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DESPRENDIMIENTO DE UNA CORNISA SOBRE UNA CALLE TRANSITADA DE MADRID

DESPRENDIMIENTO DE UNA CORNISA SOBRE UNA CALLE TRANSITADA DE MADRIDLa mañana del pasado 13 de Mayo, el Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid fue requerido con carácter de urgencia para acudir a la calle del General Ricardos, eje principal del distrito de Carabanchel. El motivo era la caída de una cornisa de grandes dimensiones sobre la vía pública en el momento que numerosos peatones y vehículos transitaban por ella. Nada más aproximarse al lugar de los hechos los bomberos pudieron comprobar la gravedad del suceso, ya que a la altura del número 112 parte de la fachada de un edificio de cuatro plantas se había derrumbado y quedado esparcido por la acera. Tras retirar los cascotes y elementos desprendidos, rescatar a los heridos y asegurarse que eran atendidos por los facultativos de Samur-Protección Civil y Summa, los bomberos procedieron a desalojar el inmueble y a retirar los elementos inestables del mismo.

En el siniestro resultaron heridas tres personas con contusiones craneales, cifra que podría haber empeorado considerablemente de no ser porque la caída de la cornisa de diez metros fue amortiguada por una marquesina de la primera planta del inmueble. Tras un primer reconocimiento se determinó que una viga principal de la primera planta estaba afectada, motivo por el cual los vecinos no podrán volver a sus viviendas hasta que el problema sea subsanado.

Incidentes como el descrito, más allá de los daños mencionados, pueden poner en jaque a toda una Comunidad de Propietarios, ya que además de incurrir en enormes gastos de reparaciones, incluso podría llegar a ser denunciada y reclamadas indemnizaciones. Así lo establecen tanto el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, como el artículo 1907 del Código Civil que disponen que los propietarios de un inmueble son los responsables directos de los daños que puedan originar a un tercero. Así mismo, debemos recordar que la Comunidad de Propietarios no posee personalidad jurídica, por lo que serán los individuos que la componen los sujetos de derechos y obligaciones, y sus representantes (Junta Directiva, Presidente de la Comunidad, Administrador) podrían ser imputables por los daños y perjuicios que puedan causar en el ejercicio de sus funciones.

Para evitar estos accidentes, tanto la rehabilitación de los edificios como un programa de mantenimiento que se ocupe de la inspección de las distintas partes del inmueble resultan indispensables, pero para atender las consecuencias de los siniestros será necesario que cuenten con un buen plan de seguros. Con la contratación de las siguientes pólizas, toda comunidad se asegurará una buena protección y evitará comprometer el patrimonio individual de los propietarios, siempre y cuando el programa de seguros se adapte a lo que necesitan:

Seguro de Responsabilidad Civil: Cuando hablamos de Responsabilidad Civil por daños, nos estamos refiriendo a la obligación de resarcir a un tercero que surge como consecuencia del daño derivado del incumplimiento de contratos, o bien del producido por simple culpa o negligencia. Por este motivo, este tipo de seguros debe contar, al menos, con las siguientes coberturas:

  • Cobertura Cruzada: referente a lesiones o muerte provocadas por otros contratistas o subcontratas.
  • Responsabilidad profesional y empresarial: daños patrimoniales y consecuenciales.
  • Gastos de defensa, protección jurídica y fianzas civiles.
  • Responsabilidad del inmueble por daños personales, patrimoniales y consecuenciales

Seguro de Protección Jurídica: Que garantice un asesoramiento jurídico independiente e imparcial a la Comunidad de Propietarios y defienda sus necesidades, derechos e intereses, así como la de los propietarios, junta de gobierno y especialmente de quien ejerce el cargo de presidente como representante legal de la finca. Estas son sus principales coberturas:

  • Tasas y costas ocasionadas por procedimientos judiciales.
  • Honorarios de abogados, notarios, procuradores y peritos.
  • Responsabilidad penal por hechos no intencionales.
  • Responsabilidad civil si no hay seguro o es insuficiente o ineficaz.
  • Defensa en caso de reclamación por la propia aseguradora de indemnizaciones pagadas.
  • Derechos referentes a reclamaciones sobre el inmueble al tercero, causante de los daños a zonas comunes del edificio.
  • Reparación, conservación o mantenimiento de los elementos comunes del inmueble.
  • Colocación o sustitución de instalaciones fijas del inmueble y anexos, vigilancia, seguridad y limpieza.
  • Adelanto de gastos reclamados de forma judicial.
  • Asistencia jurídica telefónica.

A la hora de contratar este tipo de seguros para una Comunidad de Propietarios, debemos tener en cuenta que muchas compañías ofrecen esta garantía de protección jurídica y reclamación por daños entre las coberturas adicionales en sus modalidades de Seguros multirriesgo para Comunidades de Propietarios. Por último, queremos recordarte que para garantizar la elección de la póliza adecuada, es imprescindible que la Comunidad de Propietarios cuente con la colaboración de una correduría de seguros de confianza, es decir, un mediador especializado, independiente e imparcial, que realice un análisis objetivo y le recomiende las coberturas y las entidades que mejor se adapten a las necesidades del inmueble.

 

Fuentes: elpais.com y Elaboración propia

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¿QUE NUEVOS SERVICIOS INCORPORAN LOS SEGUROS PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

QUE NUEVOS SERVICIOS INCORPORAN LOS SEGUROS PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOSVivir en comunidad, es el resultado del trasvase del campo a la ciudad, de compartir riesgos y servicios, de tener experiencias en Comunidad de Propietarios. El sector asegurador en su adaptación incorpora nuevas coberturas para responder de los daños de los siniestros y nuevos servicios para dar más atractivo al contrato de seguro. Falta claridad en las pólizas de seguro sobre quién es el responsable de los servicios, si la aseguradora que los ofrece o el prestador del servicio, aún así consideramos que algunos aportan valor añadido en determinados casos y carecen de él en otros. Analizamos unos cuantos:

Uno de los primeros fue el control de plagas ofrecido por una red de profesionales autónomos o empresas especialistas para controlar cucarachas, ratones y ratas en zonas comunes. Es un servicio limitado a pocas intervenciones y resulta insuficiente al dejar fuera otras plagas como topillos, escarabajo, pulgas, polilla, chinches, garrapatas y nidos de avispa tan invasivas como la velutina. En definitiva aporta soluciones parciales y distintas en función de cada aseguradora. Cada compañía es diferente.

Los gastos de desembozo que afecten a las conducciones comunitarias y tengan su origen en la sedimentación y que podría entenderse como un servicio de mantenimiento que evita daños a terceros; Aunque suele estar limitado a cantidades pequeñas inferiores a 2.000 euros y dos intervenciones anuales resulta de gran utilidad para mantener una limpieza de las instalaciones.

Limpieza de grafitis, es un servicio de muy reciente incorporación que ofrece la posibilidad de limpieza o recubrimiento de la superficie afectada, es muy restringido tanto en importe como área afectada, podemos considerarla simbólica por el momento. Las compañías que quieran apostar por las comunidades tienen una gran oportunidad de negocio.

La Inspección Técnica del Edificio (ITE) o el Informe de Evaluación del Edificio ( IEE) que tiene carácter obligatorio y comprueba las condiciones de seguridad, estabilidad y ahorro energético del edificio. Este servicio tiene el valor añadido de que da información a las dos partes, al Tomador del seguro con recomendaciones en planificación y gestión y al Asegurador en la valoración del riesgo. Su coste suele estar limitado.

Ayudas y subvenciones, es un servicio acotado a la gestión de la solicitud de los Programas de fomento de la rehabilitación ¿Si por error en la tramitación deniegan la subvención, quién es responsable?

Asesoramiento técnico telefónico mediante una red de técnicos en materia de ahorros energéticos e interpretación de facturas.

Servicio Manitas o Bricomunidad, de reciente incorporación a los seguros de comunidades de propietarios, aporta soluciones puntuales para el mantenimiento de las instalaciones como un grifo, una persiana, la brida de una tubería vista, su límite está alrededor de las 3 horas de intervención con máximo de dos servicios anuales. Los servicios son diferentes en función del contrato de seguro y compañía de seguros.

Asistencia a la comunidad, es un servicio mediante el cual el asegurador facilita a la Comunidad de Propietarios profesionales de distintos gremios para realizar operaciones necesarias para limitar o controlar los daños y suele incluir los gastos de desplazamiento y una o dos horas de mano de obra .En general están circunscritos a trabajos de fontanería, portero automático, electricidad, cerrajería y cristalería de urgencia, mensajes urgentes que encargue la Junta de gobierno o uno de sus miembros con motivo de un siniestro grave en la comunidad. Servicio de vigilancia, si el edificio resulta inhabitable a causa de un siniestro.

Como ya resulta difícil entender nuestra sociedad moderna sin contemplar el impacto de las nuevas tecnologías, también las Comunidades de Propietarios han aceptado este reto. En muchos edificios ya es común el uso de aplicaciones (apps) que permiten, desde cualquier dispositivo móvil, la realización de pagos, el cobro de cuotas o la reserva de espacios comunes, zonas deportivas o salas multiusos, algunas aseguradoras facilitan el control de incidencias a través de sus aplicaciones. Lo mismo ocurre con la instalación de nuevos sistemas de seguridad y vigilancia como cámaras IP capaces de predecir comportamientos, o cerraduras electrónicas situadas en el interior de las puertas, cuya llave es un smartphone. Pero lo que quizás no estemos teniendo verdaderamente en cuenta es que las nuevas tecnologías y los nuevos servicios traen nuevos riesgos, los beneficios de la transformación digital en las Comunidades de Propietarios tienen como contrapartida una dependencia cada vez mayor del ciberespacio, lo que supone un aumento del nivel de exposición a sus amenazas y vulnerabilidades.

El ciberriesgo engloba todos los perjuicios que podrían ocasionar un ataque informático a los dispositivos tecnológicos de una Comunidad de propietarios, y que puede suponer la infección con un virus que impida el normal funcionamiento de las instalaciones, sufrir extorsiones y robos o la eliminación de información importante y confidencial (transferencias bancarias, datos de propietarios y trabajadores, contratos o contraseñas). Para hacer frente a este problema hay compañías aseguradoras que han empezado a incluir entre sus servicios, el Asesoramiento cibernético, que ofrecen orientación frente a los daños derivados de la alteración, modificación, destrucción o pérdida de información causados por ciberataques externos, gracias a coberturas como asistencia informática, gastos de restauración, recuperación de datos y servicios de consultoría. Las Comunidades de Propietarios tienen la obligación de cumplir con la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD), aun cuando la gestión de los datos personales de los propietarios y trabajadores sea realizada habitualmente por un Administrador de Fincas. Como cada vez es más frecuente que los ficheros se hallen guardados en ordenadores, tablets o smartphones conectados a la red, los ciberataques se convierten en una amenaza de primer orden de cara al cumplimiento de esta ley. Es por ello que los Servicios y Seguros de ciberriesgo que ofrecen algunas pólizas comiencen a ser tenidos en cuenta en el momento de realizar un análisis comparativo.

El ciberriesgo también es un tema que atañe a los Administradores de Fincas, y así quedó reflejado en el pasado Congreso Nacional de Administradores de Fincas (CNAF 2018), que fue celebrado del 7 al 9 de junio en Madrid. Hoy en día, el uso de canales digitales se ha convertido en un requisito indispensable para todo Administrador de Fincas, herramientas que además de ayudar a informar con transparencia, otorgan al profesional un carácter proactivo y de cercanía con sus clientes. Pero la utilización de estos sistemas entraña nuevos riesgos, por lo cual estos profesionales son conscientes de la necesidad existente de estar cubiertos por un seguro de ciberriesgo de confianza, que les garantice que sus datos y los de sus clientes serán protegidos en el caso de sufrir un temido ciberataque.

Los seguros multirriesgo de daños al edificio ofrecen solución a situaciones más complejas cada día, por lo cual es necesario que toda Comunidad de Propietarios cuente con el servicio de asesoramiento de una correduría experta, que se ocupe de identificar los posibles riesgos y realice un análisis de sus necesidades.

 

Fuentes: elaboración propia.

 

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RIESGO Y RECLAMACIÓN POR AMIANTO Y OTROS AGENTES CANCERÍGENOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

RIESGO Y RECLAMACION POR AMIANTO Y OTROS AGENTES CANCERÍGENOS EN  COMUNIDAD DE PROPIETARIOSLa explosión de un almacén clandestino de material pirotécnico en Tui el pasado mes de mayo, aparte de ocasionar dos víctimas mortales, numerosos heridos y cuantiosos daños materiales, dejó al descubierto un auténtico problema de salud que continúa permaneciendo oculto en multitud de hogares de nuestro país: el amianto utilizado en la mayorías de las edificaciones construidas entre los años 60 y 80. Tan sólo de la zona cero de dicho siniestro fueron retiradas más de 100 toneladas de este material tóxico, causante de graves enfermedades como cáncer de pulmón, mesotelioma, cáncer de laringe, de ovario y asbestosis.

Según Ecologistas en Acción el amianto, también conocido como asbesto, sigue estando presente en toda España: en los metros, en las tuberías, en los tejados, en colegios, en naves industriales, marítimas y hasta hace poco también en los coches, ya que la regulación actual (Real Decreto 396/2006) no es concreta en lo referente a los plazos para su retirada, dejando la decisión en manos del criterio de vida útil de los materiales. Si bien es cierto que en 2013 se aprobó un directiva europea que hace obligatorio la elaboración de un censo con la uralita instalada en edificaciones y la retirada del fibrocemento, a día de hoy ningún gobierno de los países miembros de la unión ha puesto en funcionamiento esta medida.

En los edificios residenciales, el amianto suele estar localizado en el fibrocemento (habitualmente conocido como uralita), material utilizado para fabricar tuberías, las bajantes de numerosas instalaciones de agua, tejados o revestimientos, que no es peligroso siempre que se mantenga estable en su formato original. Mientras el amianto permanezca amasado con el cemento se considerará no friable, y no tendrá riesgo de dispersión de fibras, cuya contacto o inhalación es un grave peligro para la salud. El problema surge cuando, tras el paso de los años, el material se deteriora y hay posibilidad de dispersión de fibras de amianto, por lo que debe ser retirado de manera urgente.

Si una Comunidades de Propietarios observa que existen daños en canalones, techos o tuberías de fibrocemento (uralita), deberá solicitar inmediatamente los servicios de una empresa especializada y homologada en la retirada de este tipo de residuos. Dicha empresa deberá estar inscrita en el RERA, organismo regulador que capacita legalmente a retirar amianto de una forma segura y garantiza que tenga establecido todo el proceso necesario, sin ningún riesgo para la salud, tanto de los trabajadores como de los residentes del inmueble. Dicha empresa deberá redactar y presentar un plan de trabajo de retirada de amianto, aprobado por el departamento de seguridad laboral e higiene industrial de comunidad autónoma en la que se vaya a realizar, donde se detallarán los diferentes pasos del proceso de retirada y eliminación del amianto. Cuando ocurre un siniestro por rotura de tuberías con éste material, el procedimiento descrito anteriormente puede retrasar la reparación de los daños y ese tiempo, por falta de explicaciones o conocimiento, causa malestar en los vecinos afectados.

Debido a que el amianto es un grave riesgo para todos los habitantes de un inmueble que posea elementos fabricados con microcemento, la Comunidad de Propietarios debería proponer su retirada lo antes posible. Sin embargo, debido a los elevados costes que suponen estos trabajos, sumado a la falta de rigor en la legislación en cuanto a plazos, hace que a día de hoy en la inmensa mayoría de edificaciones aún se conviva con esta problemática a la espera de que sea la compañía de seguros la que asuma dichos costos.

Las Comunidades de Propietarios deben conocer que, aunque no hay ayudas oficiales destinadas únicamente a la retirada del amianto, existen subvenciones para la mejora de la eficiencia energética del edificio, mediante las cuales pueden ahorrar un importe del 30 por ciento del presupuesto necesario para el desamiantado y sustitución de los paneles de uralita por panel sándwich. Estos trabajos repercutirán beneficiosamente en materia de aislamiento térmico, debido a que los nuevos materiales proporcionan un funcionamiento mucho más eficiente con respecto a la uralita convencional, proporcionando además un claro ahorro en materia energética, que a largo plazo terminará por compensar económicamente.

En España un gran número de edificios todavía está en esta situación y muchas personas viven, a veces sin conocimiento de ello, en contacto con este material potencialmente peligroso. Es un motivo más por el que se hace aconsejable disponer siempre de un buen seguro de salud con el que se realicen reconocimentos preventivos que puedan detectar de forma temprana cualquier patología relacionada con el riesgo que supone el amianto.

Las Comunidades de Propietarios deben velar por la seguridad y salud de todas las personas que conviven en ellas, por lo tanto es necesario que a través de la figura del Presidente o del Administrador de Fincas se informe a los propietarios de la existencia de amianto en el edificio y de la necesidad de realizar reformas y rehabilitaciones del inmueble, omitir voluntariamente ésta información puede llevar consigo reclamaciones al presidente y administrador de fincas con elevado riesgo de no ser aceptadas por la compañía de seguros al actuar dolosamente. Para estos casos es imprescindible la posesión por parte de la CCPP de un Seguro de obras, que preste cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar a la ejecución de una obra. Desde Seguro Comparador nos ofrecen una aplicación donde comprobar de forma online cuánto puede costar el seguro que tu comunidad necesita. Calcúlalo haciendo click aquí.

 

Fuentes: boe.es, ecologistasenaccion.org, wikipedia.org y elaboración propia.

 

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LA SEGURIDAD DE LOS MENORES EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

LA SEGURIDAD DE LOS MENORES EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOSNombrar el verano es pensar en vacaciones escolares, esa época que recordamos con especial cariño, nos trae a la mente viajes entrañables, amistades imperecederas y aventuras que recordaremos toda la vida. Los días parecían mucho más largos al cambiar las aulas por la piscina y los libros por la toalla, y nos invadía una sensación de libertad que no experimentábamos el resto del año. Ahora, que hace ya algunos años que hemos acabado los estudios y estamos sumergidos plenamente en el cambiante mundo laboral, disfrutamos de otra manera nuestras vacaciones, pero cada vez que vemos a un niño corretear sonriente por la playa con la pala en una mano y el cubo en la otra, no podemos evitar rememorar aquellos tiempos en los que parecía que la diversión era inagotable. Esas experiencias nos han enseñado que los niños son impredecibles y que con ellos hay que extremar las precauciones en seguridad. Es fundamental proporcionar a los menores ambientes libres de peligros potenciales, así como de educarles para que desarrollen las habilidades que les permitan hacer frente a los riesgos que les rodean en su actividad diaria, dentro o fuera del hogar.

La convivencia en Comunidad de Propietarios es el entorno en el cual se desenvuelve nuestra vida también en vacaciones, en sus instalaciones pueden emerger responsabilidades en la seguridad de los menores que estos días de sol y calor juegan y se divierten en las zonas comunes de los edificios, y la mejor solución para prevenir accidentes es contar con una instalaciones adecuadas y preocuparse de que éstas estén sometidas a un correcto mantenimiento, además de seguir unos consejos básicos de seguridad:

  • Situar el botón de llamada del ascensor a una altura a la que no pueda llegar un niño pequeño, y colocar carteles informativos que indiquen que los menores de determinada edad (según la normativa local), no pueden utilizar el ascensor sin ir acompañados de un adulto.
  • Instalar en las ventanas de la escalera los sistemas de apertura de seguridad necesarios que impidan a un niño poder abrirlas. Las compañías de seguros exigen el cumplimiento de la normativa legal.
  • Si el edificio posee azotea, es necesario que su puerta de acceso esté cerrada con llave o que tenga un sencillo cerrojo por el interior, pero a una altura que los pequeños no lleguen a abrirlo.
  • En las piscinas, los menores siempre deben estar en bajo la vigilancia de un adulto. Conviene también mantener guardada bajo llave tanto la maquinaria de la piscina, como los productos y herramientas de mantenimiento. Veinte segundos son suficientes para se ahogue un bebé. En las Comunidades Autónomas existe una reglamentación sobre la seguridad de éstas instalaciones.
  • La puerta de acceso al edificio siempre debe estar debidamente cerrada, impidiendo así que los pequeños puedan abandonar solos el recinto.
  • Si la Comunidad tiene alguna zona deportiva, conviene que las porterías y canastas estén debidamente sujetas; los accidentes con estas instalaciones pueden ser muy graves.
  • A pesar de que la normativa determina que los extintores deben estar a una altura accesible , es recomendable que estén dentro de un armario, dificultando así su manipulación.
  • Es muy frecuente que las puertas de emergencia o las puertas peatonales de los aparcamientos sean accesibles desde uno de los lados sin necesidad de llave; en este caso conviene tener especial cuidado de que no existan espacios estancos en los que los menores puedan quedarse encerrados.

El mejor consejo para evitar accidentes es que los menores siempre se hallen supervisados por un adulto, pero es obligación de las Comunidades de Propietarios que sus zonas comunes sean seguras y se hallen en buen estado de conservación. El Presidente de la Comunidad de Propietarios es responsable de que los medios de prevención estén operativos y el Administrador de Fincas de que los acuerdos estén ejecutados. La prevención es sin duda la clave para la seguridad, por lo que contar con un buen Seguro Multirriesgo aportará a nuestra CCPP un plus en confianza y tranquilidad. En Seguro Comparador puedes calcular online el seguro que necesitas en tan solo unos minutos, pulsa aquí para comprobarlo.

Fuentes: boe.es, msssi.gob.es y elaboración propia.

 

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SOY EL PRESIDENTE Y NO PUEDO EJERCER

SOY EL PRESIDENTE Y NO PUEDO EJERCERHe ido a visitar a una amiga y después de estar un buen rato en el hospital, con cierta dificultad me confesó una preocupación que no deseaba transmitir a su familia, desde hace 3 meses es la presidenta de su comunidad de propietarios, han iniciado unas obras importantes en fachada y mejoras de accesibilidad y piensa que pueden estar en peligro de finalización porque no podrá ejercer su cargo durante bastante tiempo, su ictus le impide expresarse con soltura y firmar documentos, de hecho para contármelo hizo un verdadero esfuerzo ¿ Qué puedo hacer, me dice ?

Le explico que la persona física o jurídica que ejerce el cargo de Presidente es el representante legal de una Comunidad de Propietarios y el encargado de velar por su buen funcionamiento y gestión. Es un cargo importante que debe ser obligatoriamente ocupado por uno de los propietarios, el cual será nombrado por acuerdo mayoritario de la junta, por turno rotatorio o por sorteo. En el caso que el inmueble no cuente con los servicios de un Administrador de Fincas, el cargo de Presidente llevará implícitas multitud de tareas, como son mediar, exigir el pago de cuotas, firmar el libro de actas, supervisar los trabajos de mantenimiento o reformas y un largo etcétera de ocupaciones que requerirán de su presencia. Eso es lo que más le preocupa porque conoce a sus vecinos y sabe que su interés por las instalaciones comunes escasea ¿Qué se puede hacer si el Presidente sufre un accidente o cae enfermo? ¿Quién sería válido para sustituirle? ¿Está obligada a renunciar?

Algunas Comunidades de Propietarios ya han previsto esta eventualidad y han designado a un Vicepresidente, cargo opcional que debe ser nombrado por un por acuerdo mayoritario de la junta y que tiene como ocupación sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste. En ningún otro caso el cargo de Presidente puede ser desempeñado por un sustituto, ni siquiera por el Secretario, cuya única función es ocuparse de toda la documentación que genera y requiere la comunidad.

Este es su caso, la Comunidad de Propietarios no cuenta con la figura del Vicepresidente, son muy pocos propietarios y todos están encantados que ella se ocupe de los intereses comunes porque, francamente, lo hace muy bien. Para ilustrar nuestro consejo, acudimos a la recomendación del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, CAFMadrid, que recomienda abordar la renovación del cargo de presidente para que la comunidad continúe funcionando con normalidad, si su estado de salud no le permitiese ejercer de manera regular. La Junta de Gobierno, el órgano supremo de la comunidad compuesto por todos los propietarios, deberá convocar una reunión extraordinaria donde se elegirá a otro propietario para que ocupe el puesto de Presidente. Esta convocatoria no requiere un plazo mínimo de tiempo, si el asunto es de urgencia.

Puede ocurrir que , a pesar de la gravedad de la enfermedad, la junta no acepte tu renuncia, en este supuesto tienes la posibilidad de iniciar un “procedimiento de equidad” Para ello debes solicitar tu relevo a un juez, indicando las razones que te asisten para ello. Si éste te da la razón, ordenará la convocatoria de una junta de propietarios extraordinaria y obligatoria, donde será nombrado otro presidente. Mi amiga está realmente preocupada porque algunos vecinos que fueron a visitarla también le manifestaron su deseo de que no renuncie y claro en tales circunstancias para ella es una preocupación añadida.

Las Comunidades de Propietarios deben tener en cuenta que el Presidente es el director de orquesta del inmueble que hace que suene bien cuando es respetado y reconocido por sus copropietarios y su representante legal en caso de juicio, pero que no se le puede exigir una responsabilidad desmedida que vaya más allá de sus tareas y obligaciones. Siempre es recomendable contar con los servicios de un Administradores de Fincas profesional y colegiado, que garantice que todas las gestiones serán realizadas en el plazo, evita sanciones, y que las comunicaciones con la Agencia Tributaria y otros organismos públicos ya se realizan por vía electrónica. Además desempeñará un papel que facilitará la convivencia entre vecinos y será fundamental para la resolución de conflictos, dando su opinión profesional de cómo actuar ante cualquier contrariedad, como por ejemplo la que estamos tratando.

El Administrador de Fincas también podrá ser el encargado de la selección de los proveedores, mantenimientos, comunicación de las incidencias, manteniendo la indispensable independencia y buen hacer profesional para la tranquilidad y protección de cualquier Comunidad de Propietarios.

Mi amiga aprecia que las tareas profesionales se realicen con la imparcialidad que requiere su cargo, por eso cuenta con nuestra colaboración de buena Correduría de Seguros y me pide que le recomiende las coberturas y las entidades que mejor se adapten a las necesidades del inmueble, como son los Seguros Multirriesgo, los de rehabilitación y los de Protección Jurídica, además de los servicios de un Administrador de Fincas. Eso está hecho, conocemos a muchos y buenos.

Fuentes: cafmadrid.es y elaboración propia.

 

 

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NUEVOS RIESGOS EN LAS CIUDADES INTELIGENTES

NUEVOS RIESGOS EN LAS CIUDADES INTELIGENTESEs innegable que la llegada de Internet y de la era digital ha marcado un antes y un después en nuestras vidas. Las nuevas tecnologías han traído grandes cambios a nuestra sociedad, transformando tanto las interrelaciones humanas como las interacciones económicas, políticas y culturales. Las ciudades no están siendo ajenas a esta nueva realidad y podemos observar como van aprovechando el uso de las nuevas tecnologías para mejorar el correcto funcionamiento de sus servicios de transporte, el tejido comercial o aspectos fundamentales como el de la protección civil. Muchas grande urbes de nuestro país como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Sevilla o Bilbao ya están en el top 100 mundial de ciudades mejor encaminadas a convertirse en ciudades inteligentes o “smart cities”, capaces de aportar una mejor calidad de vida a sus ciudadanos y una óptima gestión de las energías y recursos naturales mediante el uso de la tecnología más avanzada. Además, otras muchas ciudades y municipios españoles se encuentran comprometidos en esta labor, formando parte de la Red Española de Ciudades Inteligentes

Si bien es cierto que una ciudad inteligente viene a ser un ecosistema de infraestructuras de gran complejidad (tecnología WiFi, redes eléctricas inteligentes, cableados de fibra óptica, cámaras Ip, etc), donde coexisten múltiples procesos tecnológicos íntimamente ligados, lo que en realidad le otorga el significado de urbe avanzada se basa en la acción participativa y el compromiso de todos sus ciudadanos. Tanto es así que las Comunidades de Propietarios que apuestan por adaptar sus edificios a las nuevas tecnologías juegan un papel crucial en conseguir modernizar sus ciudades. La implantación de sistemas que controlan la temperatura y la emisión de gases invernadero, portales con elementos de seguridad integrados, ventanas inteligentes que detectan el frío y el calor, o sistemas de iluminación automáticos son algunas de las características con las que deben contar los edificios pertenecientes a una ciudad inteligente.

La instalación de estos sistemas de domótica o IoT aportarán a las Comunidades de Propietarios múltiples beneficios como son el ahorro de energía y un aumento en la seguridad, pero también llevan implícitos nuevos riesgos. En los edificios comunicados a Internet, los ciberdelincuentes pueden encontrar un escenario perfecto para llevar a cabo su actividad, por lo que será necesario un constante trabajo de actualización y mantenimiento para evitar vulnerabilidades o brechas de seguridad. Debemos recordar que las Comunidades de Propietarios, como cualquier otra organización o empresa que maneja datos de carácter personal y contrata con terceros la prestación de servicios, están obligadas a cumplir el nuevo Reglamento General de Protección de Datos (RGPD), por lo que serían responsables tanto de las imágenes grabadas por las cámaras de vigilancia conectadas a Internet como de ficheros de datos que se conserven en formato digital, que podrían ser robados a través de la red. Todo ello hace imprescindible que cualquier edificio que cuente con estas nuevas tecnologías posea un buen seguro de ciberriesgo que cubra los posibles daños ocasionados por un ciberataque.

Pero, ¿Que ocurre si extrapolamos estos riesgos de seguridad y privacidad a las futuras ciudades inteligentes? Por ahora todo se basa en incógnitas, como por ejemplo quienes serán los responsables y encargados de velar y proteger el gran volumen de datos (Big Data) que generarán y de las que serán muy dependientes estas urbes para poder aumentar la eficiencia de sus servicios. ¿ Serán los ayuntamientos, las comunidades autónomas, el Estado, las empresas privadas ? Sin duda alguna cuando afloran nuevos riesgos las compañías aseguradoras son quienes mejor conocen cómo minorar sus consecuencias y cuanto cuesta esa tranquilidad. Los Administradores de Fincas también tendrán un papel activo en la selección de los proveedores y control de los servicios en sus comunidades. Quizás recaerá en los ciudadanos la responsabilidad de ser cada vez más conscientes de los problemas de privacidad y seguridad y reclamar o buscar protección para evitar que sus datos sean robados o mal utilizados. Es muy probable que quien quiera nuestros datos tendrá que pagar por ellos de alguna forma. Aumentar la disponibilidad de tecnología sin poner en riesgo la seguridad, y proteger la intimidad de su ciudadanía será sin duda el mayor reto a las que se enfrentarán las smart cities en los próximos años. Los expertos en analizar y evaluar los riesgos estamos seguros de que seguirán siendo las Corredurías de Seguros.

Fuentes: wikipedia.org y elaboración propia.

 

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OPCIONES TRAS LA JUBILACIÓN DEL PORTERO O PORTERA

OPCIONES TRAS LA JUBILACIÓN DEL PORTERO O PORTERA.La tecnología y el ahorro de costes transforma la vida en las Comunidades de Propietarios de igual manera que a la sociedad. Eso es lo que tú crees. Pues mira un chismoso menos en el portal. Ahora no podré subir la compra sola. Aunque sobreviven y aportan seguridad al inmueble, se dedican a la limpieza, conservación y vigilancia de las zonas comunes y conocen mejor que nadie el edificio y a sus habitantes, cada vez son menos las Comunidades de Propietarios que aún cuentan con los servicios de un portero o portera (acepción aceptada de muy antiguo), por cierto sus ingresos tienen una parte fija y variable que ahora está de moda en las grandes organizaciones. Desde que Luis García Berlanga en su Escopeta nacional, con el genial José Sazatornil nos descubrió los porteros electrónicos, su presencia ha pasado de ser algo habitual a prácticamente inexistente, siendo común que este oficio sea sustituido por un portero automático, un conserje, empresas de control de accesos o por contratas de limpieza y mantenimiento. La pasada crisis económica tampoco fue favorable para esta profesión, ya que obligó a muchas CCPP a reducir sus gastos, y dado que el hecho de tener un portero en un bloque de pisos suele suponer una partida importante de los gastos totales ¿es un ahorro prescindir de una persona de confianza?, supuso la desaparición de esta figura en multitud de portales. Si estuviesen organizados se darían cuenta que necesitaban actualizar sus funciones y conocimientos, mejorar su técnica para reparar pequeñas chapuzas, ayudar a las personas mayores en el uso de sus móviles, coordinar los diversos servicios y profesionales que intervienen en la finca, mejorar su aspecto, en definitiva hacerse imprescindibles. Para la supresión de este servicio la Ley de la Propiedad Horizontal establece que es necesario “el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación”.

En la Comunidad de Madrid, el Convenio de Empleados de Fincas Urbanas establece un premio por jubilación que es obligatorio asegurar en determinadas condiciones. En otras provincias existen otras condiciones que se pueden consultar en este enlace.

Sin embargo, otras Comunidades de Propietarios han optado por esperar a la llegada de la edad de jubilación de su portero o portera para prescindir definitivamente de sus servicios y sustituirlos por otros para la limpieza, el cuidado y la vigilancia de sus instalaciones. Una vez llegado este momento los propietarios pueden plantearsequé hacer con ese espacio de la comunidad que era la residencia del portero. Si se considera la opción de vender la vivienda del portero, se debe tener en cuenta que entonces pasará de ser un elemento común a privativo del futuro comprador. Con la venta, los vecinos transmitirán al nuevo propietario su cuota de participación sobre dicho espacio, por lo cual se requerirá la unanimidad de todos los propietarios, obligatoria en todos los acuerdos que modifiquen alguna de las reglas básicas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. La Comunidad de Propietarios, a efectos fiscales, carece de personalidad jurídica, serán los propietarios quienes reflejen en su IRPF o IS éste rendimiento. Las dudas sobre éstos aspectos puedes despejarlas con tu seguro de Protección Jurídica.

En el caso de que no todos los propietarios estén a favor de deshacerse de la antigua vivienda del portero, se podría considerar alquilarla. En este caso bastará con que estén de acuerdo una mayoría de tres quintos de los propietarios, no se exige el voto unánime debido a que el arrendamiento no implica la desafectación de este espacio, que seguirá siendo propiedad de la comunidad.

Otra opción sería destinar la vivienda a la construcción de trasteros, para este caso concreto habría que tener siempre en cuenta que:

  • Si fueran los vecinos quienes adquiriesen estos trasteros sus coeficientes de propiedad individuales se incrementarían, además de que un elemento común dejaría de serlo, por lo cual sería necesaria la unanimidad de todos los propietarios para llevar a cabo esta medida.

 

  • Si no se transmitiera la propiedad de esos trasteros a los vecinos y se mantuvieran como elementos comunes arrendados, bastaría el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

 

  • En el caso que dicha obra pudiese afectar directamente a uno de los vecinos, este deberá comunicarlo al presidente o administrador antes de la celebración de la junta, para que se tenga en cuenta que independientemente de que se llegue a la mayoría exigida para que se realicen las obras, no podrán hacerse sin su consentimiento expreso.

 

  • Consultar en el Ayuntamiento, Cabildo, Concello, Ajuntament, las normas urbanísticas y la posibilidad de transformar la portería en trasteros.

 

  • Toda Comunidad de Propietarios es considerada promotora en aquellas obras de rehabilitación que realice, por lo cual es necesario que disponga de un seguro todo riesgo rehabilitación, que además de cubrir la responsabilidad civil le garantice el conjunto de los trabajos de reforma e instalaciones, costo de material y de mano de obra, además de los materiales que aún no hayan sido colocados y estén acopiados a pie de obra. Para calcular cuál sería el importe de éste y otros tipos de seguros para Comunidades de Propietarios, te recomendamos uses nuestros servicios de Correduría de Seguros, experta en el sector inmobiliario.

 

Fuentes: boe.es, CafMadrid, comunidades.com y elaboración propia.

 

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