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PLAZO DE PRESCRIPCIÓN POR DAÑOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

PLAZO DE PRESCRIPCIÓN POR DAÑOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOSSiempre que deseo tratar y profundizar sobre el tema de plazos de prescripción por daños en Comunidades de Propietarios, recuerdo un caso concreto que por su complejidad y excelente resolución por parte de nuestra Correduría es el ejemplo perfecto para ilustrar esta temática, que en muchas ocasiones puede resultar intrincada para los no versados en la materia.

En el mes de julio del año 2016 recibí la llamada de Irene, una Administradora de Fincas de una Comunidad de Propietarios que es nuestra cliente desde hace varios años. Tras interesarme por saber qué tal le habían resultado los exámenes de selectividad a su hija Cristina, una excelente estudiante, me informó que dicha comunidad había sufrido unos importantes daños por rotura de tuberías de agua que afectaban a elementos comunes y a terceros copropietarios. En principio, como el incidente parecía algo habitual, ya que como indican las estadísticas sectoriales el agua es la causa más frecuente de siniestralidad en los Seguros Multirriesgo de inmuebles, le informé que me pondría en contacto con la empresa aseguradora y que en menos de 24 horas acudiría un profesional y se encargaría de localizar el foco del problema. A las pocas horas ya teníamos un pre-informe donde se nos indicaba que no había sido posible localizar el lugar exacto de la rotura, y que lo más recomendable era proceder a la apertura de calas en distintos pisos, concretamente en la zona del cuarto de baño principal, colindante con uno de los dormitorios.

Tras comunicar a los vecinos de la comunidad la situación, todos los afectados se opusieron a los trabajos propuestos, debido a que algunas viviendas tenían mármol, otras alicatados, otras espejo, y alguna estuco en la pared donde se debían realizar las obras. A cambio trasladaron la sugerencia de utilizar algún aparato para medir el grado de humedad antes de causar daños, solución que no pudo ser llevada a cabo ya que la compañía de seguros carecía de empresas que dispusieran de herramienta fiable para tal cometido. Como mediadores de la póliza procedimos a explicarle la situación a Irene, la Administradora de Fincas y a Paco, el Presidente de la comunidad, y pusimos en su conocimiento los derechos que les asisten en el contrato de seguro. Tras una amigable reunión, acordamos informar a la aseguradora que conforme a la ley de contrato de seguro procederíamos a localizar y reparar por cuenta del Tomador y les iríamos informando puntualmente para que pudieran verificar y tasar los daños.

No fue nada sencillo coordinar la presencia de cinco propietarios y los profesionales elegidos, sin embargo con paciencia y profesionalidad conseguimos una fecha para acometer los trabajos. Finalmente resultó que había dos siniestros distintos, pero coincidentes en el tiempo y en lugares cercanos, uno en la bajante general de PVC y otro en la cisterna privativa de una vivienda, por lo cual los perjudicados tenían daños de dos causas distintas y con aseguradoras diferentes. Ante esta situación aconsejamos a la Comunidad de Propietarios el nombramiento de un perito independiente, un derecho desconocido para la mayoría de asegurados.

Finalizados los trabajos de reparación del origen, pasado el tiempo suficiente para el secado de los daños y con todos los afectados de vuelta de sus vacaciones se procedió a reparar las consecuencias, incluido la reposición estética imprescindible para dejar las estancias en armonía de color y materiales. El siniestro globalmente superó los 17.000 euros que gestionamos con las diversas aseguradoras y la concurrencia de los distintos seguros. Todo un proceso en el que nuestro departamento de siniestros invirtió 90 días y un total de 127 horas de trabajo en equipo. ¿Qué valor añadido representa, en el aspecto económico, para nuestros clientes? Pues 3.810 euros en concepto de honorarios que les ahorramos por confiar en los servicios de nuestra Correduría.

Al hilo de éste caso se nos brinda la oportunidad de explicar qué plazos de prescripción resultan aplicables en situaciones de daños causados por la Comunidad de Propietarios a comuneros o entre propietarios sometidos al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal. En primer lugar conviene resaltar que el Tribunal Supremo resolvió ésta cuestión recientemente, concretamente la Sala 1ª en recurso 133/2016 de fecha 14-11-2018, donde la cuestión jurídica consistía en determinar si la reparación de los daños ocasionados por el incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento previsto en el artículo 10.1 de la LPH correspondía a un plazo de un año (aplicando el artículo 1902 del Código Civil), o al plazo de cinco años (aplicando el artículo 1964 ). El Alto Tribunal determinó que las acciones que se puedan ejercitar al amparo de la LPH y no tengan un plazo específico en la misma están sometidas al plazo genérico de prescripción del artículo 1964 del Código Civil, y por lo tanto, la acción de reclamación por obras de conservación del inmueble y elementos comunes o rotura de una tubería prescribe a los cinco años. Esta obligación legal afecta tanto a la Comunidad de Propietarios como a todo propietario. Otro asunto son aquellos daños causados mediando culpa o negligencia, por omisiones o actos, en las que el plazo sería de un año, según el artículo 1968 del Código Civil, el mismo plazo que para las acciones previstas en el artículo 1902 por responsabilidad extracontractual.

En definitiva, debe quedarnos claro que para determinar cuál es el plazo de prescripción por daños en una Comunidad de Propietarios, previamente debemos conocer si existe una regulación específica para su ejercicio en la Ley de Propiedad Horizontal. Ello determinará que un propietario, en función a la causa, puede ejercer la acción ante la Comunidad de Propietarios y al revés en dos plazos distintos: uno o cinco años.

 

José Silva. Socio fundador en JOSE SILVA CORREDURIA DE SEGUROS.

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¿QUE NUEVOS SERVICIOS INCORPORAN LOS SEGUROS PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

QUE NUEVOS SERVICIOS INCORPORAN LOS SEGUROS PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOSVivir en comunidad, es el resultado del trasvase del campo a la ciudad, de compartir riesgos y servicios, de tener experiencias en Comunidad de Propietarios. El sector asegurador en su adaptación incorpora nuevas coberturas para responder de los daños de los siniestros y nuevos servicios para dar más atractivo al contrato de seguro. Falta claridad en las pólizas de seguro sobre quién es el responsable de los servicios, si la aseguradora que los ofrece o el prestador del servicio, aún así consideramos que algunos aportan valor añadido en determinados casos y carecen de él en otros. Analizamos unos cuantos:

Uno de los primeros fue el control de plagas ofrecido por una red de profesionales autónomos o empresas especialistas para controlar cucarachas, ratones y ratas en zonas comunes. Es un servicio limitado a pocas intervenciones y resulta insuficiente al dejar fuera otras plagas como topillos, escarabajo, pulgas, polilla, chinches, garrapatas y nidos de avispa tan invasivas como la velutina. En definitiva aporta soluciones parciales y distintas en función de cada aseguradora. Cada compañía es diferente.

Los gastos de desembozo que afecten a las conducciones comunitarias y tengan su origen en la sedimentación y que podría entenderse como un servicio de mantenimiento que evita daños a terceros; Aunque suele estar limitado a cantidades pequeñas inferiores a 2.000 euros y dos intervenciones anuales resulta de gran utilidad para mantener una limpieza de las instalaciones.

Limpieza de grafitis, es un servicio de muy reciente incorporación que ofrece la posibilidad de limpieza o recubrimiento de la superficie afectada, es muy restringido tanto en importe como área afectada, podemos considerarla simbólica por el momento. Las compañías que quieran apostar por las comunidades tienen una gran oportunidad de negocio.

La Inspección Técnica del Edificio (ITE) o el Informe de Evaluación del Edificio ( IEE) que tiene carácter obligatorio y comprueba las condiciones de seguridad, estabilidad y ahorro energético del edificio. Este servicio tiene el valor añadido de que da información a las dos partes, al Tomador del seguro con recomendaciones en planificación y gestión y al Asegurador en la valoración del riesgo. Su coste suele estar limitado.

Ayudas y subvenciones, es un servicio acotado a la gestión de la solicitud de los Programas de fomento de la rehabilitación ¿Si por error en la tramitación deniegan la subvención, quién es responsable?

Asesoramiento técnico telefónico mediante una red de técnicos en materia de ahorros energéticos e interpretación de facturas.

Servicio Manitas o Bricomunidad, de reciente incorporación a los seguros de comunidades de propietarios, aporta soluciones puntuales para el mantenimiento de las instalaciones como un grifo, una persiana, la brida de una tubería vista, su límite está alrededor de las 3 horas de intervención con máximo de dos servicios anuales. Los servicios son diferentes en función del contrato de seguro y compañía de seguros.

Asistencia a la comunidad, es un servicio mediante el cual el asegurador facilita a la Comunidad de Propietarios profesionales de distintos gremios para realizar operaciones necesarias para limitar o controlar los daños y suele incluir los gastos de desplazamiento y una o dos horas de mano de obra .En general están circunscritos a trabajos de fontanería, portero automático, electricidad, cerrajería y cristalería de urgencia, mensajes urgentes que encargue la Junta de gobierno o uno de sus miembros con motivo de un siniestro grave en la comunidad. Servicio de vigilancia, si el edificio resulta inhabitable a causa de un siniestro.

Como ya resulta difícil entender nuestra sociedad moderna sin contemplar el impacto de las nuevas tecnologías, también las Comunidades de Propietarios han aceptado este reto. En muchos edificios ya es común el uso de aplicaciones (apps) que permiten, desde cualquier dispositivo móvil, la realización de pagos, el cobro de cuotas o la reserva de espacios comunes, zonas deportivas o salas multiusos, algunas aseguradoras facilitan el control de incidencias a través de sus aplicaciones. Lo mismo ocurre con la instalación de nuevos sistemas de seguridad y vigilancia como cámaras IP capaces de predecir comportamientos, o cerraduras electrónicas situadas en el interior de las puertas, cuya llave es un smartphone. Pero lo que quizás no estemos teniendo verdaderamente en cuenta es que las nuevas tecnologías y los nuevos servicios traen nuevos riesgos, los beneficios de la transformación digital en las Comunidades de Propietarios tienen como contrapartida una dependencia cada vez mayor del ciberespacio, lo que supone un aumento del nivel de exposición a sus amenazas y vulnerabilidades.

El ciberriesgo engloba todos los perjuicios que podrían ocasionar un ataque informático a los dispositivos tecnológicos de una Comunidad de propietarios, y que puede suponer la infección con un virus que impida el normal funcionamiento de las instalaciones, sufrir extorsiones y robos o la eliminación de información importante y confidencial (transferencias bancarias, datos de propietarios y trabajadores, contratos o contraseñas). Para hacer frente a este problema hay compañías aseguradoras que han empezado a incluir entre sus servicios, el Asesoramiento cibernético, que ofrecen orientación frente a los daños derivados de la alteración, modificación, destrucción o pérdida de información causados por ciberataques externos, gracias a coberturas como asistencia informática, gastos de restauración, recuperación de datos y servicios de consultoría. Las Comunidades de Propietarios tienen la obligación de cumplir con la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD), aun cuando la gestión de los datos personales de los propietarios y trabajadores sea realizada habitualmente por un Administrador de Fincas. Como cada vez es más frecuente que los ficheros se hallen guardados en ordenadores, tablets o smartphones conectados a la red, los ciberataques se convierten en una amenaza de primer orden de cara al cumplimiento de esta ley. Es por ello que los Servicios y Seguros de ciberriesgo que ofrecen algunas pólizas comiencen a ser tenidos en cuenta en el momento de realizar un análisis comparativo.

El ciberriesgo también es un tema que atañe a los Administradores de Fincas, y así quedó reflejado en el pasado Congreso Nacional de Administradores de Fincas (CNAF 2018), que fue celebrado del 7 al 9 de junio en Madrid. Hoy en día, el uso de canales digitales se ha convertido en un requisito indispensable para todo Administrador de Fincas, herramientas que además de ayudar a informar con transparencia, otorgan al profesional un carácter proactivo y de cercanía con sus clientes. Pero la utilización de estos sistemas entraña nuevos riesgos, por lo cual estos profesionales son conscientes de la necesidad existente de estar cubiertos por un seguro de ciberriesgo de confianza, que les garantice que sus datos y los de sus clientes serán protegidos en el caso de sufrir un temido ciberataque.

Los seguros multirriesgo de daños al edificio ofrecen solución a situaciones más complejas cada día, por lo cual es necesario que toda Comunidad de Propietarios cuente con el servicio de asesoramiento de una correduría experta, que se ocupe de identificar los posibles riesgos y realice un análisis de sus necesidades.

 

Fuentes: elaboración propia.

 

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RIESGO Y RECLAMACIÓN POR AMIANTO Y OTROS AGENTES CANCERÍGENOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

RIESGO Y RECLAMACION POR AMIANTO Y OTROS AGENTES CANCERÍGENOS EN  COMUNIDAD DE PROPIETARIOSLa explosión de un almacén clandestino de material pirotécnico en Tui el pasado mes de mayo, aparte de ocasionar dos víctimas mortales, numerosos heridos y cuantiosos daños materiales, dejó al descubierto un auténtico problema de salud que continúa permaneciendo oculto en multitud de hogares de nuestro país: el amianto utilizado en la mayorías de las edificaciones construidas entre los años 60 y 80. Tan sólo de la zona cero de dicho siniestro fueron retiradas más de 100 toneladas de este material tóxico, causante de graves enfermedades como cáncer de pulmón, mesotelioma, cáncer de laringe, de ovario y asbestosis.

Según Ecologistas en Acción el amianto, también conocido como asbesto, sigue estando presente en toda España: en los metros, en las tuberías, en los tejados, en colegios, en naves industriales, marítimas y hasta hace poco también en los coches, ya que la regulación actual (Real Decreto 396/2006) no es concreta en lo referente a los plazos para su retirada, dejando la decisión en manos del criterio de vida útil de los materiales. Si bien es cierto que en 2013 se aprobó un directiva europea que hace obligatorio la elaboración de un censo con la uralita instalada en edificaciones y la retirada del fibrocemento, a día de hoy ningún gobierno de los países miembros de la unión ha puesto en funcionamiento esta medida.

En los edificios residenciales, el amianto suele estar localizado en el fibrocemento (habitualmente conocido como uralita), material utilizado para fabricar tuberías, las bajantes de numerosas instalaciones de agua, tejados o revestimientos, que no es peligroso siempre que se mantenga estable en su formato original. Mientras el amianto permanezca amasado con el cemento se considerará no friable, y no tendrá riesgo de dispersión de fibras, cuya contacto o inhalación es un grave peligro para la salud. El problema surge cuando, tras el paso de los años, el material se deteriora y hay posibilidad de dispersión de fibras de amianto, por lo que debe ser retirado de manera urgente.

Si una Comunidades de Propietarios observa que existen daños en canalones, techos o tuberías de fibrocemento (uralita), deberá solicitar inmediatamente los servicios de una empresa especializada y homologada en la retirada de este tipo de residuos. Dicha empresa deberá estar inscrita en el RERA, organismo regulador que capacita legalmente a retirar amianto de una forma segura y garantiza que tenga establecido todo el proceso necesario, sin ningún riesgo para la salud, tanto de los trabajadores como de los residentes del inmueble. Dicha empresa deberá redactar y presentar un plan de trabajo de retirada de amianto, aprobado por el departamento de seguridad laboral e higiene industrial de comunidad autónoma en la que se vaya a realizar, donde se detallarán los diferentes pasos del proceso de retirada y eliminación del amianto. Cuando ocurre un siniestro por rotura de tuberías con éste material, el procedimiento descrito anteriormente puede retrasar la reparación de los daños y ese tiempo, por falta de explicaciones o conocimiento, causa malestar en los vecinos afectados.

Debido a que el amianto es un grave riesgo para todos los habitantes de un inmueble que posea elementos fabricados con microcemento, la Comunidad de Propietarios debería proponer su retirada lo antes posible. Sin embargo, debido a los elevados costes que suponen estos trabajos, sumado a la falta de rigor en la legislación en cuanto a plazos, hace que a día de hoy en la inmensa mayoría de edificaciones aún se conviva con esta problemática a la espera de que sea la compañía de seguros la que asuma dichos costos.

Las Comunidades de Propietarios deben conocer que, aunque no hay ayudas oficiales destinadas únicamente a la retirada del amianto, existen subvenciones para la mejora de la eficiencia energética del edificio, mediante las cuales pueden ahorrar un importe del 30 por ciento del presupuesto necesario para el desamiantado y sustitución de los paneles de uralita por panel sándwich. Estos trabajos repercutirán beneficiosamente en materia de aislamiento térmico, debido a que los nuevos materiales proporcionan un funcionamiento mucho más eficiente con respecto a la uralita convencional, proporcionando además un claro ahorro en materia energética, que a largo plazo terminará por compensar económicamente.

En España un gran número de edificios todavía está en esta situación y muchas personas viven, a veces sin conocimiento de ello, en contacto con este material potencialmente peligroso. Es un motivo más por el que se hace aconsejable disponer siempre de un buen seguro de salud con el que se realicen reconocimentos preventivos que puedan detectar de forma temprana cualquier patología relacionada con el riesgo que supone el amianto.

Las Comunidades de Propietarios deben velar por la seguridad y salud de todas las personas que conviven en ellas, por lo tanto es necesario que a través de la figura del Presidente o del Administrador de Fincas se informe a los propietarios de la existencia de amianto en el edificio y de la necesidad de realizar reformas y rehabilitaciones del inmueble, omitir voluntariamente ésta información puede llevar consigo reclamaciones al presidente y administrador de fincas con elevado riesgo de no ser aceptadas por la compañía de seguros al actuar dolosamente. Para estos casos es imprescindible la posesión por parte de la CCPP de un Seguro de obras, que preste cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar a la ejecución de una obra. Desde Seguro Comparador nos ofrecen una aplicación donde comprobar de forma online cuánto puede costar el seguro que tu comunidad necesita. Calcúlalo haciendo click aquí.

 

Fuentes: boe.es, ecologistasenaccion.org, wikipedia.org y elaboración propia.

 

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SOY EL PRESIDENTE Y NO PUEDO EJERCER

SOY EL PRESIDENTE Y NO PUEDO EJERCERHe ido a visitar a una amiga y después de estar un buen rato en el hospital, con cierta dificultad me confesó una preocupación que no deseaba transmitir a su familia, desde hace 3 meses es la presidenta de su comunidad de propietarios, han iniciado unas obras importantes en fachada y mejoras de accesibilidad y piensa que pueden estar en peligro de finalización porque no podrá ejercer su cargo durante bastante tiempo, su ictus le impide expresarse con soltura y firmar documentos, de hecho para contármelo hizo un verdadero esfuerzo ¿ Qué puedo hacer, me dice ?

Le explico que la persona física o jurídica que ejerce el cargo de Presidente es el representante legal de una Comunidad de Propietarios y el encargado de velar por su buen funcionamiento y gestión. Es un cargo importante que debe ser obligatoriamente ocupado por uno de los propietarios, el cual será nombrado por acuerdo mayoritario de la junta, por turno rotatorio o por sorteo. En el caso que el inmueble no cuente con los servicios de un Administrador de Fincas, el cargo de Presidente llevará implícitas multitud de tareas, como son mediar, exigir el pago de cuotas, firmar el libro de actas, supervisar los trabajos de mantenimiento o reformas y un largo etcétera de ocupaciones que requerirán de su presencia. Eso es lo que más le preocupa porque conoce a sus vecinos y sabe que su interés por las instalaciones comunes escasea ¿Qué se puede hacer si el Presidente sufre un accidente o cae enfermo? ¿Quién sería válido para sustituirle? ¿Está obligada a renunciar?

Algunas Comunidades de Propietarios ya han previsto esta eventualidad y han designado a un Vicepresidente, cargo opcional que debe ser nombrado por un por acuerdo mayoritario de la junta y que tiene como ocupación sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste. En ningún otro caso el cargo de Presidente puede ser desempeñado por un sustituto, ni siquiera por el Secretario, cuya única función es ocuparse de toda la documentación que genera y requiere la comunidad.

Este es su caso, la Comunidad de Propietarios no cuenta con la figura del Vicepresidente, son muy pocos propietarios y todos están encantados que ella se ocupe de los intereses comunes porque, francamente, lo hace muy bien. Para ilustrar nuestro consejo, acudimos a la recomendación del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, CAFMadrid, que recomienda abordar la renovación del cargo de presidente para que la comunidad continúe funcionando con normalidad, si su estado de salud no le permitiese ejercer de manera regular. La Junta de Gobierno, el órgano supremo de la comunidad compuesto por todos los propietarios, deberá convocar una reunión extraordinaria donde se elegirá a otro propietario para que ocupe el puesto de Presidente. Esta convocatoria no requiere un plazo mínimo de tiempo, si el asunto es de urgencia.

Puede ocurrir que , a pesar de la gravedad de la enfermedad, la junta no acepte tu renuncia, en este supuesto tienes la posibilidad de iniciar un “procedimiento de equidad” Para ello debes solicitar tu relevo a un juez, indicando las razones que te asisten para ello. Si éste te da la razón, ordenará la convocatoria de una junta de propietarios extraordinaria y obligatoria, donde será nombrado otro presidente. Mi amiga está realmente preocupada porque algunos vecinos que fueron a visitarla también le manifestaron su deseo de que no renuncie y claro en tales circunstancias para ella es una preocupación añadida.

Las Comunidades de Propietarios deben tener en cuenta que el Presidente es el director de orquesta del inmueble que hace que suene bien cuando es respetado y reconocido por sus copropietarios y su representante legal en caso de juicio, pero que no se le puede exigir una responsabilidad desmedida que vaya más allá de sus tareas y obligaciones. Siempre es recomendable contar con los servicios de un Administradores de Fincas profesional y colegiado, que garantice que todas las gestiones serán realizadas en el plazo, evita sanciones, y que las comunicaciones con la Agencia Tributaria y otros organismos públicos ya se realizan por vía electrónica. Además desempeñará un papel que facilitará la convivencia entre vecinos y será fundamental para la resolución de conflictos, dando su opinión profesional de cómo actuar ante cualquier contrariedad, como por ejemplo la que estamos tratando.

El Administrador de Fincas también podrá ser el encargado de la selección de los proveedores, mantenimientos, comunicación de las incidencias, manteniendo la indispensable independencia y buen hacer profesional para la tranquilidad y protección de cualquier Comunidad de Propietarios.

Mi amiga aprecia que las tareas profesionales se realicen con la imparcialidad que requiere su cargo, por eso cuenta con nuestra colaboración de buena Correduría de Seguros y me pide que le recomiende las coberturas y las entidades que mejor se adapten a las necesidades del inmueble, como son los Seguros Multirriesgo, los de rehabilitación y los de Protección Jurídica, además de los servicios de un Administrador de Fincas. Eso está hecho, conocemos a muchos y buenos.

Fuentes: cafmadrid.es y elaboración propia.

 

 

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CÓMO MEJORAR LA SEGURIDAD EN URBANIZACIONES RESIDENCIALES

CÓMO MEJORAR LA SEGURIDAD EN URBANIZACIONES RESIDENCIALESBuscar la calidad de vida en un hogar a pie de calle, con un pequeño jardín, piscina y otras comodidades es la razón por la que muchos ciudadanos de nuestro país han optado por trasladar su residencia a urbanizaciones situadas en las periferias de las ciudades, pero la proliferación de este tipo de viviendas ha dado lugar a que se conviertan en objetivo principal para la delincuencia, debido principalmente a su ubicación, ya que se suelen encontrar vacías debido a que sus ocupantes se desplazan a sus trabajos, fácil acceso y menor vigilancia policial. Son muchas las Comunidades de Propietarios que en busca de tranquilidad y protección de sus integrantes han optado por invertir en seguridad, implantando métodos preventivos como solución para este tipo de amenazas.

 

Las urbanizaciones suelen estar formadas por viviendas unifamiliares en fincas aisladas, que están comunicadas por redes de calles (también farolas, saneamiento y otros equipamientos de propiedad común) sin apenas tránsito, ni de vehículos ni de peatones, lo que facilita el movimiento de posibles delincuentes. Controlar todo el perímetro de la urbanización para evitar el acceso de personas no autorizadas, es la primera medida de seguridad que debe tomar la Comunidad de Propietarios, y para ello será necesario realizar el cerramiento de todo el perímetro de la urbanización (elemento común a efectos de establecer cobertura de seguro), con un vallado seguro que impida la escalada o rotura, y determinar los puntos de acceso necesarios, según su extensión y necesidades. Para tener un control total de quien se mueve por las calles de la urbanización y quien accede a cada vivienda de la comunidad se debe determinar un protocolo de control de accesos, que será aplicado por un cuerpo de seguridad privado (que obligatoriamente debe disponer de un seguro de responsabilidad civil para responder de daños a terceros).

 

Debemos de ser conscientes de que si la urbanización cuenta con un gran número de viviendas, el tránsito de acceso se verá multiplicado: visitas, familiares, amigos, trabajadores o servicios, por lo cual será necesario que el personal de seguridad adopte unas medidas extras que completen y mejoren la seguridad, entre las que es recomendable que se encuentren las siguientes:

  • Autorización previa de las visitas, servicios etc.
  • Comprobación tanto de los vehículos como de los ocupantes y cargas.
  • Patrullas por la urbanización para el control de posibles personas no identificadas.

Controlar todo el perímetro de la urbanización con un cerramiento adecuado, disponer de un control en los accesos y establecer un protocolo de entrada suelen ser medidas suficientes para que nuestra Comunidad de Propietarios obtenga un nivel de seguridad óptimo, pero siempre es posible implantar medidas extra, como pueden ser:

  • La instalación de una red de cámaras, que apoyaran al personal de seguridad en la vigilancia del recinto.
  • La colocación en los puntos de acceso de barreras automáticas, badenes reductores de velocidad y lectores de matrículas.
  • El uso de tarjetas de identificación para el acceso, estableciéndose diferentes niveles dependiendo si son propietarios, trabajadores, visitas u otros servicios.

Como podemos observar, la implantación de medidas de seguridad en un urbanización privada traerá consigo la ejecución de obras, por lo que será necesario que la Comunidad de Propietarios, además de un Seguro multirriesgo, cuente con un buen Seguro de rehabilitación, que preste cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar su ejecución y que garantiza el conjunto de los trabajos de construcción e instalaciones. Si deseas tener más información, en la Correduría de Seguros José Silva estarán encantados de asesorarte de cómo elaborar un buen programa de seguros que blinde los riesgos comunes y privados.

Fuentes: wikipedia.org y elaboración propia.

 

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ZONAS VERDES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, SEGUROS Y SEGURIDAD

Temperaturas agradables y sol, ahora sí que podemos decir que ha llegado la primavera, estación ideal para sacar provecho de los jardines o parques situados en nuestra Comunidad de Propietarios, eso si, siempre ejerciendo un uso responsable, ya que se trata de una zona común del edificio donde se deben cumplir unas normas básicas de convivencia. Así lo establece la La Ley de Propiedad Horizontal, que autoriza que los vecinos disfruten de los espacios comunes, siempre y cuando respeten a los demás residentes y los estatutos de la comunidad.

Para evitar posibles conflictos producidos por que un vecino utilice estas zonas de forma inadecuada o abusiva, es aconsejable que la comunidad defina de manera clara las normas en parques o jardines del edificio y coloque en un lugar visible un cartel con las actividades que estén prohibidas y el horario de uso. De hecho esto es un derecho recogido en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual determina quepara regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior” En el caso de que un vecino sea advertido por no cumplir alguna de estas normas y aun así no cese su actitud, la comunidad podrá incluso interponer una demanda contra él, preferiblemente acompañada por un informe pericial que detalle los inconvenientes causados a los demás vecinos. Acudir a los tribunales u otros sistemas de mediación y arbitraje conlleva costes que coartan las decisiones comunitarias, de ahí la importancia de tener un seguro de Protección Jurídica independiente del seguro multirriesgo del edificio, que cubra todos los gastos e informes de profesionales externos.

El mantenimiento del jardín o parque es otro tema muy importante para las Comunidades de Propietarios, que suelen encargar estas labores a empresas especializadas, ya que el cuidado de estas zonas comunes comprende diversos trabajos entre los que se encuentran el riego, la poda, el control de las malas hierbas, la escarificación del cesped e incluso el control de plagas. La posesión de estos espacios suele ser un plus elevado en las cuotas de participación vecinales, a las cuales se les suele añadir una dotación extra para la creación un fondo de reserva destinado a atender las posibles obras necesarias de conservación o reparación. A las empresas y profesionales autónomos se les debe exigir como mínimo un seguro de Responsabilidad Civil adecuado a las tareas que va a realizar y al personal que utilizará, en demasiadas ocasiones comprobamos la inexistencia de estas pólizas o la falta de idoneidad de las mismas.

Las obras realizadas en las zonas verdes de los edificios generalmente suelen ser consideradas obras de mejora, y por lo tanto deberán ser valoradas y aprobadas por la junta de propietarios por mayoría. Cabe destacar que ningún propietario podrá exigir este tipo de reformas si no son necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad o seguridad del inmueble. En el caso de que una mayoría de vecinos apruebe la realización de estas obras, el vecino que no esté conforme no resultará obligado a correr con su parte del gasto ni se modificará su cuota, siempre que los gastos asociados superen el importe de tres mensualidades de gastos comunes, sin embargo, no podrá utilizar las nuevas instalaciones o servicios y, cuando quiera hacerlo, tendrá que pagar. Este tipo de trabajos acarrea riesgos que suelen estar incorporados en el seguro multirriesgo de la comunidad de propietarios, siempre que tengan la calificación de “obras menores”.

Toda Comunidad de Propietarios que tenga planeado la realización de obras para la conservación o mejora de sus zonas verdes deberá de comprobar previamente la existencia de un buen Seguro todo riesgo rehabilitación, que esté específicamente diseñado para prestar cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar dicha obra y que garantice el conjunto de los trabajos de construcción e instalaciones. Obligación que dimana de su condición de Promotor. A su vez, un Seguro multirriesgo con cobertura de responsabilidad civil resulta imprescindible para cualquier Comunidad de Propietarios que posea una zona verde en sus instalaciones, ya que en caso de hechos accidentales, caída de ramas que causen daños a terceros o daños a personas o cosas de terceros, será responsabilidad de todos los propietarios la reparación o indemnización correspondiente.

Fuentes: Boe.es y elaboración propia.

 

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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (I): El mantenimiento

En un edificio se deben realizar distintas inspecciones y sustituciones de forma regular dentro de un programa de mantenimiento, además de la normativa vigente que obliga a ello, cada estación del año incide de forma distinta en las instalaciones y elementos exteriores.

Este mantenimiento es imprescindible para evitar que se produzcan daños que afecten a la resistencia, confort y seguridad del edificio y sus ocupantes. Y no menos importante, evitará que se produzcan averías más costosas. La prevención es rentable y se puede equiparar a un plan de pensiones porque habitualmente en la vejez los ingresos merman.

Muchas comunidades dejan de lado este mantenimiento, por desconocimiento, porque supone un gasto importante para los copropietarios (en realidad es una inversión), porque carecen de un líder que genere confianza a sus vecinos, o quizá también por la comodidad; sobre todo en comunidades con pocos vecinos, donde cada uno debe pagar más para cubrir los gastos y son reacios a invertir en mantenimiento, reformas o rehabilitación integral.

Esta apatía por acometer el mantenimiento de la Comunidad de Propietarios se ha cortado de raíz desde la publicación de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de junio de 2013 que en su artículo 10 dice que tendrán carácter obligatorio los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de las imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. De esta redacción se desprende una clara responsabilidad de quien ejerza el cargo de Presidente. Vamos a explicar en qué consiste un mantenimiento básico y cómo llevarlo a cabo para evitar problemas mayores.

¿En qué consiste el mantenimiento general?

Consiste en combinar los servicios de limpieza, prevención y adaptación legal, lo que incluye:

  • Limpieza y preservación de la higiene y el orden en las diferentes zonas comunes
  • Cuidado de las zonas verdes e instalaciones deportivas.
  • Mantenimiento de la piscina
  • Control del estado del sistema eléctrico, aparatos, maquinaria y accesos.
  • Seguridad y limpieza de trasteros y garaje
  • Los ascensores requieren de inspección de mantenimiento preventivo con una periodicidad mensual. Si no se realiza en los plazos estipulados puede provocar problemas y deficiencias.
  • Mantenimiento de las protecciones, tanto pasivas (elementos del edificio y la ruta de evacuación) y las activas (extinción del incendio como la alarma y los extintores).

Soluciones para un mantenimiento adecuado:

Contratar  a una empresa que se encargue de realizar un buen plan de mantenimiento periódico, que se ocupe de las inspecciones obligatorias y contractuales establecidas y documente todas las actuaciones a realizar en el edificio en prevención de sanciones de la Administración o pérdida de la garantía del equipamiento.

Contar, además, con un Administrador de fincas, facilitará mucho esta labor de coordinación a la comunidad, y en concreto a quien ocupe la responsabilidad de presidirla. Ya se sabe que no es fácil llevar una comunidad de propietarios: contadores, calefacción, agua, limpieza, tributos, tasas, mantenimiento… a lo que hay que sumar todas las gestiones que ello implica. Es necesario estar muy bien informado e invertir tiempo en estas gestiones, algo que puede garantizar un profesional colegiado de la administración de fincas.

Por otro lado, la propia higiene de los inquilinos, un comportamiento adecuado, pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y la Inspección de Eficiencia Energética ( IEE), ayudarán al mantenimiento del edificio.

Todo esto supone una planificación del gasto periódico en la comunidad, revisable cada dos años, pero no hay que perder de vista que representa un ahorro a largo plazo y una excelente inversión porque el edificio se revaloriza.

Finalmente, queremos recordar la importancia de contar con un buen seguro para la comunidad de propietarios, que nos respaldará ante los hechos accidentales que debamos afrontar para mantener nuestro edificio en las mejores condiciones de seguridad y confort.

Fuente: elaboración propia y prensa sectorial

 

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