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Archivo de la categoría: protección jurídica

LA RECLAMACIÓN DE CONTRATOS EN LOS BIENES MUEBLES

Un Administrador de Fincas Colegiado necesita comprar o alquilar bienes para desarrollar su actividad y que funcionen; Si el proveedor, fabricante o distribuidor no cumple lo establecido, o bien da largas o se niega a la resolución del contrato, el profesional como consumidor se encuentra indefenso. La principal aportación de una póliza de protección jurídica es garantizar nuestros derechos cuando han sido vulnerados pero, ¿quién puede beneficiarse de esta garantía? Podrá hacerlo el administrador colegiado como persona física o cualquier empleado de la persona jurídica a través del cual ejerce su actividad. Algunos Colegios profesionales como CafMadrid, han comprendido bien el problema e incorporan a sus servicios una póliza colectiva para tal fin.

¿Qué me ofrece esta garantía? Lo más importante, tranquilidad en cuanto a defensa y reclamaciones derivadas de los contratos de compra de mobiliario propios de la actividad, contratos de arrendamiento mobiliario, contratos de depósito, maquinaria, equipos electrónicos e informáticos, útiles, mercancías. Leasing o renting y comercio electrónico.

Lo bueno de esta garantía es que no existe un límite de veces que se pueda usar, y los gastos concretos que cubre son los de derechos, tasas y costas judiciales, así como los correspondientes a honorarios de notarios, abogados e intermediación. Los únicos gastos que no cubre son los que ocurran en el ámbito familiar o privado del asegurado, salvo que opcionalmente se quieran asegurar de forma expresa. El abogado en casa.

Infórmate de un  seguro de protección jurídica que cubra todos estos aspectos y si echas alguno en falta también se puede modificar la póliza con la ayuda de tu correduría de seguros de confianza.

Fuentes: elaboración propia

 

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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (III): Los problemas legales

Los vecinos de una comunidad son, con frecuencia, una fuente de conflictos que pueden acabar en los tribunales, pese a haber una exhaustiva normativa sobre estos desencuentros: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Los motivos pueden ser muchos, pero según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) hay seis focos de conflictividad que provocan gran parte de las rencillas:

  • La morosidad: sobre la que ya hemos hablado varias veces en este blog.
  • Los ruidos: música, mudanzas, movimiento de mobiliario, obras, etc.
  • Las reformas: El ruido, la suciedad o incluso la causa de posibles desperfectos en pisos colindantes pueden ser algunas consecuencias indirectas de las reformas que llegan a enemistar a los propietarios.
  • Las obras comunitarias: puede haber conflictos al intentar ponerse de acuerdo sobre qué actuaciones hacer y después sobre el pago de la derrama.
  • Las humedades: su origen no siempre está claro, por lo que el responsable tampoco.
  • El uso de las zonas comunes: Más bien, el mal uso de las comunidades.

Pero además, en una Comunidad de propietarios se pueden generar multitud de problemas legales por el nombramiento de cargos de la junta directiva, la convocatoria de juntas, aprobación presupuestos, actividades molestas, adopción de acuerdos…etc.

La gestión y resolución de estas tensiones suelen pasar primero por la puerta del presidente de la comunidad, después por la junta de vecinos y, en última instancia, pueden llegar incluso a las manos de un juez.

Aunque lo más efectivo y seguro, inicialmente, es recurrir a los servicios del Administrador de Fincas, experto en temas legales y técnicos de la comunidad. Como profesional formado en materia de mediación puede ayudar a mejorar y facilitar la convivencia. Sin embargo el apoyo de una correduría que dé protección jurídica a la comunidad  resolverá legalmente la disputa y evitará gastos imprevistos si finalmente resulta necesario acudir a un sistema de mediación o judicial .

Como medida preventiva, aconsejamos asistir siempre a las juntas de propietarios, con espíritu constructivo, sin acritud y con el pensamiento claro de que allí se toman decisiones que afectan a la convivencia y al bienestar de los copropietarios y participar de las decisiones que se toman , porque de ello depende en gran medida el buen funcionamiento de la comunidad.

Fuente: elmundo.es y elaboración propia

 

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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios (II): La morosidad

stop morososDesafortunadamente, la morosidad es el problema más habitual en la Comunidad de Propietarios. Siempre hay algún vecino, o con mucha frecuencia algún banco, que no cumple regularmente con los pagos que han sido pactados por todos los miembros de la comunidad, y se ha ido convirtiendo cada vez más en algo “normal”, aceptado con resignación por el resto de vecinos.

Estos  retrasos o impagos de las cuotas, ponen al borde de la quiebra a las comunidades y obligan a los propietarios que sí pagan a aumentar sus aportaciones.

Soluciones

En muchas ocasiones las comunidades no saben qué medidas llevar a cabo con los vecinos morosos, y si es posible sancionarlos de alguna forma.

La mejor forma de proceder, es mediante un aviso amistoso al moroso y si no causa efecto, esperar una semana y enviar un aviso o notificación mediante un burofax.

Pero si el moroso sigue sin pagar la deuda, la solución es reclamarle las cantidades adeudadas mediante el correspondiente procedimiento judicial. La Ley de Propiedad Horizontal prevé en su artículo 21 la posibilidad de exigir judicialmente dichas cantidades a través del procedimiento monitorio. Si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, un asesor nos indicará el procedimiento y respaldará durante todo este proceso. Todos los gastos son a cargo de la póliza.

Pero, ¿qué puede hacer la comunidad mientras dura este proceso? Lo que muchas comunidades no saben es que un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios es un verdadero escudo protector frente a los morosos ya que, no sólo ejerce la reclamación de cuotas sino que, entre otras muchas coberturas, adelanta las cuotas impagadas a la comunidad. Este seguro especial diseñado por José Silva Correduría de Seguros, tiene un coste anual por vecino de siete euros.

Fuente: prensa sectorial y elaboración propia

 

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La responsabilidad penal del Administrador de Fincas

Responsabilidad penal del administrador de fincasEn todos los colectivos existen profesionales que cometen ilícitos penales que merecen sanción penal, y aunque no es nada común que el profesional de la Administración de Fincas caiga en conductas de este tipo, es preciso ahondar en la casuística de los supuestos que se han dado para actuar de forma preventiva y conocer mecánicas de actuación que eviten errores donde se puedan derivar responsabilidades de esta índole.

Éstas son algunas conductas de interés que han aparecido en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales:

  • Apropiarse de los fondos de la cuenta corriente de una comunidad

Con la nueva redacción del Código Penal la conducta que antes se sancionaba como apropiación indebida ha pasado a ser ahora una administración desleal que comete el administrador cuando perjudica patrimonialmente a su principal( generalmente las Comunidades de Propietarios) distrayendo el dinero cuya disposición tiene a su alcance.

  • El delito de intrusismo

Este es un tipo penal que ha dado lugar a muchas reivindicaciones por los administradores de fincas y con razón, ya que sería deseable que se reconociera por Ley la atribución concreta de la gestión de las comunidades de vecinos unido a la titulación específica y que sea esta la de administrador de fincas colegiado.

El Tribunal Supremo recoge en una sentencia que la marca “Administrador de Fincas” se refiere solamente a la colegiación necesaria para el ejercicio de esa profesión, pero no establece como requisito para la obtención del título oficial correspondiente el seguimiento de unos estudios específicos y la superación de unas pruebas concretamente dirigidas a acreditar la capacitación necesaria para el ejercicio de esa profesión. Por ello, el Tribunal Supremo excluye que el ejercicio de esta actividad sin estar colegiado no conlleva la comisión del delito de intrusismo, por lo que se hace preciso una reforma legal para reglamentar el ejercicio de la profesión de administración de fincas con la concesión de una titulación propia ejercida por quienes pertenecen a cualquiera de los colegios territoriales.

  • Falsedad documental y administración desleal

En este supuesto se da por ejemplo en el caso de un administrador de fincas que se prevale de su condición para desviar a fines propios fondos de la comunidad, simulando actas de aprobación de cuentas con partidas que no se corresponden con el patrimonio de la comunidad.

En este caso suele concurrir una conducta de falsedad en documentos, porque para poder derivar los fondos a su cuenta tiene que realizar varias falsedades documentales.

  • Imprudencia profesional del administrador de fincas

En las actuaciones de los administradores de fincas pueden darse circunstancias en las que ocurran imprudencias que sean determinantes de muerte o lesiones de los miembros de la comunidad por omisiones graves o menos graves. La Ley de Propiedad Horizontal recoge en el artículo 20 que son obligaciones del administrador de fincas las siguientes:

  1. a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  2. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  3. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
  4. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  5. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  6. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Por lo tanto la no ejecución de alguna de ellas que conlleve una imprudencia y que suponga una muerte o lesiones podrá conllevar un ilícito penal. La clave en estos casos será entender si ha habido infracción del deber de diligencia en la actuación profesional del Administrador de Fincas para determinar la responsabilidad penal.

  • Delito de corrupción entre particulares.

Esta es una modalidad delictiva que se introdujo en el Código Penal para sancionar conductas de particulares que estuvieran relacionados con conductas de corrupción entre particulares sin intervención de la Administración, y que castiga la conducta de las “comisiones” para mejorar a unas personas en perjuicio de otras a la hora de llevar a cabo relaciones comerciales o contratar determinados servicios en una comunidad, por ejemplo cuando se suscribe un seguro de una compañía concreta por ser agente exclusivo de la misma, cuando se contrata un mantenimiento de ascensores por el beneficio personal o cuando se recomienda una empresa de servicios en la que se tienen intereses.

 

Fuente: elderecho.com y elaboración propia

 

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Responsabilidad de los pagos a la comunidad en caso de ruptura de pareja

Pagos vivienda en caso de divorcioEn los casos de separación o divorcio el pago de las cuotas a la comunidad puede ser una situación comprometida cuando ha sido adjudicado el uso de la vivienda a uno de los cónyuges y no se ha acordado régimen al respecto del pago de las cuotas.

Si la sentencia o el convenio regulador no dice nada al respecto, hay que ver qué dice la normativa de la Comunidad Autónoma, por si hubiera jurisprudencia que regulara esta situación. Como por ejemplo en la Comunidad Autónoma de Cataluña, donde el Código Civil Catalán especifica que los gastos ordinarios de comunidad de propietarios los tiene que pagar el que tiene el derecho de uso establecido. Si la Comunidad Autónoma no tiene legislación foral propia, nos remitimos a las interpretaciones jurisprudenciales tanto de las Audiencias Provinciales como del Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo se pronunció sobre el pago de la Comunidad tras el divorcio, estableciendo la obligación de ambos frente a la comunidad con base a lo establecido en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal y dictó sentencia con fecha de 25 de Septiembre de 2014, con el fin de establecer un criterio claro:

“Es evidente, que en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios individuales, los gastos de comunidad corresponden al propietario, y éste o éstos serán los legitimados pasivamente para soportar las acciones de la comunidad en reclamación de las correspondientes cantidades, sin perjuicio de las acciones de repetición entre los copropietarios, si procediere (art. 9 LPH). Ahora bien, nada obsta a que un Tribunal de familia acuerde, en aras al equilibrio económico entre las partes (art. 103 C. Civil), que el ex cónyuge que utilice la vivienda ganancial, sea el que deba afrontar los gastos ordinarios de conservación. Este pronunciamiento no es contrario al art. 9 de la LPH, pues este rige las relaciones entre propietarios y Comunidad, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquellos, como ocurre en este caso en el que la cuota ordinaria de comunidad se impone en la resolución judicial a la hoy recurrente. Ahora bien, ello no obsta para que de acuerdo con el art. 9 de la LPH, sean ambos propietarios los que deberán afrontar, en su caso, las reclamaciones de la Comunidad de Propietarios, conforme al tan citado art. 9 de la LPH. En este mismo sentido, el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite, que aún cuando la obligación de pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario, éste pueda pactar con el arrendatario que se haga cargo de la misma. Por otra parte los arts. 500 y 528 C. Civil establecen que el titular del derecho de uso o habitación será el responsable de costear los gastos ordinarios de conservación”

Por lo tanto frente a la Comunidad de propietarios, cuando ambos cónyuges son propietarios, los dos están obligados al pago de los gastos comunes, con independencia de a quien se le haya atribuido el uso de la vivienda tras el divorcio. Pero en el caso de que el Juez de Familia acuerde que el pago de dichos gastos ordinarios sean abonados por el cónyuge al que se le atribuya la vivienda, éste será quien deba abonarlos. Si no los pagase, y al final el cónyuge que no vive en la vivienda tuviese que pagar los gastos comunes porque la Comunidad se los reclama, podrá repercutir contra el cónyuge obligado al pago, que lo podrá reclamar incluso judicialmente.

Ante casos de este tipo y la controversia que suelen generar, lo más aconsejable es que la comunidad cuente con la asesoría jurídica que le ofrece una correduría de seguros de confianza.

Fuente: mundojuridico.info y elaboración propia

 

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La responsabilidad del titular registral por cuotas impagadas a una comunidad de propietarios

impagados morososPara contribuir al sostenimiento de los elementos comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal cada propietario debe contribuir en proporción a su cuota de participación. Así viene regulado en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, ley que ha sufrido reformas ante el problema que supone para una comunidad la morosidad de algunos vecinos para proteger a las Comunidades de Propietarios y garantizar el cobro de las deudas. Una de ellas es la extensión de la responsabilidad por esas deudas:

  • Al propietario actual, por deudas de propietarios anteriores, en cuanto a la afección real del inmueble adquirido hasta el límite citado de las tres últimas anualidades y la corriente (art. 9. LPH).
  • Al propietario anterior, por deudas posteriores a la transmisión, cuando no haya comunicado el cambio de titularidad a la Comunidad (art. 9. 1. LPH).

Por lo tanto, en principio, el obligado al pago es el propietario que deja de pagar la cuota comunitaria y el procedimiento adecuado que la ley prevé para exigírselo es el monitorio. Sin embargo, en la realidad se producen situaciones en las que resulta difícil ejecutar la condena porque el deudor y el titular registral de la finca son personas diferentes.

El mecanismo que la Ley de propiedad horizontal pone a disposición de las comunidades en estos casos es el siguiente:

“Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente”

La cuestión que se plantea entonces es si es posible reclamar el pago de la deuda con la comunidad a quien aparece como titular registral de una finca aunque no coincida con la persona de su actual propietario, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra éste, y en qué casos podría hacerse.

Según la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 22 abril 2015, dictada en el Recurso 319/2013, siendo ponente don Eduardo Baena Ruiz, fija como doctrina que:

“Cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre”.

Por lo tanto será responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, que se corresponde con el momento de su devengo, tal responsabilidad puede extenderse a otras personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el que está obligado a su pago, y esas personas son:

– El propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas por los anteriores titulares hasta el límite señalado en el art. 9 de la LPH, con afección real del piso o local al cumplimiento de esa obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad.

– El propietario anterior que haya omitido la comunicación de cambio de titularidad.

Por último, señalar que la prescripción de la acción de reclamación de cuotas de la Comunidad de Propietarios se rige por lo establecido en el artículo 1964 del Código Civil, y tras la modificación de este artículo a través de la Ley 42/2015 de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil es de cinco años, lo que deberán tener muy en cuenta las Comunidades de Propietarios para reclamar las deudas pendientes de sus miembros.

En el caso de tener que reclamar, si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, ésta nos ayudará, asesorará y respaldará durante todo el proceso. Además, la Aseguradora podría incluso anticipar las cantidades adeudadas para perjudicar lo menos posible el funcionamiento de la comunidad de propietarios. En definitiva por una tarifa plana, los asuntos legales de la Comunidad de Propietarios no alteran el presupuesto ordinario.

Fuente: abogadoscsc.es y elaboración propia

 

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El juicio de equidad en la comunidad de propietarios

juicio de equidadEl juicio de equidad en la Comunidad de propietarios es un proceso previsto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que resuelve conflictos de mayorías exigidas para adoptar acuerdos. Será aplicable a los acuerdos fallidos que requieren mayoría simple para su adopción, ya que dependiendo del tipo de acuerdo que se adopte por la Comunidad se requerirá una mayoría cualificada (3/5 de los votos de los asistentes y cuotas de participación), la unanimidad o una mayoría simple.

Los acuerdos que necesitan mayoría simple de la Junta son muy diversos, como la aprobación de los presupuestos y las cuentas, obras ordinarias, funcionamiento de los servicios, cambio de la caldera, etc.

Si no se consigue esta mayoría simple, la LPH dispone lo siguiente: “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos , el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas”.

Los trámites para llevar a cabo este juicio de equidad son los siguientes:

  • Se realizará un escrito dirigido al Juez por aquellos propietarios que solicitan el juicio de equidad, con sus datos personales.
  • Hay que identificar al resto de propietarios que mantiene la postura contraria a los solicitantes del juicio de equidad y sus domicilios para que puedan ser citados.
  • Se expondrán todas las circunstancias de la Junta celebrada, el punto conflictivo debatido y no aprobado, las distintas posturas que se debatieron y las razones argumentales que defienda la postura de la solicitud.
  • Se presentará en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde radique la Comunidad de propietarios.
  • El Juez citará a una comparecencia a las partes donde oirá las versiones y argumentos que se expongan, resolviendo en equidad este conflicto y buscando el beneficio común general.

En resumen, el proceso de equidad en la Comunidad de propietarios es el mecanismo para suplir la falta de entendimiento entre los vecinos que no alcanzan con sus votos la mayoría simple requerida para adoptar un acuerdo, a través de un procedimiento judicial en el que el Juez acudiendo  a razones de sentido común y lógica determine qué es lo más conveniente para los intereses de la Comunidad.

Por último,  recordar que este proceso de equidad en la Comunidad de propietarios también es el seguido cuando la Junta nombra al Presidente por sorteo o rotación y la persona designada no puede desempeñar dicho cargo por algún motivo, como desarrollábamos en éste otro artículo.

Fuente: mundojuridico.info y elaboración propia

 

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