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Archivo de la categoría: protección jurídica

LA NUEVA LEY ANTIOCUPACIÓN

LA NUEVA LEY ANTIOCUPACIÓNSegún los datos del Ministerio del Interior, en España los delitos y faltas por ocupación ilegal de inmuebles han sido aproximadamente 50 mil en los últimos cinco años. Con el objetivo de acabar con este problema y agilizar los desalojos, la Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados ha aprobado la nueva ley de desahucio exprés, que establece plazos judiciales muy reducidos.

El proceso de desahucio arrancará en el momento que el titular de la vivienda ocupada ilegalmente informa al juez de la situación, abriéndose un plazo de 20 días como máximo para que el juez determine el desalojo. Con el fin de que el proceso no se vea relentizado, la nueva modificación de la norma no incluye la necesidad de adoptar medidas concretas para afrontar los casos en los que se encuentren inmersas personas en situación de especial vulnerabilidad, y los servicios sociales no serán incluidos de oficio en el procedimiento, además, no será necesario garantizar una alternativa habitacional para los afectados. La nueva Ley solo afectará a las viviendas cuya titularidad sea de una persona física, una entidad sin ánimo de lucro o fondos de inversión que tengan como fin el alquiler social de los inmuebles. De este modo, la nueva norma continuaría sin afectar a las viviendas propiedad de entidades bancarias o fondos de inversión.

La ocupación ilegal afecta principalmente a zonas donde se han realizado una gran cantidad de desahucios por impago de préstamos hipotecarios, y la vivienda ha pasado a manos de los bancos o a grandes sociedades de inversión. En algunos casos la ocupación responde a una situación de necesidad, pero la mayoría son causadas por redes de mafias organizadas, que ocupan casas para ofrecérselas a terceros a cambio de dinero. En Madrid, se calcula que hay más de 1.000 pisos ocupados por este tipo de bandas organizadas, según la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos (FRAVM), que denuncia que estas actuaciones ilegales está deteriorando de forma generalizada la convivencia en las Comunidades de Propietarios de multitud de barrios de la capital.

Si tenemos en cuenta que el 80 por ciento de todos los pisos ocupados son de entidades financieras, y que los expertos inmobiliarios advierten que, para evitar las órdenes judiciales de desalojo inmediato que establece la nueva ley, las mafias de la ocupación se cebarán en los pisos que sean propiedad de bancos y sociedades, podemos prever que la ocupación ilegal continuará siendo un problema para muchas Comunidades de Propietarios.

Llegados a este punto nos interesará conocer el papel que el Administrador de Fincas o el Presidente de la Comunidad de Propietarios puede desempeñar para lograr el desalojo de los pisos ocupados, independientemente de que el propietario denuncie la situación de su vivienda. Una posible solución la encontramos en artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas” lo cual posibilitaría a la Comunidad denunciar los pisos ocupados que no respeten las normas de convivencia. En este caso, el Presidente estaría legitimado para postular la acción judicial de cesación del inmueble, igual que si se tratara del titular del inmueble o de un arrendatario.

Todo parece indicar que la nueva ley de desahucio exprés no será la solución definitiva para este problema que padecen muchas Comunidades de Propietarios, por lo que deberán contar con un buen Seguro multirriesgo, así como un Seguro de protección jurídica que cubra tasas, derechos y costas judiciales derivadas de la tramitación de los procedimientos. A través de Seguro Comparador puedes calcular cómodamente el precio del seguro que tu Comunidad de Propietarios necesite, en tan solo unos minutos.

Por último nos gustaría recordaros que éste y otros muchos temas de actualidad serán abordados en el XXI Congreso Nacional de Administradores de Fincas CNAF 2018 que se celebra en Madrid del 7 al 9 de junio, contamos con vuestra presencia.

Fuentes: boe.es, congreso.es y elaboración propia.

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ZONAS VERDES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, SEGUROS Y SEGURIDAD

Temperaturas agradables y sol, ahora sí que podemos decir que ha llegado la primavera, estación ideal para sacar provecho de los jardines o parques situados en nuestra Comunidad de Propietarios, eso si, siempre ejerciendo un uso responsable, ya que se trata de una zona común del edificio donde se deben cumplir unas normas básicas de convivencia. Así lo establece la La Ley de Propiedad Horizontal, que autoriza que los vecinos disfruten de los espacios comunes, siempre y cuando respeten a los demás residentes y los estatutos de la comunidad.

Para evitar posibles conflictos producidos por que un vecino utilice estas zonas de forma inadecuada o abusiva, es aconsejable que la comunidad defina de manera clara las normas en parques o jardines del edificio y coloque en un lugar visible un cartel con las actividades que estén prohibidas y el horario de uso. De hecho esto es un derecho recogido en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual determina quepara regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior” En el caso de que un vecino sea advertido por no cumplir alguna de estas normas y aun así no cese su actitud, la comunidad podrá incluso interponer una demanda contra él, preferiblemente acompañada por un informe pericial que detalle los inconvenientes causados a los demás vecinos. Acudir a los tribunales u otros sistemas de mediación y arbitraje conlleva costes que coartan las decisiones comunitarias, de ahí la importancia de tener un seguro de Protección Jurídica independiente del seguro multirriesgo del edificio, que cubra todos los gastos e informes de profesionales externos.

El mantenimiento del jardín o parque es otro tema muy importante para las Comunidades de Propietarios, que suelen encargar estas labores a empresas especializadas, ya que el cuidado de estas zonas comunes comprende diversos trabajos entre los que se encuentran el riego, la poda, el control de las malas hierbas, la escarificación del cesped e incluso el control de plagas. La posesión de estos espacios suele ser un plus elevado en las cuotas de participación vecinales, a las cuales se les suele añadir una dotación extra para la creación un fondo de reserva destinado a atender las posibles obras necesarias de conservación o reparación. A las empresas y profesionales autónomos se les debe exigir como mínimo un seguro de Responsabilidad Civil adecuado a las tareas que va a realizar y al personal que utilizará, en demasiadas ocasiones comprobamos la inexistencia de estas pólizas o la falta de idoneidad de las mismas.

Las obras realizadas en las zonas verdes de los edificios generalmente suelen ser consideradas obras de mejora, y por lo tanto deberán ser valoradas y aprobadas por la junta de propietarios por mayoría. Cabe destacar que ningún propietario podrá exigir este tipo de reformas si no son necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad o seguridad del inmueble. En el caso de que una mayoría de vecinos apruebe la realización de estas obras, el vecino que no esté conforme no resultará obligado a correr con su parte del gasto ni se modificará su cuota, siempre que los gastos asociados superen el importe de tres mensualidades de gastos comunes, sin embargo, no podrá utilizar las nuevas instalaciones o servicios y, cuando quiera hacerlo, tendrá que pagar. Este tipo de trabajos acarrea riesgos que suelen estar incorporados en el seguro multirriesgo de la comunidad de propietarios, siempre que tengan la calificación de “obras menores”.

Toda Comunidad de Propietarios que tenga planeado la realización de obras para la conservación o mejora de sus zonas verdes deberá de comprobar previamente la existencia de un buen Seguro todo riesgo rehabilitación, que esté específicamente diseñado para prestar cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar dicha obra y que garantice el conjunto de los trabajos de construcción e instalaciones. Obligación que dimana de su condición de Promotor. A su vez, un Seguro multirriesgo con cobertura de responsabilidad civil resulta imprescindible para cualquier Comunidad de Propietarios que posea una zona verde en sus instalaciones, ya que en caso de hechos accidentales, caída de ramas que causen daños a terceros o daños a personas o cosas de terceros, será responsabilidad de todos los propietarios la reparación o indemnización correspondiente.

Fuentes: Boe.es y elaboración propia.

 

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LA RECLAMACIÓN DE CONTRATOS EN LOS BIENES MUEBLES

Un Administrador de Fincas Colegiado necesita comprar o alquilar bienes para desarrollar su actividad y que funcionen; Si el proveedor, fabricante o distribuidor no cumple lo establecido, o bien da largas o se niega a la resolución del contrato, el profesional como consumidor se encuentra indefenso. La principal aportación de una póliza de protección jurídica es garantizar nuestros derechos cuando han sido vulnerados pero, ¿quién puede beneficiarse de esta garantía? Podrá hacerlo el administrador colegiado como persona física o cualquier empleado de la persona jurídica a través del cual ejerce su actividad. Algunos Colegios profesionales como CafMadrid, han comprendido bien el problema e incorporan a sus servicios una póliza colectiva para tal fin.

¿Qué me ofrece esta garantía? Lo más importante, tranquilidad en cuanto a defensa y reclamaciones derivadas de los contratos de compra de mobiliario propios de la actividad, contratos de arrendamiento mobiliario, contratos de depósito, maquinaria, equipos electrónicos e informáticos, útiles, mercancías. Leasing o renting y comercio electrónico.

Lo bueno de esta garantía es que no existe un límite de veces que se pueda usar, y los gastos concretos que cubre son los de derechos, tasas y costas judiciales, así como los correspondientes a honorarios de notarios, abogados e intermediación. Los únicos gastos que no cubre son los que ocurran en el ámbito familiar o privado del asegurado, salvo que opcionalmente se quieran asegurar de forma expresa. El abogado en casa.

Infórmate de un  seguro de protección jurídica que cubra todos estos aspectos y si echas alguno en falta también se puede modificar la póliza con la ayuda de tu correduría de seguros de confianza.

Fuentes: elaboración propia

 

 

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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (III): Los problemas legales

Los vecinos de una comunidad son, con frecuencia, una fuente de conflictos que pueden acabar en los tribunales, pese a haber una exhaustiva normativa sobre estos desencuentros: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Los motivos pueden ser muchos, pero según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) hay seis focos de conflictividad que provocan gran parte de las rencillas:

  • La morosidad: sobre la que ya hemos hablado varias veces en este blog.
  • Los ruidos: música, mudanzas, movimiento de mobiliario, obras, etc.
  • Las reformas: El ruido, la suciedad o incluso la causa de posibles desperfectos en pisos colindantes pueden ser algunas consecuencias indirectas de las reformas que llegan a enemistar a los propietarios.
  • Las obras comunitarias: puede haber conflictos al intentar ponerse de acuerdo sobre qué actuaciones hacer y después sobre el pago de la derrama.
  • Las humedades: su origen no siempre está claro, por lo que el responsable tampoco.
  • El uso de las zonas comunes: Más bien, el mal uso de las comunidades.

Pero además, en una Comunidad de propietarios se pueden generar multitud de problemas legales por el nombramiento de cargos de la junta directiva, la convocatoria de juntas, aprobación presupuestos, actividades molestas, adopción de acuerdos…etc.

La gestión y resolución de estas tensiones suelen pasar primero por la puerta del presidente de la comunidad, después por la junta de vecinos y, en última instancia, pueden llegar incluso a las manos de un juez.

Aunque lo más efectivo y seguro, inicialmente, es recurrir a los servicios del Administrador de Fincas, experto en temas legales y técnicos de la comunidad. Como profesional formado en materia de mediación puede ayudar a mejorar y facilitar la convivencia. Sin embargo el apoyo de una correduría que dé protección jurídica a la comunidad  resolverá legalmente la disputa y evitará gastos imprevistos si finalmente resulta necesario acudir a un sistema de mediación o judicial .

Como medida preventiva, aconsejamos asistir siempre a las juntas de propietarios, con espíritu constructivo, sin acritud y con el pensamiento claro de que allí se toman decisiones que afectan a la convivencia y al bienestar de los copropietarios y participar de las decisiones que se toman , porque de ello depende en gran medida el buen funcionamiento de la comunidad.

Fuente: elmundo.es y elaboración propia

 

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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (II): La morosidad

stop morososDesafortunadamente, la morosidad es el problema más habitual en la Comunidad de Propietarios. Siempre hay algún vecino, o con mucha frecuencia algún banco, que no cumple regularmente con los pagos que han sido pactados por todos los miembros de la comunidad, y se ha ido convirtiendo cada vez más en algo “normal”, aceptado con resignación por el resto de vecinos.

Estos  retrasos o impagos de las cuotas, ponen al borde de la quiebra a las comunidades y obligan a los propietarios que sí pagan a aumentar sus aportaciones.

Soluciones

En muchas ocasiones las comunidades no saben qué medidas llevar a cabo con los vecinos morosos, y si es posible sancionarlos de alguna forma.

La mejor forma de proceder, es mediante un aviso amistoso al moroso y si no causa efecto, esperar una semana y enviar un aviso o notificación mediante un burofax.

Pero si el moroso sigue sin pagar la deuda, la solución es reclamarle las cantidades adeudadas mediante el correspondiente procedimiento judicial. La Ley de Propiedad Horizontal prevé en su artículo 21 la posibilidad de exigir judicialmente dichas cantidades a través del procedimiento monitorio. Si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, un asesor nos indicará el procedimiento y respaldará durante todo este proceso. Todos los gastos son a cargo de la póliza.

Pero, ¿qué puede hacer la comunidad mientras dura este proceso? Lo que muchas comunidades no saben es que un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios es un verdadero escudo protector frente a los morosos ya que, no sólo ejerce la reclamación de cuotas sino que, entre otras muchas coberturas, adelanta las cuotas impagadas a la comunidad. Este seguro especial diseñado por José Silva Correduría de Seguros, tiene un coste anual por vecino de siete euros.

Fuente: prensa sectorial y elaboración propia

 

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La responsabilidad penal del Administrador de Fincas

Responsabilidad penal del administrador de fincasEn todos los colectivos existen profesionales que cometen ilícitos penales que merecen sanción penal, y aunque no es nada común que el profesional de la Administración de Fincas caiga en conductas de este tipo, es preciso ahondar en la casuística de los supuestos que se han dado para actuar de forma preventiva y conocer mecánicas de actuación que eviten errores donde se puedan derivar responsabilidades de esta índole.

Éstas son algunas conductas de interés que han aparecido en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales:

  • Apropiarse de los fondos de la cuenta corriente de una comunidad

Con la nueva redacción del Código Penal la conducta que antes se sancionaba como apropiación indebida ha pasado a ser ahora una administración desleal que comete el administrador cuando perjudica patrimonialmente a su principal( generalmente las Comunidades de Propietarios) distrayendo el dinero cuya disposición tiene a su alcance.

  • El delito de intrusismo

Este es un tipo penal que ha dado lugar a muchas reivindicaciones por los administradores de fincas y con razón, ya que sería deseable que se reconociera por Ley la atribución concreta de la gestión de las comunidades de vecinos unido a la titulación específica y que sea esta la de administrador de fincas colegiado.

El Tribunal Supremo recoge en una sentencia que la marca “Administrador de Fincas” se refiere solamente a la colegiación necesaria para el ejercicio de esa profesión, pero no establece como requisito para la obtención del título oficial correspondiente el seguimiento de unos estudios específicos y la superación de unas pruebas concretamente dirigidas a acreditar la capacitación necesaria para el ejercicio de esa profesión. Por ello, el Tribunal Supremo excluye que el ejercicio de esta actividad sin estar colegiado no conlleva la comisión del delito de intrusismo, por lo que se hace preciso una reforma legal para reglamentar el ejercicio de la profesión de administración de fincas con la concesión de una titulación propia ejercida por quienes pertenecen a cualquiera de los colegios territoriales.

  • Falsedad documental y administración desleal

En este supuesto se da por ejemplo en el caso de un administrador de fincas que se prevale de su condición para desviar a fines propios fondos de la comunidad, simulando actas de aprobación de cuentas con partidas que no se corresponden con el patrimonio de la comunidad.

En este caso suele concurrir una conducta de falsedad en documentos, porque para poder derivar los fondos a su cuenta tiene que realizar varias falsedades documentales.

  • Imprudencia profesional del administrador de fincas

En las actuaciones de los administradores de fincas pueden darse circunstancias en las que ocurran imprudencias que sean determinantes de muerte o lesiones de los miembros de la comunidad por omisiones graves o menos graves. La Ley de Propiedad Horizontal recoge en el artículo 20 que son obligaciones del administrador de fincas las siguientes:

  1. a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  2. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  3. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
  4. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  5. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  6. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Por lo tanto la no ejecución de alguna de ellas que conlleve una imprudencia y que suponga una muerte o lesiones podrá conllevar un ilícito penal. La clave en estos casos será entender si ha habido infracción del deber de diligencia en la actuación profesional del Administrador de Fincas para determinar la responsabilidad penal.

  • Delito de corrupción entre particulares.

Esta es una modalidad delictiva que se introdujo en el Código Penal para sancionar conductas de particulares que estuvieran relacionados con conductas de corrupción entre particulares sin intervención de la Administración, y que castiga la conducta de las “comisiones” para mejorar a unas personas en perjuicio de otras a la hora de llevar a cabo relaciones comerciales o contratar determinados servicios en una comunidad, por ejemplo cuando se suscribe un seguro de una compañía concreta por ser agente exclusivo de la misma, cuando se contrata un mantenimiento de ascensores por el beneficio personal o cuando se recomienda una empresa de servicios en la que se tienen intereses.

 

Fuente: elderecho.com y elaboración propia

 

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Responsabilidad de los pagos a la comunidad en caso de ruptura de pareja

Pagos vivienda en caso de divorcioEn los casos de separación o divorcio el pago de las cuotas a la comunidad puede ser una situación comprometida cuando ha sido adjudicado el uso de la vivienda a uno de los cónyuges y no se ha acordado régimen al respecto del pago de las cuotas.

Si la sentencia o el convenio regulador no dice nada al respecto, hay que ver qué dice la normativa de la Comunidad Autónoma, por si hubiera jurisprudencia que regulara esta situación. Como por ejemplo en la Comunidad Autónoma de Cataluña, donde el Código Civil Catalán especifica que los gastos ordinarios de comunidad de propietarios los tiene que pagar el que tiene el derecho de uso establecido. Si la Comunidad Autónoma no tiene legislación foral propia, nos remitimos a las interpretaciones jurisprudenciales tanto de las Audiencias Provinciales como del Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo se pronunció sobre el pago de la Comunidad tras el divorcio, estableciendo la obligación de ambos frente a la comunidad con base a lo establecido en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal y dictó sentencia con fecha de 25 de Septiembre de 2014, con el fin de establecer un criterio claro:

“Es evidente, que en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios individuales, los gastos de comunidad corresponden al propietario, y éste o éstos serán los legitimados pasivamente para soportar las acciones de la comunidad en reclamación de las correspondientes cantidades, sin perjuicio de las acciones de repetición entre los copropietarios, si procediere (art. 9 LPH). Ahora bien, nada obsta a que un Tribunal de familia acuerde, en aras al equilibrio económico entre las partes (art. 103 C. Civil), que el ex cónyuge que utilice la vivienda ganancial, sea el que deba afrontar los gastos ordinarios de conservación. Este pronunciamiento no es contrario al art. 9 de la LPH, pues este rige las relaciones entre propietarios y Comunidad, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquellos, como ocurre en este caso en el que la cuota ordinaria de comunidad se impone en la resolución judicial a la hoy recurrente. Ahora bien, ello no obsta para que de acuerdo con el art. 9 de la LPH, sean ambos propietarios los que deberán afrontar, en su caso, las reclamaciones de la Comunidad de Propietarios, conforme al tan citado art. 9 de la LPH. En este mismo sentido, el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite, que aún cuando la obligación de pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario, éste pueda pactar con el arrendatario que se haga cargo de la misma. Por otra parte los arts. 500 y 528 C. Civil establecen que el titular del derecho de uso o habitación será el responsable de costear los gastos ordinarios de conservación”

Por lo tanto frente a la Comunidad de propietarios, cuando ambos cónyuges son propietarios, los dos están obligados al pago de los gastos comunes, con independencia de a quien se le haya atribuido el uso de la vivienda tras el divorcio. Pero en el caso de que el Juez de Familia acuerde que el pago de dichos gastos ordinarios sean abonados por el cónyuge al que se le atribuya la vivienda, éste será quien deba abonarlos. Si no los pagase, y al final el cónyuge que no vive en la vivienda tuviese que pagar los gastos comunes porque la Comunidad se los reclama, podrá repercutir contra el cónyuge obligado al pago, que lo podrá reclamar incluso judicialmente.

Ante casos de este tipo y la controversia que suelen generar, lo más aconsejable es que la comunidad cuente con la asesoría jurídica que le ofrece una correduría de seguros de confianza.

Fuente: mundojuridico.info y elaboración propia

 

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