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Archivo de la categoría: morosidad

LA NUEVA LEY ANTIOCUPACIÓN

LA NUEVA LEY ANTIOCUPACIÓNSegún los datos del Ministerio del Interior, en España los delitos y faltas por ocupación ilegal de inmuebles han sido aproximadamente 50 mil en los últimos cinco años. Con el objetivo de acabar con este problema y agilizar los desalojos, la Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados ha aprobado la nueva ley de desahucio exprés, que establece plazos judiciales muy reducidos.

El proceso de desahucio arrancará en el momento que el titular de la vivienda ocupada ilegalmente informa al juez de la situación, abriéndose un plazo de 20 días como máximo para que el juez determine el desalojo. Con el fin de que el proceso no se vea relentizado, la nueva modificación de la norma no incluye la necesidad de adoptar medidas concretas para afrontar los casos en los que se encuentren inmersas personas en situación de especial vulnerabilidad, y los servicios sociales no serán incluidos de oficio en el procedimiento, además, no será necesario garantizar una alternativa habitacional para los afectados. La nueva Ley solo afectará a las viviendas cuya titularidad sea de una persona física, una entidad sin ánimo de lucro o fondos de inversión que tengan como fin el alquiler social de los inmuebles. De este modo, la nueva norma continuaría sin afectar a las viviendas propiedad de entidades bancarias o fondos de inversión.

La ocupación ilegal afecta principalmente a zonas donde se han realizado una gran cantidad de desahucios por impago de préstamos hipotecarios, y la vivienda ha pasado a manos de los bancos o a grandes sociedades de inversión. En algunos casos la ocupación responde a una situación de necesidad, pero la mayoría son causadas por redes de mafias organizadas, que ocupan casas para ofrecérselas a terceros a cambio de dinero. En Madrid, se calcula que hay más de 1.000 pisos ocupados por este tipo de bandas organizadas, según la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos (FRAVM), que denuncia que estas actuaciones ilegales está deteriorando de forma generalizada la convivencia en las Comunidades de Propietarios de multitud de barrios de la capital.

Si tenemos en cuenta que el 80 por ciento de todos los pisos ocupados son de entidades financieras, y que los expertos inmobiliarios advierten que, para evitar las órdenes judiciales de desalojo inmediato que establece la nueva ley, las mafias de la ocupación se cebarán en los pisos que sean propiedad de bancos y sociedades, podemos prever que la ocupación ilegal continuará siendo un problema para muchas Comunidades de Propietarios.

Llegados a este punto nos interesará conocer el papel que el Administrador de Fincas o el Presidente de la Comunidad de Propietarios puede desempeñar para lograr el desalojo de los pisos ocupados, independientemente de que el propietario denuncie la situación de su vivienda. Una posible solución la encontramos en artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas” lo cual posibilitaría a la Comunidad denunciar los pisos ocupados que no respeten las normas de convivencia. En este caso, el Presidente estaría legitimado para postular la acción judicial de cesación del inmueble, igual que si se tratara del titular del inmueble o de un arrendatario.

Todo parece indicar que la nueva ley de desahucio exprés no será la solución definitiva para este problema que padecen muchas Comunidades de Propietarios, por lo que deberán contar con un buen Seguro multirriesgo, así como un Seguro de protección jurídica que cubra tasas, derechos y costas judiciales derivadas de la tramitación de los procedimientos. A través de Seguro Comparador puedes calcular cómodamente el precio del seguro que tu Comunidad de Propietarios necesite, en tan solo unos minutos.

Por último nos gustaría recordaros que éste y otros muchos temas de actualidad serán abordados en el XXI Congreso Nacional de Administradores de Fincas CNAF 2018 que se celebra en Madrid del 7 al 9 de junio, contamos con vuestra presencia.

Fuentes: boe.es, congreso.es y elaboración propia.

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La responsabilidad del titular registral por cuotas impagadas a una comunidad de propietarios

impagados morososPara contribuir al sostenimiento de los elementos comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal cada propietario debe contribuir en proporción a su cuota de participación. Así viene regulado en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, ley que ha sufrido reformas ante el problema que supone para una comunidad la morosidad de algunos vecinos para proteger a las Comunidades de Propietarios y garantizar el cobro de las deudas. Una de ellas es la extensión de la responsabilidad por esas deudas:

  • Al propietario actual, por deudas de propietarios anteriores, en cuanto a la afección real del inmueble adquirido hasta el límite citado de las tres últimas anualidades y la corriente (art. 9. LPH).
  • Al propietario anterior, por deudas posteriores a la transmisión, cuando no haya comunicado el cambio de titularidad a la Comunidad (art. 9. 1. LPH).

Por lo tanto, en principio, el obligado al pago es el propietario que deja de pagar la cuota comunitaria y el procedimiento adecuado que la ley prevé para exigírselo es el monitorio. Sin embargo, en la realidad se producen situaciones en las que resulta difícil ejecutar la condena porque el deudor y el titular registral de la finca son personas diferentes.

El mecanismo que la Ley de propiedad horizontal pone a disposición de las comunidades en estos casos es el siguiente:

“Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente”

La cuestión que se plantea entonces es si es posible reclamar el pago de la deuda con la comunidad a quien aparece como titular registral de una finca aunque no coincida con la persona de su actual propietario, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra éste, y en qué casos podría hacerse.

Según la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 22 abril 2015, dictada en el Recurso 319/2013, siendo ponente don Eduardo Baena Ruiz, fija como doctrina que:

“Cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre”.

Por lo tanto será responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, que se corresponde con el momento de su devengo, tal responsabilidad puede extenderse a otras personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el que está obligado a su pago, y esas personas son:

– El propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas por los anteriores titulares hasta el límite señalado en el art. 9 de la LPH, con afección real del piso o local al cumplimiento de esa obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad.

– El propietario anterior que haya omitido la comunicación de cambio de titularidad.

Por último, señalar que la prescripción de la acción de reclamación de cuotas de la Comunidad de Propietarios se rige por lo establecido en el artículo 1964 del Código Civil, y tras la modificación de este artículo a través de la Ley 42/2015 de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil es de cinco años, lo que deberán tener muy en cuenta las Comunidades de Propietarios para reclamar las deudas pendientes de sus miembros.

En el caso de tener que reclamar, si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, ésta nos ayudará, asesorará y respaldará durante todo el proceso. Además, la Aseguradora podría incluso anticipar las cantidades adeudadas para perjudicar lo menos posible el funcionamiento de la comunidad de propietarios. En definitiva por una tarifa plana, los asuntos legales de la Comunidad de Propietarios no alteran el presupuesto ordinario.

Fuente: abogadoscsc.es y elaboración propia

 

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Cómo puede defenderse la comunidad ante la morosidad de bancos y cajas

Morosidad bancosLa morosidad de los propietarios con la comunidades alcanzó el año pasado los 1.854 millones de euros, un 3,15% más que en 2013. Buena parte, el 24%, es responsabilidad de bancos y cajas co-propietarios de estos inmuebles, a menudo vacíos tras un desahucio y que no se hacen cargo de las cuotas ordinarias y extraordinarias. Asunto sobradamente conocido, pero al que el Gobierno hace oídos sordos.

Para defenderse una comunidad de propietarios debe denunciar esta situación ante los tribunales sin coste alguno, según asegura Facua. Además, en los casos en los que la cantidad reclamada sea inferior a 2000 euros no precisarán abogado ni procurador. Desde marzo las comunidades están exentas de pagar las tasas judiciales, salvo excepciones.

Antes de interponer la demanda la comunidad de propietarios debe convocar una reunión en cuyo orden del día incluya la liquidación de la deuda y la autorización al presidente o administrador para reclamarla judicialmente. Tras la aprobación debe dirigirse de forma fehaciente al moroso para comunicarle el acuerdo. Aquí comienza el primer escollo, porque las entidades financieras no suelen inscribir los inmuebles en el registro. Si no pagara puede interponer entonces la denuncia.

Los pasos a seguir en el caso que una comunidad se vea obligada a reclamar son sencillos, habría que presentar una demanda en los juzgados de lo civil, indicando quién el propietario del inmueble y detallar el número de impagos y las cantidades adeudadas.

Junto al escrito de demanda, deben adjuntarse:

  • copias de las actas de la comunidad en las que se aprobasen los importes de las respectivas cuotas reclamadas
  • justificantes de los posibles gastos ocasionados por el previo requerimiento de pago
  • nota simple del inmueble para acreditar que el demandado es su propietario y desde qué fecha (se solicita en los registros de la propiedad)
  • certificación, emitida por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, del acuerdo de liquidar la deuda y reclamarla judicialmente a través del presidente o el administrador
  • documento que acredite la condición de presidente o administrador de la comunidad de la persona que firma la demanda.

Según establece la reforma aprobada en junio de 2013, el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal las comunidades pueden exigir también a los bancos las cantidades adeudadas por los anteriores propietarios, pueden reclamarse las cantidades pendientes de pago por el anterior propietario durante el año en que se adjudicó la vivienda el banco y las correspondientes a los tres años anteriores (antes de la reforma era solo el año anterior).

Si nuestra comunidad cuenta con protección jurídica, ésta nos ayudará, asesorará y respaldará durante todo este proceso, sin sobrecostes y sin alterar el presupuesto ordinario de la Comunidad de Propietarios, porque incluso la Aseguradora puede anticipar las cantidades adeudadas.

Fuente: 20minutos.es y elaboración propia

 

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Morosidad en Comunidades de Propietarios. ¿Por qué resignarse?

“Existe una creciente preocupación ante el aumento de la morosidad en las comunidades de propietarios”, declara D. Miguel Ángel Muñoz, presidente del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Que un vecino no pague la cuota de su comunidad se ha ido convirtiendo cada vez más en algo “normal”, aceptado con resignación por el resto de vecinos. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha realizado un estudio para ponerle cifras a este hecho:

  • La morosidad está presente en más del 22% de las comunidades de vecinos madrileñas.
  • La deuda supera los 375 millones de euros.
  • Bancos, cajas y promotores representan el 12% del total de morosos.

La situación económica actual ha propiciado que el número de impagados haya aumentado un 46% en sólo dos años. Los retrasos o los impagos de las cuotas, ponen al borde de la quiebra a las comunidades y obliga a los propietarios que sí pagan a aumentar sus aportaciones. Fuente: http://www.cincodias.com

Pero, ¿por qué resignarse?. Un seguro multirriesgo para comunidades de propietarios es un verdadero escudo protector frente a los morosos ya que, no sólo ejerce la reclamación de cuotas sino que, entre otras muchas coberturas, adelanta las cuotas impagadas a la comunidad.

Asesórese por una correduría experta en seguros de comunidades de propietarios:

José Silva Correduría de Seguros S.L.
Tlf.: 915 353 009
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