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Archivo de la categoría: seguro de edificios

¿Cómo podemos estar protegidos en la Comunidad de Propietarios frente al frío y la lluvia?

Padecemos una sequía preocupante, añoramos la lluvia y rogamos por ella, ahora que llega la temporada del año en el que las lluvias y las altas precipitaciones son los protagonistas, y esto implica prestar una atención especial a dos aspectos de nuestras comunidades: la precaución ante las inundaciones y poner a punto nuestras calderas. En este artículo analizaremos y resumiremos los mejores consejos en ambos casos.

Prevención de los daños en inundaciones

Tenemos que prepararnos para tratar de que las consecuencias sean mínimas. Para ello analizaremos las medidas que se podrían tomar para proteger al edificio y optaremos por la alternativa que más se adecue y que nos sea más rentable. Todo ello dependerá de:

  • El tipo de inundación sufrida en temporadas pasadas.
    • El tipo de urbanización en qué está ubicada la construcción.
    • El tipo de edificio y construcción, antigüedad, altura, sótanos, pendiente.
    • El valor que tenga la reconstrucción de los elementos dañados.
    • El coste de las medidas para reducir los daños; pueden implantarse de una vez o en varias.

El esquema a seguir será:

  1. Identificar las acciones para reducir los daños en edificaciones, en equipamientos y servicios, y en personas y bienes
  2. Planificarse para estar adaptado y preparado y poder reaccionar y recuperarse
  3. Se mantiene la exposición con los daños reducidos al mínimo

Medidas de mitigación de los daños en edificaciones existentes

Tenemos las ‘medidas de aislamiento’ que mantienen el agua en el exterior del edificio, y las que mejoran la capacidad del edificio para soportar los efectos de las inundaciones.

Y estas medidas tienen 4 formas de reducir la vulnerabilidad del edificio:

  1. EVITAR que el agua alcance el edificio.
    2. RESISTIR o impedir que el agua entre.
    3. TOLERAR la entrada del agua tomando medidas para limitar el daño.
    4. RETIRADA en los casos en los que el riesgo sea elevado.

La mayoría de estas soluciones requieren un proyecto, y será necesario trabajar con el técnico correspondiente, ya que es posible que afecte a la estructura, los servicios, los accesos de entrada, etc.

También es necesario planificar cómo proteger el edificio en el momento de la inundación, es decir, elaborar un plan de emergencia de autoprotección o familiar, y siempre es recomendable revisar las pólizas de nuestro seguro de la comunidad.

¿Y cómo resistir que entre una vez que ya esté en contacto?

Ahora vamos a ver qué medidas se podrían tomar para intentar impedir que el agua entre en el edificio, aunque ésta ya esté en contacto con el mismo.

  • Sellado de las paredes exteriores mediante recubrimientos impermeables
    • Solado a prueba de humedad o impermeable
    • Elevación de los umbrales de puertas y ventanas
    • Revisión de la cimentación, su impermeabilización y sistema de drenaje
    • Impermeabilización de la planta baja o sótano en forma de “caja hermética”
    • Revisión de desagües y tuberías
    • Revisión de las fosas sépticas y pozos negros
    • Utilización de materiales resistentes

Para el supuesto de que los daños se produzcan, debemos de tener en cuenta que si el agua entra por la cubierta, el seguro multirriesgo se podría hacer cargo de la reparación y si entra por el suelo y supera los umbrales del Consorcio éste correrá con los gastos.

Puesta a punto de calderas

No solo las lluvias deben preocuparnos con la llegada del invierno, sino que si queremos evitar que el frío se instale en nuestros hogares es conveniente realizar correctamente la puesta a punto del sistema de calefacción central.

¿Quién realiza la puesta en marcha de las instalaciones de calefacción central?

Solamente deben hacerlo las empresas autorizadas, que también deben de encargarse del mantenimiento e inspección; solo así quedaría asegurado el cumplimiento de las exigencias técnicas y legales.

¿Para qué se realiza la puesta en marcha?

Se trata de asegurarnos y comprobar que todo funciona correctamente antes de iniciar la temporada de calefacción en nuestras viviendas.

Otro de sus fines es conseguir que nuestra calefacción sea más eficiente y evitar derrochar energía ajustando la instalación para que sus componentes trabajen de manera coordinada. La eficiencia energética es un objetivo de las Administraciones y una exigencia de la Sociedad concienciada.

Con todos estos consejos podemos asegurarnos de pasar un invierno estando seguros de que no tenemos que preocuparnos por el exceso de frío o de lluvias.

Fuente: consorseguros.es y elaboración propia.

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¿Qué ocurriría si impactase un dron, un avión o un vehículo contra mi edificio?

coche estrellado contra edificioExisten numerosos riesgos que puede sufrir una comunidad de propietarios, sobradamente conocidos algunos y menos presentes otros como impactos de otros elementos ajenos a la comunidad en el edificio, aunque puede que no sean muy probables, como es el impacto de animales, vehículos, ondas sónicas, aeronaves u objetos arrastrados por fenómenos meteorológicos.

Aunque la pregunta con la que titulamos este artículo parezca poco probable, sí que puede ocurrir; el pasado lunes 15 de mayo, una avioneta se estrelló contra tres edificios en EEUU, el piloto intentaba aterrizar en el aeropuerto de Nueva Jersey, pero su avioneta cayó, impactando a tres edificios residenciales causando incendios.

Citando un caso de impacto más cercano, el pasado 31 de agosto en Almería, unos ladrones empotraron un vehículo contra el escaparate de una tienda de una conocida marca de móviles y de otros artículos electrónicos. Los daños causados fueron el escaparate de una tienda y un tabique que pertenecía al edificio de una comunidad de propietarios.

En ambos casos, los daños soportados por los edificios tienen un coste económico. En el caso de la avioneta, se produjeron daños en el tendido eléctrico. En el alunizaje, los daños son en un tabique de la comunidad.

Ambos costes económicos teniendo contratado un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios que cubra estas situaciones, no supondrían un mayor gasto para la comunidad.

Igualmente, una onda sónica producida por una aeronave o astronave puede provocar un impacto en un edificio de cualquier tipo si supera la barrera del sonido causando daños materiales de los cuales se desprenden costes económicos. Costes que se pueden cubrir igualmente si el seguro de la comunidad incluye la garantía de choque, impacto y ondas sónicas.

En el uso de drones profesionales y aficionados es habitual presenciar aterrizajes en sitios inverosímiles y los edificios son como los gigantes para Don Quijote de la Mancha.

El impacto de un turismo, conducido por un copropietario hombre o mujer, contra la puerta de garaje del edificio es la causa más frecuente de litigio en la gestión de siniestros, motivado por el hecho de que es una causa excluida en algunos contratos de seguro o bien no son considerados terceros los propietarios en la garantía de responsabilidad civil.

En cualquiera de las situaciones mencionadas, los causantes del daños deberían de disponer de un seguro de responsabilidad civil, obligatorio en algunos casos, voluntario en otros, para responder económicamente de su acción, sin embargo la realidad es que ejercer la reclamación por los daños sufridos es un procedimiento largo y costoso al que pocos pueden enfrentarse sin el respaldo de un seguro de daños propios o de protección jurídica.

Que estos casos puedan parecer poco frecuentes no los hace imposibles, así que… ¿por qué arriesgarse?

Fuentes: fuentes del sector y elaboración propia

 

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Tasación de daños en un incendio de la Comunidad de Propietarios

incendio en edificioSi ocurre un incendio en nuestro edificio, para que la indemnización por los daños sufridos se corresponda con el valor de los bienes afectados, es necesario que un perito tase el importe de la indemnización económica a percibir y determine origen y causas del siniestro con el fin de reclamar al causante directamente o a través de la compañía de seguros del inmueble. La designación de perito es un derecho del Tomador de la póliza y una obligación de la Aseguradora y cada una de las partes puede nombrar el suyo, lógicamente los honorarios corren por cuenta de quien contrata sus servicios.

Para canalizar de forma correcta una solicitud de prestación económica a una compañía aseguradora, es determinante que el perito analice el alcance de cobertura en póliza comunitaria, indague la posible concurrencia con los seguros de los copropietarios y establezca una propuesta de indemnización o reparación por los bienes muebles e inmuebles dañados, en consonancia con las coberturas afectadas y sumas aseguradas contratadas. El resultado de ésta labor profesional puede ser contradictorio entre el perito designado por la comunidad de propietarios y el nombrado por la compañía de seguros.

Aplicar la concurrencia de seguros es una fuente de litigio con algunas aseguradoras que dan mayor importancia a la ley que al servicio y trasladan a los asegurados la difícil tarea de negociar con los departamentos de siniestros.

Para realizar una investigación del accidente los Peritos de incendios tienen en cuenta los siguientes aspectos:

– La investigación sobre las posibles fuentes del fuego.

– La tendencia de recorrido del fuego, con el fin de recrear el hecho y de establecer si se dio o no un avivamiento del mismo.

– Si pudo ser provocado o por el contrario ha sido un hecho accidental e imprevisible, a causa de la electricidad estática, irradiaciones de calor provenientes de una estufa, vela o por contacto entre superficies calientes, corto-circuito, proveniente del exterior etc.

El perito que envía la aseguradora es un profesional cualificado que debe ser objetivo en su valoración y aún así, nuestro consejo es que la Comunidad de Propietarios contrate los servicios de su propio perito e informe a la compañía de tal nombramiento.

Si la valoración del edificio, en el momento de contratar la póliza, se realizó “a valor de nuevo”, el siniestro se liquidará de la misma forma, es decir permitirá reponer lo dañado sin merma, sin embargo si optó por “el valor real “, habrá que deducir del importe de los daños, la depreciación por el uso, desgaste, o pérdida de valor. Será muy importante haber contratado bien los capitales para que la póliza esté ajustada a la realidad de lo que costaría reponer lo dañado teniendo en cuenta su calidad, año de construcción, superficie construida ( el terreno no se asegura, pero los solados sí ), instalaciones, equipamiento y demás aspectos que un mediador de seguros conoce a la perfección.

Si el perito considera que el continente (toda la edificación) está infravalorado en el contrato de seguro, propondrá una indemnización menor en aplicación de la “regla proporcional”. Si aprecia que la descripción de las características del edificio no se ajusta a la realidad, por ejemplo en el año de construcción, rehabilitación o materiales de las instalaciones, aplicará una depreciación por la “regla de equidad”.

La discrepancia de ambos peritos se resuelve mediante el nombramiento de un tercero, que se paga a medias, nombrado de común acuerdo o por designación judicial, de acuerdo a lo que establece el artículo 38 de la Ley de Contrato de Seguro.

La compañía de seguros está obligada a responder por los daños tasados en un plazo máximo de 40 días desde su peritación y a partir de los 90 días incurre en mora y aplicación del interés legal del dinero incrementado en el cincuenta por ciento.

Los siniestros de incendio tienen una frecuencia menor que los daños por agua, sin embargo su importe es muy elevado e intervienen muchas personas físicas y jurídicas con intereses contrapuestos, que justifican la conveniencia de estar asesorados por un corredor de seguros de confianza o comparar las ofertas de varias compañías leyendo las condiciones y exclusiones de sus pólizas, si algún propietario tiene cualificación profesional para ello. La diferencia del precio de los seguros viene motivada, sobre todo, en función de las coberturas, sumas aseguradas, forma de aseguramiento, procedimiento de liquidación de las prestaciones  y servicio post-venta.

Fuente: elaboración propia

 

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Importancia de la licencia de obras en comunidades de propietarios

Derrumbamiento edificio en Los Cristianos, TenerifeA raíz de la tragedia ocurrida el pasado jueves 14 de abril en Los Cristianos, Tenerife, de la que todavía se desconocen las causas del derrumbe, queremos remarcar la importancia de seguir todas las etapas necesarias para cualquier reforma o rehabilitación de un edificio y de que la comunidad vele por ello, ya que todo apunta a que la causa podría estar relacionada  con unas obras de reforma en los bajos del edificio desplomado que no habían obtenido todavía el preceptivo permiso municipal.

Las fuentes detallan que los técnicos municipales habían advertido a los propietarios que los trabajos que estaban realizando requerían de una licencia de obra mayor, se considera así aquella que modifique elementos comunes del edificio, sus condiciones de seguridad, el conjunto estructural, que afecten a la ubicación de las instalaciones de saneamiento y ventilación, o al aspecto exterior de la fachada o cubierta de la edificación.

En el caso de una comunidad de propietarios siempre que se vaya a llevar a cabo cualquier tipo de obras o reformas en un edificio de viviendas será necesaria la obtención de una licencia de obras para comunidades de propietarios y en la mayoría de los casos se deberá obtener con antelación al inicio de estas. Los pasos a seguir para éste trámite en resumen son los siguientes:

  • Entrega de documentación acorde al procedimiento que corresponde.
  • Estudio de la solicitud por parte del organismo municipal competente.
  • Envío del proyecto a los órganos municipales que proceda.
  • Si la resolución de la petición es favorable todos los pasos deberán atender a unos plazos de entrega y de respuesta.

Una vez concedida la licencia de obras en comunidades de propietarios los organismos municipales tienen la potestad de realizar un seguimiento del estado intermedio de las obras.

Si a la falta del permiso en las obras unimos el hecho de que se trataba de un edificio de construcción antigua y sin rehabilitar vemos también la importancia de de la rehabilitación para la seguridad y eficiencia de los edificios, sin olvidar contar con el seguro de rehabilitación correspondiente, tema que tratábamos en este otro artículo donde explicábamos los pasos a seguir.

Fuente: elmundo.es y arquitea.com

 

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Aprovechamiento de las azoteas para financiar la rehabilitación de edificios antiguos

Proyecto de aprovechamiento de azotea en Barcelona

Proyecto de aprovechamiento de azotea en Barcelona

Según los últimos datos del Ministerio de Industria el parque de viviendas español es bastante antiguo: hay más de 25 millones de viviendas, de los que 6 tienen más de 50 años. Para rehabilitar estos edificios y que sean eficientes y sostenibles en los últimos años se han aprobado leyes, normas y subvenciones, pero aún así, existen problemas en la financiación para la rehabilitación de edificios en las comunidades de propietarios que deben acometer fuertes inversiones y gestionar luego el cobro de las subvenciones que no suelen cubrir todo el dinero invertido. Por lo que muchas de las subvenciones no se están consumiendo.

Una iniciativa novedosa con la que sería posible conseguir financiación para sufragar los gastos de rehabilitación en una comunidad es comprar los llamados “derechos de vuelo” de las azoteas y espacios en desuso a cambio de aumentar la edificabilidad del edificio y renovar por completo su fachada. La base del negocio no es comprar suelo, construir y vender del modo tradicional, sino detectar solares, estudiar su compra y procurar un beneficio tanto para los inversores privados constituidos en sociedad como para la comunidad de propietarios.

Interior de vivienda construida en una azotea por La Casa por el Tejado.

Interior de vivienda construida en una azotea por La Casa por el Tejado.

Este proyecto lo ha llevado a cabo la empresa La Casa por el Tejado (LCT), primero en Barcelona donde comenzaron hace cuatro años, y ahora en Madrid. La compañía catalana construye nuevas viviendas en fincas que aún no han agotado su edificabilidad, y, cuando las vende, paga una cantidad proporcional a cada vecino. De esta forma los beneficios que reciben pueden traducirse en rehabilitación integral de la finca y la llegada de más vecinos que contribuirán a la comunidad.

Es importante recordar que una vez conseguida la financiación para el plan de rehabilitación de nuestro edificio es aconsejable cubrir los imprevistos que no podemos controlar contratando las coberturas necesarias mediante un seguro de rehabilitación de edificios, que asegura la ausencia de sorpresas económicas.

 

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Problemas en la financiación para la rehabilitación de edificios. Pool de Aseguradores Privados.

rehabilitación de edificiosUna de las razones por las que no llega a agotarse todo el dinero disponible para subvencionar la rehabilitación de viviendas (subvenciones de las que ya hemos hablado anteriormente) es la falta de financiación de las comunidades, y es que las ayudas existentes pueden cubrir hasta el 50% de la inversión, pero el resto deben aportarlo los vecinos.

Para obtener financiación, a través de la línea ICO Las Entidades de Crédito están dispuestas a financiar la parte que no cubra la ayuda, siendo financiables todos los conceptos que supongan rehabilitaciones encaminadas a la mejora de las viviendas y edificios, incluida la mano de obra y minutas de arquitectos, aparejadores o ingenieros siempre que sean emitidas por tercero independiente y se aporte justificante de pago. Pero puede que no todos los vecinos estén de acuerdo en solicitar la financiación y por tanto en firmar el préstamo, en ese caso existe la posibilidad de realizar préstamos individuales por los porcentajes de propiedad de cada vecino y previo documento de autorización de la propia comunidad de propietarios para formalizar estos préstamos.

Pero nos encontramos aquí con otro problema, y es que incluso encontrando financiación si una comunidad se acoge a alguna de las ayudas para la rehabilitación de edificios, en el caso de que existan vecinos morosos tendrán que costear los impagados con cargo a las cuotas colectivas. Esta desconfianza hace que muchos de los proyectos no se lleven a cabo y no se consuman la totalidad de las ayudas.

Una de las soluciones para este caso, podría ser la creación de un fondo de garantía estatal que cubra los pagos de los vecinos morosos, similar al de los seguros agrarios, o un Pool de Aseguradores Privados que asuman el riesgo del impago, mediante una prima de seguro.

Pero al no existir un fondo de garantía, a estas dificultades (búsqueda de financiación privada y riesgo de impagos por parte de vecinos morosos), se unen los riesgos propios de la realización de la obra de rehabilitación.

Para que todo esto no eche por tierra el plan de rehabilitación de nuestro edificio es aconsejable consultar la mejor opción de financiación, y cubrir los imprevistos que no podemos controlar contratando coberturas con un seguro de rehabilitación de edificios.

Fuente: laopiniondemurcia.es y elaboración propia

 

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Rehabilitación energética de edificios, es tarea para expertos: pasos a seguir

rehabilitacion edificiosCasi el 60% de las viviendas españolas fueron construidas antes de 1980 y cuentan con aislamientos deficientes y escasas medidas orientadas a la eficiencia energética; a este parque de viviendas se unen muchas de las construcciones realizadas en la época del “boom” inmobiliario, que se desarrollaron sin los adecuados criterios de eficiencia energética ni de protección térmica.  Por eso es necesario en muchos casos una rehabilitación del edificio, incorporando nuevos materiales y sistemas, que no sólo aumentarán el confort de los ciudadanos, sino que permitirá alcanzar los objetivos de seguridad, ahorro de energía y de calidad del aire.

La rehabilitación energética completa del edificio es una gran inversión que conlleva una serie de actuaciones que conviene conocer para realizar una planificación eficaz, para la que contamos con un programa de ayudas. Para ello, veamos los pasos y actuaciones a seguir:

Primer paso: Auditoría Energética del edificio

Consiste en realizar un estudio para establecer el diagnóstico energético del edificio y las medidas que se deben llevar a cabo para mejorar la calificación energética del edificio y por tanto, consumir menos energía. Este estudio es llevado a cabo por empresas de servicios energéticos, o un técnico que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, o haya acreditado la cualificación profesional necesaria para suscribir certificados de eficiencia energética.

Segundo paso: Actuaciones sobre los elementos

La rehabilitación energética eficiente debe centrarse sobre todo en solucionar el escaso aislamiento térmico, las fugas de aire y una ventilación inadecuada:

– Aislamiento: Actuar sobre la envolvente del edificio e instalar ventanas térmicas.

– Estanqueidad: Identificar fugas de aire, sellar huecos y tapar agujeros en paredes.

– Ventilación: Instalación de recuperadores de calor y sistemas de ventilación natural eficientes.

Tercer paso: Instalaciones eficientes

Instalar aparatos eficientes que consuman poca energía:

  • Calderas de condensación
  • Bomba de calor aire-agua
  • Radiadores de bajo consumo
  • Suelo radiante a bajas temperaturas
  • Sistemas de aire acondicionado inverter
  • Energías renovables
  • Sustituir ascensores antiguos por modelos más eficientes
  • Uso de bombillas LED
  • Electrodomésticos con eficiencia energética mínima A++

Cuarto paso: Ayudas a la rehabilitación

El Programa de Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios Existentes (PAREER-CRECE) tiene como objetivo promover la realización de actuaciones integrales (envolvente e instalaciones) de edificios existentes (construidos antes de 2014), con independencia de su uso y de la naturaleza jurídica de sus titulares, así como contribuir a alcanzar los objetivos establecidos en la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética y en el Plan de Acción 2014-2020.

Lo componen cuatro tipos de ayudas:

Tipología 1: Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica.

Tipología 2: Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación.

Tipología 3: Sustitución de energía convencional por biomasa en las instalaciones térmicas.

Tipología 4: Sustitución de energía convencional por energía geotérmica en las instalaciones térmicas.

Por último, ante una inversión de tal envergadura habrá que asegurar el riesgo estructural, constructivo y ornamental. Para ello existen seguros para la rehabilitación de edificios, enfocados a Comunidades de Propietarios como promotoras en aquellas obras de rehabilitación que realicen,  para poder responder legalmente de los daños e imprevistos que puedan surgir y cumplir con lo que establece la LOE.

Fuente: caloryfrio.com y elaboración propia

 

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