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Archivo de la categoría: seguro de edificios

PLAZO DE PRESCRIPCIÓN POR DAÑOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

PLAZO DE PRESCRIPCIÓN POR DAÑOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOSSiempre que deseo tratar y profundizar sobre el tema de plazos de prescripción por daños en Comunidades de Propietarios, recuerdo un caso concreto que por su complejidad y excelente resolución por parte de nuestra Correduría es el ejemplo perfecto para ilustrar esta temática, que en muchas ocasiones puede resultar intrincada para los no versados en la materia.

En el mes de julio del año 2016 recibí la llamada de Irene, una Administradora de Fincas de una Comunidad de Propietarios que es nuestra cliente desde hace varios años. Tras interesarme por saber qué tal le habían resultado los exámenes de selectividad a su hija Cristina, una excelente estudiante, me informó que dicha comunidad había sufrido unos importantes daños por rotura de tuberías de agua que afectaban a elementos comunes y a terceros copropietarios. En principio, como el incidente parecía algo habitual, ya que como indican las estadísticas sectoriales el agua es la causa más frecuente de siniestralidad en los Seguros Multirriesgo de inmuebles, le informé que me pondría en contacto con la empresa aseguradora y que en menos de 24 horas acudiría un profesional y se encargaría de localizar el foco del problema. A las pocas horas ya teníamos un pre-informe donde se nos indicaba que no había sido posible localizar el lugar exacto de la rotura, y que lo más recomendable era proceder a la apertura de calas en distintos pisos, concretamente en la zona del cuarto de baño principal, colindante con uno de los dormitorios.

Tras comunicar a los vecinos de la comunidad la situación, todos los afectados se opusieron a los trabajos propuestos, debido a que algunas viviendas tenían mármol, otras alicatados, otras espejo, y alguna estuco en la pared donde se debían realizar las obras. A cambio trasladaron la sugerencia de utilizar algún aparato para medir el grado de humedad antes de causar daños, solución que no pudo ser llevada a cabo ya que la compañía de seguros carecía de empresas que dispusieran de herramienta fiable para tal cometido. Como mediadores de la póliza procedimos a explicarle la situación a Irene, la Administradora de Fincas y a Paco, el Presidente de la comunidad, y pusimos en su conocimiento los derechos que les asisten en el contrato de seguro. Tras una amigable reunión, acordamos informar a la aseguradora que conforme a la ley de contrato de seguro procederíamos a localizar y reparar por cuenta del Tomador y les iríamos informando puntualmente para que pudieran verificar y tasar los daños.

No fue nada sencillo coordinar la presencia de cinco propietarios y los profesionales elegidos, sin embargo con paciencia y profesionalidad conseguimos una fecha para acometer los trabajos. Finalmente resultó que había dos siniestros distintos, pero coincidentes en el tiempo y en lugares cercanos, uno en la bajante general de PVC y otro en la cisterna privativa de una vivienda, por lo cual los perjudicados tenían daños de dos causas distintas y con aseguradoras diferentes. Ante esta situación aconsejamos a la Comunidad de Propietarios el nombramiento de un perito independiente, un derecho desconocido para la mayoría de asegurados.

Finalizados los trabajos de reparación del origen, pasado el tiempo suficiente para el secado de los daños y con todos los afectados de vuelta de sus vacaciones se procedió a reparar las consecuencias, incluido la reposición estética imprescindible para dejar las estancias en armonía de color y materiales. El siniestro globalmente superó los 17.000 euros que gestionamos con las diversas aseguradoras y la concurrencia de los distintos seguros. Todo un proceso en el que nuestro departamento de siniestros invirtió 90 días y un total de 127 horas de trabajo en equipo. ¿Qué valor añadido representa, en el aspecto económico, para nuestros clientes? Pues 3.810 euros en concepto de honorarios que les ahorramos por confiar en los servicios de nuestra Correduría.

Al hilo de éste caso se nos brinda la oportunidad de explicar qué plazos de prescripción resultan aplicables en situaciones de daños causados por la Comunidad de Propietarios a comuneros o entre propietarios sometidos al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal. En primer lugar conviene resaltar que el Tribunal Supremo resolvió ésta cuestión recientemente, concretamente la Sala 1ª en recurso 133/2016 de fecha 14-11-2018, donde la cuestión jurídica consistía en determinar si la reparación de los daños ocasionados por el incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento previsto en el artículo 10.1 de la LPH correspondía a un plazo de un año (aplicando el artículo 1902 del Código Civil), o al plazo de cinco años (aplicando el artículo 1964 ). El Alto Tribunal determinó que las acciones que se puedan ejercitar al amparo de la LPH y no tengan un plazo específico en la misma están sometidas al plazo genérico de prescripción del artículo 1964 del Código Civil, y por lo tanto, la acción de reclamación por obras de conservación del inmueble y elementos comunes o rotura de una tubería prescribe a los cinco años. Esta obligación legal afecta tanto a la Comunidad de Propietarios como a todo propietario. Otro asunto son aquellos daños causados mediando culpa o negligencia, por omisiones o actos, en las que el plazo sería de un año, según el artículo 1968 del Código Civil, el mismo plazo que para las acciones previstas en el artículo 1902 por responsabilidad extracontractual.

En definitiva, debe quedarnos claro que para determinar cuál es el plazo de prescripción por daños en una Comunidad de Propietarios, previamente debemos conocer si existe una regulación específica para su ejercicio en la Ley de Propiedad Horizontal. Ello determinará que un propietario, en función a la causa, puede ejercer la acción ante la Comunidad de Propietarios y al revés en dos plazos distintos: uno o cinco años.

 

José Silva. Socio fundador en JOSE SILVA CORREDURIA DE SEGUROS.

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¿ACABARÁN SIENDO LAS JUNTAS DE VECINOS DIGITALES?

acabaran siendo las juntas de vecinos digitalesLa Administración de Fincas es una profesión que siempre ha destacado por poseer una voluntad de actualización constante, de adaptación a los cambios y de evolución continua, y así lo ha demostrado al convertir las nuevas tecnologías en un gran aliado para optimizar la gestión de las Comunidades de Propietarios. Su uso les ayuda en la automatización de algunos procesos, a generar, presentar, analizar su información y, sobre todo, a ahorrar en tiempo. Debemos tener en cuenta que la jornada laboral de un Administrador de Fincas consiste en una aglomeración de actividades, como son juntas ordinarias, extraordinarias e informativas, reuniones con proveedores, contactos con servicios, tramitación de incidencias y siniestros y un largo etcétera de tareas, que gracias al uso de herramientas digitales pueden agilizarse de manera considerable. No es de extrañar entonces, que este gremio haya tomado la decisión de redactar una nueva propuesta de Ley de Propiedad Horizontal (LPH) con una serie de medidas que plantean la modernización de las Comunidades de Propietarios, que en su opinión hasta ahora han ido un paso por detrás de las necesidades cambiantes de la sociedad y de los propios vecinos.

La iniciativa estrella de esta nueva propuesta, que los Administradores de Fincas de España presentarán próximamente ante el Ministerio de Fomento, es que la LPH permita que cualquier propietario pueda asistir y votar en una junta mediante videoconferencia o cualquier otra herramienta telemática de comunicación similar. En la actualidad, la normativa establece que los acuerdos solo podrán ser adoptados por los propietarios que asistan a las juntas de forma presencial o mediante representación, sin contemplar la posibilidad de que sean celebradas vía streaming, sistema que según la mayoría de los Administradores de Fincas sería un gran avance, ya que las agilizaría, favorecería su gestión e incluso la comodidad de los propietarios.

En los últimos años ya hemos podido observar como el uso de algunas herramientas digitales ha empezado a ser algo común en las Comunidades de Propietarios: mensajes de móvil, correos electrónicos, grupos en WhatsApp o redes sociales, portales gestionados por el administrador y plataformas especializadas se han hecho un hueco en la vida comunera, y todo parece indicar que han llegado para quedarse. No es de extrañar, ya que esta tecnología ofrece multitud de soluciones online a medida, como por ejemplo gestión de incidencias, comunicados, documentos compartidos, debates, etcétera, y por si esto fuera poco, parece que propicia la participación de los vecinos en el día a día de su comunidad. Sin embargo, debemos tener en cuenta que en los edificios residenciales habita todavía un amplio porcentaje de personas de cierta edad, que no han sabido adaptarse a los nuevos cambios tecnológicos, a los que no se les puede dejar al margen en el caso de que se digitalicen las relaciones entre propietarios. Tampoco hay que olvidar que, no en pocas ocasiones, la mala utilización de estos nuevos canales de comunicación produce malos entendidos e incluso conflictos entre vecinos que pueden convertirse en una problemática real para el Administrador de fincas, que se verá obligado a mediar y recordar que el uso de estas aplicaciones, como los grupos de whatsapp, es exclusivo para temática relacionada con la comunidad.

Por otra parte, debemos tener en cuenta que aunque el uso de estas nuevas tecnologías pueden aportar a las Comunidades de Propietarios múltiples beneficios, también lleva implícito nuevos riesgos, como por ejemplo un ataque informático a los dispositivos tecnológicos de una Comunidad de propietarios o la infección con un virus informático de los mismos. Tanto es así que la ciberseguridad se ha convertido en una de las principales preocupaciones para los Administradores de Fincas, que conscientes de que esta nueva amenaza solo se puede mitigar con una buena prevención y protección, recurren al asesoramiento de una Correduría de Seguros de confianza que les oriente en la contratación de un Seguro de ciberriesgo que se adapte a sus necesidades y al de las comunidades que gestionan.

Fuentes: elpais.com, Ley de la Propiedad Horizontal y elaboración propia.

 

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¿INFLUYE LA NUEVA REFORMA DE LA LPH EN LOS PISOS TURÍSTICOS?

influye la nueva reforma de la lph en los pisos turisticosLa tecnología está cambiando el mundo, a las personas y nuestra forma de vivir. El pasado 19 de diciembre entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda, que recoge varias modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dicho decreto, que deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados antes de un mes, conlleva una batería de reformas vinculadas al alquiler de viviendas, entre las que destacan la ampliación del plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada (de 3 a 5 años, 7 si el arrendador es persona jurídica), el aumento del plazo de prórroga tácita (de 1 a 3 años), o la limitación de los avales, que no podrán superar los 2 meses de la renta mensual de alquiler.

Pero sin duda, una de las reformas más esperadas, y que más concierne a las Comunidades de Propietarios es la relacionada con los conocidos como “pisos turísticos”. La legalidad de este tipo de alquileres es una cuestión que lleva produciendo controversia desde hace ya años, principalmente provocada por una ausencia de normativa de carácter general. Hasta este momento, las comunidades autónomas eran las responsables de establecer una normativa al respecto, lo que ocasionaba que nos encontrásemos ante 17 legislaciones distintas, por no mencionar las regulaciones propias que muchos municipios tenían establecidas. Si a ello le sumamos un cambio constante de leyes por parte de las administraciones, bien por decisión propia o por obligación, tras sentencias judiciales, y el gran crecimiento de este tipo de turismo provocado por el auge de Internet y las nuevas tecnologías, no es de extrañar que este asunto se haya acabado convirtiendo en un problema cada vez mayor, que ha originado multitud de protestas vecinales derivadas de las molestias y alteraciones de la convivencia que muchos usuarios de este tipo de pisos ocasionan.

Hasta la entrada en vigor de la nueva reforma, las únicas vías posibles para evitar la aparición de pisos turísticos en una Comunidad de Propietarios eran, o bien mediante una reforma de los estatutos que requeriría la unanimidad de los propietarios, o a través de la “acción de cesación” contemplada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene como finalidad que cualquier actividad que pueda resultar molesta, nociva, insalubre o peligrosa deje de desarrollarse. Pero a partir de la actual modificación de la Ley sobre Propiedad Horizontal que establece el nuevo el real decreto-ley, las Comunidades de Propietarios podrán limitar o vetar la actividad del alquiler turístico en el inmueble por mayoría simple cualificada, es decir, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Otra novedad es que la Comunidad podrá establecer cuotas especiales a las viviendas turísticas, aumentando su participación en los gastos comunes de la finca, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% .

Pero algo que hay que tener en cuenta es que la ley no tendrá carácter retroactivo, lo cual llevado a la práctica significa que las viviendas de uso turístico que ya cuenten con la licencia preceptiva o que estén inscritas en el registro oficial, no podrán ser vetadas por las CCPP, aunque se cuente con la nueva mayoría exigible de tres quintas partes de los propietarios. Esta medida podrá ser aplicada a los nuevos pisos turísticos, pero también a los que operan ilegalmente, ya que el Real Decreto traslada este tipo de alquileres desde la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a la legislación sobre actividad turística, por lo que pasarán a ser tratados como una actividad económica. Ello permitirá a los propietarios de una comunidad vetar su actividad económica, ya que al tratarse de una actividad irregular no se considerará que exista derecho adquirido alguno, aunque operen desde antes de la entrada de la nueva ley.

Queremos presuponer que esta regulación del alquiler turístico favorecerá la solución de los conflictos y problemas de convivencia que esta práctica lleva años generando en muchas de nuestras ciudades, pero debemos ser cautos y estar a la expectativa de los acontecimientos. Las Comunidades de Propietarios están llamadas a ser uno de los grandes protagonistas de este cambio, convirtiéndose en una parte activa para la resolución de cualquier tipo de problemática que un piso turístico pueda provocar en su inmueble. Una de las medidas imprescindibles para conseguir dicho objetivo es exigirle a todo propietario de un piso destinado al alquiler turístico que posea un buen Seguro de alquiler que cuente con coberturas de impago, daños por actos de vandalismo y defensa jurídica. Desde la Correduría de Seguros José Silva, especializados en seguros para inmuebles, estaremos encantados de asesorarte y darte información sobre éste o cualquier otro tipo de póliza que pueda necesitar vuestra Comunidad de Propietarios.

Fuentes: boe.es y elaboración propia.

 

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LA PROBLEMÁTICA DE LOS PISOS HEREDADOS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

 

LA PROBLEMÁTICA DE LOS PISOS HEREDADOS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Aunque parezca que el alquiler es la tendencia preferida de las nuevas generaciones que buscan vivienda, quizás motivada por la falta de ahorro, por los precios elevados, o por su inseguridad laboral, en realidad España continúa siendo un país de propietarios, y por lo tanto, de herederos. Tanto es así que un 84% de la población posee al menos una vivienda y un 16% dos o más, un amplio volumen de inmuebles que tarde o temprano se verá destinado a ser heredado, operación que suele conllevar, además de un farragoso papeleo y obligaciones tributarias, no pocos conflictos familiares. Las disputas suelen producirse cuando se ha formalizado la sucesión y ésta corresponde a más de una persona. Seguramente cualquiera de nosotros conoce un caso en que varios hermanos han heredado un piso familiar y no se ponen de acuerdo: unos quieren conservarlo y otros venderlo. Esta situación, que es mucho más común de lo que pudiera parecernos, no solo provoca enfrentamientos familiares. En muchas ocasiones es también motivo de problemática en las Comunidades de Propietarios, bien porque los herederos no se hacen cargo de las cuotas de comunidad, porque la vivienda haya sido abandonada por tener hipotecas o embargos pendientes, o porque los herederos no se hayan hecho cargo de la herencia por no poder asumir los impuestos.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la encargada de regular las relaciones entre los propietarios, establece en su artículo 9 las distintas obligaciones que deben cumplir los dueños de cada vivienda, y entre ellas podemos encontrar la contribución a los gastos comunes de la comunidad, es decir, facturas de luz, agua, portero, gastos derivados de las obras necesarias y la contribución al fondo de reserva. Según el artículo 21.1 de dicha ley, estas obligaciones deberán ser cumplidas por todos los propietario en el tiempo y forma establecidos por la junta. El impago por parte de un propietario causará trastornos al resto de la comunidad, que deberá pagar la diferencia de recibos que el deudor ha generado. Los herederos de un inmueble, como propietarios de la vivienda, serán los responsables de abonar estos gastos comunitarios, y en el caso de no hacerlo, el presidente o el administrador por delegación de aquel, tras previo acuerdo de la junta de propietarios, puede exigirles judicialmente el pago a través del proceso monitorio ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes. La Comunidad de propietarios, como acreedora, también podrá solicitarle al juez el embargo preventivo de bienes de los deudores, entre los que estará incluido el piso heredado. También es reseñable que aunque estos herederos morosos tendrán el derecho a participar en las reuniones de vecinos, podrán ser excluidos de la votación, Ello supondría que su presencia y cuota ya no serían computables a efectos de las mayorías exigidas para la toma de acuerdos.

Puede ocurrir que tras el fallecimiento de un propietario, un piso quede sin dueño a causa de la inexistencia de un testamento que dicte herederos. En este caso, si ningún familiar de hasta cuarto grado de consanguinidad lo reclama, el heredero legítimo del inmueble pasará a ser la Administración Pública (bien el Estado, bien el Gobierno autonómico), que se verá obligada a subastarlo, tal y como establece la legislación. Lo mismo sucederá con un piso que se encuentre en situación de abandono debido a ser rechazado por todos sus herederos. Para la reclamación de cantidades pendientes de este tipo de inmuebles, será necesario que la Comunidad de Propietarios obtenga cuanto antes una anotación preventiva de embargo en el Juzgado, que asegure todos los derechos de la Comunidad en una eventual subasta, o adjudicación del inmueble por el Estado. En muchas ocasiones, el estado de deterioro en el que se encuentran este tipo de viviendas causa filtraciones, humedades o malos olores a alguno de sus pisos vecinos, por lo cual resultará necesario que la Comunidad de Propietarios solicite una autorización judicial para entrar en el inmueble y poder reparar las causas de dichos problemas. Un buen seguro de Hogar puede hacerse cargo de las gestiones o ayudar en su resolución. Posteriormente, la factura de estas reparaciones deberá se reclamada al organismo de la Administración Pública propietario del inmueble.

Como podemos observar, los conflictos relacionados con viviendas heredadas pueden resultar un verdadero quebradero de cabeza para muchas Comunidades de Propietarios, que se verán en la obligación realizar diversas gestiones y acciones judiciales para conseguir el pago de las cuotas de contribución a los gastos comunes de la comunidad correspondientes, o la resolución de problemas que puede conllevar la existencia en el edificio de un piso sin dueño aparente. Es por ello que resulta imprescindible que toda Comunidad cuente con un buen Seguro multirriesgo que posea prestaciones de asistencia jurídica, reclamación de impago de cuotas de copropietarios y anticipo de cuotas impagadas. Contar con la ayuda profesional que ofrece una Correduría de Seguros de confianza será la mejor opción de cara a decidir que tipo de póliza es la mas recomendable para cada tipo de edificio.

Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal, boe.es y elaboración propia

 

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¿ES PREFERIBLE CONTRATAR LOS SERVICIOS DE CONSERJERÍA A UNA EMPRESA EXTERNA U OPTAR POR UN TRABAJADOR AUTÓNOMO?

¿ES PREFERIBLE CONTRATAR LOS SERVICIOS DE CONSERJERÍA A UNA EMPRESA EXTERNA U OPTAR POR UN TRABAJADOR AUTÓNOMO?Las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica, sin embargo tienen la capacidad de contratar. Así, es habitual que cuenten con personal propio como el portero, o servicios externos como el de conserje. Aunque pueda parecer que ambas figuras casi han desaparecido de los edificios de viviendas, principalmente a causa de la pasada crisis económica que obligó a muchas Comunidades de Propietarios a reducir sus gastos, actualmente el incremento de los robos, actos de vandalismo y compras online, ha motivado que muchos vecinos soliciten la reincorporación de este servicio. Si bien es cierto que la irrupción de las nuevas tecnologías ha sido aprovechada para la protección y seguridad en muchos inmuebles residenciales, sobre todo de nueva construcción, donde se han implantado circuitos de vigilancia de camaras ip conectados a la red o sistemas de domótica, existen diversas labores que siguen precisando de un trabajador para poder ser llevadas a cabo. Nos estamos refiriendo a tareas tan importantes como el control de las personas que acceden al edificio, la actuación inmediata frente a siniestros como pueden ser incendios o inundaciones, o la realización de rondas periódicas para comprobar y verificar tanto las instalaciones como el cumplimiento de las medidas de seguridad. Asimismo, aparte de las funciones relacionadas con la vigilancia, el conserje o portero también se podrá encargar de la limpieza de zonas comunes (barrido, fregado, eliminación de residuos, etc.), del mantenimiento de ciertos servicios de la comunidad (luces, calefacción, etc.), e incluso de atender a las sugerencias y necesidades de los vecinos y trasladarlos al responsable (Administrador de Fincas o presidente de la comunidad).

La falta de candidatos idóneos dispuestos a permanecer tiempo en el mismo edificio, hace que las Comunidades de Propietarios que deciden volver a apostar por éste servicio se decanten por la figura del conserje; suelen tener dudas en torno al método de contratación mas apropiado: ¿Es preferible contar con los servicios de una empresa externa u optar por un trabajador autónomo? En primer lugar, es aconsejable calcular y comparar los gastos de cada una de las dos opciones, sin olvidar tener en cuenta todos los pagos asociados. Para un trabajador autónomo, dependiente o independiente, aparte de la remuneración y retención de IRPF, están los gastos de Seguridad Social y a veces también otros adicionales como bonificaciones o alojamiento, sin olvidar la ajenidad, concepto que demuestra la inexistencia de una relación laboral estable que pudiera ser interpretado como un contrato laboral encubierto. Hemos asistido a la apertura de expedientes de la Inspección laboral porque el “conserje autónomo” en realidad no ponía material alguno y tenía un horario impuesto y regulado por la Comunidad de Propietarios.

En el caso de una empresa externa, debemos comprobar que el presupuesto de su oferta incluya consumibles como productos de limpieza, herramientas de trabajo o la maquinaria necesaria para efectuar las labores, y si resultará necesario efectuar gastos extras para adecuar ciertas instalaciones al servicio de conserjería, además del plazo y método para rescindir el servicio en caso de insatisfacción. Si se da la circunstancia de que la Comunidad de Propietarios ya cuenta con un portero y está planeando la externalización de este servicio, deberá sumar los gastos puntuales que le causaría una posible indemnización por despido, además de contar con la mayoría necesaria de los propietarios y cuotas para cambiar el modelo de servicio.

En el momento que la Comunidad conozca los presupuestos reales de ambas opciones, no debe simplemente decantarse por el más económico, sino que será necesario que realice una lista de pros y contras de cada alternativa. La contratación de un profesional independiente conllevará diversas responsabilidades, como por ejemplo efectuar la correspondiente retención fiscal y el deber de presentar los modelos trimestrales del IRPF, así como la declaración anual. Además, tendrá la obligación de proporcionarle las instrucciones adecuadas en relación a los riesgos laborales, los sistemas de emergencia, los de protección y los de prevención. Las medidas que se le exige a las Comunidades de Propietarios son las mismas que a cualquier tipo de empresa que tenga trabajadores a cargo, y aunque en muchas ocasiones son totalmente desconocidas, ello no le librará de las sanciones de responsabilidad Civil, Administrativa y Penal que le puede acarrear su incumplimiento. Por otra parte, con la contratación de los servicios de una empresa externa, la Comunidad ahorrará tiempo en gestión (nóminas, bajas) y la empresa se ocupará de cubrir las bajas y las vacaciones, pero seguirá siendo responsable de la seguridad del trabajador aunque no esté a su cargo. Ello es debido a que es la responsable legal de todos los espacios comunes de la finca, y por lo tanto, si una persona que ofrece un servicio externo sufre un accidente, sería responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, y por ello debe ofrecer toda la información necesaria en materia de Seguridad laboral a todas aquellas personas externas que realicen algún tipo de trabajo en sus instalaciones.

Como podemos observar, decantarse por cualquiera de las opciones implicará una serie de deberes y obligaciones que de no ser cumplidas, aunque sea por desconocimiento, pueden ocasionar graves perjuicios a la Comunidad de Propietarios como sanciones y multas que todos los copropietarios deberán afrontar. El asesoramiento del Administrador de Fincas en el momento de la toma de decisiones es obligatorio y además puede estar asumiendo responsabilidades si es designado para elaborar contratos y pago de nóminas. Es por ello que siempre resulta imprescindible contar con un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios que cubra entre otras materias la Responsabilidad Civil y la defensa jurídica, sin duda una inversión que revertirá en el beneficio de toda la Comunidad.

Fuentes: empleo.gob.es, .seg-social.es y elaboración propia.

 

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¿QUE NUEVOS SERVICIOS INCORPORAN LOS SEGUROS PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

QUE NUEVOS SERVICIOS INCORPORAN LOS SEGUROS PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOSVivir en comunidad, es el resultado del trasvase del campo a la ciudad, de compartir riesgos y servicios, de tener experiencias en Comunidad de Propietarios. El sector asegurador en su adaptación incorpora nuevas coberturas para responder de los daños de los siniestros y nuevos servicios para dar más atractivo al contrato de seguro. Falta claridad en las pólizas de seguro sobre quién es el responsable de los servicios, si la aseguradora que los ofrece o el prestador del servicio, aún así consideramos que algunos aportan valor añadido en determinados casos y carecen de él en otros. Analizamos unos cuantos:

Uno de los primeros fue el control de plagas ofrecido por una red de profesionales autónomos o empresas especialistas para controlar cucarachas, ratones y ratas en zonas comunes. Es un servicio limitado a pocas intervenciones y resulta insuficiente al dejar fuera otras plagas como topillos, escarabajo, pulgas, polilla, chinches, garrapatas y nidos de avispa tan invasivas como la velutina. En definitiva aporta soluciones parciales y distintas en función de cada aseguradora. Cada compañía es diferente.

Los gastos de desembozo que afecten a las conducciones comunitarias y tengan su origen en la sedimentación y que podría entenderse como un servicio de mantenimiento que evita daños a terceros; Aunque suele estar limitado a cantidades pequeñas inferiores a 2.000 euros y dos intervenciones anuales resulta de gran utilidad para mantener una limpieza de las instalaciones.

Limpieza de grafitis, es un servicio de muy reciente incorporación que ofrece la posibilidad de limpieza o recubrimiento de la superficie afectada, es muy restringido tanto en importe como área afectada, podemos considerarla simbólica por el momento. Las compañías que quieran apostar por las comunidades tienen una gran oportunidad de negocio.

La Inspección Técnica del Edificio (ITE) o el Informe de Evaluación del Edificio ( IEE) que tiene carácter obligatorio y comprueba las condiciones de seguridad, estabilidad y ahorro energético del edificio. Este servicio tiene el valor añadido de que da información a las dos partes, al Tomador del seguro con recomendaciones en planificación y gestión y al Asegurador en la valoración del riesgo. Su coste suele estar limitado.

Ayudas y subvenciones, es un servicio acotado a la gestión de la solicitud de los Programas de fomento de la rehabilitación ¿Si por error en la tramitación deniegan la subvención, quién es responsable?

Asesoramiento técnico telefónico mediante una red de técnicos en materia de ahorros energéticos e interpretación de facturas.

Servicio Manitas o Bricomunidad, de reciente incorporación a los seguros de comunidades de propietarios, aporta soluciones puntuales para el mantenimiento de las instalaciones como un grifo, una persiana, la brida de una tubería vista, su límite está alrededor de las 3 horas de intervención con máximo de dos servicios anuales. Los servicios son diferentes en función del contrato de seguro y compañía de seguros.

Asistencia a la comunidad, es un servicio mediante el cual el asegurador facilita a la Comunidad de Propietarios profesionales de distintos gremios para realizar operaciones necesarias para limitar o controlar los daños y suele incluir los gastos de desplazamiento y una o dos horas de mano de obra .En general están circunscritos a trabajos de fontanería, portero automático, electricidad, cerrajería y cristalería de urgencia, mensajes urgentes que encargue la Junta de gobierno o uno de sus miembros con motivo de un siniestro grave en la comunidad. Servicio de vigilancia, si el edificio resulta inhabitable a causa de un siniestro.

Como ya resulta difícil entender nuestra sociedad moderna sin contemplar el impacto de las nuevas tecnologías, también las Comunidades de Propietarios han aceptado este reto. En muchos edificios ya es común el uso de aplicaciones (apps) que permiten, desde cualquier dispositivo móvil, la realización de pagos, el cobro de cuotas o la reserva de espacios comunes, zonas deportivas o salas multiusos, algunas aseguradoras facilitan el control de incidencias a través de sus aplicaciones. Lo mismo ocurre con la instalación de nuevos sistemas de seguridad y vigilancia como cámaras IP capaces de predecir comportamientos, o cerraduras electrónicas situadas en el interior de las puertas, cuya llave es un smartphone. Pero lo que quizás no estemos teniendo verdaderamente en cuenta es que las nuevas tecnologías y los nuevos servicios traen nuevos riesgos, los beneficios de la transformación digital en las Comunidades de Propietarios tienen como contrapartida una dependencia cada vez mayor del ciberespacio, lo que supone un aumento del nivel de exposición a sus amenazas y vulnerabilidades.

El ciberriesgo engloba todos los perjuicios que podrían ocasionar un ataque informático a los dispositivos tecnológicos de una Comunidad de propietarios, y que puede suponer la infección con un virus que impida el normal funcionamiento de las instalaciones, sufrir extorsiones y robos o la eliminación de información importante y confidencial (transferencias bancarias, datos de propietarios y trabajadores, contratos o contraseñas). Para hacer frente a este problema hay compañías aseguradoras que han empezado a incluir entre sus servicios, el Asesoramiento cibernético, que ofrecen orientación frente a los daños derivados de la alteración, modificación, destrucción o pérdida de información causados por ciberataques externos, gracias a coberturas como asistencia informática, gastos de restauración, recuperación de datos y servicios de consultoría. Las Comunidades de Propietarios tienen la obligación de cumplir con la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD), aun cuando la gestión de los datos personales de los propietarios y trabajadores sea realizada habitualmente por un Administrador de Fincas. Como cada vez es más frecuente que los ficheros se hallen guardados en ordenadores, tablets o smartphones conectados a la red, los ciberataques se convierten en una amenaza de primer orden de cara al cumplimiento de esta ley. Es por ello que los Servicios y Seguros de ciberriesgo que ofrecen algunas pólizas comiencen a ser tenidos en cuenta en el momento de realizar un análisis comparativo.

El ciberriesgo también es un tema que atañe a los Administradores de Fincas, y así quedó reflejado en el pasado Congreso Nacional de Administradores de Fincas (CNAF 2018), que fue celebrado del 7 al 9 de junio en Madrid. Hoy en día, el uso de canales digitales se ha convertido en un requisito indispensable para todo Administrador de Fincas, herramientas que además de ayudar a informar con transparencia, otorgan al profesional un carácter proactivo y de cercanía con sus clientes. Pero la utilización de estos sistemas entraña nuevos riesgos, por lo cual estos profesionales son conscientes de la necesidad existente de estar cubiertos por un seguro de ciberriesgo de confianza, que les garantice que sus datos y los de sus clientes serán protegidos en el caso de sufrir un temido ciberataque.

Los seguros multirriesgo de daños al edificio ofrecen solución a situaciones más complejas cada día, por lo cual es necesario que toda Comunidad de Propietarios cuente con el servicio de asesoramiento de una correduría experta, que se ocupe de identificar los posibles riesgos y realice un análisis de sus necesidades.

 

Fuentes: elaboración propia.

 

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¿SON UN RIESGO PARA LA SALUD LAS ESTACIONES ELÉCTRICAS URBANAS?

SON UN RIESGO PARA LA SALUD LAS ESTACIONES ELECTRICAS URBANASCuando paseas por una acera quizá hayas visto una tapa metálica practicable en el suelo, por ahí se accede a un transformador eléctrico que da servicio a una zona. Quizá durante la noche te despiertes con frecuencia, revisa cuántos aparatos eléctricos tienes a tu alrededor. En tu edificio puede haber un cuarto que alberga un transformador, además de generar una servidumbre.

¿Quién le iba a decir a Edison tras patentar la primera bombilla incandescente comercialmente viable, e inaugurar en 1882 la primera central eléctrica para vender electricidad (comenzó con 80 clientes y 400 bombillas), que la electricidad se convertiría en algo tan imprescindible para la sociedad como lo es hoy en día? Basta mirar las calles, nuestras casas o a nuestro alrededor para darnos cuenta de la importancia que tiene la electricidad en nuestras vidas: la televisión, los ordenadores, Internet, la automatización de los procesos industriales, la iluminación artificial, las fabricas, etc., no se podrían concebir sin su presencia generalizada.

La electricidad es uno de los combustibles esenciales de nuestra sociedad moderna, y muchas personas la consideran una energía limpia, desconociendo que, por ejemplo, las líneas de alta tensión encargadas de su distribución pueden generan impactos ambientales significativos. Además de provocar emisión de ruido, interferencias de radiofrecuencia o la generación de ozono troposférico, las líneas de alta tensión producen un fenómeno denominado efecto corona, responsable de la generación de gases corrosivos, óxidos de nitrógeno y de ácido nítrico, así como de provocar la atracción y concentración de aerosoles contaminantes y gas radón. Por otra parte, desde hace varias décadas los científicos estudian los efectos que los campos electromagnéticos pueden ocasionar sobre los tejidos biológicos, centrándose en la posible relación existente entre contaminación electromagnética de baja frecuencia y el riesgo de padecer enfermedades como la leucemia, tumores cerebrales u otros tipos de cánceres. Un ejemplo es la Agencia Internacional de Investigación sobre el Cáncer (IARC), que ha incluido los campos electromagnéticos de baja frecuencia generados por los tendidos eléctricos e infraestructuras asociadas, como posible agente cancerígeno.

Desde hace décadas que la existencia de líneas de alta tensión o estaciones eléctricas próximas a núcleos urbanos y edificios residenciales provoca preocupación en las Comunidades de Propietarios, debido a la posible repercusión que la contaminación electromagnética puede tener en la salud. Si bien la información científica y técnica no proporciona evidencias claras, son muchas las denuncias realizadas por familias que se han visto obligadas a convivir con una instalación eléctrica cerca de sus hogares y uno o varios de sus miembros han desarrollado un proceso canceroso. Además diversos organismos supranacionales e internacionales han querido intervenir de manera cautelar dictando recomendaciones sobre las distancias que deben mediar entre los campos electromagnéticos y las zonas en las que las personas pasen un período de tiempo significativo.

Las Comunidades de Propietarios deben conocer que en España existe un Reglamento de Líneas de Alta Tensión, que en su artículo 25 establece unas distancias límite para evitar las posibles afecciones sanitarias derivadas de una exposición continua a campos electromagnéticos de baja frecuencia. Además, en los años 2001 y 2003 el Ministerio de Sanidad y Consumo planteó la necesidad de reformar dicho Reglamento para “redefinir unas distancias mínimas de seguridad desde las líneas de alta tensión a edificios, viviendas o instalaciones de uso público y privado” y de “actualizar la fórmula de referencia para la distancia de seguridad a líneas de alta tensión”. Algunos ayuntamientos pioneros, como el de Jumilla (Murcia), han tomado cartas en el asunto y han establecido un criterio mayor de seguridad, respetando las recomendaciones que se indican desde diversas instancias investigadoras.

Los efectos a largo plazo de los campos electromagnéticos en la salud humana suponen una constante incertidumbre que no ha logrado despejarse científicamente. Ante la duda, resulta necesaria una revisión de la normativa estatal y en los reglamentos de líneas de alta tensión, subestaciones y transformadores, que tenga en cuenta el principio de precaución. Del mismo modo, las Comunidades de Propietarios deben buscar un sistema de protección y prevención adecuado ante los diversos riesgos que puedan ocasionarles las estaciones eléctricas próximas a sus inmuebles. Un Seguro multirriesgo para Comunidades de Propietarios, que ofrezca garantías indispensables como prestaciones de defensa y reclamaciones jurídicas, es sin duda la mejor elección. Desde Seguro Comparador puedes calcular el precio del seguro más conveniente, en tan solo unos minutos y de forma on line. Tan solo tienes que hacer click aquí para comprobarlo.

Fuentes: ecologistasenaccion.org, boe.es, mscbs.gob.es y elaboración propia.

 

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