidad que requiere su cargo, por eso cuenta con nuestra colaboración de buena Correduría de Seguros y me pide que le recomiende las coberturas y las entidades que mejor se adapten a las necesidades del inmueble, como son los Seguros Multirriesgo, los de rehabilitación y los de Protección Jurídica, además de los servicios de un Administrador de Fincas. Eso está hecho, conocemos a muchos y buenos.

Fuentes: cafmadrid.es y elaboración propia.

 

 

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EL PELIGRO DE LOS INCENDIOS FORESTALES PARA LAS URBANIZACIONES

EL PELIGRO DE LOS INCENDIOS FORESTALES PARA LAS URBANIZACIONESLos Administradores de Fincas tienen mucho que aportar en la prevención de incendios, su capacidad de gestión, facilidad de acceso a los órganos de gobierno de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas y el conocimiento del entorno les permiten promover acciones preventivas. No podemos permitir que las abundantes lluvias que nos han acompañado, hasta hace relativamente poco, nos hagan bajar la guardia ante un amenaza que el año pasado arrasó multitud de parajes forestales, e incluso puso en jaque la seguridad de los habitantes de distintos municipios y poblaciones de nuestro país. Los incendios atacaron en primer lugar uno de los símbolos medioambientales de España: el Parque Natural de Doñana (Huelva), que sufrió el peor incendio de su historia, para luego expandirse a casi la totalidad de nuestro territorio: Asturias, Cantabria, el País Vasco, las Islas Canarias y el área mediterránea fueron víctimas de las llamas, siendo Galicia la región que resultó más afectada, donde en octubre del año pasado los incendios acabaron con más de 49.000 hectáreas de masa forestal y con la vida de 4 personas.

El incremento en la combustibilidad de nuestros montes, motivado por causas como el creciente despoblamiento rural, el abandono de las actividades tradicionales, la falta de inversión y la ausencia de políticas que gestionen el territorio de forma ordenada y sostenible, ha llenado España de potenciales “bombas forestales”. Ello provoca que nos enfrentemos a peligros desconocidos hasta hace pocos años, como son los superincendios, grandes focos muy destructivos, que pueden llegar a medir más de 500 hectáreas, contra los que poco pueden hacer los servicios de extinción, ya que son casi imposibles de controlar.

Dentro de esta situación general, en los últimos años estamos siendo testigos de un nuevo problema que hasta hace poco tiempo creíamos que solo podía ocurrir en lugares de otras regiones del mundo, como California o Australia: el creciente riesgo de incendios en las zonas limítrofes entre terrenos forestales y urbanizaciones. El constante crecimiento de la denominada interfaz urbano-forestal de las ciudades (zona en las que las edificaciones entran en contacto con el monte) ha sido causada por una explosión inmobiliaria que busca zonas forestales de gran valor paisajístico cercanas a las grandes ciudades para construir urbanizaciones. Esto unido a que ha sido agravada por una planificación urbanística que no tiene en cuenta el riesgo de incendios forestales, ha provocado que en muchas urbes españolas se hayan vivido situaciones de autentico peligro para su población. Debemos ser conscientes de que la frontera entre la vegetación y el área poblada es una línea crítica, y que si el fuego logra rebasarla y llegar a los edificios es muy probable que salte de una propiedad a otra, multiplicando los focos a medida que avanza y haciéndose cada vez más imparable, aumentando las posibilidades de que el incendio forestal se convierta en urbano.

Aunque la Ley de Montes establece la obligatoriedad de las comunidades autónomas de elaborar planes preventivos en aquellas áreas declaradas zonas de alto riesgo de incendio, y la Directriz Básica de Planificación de Protección Civil obliga a los municipios de alto riesgo a que tengan planes de emergencia y de autoprotección, la realidad es muy distinta. Un informe elaborado por Greenpeace en colaboración con Medi XXI, consultora especializada en ingeniería forestal y gestión de emergencias, titulado “Protege el bosque, protege tu casa” desvela que se incumple la normativa de forma casi generalizada en todo el territorio español, ya que el 80% de los municipios en zonas de alto riesgo de incendios no cuenta con planes de emergencia.

Debido a que en muchas ocasiones las urbanizaciones se encuentran situadas en lugares de alto riesgo, rodeadas de vegetación inflamable y que el modelo actual de gestión de incendios se centra más en las causas que originan el fuego que en las que lo propagan, es fundamental que las Comunidades de Propietarios de dichas fincas demanden recursos para que los municipios cuenten con planes de emergencia ante incendios y que elaboren su propio plan de prevención y autoprotección. Otra medida imprescindible es contar con un seguro multirriesgo de comunidades de propietarios y el seguro de hogar multirriesgo, que cubran el riesgo de incendio y los gastos inherentes como el desalojo forzoso, la pérdida de alquileres, traslado de mobiliario, alquiler de vivienda provisional y gastos personales de primera necesidad, además del asesoramiento jurídico para iniciar reclamaciones sin temor de su elevado coste.

Si quieres empezar ahora mismo a proteger la urbanización donde vives contra los posibles incendios, seguro que te interesará conocer las siguientes páginas web:

Greenpeace te ofrece una calculadora de incendios para que puedas evaluar el riesgo de incendio que puede tener tu urbanización.

En Seguro Comparador podrás encontrar esta calculadora online para conocer el gasto aproximado del seguro para tu Comunidad de Propietarios. Recuerda potenciar las Sumas Aseguradas para Responsabilidad Civil y revisar los valores de los bienes asegurados, de ello dependerá la correcta indemnización en el caso de siniestro.

Fuentes: boe.es, mapama.gob.es, greenpeace.org y elaboración propia.

 

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OPCIONES TRAS LA JUBILACIÓN DEL PORTERO O PORTERA

OPCIONES TRAS LA JUBILACIÓN DEL PORTERO O PORTERA.La tecnología y el ahorro de costes transforma la vida en las Comunidades de Propietarios de igual manera que a la sociedad. Eso es lo que tú crees. Pues mira un chismoso menos en el portal. Ahora no podré subir la compra sola. Aunque sobreviven y aportan seguridad al inmueble, se dedican a la limpieza, conservación y vigilancia de las zonas comunes y conocen mejor que nadie el edificio y a sus habitantes, cada vez son menos las Comunidades de Propietarios que aún cuentan con los servicios de un portero o portera (acepción aceptada de muy antiguo), por cierto sus ingresos tienen una parte fija y variable que ahora está de moda en las grandes organizaciones. Desde que Luis García Berlanga en su Escopeta nacional, con el genial José Sazatornil nos descubrió los porteros electrónicos, su presencia ha pasado de ser algo habitual a prácticamente inexistente, siendo común que este oficio sea sustituido por un portero automático, un conserje, empresas de control de accesos o por contratas de limpieza y mantenimiento. La pasada crisis económica tampoco fue favorable para esta profesión, ya que obligó a muchas CCPP a reducir sus gastos, y dado que el hecho de tener un portero en un bloque de pisos suele suponer una partida importante de los gastos totales ¿es un ahorro prescindir de una persona de confianza?, supuso la desaparición de esta figura en multitud de portales. Si estuviesen organizados se darían cuenta que necesitaban actualizar sus funciones y conocimientos, mejorar su técnica para reparar pequeñas chapuzas, ayudar a las personas mayores en el uso de sus móviles, coordinar los diversos servicios y profesionales que intervienen en la finca, mejorar su aspecto, en definitiva hacerse imprescindibles. Para la supresión de este servicio la Ley de la Propiedad Horizontal establece que es necesario “el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación”.

En la Comunidad de Madrid, el Convenio de Empleados de Fincas Urbanas establece un premio por jubilación que es obligatorio asegurar en determinadas condiciones. En otras provincias existen otras condiciones que se pueden consultar en este enlace.

Sin embargo, otras Comunidades de Propietarios han optado por esperar a la llegada de la edad de jubilación de su portero o portera para prescindir definitivamente de sus servicios y sustituirlos por otros para la limpieza, el cuidado y la vigilancia de sus instalaciones. Una vez llegado este momento los propietarios pueden plantearsequé hacer con ese espacio de la comunidad que era la residencia del portero. Si se considera la opción de vender la vivienda del portero, se debe tener en cuenta que entonces pasará de ser un elemento común a privativo del futuro comprador. Con la venta, los vecinos transmitirán al nuevo propietario su cuota de participación sobre dicho espacio, por lo cual se requerirá la unanimidad de todos los propietarios, obligatoria en todos los acuerdos que modifiquen alguna de las reglas básicas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. La Comunidad de Propietarios, a efectos fiscales, carece de personalidad jurídica, serán los propietarios quienes reflejen en su IRPF o IS éste rendimiento. Las dudas sobre éstos aspectos puedes despejarlas con tu seguro de Protección Jurídica.

En el caso de que no todos los propietarios estén a favor de deshacerse de la antigua vivienda del portero, se podría considerar alquilarla. En este caso bastará con que estén de acuerdo una mayoría de tres quintos de los propietarios, no se exige el voto unánime debido a que el arrendamiento no implica la desafectación de este espacio, que seguirá siendo propiedad de la comunidad.

Otra opción sería destinar la vivienda a la construcción de trasteros, para este caso concreto habría que tener siempre en cuenta que:

  • Si fueran los vecinos quienes adquiriesen estos trasteros sus coeficientes de propiedad individuales se incrementarían, además de que un elemento común dejaría de serlo, por lo cual sería necesaria la unanimidad de todos los propietarios para llevar a cabo esta medida.

 

  • Si no se transmitiera la propiedad de esos trasteros a los vecinos y se mantuvieran como elementos comunes arrendados, bastaría el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

 

  • En el caso que dicha obra pudiese afectar directamente a uno de los vecinos, este deberá comunicarlo al presidente o administrador antes de la celebración de la junta, para que se tenga en cuenta que independientemente de que se llegue a la mayoría exigida para que se realicen las obras, no podrán hacerse sin su consentimiento expreso.

 

  • Consultar en el Ayuntamiento, Cabildo, Concello, Ajuntament, las normas urbanísticas y la posibilidad de transformar la portería en trasteros.

 

  • Toda Comunidad de Propietarios es considerada promotora en aquellas obras de rehabilitación que realice, por lo cual es necesario que disponga de un seguro todo riesgo rehabilitación, que además de cubrir la responsabilidad civil le garantice el conjunto de los trabajos de reforma e instalaciones, costo de material y de mano de obra, además de los materiales que aún no hayan sido colocados y estén acopiados a pie de obra. Para calcular cuál sería el importe de éste y otros tipos de seguros para Comunidades de Propietarios, te recomendamos uses nuestros servicios de Correduría de Seguros, experta en el sector inmobiliario.

 

Fuentes: boe.es, CafMadrid, comunidades.com y elaboración propia.

 

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¿CÓMO AFECTA EL NUEVO REGLAMENTO DE PROTECCIÓN DE DATOS A ADMINISTRADORES DE FINCAS Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

¿CÓMO AFECTA EL NUEVO REGLAMENTO DE PROTECCIÓN DE DATOS A ADMINISTRADORES DE FINCAS Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?La era digital en la que estamos inmersos ha puesto en peligro nuestros datos personales, el correo electrónico, la localización de la vivienda, el número de teléfono, o de la tarjeta de crédito se han convertido en una valiosa mercancía para la cibercriminalidad, una amenaza que está aumentando de manera exponencial en los últimos años. Con la finalidad principal de amparar el derecho fundamental a la protección de datos de carácter personal (así como el derecho de supresión, el derecho a la limitación del tratamiento y el derecho a la portabilidad de los datos), la Unión Europea ha optado por ampliar el anterior Reglamento General de Protección de Datos (RGPD), una normativa que afecta a todas aquellas empresas que traten datos de los ciudadanos europeos.

Las Comunidades de Propietarios utilizan para su gestión contable, fiscal y administrativa diferentes ficheros con datos de carácter personal de propietarios y trabajadores, lo que la convierte en responsable de la seguridad de dichos datos y la obliga a cumplir con la actual normativa. Es su deber aplicar las medidas técnicas y organizativas apropiadas para garantizar que los datos son utilizados únicamente para la finalidad para la que fueron recogidos. Estas medidas deben hallarse relacionadas en un documento de seguridad, que deberá localizarse en las dependencias en las que se encuentre custodiado el fichero, si existe un Administrador de Fincas profesional y colegiado, tendrá asegurada ésta documentación y también su responsabilidad sobre la misma. Una novedad que incluye el nuevo reglamento es que ya no será obligatorio dar de alta los ficheros de datos en la Agencia Española de Protección de Datos.

La Comunidad tendrá la obligación de comunicar a la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) la destrucción, pérdida o alteración accidental o ilícita de datos personales en un plazo máximo de 72 horas. El responsable, bien sea el presidente o el administrador, debe llevar a cabo un registro en el cual se recojan el lugar, día y hora de detección de la brecha de seguridad, y una vez resuelta se deberá también registrar la solución al problema.

En cuanto a las cámaras de seguridad, la regulación no varía, por lo que sigue siendo necesario para instalarlas un acuerdo de junta general, donde se deberá designar a las personas que tengan al acceso a las imágenes y hacerlo constar por escrito. Conviene recordar que la instalación solo puede ceñirse a zonas comunes y que debe contar con un cartel informativo homologado por la AEPD , sobre la grabación de imágenes.

Si bien es cierto que en una Comunidad de Propietarios el responsable del tratamiento de datos recae en la figura del presidente, ya que es su representante legal, el Administrador de Fincas está legitimado por la propia Ley de Propiedad Horizontal para tratar y disponer de los datos de los propietarios y trabajadores que resulten necesarios para la gestión del inmueble. Para certificar esta autorización, la nueva ley dispone que el encargo del tratamiento a favor del administradorde fincas debe encontrarse documentado en un contrato, en el que se especifiquen las obligaciones de las partes en relación con la normativa de protección de datos. En el caso que una comunidad delegue la gestión de la protección de datos en el Administrador de Fincas, éste también deberá encargarse del cumplimiento de los requisitos de la normativa, como son el deber de información, la conservación de los datos, el deber de secreto y la regulación de cesiones de datos.

Sin duda, el tratamiento de los datos se ha convertido en un asunto fundamental para CCPP y AAFF, y así se ha visto reflejado en el pasado Congreso Nacional de Administradores de Fincas (CNAF 2018), resultando uno de lo temas que más interés ha suscitado. Cada vez es más frecuente que los ficheros se hallen guardados en ordenadores, tablets o smartphones conectados a la red, lo que ha convertido al ciberriesgo en una de las principales preocupaciones para este sector profesional, que es consciente de la nueva amenaza que se puede mitigar con el buen asesoramiento de una Correduría de Seguros que le ayude en la contratación de un Seguro de ciberriesgo para proteger su patrimonio y el de sus comunidades.

 

Fuentes: rgpd y elaboración propia.

 

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