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¿DEBERÁN ADAPTARSE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS AL 5G?

Nos encontramos inmersos en la era de la revolución de Internet y las nuevas tecnologías, y así lo confirman todos los datos. En nuestro país el 93% de la población tiene acceso a la red, existen más de 54 millones de líneas móviles y el tiempo que cada ciudadano pasa de media conectado supera las 5 horas diarias. Teléfonos, ordenadores, televisores, relojes, casas e incluso coches cada vez dependen más de Internet, requiriendo un gran uso de datos y una estabilidad constante. Para satisfacer las necesidades de esta creciente tendencia digital y de la proliferación de los dispositivos móviles conectados a la red, muchas operadoras ya han comenzado a implantar el 5G, es decir, la quinta generación de las tecnologías y estándares de comunicación inalámbrica que promete ser entre 10 y 100 veces más rápida que las actuales conexiones.

Sin embargo, al margen de las múltiples ventajas que esta nueva tecnología de comunicación nos aportará, debemos estar al tanto de que inicialmente también supondrá algunas incomodidades, como por ejemplo la adaptación de algunos sistemas colectivos de recepción. Para que la llegada del 5G sea efectiva, antes será necesario liberar el espectro que ahora ocupa la señal de televisión (el de 700 MHz) y ser traspasado a las operadoras de telecomunicaciones para que desarrollen esta nueva señal. Los espectadores tendrán que solventar esta transición adquiriendo un decodificador en el caso que su modelo de televisor no sea compatible con la nueva tecnología de emisión, pero en el caso de las Comunidades de Propietarios el asunto se agrava, ya que tendrán que volver a enfrentarse a una nueva transformación tecnológica con el recuerdo todavía reciente del apagón analógico del año 2010 que tantos problemas supuso. En ésta ocasión lo que parece probable es que nadie tendrá que cambiar de televisor y durante varios meses las cadenas emitirán simultáneamente desde las frecuencias nuevas y antigua.

Debido a que el servicio de televisión digital terrestre dejará de emitir en su actual frecuencia antes del 30 de junio de 2020, las Comunidades de Propietarios deberán realizar obras para implementar una infraestructura que les permita acceder a los nuevos servicios de telecomunicación o adaptar la que ya poseen antes de esta fecha límite. Previamente, esta decisión deberá ser aprobada en Junta de Propietarios por al menos un tercio de los vecinos que, a su vez, deben representar un tercio de las cuotas de participación de todos los elementos comunes de la finca. Los propietarios que no den su consentimiento no tendrán derecho a los nuevos servicios de telecomunicaciones y por lo tanto no deberán hacer frente al coste correspondiente de las obras, pero si en un futuro solicitan el acceso, deberán pagar el coste que les corresponda por su cuota de participación junto a los intereses legales correspondientes. Conviene señalar que, con al menos dos meses de antelación, deberá notificarse a todos los vecinos la fecha de comienzo de las obras de readaptación de la antena o la instalación de una nueva.

El Administrador de fincas es una figura clave a la hora de realizar estas obras de adaptación de las antenas colectivas al 5G, ya que es el encargado de velar por los intereses de la comunidad. Por ello deberá orientar a los propietarios y supervisar todo el proceso de reformas, para que en el menor tiempo y coste posibles se disponga de la nueva tecnología en todos los hogares. También debe estar al tanto de las posibles subvenciones que se puedan solicitar, que para este caso están contempladas en el Real Decreto 392/2019, que regula la concesión directa de ayudas que oscilan entre 104,3 € y 677,95 €, en función de la infraestructura previamente instalada en la comunidad.

Algo fundamental a la hora de realizar cualquier tipo de obra, es que la Comunidad de Propietarios disponga de un seguro que le preste cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden producirse y de las responsabilidades que conllevan. La adaptación al denominado Segundo Dividendo Digital probablemente será una “obra menor” y los posibles daños a terceros, incluidos los copropietarios, pueden tener cobertura dentro del seguro multirriesgo, siempre y cuando así se haya pactado en el contrato de seguros. Los daños al propio edificio requerirán de un seguro específico para obras de reforma. Para la contratación de estas pólizas es muy recomendable contar con la ayuda de una correduría de seguros de confianza, que informe a la comunidad sobre que Seguro de Rehabilitación o Seguro Multirriesgo se adapta mejor a sus necesidades y particularidades. Si necesitas mas información sobre este cambio digital puedes acceder a las páginas oficiales televisiondigital.es o avancedigital.gob.es, ¡no te pierdas con lo digital!.

Fuentes: Boletín Oficial del Estado y elaboración propia.

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DESPRENDIMIENTO DE UNA CORNISA SOBRE UNA CALLE TRANSITADA DE MADRID

DESPRENDIMIENTO DE UNA CORNISA SOBRE UNA CALLE TRANSITADA DE MADRIDLa mañana del pasado 13 de Mayo, el Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid fue requerido con carácter de urgencia para acudir a la calle del General Ricardos, eje principal del distrito de Carabanchel. El motivo era la caída de una cornisa de grandes dimensiones sobre la vía pública en el momento que numerosos peatones y vehículos transitaban por ella. Nada más aproximarse al lugar de los hechos los bomberos pudieron comprobar la gravedad del suceso, ya que a la altura del número 112 parte de la fachada de un edificio de cuatro plantas se había derrumbado y quedado esparcido por la acera. Tras retirar los cascotes y elementos desprendidos, rescatar a los heridos y asegurarse que eran atendidos por los facultativos de Samur-Protección Civil y Summa, los bomberos procedieron a desalojar el inmueble y a retirar los elementos inestables del mismo.

En el siniestro resultaron heridas tres personas con contusiones craneales, cifra que podría haber empeorado considerablemente de no ser porque la caída de la cornisa de diez metros fue amortiguada por una marquesina de la primera planta del inmueble. Tras un primer reconocimiento se determinó que una viga principal de la primera planta estaba afectada, motivo por el cual los vecinos no podrán volver a sus viviendas hasta que el problema sea subsanado.

Incidentes como el descrito, más allá de los daños mencionados, pueden poner en jaque a toda una Comunidad de Propietarios, ya que además de incurrir en enormes gastos de reparaciones, incluso podría llegar a ser denunciada y reclamadas indemnizaciones. Así lo establecen tanto el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, como el artículo 1907 del Código Civil que disponen que los propietarios de un inmueble son los responsables directos de los daños que puedan originar a un tercero. Así mismo, debemos recordar que la Comunidad de Propietarios no posee personalidad jurídica, por lo que serán los individuos que la componen los sujetos de derechos y obligaciones, y sus representantes (Junta Directiva, Presidente de la Comunidad, Administrador) podrían ser imputables por los daños y perjuicios que puedan causar en el ejercicio de sus funciones.

Para evitar estos accidentes, tanto la rehabilitación de los edificios como un programa de mantenimiento que se ocupe de la inspección de las distintas partes del inmueble resultan indispensables, pero para atender las consecuencias de los siniestros será necesario que cuenten con un buen plan de seguros. Con la contratación de las siguientes pólizas, toda comunidad se asegurará una buena protección y evitará comprometer el patrimonio individual de los propietarios, siempre y cuando el programa de seguros se adapte a lo que necesitan:

Seguro de Responsabilidad Civil: Cuando hablamos de Responsabilidad Civil por daños, nos estamos refiriendo a la obligación de resarcir a un tercero que surge como consecuencia del daño derivado del incumplimiento de contratos, o bien del producido por simple culpa o negligencia. Por este motivo, este tipo de seguros debe contar, al menos, con las siguientes coberturas:

  • Cobertura Cruzada: referente a lesiones o muerte provocadas por otros contratistas o subcontratas.
  • Responsabilidad profesional y empresarial: daños patrimoniales y consecuenciales.
  • Gastos de defensa, protección jurídica y fianzas civiles.
  • Responsabilidad del inmueble por daños personales, patrimoniales y consecuenciales

Seguro de Protección Jurídica: Que garantice un asesoramiento jurídico independiente e imparcial a la Comunidad de Propietarios y defienda sus necesidades, derechos e intereses, así como la de los propietarios, junta de gobierno y especialmente de quien ejerce el cargo de presidente como representante legal de la finca. Estas son sus principales coberturas:

  • Tasas y costas ocasionadas por procedimientos judiciales.
  • Honorarios de abogados, notarios, procuradores y peritos.
  • Responsabilidad penal por hechos no intencionales.
  • Responsabilidad civil si no hay seguro o es insuficiente o ineficaz.
  • Defensa en caso de reclamación por la propia aseguradora de indemnizaciones pagadas.
  • Derechos referentes a reclamaciones sobre el inmueble al tercero, causante de los daños a zonas comunes del edificio.
  • Reparación, conservación o mantenimiento de los elementos comunes del inmueble.
  • Colocación o sustitución de instalaciones fijas del inmueble y anexos, vigilancia, seguridad y limpieza.
  • Adelanto de gastos reclamados de forma judicial.
  • Asistencia jurídica telefónica.

A la hora de contratar este tipo de seguros para una Comunidad de Propietarios, debemos tener en cuenta que muchas compañías ofrecen esta garantía de protección jurídica y reclamación por daños entre las coberturas adicionales en sus modalidades de Seguros multirriesgo para Comunidades de Propietarios. Por último, queremos recordarte que para garantizar la elección de la póliza adecuada, es imprescindible que la Comunidad de Propietarios cuente con la colaboración de una correduría de seguros de confianza, es decir, un mediador especializado, independiente e imparcial, que realice un análisis objetivo y le recomiende las coberturas y las entidades que mejor se adapten a las necesidades del inmueble.

 

Fuentes: elpais.com y Elaboración propia

 

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CAMPAMENTOS DE VERANO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

CAMPAMENTOS DE VERANO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOSEn el mes de junio del año pasado, asistimos a un hecho luctuoso, el fallecimiento de un niño por ahogamiento, durante el desarrollo de un campamento, en las instalaciones comunitarias de la finca. Al frente de la organización se encontraba un grupo de jóvenes residentes que con buena intención y las ganas de obtener unos ingresos para el verano, promocionaron sus servicios entre los vecinos. Todo simple, sin analizar los posibles riesgos y el consentimiento tácito de la junta de gobierno. Tuvimos conocimiento del hecho a través del Administrador de Fincas y después de contrastar la cobertura del seguro multirriesgo, pusimos en conocimiento de la aseguradora el escrito de reclamación que los padres hicieron llegar al presidente. Inicialmente la compañía de seguros rehusó la responsabilidad por considerarlo un hecho ajeno al tomador del seguro. Después de varias reuniones del director técnico de la correduría con la responsable de prestaciones del asegurador, se alcanzó un acuerdo de indemnización 6 meses después del suceso. Afortunadamente la póliza estaba muy bien planteada desde sus inicios, la mediación experta se hizo notar y ahora la compañía de seguros probablemente ejercerá la acción de repetición a los responsables directos. Nuestro cliente quedó muy satisfecho del servicio profesional recibido.

Hace no demasiados años, organizar las largas vacaciones escolares de los más pequeños era una tarea que los progenitores solían solucionar enviándolos a pasar unos días en el pueblo con los abuelos o los tíos, pasando una quincena en la playa o la montaña en familia y, si era posible, un periodo de campamento. Los tiempos han cambiado, y en la actualidad la oferta de actividades para el verano de los niños es abrumadora, campamentos y colonias urbanas de fútbol, tenis, golf, natación, de circo y artes plásticas, de idiomas, de aventura, de cine o de cocina.

Si bien es cierto que la mayoría de actividades que se desarrollan en los campamentos tienen el objetivo de mejorar el sentido del grupo, ayudar a establecer y fortalecer nuevas relaciones con otros niños, también se realizan numerosas actividades educativas que complementan a las realizadas en la escuela, aunque con carácter más lúdico y de diversión, que potencian sus valores intelectuales, ecológicos y solidarios. Además, las excursiones, los juegos de orientación, los talleres, el montaje y desmontaje de tiendas de campaña, la organización de la mochila, y otras tareas distintas de las que hacen durante el resto del año.

Aparte de los campamentos tradicionales y los especializados en diversas temáticas, en los últimos años han repuntado los campamentos residenciales. Durante los periodos no lectivos o vacacionales muchas Comunidades de Propietarios se han animado a poner en marcha en sus instalaciones y espacios comunes programas de campamentos y escuelas urbanas, que incluyen la realización de actividades pedagógicas, lúdicas y deportivas que fomenten el compañerismo, la creatividad, la espontaneidad y el desarrollo de facultades intelectuales y físicas en un espacio de aprendizaje continuo. Este nuevo tipo de campamentos urbanos ofrecen múltiples beneficios, ya que aportan mucha comodidad y seguridad a madres y padres que también tienen derecho a disfrutar del verano, se aprovecha el entorno cotidiano del niño, donde se siente seguro para realizar actividades lúdicas, deportivas y recreativas, y ayuda a la cohesión entre los vecinos de la comunidad.

Sin embargo, toda Comunidad de Propietarios que tenga planeado llevar a cabo este tipo de actividades en sus instalaciones debe tener en cuenta que ha de cumplir una serie de pasos y medidas previas imprescindibles:

  • La instalación de un campamento de verano en los jardines de la finca supone la utilización de un elemento común para un fin privativo, por lo cual será necesario el acuerdo unánime de los propietarios. En dicho acuerdo, deberá quedar reflejado la forma de contribuir a los gastos derivados por aquellos propietarios que hagan uso del campamento, la responsabilidad en caso de accidente eludiendo a aquellos propietarios que no hicieran uso del mismo así como incluir un importe determinado para los gastos que se deriven.
  • Es indispensable que la Comunidad de Propietarios posea un seguro multirriesgo o un seguro de responsabilidad civil, ya que en caso de accidente, si el servicio es contratado directamente por la comunidad la responsabilidad recaerá sobre la misma, mientras que si es contratado por determinados propietarios, estos serán los directamente responsables, por lo que deberán contratar para ello un seguro de responsabilidad civil.

Como se deduce del caso narrado, toda Comunidad de Propietarios deberá ponerse en contacto previamente con una correduría de seguros de confianza donde le asesorarán y resolverán todas sus dudas. La Correduría de Seguros José Silva es la respuesta idónea para estos casos, ya que además de ser especialista en Comunidades de Propietarios, posee en su gran catálogo de seguros una póliza específica para estos casos: la póliza de campamentos de Berkley. Se trata de un programa combinado de seguros que protege tanto los organizadores del campamento como a los participantes ante los riesgos más habituales en este tipo de actividades. Si deseas más información o tienes alguna duda sobre esto u otro seguro, no dudes en ponerte en contacto a través de su página web o llamándonos por teléfono 915353009.

 

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¿ACABARÁN SIENDO LAS JUNTAS DE VECINOS DIGITALES?

acabaran siendo las juntas de vecinos digitalesLa Administración de Fincas es una profesión que siempre ha destacado por poseer una voluntad de actualización constante, de adaptación a los cambios y de evolución continua, y así lo ha demostrado al convertir las nuevas tecnologías en un gran aliado para optimizar la gestión de las Comunidades de Propietarios. Su uso les ayuda en la automatización de algunos procesos, a generar, presentar, analizar su información y, sobre todo, a ahorrar en tiempo. Debemos tener en cuenta que la jornada laboral de un Administrador de Fincas consiste en una aglomeración de actividades, como son juntas ordinarias, extraordinarias e informativas, reuniones con proveedores, contactos con servicios, tramitación de incidencias y siniestros y un largo etcétera de tareas, que gracias al uso de herramientas digitales pueden agilizarse de manera considerable. No es de extrañar entonces, que este gremio haya tomado la decisión de redactar una nueva propuesta de Ley de Propiedad Horizontal (LPH) con una serie de medidas que plantean la modernización de las Comunidades de Propietarios, que en su opinión hasta ahora han ido un paso por detrás de las necesidades cambiantes de la sociedad y de los propios vecinos.

La iniciativa estrella de esta nueva propuesta, que los Administradores de Fincas de España presentarán próximamente ante el Ministerio de Fomento, es que la LPH permita que cualquier propietario pueda asistir y votar en una junta mediante videoconferencia o cualquier otra herramienta telemática de comunicación similar. En la actualidad, la normativa establece que los acuerdos solo podrán ser adoptados por los propietarios que asistan a las juntas de forma presencial o mediante representación, sin contemplar la posibilidad de que sean celebradas vía streaming, sistema que según la mayoría de los Administradores de Fincas sería un gran avance, ya que las agilizaría, favorecería su gestión e incluso la comodidad de los propietarios.

En los últimos años ya hemos podido observar como el uso de algunas herramientas digitales ha empezado a ser algo común en las Comunidades de Propietarios: mensajes de móvil, correos electrónicos, grupos en WhatsApp o redes sociales, portales gestionados por el administrador y plataformas especializadas se han hecho un hueco en la vida comunera, y todo parece indicar que han llegado para quedarse. No es de extrañar, ya que esta tecnología ofrece multitud de soluciones online a medida, como por ejemplo gestión de incidencias, comunicados, documentos compartidos, debates, etcétera, y por si esto fuera poco, parece que propicia la participación de los vecinos en el día a día de su comunidad. Sin embargo, debemos tener en cuenta que en los edificios residenciales habita todavía un amplio porcentaje de personas de cierta edad, que no han sabido adaptarse a los nuevos cambios tecnológicos, a los que no se les puede dejar al margen en el caso de que se digitalicen las relaciones entre propietarios. Tampoco hay que olvidar que, no en pocas ocasiones, la mala utilización de estos nuevos canales de comunicación produce malos entendidos e incluso conflictos entre vecinos que pueden convertirse en una problemática real para el Administrador de fincas, que se verá obligado a mediar y recordar que el uso de estas aplicaciones, como los grupos de whatsapp, es exclusivo para temática relacionada con la comunidad.

Por otra parte, debemos tener en cuenta que aunque el uso de estas nuevas tecnologías pueden aportar a las Comunidades de Propietarios múltiples beneficios, también lleva implícito nuevos riesgos, como por ejemplo un ataque informático a los dispositivos tecnológicos de una Comunidad de propietarios o la infección con un virus informático de los mismos. Tanto es así que la ciberseguridad se ha convertido en una de las principales preocupaciones para los Administradores de Fincas, que conscientes de que esta nueva amenaza solo se puede mitigar con una buena prevención y protección, recurren al asesoramiento de una Correduría de Seguros de confianza que les oriente en la contratación de un Seguro de ciberriesgo que se adapte a sus necesidades y al de las comunidades que gestionan.

Fuentes: elpais.com, Ley de la Propiedad Horizontal y elaboración propia.

 

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¿INFLUYE LA NUEVA REFORMA DE LA LPH EN LOS PISOS TURÍSTICOS?

influye la nueva reforma de la lph en los pisos turisticosLa tecnología está cambiando el mundo, a las personas y nuestra forma de vivir. El pasado 19 de diciembre entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda, que recoge varias modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dicho decreto, que deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados antes de un mes, conlleva una batería de reformas vinculadas al alquiler de viviendas, entre las que destacan la ampliación del plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada (de 3 a 5 años, 7 si el arrendador es persona jurídica), el aumento del plazo de prórroga tácita (de 1 a 3 años), o la limitación de los avales, que no podrán superar los 2 meses de la renta mensual de alquiler.

Pero sin duda, una de las reformas más esperadas, y que más concierne a las Comunidades de Propietarios es la relacionada con los conocidos como “pisos turísticos”. La legalidad de este tipo de alquileres es una cuestión que lleva produciendo controversia desde hace ya años, principalmente provocada por una ausencia de normativa de carácter general. Hasta este momento, las comunidades autónomas eran las responsables de establecer una normativa al respecto, lo que ocasionaba que nos encontrásemos ante 17 legislaciones distintas, por no mencionar las regulaciones propias que muchos municipios tenían establecidas. Si a ello le sumamos un cambio constante de leyes por parte de las administraciones, bien por decisión propia o por obligación, tras sentencias judiciales, y el gran crecimiento de este tipo de turismo provocado por el auge de Internet y las nuevas tecnologías, no es de extrañar que este asunto se haya acabado convirtiendo en un problema cada vez mayor, que ha originado multitud de protestas vecinales derivadas de las molestias y alteraciones de la convivencia que muchos usuarios de este tipo de pisos ocasionan.

Hasta la entrada en vigor de la nueva reforma, las únicas vías posibles para evitar la aparición de pisos turísticos en una Comunidad de Propietarios eran, o bien mediante una reforma de los estatutos que requeriría la unanimidad de los propietarios, o a través de la “acción de cesación” contemplada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene como finalidad que cualquier actividad que pueda resultar molesta, nociva, insalubre o peligrosa deje de desarrollarse. Pero a partir de la actual modificación de la Ley sobre Propiedad Horizontal que establece el nuevo el real decreto-ley, las Comunidades de Propietarios podrán limitar o vetar la actividad del alquiler turístico en el inmueble por mayoría simple cualificada, es decir, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Otra novedad es que la Comunidad podrá establecer cuotas especiales a las viviendas turísticas, aumentando su participación en los gastos comunes de la finca, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% .

Pero algo que hay que tener en cuenta es que la ley no tendrá carácter retroactivo, lo cual llevado a la práctica significa que las viviendas de uso turístico que ya cuenten con la licencia preceptiva o que estén inscritas en el registro oficial, no podrán ser vetadas por las CCPP, aunque se cuente con la nueva mayoría exigible de tres quintas partes de los propietarios. Esta medida podrá ser aplicada a los nuevos pisos turísticos, pero también a los que operan ilegalmente, ya que el Real Decreto traslada este tipo de alquileres desde la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a la legislación sobre actividad turística, por lo que pasarán a ser tratados como una actividad económica. Ello permitirá a los propietarios de una comunidad vetar su actividad económica, ya que al tratarse de una actividad irregular no se considerará que exista derecho adquirido alguno, aunque operen desde antes de la entrada de la nueva ley.

Queremos presuponer que esta regulación del alquiler turístico favorecerá la solución de los conflictos y problemas de convivencia que esta práctica lleva años generando en muchas de nuestras ciudades, pero debemos ser cautos y estar a la expectativa de los acontecimientos. Las Comunidades de Propietarios están llamadas a ser uno de los grandes protagonistas de este cambio, convirtiéndose en una parte activa para la resolución de cualquier tipo de problemática que un piso turístico pueda provocar en su inmueble. Una de las medidas imprescindibles para conseguir dicho objetivo es exigirle a todo propietario de un piso destinado al alquiler turístico que posea un buen Seguro de alquiler que cuente con coberturas de impago, daños por actos de vandalismo y defensa jurídica. Desde la Correduría de Seguros José Silva, especializados en seguros para inmuebles, estaremos encantados de asesorarte y darte información sobre éste o cualquier otro tipo de póliza que pueda necesitar vuestra Comunidad de Propietarios.

Fuentes: boe.es y elaboración propia.

 

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¿ES PREFERIBLE CONTRATAR LOS SERVICIOS DE CONSERJERÍA A UNA EMPRESA EXTERNA U OPTAR POR UN TRABAJADOR AUTÓNOMO?

¿ES PREFERIBLE CONTRATAR LOS SERVICIOS DE CONSERJERÍA A UNA EMPRESA EXTERNA U OPTAR POR UN TRABAJADOR AUTÓNOMO?Las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica, sin embargo tienen la capacidad de contratar. Así, es habitual que cuenten con personal propio como el portero, o servicios externos como el de conserje. Aunque pueda parecer que ambas figuras casi han desaparecido de los edificios de viviendas, principalmente a causa de la pasada crisis económica que obligó a muchas Comunidades de Propietarios a reducir sus gastos, actualmente el incremento de los robos, actos de vandalismo y compras online, ha motivado que muchos vecinos soliciten la reincorporación de este servicio. Si bien es cierto que la irrupción de las nuevas tecnologías ha sido aprovechada para la protección y seguridad en muchos inmuebles residenciales, sobre todo de nueva construcción, donde se han implantado circuitos de vigilancia de camaras ip conectados a la red o sistemas de domótica, existen diversas labores que siguen precisando de un trabajador para poder ser llevadas a cabo. Nos estamos refiriendo a tareas tan importantes como el control de las personas que acceden al edificio, la actuación inmediata frente a siniestros como pueden ser incendios o inundaciones, o la realización de rondas periódicas para comprobar y verificar tanto las instalaciones como el cumplimiento de las medidas de seguridad. Asimismo, aparte de las funciones relacionadas con la vigilancia, el conserje o portero también se podrá encargar de la limpieza de zonas comunes (barrido, fregado, eliminación de residuos, etc.), del mantenimiento de ciertos servicios de la comunidad (luces, calefacción, etc.), e incluso de atender a las sugerencias y necesidades de los vecinos y trasladarlos al responsable (Administrador de Fincas o presidente de la comunidad).

La falta de candidatos idóneos dispuestos a permanecer tiempo en el mismo edificio, hace que las Comunidades de Propietarios que deciden volver a apostar por éste servicio se decanten por la figura del conserje; suelen tener dudas en torno al método de contratación mas apropiado: ¿Es preferible contar con los servicios de una empresa externa u optar por un trabajador autónomo? En primer lugar, es aconsejable calcular y comparar los gastos de cada una de las dos opciones, sin olvidar tener en cuenta todos los pagos asociados. Para un trabajador autónomo, dependiente o independiente, aparte de la remuneración y retención de IRPF, están los gastos de Seguridad Social y a veces también otros adicionales como bonificaciones o alojamiento, sin olvidar la ajenidad, concepto que demuestra la inexistencia de una relación laboral estable que pudiera ser interpretado como un contrato laboral encubierto. Hemos asistido a la apertura de expedientes de la Inspección laboral porque el “conserje autónomo” en realidad no ponía material alguno y tenía un horario impuesto y regulado por la Comunidad de Propietarios.

En el caso de una empresa externa, debemos comprobar que el presupuesto de su oferta incluya consumibles como productos de limpieza, herramientas de trabajo o la maquinaria necesaria para efectuar las labores, y si resultará necesario efectuar gastos extras para adecuar ciertas instalaciones al servicio de conserjería, además del plazo y método para rescindir el servicio en caso de insatisfacción. Si se da la circunstancia de que la Comunidad de Propietarios ya cuenta con un portero y está planeando la externalización de este servicio, deberá sumar los gastos puntuales que le causaría una posible indemnización por despido, además de contar con la mayoría necesaria de los propietarios y cuotas para cambiar el modelo de servicio.

En el momento que la Comunidad conozca los presupuestos reales de ambas opciones, no debe simplemente decantarse por el más económico, sino que será necesario que realice una lista de pros y contras de cada alternativa. La contratación de un profesional independiente conllevará diversas responsabilidades, como por ejemplo efectuar la correspondiente retención fiscal y el deber de presentar los modelos trimestrales del IRPF, así como la declaración anual. Además, tendrá la obligación de proporcionarle las instrucciones adecuadas en relación a los riesgos laborales, los sistemas de emergencia, los de protección y los de prevención. Las medidas que se le exige a las Comunidades de Propietarios son las mismas que a cualquier tipo de empresa que tenga trabajadores a cargo, y aunque en muchas ocasiones son totalmente desconocidas, ello no le librará de las sanciones de responsabilidad Civil, Administrativa y Penal que le puede acarrear su incumplimiento. Por otra parte, con la contratación de los servicios de una empresa externa, la Comunidad ahorrará tiempo en gestión (nóminas, bajas) y la empresa se ocupará de cubrir las bajas y las vacaciones, pero seguirá siendo responsable de la seguridad del trabajador aunque no esté a su cargo. Ello es debido a que es la responsable legal de todos los espacios comunes de la finca, y por lo tanto, si una persona que ofrece un servicio externo sufre un accidente, sería responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, y por ello debe ofrecer toda la información necesaria en materia de Seguridad laboral a todas aquellas personas externas que realicen algún tipo de trabajo en sus instalaciones.

Como podemos observar, decantarse por cualquiera de las opciones implicará una serie de deberes y obligaciones que de no ser cumplidas, aunque sea por desconocimiento, pueden ocasionar graves perjuicios a la Comunidad de Propietarios como sanciones y multas que todos los copropietarios deberán afrontar. El asesoramiento del Administrador de Fincas en el momento de la toma de decisiones es obligatorio y además puede estar asumiendo responsabilidades si es designado para elaborar contratos y pago de nóminas. Es por ello que siempre resulta imprescindible contar con un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios que cubra entre otras materias la Responsabilidad Civil y la defensa jurídica, sin duda una inversión que revertirá en el beneficio de toda la Comunidad.

Fuentes: empleo.gob.es, .seg-social.es y elaboración propia.

 

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¿QUE NUEVOS SERVICIOS INCORPORAN LOS SEGUROS PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

QUE NUEVOS SERVICIOS INCORPORAN LOS SEGUROS PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOSVivir en comunidad, es el resultado del trasvase del campo a la ciudad, de compartir riesgos y servicios, de tener experiencias en Comunidad de Propietarios. El sector asegurador en su adaptación incorpora nuevas coberturas para responder de los daños de los siniestros y nuevos servicios para dar más atractivo al contrato de seguro. Falta claridad en las pólizas de seguro sobre quién es el responsable de los servicios, si la aseguradora que los ofrece o el prestador del servicio, aún así consideramos que algunos aportan valor añadido en determinados casos y carecen de él en otros. Analizamos unos cuantos:

Uno de los primeros fue el control de plagas ofrecido por una red de profesionales autónomos o empresas especialistas para controlar cucarachas, ratones y ratas en zonas comunes. Es un servicio limitado a pocas intervenciones y resulta insuficiente al dejar fuera otras plagas como topillos, escarabajo, pulgas, polilla, chinches, garrapatas y nidos de avispa tan invasivas como la velutina. En definitiva aporta soluciones parciales y distintas en función de cada aseguradora. Cada compañía es diferente.

Los gastos de desembozo que afecten a las conducciones comunitarias y tengan su origen en la sedimentación y que podría entenderse como un servicio de mantenimiento que evita daños a terceros; Aunque suele estar limitado a cantidades pequeñas inferiores a 2.000 euros y dos intervenciones anuales resulta de gran utilidad para mantener una limpieza de las instalaciones.

Limpieza de grafitis, es un servicio de muy reciente incorporación que ofrece la posibilidad de limpieza o recubrimiento de la superficie afectada, es muy restringido tanto en importe como área afectada, podemos considerarla simbólica por el momento. Las compañías que quieran apostar por las comunidades tienen una gran oportunidad de negocio.

La Inspección Técnica del Edificio (ITE) o el Informe de Evaluación del Edificio ( IEE) que tiene carácter obligatorio y comprueba las condiciones de seguridad, estabilidad y ahorro energético del edificio. Este servicio tiene el valor añadido de que da información a las dos partes, al Tomador del seguro con recomendaciones en planificación y gestión y al Asegurador en la valoración del riesgo. Su coste suele estar limitado.

Ayudas y subvenciones, es un servicio acotado a la gestión de la solicitud de los Programas de fomento de la rehabilitación ¿Si por error en la tramitación deniegan la subvención, quién es responsable?

Asesoramiento técnico telefónico mediante una red de técnicos en materia de ahorros energéticos e interpretación de facturas.

Servicio Manitas o Bricomunidad, de reciente incorporación a los seguros de comunidades de propietarios, aporta soluciones puntuales para el mantenimiento de las instalaciones como un grifo, una persiana, la brida de una tubería vista, su límite está alrededor de las 3 horas de intervención con máximo de dos servicios anuales. Los servicios son diferentes en función del contrato de seguro y compañía de seguros.

Asistencia a la comunidad, es un servicio mediante el cual el asegurador facilita a la Comunidad de Propietarios profesionales de distintos gremios para realizar operaciones necesarias para limitar o controlar los daños y suele incluir los gastos de desplazamiento y una o dos horas de mano de obra .En general están circunscritos a trabajos de fontanería, portero automático, electricidad, cerrajería y cristalería de urgencia, mensajes urgentes que encargue la Junta de gobierno o uno de sus miembros con motivo de un siniestro grave en la comunidad. Servicio de vigilancia, si el edificio resulta inhabitable a causa de un siniestro.

Como ya resulta difícil entender nuestra sociedad moderna sin contemplar el impacto de las nuevas tecnologías, también las Comunidades de Propietarios han aceptado este reto. En muchos edificios ya es común el uso de aplicaciones (apps) que permiten, desde cualquier dispositivo móvil, la realización de pagos, el cobro de cuotas o la reserva de espacios comunes, zonas deportivas o salas multiusos, algunas aseguradoras facilitan el control de incidencias a través de sus aplicaciones. Lo mismo ocurre con la instalación de nuevos sistemas de seguridad y vigilancia como cámaras IP capaces de predecir comportamientos, o cerraduras electrónicas situadas en el interior de las puertas, cuya llave es un smartphone. Pero lo que quizás no estemos teniendo verdaderamente en cuenta es que las nuevas tecnologías y los nuevos servicios traen nuevos riesgos, los beneficios de la transformación digital en las Comunidades de Propietarios tienen como contrapartida una dependencia cada vez mayor del ciberespacio, lo que supone un aumento del nivel de exposición a sus amenazas y vulnerabilidades.

El ciberriesgo engloba todos los perjuicios que podrían ocasionar un ataque informático a los dispositivos tecnológicos de una Comunidad de propietarios, y que puede suponer la infección con un virus que impida el normal funcionamiento de las instalaciones, sufrir extorsiones y robos o la eliminación de información importante y confidencial (transferencias bancarias, datos de propietarios y trabajadores, contratos o contraseñas). Para hacer frente a este problema hay compañías aseguradoras que han empezado a incluir entre sus servicios, el Asesoramiento cibernético, que ofrecen orientación frente a los daños derivados de la alteración, modificación, destrucción o pérdida de información causados por ciberataques externos, gracias a coberturas como asistencia informática, gastos de restauración, recuperación de datos y servicios de consultoría. Las Comunidades de Propietarios tienen la obligación de cumplir con la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD), aun cuando la gestión de los datos personales de los propietarios y trabajadores sea realizada habitualmente por un Administrador de Fincas. Como cada vez es más frecuente que los ficheros se hallen guardados en ordenadores, tablets o smartphones conectados a la red, los ciberataques se convierten en una amenaza de primer orden de cara al cumplimiento de esta ley. Es por ello que los Servicios y Seguros de ciberriesgo que ofrecen algunas pólizas comiencen a ser tenidos en cuenta en el momento de realizar un análisis comparativo.

El ciberriesgo también es un tema que atañe a los Administradores de Fincas, y así quedó reflejado en el pasado Congreso Nacional de Administradores de Fincas (CNAF 2018), que fue celebrado del 7 al 9 de junio en Madrid. Hoy en día, el uso de canales digitales se ha convertido en un requisito indispensable para todo Administrador de Fincas, herramientas que además de ayudar a informar con transparencia, otorgan al profesional un carácter proactivo y de cercanía con sus clientes. Pero la utilización de estos sistemas entraña nuevos riesgos, por lo cual estos profesionales son conscientes de la necesidad existente de estar cubiertos por un seguro de ciberriesgo de confianza, que les garantice que sus datos y los de sus clientes serán protegidos en el caso de sufrir un temido ciberataque.

Los seguros multirriesgo de daños al edificio ofrecen solución a situaciones más complejas cada día, por lo cual es necesario que toda Comunidad de Propietarios cuente con el servicio de asesoramiento de una correduría experta, que se ocupe de identificar los posibles riesgos y realice un análisis de sus necesidades.

 

Fuentes: elaboración propia.

 

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