RSS

Archivo de la categoría: reformas

OPCIONES TRAS LA JUBILACIÓN DEL PORTERO O PORTERA

OPCIONES TRAS LA JUBILACIÓN DEL PORTERO O PORTERA.La tecnología y el ahorro de costes transforma la vida en las Comunidades de Propietarios de igual manera que a la sociedad. Eso es lo que tú crees. Pues mira un chismoso menos en el portal. Ahora no podré subir la compra sola. Aunque sobreviven y aportan seguridad al inmueble, se dedican a la limpieza, conservación y vigilancia de las zonas comunes y conocen mejor que nadie el edificio y a sus habitantes, cada vez son menos las Comunidades de Propietarios que aún cuentan con los servicios de un portero o portera (acepción aceptada de muy antiguo), por cierto sus ingresos tienen una parte fija y variable que ahora está de moda en las grandes organizaciones. Desde que Luis García Berlanga en su Escopeta nacional, con el genial José Sazatornil nos descubrió los porteros electrónicos, su presencia ha pasado de ser algo habitual a prácticamente inexistente, siendo común que este oficio sea sustituido por un portero automático, un conserje, empresas de control de accesos o por contratas de limpieza y mantenimiento. La pasada crisis económica tampoco fue favorable para esta profesión, ya que obligó a muchas CCPP a reducir sus gastos, y dado que el hecho de tener un portero en un bloque de pisos suele suponer una partida importante de los gastos totales ¿es un ahorro prescindir de una persona de confianza?, supuso la desaparición de esta figura en multitud de portales. Si estuviesen organizados se darían cuenta que necesitaban actualizar sus funciones y conocimientos, mejorar su técnica para reparar pequeñas chapuzas, ayudar a las personas mayores en el uso de sus móviles, coordinar los diversos servicios y profesionales que intervienen en la finca, mejorar su aspecto, en definitiva hacerse imprescindibles. Para la supresión de este servicio la Ley de la Propiedad Horizontal establece que es necesario “el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación”.

En la Comunidad de Madrid, el Convenio de Empleados de Fincas Urbanas establece un premio por jubilación que es obligatorio asegurar en determinadas condiciones. En otras provincias existen otras condiciones que se pueden consultar en este enlace.

Sin embargo, otras Comunidades de Propietarios han optado por esperar a la llegada de la edad de jubilación de su portero o portera para prescindir definitivamente de sus servicios y sustituirlos por otros para la limpieza, el cuidado y la vigilancia de sus instalaciones. Una vez llegado este momento los propietarios pueden plantearsequé hacer con ese espacio de la comunidad que era la residencia del portero. Si se considera la opción de vender la vivienda del portero, se debe tener en cuenta que entonces pasará de ser un elemento común a privativo del futuro comprador. Con la venta, los vecinos transmitirán al nuevo propietario su cuota de participación sobre dicho espacio, por lo cual se requerirá la unanimidad de todos los propietarios, obligatoria en todos los acuerdos que modifiquen alguna de las reglas básicas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. La Comunidad de Propietarios, a efectos fiscales, carece de personalidad jurídica, serán los propietarios quienes reflejen en su IRPF o IS éste rendimiento. Las dudas sobre éstos aspectos puedes despejarlas con tu seguro de Protección Jurídica.

En el caso de que no todos los propietarios estén a favor de deshacerse de la antigua vivienda del portero, se podría considerar alquilarla. En este caso bastará con que estén de acuerdo una mayoría de tres quintos de los propietarios, no se exige el voto unánime debido a que el arrendamiento no implica la desafectación de este espacio, que seguirá siendo propiedad de la comunidad.

Otra opción sería destinar la vivienda a la construcción de trasteros, para este caso concreto habría que tener siempre en cuenta que:

  • Si fueran los vecinos quienes adquiriesen estos trasteros sus coeficientes de propiedad individuales se incrementarían, además de que un elemento común dejaría de serlo, por lo cual sería necesaria la unanimidad de todos los propietarios para llevar a cabo esta medida.

 

  • Si no se transmitiera la propiedad de esos trasteros a los vecinos y se mantuvieran como elementos comunes arrendados, bastaría el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

 

  • En el caso que dicha obra pudiese afectar directamente a uno de los vecinos, este deberá comunicarlo al presidente o administrador antes de la celebración de la junta, para que se tenga en cuenta que independientemente de que se llegue a la mayoría exigida para que se realicen las obras, no podrán hacerse sin su consentimiento expreso.

 

  • Consultar en el Ayuntamiento, Cabildo, Concello, Ajuntament, las normas urbanísticas y la posibilidad de transformar la portería en trasteros.

 

  • Toda Comunidad de Propietarios es considerada promotora en aquellas obras de rehabilitación que realice, por lo cual es necesario que disponga de un seguro todo riesgo rehabilitación, que además de cubrir la responsabilidad civil le garantice el conjunto de los trabajos de reforma e instalaciones, costo de material y de mano de obra, además de los materiales que aún no hayan sido colocados y estén acopiados a pie de obra. Para calcular cuál sería el importe de éste y otros tipos de seguros para Comunidades de Propietarios, te recomendamos uses nuestros servicios de Correduría de Seguros, experta en el sector inmobiliario.

 

Fuentes: boe.es, CafMadrid, comunidades.com y elaboración propia.

Anuncios
 

Etiquetas: , , , ,

CÓMO MEJORAR LA SEGURIDAD EN URBANIZACIONES RESIDENCIALES

CÓMO MEJORAR LA SEGURIDAD EN URBANIZACIONES RESIDENCIALESBuscar la calidad de vida en un hogar a pie de calle, con un pequeño jardín, piscina y otras comodidades es la razón por la que muchos ciudadanos de nuestro país han optado por trasladar su residencia a urbanizaciones situadas en las periferias de las ciudades, pero la proliferación de este tipo de viviendas ha dado lugar a que se conviertan en objetivo principal para la delincuencia, debido principalmente a su ubicación, ya que se suelen encontrar vacías debido a que sus ocupantes se desplazan a sus trabajos, fácil acceso y menor vigilancia policial. Son muchas las Comunidades de Propietarios que en busca de tranquilidad y protección de sus integrantes han optado por invertir en seguridad, implantando métodos preventivos como solución para este tipo de amenazas.

 

Las urbanizaciones suelen estar formadas por viviendas unifamiliares en fincas aisladas, que están comunicadas por redes de calles (también farolas, saneamiento y otros equipamientos de propiedad común) sin apenas tránsito, ni de vehículos ni de peatones, lo que facilita el movimiento de posibles delincuentes. Controlar todo el perímetro de la urbanización para evitar el acceso de personas no autorizadas, es la primera medida de seguridad que debe tomar la Comunidad de Propietarios, y para ello será necesario realizar el cerramiento de todo el perímetro de la urbanización (elemento común a efectos de establecer cobertura de seguro), con un vallado seguro que impida la escalada o rotura, y determinar los puntos de acceso necesarios, según su extensión y necesidades. Para tener un control total de quien se mueve por las calles de la urbanización y quien accede a cada vivienda de la comunidad se debe determinar un protocolo de control de accesos, que será aplicado por un cuerpo de seguridad privado (que obligatoriamente debe disponer de un seguro de responsabilidad civil para responder de daños a terceros).

 

Debemos de ser conscientes de que si la urbanización cuenta con un gran número de viviendas, el tránsito de acceso se verá multiplicado: visitas, familiares, amigos, trabajadores o servicios, por lo cual será necesario que el personal de seguridad adopte unas medidas extras que completen y mejoren la seguridad, entre las que es recomendable que se encuentren las siguientes:

  • Autorización previa de las visitas, servicios etc.
  • Comprobación tanto de los vehículos como de los ocupantes y cargas.
  • Patrullas por la urbanización para el control de posibles personas no identificadas.

Controlar todo el perímetro de la urbanización con un cerramiento adecuado, disponer de un control en los accesos y establecer un protocolo de entrada suelen ser medidas suficientes para que nuestra Comunidad de Propietarios obtenga un nivel de seguridad óptimo, pero siempre es posible implantar medidas extra, como pueden ser:

  • La instalación de una red de cámaras, que apoyaran al personal de seguridad en la vigilancia del recinto.
  • La colocación en los puntos de acceso de barreras automáticas, badenes reductores de velocidad y lectores de matrículas.
  • El uso de tarjetas de identificación para el acceso, estableciéndose diferentes niveles dependiendo si son propietarios, trabajadores, visitas u otros servicios.

Como podemos observar, la implantación de medidas de seguridad en un urbanización privada traerá consigo la ejecución de obras, por lo que será necesario que la Comunidad de Propietarios, además de un Seguro multirriesgo, cuente con un buen Seguro de rehabilitación, que preste cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar su ejecución y que garantiza el conjunto de los trabajos de construcción e instalaciones. Si deseas tener más información, en la Correduría de Seguros José Silva estarán encantados de asesorarte de cómo elaborar un buen programa de seguros que blinde los riesgos comunes y privados.

Fuentes: wikipedia.org y elaboración propia.

 

Etiquetas: , , , ,

ZONAS VERDES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, SEGUROS Y SEGURIDAD

Temperaturas agradables y sol, ahora sí que podemos decir que ha llegado la primavera, estación ideal para sacar provecho de los jardines o parques situados en nuestra Comunidad de Propietarios, eso si, siempre ejerciendo un uso responsable, ya que se trata de una zona común del edificio donde se deben cumplir unas normas básicas de convivencia. Así lo establece la La Ley de Propiedad Horizontal, que autoriza que los vecinos disfruten de los espacios comunes, siempre y cuando respeten a los demás residentes y los estatutos de la comunidad.

Para evitar posibles conflictos producidos por que un vecino utilice estas zonas de forma inadecuada o abusiva, es aconsejable que la comunidad defina de manera clara las normas en parques o jardines del edificio y coloque en un lugar visible un cartel con las actividades que estén prohibidas y el horario de uso. De hecho esto es un derecho recogido en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual determina quepara regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior” En el caso de que un vecino sea advertido por no cumplir alguna de estas normas y aun así no cese su actitud, la comunidad podrá incluso interponer una demanda contra él, preferiblemente acompañada por un informe pericial que detalle los inconvenientes causados a los demás vecinos. Acudir a los tribunales u otros sistemas de mediación y arbitraje conlleva costes que coartan las decisiones comunitarias, de ahí la importancia de tener un seguro de Protección Jurídica independiente del seguro multirriesgo del edificio, que cubra todos los gastos e informes de profesionales externos.

El mantenimiento del jardín o parque es otro tema muy importante para las Comunidades de Propietarios, que suelen encargar estas labores a empresas especializadas, ya que el cuidado de estas zonas comunes comprende diversos trabajos entre los que se encuentran el riego, la poda, el control de las malas hierbas, la escarificación del cesped e incluso el control de plagas. La posesión de estos espacios suele ser un plus elevado en las cuotas de participación vecinales, a las cuales se les suele añadir una dotación extra para la creación un fondo de reserva destinado a atender las posibles obras necesarias de conservación o reparación. A las empresas y profesionales autónomos se les debe exigir como mínimo un seguro de Responsabilidad Civil adecuado a las tareas que va a realizar y al personal que utilizará, en demasiadas ocasiones comprobamos la inexistencia de estas pólizas o la falta de idoneidad de las mismas.

Las obras realizadas en las zonas verdes de los edificios generalmente suelen ser consideradas obras de mejora, y por lo tanto deberán ser valoradas y aprobadas por la junta de propietarios por mayoría. Cabe destacar que ningún propietario podrá exigir este tipo de reformas si no son necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad o seguridad del inmueble. En el caso de que una mayoría de vecinos apruebe la realización de estas obras, el vecino que no esté conforme no resultará obligado a correr con su parte del gasto ni se modificará su cuota, siempre que los gastos asociados superen el importe de tres mensualidades de gastos comunes, sin embargo, no podrá utilizar las nuevas instalaciones o servicios y, cuando quiera hacerlo, tendrá que pagar. Este tipo de trabajos acarrea riesgos que suelen estar incorporados en el seguro multirriesgo de la comunidad de propietarios, siempre que tengan la calificación de “obras menores”.

Toda Comunidad de Propietarios que tenga planeado la realización de obras para la conservación o mejora de sus zonas verdes deberá de comprobar previamente la existencia de un buen Seguro todo riesgo rehabilitación, que esté específicamente diseñado para prestar cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar dicha obra y que garantice el conjunto de los trabajos de construcción e instalaciones. Obligación que dimana de su condición de Promotor. A su vez, un Seguro multirriesgo con cobertura de responsabilidad civil resulta imprescindible para cualquier Comunidad de Propietarios que posea una zona verde en sus instalaciones, ya que en caso de hechos accidentales, caída de ramas que causen daños a terceros o daños a personas o cosas de terceros, será responsabilidad de todos los propietarios la reparación o indemnización correspondiente.

Fuentes: Boe.es y elaboración propia.

 

Etiquetas: , , , ,

HUERTOS URBANOS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

huerto urbano en comunidades de propietarios

Huerto urbano en azotea de una Comunidad de Propietarios

 

Los huertos ecológicos se han convertido el algo más que una forma de cuidar nuestra alimentación y cada vez proliferan más en nuestras ciudades y hogares, quizá como una reacción activa ante el incremento de alimentos envasados con aditivos. Multitud del balcones y terrazas son aprovechados para el cultivo de verduras, hortalizas e incluso plantas aromáticas, que crecen sin el uso de pesticidas ni químicos añadidos. Incluso algunas Comunidades de Propietarios han comenzado a instalarlos en sus espacios comunitarios en desuso o zonas comunes, como pueden ser jardines y azoteas, y con ello han conseguido desde reforzar las relaciones vecinales y fomentar la educación ambiental entre los más pequeños, hasta reducir las emisiones de CO2, e incluso mejorar el rendimiento energético del edificio. Esta iniciativa resulta atractiva en aquellos edificios con personas jóvenes con inquietud y mayores dispuestas a invertir su tiempo de ocio y reducir sus medicinas. Pero toda Comunidad de Propietarios que se decida a habilitar un huerto urbano en sus instalaciones, debe conocer primero cuales son los requisitos para hacerlo y las necesidades que éste tendrá.

Para la instalación de un huerto en alguna zona comunitaria del edificio no es necesario ningún permiso administrativo, pero sí requerirá la aprobación de la Comunidad de Propietarios por unanimidad. El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal lo deja claro: “No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta previamente su consentimiento expreso.” Ahora bien cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota.

Una vez que la Comunidad está de acuerdo, y en el caso de que el huerto se vaya a situar en una azotea, por ejemplo, el siguiente paso será la realización de un informe técnico de cargas, en el cual se analice el peso por metro cuadrado que puede soportar la cubierta, con el fin de garantizar que el futuro huerto no afectará a la seguridad del edificio. Es recomendable que dicho informe lleve certificación del Colegio de Arquitectos o del Colegio de Aparejadores.

Seguramente se requerirá de una pequeña obra para emplazar el huerto, cuyo diseño y ejecución de debe ser realizada por técnicos especializados en paisajismo con la supervisión y garantía de especialistas en construcción y habitabilidad. Para este tipo de proyectos se deben utilizar materiales poco pesados que no sobrecarguen las azoteas, así como impermeabilizantes adecuados que eviten fugas y humedades. La ejecución de las obras de acondicionamiento precisa de un seguro de rehabilitación porque afecta a la estructura y finalizadas las mismas incorporar al seguro multirriesgo del edificio una cláusula particular o especial mediante la cual se aseguren los daños al propio inmueble y a terceros.

En cuanto a las necesidades que tendrá el huerto comunitario, las principales serán el agua y la luz. Con la orientación del huerto hacia el sur conseguiremos más horas de luz natural al día, y con la instalación de un sistema automatizado de riego por goteo aseguraremos el mínimo consumo en agua y un correcto regado. Otra cuestión importante es evitar una excesiva incidencia del viento sobre la superficie cultivada, ya que podría dañar tanto el manto de tierra fértil donde se realiza la siembra como a los vegetales ya cultivados. Debemos tener en cuenta que por muy bien diseñado y equipado que esté el huerto comunitario, si no lo gestionamos correctamente no tendrá mucho futuro, por lo cual es conveniente que la Comunidad de Propietarios realice un reglamento interno para su funcionamiento, así como su financiación. Es muy recomendable que en el mismo se haga constar la necesidad de disponer de un seguro de responsabilidad civil ( puede ser un anexo al multirriesgo u otro independiente) que asegure los posibles daños a terceros por ésta actividad.

Algunos ayuntamientos, como el de Barcelona, ofrecen subvenciones a las Comunidades de Propietarios que instalen un huerto comunitario, con la intención de promover las cubiertas y azoteas verdes en la ciudad. El ayuntamiento de Madrid ofrece información sobre huerto urbano ecológico y un manual. Como ves, son muchas las razones por las que apostar por este tipo de ecología comunitaria. Si tienes planeado hacer obras en tu edificio para habilitar un huerto urbano no olvides consultar a tu Correduría de Seguros para que te asesoren sobre qué Seguro de Rehabilitación o Construcción necesitarás para poder realizarlas con todas las garantías.

Fuentes: Boe.es y elaboración propia.

 

Etiquetas: , , , ,

¿QUIÉN ASUME LOS DAÑOS POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO?

Goteras en zonas comunes de un edificio debidas a filtraciones en la cubierta, grietas en la fachada, baldosas que se desprenden… La acción degradante del paso del tiempo suele ser la causa de estos problemas en las edificaciones antiguas, pero en ocasiones estos desperfectos aparecen en inmuebles de nueva construcción. Distinguimos dos tipos de daños, los que sufre la propia edificación y aquellos que afectan a terceros como consecuencia de los primeros, tanto dentro del inmueble como en zonas aledañas ¿Puede tu Comunidad de Propietarios reclamar la reparación de estos defectos o vicios de construcción? ¿Cuáles son los plazos para hacerlo? ¿Quién es el responsable de su reparación?

En primer lugar debemos saber que las garantías varían en función de la gravedad y peligrosidad específica de cada defecto de construcción: cuanto más se comprometa la estabilidad de la obra o la seguridad de sus habitantes, mayor es el plazo de cobertura previsto. Para ello la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) contempla tres tipos de defectos:

  • Los defectos de remate, terminación, o acabado. Su reparación es sencilla y no suele ser excesivamente cara. Tienen un plazo de garantía de un año desde la recepción de la obra. Si el constructor o el promotor suscribieron un seguro de Todo Riesgo Construcción o Rehabilitación, ésta es una garantía habitual en éstas pólizas, es una tranquilidad saber que una compañía de seguros puede responder.

  • Los defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad (ruina funcional), son aquellos que afectan a la insonorización, ahorro de energía, aislamiento térmico, protección del medio ambiente y otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. Estos defectos son más complicados de detectar, por lo cual la LOE fija para ellos una garantía de tres años. También éste riesgo es asegurable por cuenta del constructor o el promotor, sin embargo debido a su mayor coste no es habitual su contratación, aún sabiendo su importancia. Cuando se comparan precios entre empresas es muy importante averiguar cuál aporta garantías mediante seguros adecuados.

  • Los defectos estructurales (ruina física), son aquellos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen de modo directo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.El plazo para su reclamación es de diez años. Para estos riesgos el promotor ya tiene obligación de suscribir el denominado seguro decenal para los inmuebles cuyo destino principal sea el de vivienda. Sin este seguro el promotor no podrá hacer la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad, lo que le imposibilitará obtener financiación hipotecaria o comercializar las viviendas.

Los responsables de subsanar los desperfectos, dentro de los plazos legales mencionados, en la terminación o los acabados serán la promotora y la constructora de la edificación, a los cuales habrá que enviarles mediante burofax un listado donde se concreten las anomalías existentes de este tipo. La reparación de los defectos de habitabilidad, funcionalidad, seguridad o estructurales suele ser elevada, por lo cual es aconsejable que un técnico especializado realice un informe pericial en el que el incluya una enumeración de los daños, sus causas, cuáles son las alternativas para solucionarlo, un presupuesto orientativo de reparación y quiénes serían los profesionales responsables. Éstos suelen ser el promotor, la constructora, el proyectista o incluso el director de la obra. Una vez elaborado el informe se debe enviar una copia y una carta de reclamación por escrito al promotor y a los demás profesionales responsables, en la que figuren los datos identificativos de la Comunidad de Propietarios y del inmueble perjudicado. Cumplidos los plazos legales, la responsabilidad recae sobre la propiedad del inmueble, en el caso de propiedad horizontal, la Comunidad de Propietarios; Si se trata de propiedad vertical, el propietario único. Las compañías de seguros ofrecen coberturas para los hechos accidentales por fenómenos climatológicos, el Consorcio de Compensación de Seguros para los extraordinarios por ciclogénesis, ambos fenómenos de la naturaleza abarcan los efectos de la lluvia, el viento, la nieve, el granizo y pedrisco. La falta de mantenimiento indudable es una responsabilidad no asegurable.

Llegados a este punto conviene recordar que toda Comunidad de Propietarios es Promotor en aquellas Obras de Rehabilitación que realice, por tanto está obligada legalmente a responder de los daños que puedan causar. En este caso el Seguro decenal de rehabilitación de edificios y obra nueva se convierte en algo indispensable si tu Comunidad de Propietarios planea realizar obras de este tipo. No dudes en consultar en tu Correduría de Seguros si tienes alguna duda sobre este u otro seguro que pueda necesitar tu Comunidad de Propietarios.

 

Fuentes: boe.es y elaboración propia.

 

Etiquetas: , , , ,

REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS ORIENTADA AL AHORRO ENERGÉTICO

REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS ORIENTADA AL AHORRO ENERGÉTICO

El desarrollo de las ciudades se produjo con una construcción de baja calidad y muy poco control sobre la misma. Probablemente, ahora tu edificio necesite una rehabilitación en cuestión de ahorro energético. El 72% del total de los edificios existentes en España se construyeron entre los años 1960 – 1980, y su gasto en energía supone más del 15% del total nacional, tan sólo por detrás del transporte y la industria. Apostar por la inversión en la rehabilitación de un edificio en busca de la eficiencia energética es una de las mejores decisiones que tu Comunidad de Propietarios puede realizar, ya que se verá reflejado en un gran ahorro de capital, además de repercutir en otras cuestiones como la revalorización de la vivienda o la mejora de la seguridad en el inmueble. Pero para optimizar el consumo de energía en nuestra comunidad, el primer paso es encargar a un especialista una auditoría energética, que consiste en la realización de un estudio completo del edificio y de sus instalaciones para poder conocer objetivamente la energía consumida y saber qué podemos hacer para lograr un óptimo ahorro energético. A partir de ahí podremos trabajar en algunos puntos de mejora. ¿Quieres saber cuáles son los más importantes? Te damos algunas pistas:

  • Una caldera central genera calefacción y agua caliente de una manera eficiente, pero es la instalación que mayor gasto energético conlleva a tu comunidad (40% la calefacción y 20% el agua caliente). Renovar una antigua caldera de gasóleo o carbón por una de condensación, de baja temperatura con gas natural o de biomasa supondrá un ahorro de energía de un cuarenta por ciento. Este equipamiento supone una importante inversión, sus averías internas y externas se pueden asegurar mediante la garantía de avería de maquinaria.
  • Sectorizar la iluminación en las zonas comunes como el portal, los rellanos y el garaje, instalar temporizadores y la sustitución de lámparas convencionales por iluminación LED puede lograr ahorros de hasta el 80% del consumo. No hay que descartar el uso de células fotoeléctricas en las zonas exteriores, si nuestra comunidad cuenta con ellas. Estas lámparas suelen tener un coste elevado, comprueba si el seguro común incluye el robo y hurto de las mismas.
  • Gran parte del calor que produce la calefacción se suele escapar por la fachada, así que rehabilitarla, añadiéndole aislamiento con planchas o paneles por el exterior, puede suponer un ahorro del 50% en el gasto energético de tu edificio. Otro sistema idóneo es crear una cámara de aire, que actúe como acumulador de calor, evitando así fugas de calor al exterior. Estas mejoras incrementan el valor del edificio y debemos dar conocimiento a la compañía aseguradora del edificio de los cambios para evitar el infraseguro.
  • ¿Sabías que los ascensores pueden contar con mecanismos de maniobra selectiva para activar la llamada más cercana? De esta manera evitarían realizar viajes sin pasajeros. Además, implantándole un detector de presencia se reduce el consumo energético.
  • La colocación de placas fotovoltaicas o termo-solares en la azotea del edificio puede cubrir la demanda de entre el 50% y el 70% del agua caliente del edificio. Además, la energía sobrante puede ser destinada a la iluminación, lo que conllevará un ahorro extra. Estos elementos comunes hay que declararlos en el seguro del edificio y conviene darles cobertura para daños por fenómenos atmosféricos.

Llegados a este punto aprovechamos para recordar que el pasado mes de Diciembre, el Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía (IDAE) , a través del Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital (MINECO), publicó las bases reguladoras de la segunda convocatoria del programa de ayudas para actuaciones de rehabilitación energética de edificios existentes, el conocido como Programa PAREER II. Sus beneficiarios, entre otros, pueden ser empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios y las empresas de servicios energéticos, además de los propietarios de los edificios existentes siempre y cuando tengan personalidad jurídica de naturaleza privada o pública. Como ves, probablemente es el momento para que tu Comunidad de Propietarios dé el paso y se apunte cuanto antes a la eficiencia energética, ahorrando así en gastos y colaborando con la conservación del medio ambiente. Eso si, siempre debe contar con un seguro todo riesgo rehabilitación que garantice el conjunto de los trabajos de reforma e instalación.

 

Fuentes: idae.es, certicalia.com y elaboración propia.

 

 

Etiquetas: , , ,

¿CUMPLE TU COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA NORMATIVA DE ACCESIBILIDAD?

 

¿CUMPLE TU COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA NORMATIVA DE ACCESIBILIDAD?

Vivimos en una sociedad cada vez mas preocupada en derribar las barreras arquitectónicas que obstaculizan el derecho de libre movilidad de todos sus miembros, sin diferenciar a los individuos por edad, talla, habilidades, características físicas o discapacidad. Toda persona debe tener la posibilidad de tener acceso, paso o entrada a un lugar o actividad sin limitación alguna por razón de deficiencia, o minusvalía. La accesibilidad arquitectónica, referida tanto a edificios públicos como privados, se ha convertido en un reto en el que todos debemos participar, más aún las Comunidades de Propietarios, y así lo quiere garantizar la Ley 15/1995 de límites al dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas y la ley 26/2011 del 1 de agosto. En ella se establece como obligación para las CCPP, la ejecución de obras o dotación de servicios comunes para la supresión de barreras. Estas actuaciones se deben llevar a cabo incluso sin acuerdo previo en Junta de vecinos si son solicitadas por discapacitados o mayores de 70 años, ya sean propietarios, trabajen o presten servicios voluntarios en la comunidad, siempre que su coste anual (descontadas ayudas públicas o subvenciones) no exceda doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el presupuesto de la obra supera esta cifra, la Comunidad estará en la obligación de ejecutar y costear las obras de accesibilidad (según el artículo 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal o LPH) cuando así lo determinen la mayoría de los propietarios, teniendo la obligación de contribuir todos sin excepción, incluso los que no hayan votado a favor. En el caso de que no se pueda conseguir una mayoría, es el Juez competente quien se pronunciará al respecto, en un plazo máximo de 20 días. Cabe apuntar que los propietarios asumen que pagarán el costo de las modificaciones arquitectónicas, conforme al porcentaje de participación fijado en el título constitutivo de la división horizontal de la casa, y no según el criterio de que pagan más quienes más uso hagan de las instalaciones proyectadas.

En un primer momento, puede parecernos que los elementos principales que impiden un óptimo acceso son las barreras físicas como los escalones o los desniveles de rellanos, pero plazas de aparcamiento estrechas, puertas pesadas o incluso una iluminación escasa también son obstáculos que necesiten una modificación. Para todos estos casos hay distintas soluciones que eliminarán esas barreras arquitectónicas y harán que nuestro edificio sea accesible:

  • Rampa: Principalmente indicada para evitar los primeros escalones que conducen al rellano de planta. En ocasiones no es posible realizar esta obra debido a los costes, al espacio requerido o a las normativas establecidas. Es una obra que conlleva riesgos en su ejecución con afectación de terceros.
  • Silla salva escaleras: Si una rampa no es posible, otra opción son las sillas salva escaleras. Sus ventajas son su bajo coste y el poco espacio requerido, aunque quizás no es la solución idónea para una persona que utilice silla de ruedas, ya que se requiere un esfuerzo para trasladarse de una silla a otra.
  • Plataforma salva escaleras: Ideal para sillas de ruedas. Este dispositivo puede subir y bajar tramos rectos o incluso curvos. Además, otros usuarios sin discapacidad también pueden beneficiarse de ella usándola para subir el carro de la compra, el carrito del bebé, etc. Si el anclaje se realiza a elementos estructurales tendrá la consideración de rehabilitación.
  • Ascensor: Si se dispone del espacio suficiente y el desnivel es mayor de 3 metros, ésta es la mejor solución. Será aprovechado por toda la comunidad, pero requiere una inversión importante. Esta obra afecta a estructuras y precisa un seguro de rehabilitación.
  • Cota Cero: La opción que acaba definitivamente con las barreras arquitectónicas es llevar el ascensor a Cota Cero. Permite quitar todas las escaleras del portal y llevar el ascensor a nivel de calle, de tal manera que ningún obstáculo priva de su accesibilidad. El Promotor (la CP es responsable de los daños a la propia obra y a terceros)
  • Videoportero: Este dispositivo que permite establecer comunicación entre el exterior y la vivienda, así como la apertura de puerta del portal o urbanización debe estar situado a una altura que facilite su utilización por cualquier persona, independientemente de sus capacidades o estatura. Puede tener la calificación de obra de reforma o rehabilitación según las características del edificio.
  • Puerta de acceso: Debe disponer de una anchura cómoda y suficiente, un peso adecuado que no dificulte su uso y los mecanismos de apertura (llave, pulsador, etc.) deben ser sencillos de utilizar.
  • Escaleras: Deben tener la anchura suficiente, pasamanos a ambos lados y un pavimento correcto. Obra de rehabilitación clara porque su apoyo afecta a estructura.
  • Iluminación: Se deben tener en cuenta dos aspectos, la adecuada intensidad y el tiempo en el que la luz permanece encendida en el caso de existir temporizadores. Obra de reforma con posibles daños preexistentes.
  • Garajes: La apertura de la puerta del garaje debe ser automática, que no requiera descender del vehículo para ser abierta, el aparcamiento debe tener una anchura adecuada y un pavimento correcto. Obra de reforma con afectación en la contratación del seguro multirriesgo del edificio.

Conviene recordar que las obras a favor de la accesibilidad también tienen sus propios obstáculos, por lo que resulta necesario apostar por un seguro todo riesgo rehabilitación que garantice el conjunto de los trabajos de construcción e instalaciones, el costo del material y de la mano de obra, además de los materiales que aún no hayan sido colocados y estén acopiados a pie de obra.

Fuentes: Discapnet.es y elaboración propia.

 

 

Etiquetas: , ,